Võlaõigus › Võõrandamislepingud

võlaõigusliku ostu-müügilepingu, mille esemeks oli 1⁄2 suurune mõtteline osa Harju maakonnas Saue linnas Viigimarja 19 asuvast kinnistust koos selle olulise osa ja päraldistega. Lepingu eseme müügihind oli lepingu p 2.1. kohaselt 3 300 000 krooni, mida hageja ei olnud enne lepingu sõlmimist tasunud. Ostuhind sisaldas paariselamu ühe poole valmisehitamist ja lõppviimistlust. Lepingu p 2.6. kohaselt kohustus kostja hiljemalt 31.05.2007 ehitama valmis paariselamu ühe poole ja hankima lepingu esemele kasutusloa hiljemalt 31.05.2008. Lepingu p-s 3.1. leppisid pooled kokku sõlmida asjaõigusleping hiljemalt 31.05.2007 eeldusel, et kostja on valmis ehitanud paariselamu ühe poole vastavalt lepingu lisaks nr 2 olevale siseviimistluse spetsifikatsioonile ning eeldusel, et hageja on täitnud lepingu p-s 2 sätestatud ostuhinna tasumise kohustuse. Hageja tasus ostuhinnast ettemaksuna 825 000 krooni. Kostja rikkus kohustust sõlmida hagejaga asjaõigusleping kinnistu mõttelise osa omandi ülekandmiseks lepingus kokkulepitud tähtajal (hiljemalt 31.05.2007). 13.06.2007 esitas hageja kostjale lepingust taganemise avalduse lepingu p

siseviimistlusmaterjale. meeldetuletustele.

Tõele

ei

vasta,

et

hageja

jättis

vastamata

kostja

korduvatele

Hageja ei ole sõlminud kokkulepet müügilepingu lõpetamiseks või kostjale kahju hüvitamiseks. Isegi kui poolte vahel oleks olnud suuline kokkulepe müügilepingu lõpetamiseks, oleks selline kokkulepe vorminõude täitmata jätmise tõttu tühine. Pooled ei ole omavahel tasaarvestusi teinud, sest kostjal ei ole hageja vastu nõuet, mida tasaarvestada. Tasaarvestuse vastuväidet esitades on kostja tunnistanud müügihinna 825 000 krooni tagastamise kohustuse olemasolu. Taganemisavalduses nõudis hageja ettemaksuna tasutud ostuhinna osa 825 000 krooni tagastamist ning leppetrahvi 160 000 krooni tasumist. Leppetrahvi nõue on esitatud õigeaegselt. Hageja on arvestanud põhivõlalt ja leppetrahvilt viivist hagi esitamise seisuga 3447,50 krooni. Alternatiivselt esitas hageja kostja vastu kahju hüvitamise nõude summas 825 000 krooni. Kostja on rikkunud kohustust anda lepingu eseme omand üle hagejale. Hageja on tasunud ostuhinna osa 825 000 krooni. Kostja ei saa kohustust täita, kuna on lepingu eseme võõrandanud kolmandale isikule. Kostja lepingu rikkumise tõttu on hageja saanud kahju tasutud ostuhinna osa näol. Tähtsust ei oma kellele ja mis hinnaga kostja müügilepingu eseme võõrandas. Kostja on müügihinna iseseisvalt ja vabal tahtel kokku leppinud. Asjakohatud on ka kostja väidetavad laenud, sellelt makstavad intressid, müügitehingu kulud vms. Kostja on müügilepingu eseme võõrandamise fakti kinnitanud. Hageja alternatiivne kahju hüvitamise nõue on tõendatud. Kostja vastuväited

tagastamise, leppetrahvi ja viivise nõue. Leppetrahvi maksmise kohustuse eelduseks on hageja õiguspärane lepingust taganemine. Hageja on esitanud leppetrahvi nõude ebamõistlikult hilja. Asjaõiguslepingut ei sõlmitud hageja tõttu ning põhjendatud ei ole kahju hüvitamise nõue. Hageja ei ole tõendanud, milles seisnes kostja tegevuse õigusvastasus, mille tõttu tekkis hagejale kahju. Hageja oli teadlik kinnistu kolmandale isikule võõrandamise faktist ja tingimustest ning asjaolust, et hageja poolt ettemaksuna tasutud summa jääb kostjale. Maakohtu otsus

