Tartu Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Viivi Tomson, Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja
Otsuse tegemise aeg ja koht
17. oktoober 2011 Tartu
Tsiviilasja number
2-08-4695
Tsiviilasi
KÜ Joala 11 Narva hagi OÜ Rosehill vastu võlgnevuse väljamõistmiseks 19 344.78 krooni (1236.35 eurot)
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 22. novembri 2010 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Rosehill apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
27. september 2011
Menetlusosalised ja nende
Apellant (kostja): OÜ Rosehill (RK: 10972543), lepinguline esindaja Andrei Matvejev Vastustaja (hageja): KÜ Joala 11 Narva (RK: 80189885), seaduslik esindaja Vladimir Komarov ja nõustaja Olga Närgi Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
esindajad
Tühistada Viru Maakohtu 22. novembri 2010 otsus osaliselt, s.o OÜ-lt Rosehill viiviste 19 344.78 krooni ja sissenõudmiskulude 2000 krooni väljamõistmise osas. Teha tühistatud osas uus otsus ja lugeda kohtuotsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt: „Rahuldada hagi osaliselt ja välja mõista OÜ-lt Rosehill KÜ Joala 11 Narva kasuks võlgnevuse katteks 19 344.78 krooni, s.o 1236.35 eurot (üks tuhat kakssada kolmkümmend kuus eurot ja 35 senti) ning viiviste katteks 9451.86 krooni, s.o 604.08 eurot (kuussada neli eurot ja 8 senti). Jätta menetluskuludest 70.77% OÜ Rosehill kanda ja
Menetluskulude jaotus Edasikaebamise kord
29.23% KÜ Joala 11 Narva kanda.“ Jätta menetluskuludest ringkonnakohtus 70.77% OÜ Rosehill kanda ja 29.23% KÜ Joala 11 Narva kanda. Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kassatsioonkaebuse Riigikohtusse võib menetlusosaline esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
esialgselt arved OÜ Alelis nimele. Kostja on kohtule esitatud vastuses kinnitanud, et OÜ Alelis ja OÜ Rosehill vahel 30.06.2004 sõlmitud lepingu p-st 6.2 tulenevalt võttis OÜ Rosehill lepingu sõlmimise päevast enda kanda kõik ostetud eluruumide hooldamisega seonduvad maksed. Kohus tuvastas, et notar on lepingupooltele selgitanud lepingu p 7.11, mille kohaselt vastavalt KÜS § 7 lg-le 3 on omandaja kohustatud tasuma korteriühistule võõrandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. Kohus tuvastas, et 16.05.2006 OÜ Rosehill (müüja) ning J. Alõmovi ja A. Martsinkevitši (ostjad) vahel sõlmitud korteriomandite müügilepingu, ühishüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu p 2 kohaselt müüja jääb vastutavaks isikuks lepingu eseme omamise ja hooldamisega seonduvate täitmata kohustiste osas, mille täitmise kohustus on tekkinud enne lepingu eseme otsese valduse üleandmist ostjale. Juhul kui käesolevas punktis nimetatud müüja kohustised täidavad kohtuotsuse alusel ostjad, on neil müüja vastu tagasinõude õigus. Mitteeluruumide M6 ja M9 omanikud J. Alõmov ja A. Martsinkevitš loovutasid 25.01.2010 sõlmitud nõudeõiguse loovutamise lepinguga nõudeõiguse korteriühistule. Seadus ei keela oma nõuet loovutada. Nõude loovutamine on sätestatud VÕS § 164. Kostja peab tõendama, et nõuet (kohustust) ei ole. Kostja arvates loovutada ei saa nõuet, mida ei ole olemas. Kohus leidis, et OÜ Rosehill oli kohustatud tasuma korteriühistu esitatud arvete järgi mitteeluruumide majandamiskulude eest ning et selline kohustus tuleneb kostjale KÜS-st. Vaidlust ei ole, et OÜ Rosehill oli korteriühistu liige. Ka korteriühistusse kuuluvad mitteeluruumide omanikud tarbivad KÜS § 151 lg-s 1 loetletud teenuseid. Seetõttu on nad kohustatud tasuma tarbitud teenuste eest samadel alustel, mis eluruumide omanikud. Ka AÕS § 75 lg 1 järgi kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Seadus ei näe ette selle kohustuse tekkimiseks ette kaasomanikevahelise kokkuleppe olemasolu. Hageja viidatud AÕS § 72 lg 1 reguleerib kaasomandi kasutuskorda, mida teostatakse kaasomanike kokkuleppel. Kaasomandi olemasolu ja kasutamisega seotud kulude (kaasomandi säilitamiseks) eest tasumist reguleerib muu kokkuleppe puudumisel AÕS § 75. Hageja on esitanud üldkoosoleku protokolli hooldustasu kinnitamise kohta. Kostjale rakendati soodushinda 3,70 kr/m2. Kostja ei ole tõendanud, et talle ei ole osutatud teenuseid, mille eest esitati arveid. Samuti ei ole kostja vaidlustanud korteriühistu üldkoosoleku otsuseid. Seega oli kostjal täitmata kohustus, mis on tekkinud enne valduse üleandmist J. Alõmovile ja A. Martsinkevitšile. Hageja rakendas kostja suhtes 0,07 % viivisemäära. Selline viivisemäär tuleneb KÜS § 7 lg-st 4. Kostja väitel ei ole selge viiviste arvestamine. Hageja nõuab viiviseid üksnes põhivõla ulatuses. Kostja ei ole taotlenud viiviste vähendamist. Nõudeõiguse loovutamise lepingu p 2 kohaselt omandas KÜ Joala 11 Narva ka kõik nõudega seotud kõrvalnõuded, viivised ning tagatised. Kohus leidis, et hageja nõue viiviste väljamõistmiseks on põhjendatud. Hageja nõuab kostjalt ka nõudeõiguse loovutamise lepingus KÜ Joala 11 Narva ja OÜ Rosehill kokkulepitud sissenõudmiskulude, seotud läbirääkimiste ja lepingu sõlmimisega seotud kulude 2000 krooni väljamõistmist kostjalt. Kostja nõudele vastu ei vaielnud. Seega tuleb sissenõudmiskulud kostjalt hageja kasuks välja mõista.
