Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

2(6)

MTÜS § 21 lg-le 6. Lisaks rikuti 16.07.2009 otsuste vastuvõtmisel üldkoosoleku kokkukutsumise korda, sest teade üldkoosoleku kokkukutsumise kohta ei olnud kõigile korteriühistu liikmetele esitatud vastavalt MTÜS §-le 20 ja XXX KÜ põhikirja p-le 5.2 . Tähtsust ei oma hageja väide, et kuivõrd 16.07.2009 otsused ei ole vaidlustatud, siis on need kehtivad. Vastavalt MTÜS § 241 lg-le 2 otsuse tühisusele võib kohtumenetluses tugineda nii hagi kui ka vastuväite esitamisega. 01.10.2002 sõlmitud leping on kehtiv. Hetkel puudub elamu XXX kaasomanike otsus või kokkulepe selle kohta, et leping kostjaga on lõpetatud ja kostja peab vaidlusalused ruumid vabastama. Riigikohus märkis lahendis nr 3-2-1-105-02, et AÕS § 72 lg-st 1 tulenev kaasomandi valdamine ja kasutamine on üksnes kaasomanike õigus. Korteriühistu majandusalane tegevus ei ole samastatav AÕS § 72 lg 1 kohase kaasomanike kokkuleppega. Järelikult selleks, et lõpetada leping vaidlusaluste ruumide kasutamise kohta ning kohustada kostjat vabastada vaidlusalused ruumid, peavad kaasomanikud (enamus) võtma vastava otsuse vastu vastavalt AÕS § 72 lg-le 1. Kuivõrd vastav kaasomanike enamuse otsus puudub, siis ei ole ka kaasomanike õigusi rikutud ja hagejal puudub alus vastava nõude esitamiseks. Ilma kaasomanike enamuse otsuseta ei saa hageja lepingut lõpetada. Seega on abiruumide kasutuse lepingu ülesütlemine XXX KÜ juhatuse poolt tühine. Korteriühistu juhatus ei saa otsustada kaasomanike enamuse eest, mida teha kaasomandiga. Isegi kui 07.06.2011 elamu XXX korteriomanike otsus on vastu võetud kaasomanike enamusega, kellele kuulub suurem osa elamus XXX, siis selline otsus jõustub vastuvõtmisest, st alles alates 07.06.2011, millal tekkis XXX KÜ-l õigus ja kohustus lõpetada kostjaga leping (hagi on esitatud 2010). Samal ajal leping ruumide kasutamise kohta peab olema lõpetatud vastavalt lepingus ettenähtud korrale, nagu on kirjeldatud lepingu p-des 16.4.1-16.4.5. Vaidlusalune leping ei ole kehtetu seetõttu, et see on sõlmitud ilma vastava korteriomanike otsuseta põhjusel, et hageja jaoks ei omanud kunagi tähtsust, kas selle lepingu sõlmimiseks on vaja kaasomanike otsust või mitte. Selles osas ei ole ka kohtu seisukohta. Vastupidi, on olemas seisukoht, et sellise lepingu sõlmimiseks ei ole üldse vaja kaasomanike/korteriomanike otsust, sest lepingu raames ei ole omand võõrandatud, vaid antud ajutiseks kasutamiseks. Kostja kasutas ruume alates 2002. Kuni 2010 ei olnud üldse vaidlust sellel teemal. Keegi korteriomanikest ei ole pöördunud kostja ega kohtu poole küsimusega, mis alusel on ruumid kostja valduses. Järelikult oma tahteavaldusega näitasid nii korteriomanikud kui ka hageja, et ruumide kasutamise osas ei ole pretensioone. Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused Maakohus rahuldas hagi ja nõudis välja Maardu KorteriühistuHooldus MTÜ ebaseaduslikust valdusest elamus asukohaga XXX asuva kontoriruumi suurusega 31,32 m2 ja keldriruumi suurusega 136,2 m2 XXX korteriomanike kaasvaldusesse. XXX asuva kontoriruumi ja keldriruumi valduse vabatahtliku tagastamata jätmise korral tõsta Maardu KorteriühistuHooldus MTÜ nimetatud ruumidest välja. Menetluskulud jättis kohus Maardu KorteriühistuHooldus MTÜ kanda. AÕS § 80 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Vastavalt Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-85-07 on korteriühistul kui oma liikmete (korteriomanike) ühiste huvide esindajal õigus esitada korteriomanike kaitseks hagi. Kuivõrd elamus XXX asuvad abiruumid kuuluvad XXX asuvate korteriomandite mõttelise osa hulka ja XXX asuvate korteriomandite omanikud on KÜS § 2 lg 1 kohaselt asutanud Veeru tn 4 KÜ, siis on hagejal õigus esitada oma nimel hagi korteriomanike rikutud õiguste kaitseks. XXX asuvate abiruumide suhtes sõlmitud üürilepingu lõpetamiseks ja kostja valdusest väljanõudmiseks peavad kaasomanikud vastu võtma vastava otsuse vastavalt AÕS § 72 lg-le

