Võlaõigus › Muud lepingud teenuste osutamiseks

Asjaolud ja hageja nõue

vorminõuet. Seetõttu ei ole hagejal õigust nõuda kostjalt selle alusel tasu maksmist. Alusetu on hageja tasunõue valveteenuse eest. Lepingu p 4.1.3 järgi pidi hageja osutama kostjale valveteenust laohoone, mitte territooriumi valvamise eest, nagu on märgitud arvetel. Kostja pidi selle eest tasuma kuus 4500 krooni, millele lisandus käibemaks. Lepingu p 4.1.3 on sisult VÕS § 619 mõttes käsundusleping, milles pooled leppisid kokku, et hageja saab käsundi täitmise, s.o üksnes hageja ainukasutuses olnud laohoone valvamise eest tasu. Kostja sõlmis 31.05.2005 valvelepingu Caesari Turvateenistuse AS-iga ja ütles hagejaga sõlmitud lepingu p 4.1.3 alates 01.09.2005 VÕS § 196 lg 1 ja § 631 alusel erakorraliselt üles, sest valveteenuse osutamine ei olnud kostjale enam vajalik. Hageja ei käitunud mõistlikult VÕS § 7 lg 1 mõttes, kui jätkas ka pärast ülesütlemisavalduse saamist arvete esitamist kostjale mittevajaliku teenuse eest. Seega ei ole kostjal kohustust tasuda tema kasutuses ja valduses oleva külmlao nr 5-23 valve eest. Elektrienergia eest on kostja tasunud, mis nähtub kohtule esitatud maksekorraldustelt. Külmlao nr 5-23 valvamise kokkulepe on käsunduslepingu tunnustele vastav kokkulepe, mille kostja ühepoolselt lõpetas erakorralise ülesütlemisega 09.09.2005. Jätkuna nimetatud kirjale esitas kostja 29.03.2006 hagejale veel teisegi kirjaliku teate koostöölepingu p 4.1.3 ülesütlemise kohta. Valveteenusest ülesütlemine lõpetas poolte vastastikused kohustused. Koostöölepingu p 4.1.3 sõnastusest nähtuvalt ei leppinud pooled kokku selles, et 4500 krooni suurune tasu on kinnistu mõttelise osa suurusele vastav osa kostja kulutustest, mida viimane peaks kandma seoses kinnistu väidetava valvamisega. AÕS § 72 lg 1 kohaldamine eeldaks vastava kokkuleppe olemasolu poolte vahel. Selline kokkulepe puudub. Hagejale kuulub küll suurem osa kinnistust, kuid ta ei moodusta kaasomanike enamust, mistõttu kinnistu valdamise ja kasutamisega seonduvat ei saa ta otsustada ainuisikuliselt. Puuduvad õiguslikud alused ka VÕS § 72 lg 4 rakendamiseks. Koostöölepingu p-des 4 ja 4.1.3 lepiti kokku valveteenuse osutamises kui käsundis VÕS § 619 mõttes. Käsundiks oli valveteenus, mida hageja kostjalt sai ja mille sisuks oli kostja ainukasutuses oleva laohoone nr 5-23 valvamine, mitte kinnistu valvamine. Koostöölepingu p-de 4.1 ja 4.1.3 sõnastusest tulenevalt oli lepingupoolte ühine tegelik tahe sõlmida lepingu tingimus nii, et hageja osutab teisele isikule, kostjale valveteenust kostjale kuuluvale külmlaole nr 5-23, mille eest kostja maksab vastavat tasu. Pooled olid oma tegeliku ühise tahte sõnade üldlevinud tähenduses sõnastanud koostöölepingu p-des 4.1 ja 4.1.3 järgmiselt. Punkti 4.1 kohaselt on kaasomanik 2 (kostja) kohustatud õigeaegselt tasuma kaasomanikule 1 (hagejale) järgmiste kooskõlastatud teenuste eest; p 4.1.3 alusel on kaasomanikule 2 kuuluvate laoehitiste valvamise eest 1 (ühe) kalendrikuu eest 4500 krooni, millele lisandub käibemaks. Koostöölepingu eestikeelses tõlkes on valvatava objekti määratluses tehtud viga, kui kostjale kuuluvana on laoehitis nimetatud mitmuses (laoehitised). Tegelikult leppisid kaasomanikud koostöölepingu p-s 1.3 kokku nii, et kaasomaniku 2 (kostja) valdusesse ja kasutusse jäi kinnistul paiknevatest laoehitistest üks, külmladu nr 5-23, ülejäänud laoehitised olid hageja kasutuses ja valduses. Koostöölepingus ei leppinud pooled kokku kinnistu territooriumi valves, ega ka selles, kas hageja kasutusse ja valdusesse jäänud laoehitiste valve toimub või mitte. Koostöölepingu p-st 4.1.3 tulenevalt oli kinnistu ainsaks hageja poolt valvatavaks objektiks kostja valduses ja kasutuses olev külmladu nr 5-23, milline teenus on hinnatav käsundina VÕS § 619 mõttes. Eeltoodu põhjal on alusetu hageja poolt poole menetluse käigus AÕS § 72 lg 1 ja § 72 lg 4 alusel esitatud põhjendus valvamiseks. Hageja on meelevaldselt laiendanud koostöölepingu p-s 4.1.3 kokkulepitud valvatava objekti määratlust. Hageja ei ole kostjale kui kaasomanikule kunagi teinud ettepanekut kinnistu muude objektide valve organiseerimiseks. Selle järele puudub vajadus, sest kinnistu territoorium on piiratud aiaga. Kinnistu territooriumil ei asu valvuri maja, millest valvur kontrolliks kinnistu territooriumit. Isik, kes varem avas kostja transpordile sissepääsu tee kinnistule, asub hoones, mis paikneb mitte kinnistul, vaid naaberkinnistul Paljassaare 41. Eeltoodu välistab AÕS § 72 lg-te 1, 4 ning § 75 lg 1 kohaldamise. Koostöölepingu p 4.1.3 sõnastusest ei tulene, et kaasomanikud oleksid leppinud kokku kogu kinnistu valves ning jaganud kulud nii, et kostja osa kinnistu valvega seotud

