Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

22.05.2010 Harju Maakohtusse saabunud hagiavalduse kohaselt 01.10.2002 a. sõlmisid hageja ja kostja abiruumide kasutamise lepingu nr. XXX-MTÜ, edaspidi nimetatud leping. Vastavalt lepingu punktile 2.1. võimaldas hageja kostja kasutusse elamus XXXMaardus asuvad abiruumid: kontoriruumi pinnaga 31.32 m2 ja keldriruumi pinnaga 13.2 m2. 16.07.2009.a. KÜ XXX(hageja) üldkoosolekul otsustati leping lõpetada ja kohustada kostjat vabastada kasutatavad ruumid hiljemalt 14.08.2009.a. Vaatamata hageja otsusele lepingu lõpetamise kohta ja palvele vabastada kasutatavad ruumid 14.08.2009.a. kostja jätkas ruumide kasutamist. 30.09.2009.a. esitas hageja kostjale lepingu ülesütlemise teate. Kuna vastavalt punktile 19.1 leping oli tähtajatu võis kumbki lepingupool selle üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud, siis lepingu ülesütlemise teates hageja palus kostjat kolme kuu jooksul vabastada kasutatavad ruumid ning üle anda hagejale. Hageja leiab, et 2010.a.veebruarist leping loetakse üles öelduks. Hageja esitas 26.03.2010 nõude kostjale ruumide 7 päeva jooksul tagastamiseks. Antud nõudele kostja ei ole reageerinud ning ruumid käesoleva ajani on tema omavolilises (ebaseaduslikus) valduses. Hageja palub kohustada kostjat viivitamata üle andma hageja valdusesse kontoriruumi pinnaga 31.32 m2 ja keldriruumi pinnaga 136.2 m2 mr2 elamus XXXMaardus ning lahkuda antud elamust. 12.11.2010 esitatud vastuses kostja 20.10.2010 vastusele hageja märgib, et hagiavalduses märgitud ruumid on elamu (kinnistu) asukohaga XXXMaardus korteriomanike kaasomandis ja need ruumid on selle mõttelised osad. Kinnistu korteriomanike poolt on moodustatud KÜ XXX(hageja) ja hageja on vastavalt KÜS § 2 lg l nende huvide esindaja. 16.07.2009.a. KÜ XXX(hageja) üldkoosolekul otsustati lõpetada abiruumide kasutamise leping nr XXX-MTÜ, mis on sõlmitud hageja ja kostja vahel ja otsustati kohustada kostjat vabastada kasutavad ruumid hiljemalt 14.08.2009.a. Antud otsus on kehtiv, kuna keegi seaduses ettenähtud korras pole seda vaidlustanud. 30.09.2010.a. esitas hageja kostjale lepingu ülesütlemise teate. Kuna leping oli tähtajatu võis kumbki lepingupool selle üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Peale lepingu ülesütlemist kostja ruume ei ole vabastanud ja jätkas nende omavolilist kasutamist, millega rikkus korteriomanike (korteriühistu liikmete) õigusi. Seetõttu korteriomanike (korteriühistu liikmete) rikutud õiguste kaitseks esitas hageja kostja vastu hagi ruumide ebaseadusliku valdamisest vabastamise nõudes. Riigikohus oma lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-8507 punktis 15 märgib, et " KÜS § 2 lg l järgi on korteriühistul õigus esitada oma nimel hagi korteriomanike rikutud õiguste kaitseks. Korteriomanike õiguste rikkumine võib seisneda ka korteriomandite reaalosade hulka mitte kuuluvate ruumide ebaseaduslikus valdamises, mis ei ole saadud omavoli rakendamise teel."

