Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Asja läbivaatamise kuupäev Istungil osalenud isikud
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-20-08 Tartu, 23. aprill 2008. a Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev ja Lea Laarmaa AS Sangar hagi Riigi Kinnisvara AS vastu 2 000 000 krooni saamiseks. Tallinna Ringkonnakohtu 21. detsembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 2-05-3698 AS Sangar kassatsioonkaebus Hageja AS Sangar (registrikood xxxxxxxx), esindajad vandeadvokaat Paul Varul ja vandeadvokaat Karl Haavasalu Kostja Riigi Kinnisvara AS (xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Ilmar-Erik Aavakivi Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel OÜ Aldera Invest (xxxxxxxx) 24. märts 2008. a Hageja esindajad vandeadvokaat Paul Varul ja vandeadvokaat Karl Haavasalu. Kostja esindaja vandeadvokaat Ilmar-Erik Aavakivi. Istungit protokollis Ragne Rebane.
Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 21. detsembri 2007. a otsus osas, millega jäeti rahuldamata hagi üürilepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamiseks, ja saata asi selles osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Tagastada AS-le Sangar kassatsioonkaebuselt 16. jaanuaril 2008. a tasutud kautsjon 20 000 (kakskümmend tuhat) krooni.
hoones asuvad 180 m2 suurused ruumid. Hageja kasutas ruume esinduskauplusena. Kostja müüs
lg 2 sõnastusest tuleneb, et üürnik tuleb panna sellisesse olukorda, milles ta oleks, kui ta oleks saanud üüripinda kasutada üürilepingu tähtaja möödumiseni. VÕS § 323 väljatöötamisel on võetud eeskujuks Šveitsi õiguse regulatsioon, mille kohaselt üürileandja tungiv omavajadus on laialt tõlgendatav. Muuhulgas võib see seisneda ka majanduslikes põhjustes. Kolmanda isiku tungiv omavajadus seisnes selles, et ta vajas hageja valduses olnud kaupluseruume luksushotelli tarbeks, mille rajamine ei olnud võimalik ilma hageja valduses olnud kaupluseruumide lammutamiseta. Kolmas isik võttis kinnistu ostmiseks ka laenu ning kõikidest Suur-Karja 17/19 hoonet koormavatest üürilepingutest igas kuus saadavad üürisummad ei kompenseerinud kolmanda isiku tehtavaid laenu tagasimakseid pangale. Kui kolmandal isikul puudus tungiv omavajadus lepingu ülesütlemiseks VÕS § 323 lg 1 alusel, siis lasub kostjal kui käendajal § 291 lg 4 alusel kohustus hüvitada hagejale tekkinud kahju. Tulenevalt VÕS § 145 lg-st 1 vastutavad kohustuse rikkumise korral põhivõlgnik ja käendaja võlausaldaja ees solidaarselt.
juhul põhivõlgnikuna.
§ 323 lg 1 mõttes ning et lepingu ülesütlemine hagejale oli tingitud kolmandal isikul esineva tungiva omavajaduse tõttu. Puudub õiguslik alus hagi rahuldamiseks hagis märgitud asjaoludest ja põhjendustest lähtudes. Kuna kostja süülist käitumist käsitletavas õigussuhtes ei ole veenvalt tõendatud, puudub ka selle tulemusel tekkinud otsene varaline kahju ja muud hagejale negatiivsed materiaalsed tagajärjed saamata jäänud tuluna.
võib äärmisel juhul vastutada hageja ees kui käendaja. Kohus on jätnud käsitlemata hageja väited, mis puudutavad kahju hüvitamise nõuet VÕS § 291 lg 4 alusel. Lepingu ennetähtaegse lõpetamise tõttu ligi 22 aastat ja viis kuud kokkulepitust varem on hagejale tekkinud varaline kahju. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta kohtuotsuse muutmata.
