Viru Maakohus
Kohtukoosseis
Kohtunik Geete Lahi
Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht
22. november 2010.a, kell 16.00 Narva kohtumaja
Tsiviilasja number
2-08-4695
Tsiviilasi
KÜ Joala 11 Narva hagi OÜ Rosehill vastu võlgnevuse nõudes
Tsiviilasja hind
19 344,78 krooni
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: KÜ Joala 11 Narva (registrikood 80189885, asukoht Joala 11-96, Narva) Hageja seaduslik esindaja Vladimir Komarov (XXX) Kostja OÜ Rosehill (registrikood 10972543, asukoht Rahu 7, Narva) Kostja seaduslik esindaja Ljudmilla Altuhhova Kostja lepinguline esindaja Andrei Matvejev
Kohtuistungi toimumise aeg
12.10.2010.a.
Hagi rahuldada. Välja mõista OÜ-lt Rosehill KÜ Joala 11 Narva kasuks võlgnevus 19344,78 krooni, sissenõudmise kulud 2000 krooni ja viivised 19344,78 krooni. Menetluskulude jaotus Menetluskulud jätta OÜ Rosehill kanda.
Edasikaebamise kord Kohtuotsust on menetlusosalistel õigus apellatsiooni korras edasi kaevata (apellatsioonkaebuse esitamisega) otse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse tervikuna apellandile (apellatsioonkaebuse esitajale) kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest 22.11.2010.a. Vastavalt TsMS § 633 lg 7 tuleb apellatsioonkaebuses märkida, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE 08.02.2008.a esitas KÜ Joala 11 Narva (hageja) kohtule hagi OÜ Rosehill (kostja) vastu võlgnevuse 19 344,78 krooni väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt kostja oli alates 30.06.2004.a. mitteeluruumide M6 (üldpind 213,3 m2) ja M9 (üldpind 184,5 m2) omanik aadressil Narva, Joala 11. Kostja ei tasunud hageja esitatud arveid alates 2005.a. maist kuni 2006.a. maini. Kõik arved sai kostja kätte. Kuna kostja oli mitteeluruumide omanik Joala 11 hoones ja hageja teenindab kogu hoonet, samuti tasub vee tarnijale, on kostja kohustatud tasuma esitatud arveid sõltumata sellest kas hooldusleping on sõlmitud või mitte. Kostja kasutas hageja poolt osutatud teenuseid ja neist ei keeldunud. Majas aadressil Narva Joala 11, oli 2003.aastal asutatud korteriühistu ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühiseks majandamiseks ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamiseks KÜS § 2 alusel. Mitteeluruum on ühe kinnisasja piires, sellega kostja mitteeluruum oli teiste korteriomanikega kaasomand. Kostja võlgnevus hagejale moodustab kokku 19 344,78 krooni. Vastavalt kinnistusregistri väljavõttele alates 16.05.2006.a. on nimetatud mitteeluruumide omanikud Andrei Martsinkevitš ja Jevgeni Alõmov. Kostja mitteeluruumide võõrandamisest hagejale ei teatanud. Hageja palub rahuldada hagi AÕS § 72, § 75 lg 1, VÕS § 100 ja § 101 lg 1 p 1 alusel. 16.04.2008.a. hageja arvamuse (tl 30) kohaselt 06.02.2004.a. üldkoosoleku otsusega kinnitati alates 01.01.2004.a. hooldustasu 4 krooni/m2. Kuni 30.06.2004 esitati mitteeluruumide M6 ja M9 arved OÜ-le Alelis. Arved esitati lähtudes 3,7 krooni/m2, mis on väiksem üldkoosolekul kinnitatud tariifist. Kuni jaanuarini 2006 esitati arved OÜ Alelis nimele, kuna kostja ei teavitanud hagejat omanike vahetumisest. Samuti keeldus kostja sõlmida hagejaga hooldusleping. Praegu on raamatupidaja arved ümber teinud kostja nimele. Hageja palub välja mõista hooldustasu aja eest, millal mitteeluruumid olid kostja valduses. 26.01.2010.a. esitatud hagiavalduses (tl 71-73) palub hageja kostjalt välja mõista põhivõlgnevuse 19 344,78 krooni, sissenõudmise kulud 2000 krooni, viivised 19 344,78 krooni. Hageja vähendab viiviste nõuet 20 527,38 kroonilt põhivõlani. Kostja vaidles nõudele vastu, viidates KÜS § 7 lg 3. Hageja ning Andrei Martsinkevitši ja Jevgeni Alõmovi vahel sõlmiti 25.01.2010.a. nõudeõiguse loovutamise leping, mille kohaselt hageja on uus võlausaldaja. Hageja palub hagi rahuldada KÜS § 7 lg 4, § 15 lg 1; AÕS § 72, § 75; VÕS § 100, 101 lg 1 p 1, p 6, lg 2 alusel. Kohtuistungil palus hageja hagi rahuldada ja menetluskulud jätta kostja kanda.