Hageja muutis hagi õiguslikku alust ja täpsustas esitatud nõuet. Hageja leidis, et kuna tegemist on kinnisasja mõttelise osaga ei ole võimalik kohaldada hagiavalduses märgitud AÕS § 45 lõiget 1 ja tuleb kohaldada AÕS § 80 lg-t l koos KÜS § 2 lg-ga l. Hagiavalduse täpsustuse kohaselt palub hageja nõuda kostja ebaseaduslikust valdusest kontoriruum pinnaga 31.32 m2 ja keldriruum pinnaga 136.2 m2 elamus XXXMaardus antud elamu (kinnistu) korteriomanike kaasvaldusesse. Täitemenetluse käigus tõsta kostja nimetatud ruumidest välja. 25.02.2011 esitatud arvamuses kostja 16.12.2010 seisukoha osas leiab hageja, et ebaõige on kostja seisukoht, et korteriühistu XXXliikmete 16.07.2009 üldkoosoleku otsused on tühised. Hageja leiab, et kostja on kõrvaline isik, kostjal ei ole õigust viidata korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühisusele. Üldkoosoleku otsused olid vajalikud ja põhjendatud. Ükski korteriühistu XXXliige või juhatuse liige ei ole neid käesoleva ajani vaidlustanud. Osaliselt allus 16.07.2009 üldkoosoleku otsusele ka kostja. Nimelt üldkoosoleku otsusega punkt 3 otsustas hageja keelduda kostja poolt teostatavatest hooldusteenustest. Peale seda lõpetas kostja hooldusteenuse osutamise hagejale. Kummaline on kostja arvamus, et 16.07.2009 üldkoosoleku otsusest ei nähtu, et üldkoosolek otsustas kohustada kostjat vabastama ruumid. Lepingu lõpetamine ei tähenda kohustust vabastada ruumid. 16.07.2009 üldkoosoleku otsuse punktis 1 on selgelt määratud: lõpetada ruumide kasutamise leping nr XXX-MTÜ, teavitada hagejat otsusest kirjalikult, anda tähtaeg kuni 14.09.2009.a. Loomulik on see, et kui ruumide üürileping on lõpetatud ja uus leping pole sõlmitud, siis ruumid tuleb vabastada, kuna puudub seaduslik alus nende kasutamiseks. Üldkoosoleku otsusega anti kostjale ruumide vabastamiseks tähtaeg kuni 14.08.2009. Alates lepingu sõlmimisest ei ole kostja ruumide kasutamise eest kuni käesoleva ajani tasunud ühtegi eesti või eurosenti ja ei mõtlegi seda teha. Peale lepingu lõpetamist etteteatamisega 3 kuud, peab kostja üle aasta ebaseaduslikult kinni vaidlusaluseid ruume, mis kuuluvad elamu XXXkorteriomanikele. Neid ruume vajavad hädasti kõik korteriomanikud korteriühistu normaalse töö korraldamiseks (juhatuse tööks, ühistu liikmete vastuvõtu korraldamiseks, dokumentide hoidmiseks jne). On tõenäoline, et selliste tegudega rikub kostja jämedalt korteriomanike õigusi, s.h. kaasomandis olevate ruumide valdamise õigust. Kuna lepingu nr XXX-MTÜ ülesütlemise teate sai kostja kätte 02.10.2009.a., siis vastavalt VÕS § 312 lg. 1 ja § 311 lg.2 järgi 3 kuu möödumisel loetakse leping ülesöelduks. Järelikult on antud leping kehtetu alates 03.01.2010.a. Kostja väidab, et leping nr XXX-MTÜ ei olnud üürileping VÕS-e mõttes. Samal ajal ei ole kostja selgitanud, milline siis tema arvates see leping oli. VÕS § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu. Hageja on seisukohal, et lepingul nr XXX-MTÜ on kõik VÕS § 271 ettenähtud üürilepingu tunnused: punkti 2.1. kohaselt vaidlusalused ruumid olid hageja poolt üle antud kostja kasutusse, punkti 5.1. kohaselt kohustus kostja üüritasuna igakuuliselt hüvitama hagejale osa ekspluatatsiooni kuludest elamu Veeru tn.4 ülalpidamiseks ja hoolduseks. Imelik on ka kostja väide, et leping nr. XXX-MTÜ on tähtajaline. Tegelikult on lepingu punktis 19.1. selgelt märgitud: Käesolev leping kehtib allakirjutamise hetkest ja on tähtajatu. Lepingu punkti, kus oleks määratud lepingu tähtaeg, ei ole kostja nimetanud. 10.06.2011 esitatud täiendavas seisukohas on hageja märkinud, et 07.06.2011 toimus KÜ XXX(hageja) erakorraline üldkoosolek, millest võttis osa 87 korteriühistu liiget (88% korteriühistu liikmetest ja korteriomanikest). Antud üldkoosoleku otsusega kinnitati veelkord 16.06.2009.a. KÜ Veeru tn. 4 poolt vastuvõetud otsus leping lõpetada ja anda kostjale aeg kuni 14.08.2009.a. ruumide vabastamiseks. Kuna kostja ei ole käesoleva ajani neid ruume vabastanud, otsustas üldkoosolek anda korteriühistu juhatusele ülesandeks võtta kasutusele vajalikud meetmed vaidlusaluste ruumide kostja valdusest tagastamiseks elamu XXXMaardus korteriomanike kaasvaldusse, eemaldada kostja antud ruumidest.