taganemisavalduse mingil muul alusel, kui hageja 13.06.2007 taganemisavalduses märgitud asjaõiguslepingu väidetav tähtaegselt sõlmimata jätmine, esitamise vajadus selgus hagejale alles 20.05.2009 kohtuotsusest. 03.07.2009 taganemisavaldus on esitatud 15.10.2008 toimunud lepingurikkumisest tulenevate nõuete kolmeaastase aegumistähtaja jooksul ning 20.05.2009 kohtuotsuse 22.06.2009 jõustumisest vähem kui ühe kuu jooksul, mis oli taganemiseks mõistlik aeg. Müügilepingu p 4.2.3 alusel on hagejal õigus lepingust kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni taganeda, kui kostja annab lepingu kehtivusajal kolmandale isikule üle lepingu eseme omandi, ning lepingu p 4.2.1 kohaselt on avaldajal kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni õigus lepingust ühepoolse avalduse alusel taganeda, kui kostjast tingitud põhjustel ei ole asjaõiguslepingut lepingu eseme omandi üleandmiseks sõlmitud hiljemalt lepingus sätestatud tähtajaks. Lepingu p-s 2.6. leppisid pooled kokku, et kostja kohustus hiljemalt 31.05.2007 ehitama valmis paariselamu ühe, lepingule lisatud plaanil piiritletud, poole vastavalt lepingu lisaks nr 2 olevale siseviimistluse spetsifikatsioonile ning hankima lepingu esemele kasutusloa hiljemalt 31.05.2008. Lepingu p-s 3.1. sätestati asjaõiguslepingu sõlmimiseks tähtaeg 31.05.2007 eeldusel, et kostja on valmis ehitanud paariselamu ühe, lepingule lisatud plaanil piiritletud, poole vastavalt lepingu lisaks nr 2 olevale siseviimistluse spetsifikatsioonile ning eeldusel, et hageja on täitnud lepingu p-s 2 sätestatud ostuhinna tasumise kohustuse. Asjas ei ole vaidlust, et eelnimetatud tähtajaks ei olnud kostja paarismaja poolt valmis ehitanud. Kohtuotsusega tsiviilasjas 2-09-2556 on tuvastatud, et asjaõiguslepingu 31.05.2007 sõlmimise eeldused ei olnud täidetud ning hageja lepingust taganemine sellel alusel on õigustühine. Nimetatud tsiviilasjas olid menetlusosalisteks samad pooled, mistõttu käsitles kohus nimetatud kohtuotsust käesolevas menetluses dokumentaalse tõendina. Hageja tuginemine 13.07.2009 taganemisavalduses samale alusele ei ole õiguslikult põhjendatud, sest asjaolu, et kuni 31.05.2007 ei olnud ehitis valmis ja ehitise valmimine hiljemalt 31.05.2007 oli asjaõiguslepingu sõlmimise eelduseks, ei saa aja möödudes muutuda. Seega sellel alusel taganemine on tühine. Õiguslikult on põhjendatud hageja tuginemine taganemisavalduses lepingu p-le 4.2.3, sest 13.07.2009 taganemisavalduse esitamise hetkeks oli kostja võõrandanud mõlemad Viigimarja 19 aadressil asuva paariselamu boksid kolmandatele isikutele. VÕS § 208 lg 1 kohaselt on ostumüügilepingust tulenevaks müüja põhikohustuseks anda ostjale üle asja valdus ning teha võimalikuks asja omandiõiguse üleminek ostjale. Eeltoodust tulenevalt on võlaõigusliku müügilepingu eseme müüja poolt kolmandale isikule võõrandamine koos eseme omandiõiguse üleandmisega müügilepingu oluline rikkumine, sest esialgse ostjaga sõlmitud müügilepingu täitmine on seeläbi muutunud võimatuks. Vaidlusaluse lepingu ese võõrandati 15.10.2008 notariaalselt vormistatud kinnistu mõttelise osa müügi ja asjaõiguslepinguga L. Leiterile ja K. Evartile, mitte 2007.a sügisel A. Pironile. Nii kinnitab 23.09.2010 istungil ülekuulatud tunnistaja Ivar Sinilaid, et hageja soovis osta Viigimarja 19 boksi nr 2 ning uue ostjaga sõlmiti 2008.a oktoobris just sama boksi müügitehing. Puudub alus arvata, et tehingute käigus bokside nummerdust muudeti. Kuigi hageja 03.07.2009 taganemisavaldus on esitatud formaalselt mõistliku aja jooksul ning taganemine on materiaalõiguslikult põhjendatud, on 03.07.2009 taganemisavalduse esitamine vastuolus hea usu põhimõttega. VÕS § 6 lg 1 järgi peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt ei kohaldata võlasuhetele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõetamatu. Samuti sätestavad TsÜS § 138 lg-d 1 ja 2 kohustuse toimida õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel heas usus ning keelu õiguste teostamise seadusevastasel viisil või teisele isikule kahju tekitamise eesmärgiga. Tunnistajatena üle kuulatud Ü. Kreepsu, S. Koidu ja hageja seadusliku esindaja M. Koidu vande all antud ütlustest järeldub, et huvi 01.12.2006 müügilepingu esemeks olnud paarismaja poole ostmiseks kadus hagejal hiljemalt esimese, 13.06.2007 taganemisavalduse esitamise ajaks. Tunnistaja Kreepsu seletuse järgi kestis hageja huvi ainult kuni 31.05.2007. Hageja ja tunnistaja Kreeps ei ole esitanud põhjendust selle