kohaselt juhul, kui A. Martsinkevitš ja J. Alõmov tasuvad kostja poolt maksmata jäänud majandamiskulud, tekib A. Martsinkevitšil ja J. Alõmovil tagasinõudeõigus kostja vastu tasutud majandamiskulude osas. Majandamiskulude tasumise nõue ja tagasinõue on kaks erinevat nõuet. Majandamiskulude sissenõudmisel kuuluvad tõendamisele järgmised asjaolud: võlgnik on korteriomanik, korteriühistu pädev organ määrab majandamiskulude määra ja kulude tasumise perioodi. Võlgnik ei tasunud majandamiskulusid ettenähtud korras ja mahus. Tagasinõude puhul tõendatakse kõigepealt nõude täitmist õigustatud isiku poolt, mis võimaldab esitada tagasinõude võlgnikule. Teisisõnu, tagasinõude omanik on kohustatud tõendama esmalt seda, et ta täitis nõude, mis on tagasinõude tekkimise aluseks. Pärast seda võib ta esitada tagasinõude võlgnikule. Kostja esitas viivitamatult vastuväited hagi eseme ja aluse muutmise kohta. Seega TsMS § 376 lg 1 kohaselt kohus oli kohustatud jätma esialgselt esitatud hagi eseme ja aluse muutmata. Kohus vaatas läbi oluliselt muudetud hagiavalduse ja rikkus sellega menetlusnorme; 2) on KÜS § 7 lg 3 kohaselt korteriomandi võõrandamisel või pärimisel korteriomandi omandaja kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja või pärandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. Seega üldjuhul ei või korteriühistu esitada nõuet majanduskulude tasumisest võõrandajale ehk kostjale. Juhul, kui ostja ostab korteriomandi võlgadega majandamiskulude osas, võtab ta endale kohustuse tasuda need majandamiskulud. 16.05.2006 kostja ning J. Alõmovi ja A. Martsinkevitši vahel sõlmitud korteriomandite müügilepingu, ühishüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu p 2 kohaselt kostja jääb vastutavaks isikuks lepingu eseme omamise ja hooldamisega seonduvate täitmata kohustuste osas, mille täitmise kohustus on tekkinud enne lepingu eseme otsese valduse üleandmist ostjale. Edasi oli sätestatud, et juhul, kui käesolevas punktis nimetatud müüja kohustusi täidavad kohtuotsuse alusel ostjad, on neil müüja vastu tagasinõude õigus. Nimetatud kokkulepe ei välista KÜS § 7 lg 3 sätteid, kuid detailiseerib neid niimoodi, et juhul, kui ostjad tasuvad majandamiskulud, mis tekkisid enne korteriomandi müümist, siis kostja on kohustatud hüvitama ostjate poolt tehtud kulud ostjatele. Seega tekivad järgmised suhted: majanduskulude tasumise kohustus, s.o enne müümist tekkinud majandamiskulude hüvitamise kohustus eksisteerib ostjate ja korteriühistu (hageja) vahel. Hageja ei või nõuda majandamiskulude tasumist kostjalt, nagu ta tegi esialgses hagi redaktsioonis. Juhul, kui ostjad tasuvad majandamiskulud, tekib neil tagasinõude õigus (regressinõue) kostja vastu (VÕS § 78 lg 4). Samas ei tekkinud ka alust muudetud hagi esitamiseks. Uus hagi põhineb sellel, et ostjad loovutasid oma nõudeõigused kostja vastu hagejale tasumata majandamiskulude osas. Esitatud nõudeõiguse loovutamise lepingust tuleneb selgelt, et majandamiskulud jäid ostjate poolt nõudeõiguse loovutamise momendiks tasumata. Tagasinõuet võib loovutada, arvestades 16.05.2006 müügilepingu p 2 ja VÕS § 78 lg 4, ainult juhul, kui tagasinõue muutub sissenõutavaks. Tagasinõue muutub sissenõutavaks antud juhul ainult siis, kui ostjad on tasunud majandamiskulud. Juhul, kui majandamiskulud jäid ostjate poolt tasumata, siis tagasinõuet ei tekkinud.