kuludest on 4500 krooni kuus. Kui pooled oleksid kinnistul asuvate kõikide objektide valveteenuse osas soovinud kulude jagamist endi kui kaasomanike vahel, oleks nad p 4.1.3 sõnastanud sarnaselt koostöölepingu p-ga 4.4. Koostöölepingu p-s 4.4 on pooled leppinud kokku, et vajadusel remontida kinnistul paikneva külmlao katust, estakaade, mehhanismi või kilpi, kohustub kaasomanik nr 2 (kostja) jagama remondikulusid kaasomanikuga nr 1 seaduses ettenähtud korras. Osundatud punkt reguleerib lisaks remondikulude jagamisele ka kokkuleppe saavutamise korra tööde eelarve osas, pärast mida saab alustada tööde teostamisega. Koostöölepingu p-i 4.4 sõnastus vastab VÕS § 72 lgle 1 ja kinnitab, et nimetatud objektide remondi kulusid jagavad pooled kooskõlas seadusega. Eeltoodu kinnitab, et koostöölepingu p 4.1.3 sõnastuses väljendub poolte teistsugune tahe, kui koostöölepingu p-s 4.4, kus kulusid jagati kaasomanike vahel vastavalt AÕS-le. Seetõttu on hageja poolt alusetu anda koostöölepingu p-le 4.1.3 sarnane tähendus ja sisu kui p-le 4.4. Poolte ühist tahet siduda koostöölepingu p-s 4.1.3 kokkulepitu ainult sellega, et üks kaasomanik osutab valveteenust teise kaasomaniku valduses ja kasutuses olevale külmlaole nr 5-23 ning teenuse saajast kaasomanik tasub teenuse osutajale selle eest, kinnitab ka pooltevaheline hilisem praktika. 11.02.2005 sõlmisid pooled kinnistu kaasomanikena notariaalse lepingu kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kindlaksmääramiseks. Selle lepingu p-des 2.2.1-2.2.4 on pooled analoogselt koostöölepinguga määratlenud, milline osa kinnistust jääb hageja ainukasutusse ja -valdusesse ja milline osa kostja ainuvaldusesse ja -kasutusse. Kostja ainukasutuses ja -valduses on seega jätkuvalt külmladu nr 5-23 ja osa territooriumist. Lepingu p-des 2.2.3 ja 2.2.4 lepiti kokku nende kinnistu osade suhtes, mis jäävad kaasomanike kaaskasutusse ja -valdusesse, need olid läbisõidutee ja osa kaubaestakaadist. Lepingu p-s 2.6 lepiti kokku selles, et kaasomaniku ainukasutuses oleva kinnistu osa alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi kannab see kaasomanik, kelle ainukasutuses vastav kinnistu osa on. Ainult kaaskasutuses olevatel kinnistu osadel lasuvaid koormatisi kannavad kaasomanikud vastavalt oma osa suurusele ühises asja (p 2.6) ja kaaskasutuses oleva kinnistu osa remondiga seotud kulud kantakse võrdsetes osades (p 2.7). Seega kinnitasid pooled ka viidatud lepingus koostöölepingu p-s 4.1.3 väljendatud ühist tahet selles, et valvetasu 4500 krooni tasub kostja tema ainukasutuses ja -valduses oleva külmlao 5-23 valve eest, mis on käsitletav käsundi täitmise tasuna VÕS § 619 mõttes. Selle asjaoluga, poolte käitumisega pärast koostöölepingu p 4.1.3 sõlmimist, s.o lepingus kokkulepituga, tuleb arvestada koostöölepingu p 4.1.3 tõlgendamisel. VÕS § 29 lg 5 p 3 kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel eelkõige arvestada lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist. Kaaskasutuses on vastavalt poolte kokkuleppele ainult osa kaubalaadimisestakaadist ja läbisõidu tee. Nende objektide valvamises ei ole pooled kokku leppinud. Hageja väide nagu oleks toimunud ja peab jätkuvalt toimuma kogu kinnistu territooriumi ning sellel asuvate laoehitiste osade valve, ei ole õige. See on vastuolus tegelikkusega ja poolte vahel seni sõlmitud kokkulepetega. Hageja väide, et laoehitisest väljas, seina ääres on üks külmagregaadi osa, mis vajab valvet ning kostja peab selle eest tasuma, on alusetu. Koostöölepingu p 4.1.3 määratles valveobjektina ainult külmlao nr 5-23, mitte hageja kasutusse jäänud laoehitise seina ääres oleva külmagregaadi osa. Kuna külmagregaadi ainus väljas olev osa asub kinnistu osas, mis vastavalt koostöölepingu p-le 1.3 ja notariaalse lepingu p-le 2.2.2 on hageja ainukasutuses ja valduses, siis notariaalse lepingu p 2.6 järgi on selle valvamisega seotud kulu hageja kanda, nagu on iga kaasomaniku enda kanda nende ainukasutuses olevates kinnistu osades asuvates külmladudes paiknevate ülejäänud külmagregaatide osadega seotud kulutused. Nii nagu koostöölepingu p-st 4.1.3, ei tulene ka notariaalsest lepingust poolte kokkulepet AÕS § 72 lg 1 või lg 4 alusel kinnistul asuvate laoehitiste valvamise jagamise kulude kohta. 09.09.2005 saatis kostja hagejale kirja, milles teatas, et ei vaja enam hageja poolt pakutavat külmlao nr 5-23 valveteenust, sest külmladu on tühi, külmutusseade lülitati välja ja valvet teostab objektil turvafirma Caesar Turvateenistus AS. Kostja ei teinud hagejale valveteenusest ülesütlemisavaldust kohe pärast 31.05.2005, mil sõlmiti valveleping nr 05/15-2005 Caesar Turvateenistus AS-iga, vaid 3 kuud hiljem, sest 08.04.- 15.08.2005 hoidis külmlao nr 5-23

