Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Asjaolud ja hageja nõue. Kohtule 31.03.2010. a esitatud hagiavalduse kohaselt on 01.01.2009 on sõlmitud OÜ G ja OÜ BIPvahel eluruumide üürileping. Üürilepingu alusel üüritakse korteriomandit, registriosa nr XXX, katastritunnus XXXmõttelist osa kinnistust ja reaalosa eluruumi nr. 155, mille üldpind on 64,2 m2 ja mille tähistus plaanil on 155. Üürileping on tähtajaline, jõustudes sõlmimisest ning kehtib tähtajalisena kakskümmend aastat, see on kuni 01.01.2029. Üürilepingu alusel on Hageja üürnikuna tasunud tagatisraha, üüri, kõrvalkulusid, teinud parendusi jne. Hageja omab Üürilepingu alusel ka kõrvalnõudeid. Seega on Hagejal ulatuslik ettemaks, mida tasaarvestada. Kostja ei ole esitanud tasumiseks ühtegi arvet. Hageja kohustustega võrreldes on hoopis Kostjal väga suur võlg Hageja ees. Hageja on korduvalt nõudnud üürileandjalt Üürilepingu kohta märke tegemist andes kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja. Üürileandja ei ole teinud märget Üürilepingu kohta. Hageja on üürnikuna esitanud üürileandjale rikkumise eest leppetrahvi nõude. Hageja sai teada, et üürileandja suhtes toimub täitemenetlus. Ametlikes teadaannetes avaldati kohtutäitur Evelin Vilippus 09.10.2009 enampakkumisteated korteriomandi kohta, mis on Hagejale üürile antud. 03.11.2009 esitas Hageja kohtutäiturile kolmanda isiku avalduse täitemenetluses, millega teatas oma õigustest kinnisasjale ja esitas dokumentaalse tõendina üürilepingu. 06.01.2010 saadetud kirjas teatas Kostja, et omab korterit XXX. Kirja kohaselt soovitakse hiljemalt kuu aja pärast korterisse elama asuda ning nõutakse teada andmist, millal korter vabastatakse. Ka hiljem, 21.01.2010 Kostja kirjas on Hagejalt nõutud sama ja muu hulgas suhtlemist ainult BIPOÜ-ga. 16.01.2010 on korteriomandi registriosasse sisse kantud 17.12.2009 kohtutäituri avalduse, enampakkumise akti alusel korteriomandi omanikuna KK. BIPOÜ ei ole enam omanik. 23.02.2010 avaldati Ametlikes Teadaannetes pankrotiteade, mille kohaselt Viru Maakohtu 23.02.2010 määrusega kuulutati välja BIPOÜ pankrot. 02.03.2010 esitas Kostja Üürilepingu ülesütlemisavalduse osas, mis puudutab XXX korterit. Ülesütlemisavalduses teatas Kostja, et ta ostis kinnistu 08.12.2009 toimunud enampakkumisel ja on kinnistu omanik. Ülesütlemisavalduse kohaselt on Kostjale teada Üürileping, Hageja ja BIPOÜ vahel sõlmitud 01.01.2009 eluruumi üürileping muuhulgas XXX üürileandmiseks. Ülesütlemisavalduse aluseks on väidetud asjaolu, et Kostja ostis kinnistu endale elamispinnaks. Kostja väidab ülesütlemisavalduses, et vajab üüritud ruumi tungivalt ise (soovib antud kinnistul ehk korteris ise elada). Ülesütlemisavalduses on viidatud TMS §-le 161 ja VÕS §-le 291, §-le 312, sh lg-le 1, §-le 323, sh lg-le 1, tsiteerides seadust, et elu- või üürilepingu võib omandaja sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Ülesütlemisavaldusega nõutakse üürivõla tasumist jaanuari ja veebruari eest, kusjuures ühtlasi teatatakse, et nõutakse võlasummalt ka viivist. Üürilepingu ennetähtaegse ülesütlemisega tekitatakse Hagejale kahju, mille eest vastutab Hageja ees käendajana ehk solidaarselt BIPOÜ-ga. Kostjal puudub tungiv omavajadus. Seega on Üürilepingu ülesütlemine Kostja poolt seadusega vastuolu tõttu tühine. Üürilepingu ülesütlemine VÕS § 323 lg 1 alusel eeldab, et ülesütlemiseks on mõjuv põhjus. Kostja soov ei olnud ettenägematu ning Kostja ei kaalunud üldse enda ja Hageja huve, vaid eeldasid, et nende vajadus on olulisem Hageja huvist Üürilepingu ja sellest tuleneva tegevuse jätkamise vastu. Kinnistu koormatus Üürilepinguga selgus juba täitemenetluse menetlusdokumentidest. Ka ülesütlemisavaldusest ilmneb, et Kostja oli teadlik