3(6)

1 ja KOS § 12 lg-le 2. Üürilepingu lõpetamiseks ja üürilepingu eseme üürniku valdusest väljanõudmiseks ei pea aga olema sõlmitud kõigi kaasomanike vahel kokkulepe. Korteriomanike häälteenamusega tehtavad otsused võetakse KOS § 17 lg 1 järgi vastu korteriomanike üldkoosolekul. Kostja ei saa tugineda käesoleva hagi raames hageja 16.07.2009 üldkoosoleku otsuse kehtetusele või tühisusele. Juriidilise isiku organi, milleks on ka korteriühistu üldkoosolek, otsuse tühisusele saab tugineda vaid siis, kui kohus on otsuse tühisuse tuvastanud, juriidilise isiku organi otsuse kehtetuks tunnistamiseks tuleb esitada hagi juriidilise isiku vastu (TsÜS § 38 ja KÜS § 13 lg 3). Käesoleva tsiviilasja raames ei ole kostja tuginenud sellele, et hageja 16.07.2009 üldkoosoleku otsus oleks kehtetuks tunnistatud või et kohtuotsusega oleks selle otsuse tühisus tuvastatud. Samuti ei ole kostja vastavat nõuet esitanud ka käesoleva kohtumenetluse raames (nt vastuhagina). Seega hageja 16.07.2009 üldkoosoleku otsus, millega otsustati lõpetada kostjaga leping nr 01/10/2002-MTÜ XXX elamus asuvate abiruumide kasutamiseks, on kehtiv, seda isegi siis, kui otsus on vastu võetud korteriomanike vähemusega või otsuse vastuvõtmisel on rikutud üldkoosoleku kokkukutsumise korda. 30.03.2003 sõlmitud 01.10.2002 abiruumide kasutamise lepingu nr 01/19/2002-MTÜ muumise kokkuleppest lepingu tingimuste muutmise ja täiendamise kohta nähtub, et vaatamata sellele, et vastavalt kokkuleppe punktile 1.5 muudetakse lepingu punkti 1.9 ja antakse kostjale õigus kasutada vaidlusaluseid ruume 25 aastaks, ei ole selle kohta vastu võetud ühtegi korteriomanike otsust. Korteriomandiseaduse sätete kohaselt võivad korteriomanikud kaasomandi eset kasutada omavahelise kokkuleppe või häälteenamuse alusel tehtud otsuse kohaselt. Samas piiritleb seadusandja küsimused, mille lahendamise reeglites võib kokku leppida ühel või teisel viisil, kasutades tavakasutuse mõistet. Nii sätestatakse KOS § 12 lg-s 1, et korteriomanikud võivad korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega, sama sätte lõige 2 viitab aga KOS § 11 lg 1 p-s 1 märgitud tavakasutusele, mille piires võivad korteriomanikud otsustada küsimusi häälteenamusega. KOS § 11 lg 1 p 1 järgi on tavakasutuseks korteriomandi reaalosa korrashoidmine ja hoidumine korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamisel tegevusest, mille toime teistele kaasomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Korteriomandi valitsemist reguleerib KOS § 15, mille lg-s 3 märgitakse, et korteriomanikud võivad kokkuleppeid arvestades häälteenamuse alusel otsustada küsimusi, mis jäävad tavapärase valitsemise piiresse. Tegevused, mis on käsitatavad tavapärase korteriomanike huvidele vastava valitsemisena, on mitteammendava loeteluna nimetatud KOS § 15 lg-s 6. Juhul kui korteriomanikud otsustavad asutada korteriühistu korteriühistuseaduse nõuete kohaselt, siis valitseb kaasomandit KOS § 8 lg 1 järgi korteriühistu, kes teeb seda korteriühistuseaduses sätestatud alustel ja korras. Seega on üürilepingu muutmise kokkuleppe sõlmimiseks vajalik kaasomanike otsus. Asjaolu, et kostja on kasutanud vaidlusaluseid ruume alates 2002, ei tähenda, et kostja juhatusel oleks pädevus sõlmida üürilepingu muutmise kokkulepe ilma kaasomanike vastava otsuseta. Kuivõrd üürilepingu muutmise kokkulepe kaasomandi kasutamise kohta on sõlmitud ilma vastava korteriomanike otsuseta, on see vastolus AÕS § 72 lg-ga 2, KOS § 19 lg-ga 2 ja hea usu põhimõttega ning seetõttu tühine (TsÜS § 87). TsÜS § 84 lg 1 kohaselt tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse alusetu rikastumise sätete järgi, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seega ei ole 30.03.2003 sõlmitud 01.10.2002 abiruumide kasutamise lepingu muutmise kokkuleppel õiguslikke tagajärgi. Üürilepingu ülesütlemisel tuleb seega lähtuda 01.10.2002 sõlmitud üürilepingust, mille p 19.1 kohaselt on leping sõlmitud tähtajatult. Hageja on 30.09.2009 esitanud kostjale abiruumide kasutamise lepingu ülesütlemise teate, millise kostja on kätte saanud 02.10.2009. Üürilepingu ülesütlemise teate kohaselt on kostjaga sõlmitud üürileping üles öeldud lepingu p 19.1 alusel ja palutud kostjal vabastada ruumid kolme kuu jooksul. Tuginedes VÕS §-dele