valduse üleandmist. Tagasinõude õigus tekib lepingu järgi ainult hetkel, kui ostjad tasuvad müüja täitmata jäänud kohustuse majandamiskulude tasumisest. Ülaltoodu alusel ei ole A. Martsinkevitšil ning J. Alõmovil tekkinud tagasinõude õigust, kuna nad ei ole tasunud kostja võlgnevust hagejale. Kuna kostja soovis igal juhul välistada kohustuste täitmist ning 13.11.2009 Viru Maakohtu nõudmisel hageja pidi asendama kostjat, sõlmiti hageja ja A. Martsinkevitši ning J. Alõmovi vahel nõudeõiguse loovutamise lepingu, et nõuda otseselt kostjalt võlgnevust. Hageja oli sunnitud sõlmima nõudeõiguse loovutamise lepingu enne, kui tagasinõue muutub sissenõutavaks, kuna kostja asendamisel tekkis kostjal õigus aegumise kohaldamiseks; 2) ei ole maakohus rikkunud materiaalõiguse norme. Vastustaja ei nõustu apellandi seisukohaga, et hageja ei saa esitada kostja vastu nõuet võlgnevuste väljamõistmiseks. 16.05.2006 ostu-müügilepingu p 6.2. sisaldab kaht erinevat võimalust nõuda kostjalt võlgnevust: juhul kui hageja esitab nõude kostja vastu, mis on lahendatud Viru Maakohtu poolt käesoleva asjaga või juhul, kui ostjad tasuvad võlgnevuse, siis tekib nendel tagasinõude õigus. Vastustaja esitas apellandi vastu nõude esimese võimaluse järgi, mis ei ole vastuolus lepingu p-ga 6.2. Lepingu p-s 6.2 on märgitud, et nimetatud mitteeluruumi suhtes on kohtuvaidlus OÜ Alelis vastu. Kuna varem oli mitteeluruumide omanik OÜ Alelis, kes ei tasunud üldse hagejale majandamiskulusid, esitas hageja OÜ Alelis vastu hagi võlgnevuse väljamõistmiseks. OÜ Alelis ning OÜ Rosehill seaduslikud esindajad on samad, kuna OÜ Alelis juhatuse liige oli kostja seadusliku esindaja abikaasa, seega OÜ Alelis osad olid abikaasade ühisomand. Viru Maakohus tegi kohtuotsuse OÜ Alelis kahjuks, kuid käesoleva ajani ei ole võlgnevus tasutud, kuna OÜ-l Alelis ei olnud vara.
Ringkonnakohus leiab, et apellandi selline seisukoht on ekslik ning müügilepingu p 6.2 ei välista ostjate poolt nõude loovutamist. Majandamiskulude võlgnevuse nõue ei ole selline nõue, mille suhtes kehtib VÕS § 166 lg-s 1 sätestatud loovutamise piirangud ning apellandi väide, et majandamiskulude võlgnevuse nõudele ei saa seadusest tulenevalt sissenõuet pöörata, ei ole põhjendatud. Lisaks sätestab VÕS § 165, et loovutada võib ka tulevikus tekkivaid ja tingimuslikke nõudeid, kui need on loovutamise hetkel piisavalt määratletavad. Majandamiskulude võlgnevuse nõue ajavahemiku eest aprill 2005 – mai 2006 on piisavalt määratletud kindla summana ning loovutamise seisukohalt ei ole oluline, et ostjad oleksid nõude müüja eest tasunud. Viimatimärgitud juhul oleks ostjatel tagasinõude õigus müüja vastu, kuid nimetatud nõue ei ole käesoleva vaidluse esemeks. Eelnevast tulenevalt oli hagejal kostja vastu nõudeõigus ning maakohus mõistis kostjalt põhjendatult välja majandamiskulude võlgnevuse 19 344.78 krooni. Arvetest (t.l 31-38 ja 12-13) nähtuvalt koosnes kostja võlgnevus 19 344.78 krooni hoolduskuludest 19 134.18 krooni ja tarbitud vee eest 210.60 krooni. Hooldustasu suurus on kinnitatud KÜ Joala 11 üldkoosoleku 06.02.2004 otsusega ning tarbitud vee arvestusele kostja ringkonnakohtu istungil vastu ei vaielnud, kinnitades, et see vastab kostja poolt korteriühistule edastatud vee näitudele. Majandamiskulude maksmise kohustus tuleneb KÜS §-st 151 ning kostja väide maakohtus, et talle ei ole selge, mille eest võlgnevust nõutakse, ei ole põhjendatud.
Sellest tulenevalt jäävad menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus 70.77% ulatuses kostja kanda ja 29.23% ulatuses hageja kanda.
Viivi Tomson
Andra Pärsimägi
Üllar Roostoja
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.