koormavast Üürilepingust. Ostes sellise kinnistu, võttis Kostja endale teadlikult riski Üürilepinguga kaasnevast. Hageja peab Üürilepingu ülesütlemist tühiseks muu hulgas seetõttu, et Kostja ütles Üürilepingu üles Hageja poolt Üürilepingust tuleneva märke tegemise nõude esitamise tõttu. Seega tugineb Hageja sellele, et Üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega VÕS § 327 lg 1 p 1 järgi. Lepingu ülesütlemise tagajärjel tekib Hagejale kahju, nii otsese varalise kahjuna kui ka saamata jäänud tuluna, mille hüvitamise kohustus lasub Kostjal tulenevalt VÕS §-st 291 lg 4 ja §-st 323 lg 2. Kostja vastus ja vastuhagi. Kohtule 02.07.2010. a esitatud vastuses kostja hagi ei tunnista. Kostja leiab, et soov kasutada omandatud eluruumi elamiseks on piisav tungiva omavajaduse põhjendus. Hageja poolt viidatud kohtupraktika käesolevas asjas ei ole kohane. Riigikohus on siiani tungiva omavajaduse sisu käsitlenud asjades, kus poolteks on majandus- ja kutsetegevuses tegutsevad isikud. Kostja ei tegutse majandus- ja kutsetegevuses, teda võib käsitleda nõrgema poolena, kes vajab kõrgendatud kaitset seaduse poolt (VÕS § 34). Isiku õigus tegutseda majandus- ja kutsetegevuses peaksid arvestama isiku õigusega omandile (PS §32) ja eelkõige elukohale (PS §33). Füüsilise isiku heaolu oma isikliku kodu raames peab olema kaitstud. Kostja möönab, et tungiv omavajadus peab olema tõendatud, vahetu, tõsine ja aktuaalne. Majandus- ja kutsetegevuses mittetegutseva isiku vajadust elukohale tema enda omandis olevas korteriomandis tuleb pidada alati vahetuks, tõsiseks ja aktuaalseks. Kostja omavajaduse tungivus võib olla väiksem ehk siis, kui kostja omaks mitut eluruumi. Antud juhul see nii ei ole. Kostjal pole korteriomandeid või muid kinnisasju, mida elukohana kasutada. Kostja soovib ruume kasutada elamiseks, hetkel peab ta elamiseks kasutama üüritud eluruumi. Ülesütlemiseks õigustatud isik ja üüritud ruumi tulevikus kasutama asuv isik on õiguslikus mõttes identsed. Samuti saab kostja oluliselt kokku hoida oma kulusid. Kostja bruto töötasu on 23 000 krooni. Kostja neto töötasu on 17 700 krooni. Kostja igakuised kulutused eluaseme üürile on 3500 krooni. Vaidlusalustes ruumides ise elamisega saaks kostja u. 20% oma palgast kokku hoida. Samuti ei peaks kostja hankima Tallinna ühistranspordipiletit. Kui kostja palgast arvata maha lisaks üürile ka eluasemelaenu maksed, siis jääb kostjal palgast muudeks kuludeks vaid 6845 krooni. Kostja palub nimetatud kaalutlusi arvesse võtta ka hagi tagamise taotluses. Lisaks tasub kostja vaidlusaluse korteri omandamiseks võetud eluasemelaenu makseid 469,26 eurot ehk 7355,42 krooni kuus. Samal ajal ei ole hageja vaevunud kostjale isegi maksma üüri, vaid ähvardab, kui kostja peaks julgema korterit endale nõuda. Lisaks vabaneb kostja ebakindlusest, mis toob endaga kaasa eluruumide üürimine. Lisatud üürilepingu tähtaeg on vaid 24 kuud ja kostjal pole kindlust selle pikenemises. Ülesütlemine olevat kehtetu ka hea usu põhimõtte vastasuse tõttu, kuna väidetavalt on üürilepingu ülesütlemine põhjustatud sellest, et hageja avaldas soovi üürilepingu kohta märke tegemiseks kinnistusraamatus. Kostja sellisest avaldusest ei ole teadlik olnud. Ülesütlemise pahausksust saab omistada siiski vaid asjaolude põhjal, mis on üürileandjale teada. Ei ole välistatud, et antud kiri (ja selle vastuvõtmine eelmise omaniku poolt) on tehtud tagantjärgi kuupäevaga. Igal juhul kostja leiab, et hageja selline põhjendus on otsitud. Kuna kostja ütles üürilepingu üles peale korteri omandamist tungiva omavajaduse tõttu siis kuulub, hindamisele