16.09.2011 esitas hageja oma täiendava seisukoha ja avalduse hagi aluse täiendamiseks. Hageja leiab, et kostja poolt esitatud KÜ XXX09.03.2000 üldkoosoleku protokollis puudub korteriomanike otsus anda vaidlusalused ruumid kostja kasutusse. Kostja poolt esitatud 30.03.2003 kokkuleppest lepingu tingimuste muutmise ja täiendamise kohta nähtub, et vaatamata sellele, et vastavalt kokkuleppe punktile 1.5 antakse kostjale õigus kasutada vaidlusaluseid ruume 25 aastat, pole selle kohta mingit korteriomanike otsust. Samal ajal riivab selline kokkulepe tõsiselt elamu korteriomanike huve. Kuna kokkulepe kaasomandi kasutamise kohta on sõlmitud ilma vastava korteriomanike otsuseta, on ta vastuolus seadusega (AÕS § 72 lg 2, KOS § 19 lg 2, hea usu põhimõttega ja seetõttu kehtetu). Sergei Sergejenkov on MTÜ XXX(kostja) juhatuse esimees alates asutamisest 05.05.2002 kuni käesoleva ajani ja sama isik oli ka perioodil 28.12.1999-06.08.2007 KÜ XXX(hageja) juhatuse esimees. Selge on see, et kostja juhatus (seaduslik esindaja) oli teadlik, et kokkuleppe sõlmimiseks puudub elamu XXXkorteriomanike enamuse otsus ja seetõttu on selle sõlmimine ebaseaduslik. Hageja täiendas hagi alust alljärgnevate asjaoludega. Vastavalt 16.07.2009 üldkoosoleku protokolli punktile 1 otsustati lõpetada leping kostjaga vastavalt kõnealuse lepingu punktile 16. Sama protokolli punkti 2 kohaselt otsustati sisse nõuda kostjalt elamu XXX ülalpidamis-ja hoolduskulude katteks 6 krooni m2 kohta alates 01.12.2007.a. Antud üldkoosoleku otsused kinnitas 07.06.2011 KÜ XXXüldkoosolek, millest võttis osa 88% korteriühistu liikmetest (korteriomanikest). 01.08.2009 anti kostjale üle teade lepingu nr XXX-MTÜ lõpetamisest ja kasutatud ruumide tagastamise kohta, hoolduslepingu lõpetamisest kostjaga. Teates on muu hulgas märgitud: Antud lepingu lõpetamise põhjuseks on jäme p.16.2.3. rikkumine kostja poolt. Teatele oli lisatud võlgnevuse arvestus ruumide kasutamise eest ja 16.07.2009.a. KÜ XXXüldkoosoleku protokoll. Tõepoolest oli võimalik leping ennetähtaegselt üles öelda ühistu algatusel punkti 16.2.3 alusel, juhul kui "Ühingu võlgnevus Ühistu ees elamu ülalpidamise ja hoolduse kulude hüvitamiseks ületab elamu ülalpidamise ja hoolduse kuuekuulise summa osas, mis vastavalt lepingule kuulub katmisele Ühingu poolt". Tulenevalt lepingust pidi kostja tasuma osa elamu ülalpidamise ja hoolduskuludest vastavalt tema poolt kasutatavate ruumide ülalpidamiskuludele (arvetes märgitud rendimakse) ja tarbitud kommunaalteenustele. Kuna alates 01.11.2007 kuni 30.06.2009 pole kostja vaidlusaluste ruumide eest tasunud ühtegi senti, moodustas kostja võlgnevus hageja ees 64496.24 krooni, mille tasumisest kostja keeldus. Seetõttu oli hagejal täilik õigus punkti 16.2.3. alusel leping üles öelda. Kostja pole tasunud ruumide kasutamise eest ka käesoleva ajani midagi ning tema võlgnevus perioodi eest 01.11.0730.04.2011 moodustab 9432.18 EUR. Hageja leiab, et lepingus ettenähtud kohustuste rikkumine kostja poolt, mis väljendus kasutamises olevate ruumide ülapidamise kulude tasumata jätmises, on veel üheks põhjuseks lepingu ülesütlemiseks ja ruumide vabastamise nõudmiseks.

KOSTJA SEISUKOHT

20.10.2010 esitatud vastuse hagile kostja hagi ei tunnista. Kostja on seisukohal, et hagejal puudub hagi esitamise õigus. Abiruumid (mis on praegu kostja kasutuses, ja mille üle on käesolev vaidlus) on elamu XXX Maardu linnas korteriomanike omandis. Hageja ei ole nimetatud abiruumide omanik ega valdaja. Järelikult hageja õigusi ei ole rikutud, hagi valduse kaitseks ei saa esitada korteriühistu, mis on loodud mõtteliste osade hooldamiseks ja haldamiseks. Üldkoosoleku otsus on tühine MTÜS § 22 lg 5 ja § 241 lg 1 alusel, kuna on vastuolus heade kommetega. Samuti tuleb märkida, et üldkoosoleku otsus on vastuvõetud korteriomanike vähemusega. AÕS § 72 lg 1 sätestab, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas Kooskõlas AÕS § 80 lg 1 on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja

valdab. Hagi esitaja ei ole omanik ega valdaja. AÕS § 72 lõikest 1 tulenev kaasomandi valdamine ja kasutamine on üksnes kaasomanike õigus. Ka asjas 3-2-1-85-07 on Riigikohus asunud seisukohale, et vaid omanikul on õigus esitada hagi AÕS § 80 alusel. AÕS §-s 80 esitatav nõue tähendab asja omaniku nõuet asja ebaseaduslikult valdava isiku vastu asja väljanõudmiseks omaniku valdusse. 16.12.2010 esitatud täiendavas seisukohas kostja leiab, et kõik 16.07.2009.a. KÜ XXXüldkoosoleku otsused on tühised MTÜS § 22 lg 5 ja § 241 lg 1 alusel, kuna on vastuolus heade kommetega. Üldkoosoleku otsus on vastuvõetud korteriomanike vähemusega (kokku on elamus XXX Maardus 98 korteriomanikku). Otsused on tühised järgmistel põhjustel: Hageja esitas 16.07.2009 üldkoosoleku protokolli ilma osalejate nimekirjata. Osalejate nimekiri on protokolli lahutamatu lisa vastavalt MTÜS § 21 lg 6. Kuivõrd hageja ei esitanud koosolekul osalejate nimekirja, siis nimetatud protokolli ei saa isegi tõendina kasutada. 16.07.2009.a. otsuste vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, sest teade üldkoosoleku kokkukutsumise kohta ei olnud kõigile korteriühistu liikmetele esitatud vastavalt MTÜS § 20 ja KÜ XXXpõhikirja p-le 5.2 . Tähtsust ei oma hageja väide, et kuivõrd 16.07.2009 otsused ei ole vaidlustatud, siis on need kehtivad. Vastavalt MTÜS § 241 lg 2 otsuse tühisusele võib kohtumenetluses tugineda nii hagi kui ka vastuväite esitamisega. Hageja poolt esitatud 16.07.2009 üldkoosoleku protokollist ei nähtu, et üldkoosolek otsustas kohustada kostjat vabastada ruumid. Isegi kui eeldada, et leping on lõpetatud (millega kostja ei nõustu), siis see ei tähenda, et kostjal on kohustus vabastada ruumid. Kostja on seisukohal, et ta ei ole kaasomanike õigusi rikkunud, 01.10.2002.a. leping nr XXXMTÜ on kehtiv. AÕS § 72 lg 1 sätestab, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Hetkel puudub elamu XXX Maardus kaasomanike otsus või kokkulepe selle kohta, et leping kostjaga on lõpetatud ja kostja peab vaidlusalused ruumid vabastama. Riigikohus märkis lahendis nr 3-2-1-105-02, et „AÕS § 72 lg-st 1 tulenev kaasomandi valdamine ja kasutamine on üksnes kaasomanike õigus. Korteriühistu majandusalane tegevus ei ole samastatav AÕS § 72 lg 1 kohase kaasomanike kokkuleppega“. Järelikult selleks, et lõpetada leping vaidlusaluste ruumide kasutamise kohta ning kohustada kostjat vabastada vaidlusalused ruumid peavad kaasomanikud (enamus) võtma vastava otsuse vastu vastavalt AÕS § 72 lg 1. Kuivõrd vastav kaasomanike enamuse otsus puudub, siis ei ole ka kaasomanike õigusi rikutud ja hagejal puudub alus vastava nõude esitamiseks. Ilma kaasomanike enamuse otsuseta ei saa hageja lepingut lõpetada. Seega on abiruumide kasutuse lepingu nr XXX-MTÜ ülesütlemine KÜ XXXjuhatuse poolt tühine. Korteriühistu juhatus ei saa otsustada kaasomanike enamuse eest mida teha kaasomandiga. Kostja leiab, et 01.10.2002.a. leping nr XXX-MTÜ ei ole üürileping VÕS-e mõttes, järelikult ei saa selle lõpetada tuginedes VÕS § 331 ja 312. Peale selle on nimetatud leping tähtajaline, aga mitte tähtajatu nagu väidab hageja. 22.09.2011 esitatud kostja seisukohas hageja seisukohale kostja leiab, et 07.06.2011.a. elamu XXX korteriomanike otsus, mis kinnitab 16.07.2009.a. otsus, so. lõpetada kostjaga sõlmitud lepingu, ei ole vastuvõetud kaasomanike enamusega, kellele kuulub suurem osa elamus XXX, Maardu ja isegi kui 07.06.2011.a. otsus on vastu võetud kaasomanike enamusega, kellele kuulub suurem osa elamus XXX, Maardu, siis selline otsus jõustub vastuvõtmisest. s.t. alles alates 07.06.2011.a. tekkis KÜ-l XXXõigus ja kohustus lõpetada kostjaga lepingu (hagi aga on esitatud 2010.a.).

Leping ruumide kasutamise kohta peab olema lõpetatud vastavalt lepingus ettenähtud korrale. Leping ei ole lõpetatud vastavalt ettenähtud korrale. Lepingu lõpetamise ja ruumide vabastamise kord on kirjeldatud lepingu p-s 16.4.1 – 16.4.5. Kostja ei nõustu hagejaga ka selles osas, et leping (mille üle on vaidlus) on kehtetu, sest on sõlmitud ilma vastava korteriomanike otsuseta: 1) hageja jaoks ei omanud kunagi tähtsust kas selle lepingu sõlmimiseks on vaja kaasomanike otsust või mitte. Selles osas ei ole ka kohtu seisukohta. Ja vastupidi on olemas seisukoht, et sellise lepingu sõlmimiseks ei ole üldse vaja kaasomanike/korteriomanike otsust, sest lepingu raames ei ole omand võõrandatud, vaid antud ajutiseks kasutamiseks. 2) kostja kasutas ruume (mille üle on vaidlus) alates 2002.a. Kuni 2010.a. ei olnud millegi pärast üldse vaidlust sellel teemal. Keegi korteriomanikest ei ole pöördunud kostja ega kohtu poole küsimusega, mis alusel on ruumid kostja valduses. Järelikult oma tahteavaldusega näitasid nii korteriomanikud kui ka hageja, et ruumide kasutamise osas ei ole pretensioone. Kostja palub jätta tähelepanuta hageja väide selle kohta, et kostjal on võlgnevus hageja ees. Kostja ei tunnista mingit võlgnevust hageja ees.