temale üürilepingu alusel kasutamiseks antud ruume lepingus kokkulepitud tähtaja lõpuni. Seda õigust saab lõpetada üksnes seaduses sätestatud alusel. Üürilepingu ülesütlemine üksnes soovi tõttu hakata üüritud asja kasutama teisel otstarbel ja majanduslikult tasuvamal viisil, on vastuolus VÕS § 323 lg 1 mõttega. Kuigi üürilepingu kohta märke puudumine kinnistusraamatus VÕS § 324 järgi ei ole otseselt seostatav hageja kahju hüvitamise nõudega, käsitas maakohus seda küsimust kui hageja poolt kasutamata jäetud võimalust enda huvide kaitsmiseks. Hageja nõustumine üürilepingu ülesütlemisega seda kohtus vaidlustamata ja ruumide vabatahtlik vabastamine ei võimalda teha järeldust, nagu oleks hageja õigusi üürilepingu ülesütlemisega rikutud. Oma käitumisega väljendas hageja sisuliselt nõustumist kolmanda isiku tegevusega ja see välistab kostja vastu esitatud kahju hüvitamise nõude rahuldamise nii VÕS § 323 lg 2 kui ka § 291 lg 4 alusel. Kuigi formaalselt oli tegemist üürilepingu ülesütlemisega VÕS § 323 lg 1 järgi, oli hagejal ja kolmandal isikul sisuliselt kokkulepe üürilepingu lõpetamiseks ja üüritud ruumide kolmandale isikule üleandmiseks. Ilma õigusliku aluseta üürilepingu ülesütlemine on tühine ja hagejal ei oleks tekkinud selle kohtu poolt tuvastamise korral leppetrahvi tasumise ega kahju hüvitamise kohustust. Kohtumenetluse kulud oleks aga kandnud TsMS § 162 lg 1 järgi pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Olukorras, kus hageja kaitseb ja õigustab igati kolmanda isiku seadusvastast üürilepingu ülesütlemist, rikub hageja kostjalt kahjuhüvitise nõudmisega hea usu põhimõtet (VÕS § 6). Hageja on avaldanud äriruumide üleandmise-vastuvõtmise akti p-s 6, et tal ei ole OÜ-le Aldera Invest mingisuguseid pretensioone ega nõudeid seonduvalt ruumide vabastamise ja üleandmise ajaga (tlk 52). Seega on hageja oma võimalikest nõuetest OÜ Aldera Invest kui põhivõlgniku vastu loobunud ja ei teki ka küsimust kostja kui käendaja vastutusest VÕS § 291 lg 4 tähenduses. VÕS § 323 lg 2 kohaldamine ei eelda eelmise üürileandja süüd ning maakohtu sellekohane järeldus tuleb kohtuotsuse põhjendavast osast välja jätta. Kuna hageja nõude rahuldamiseks puudub õiguslik alus, ei pea ka otsuses käsitlema väidetava kahju olemasolu ja selle suuruse küsimust.
hagejaga sõlmitud pikaajaline äriruumi üürileping. Tungiv omavajadus seisnes ka vajaduses vältida ebaefektiivset majandustegevust ning kahjumi tekkimist. VÕS § 323 lg 1 alusel ei tule üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel uue üürileandja ning üürniku huve kaaluda. Tallinna Ringkonnakohus on rikkunud TsMS § 436 lg-s 1 sätestatud kohtuotsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse nõuet, jättes arvestamata asjatundja T. Unduski seisukohad. Suur-Karja 17/19 hoones paiknenud äriruumide üürilepingu ülesütlemine kolmanda isiku poolt rikkus VÕS § 323 lg 1 alusel hageja õigusi, sest üürilepingu ülesütlemisega põhjustati talle kahju. VÕS § 323 lg 2 või § 291 lg 4 alusel kahju hüvitamise nõude esitamise eeltingimuseks ei ole üürilepingu ülesütlemise vaidlustamine üürniku poolt. Ringkonnakohus ei ole andnud hinnangut asjaolule, miks hageja ei vaidlustanud üürilepingu erakorralist ülesütlemist ning kuidas tuleks mõista ruumide üleandmis-vastuvõtuakti p 6 sõnastust. Hageja ei ole nõuetest loobunud ega lepingut lõpetanud poolte kokkuleppega.