26.02.2008.a. kohtule esitatud kirjalikus vastuses (tl 21-22) kostja hagi ei tunnista. Mitteeluruumid ei ole korteriomanike kaasomand, vaid olid ja on iseseisvad kinnisasjad. Hageja nõuded põhinevad AÕS § 75 lg-le 1. Hageja esitas oma nõuete tõendamiseks ainult mitmed arved, millest ei selgu, mille eest nad on esitatud ja mismoodi olid arvestatud nendes viidatud summad. Hageja nõude olemasolu ja suurus ei ole piisavalt tõendatud. Arved nr 48, 60, 67, 78, 87, 100, 112 ja 124 esitati OÜ-le Alelis. OÜ Alelis ja OÜ Rosehill vahel 30.06.2004.a. sõlmitud lepingu p-st 6.2 tulenevalt lepingu sõlmimise päevast OÜ Rosehill võttis enda kanda kõigi ostetud mitteeluruumide hooldamisega seonduvad maksud. Ei ole selge, mille eest ja mis
põhjusel esitas hageja arved OÜ-le Alelis ja mille alusel esitab hageja nõude OÜ Alelis arvete tasumiseks kostjale. Lähtudes KÜS § 3 lg-st 1 oli kostja hageja liikmeks enne mitteeluruumide võõrandamist. 16.05.2006.a. läksid mitteeluruumid (korteriomandid) uutele omanikele. Vastavalt KÜS § 7 lg 3 tuleb hagejal esitada nõuded uute omanike vastu. 26.02.2010.a. vastuses (tl 89-90) kostja ei võtnud hagi õigeks ja vaidles sellele vastu. Kostja leiab, et puuduvad alused sissenõutavate summade väljamõistmiseks. Kostjateks peavad olema mitteeluruumide uued omanikud Andrei Martsinkevitš ja Jevgeni Alõmov. Uued omanikud on loovutanud hagejale nõude, mida ei ole olemas ja uus võlausaldaja ei ole loovutamise tulemusena kehtivat nõuet omandanud. Kohtuistungil jäi kostja kirjalikult esitatud vastuväidete juurde lisades, et on vastuväited ka viivise arvestamise kohta. Ei ole selge, millise perioodi eest milline summa on arvestatud. Samuti puuduvad andmed, et Alõmov ja Martsinkevitš tasusid korteriühistule võla. Kostja palus jätta hagi rahuldamata (tl 104).