KOHTUISTUNG

23.09.2011 toimunud kohtuistungil jäi hageja oma nõude juurde. Hageja märkis, et 30.03.2003 sõlmitud kokkulepe on AÕS § 72 lg 1 alusel tühine. Üürilepingu sõlmimiseks KÜ juhatuse poolt ei ole mingit otsust, juhatus on omal algatusel sõlminud selliseid lepinguid. Hageja kinnitas, et on kostjale esitanud kaks teadet üürilepingu ülesütlemise kohta. Kostja kinnitas, et on vähemalt ühe üürilepingu ülesütlemise teate kätte saanud. Kostja esindaja ei osanud öelda, kas kostja on teinud mingi tahteavalduse, et kostja ei nõustu üürilepingu ülesütlemisega. Kostja leidis, et üürilepingu muutmise kokkulepe on kehtiv. Hageja märkis, et kostja võlgneb hagejale 10 317 eurot, kostja tarbib palju vett ja elektrit, kulutusi peavad kandma korteriomanikud, hageja soovib, et kostja ruumid vabastaks. Kostja märkis, et kostja võlgnevus hageja ees on kunstlikult loodud.

KOHTU SEISUKOHT

Kohus, kuulanud ära poolte esindajate seisukohad ning uurinud ja hinnanud tõendeid kogumis leiab, et hagi tuleb rahuldada. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et: -

Kinnistul, asukohaga Maardu, XXXasuvad abiruumid: kontoriruum pinnaga 31.32 m2 ja keldriruum pindalaga 136.2 m2 on Maardu, XXXkorteriomanike kaasomandis;

-

Maardu, XXXkorteriomanikud on asutanud XXXkorteriühistu (hageja);

-

01.10.2002 a. sõlmisid hageja ja kostja abiruumide kasutamise lepingu nr. XXX-MTÜ. Vastavalt lepingu punktile 2.1. võimaldas hageja kostja kasutusse elamus XXXMaardus asuvad abiruumid: kontoriruumi pinnaga 31.32 m2 ja keldriruumi pinnaga 136.2 m2;

-

16.07.2009.a. KÜ XXX(hageja) üldkoosolekul otsustati leping lõpetada ja kohustada kostjat vabastada kasutatavad ruumid hiljemalt 14.08.2009.a;

-

30.09.2009.a. esitas hageja kostjale lepingu ülesütlemise teate;

-

Maardus XXXasuvad abiruumid: kontoriruumi pinnaga 31.32 m2 ja keldriruumi pinnaga 136.2 m2 on tänaseni kostja valduses.

Kuivõrd eelnimetatud asjaolude üle poolte vahel vaidlust ei ole, siis loeb kohus need asjaolud tuvastatuks.

Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal on õigus kostja vastu hagi esitada. Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas hageja 16.07.2009 üldkoosoleku otsus on kehtiv ja kas kostjal on õigus hageja 16.07.2009 üldoosoleku otsuse tühisusele tugineda. Kohus leiab, et pooltevahelise vaidluse lahendamiseks tuleb kohtul võtta esmalt seisukoht, kas korteriühistul on õigus esitada hagi oma nimel korteriomanike rikutud õiguste kaitseks ja nõuda vaidlusaluseid ruume välja kostja väidetavalt ebaseaduslikust valdusest korteriomanike kaasvaldusesse. Kostja on seisukohal, et hagejal puudub hagi esitamise õigus. Kostja leiab, et vaidlusalused abiruumid on elamu XXX Maardu korteriomanike omandis, hageja ei ole nimetatud abiruumide omanik ega valdaja. Järelikult hageja õigusi ei ole rikutud, hagi valduse kaitseks ei saa esitada korteriühistu, mis on loodud mõtteliste osade hooldamiseks ja haldamiseks. Kohus selle seisukohaga ei nõustu. Kohus leiab, et tegemist on vindikatsiooninõudega ning hageja tugineb asjaõigusseaduse (AÕS) §-le 80. AÕS § 80 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Vastavalt Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-85-07 on korteriühistul kui oma liikmete (korteriomanike) ühiste huvide esindajal õigus esitada korteriomanike kaitseks hagi. Käesoleval juhul on hageja esitanud hagi paludes nõuda kostja ebaseaduslikust valdusest elamus asukohaga Maardus XXXasuv kontoriruum pinnaga 31.32 m2 ja keldriruum pinnaga 136.2 m2 antud elamu (kinnistu) korteriomanike kaasvaldusesse. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et kuivõrd elamus XXX Maardu asuvad ruumid: kontoriruum pinnaga 31.32 m2 ja keldriruum pinnaga 136.2 m2 kuuluvad Maardus XXXasuvate korteriomandite mõttelise osa hulka ja Maardus XXXasuvate korteriomandite omanikud on KÜS § 2 lg 1 kohaselt asutanud KÜ Veeru tn 4, siis on hagejal õigus esitada oma nimel hagi korteriomanike rikutud õiguste kaitseks. AÕS § 83 lg 1 järgi valdaja võib asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata. Seega hageja peab tõendama, et kostja valdab KÜ XXXkorteriomandite mõttelise osa hulka kuuluvaid ruume õigusliku aluseta. Kostjal on õigus ruumide väljaandmisest keelduda, kui tal on õigus ruume vallata. Järgnevalt lahendab kohus küsimuse kas kostjal on MTÜS üldkoosoleku otsuse tühisusele tugineda.