operaator AS MTT külmlaos AS-ile Gramus kuuluvat 8100 karpi külmutatud kilu. 15.08.2005 andis AS MTT hoiul olnud kauba AS-ile Gramus ärasaatmiseks kauba ostjale Ukrainas. Peale kauba väljaviimist jäid külmkambrid tühjaks ja uue kliendi otsingud ei andnud 3 nädala jooksul tulemusi. Sellises olukorras ei olnud mõistlik eeldada, et kostja vajaks tühja külmlao valvamiseks topeltvalvet. Kuna elektrooniline valve oli kolm korda odavam ja täiesti piisav tühjana seisva külmlao nr 5-23 valvamiseks, oli kostja otsus loobuda hageja teenusest põhjendatud ja vajalik. Eelnimetatud asjaolud kogumis olid ka mõjuvaks põhjus hageja teenusest loobumiseks ja ütlemisavalduse tegemiseks 09.09.2005. Vaatamata teenusest loobumisele, oli kostja sunnitud talle esitatud arvet valveteenuse eest tasuma veel oktoobris ja novembris 2005, sest hageja ähvardas vastasel juhul mitte lasta läbi kostja transporti kinnistule aia ehitamiseks vajaliku materjaliga. Kostja tunnistas hagi osaliselt 2304 krooni 34 senti (147 eurot 27 senti) ulatuses, millest tasu läbisõidu eest moodustab 1534 krooni (98 eurot 04 senti), sellelt viivis 732 krooni 18 senti (46 eurot 79 senti) ning elektrienergia eest tasumisega viivitamise eest viivis 38 krooni 16 senti (2 eurot 44 senti). Maakohtu otsus