4(6)

311 ja 312 ei ole vaja üürilepingu korraliseks ülesütlemiseks konkreetset põhjust. Kuna lepingu nr 01/10/2002-MTÜ ülesütlemise teate sai kostja kätte 02.10.2009, siis on antud leping kehtetu alates 03.01.2010. Kuivõrd leping on kehtivalt üles öeldud, tuleb üüritud asi VÕS § 334 lg 1 järgi üürileandjale tagastada. Kuna kostja on keeldunud üüripinna ebaseadusliku valduse lõpetamisest, tuleb välja nõuda kostja ebaseaduslikust valdusest elamus asukohaga XXX asuv kontoriruum ja keldriruum XXX korteriomanike kaasvaldusesse. Kui kostja kohtuotsust vabatahtlikult ei täida, tuleb TsMS § 445 lg 1 järgi määrata ära kohtuotsuse täitmise viis ning kostja ruumidest välja tõsta. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Kostja palub tühistada maakohtu otsuse täies ulatuses ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata või tühistatud osas saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud jätta hageja kanda. Kostja avaldas menetluse käigus, et kõik 16.07.2009 KÜ Veeru tn 4 üldkoosoleku otsused on tühised MTÜS § 22 lg 5 ja § 241 lg 1 alusel, kuna on vastuolus heade kommetega. Vastavalt MTÜS § 241 lg 2 järgi otsuse tühisusele võib kohtumenetluses tugineda nii hagi kui ka vastuväite esitamisega. MTÜS § 241 lg 2 mõte seisneb selles, et ei pea eraldi esitama hagiavaldust otsuse tühisuse tuvastamiseks, vaid piisab, kui avaldada, et otsus on tühine ja esitada vastavad põhjendused. Järelikult ei ole asjakohane ja seaduslik maakohtu viide, et kostja ei ole üldkoosoleku otsust vaidlustanud. Selleks, et lõpetada leping vaidlusaluste ruumide kasutamise kohta ning kohustada kostjat vabastama vaidlusalused ruumid, peavad kaasomanikud (enamus) vastu võtma vastava otsuse vastavalt AÕS § 72 lg-le 1. Kuivõrd vastav kaasomanike enamuse otsus puudub, siis ei ole ka kaasomanike õigusi rikutud ja hagejal puudub alus vastava nõude esitamiseks. Kaasomanike enamuse otsuseta ei saa hageja lepingut lõpetada. Seega on abiruumide kasutuse lepingu ülesütlemine Veeru tn 4 KÜ juhatuse poolt tühine. Seaduslik ega põhjendatud ei ole maakohtu seisukoht, et 30.03.2003 sõlmitud 01.10.2002 abiruumide kasutamise lepingu muutmise kokkulepe on tühine, sest selle kokkuleppe sõlmimiseks puudub kaasomanike enamuse kokkulepe vastavalt AÕS § 72 lg-le 2, KOS § 19 lg-le 2. Sõlmitud lepingu muutmiseks ei ole vaja täiendavalt kaasomanike enamuse otsust ja AÕS § 72 lg-st 2, KOS § 19 lg-st 2 ei tulene keeld muuta varem sõlmitud lepingut ilma kaasomanike enamuse otsuseta. Kui nõustuda maakohtu seisukohaga, siis antud juhul ei saa üldse muuta sõlmitud lepingut kaasomanike otsuseta. See ei ole kooskõlas lepinguvabaduse põhimõtte ja hea tavaga. Kuivõrd 30.03.2003 sõlmitud 01.10.2002 abiruumide kasutamise lepingu muutmise kokkulepe ei ole tühine, siis ei ole leping lõppenud ja kehtib siiani. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 13.10.2011 otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuses toodud motiividel. Kolleegium nõustub täielikult maakohtu otsuses toodud põhjendustega ja seetõttu ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 korrata. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Kolleegium leiab, et maakohus ei ole asja arutamisel ega otsuse