§ 241 lg 1 alusel õigus hageja

Hageja on esitanud 30.09.2009 kostjale üürilepingu ülesütlemise teate. Hageja tugineb sellele, et 16.07.2009 KÜ XXX(hageja) üldkoosolekul otsustati kostjaga üürileping lõpetada ja kohustada kostjat vabastada kasutatavad ruumid hiljemalt 14.08.2009. Kostja tugineb sellele, et kõik 16.07.2009.a. KÜ XXXüldkoosoleku otsused on tühised MTÜS § 22 lg 5 ja § 241 lg 1 alusel, kuna on vastuolus heade kommetega. Kostja leiab, et üldkoosoleku otsus on vastuvõetud korteriomanike vähemusega ja 16.07.2009.a. otsuste vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, sest teade üldkoosoleku kokkukutsumise kohta ei olnud kõigile korteriühistu liikmetele esitatud vastavalt MTÜS § 20 ja KÜ XXXpõhikirja p-le 5.2. Lisaks selle leiab kostja, et puudub Maardus XXX asuva elamu kaasomanike otsus või kokkulepe selle kohta, et leping kostjaga on lõpetatud ja kostja peab vaidlusalused ruumid vabastama. Selleks, et lõpetada leping vaidlusaluste ruumide kasutamise kohta ning kohustada kostjat vabastada vaidlusalused ruumid peavad kaasomanikud (enamus) võtma vastava otsuse vastu vastavalt AÕS § 72 lg 1. Kohus nõustub kostja seisukohaga, et vaidlusaluste ruumide üürilepingu lõpetamiseks ja kostja valdusest väljanõudmiseks peavad kaasomanikud vastu võtma vastava otsuse vastavalt AÕS § 72 lg 1 ja KOS § 12 lg 2. Üürilepingu lõpetamiseks ja üürilepingu eseme üürniku valdusest väljanõudmiseks ei pea kohtu hinnangul olema sõlmitud kõigi kaasomanike vahel kokkulepe,