peab tasuma valveteenuse eest vastavalt AÕS § 72 lg-tele 1, 4 ja § 75 lg-le 1. Leping reguleerib kaasomandi ühisvara säilimist, hooldust ja valvet. 05.10.2010 kohtuistungil andis hageja seaduslik esindaja vande all ütlused, mille kohaselt kirjutasid pooled samaaegselt alla 2 lepingut, ühe koostöölepingu ja asjaõigusliku lepingu. Punkti 4.1.3. järgi pidi kostja maksma hagejale 4500 + km kuus ehitise ja territooriumi valvamise eest. Kostja pidi maksma ühe laohoone valvamise ja ka osa territooriumi eest. Kostja oli seisukohal, et külmlao nr 5-23 valvamise kokkulepe on käsunduslepingu tunnustele vastav kokkulepe, mille kostja ühepoolselt lõpetas erakorralise ülesütlemisega 09.09.2005. 05.10.2010 kohtuistungil andis hageja seaduslik esindaja vande all ütlusi, mille kohaselt lepingu p

teates on kostja teatanud, et keeldub 01.09.2005 tasumast hageja poolt esitatud arveid summas 4500 krooni territooriumi valve eest. Kostja soovis lepingu üles öelda valve osas. VÕS § 631 järgi võib kumbki lepingupool nii tähtajalise kui ka tähtajatu käsunduslepingu VÕS §-s 630 sätestatut järgimata üles öelda, kui ilmneb, et kõiki asjaolusid arvesse võttes ja mõlema lepingupoole huvisid kaaludes ei või oodata, et lepingut üles öelda sooviv pool jätkaks käsunduslepingu täitmist kuni ülesütlemistähtaja või lepingu tähtaja möödumiseni või käsundi täitmiseni. Kostjal oli mõjuv põhjus lepingu p 4.1.3 ülesütlemiseks. Kostja on kinnitanud ning hageja ei ole vaidlustanud asjaolu, et alates 16.08.2005 on kostja külmkamber 5-23 tühi, külmutusseade on välja lülitatud ja alates 31.05.2005 teostab objektil tehnilist valvet turvafirma Caesar Turvateenistuse AS. Kõiki asjaolusid arvesse võttes ja poolte huvisid kaaludes (hageja huvi lepingu jätkamiseks ja kostja huvi lepingu lõpetamiseks) ei saa oodata, et kostja oleks jätkanud lepingu p-s 4.1.3 märgitud tasu maksmist kuni lepingu tähtaja möödumiseni, s.o kaasomandi lõppemiseni. Kostja hoone on tühi, külmutusseade välja lülitatud ning hoonel on tehniline valve. Hageja märkis 22.02.2010 selgituses, et kostja andis enda laoruumid üürile kolmandatele isikutele, kes pääsesid territooriumile ja laohoonesse. Kolmandad isikud ei ole hoone omanikud ning ka neil käisid kliendid, kes võisid tekitada kahju hoonele ja külmhoone seadmetele. Nimetatud asjaolud kinnitavad, et oli alus jätkata valveteenust ning seda teeb valvemeeskond. Seega on ka hageja ise möönnud, et kostja vajas hageja poolt pakutavat valveteenust seni, kuni kostja ruumid olid üürile antud. Kohus nõustus, et ainult tehnilise valve olemasolu või selle puudumine ei anna alust lepingu ülesütlemiseks, kuid arvestades asjaolu, et kostja hoones ei ole kaupa, külmutusseade