30.06.2004.a. Osaühing Alelis (müüja) ja Osaühing Rosehill (ostja) vahel sõlmitud Mitteeluruumide müügilepingu ja asjaõiguslepingu kohaselt müüs müüja ostjale muuhulgas mitteeluruumid nr 6 ja 9, mis asuvad Narva linnas, Joala tn 11 (tl 6-9). Kinnistusameti andmetel kuuluvad mitteeluruumid M6 ja M9, Narva linn, Joala 11 Andrei Martsinkevitšile (1/2 kaasomandist) ja Jevgeni Alõmovile (1/2 kaasomandist), kes omandasid nimetatud mitteeluruumid OÜ-lt Rosehill 16.05.2006.a. sõlmitud korteriomandite müügilepingu, ühishüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu alusel (tl 14, 14 pöördel; 54-60, sama tl 7583). Vaidlust ei ole, et kostja oli mitteeluruumide omanik 30.06.2004 kuni 16.05.2006.a. Hageja nõuab kostjalt võlgnevust perioodi aprill 2005.a. kuni mai 2006.a. eest ja on esitanud kostjale sellekohased arved (tl 31-38, 12-13). Kuna kostja ei teavitanud hagejat omanike vahetamisest, esitas hageja esialgselt arved OÜ Alelis nimele (tl 10-11). Kostja ei tõendanud, et ta ei ole arveid saanud. Kostja on kohtule esitatud vastuses kinnitanud, et OÜ Alelis ja OÜ Rosehill vahel 30.06.2004.a. sõlmitud lepingu punktist 6.2 tulenevalt võttis OÜ Rosehill lepingu sõlmimise päevast enda kanda kõik ostetud eluruumide hooldamisega seonduvad maksed. Kohus tuvastas, et notar on lepingupooltele selgitanud lepingu p 7.11 (tl 9), et vastavalt KÜS § 7 lg 3 on omandaja kohustatud tasuma korteriühistule võõrandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. Kostja vaidleb vastu, et esialgne hagi oli esitatud vale kostja vastu. Lähtudes kinnistusraamatu andmetest 16.05.2006.a. on mitteeluruumide omanikeks Andrei Martsinkevitš ja Jevgeni Alõmov. Mitteeluruumide omanikud on loovutanud hagejale nõude, mida ei ole olemas, kuna käesoleva tsiviilasjas ei saa võlgnikuks pidada OÜ Rosehill. Loovutada ei saa nõuet, mis ei ole muutunud sissenõutavaks. Kohus tuvastas, et 16.05.2006.a. OÜ Rosehill (Müüja) ning Jevgeni Alõmovi ja Andrei Martsinkevitši (Ostjad) vahel sõlmitud korteriomandite müügilepingu, ühishüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu p 2 kohaselt Müüja jääb vastutavaks isikuks lepingu eseme omamise ja hooldamisega seonduvate täitmata kohustiste osas, mille täitmise kohustus on tekkinud enne lepingu eseme otsese valduse üleandmist Ostjale. Juhul kui käesolevas punktis nimetatud Müüja kohustised täidavad kohtuotsuse alusel Ostjad, on neil Müüja vastu tagasinõude õigus (tl 54-60). Mitteeluruumide M6 ja M9 omanikud Jevgeni Alõmov ja Andrei Martsinkevitš loovutasid 25.01.2010.a. sõlmitud nõudeõiguse loovutamise lepinguga nõudeõiguse Korteriühistule (tl 74). Seadus ei keela loovutada oma nõuet. Nõude loovutamine on sätestatud võlaõigusseaduse (VÕS) § 164. Kostja peab tõendama, et nõuet (kohustust) ei ole.
Kostja arvates loovutada ei saa nõuet, mida ei ole olemas. Kohus leiab, et OÜ Rosehill oli kohustatud tasuma korteriühistu esitatud arvete järgi mitteeluruumide majandamiskulude eest ning et selline kohustus tuleneb kostjale korteriühistuseadusest (KÜS). Vaidlust ei ole, et OÜ Rosehill oli KÜ liige. Ka korteriühistusse kuuluvad mitteeluruumide omanikud tarbivad KÜS §-s 151 lg 1 loetletud teenuseid. Seetõttu on nad kohustatud tasuma tarbitud teenuste eest samadel alustel, mis eluruumide omanikud. Ka asjaõigusseaduse (AÕS) § 75 lg 1 järgi kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Seadus ei näe ette selle kohustuse tekkimiseks ette kaasomanikevahelise kokkuleppe olemasolu. Hageja viidatud AÕS § 72 lg 1 reguleerib kaasomandi kasutuskorda, mida teostatakse kaasomanike kokkuleppel. Kaasomandi olemasolu ja kasutamisega seotud kulude (kaasomandi säilitamiseks) eest tasumist reguleerib muu kokkuleppe puudumisel AÕS §
Geete Lahi Kohtunik
Kohtuotsus on osaliselt tühistatud Tartu Ringkonnakohtu 17.10.2011.a kohtuotsusega. Kohtuotsus jõustus 09.01.2012.a Riigikohtu kohtumäärusega.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.