5(6)

tegemisel rikkunud menetlusõiguse norme, mis tooks kaasa sel põhjusel otsuse tühistamise, samuti on maakohus õigesti kohaldanud materiaalõiguse norme. Apellatsioonkaebuses kordab kostja samu väiteid, millele maakohus on hinnangu andnud. Maakohus on õigesti tuvastanud, et hagejal on õigus hagi esitada ja on seda piisavalt põhjendanud. Ka on maakohus õigesti leidnud, et korteriühistu otsuste vaidlustamist reguleerib KÜS § 13 lg 3, mille kohaselt korteriühistu liikmel on õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Seega ei ole põhjendatud kostja tuginemine MTÜS § 241 lg-tele 1 ja 2. Pealegi ei ole kostja esitanud selliseid asjaolusid, mis võimaldaks vaidlusalust otsust pidada vastuolus olevaks heade kommetega. Ka sellele on maakohus kostja tähelepanu eelmenetluses juhtinud. Maakohus leidis põhjendatult, et korteriühistu 16.07.2009 otsus on kehtiv ja täitmiseks kohustuslik. Kaasomanikud on oma tahet väljendanud täiendavalt ka korteriühistu 7.06.2011 toimunud erakorralisel üldkoosolekul (t.l.117-175). Hageja on 30.09.2009 esitanud kostjale abiruumide kasutamise lepingu ülesütlemise teate, millise kostja on kätte saanud 02.10.2009. Üürilepingu ülesütlemise teate kohaselt on kostjaga sõlmitud üürileping üles öeldud lepingu p 19.1 alusel ja palutud kostjal vabastada ruumid kolme kuu jooksul. Tuginedes VÕS §-dele 311 ja 312, ei ole vaja üürilepingu korraliseks ülesütlemiseks konkreetset põhjust. Kuna lepingu nr 01/10/2002-MTÜ ülesütlemise teate sai kostja kätte 02.10.2009, siis on antud leping kehtetu alates 03.01.2010. Maakohus on õigesti leidnud, et poolte vahel oli sõlmitud 01.10.2002 tähtajatu üürileping ning see on kehtivalt üles öeldud. Seega ei anna ükski apellatsioonkaebuses toodud väide alust kaevatava otsuse tühistamiseks või muutmiseks. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud Menetluskulud tuleb jätta TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. TsMS 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Reet Allikvere

Ülle Jänes

Gaida Kivnurm

6(6)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.