on välja lülitatud ja see ei ole ka välja üüritud, s.t kinnistul ei viibi kostja tõttu kolmandaid isikuid ja nende kliente, siis ei ole põhjendatud, et kostja, kui lepingut üles öelda soovinud pool, oleks jätkanud käsunduslepingu täitmist kuni lepingu tähtaja möödumiseni. Kohus leidis, et kostja on kõiki asjaolusid arvestades öelnud lepingu p 4.1.3 osas üles mõistliku aja jooksul. Kostja sõlmis kolmanda isikuga valveteenuse osutamise lepingu 31.05.2005. 09.09.2005 saatis kostja hagejale kirja, milles märkis, et keeldub alates 01.09.2005 territooriumi valve eest maksmast. 29.03.2006 esitas kostja hagejale kirjaliku ülesütlemisavalduse, mille sisust nähtuvalt ütles kostja lepingu p 4.1.3 alates 01.04.2006 üles. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et tegelikult tasus kostja hagejale territooriumi valve eest kuni 01.12.2005. Nimetatud asjaoludest lähtudes leidis kolleegium, et kostja käitumine oli enne 29.03.2006 avalduse esitamist vastuoluline, mistõttu ei saa kostja 09.09.2005 kirja pidada lepingu p 4.1.3 ülesütlemise avalduseks. VÕS § 196 lg 3 kohaselt võib ülesütlemiseks õigustatud isik lepingu üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai. Kostja selgitas, et ta ei teinud hagejale valveteenusest ülesütlemisavaldust kohe pärast 31.05.2005, mil sõlmiti valveleping nr 05/15-2005 Caesar Turvateenistus AS-iga, vaid 3 kuud hiljem 09.09.2005, kuna 08.04.-15.08.2005 hoidis külmlao nr 5-23 operaator AS MTT külmlaos AS-ile Gramus kuuluvat 8100 karpi külmutatud kilu. 15.08.2005 andis AS MTT hoiul olnud kauba AS-ile Gramus ärasaatmiseks kauba ostjale Ukrainas. Pärast kauba väljaviimist külmlaost nr 5-23, jäid külmkambrid tühjaks. Uue kliendi otsingud 3 nädala jooksul tulemusi ei andnud. Kohus nõustus kostjaga, et olukorras, kus kaupa külmlaos ei olnud, külmutusseadmed olid väljalülitatud, uute klientide otsingud tulemusi ei andnud, ei olnud mõistlik eeldada, et kostja vajaks tühja külmlao valvamiseks topeltvalvet. Kuna elektrooniline valve oli kolm korda odavam ja täiesti piisav tühjana seisva külmlao nr 5-23 valvamiseks, oli kostja otsus loobuda hageja teenusest põhjendatud. Kostja märkis vastuses, et vaatamata teenusest loobumisele, oli kostja sunnitud talle esitatud arvet valveteenuse eest tasuma veel oktoobris ja novembris 2005, sest hageja ähvardas vastasel juhul mitte lasta kostja transporti kinnistule aia ehitamiseks vajaliku materjaliga. Sama asjaolu kinnitas 05.10.2010 istungil ka kostja seaduslik esindaja vande all antud ütlustega. Kohus leidis, et kostja ei saanud 09.09.2005 lepingut üles öelda tagasiulatuvalt alates 01.09.2005. Lepingu p 4.1.3 tuleb lugeda lõppenuks alates 01.12.2005.