sest, see tähendaks, et olukorras, kus 98 korteriga elamus üks korteriomanik ei anna nõusolekut üürnikuga sõlmitud üürilepingu lõpetamiseks ja ruumide valduse üleandmiseks kaasomanikele, ei olekski võimalik seda kokkuleppe puudumisel teha. Kohus sellist olukorda võimalikuks ei pea. Korteriomanike häälteenamusega tehtavad otsused võetakse KOS § 17 lg 1 järgi vastu korteriomanike üldkoosolekul. Otsuse vastuvõtmisele kehtestab nõuded KOS § 19 lg 2, mille kohaselt on üldkoosolek otsusevõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole kinnistusraamatusse kantud kaasomandiosadest. Kuna kõik korteriühistu liikmed on ühtlasi korteriomanikud, siis saab korteriomanike otsuse vastuvõtmine toimuda korteriühistu üldkoosolekul, kuid korteriomanike otsuse vastuvõtmiseks on vajalik, et korteriühistu üldkoosolekul osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole kaasomandiosadest ja otsuse poolt on enamus üldkoosolekul osalejatest. Kohus ei nõustu kostja käsitlusega sellest, et käesoleva hagi raames saaks hageja 16.07.2009 üldkoosoleku otsuse kehtetusest või tühisusest lähtuda. Kuigi korteriühistu üldkoosoleku otsus on tehing, on vastava tehingu kehtetus ja tühisus allutatud üldistest tehingu kehtetuse ja tühisuse alustest teistsugustele alustele. Juriidilise isiku organi, milleks on ka korteriühistu üldkoosolek, otsuse tühisusele saab tugineda vaid siis, kui kohus on otsuse tühisuse tuvastanud, juriidilise isiku organi otsuse kehtetuks tunnistamiseks tuleb esitada hagi juriidilise isiku vastu (TsÜS §-le 38 ja KÜS § 13 lg 3). Käesoleva tsiviilasja raames ei ole kostja tuginenud sellele, et viidatud hageja üldkoosoleku otsus oleks kehtetuks tunnistatud või et kohtuotsusega oleks selle otsuse tühisus tuvastatud. Samuti ei ole kostja vastavat nõuet esitanud ka käesoleva kohtumenetluse raames (nt vastuhagina). Seega tuleb lähtuda sellest, et hageja 16.07.2009 üldkoosoleku otsus, millega otsustati lõpetada kostjaga leping nr XXX-MTÜ Maardus XXXelamus asuvate abiruumide kasutamiseks on kehtiv, seda isegi siis, kui otsus on vastu võetud korteriomanike vähemusega või otsuse vastuvõtmisel on rikutud üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Järgnevalt võtab kohus seisukoha kas hageja poolt üürilepingu ülesütlemine on kehtiv. Asja materjalidest nähtuvalt on pooled sõlminud 01.10.2002 abiruumide kasutamise lepingu nr XXX-MTÜ, vastavalt millele andis hageja kostja kasutusse Maardus XXXasuvad kontoriruumid pinnaga 31.32 m2 ja keldriruumid pinnaga 136.2 m2. Pooled vaidlevad selle üle kas tegemist on üürilepinguga või mõne muu lepinguga, samuti vaidlevad pooled selle üle, kas tegemist on tähtajatu või tähtajalise lepinguga ning kas hageja poolt esitatud üürilepingu ülesütlemine on kehtiv. Kohus on seisukohal, et 01.10.2002 hageja ja kostja vahel sõlmitud abiruumide kasutamise lepingu nr XXX-MTÜ näol on tegemist üürilepinguga VÕS § 271 mõistes. VÕS § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu. Kohus leiab, et lepingul nr. XXX-MTÜ on kõik VÕS § 271 ettenähtud üürilepingu tunnused: lepingu punkti 2.1. kohaselt vaidlusalused ruumid olid hageja poolt üle antud kostja kasutusse, lepingu punkti 5.1. kohaselt kohustus kostja üüritasuna igakuuliselt hüvitama hagejale osa ekspluatatsiooni kuludest elamu XXXülalpidamiseks ja hoolduseks (tlk 87-94 ja 197-19). Kostja on küll väitnud, et tegemist ei ole üürilepinguga, aga ei ole selgitanud mis lepinguga tema arvates tegemist oli. Hageja on seisukohal, et leping on sõlmitud tähtajatuna. Kostja on esitanud 30.03.2003 sõlmitud kokkuleppe 01.10.2002 abiruumide kasutamise lepingu nr XXX-MTÜ muumiseks, millega on muudetud lepingu punkti 19.1 alljärgnevas sõnastuses: Käesolev leping on sõlmitud 25 aastaks käesoleva lepingu allakirjutamise kuupäevast. Juhul, kui ühing teostab korteriühistuga kooskõlastatud rekonstrueerimis-, remondi- ja muid moderniseerimis- ja parendustöid (edaspidiparendamine) kasutuses olevas ruumides, lepingu tähtaega pikendatakse kuni 25 aastat, arvates viimase ühinguga teostatud parendamise kooskõlastamise kuupäevast-tähtajani, kui amortiseerub