vaid see alus.Lisaks, tulenevalt VÕS § 327 lg 3 p 1, kus üürilepingu ülesütlemine ei ole siiski hea usu põhimõttega vastuolus, kui üürnik alustas käimasolevat menetlust pahauskselt, juhib kostja tähelepanu ka asjaoludele, millistes tingimuses on hageja antud üürilepingu sõlminud. Kostjale teadaolevalt toimetati täitmisteade vaidlusaluse korteri endisele omanikule (OÜ BIP) kätte tema suhtes hüpoteegilepingu alusel algatatud täitemenetluses 24 augustil 2009. Kõnesolev üürileping hagejaga kannab ilusat, „ümmargust,“ 1 jaanuari 2009 kuupäeva. Seda

esile tuues viitab kostja TMS § 188 lg 1, mille kohaselt „kohus tunnistab kehtetuks tehingu, mille võlgnik on teinud kolme aasta jooksul enne sissenõudja tehingu kehtetuks tunnistamise hagi esitamist teadlikult sissenõudja huvide kahjustamiseks“ (lg 2 järgi teadlikkust huvide kahjustamiseks eeldatakse, kui tehing on toimunud 6 kuud enne hagi esitamist). Kostja annab endale aru, et sissenõudja ei ole selles täitemenetluses, mille raames korraldatud enampakkumiselt kostja vaidlusaluse korteri omandas, sellist hagi esitanud, kuid antud üürilepingul on oma selge üürniku poolsuse tõttu sellised tagasivõidetava tehingu tunnused olemas. Kohtupraktikas peaksid olema taunitavad olukorrad, kus võlgnik ei saaks võõrandatavat vara kahjulike lepingutega koormates võlausaldajate või teiste täiemenetlusosaliste huve kahjustada. Kohtule 30.05.2011. a esitatud vastuhagi kohaselt omandas kostja korteriomandi asukohaga XXX Tallinnas täitemenetluses läbiviidud sundenampakkumiselt 8 detsembril 2009. Kostja omand on kinnistusraamatusse sisse kantud. Omandatud korteriomandi endine omanik OÜ BIP oli sõlminud 1 jaanuaril 2009 eluruumide üürilepingu muuhulgas XXX üürileandmiseks hagejale. Tuginedes VÕS § 323 lg 1 ütles kostja 2 märtsi 2010 ülesütlemisavaldusega nimetatud üürilepingu üles. Ülesütlemine sai hagejale teatavaks samal kuupäeval. Seega arvestades VÕS § 312 lg 1 sätestatud kolmekuulist ülesütlemistähtaega, lõppes hageja üürileping XXX osas 2 juunil 2010. VÕS § 334 lg 1 järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama. Hageja keeldub kostjale üüritud asja tagastamast, kuna leiab ülesütlemist vaidlustavas hagis, et ülesütlemine ei ole kehtiv (üürileandja ei vaja eluruumi tungivalt ise). Kostja on oma vastuses hagile esitanud vastuargumendid selle kohta, et ta siiski vajab kõnesolevat eluruumi tungivalt ise. KK palub kohustada OÜ-t G KK välja andma korteriomand aadressiga XXX, mille kohta on Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonnas avatud registriosa nr XXX (katastritunnus XXX). Nimetatud korteriomandi vabastamisest keeldumise korral XXX korteriomand OÜ-lt G sundkorras ära võtta ning OÜ G sealt välja tõsta. Kohtu põhjendused Kohus, kuulanud ära hageja ja kostja esindajad ning tutvunud toimiku kõigi materjalidega, leiab, et hagiavaldus ei kuulu rahuldamisele. Vastuhagi ei kuulu rahuldamisele. Kohus on tuvastanud, et 01.01.2009 sõlmisid OÜ G ja OÜ BIP tähtajalise eluruumide üürileping, mille alusel OÜ BIP andis hagejale üürile korteriomandi asukohaga XXX Tallinnas (tl 27-35). Viru Maakohtu 23.02.2010 määrusega kuulutati välja BIPOÜ pankrot. Kostja omandas korteriomandi asukohaga XXX 08.12.2009 toimunud enampakkumisel. 02.03.2010 esitas kostja hagejale üürilepingu ülesütlemisavalduse VÕS § 323 alusel, kuna kostja vajab üüritud ruumi tungivalt ise endale elamispinnaks (tl 53). VÕS § 291 lg 1 kohaselt, kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. VÕS § 323 lg 1 kohaselt üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. Eluvõi äriruumi üürilepingu võib omandaja sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise.

Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas KK võis üürilepingu üles öelda põhjusel, et vajas vaidlusalust eluruumi tungivalt ise. Hageja väitel puudus KK õigus öelda üürileping VÕS § 323 lg 1 alusel üles, mistõttu on üürilepingu ülesütlemisavaldus TsÜS § 87 kohaselt tühine ja ei too kaasa õiguslikke tagajärgi. Hagiavalduse kohaselt pärsib ülesütlemisavaldus hageja majandustegevust (tl 17). Hageja hinnangul ei kaalu kostja soov korterit elamispinnana kasutada üles hageja huvi teenida korteri allüürile andmisega kasumit, omavajaduse puudumise tõttu ei ole leping üles öeldud heas usus. (tl 14, 16, 17, 125, 192). Kohus hagejaga ei nõustu. Kohtu hinnangul saab kostja poolt esitatud põhjust pidada VÕS § 323 lg 1 mõttes tungivaks vajaduseks üüritud ruume ise kasutada. Kohtule on esitatud tõendid selle kohta, et kostjal ei ole peale vaidlusaluse korteriomandi muid kinnisasju. Kostja kasutab eluruumina üürilepingu alusel teist elamispinda, üürilepingu tähtaeg on 24 kuud ja selle pikenemine ei ole kindel (tl 89). Kostja igakuine kulutus üürile on 223,69 eurot. Kostja töökoht ja vaidlusalune korteriomand asuvad samas kvartalis, mistõttu saab kostja kokku hoida kulusid transpordile. Kostja ostis vaidlusaluse korteri eluasemelaenu abil endale koduks. Laenu igakuine tagasimakse on 469.26 eurot (tl 92). Vaidlusaluses korteris elades saaks kostja kokku hoida 20% oma töötasust. Kohtu hinnangul on kostja veenvalt tõendanud vaidlusaluse eluruumi kasutamise tungivat omavajadust. Kohus on seisukohal, et hageja üüritulu saamise soov (tl 192) ei kaalu üles kostja tungivat vajadust korteriomandit ise eluasemena kasutada ning seeläbi enda kulusid kokku hoida. Rahal ei saa olla hageja jaoks suuremat väärtust kui kostja jaoks. Samuti ei saa omavajadusele hinnangu andmisel alahinnata kostja jaoks olulist kindlustunnet, mida pakub isiklik eluase. Hageja etteheiteid kostjale hea usu põhimõtte vastaselt kinnistusraamatusse märke tegemata jätmise kohta kohus põhjendatuks ei pea. Hageja annab korteriomandeid allüürile oma majandus- ja kutsetegevuses. Kohtu hinnangul peavad hagejal seega olema oskused ja vilumus selliseks äritegevuseks. Märke tegemist kinnistusraamatusse oleks hageja saanud nõuda juba üürilepingu sõlmimisel 01.01.2009. aastal endiselt omanikult, Oü-lt BIP. Hagejale oli kinnistusraamatust nähtav, et tegemist on hüpoteegiga koormatud kinnisasjaga, mistõttu pidi selge olema ka märke tegemise vajadus. Uue omaniku poolt märke tegemata jätmist ei saa pidada kohtu hinnangul automaatselt hea usu põhimõtte vastaseks käitumiseks. Kostja ostis korteri eluasemeks, mistõttu on põhjendatud keeldumine märke tegemisest. Eeltoodu põhjal leiab kohus, et kostja on kehtivalt üürilepingu üles öelnud ning üürileping on lõppenud 02.06.2010. a. Kohtul puudub alus kohustada kostjat üürilepingut täitma, samuti puudub alus tuvastada tahteavalduse tegemise kohustus märke tegemiseks kinnistusraamatusse. Kostja on palunud vastuhagis kohustada OÜ-d G välja andma korteriomand XXX Tallinnas. Vastavalt VÕS § 334 lg-le 1 peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutusele. Kui üürnik asja ei tagasta, on üürileandjal õigus asi temalt välja nõuda. Asjaõigusseaduse § 80 lg 1 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab ning lg 2 järgi on omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Käesoleval juhul valdab korteriomandit allüürilepingu alusel AB. VÕS § 334 lg 5 alusel on kostjal korteriomandi väljaandmise nõue ka allüürniku vastu. Samas ei ole AB kaasatud käesolevasse menetlusse, mistõttu ei saa kohus teha lahendit isiku suhtes, keda ei ole menetlusse kaasatud. Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel kuulub hagejalt väljamõistmisele kostja menetluskulu täies ulatuses. Vastuhagi menetluskulu jääb täies ulatuses KK kanda. TsMS § 174 lg 1 alusel menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist

lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Karin Sonntak Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.