Poolte arvestustega on tõendatud, et kostja on elektri eest 11 219,88 krooni tasunud enne hagiavalduse esitamist, mistõttu puudus hagejal alus nimetatud osas hagi esitamiseks. Kohus ei nõustunud hageja seisukohaga selles, et hagejal oli VÕS § 88 lg 8 alusel õigus arvestada kostja poolt tasutu kõigepealt viivise maksmiseks. VÕS § 8 lg 1 üldtunnustatud põhimõte on, et võlgnik on õigustatud määrama, millise kohustuse täitmiseks ta raha maksis. See tähendab, et kuna kostja märkis maksekorraldusse, et tasus arve, tuli arvestada kostja poolt tasutu vastavas arves märgitu tasumisena. VÕS § 88 lg-te 2, 3 ja 4 kohaldamise eeldused puuduvad. VÕS § 88 lg 8 käsitleb intressi, mitte viivise tasumist, mistõttu kohaldamisele ei kuulu. Kostja tunnistas hagi läbisõidu eest tasumata jätmise eest 1534 krooni, sellelt arvestatud viivist 732 krooni 15 senti ja osaliselt elektrienergia tasumisega viivitamise eest viivist 38 krooni 16 seni. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista kokku 2304 krooni 31 sent. Ülalmärgitud põhjendustel tuleb hagi kostja vastu 125 511 krooni 09 senti saamiseks rahuldada 2304 krooni 31 sendi osas. Apellatsioonkaebus

poolt tasutud teenuste eest. Koostöölepingu p 2.6 näeb ette kostja õiguse paigaldada omal kulul autonoomne turvasignalisatsioon, kuid see pole lepingust taganemise põhjuseks või ülesütlemiseks. Kostja sõlmis 31.05.2005 valvelepingu Ceasar Turvateenistuse AS-ga. Asjaolu, et kostja sõlmis tehnilise valveteenuse lepingu, ei ole aluseks hoone mittevalvamiseks. Kostja andis laohoone varem kolmandatele isikutele üürile, mistõttu on olnud hageja sunnitud hoonet valvama, et ei tekiks kahju. Kostja ei esitanud hagejale pretensioone valve eest. Pärast valvelepingu sõlmimist Ceasar Turvateenistuse AS-ga, täitis kostja peaaegu aasta omapoolseid kohustusi ja alles 29.03.2006 esitas ülesütlemise avalduse sooviga leping üles öelda alates 01.04.2006. Kostja oleks pidanud arvestama VÕS § 196 lg-ga 3. Koostöölepingut saab muuta vastavalt p-le 6.1 osapoolte vastastikusel kirjalikul kokkuleppel. Samas p 8.1 järgi kehtib leping kuni kaasomandi lõpetamiseni. Vastavalt VÕS § 76 lg-tele 1 ja 2 tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Kohustuse täitmisel tuleb lähtuda hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest, võttes arvesse tava ja praktikat. VÕS § 101 lg l p-d l ja 3 näevad ette, et juhul kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist ja kahju hüvitamist. Samuti VÕS § 108 lg l näeb ette, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Vastavalt koostöölepingu p-le 8.1 kehtib leping kuni kaasomanike vahel mõttelistes osades oleva kaasomandi lõpetamiseni. Kaasomandit ei ole lõpetatud. Kostja poolt toodud asjaolu ei saa pidada mõjuvaks põhjuseks koostöölepingu p 4.1.3 erakorraliseks ülesütlemiseks, kuna kaasomandis olev hoone ja seadmed on olemas ja nad vajavad järelvalvet. Kostja paigaldas valvesüsteemi just külmhoone siseruumidele, et hoida ära võimaliku kauba kadu, kuid see ei mõjuta kaasomandi säilimist ja valvet. Kostja andis enda külmhoone ruumid kolmandatele isikutele üürile, kes pääsesid territooriumile ja laohoonesse. Kolmandad isikud ei ole hoone omanikud ning neid külastasid kliendid, kes võisid tekitada kahju hoonele ja külmhoone seadmetele, mistõttu vajas hoone pidevat valvet. Kõik eelnimetatud asjaolud kinnitavad, et oli ja on alus jätkata valveteenust ning seda jätkab valvemeeskond. Hageja tahe oli kaasomandi valdamise ja hooldamise reguleerimine, mistõttu oli ka koostöölepingu p-ga 1.2 fikseeritud mõtteliste osade suurus ning seetõttu käsitleb hageja koostöölepingu p 4.1.3 kui kaasomandi valdamise ja kasutamisega seotud kulutuste jagamist ja kandmist vastavalt AÕS §-s 75 sätestatule. AÕS § 75 lg 1 järgi kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Koostööleping on tähtajaline, kuna see tuleneb lepingu p-st 8.1, kuni kaasomanike vahel mõttelistes osades oleva kaasomandi lõpetamiseni. Seega kumbki pool saab lepingu üles öelda üksnes VÕS § 196 lg 1 alusel ehk mõjuva põhjuse olemasolul. Hageja tahe oli sõlmida kestvusleping kaasomandi lõppemiseni ning koostööleping on kestvusleping, kuna see on püsiva kohustuse ja/või korduvate kohustuste täitmisele suunatud leping. Vastus apellatsioonkaebusele