pool summast, mis on investeeritud ühinguga viimase parendamisse, arvestades 2 (kaks) ( %) aastas (tlk 177-181). Kostja leiab, et kuna leping on sõlmitud tähtajatuna, siis tuleks leping lõpetada vastavalt lepingu lõpetamise ja ruumide vabastamise korrale vastavalt lepingu p-s 16.3.1-16.4.5. Kostja poolt esitatud 30.03.2003 sõlmitud 01.10.2002 abiruumide kasutamise lepingu nr 01/19/2002-MTÜ muumise kokkuleppest lepingu tingimuste muutmise ja täiendamise kohta nähtub, et vaatamata sellele, et vastavalt kokkuleppe punktile 1.5 muudetakse lepingu punkti 1.9 ja antakse kostjale õigus kasutada vaidlusaluseid ruume 25 aastaks ei ole selle kohta vastu võetud ühtegi korteriomanike otsust. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-151-10 märkinud alljärgnevat: AÕS § 72 lg-s 1 sätestatakse, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas.//...// Pidades ilmselt silmas, et kaasomandiga seotud kõige olulisemad küsimused tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel, on seadusandaja nimetanud ka juhtumid, mida on lubatud lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel, mitte enamuse otsusega (näit. AÕS § 74 lg 1). Ka korteriomandiseaduse sätete kohaselt võivad korteriomanikud kaasomandi eset kasutada omavahelise kokkuleppe või häälteenamuse alusel tehtud otsuse kohaselt. Samas piiritleb seadusandja küsimused, mille lahendamise reeglites võib kokku leppida ühel või teisel viisil, kasutades tavakasutuse mõistet. Nii sätestatakse KOS § 12 lg-s 1, et korteriomanikud võivad korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega, sama sätte lg 2 viitab aga KOS § 11 lg 1 p-s 1 märgitud tavakasutusele, mille piires võivad korteriomanikud otsustada küsimusi häälteenamusega. KOS § 11 lg 1 p 1 järgi on tavakasutuseks korteriomandi reaalosa korrashoidmine ja hoidumine korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamisel tegevusest, mille toime teistele kaasomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Korteriomandi valitsemist reguleerib KOS § 15, mille lg-s 3 märgitakse, et korteriomanikud võivad kokkuleppeid arvestades häälteenamuse alusel otsustada küsimusi, mis jäävad tavapärase valitsemise piiresse. Tegevused, mis on käsitatavad tavapärase korteriomanike huvidele vastava valitsemisena, on mitteammendava loeteluna nimetatud KOS § 15 lg-s 6. Juhul kui korteriomanikud otsustavad asutada korteriühistu korteriühistuseaduse nõuete kohaselt, siis valitseb kaasomandit KOS § 8 lg 1 järgi korteriühistu, kes teeb seda korteriühistuseaduses sätestatud alustel ja korras. Kohus leiab, et kaasomandi kasutamiseks sõlmitud üürilepingu muutmise kokkuleppe sõlmimiseks on vajalik kaasomanike otsus. Asjaolu, et kostja on kasutanud vaidlusaluseid ruume alates 2002 ei tähenda, et kostja juhatusel oleks pädevus sõlmida üürilepingu muutmise kokkulepe ilma kaasomanike vastava otsuseta. Kohus nõustub hageja seisukohaga, et kuivõrd üürilepingu muutmise kokkulepe kaasomandi kasutamise kohta on sõlmitud ilma vastava korteriomanike otsuseta on see vastolus seadusega (AÕS § 72 lg 2, KOS § 19 lg 2) ja seetõttu tühine (TsÜS § 87). TsÜS § 84 lg 1 kohaselt tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätete, kui seaduse ei ole sätestatud teisiti. Seega ei ole 30.03.2003 sõlmitud 01.10.2002 abiruumide kasutamise lepingu nr XXX-MTÜ muutmise kokkuleppel õiguslikke tagajärgi. Kuivõrd on seisukohal, et 30.03.2003 sõlmitud üürileping muutmise kokkulepe on tühine, siis tuleb hageja poolt üürilepingu ülesütlemisel lähtuda 01.10.2002 sõlmitud üürilepingust, mille punkti 19.1 kohaselt on leping sõlmitud tähtajatult. Hageja on 30.09.2009 esitanud kostjale abiruumide kasutamise lepingu ülesütlemise teate (tlk 13). Kostja on nimetatud teate kätte saanud 02.10.2009 (tlk 14). Üürilepingu ülesütlemise teate kohaselt on kostjaga sõlmitud üürileping üles öeldud lepingu punkti 19.1 alusel ja palutud kostjal vabastada ruumid kolme kuu jooksul.

VÕS § 311 lg 1 järgi lepingupooled võivad tähtajatu üürilepingu käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Kui lepingupooled on kokku leppinud pikemas ülesütlemistähtajas, tuleb järgida seda tähtaega. VÕS § 312 lg 1 alusel kinnisasja, elu- või äriruumi, laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse kantud õhusõiduki üürimise puhul võib kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Hageja esitas kostjale üürilepingu ülesütlemisavalduse 30.09.2009, kus teavitas üürilepingu ülesütlemisest kolme kuu möödumisel, millise kostja sai kätte 02.10.2009 (tlk 14), seega on avaldus esitatud tähtaega järgides. Tuginedes VÕS § 311 ja 312 on kohus seisukohal, et üürilepingu korralisel ülesütlemiseks ei ole vaja konkreetset põhjust ning piisav on ülesütlemisalusena tugineda VÕS §-dele 311 ja 312, mis viitavad tähtajatu üürilepingu korralisele ülesütlemisele. Seega on hageja poolt 30.09.2009 esitatud üürilepingu ülesütlemise avaldus kehtiv. Kuna lepingu nr XXX-MTÜ ülesütlemise teate sai kostja kätte 02.10.2009.a., siis vastavalt VÕS § 312 lg 1 ja § 311 lg 2 kolme kuu möödumisel loetakse leping ülesöelduks. Järelikult on antud leping kehtetu alates 03.01.2010.a. Kohus ei analüüsi hageja poolt üürilepingu ülesütlemist 01.08.2009 seoses jämeda üürilepingu rikkumisega kostja poolt, kuna kohus on juba eelnevalt asunud seisukohale, et 30.09.2009 hageja poolt kostjale esitatud üürilepingu ülesütlemine on kehtiv. Kostjal puudub õiguslik alus vaidlusaluseid ruume kasutada, sest leping on kehtivalt üles öeldud ning seetõttu tuleb üüritud asi VÕS § 334 lg 1 järgi üürileandjale tagastada. Kuna kostja on keeldunud üüripinna ebaseadusliku valduse lõpetamisest, tuleb välja nõuda kostja ebaseaduslikust valdusest elamus asukohaga Maardu XXXasuv kontoriruumi suurusega 3132m2 ja keldriruum suurusega 136.2 m2 Maardu XXXkorteriomanike kaasvaldusesse. Kui kostja kohtuotsust vabatahtlikult ei täida, tuleb TsMS § 445 lg 1 järgi määrata ära kohtuotsuse täitmise viis ning kostja ruumidest välja tõsta.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus rahuldas hagi, siis jäävad menetluskulud kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Marget Henriksen kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.