üürilepingut. Samas võib üürilepingu ülesütlemine tuua endaga kaasa üürniku õiguse nõuda eelmiselt üürileandjalt ülesütlemisega tekitatud kahju hüvitamist VÕS § 323 lg 2 alusel, kui uus omanik ütleb lepingu üles enne tähtaega. Kolleegium on nõus ringkonnakohtu seisukohaga, et sellest, kas uuel üürileandjal oli VÕS § 323 lg 1 alusel õigus äriruumi üürilepingut üles öelda, sõltub, kas hageja on õigustatud nõudma kostjalt lepingu ülesütlemise tagajärjel tekkinud otsese varalise kahju ja saamata jäänud tulu hüvitamist VÕS § 323 lg 2 alusel. Kinnisasja omandaja saab lisaks üldistele lepingu erakorralise lõpetamise alustele elu- või äriruumide tähtajalise või tähtajatu üürilepingu kolme kuu jooksul kolmekuulise etteteatamistähtajaga (VÕS § 323 lg 1, § 312) üles öelda vaid tungival omavajadusel, mille esinemist tuleb igal üksikjuhul eraldi kaaluda. Tegemist on lepingu eseme omandaja õigusega ning kolleegium on seisukohal, et VÕS § 323 lg 1 ei eelda, erinevalt § 313 lg-st 1, lepingu poolte huvide kaalumist (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 21. mai 2004. a lahendit tsiviilasjas nr 3-2-1-62-04). Kinnisasja võõrandamine iseenesest ei anna alust üürilepingut VÕS § 323 lg 1 alusel lõpetada. Uuel omanikul peab olema üürilepingu lõpetamiseks tungiv omavajadus. Omavajadus tähendab üürileandja tõendatud vahetuid, tõsiseid ja aktuaalseid põhjusi üürilepingu eseme kasutamiseks. Omavajadus ei pea tingimata seisnema selles, et üürileandja on äärmises häda- või sunniolukorras (nt teda ähvardab pankrot, mida saaks vältida üürilepingu ennetähtaegse ülesütlemisega), vaid pigem tuleb siin mõista situatsiooni, kus üürileandja saaks omandatud ruumide kasutamisega oluliselt kokku hoida oma kulusid. Üldjuhul sõlmivad äriühingud äriruumide üürilepingu majandusliku kasu saamise eesmärgiga ning äriühingu tungiv omavajadus omandatud eseme kasutamiseks saab tavapäraselt olla seotud vaid tema majanduslike huvidega. Vaatamata sellele on kolleegium seisukohal, et VÕS § 323 lõike 2 mõttest ei tulene, et üksnes üürilepingu eseme kasutamisest saadava kasumi tõstmine võiks olla tähtajalise üürilepingu ülesütlemise aluseks. Juriidilise isiku omavajadus võib seisneda näiteks üürilepingu eseme kasutamises enda tootmistegevuseks või bürooruumideks, st õiguslikus mõttes peaksid ülesütlemiseks õigustatud isik ja üüritud ruumi tulevikus kasutama asuv isik olema identsed. Hageja põhjendab oma nõuet kostja vastu väitega, et kinnistut, millel asus rendiese, ei olnud võimalik kolmandal isikul ümber ehitada hotelliks ilma, et rendilepingut üles öeldaks, samuti oli kolmas isik võtnud kinnistu ostmiseks laenu, mida üürilepingutest saadavad üürisummad ei kompenseerinud. Nimetatud põhjused annavad aga väga kergesti ühele lepingupoolele võimaluse kunstlikult tekitada omavajadust, mis oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Kolleegium on seisukohal, et kinnistu ostmiseks laenu võtmine kujutab endast kolmanda isiku normaalsest majandustegevusest tulenevat tavapärast riski, mis ei ole tungivaks omavajaduseks VÕS § 323 lg 1 mõttes. Ka hotelli ehitamine kujutab kolmanda isiku suurema kasumi saamisele suunatud tavapärast majandustegevust. Vaidlustatud ei ole asjaolu, et kolmas isik oli kinnistut omandades teadlik sõlmitud rendilepingutest, ta pidi olema võimeline tulevikus võetavaid riske õigesti hindama. Tähtajaliste rendilepingutega seotud kinnisasjale hotelli ehitamine või kinnisasja ostmiseks laenu
võtmine, mille tasumine osutub üle jõu käivaks, ei ole tungivaks omavajaduseks, mis õigustaks lepingu ülesütlemist.
vaidlustamata jätmine või VÕS § 324 lõikes 1 sätestatud märke tegemise võimaluse kasutamata jätmine ei võta hagejalt õigust nõuda kahju hüvitamist, kuid need asjaolud võivad olla arvestatavad kahju suuruse kindlaksmääramisel.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.