Ringkonnakohtu otsus

hageja osutab kostjale tema ainukasutuses oleva külmlao nr 5-23 valveteenust ning kostja tasub valvamise eest hagejale 4500 krooni kuus, millele lisandub käibemaks. Maakohtu hinnangul oli tegemist käsunduslepinguga. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega. Maakohus on tuvastanud õigesti, et pooltel puudus kokkulepe selles, et 4500 krooni suurune tasu on kinnistu mõttelise osa suurusele vastav osa kostja kulutustest. Maakohus leidis, et kokkulepe kogu kinnistu valvamiseks pooltel puudub. Kostja on kirjalikus vastuses apellatsioonkaebusele märkinud, et kuigi hagejale kuulub suurem osa kinnistust, ei moodusta ta kaasomanike enamust, mistõttu kinnistu valdamise ja kasutamisega seonduvat ei saa hageja otsustada ainuisikuliselt ning et pooled ei ole kokku leppinud ka selles, milline oleks, juhul kui toimuks kogu kinnistu valve, selle üldkulu ja milline oleks kostja osa sellest. 45 000 kroonisest kogu kinnistu valvekuludest kuulis kostja esindaja esmakordselt 5.10.2010 kohtuistungil (II kd lk 84). Hageja seda väidet tõenditega ümber lükanud ei ole. Ringkonnakohus nõustub kostja ja maakohtuga, et AÕS § 72 lg 4 rakendamise eeldused puuduvad ning et kokku lepiti käsundis VÕS § 619 mõttes. Käsundiks oli valveteenus, mida kostja hagejalt sai ja mille sisuks oli kostja ainukasutuses oleva külmlao nr 5-23 valvamine. Kostja märkis apellatsioonkaebuse vastuses, et hageja ei ole talle kunagi teinud ettepanekut kinnistu muude objektide valve organiseerimiseks ega ole selgitanud, mil viisil võiks kinnistu kõikehõlmavat valvet läbi viia. Kostja lisas, et kui pooled oleksid kinnistul asuvate kõikide objektide valveteenuse osas soovinud kulude jagamist endi kui kaasomanike vahel, oleks nad p 4.1.3 sõnastanud sarnaselt koostöölepingu p-ga 4.4, kus lepiti kokku, et vajadusel remontida kinnistul paikneva külmlao katust, estakaade, mehhanismi või kilpi, kohustub kaasomanik 2 (kostja) jagama remondikulusid kaasomanikuga 1 (hageja) seaduses ettenähtud korras. Osundatud punkt reguleerib lisaks remondikulude jagamisele ka kokkuleppe saavutamise korda tööde eelarve osas, pärast mida saab alustada tööde teostamisega. Õige on, et koostöölepingu p 4.4 sõnastus vastab VÕS § 72 lg-le 1. Riigikohus on eelnimetatud lahendi p-s 13 selgitanud, et kestvuslepingu saab lepingupool üles öelda ka mõne lepingus sätestatud kohustuse osas ülesütlemiseks mõjuva põhjuse olemasolul, kui lepingupoolel ei ole lepingu osalise täitmise vastu õigustatud huvi. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kostja ütles lepingu üles p 4.1.3 osas. VÕS § 195 lg 1 järgi saab lepingu üles öelda teisele lepingupoolele ülesütlemisavalduse tegemisega. Seaduses ei ole ülesütlemise avaldusele ette nähtud vorminõuet. Riigikohus on lahendi p-s 14 selgitanud, et lepingu saab üles öelda ka kaudsete ülesütlemisavaldustega TsÜS § 68 lg 3 mõttes. Maakohus ongi lepingu ülesütlemist tinginud asjaolusid analüüsinud. Hageja ei ole vaidlustanud, et kostja sõlmis kolmanda isikuga valveteenuse osutamise lepingu 31.05.2005 ja et 08.04.-15.08.2005 hoidis kostja külmlaos nr 5-23 operaator – AS MTT AS-le Gramus kuuluvat kaupa, mille andis 15.08.2005 ärasaatmiseks kauba ostjale Ukrainas, ning et 09.09.2005 saatis kostja hagejale kirja, milles teatas oma keeldumisest tasuda valve eest. Tuvastamist leidis kostja esindaja istungil vande all antud seletusega (II kd. lk 83- 84), et vaatamata hagejale saadetud teatest sooviga leping üles öelda, tasus kostja hageja teenuse arveid ka oktoobris ja novembris 2005 põhjusel, et hageja ähvardas vastasel juhul mitte lasta läbi kostja transporti kinnistule aia ehitamiseks vajaliku materjaliga. Hageja sellele asjaolule vastu ei vaielnud. Seega ei ole asjaolu, et kostja tasus valve eest kuni 01.12.2005 aluseks, mis annaks põhjust väita, et kostja ei ole lepingut erakorraliselt üles öelnud ega teinud seda mõistliku aja jooksul. Maakohus leidis, et asjaolu, et kostja sõlmis 31.05.2005 valvelepingu, ei ole iseenesest mõjuvaks põhjuseks p 4.1.3 erakorraliseks ülesütlemiseks. Sellega tuleb nõustuda, kuid maakohus on kõiki asjaolusid arvesse võttes (kostja ainuvalduses olev külmladu nr 5-23 on tühi, külmutusseade välja lülitatud ning hoonel on tehniline valve, uute üürnike leidmine pikema aja jooksul ei osutunud võimalikuks) ja poolte huve kaaludes õigesti tuvastanud, et tegemist oli mõjuva põhjusega lepingu punkt 4.1.3 mõttes erakorraliseks ülesütlemiseks ja et ülesütlemise materiaalsed eeldused olid täidetud ning koostöölepingu p 4.1.3 kehtivalt üles öeldud. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on kaalunud

poolte huve- kostja huvi lepingu lõpetamiseks ja hageja huvi lepingu jätkamiseks kuni lepingutähtaja möödumiseni, s.o kaasomandi lõpetamiseni. Hageja on apellatsioonkaebuses rõhutanud laohoone sisevalve tähtsust ja et hoone valve vajaduse tingis kostja poolt lao üürile andmine kolmandatele isikutele. See asjaolu on õige ja seda ei ole kostja vaidlustanud, et sellel ajal oli hoone valve tõepoolest talle vajalik. Hageja ei vaielnud vastu kostja poolt esiletoodud asjaoludele, et ladu on pikka aega olnud tühi, sest üürnikke ei õnnestunud leida, et külmutusseadmed on välja lülitatud. Ringkonnakohus leiab, et muutunud olukorras ei ole valve teostamine sellises mahus kummagi poole huvides. Maakohus on nimetatud asjaolusid hinnanud kogumis mõjuvateks põhjusteks ja pärast poolte huvide kaalumist oma kaalutlusotsust piisavalt põhjendanud. Kohus ei ole rikkunud menetlusõiguse norme, on hinnanud asjaolusid kogumis ja leidnud, et kostjal ei tulnud alates 01.12.2005 hagejale laoehitise valve eest tasuda. Hagejal puudus alus eeldada, et kostja oleks jätkanud lepingu p-s 4.1.3 märgitud tasu maksmist kuni lepingu tähtaja möödumiseni, s.o kaasomandi lõppemiseni. Riigikohus on lahendi p-s 15 juhtinud poolte tähelepanu sellele, et kuigi lepingu p 4.1.3 ülesütlemise korral ei ole hagejal õigust lepingu alusel territooriumi valve eest tasu saada, ei välista see asjaolu kaasomaniku nõuet kinnistule tehtud kulutuste hüvitamiseks. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus ei anna alust vaidlustatud kohtuotsuse tühistamiseks. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis TsMS § 171 lg 1 järgi tuleb apellatsioonimenetluse kulud jätta apellandi kanda. Maakohus on maakohtu menetluses kantud menetluskulud õigesti jaganud.

Ulvi Loonurm

Mare Merimaa

Tiit Kollom

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.