kohta, et hagejal oleks olnud eriline huvi eseme ehituslikult valmisehitamiseks täpselt lepingus sätestatud esimeseks tähtajaks. Tunnistaja S. Koidu ütlustest nähtuvalt ei olnud hageja 2007.a augustis enam nõus asjaõiguslepingut sõlmima, ütlustest nähtub isiklik solvumine kostja esindajate suhtes. Tunnistaja S. Koidu kinnitas, et pärast esimese taganemisavalduse saamist võttis kostja esindaja R. Valk hagejaga ühendust, pooled otsisid kompromissivõimalusi, mh kostja esindaja pakkus raha tagastamise asemel hagejale teisi kinnistuid. S. Koidu ja M. Koidu kinnitasid, et nemad kumbki kostjale asjaõiguslepingu sõlmimiseks ettepanekut ei teinud. Kuigi ei saa lugeda tõendatuks kostja väidet, et leping lõpetati poolte kokkuleppel, on hea usu põhimõttega vastuolus hageja taganemine lepingust hagejal kinnistu mõttelise osa ostuhuvi kadumisest alates kahe aasta möödumisel põhjusel, et kostja vahepeal võõrandas kinnistu kellelegi teisele. Eeltoodu alusel oli hageja 03.07.2009 taganemisavalduse esitamise ajaks hea usu põhimõttest lähtudes kaotanud õiguse lepingust taganeda lepingu p 4.2.3. alusel ning sellest tulenevalt ei ole hageja taganemisavaldus kehtiv. Seega ei ole hagejal õigust nõuda kostjalt ka leppetrahvi ja viivist. Ostuhinna ettemaksuna tasutud summa, mille vastu hageja ei ole saanud loodetud vara, on käsitatav hageja otsese varalise kahjuna (VÕS § 128 lg 3). Tulenevalt VÕS § 127 lg-test 3 ja 4 peab kostja hagejale tekkinud kahju hüvitama, kui kahju ja kostja lepingurikkumise vahel on põhjuslik seos ning kostja pidi lepingu sõlmimisel sellise kahju tekkimise ette nägema. Lepingu lõpetamine poolte kokkuleppel ei leidnud käesolevas tsiviilasjas tõendamist. Hageja 13.06.2007 taganemisavalduse tühisus on tuvastatud jõustunud kohtuotsusega tsiviilasjas 2-09-2566 ning kohus leidis käesolevas otsuses, et ka hageja 03.07.2009 taganemisavaldus on tühine hea usu põhimõttega vastuolu tõttu. Kostja lepingust taganenud ei ole, mistõttu tuleb pooltevaheline müügileping lugeda õiguslikult jätkuvalt kehtivaks. Kostja on müüjana rikkunud müügilepingut oluliselt sellega, et võõrandas kinnistu kolmandatele isikutele ja muutis müügilepingust tulenevate müüja kohustuste täitmise võimatuks. Hageja vara vähenemine seeläbi, et tasutud ostuhinna osa vastu ei ole saanud loodetud materiaalset väärtust, on otseses põhjuslikus seoses müüjapoolse lepingurikkumisega. Lepinguliste kohustuste rikkumine on VÕS § 8 lg-st 2 ja § 76 lg-st 1 tulenevalt õigusvastane, mistõttu ei ole õige kostja väide, et hageja ei ole tõendanud, milles seisnes kostja tegevuse õigusvastasus. Samuti pidi kostja müüjana juba võlaõigusliku ostu-müügilepingu, milles sätestati hageja kohustus tasuda vahetult pärast võlaõigusliku lepingu sõlmimist ostuhinna ettemaks, sõlmimisel ette nägema, et müügilepingust tulenevate müüja põhikohustuste rikkumisega võib kaasneda hagejale varaline kahju. Eeltoodu alusel on kostjal kohustus hüvitada hagejale kahju. VÕS § 127 lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis oleks võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Selle põhimõtte järgimiseks tuleb hagejale hüvitada kogu ettemaksusumma. Kostja väitel on ta hageja nõude tasaarvestanud kostjal tekkinud varalise kahjuga summas 822 036,49 krooni ning avaldas valmisolekut tagastada hagejale summade vahe 2963,51 krooni. Tasaarvestusavalduse kohaselt moodustub kostja tasaarvestatav kahjusumma järgmiselt: 750 000 krooni on lepingu eseme hinnavahe, 11 856,49 krooni lepingute sõlmimisega seotud tasud (notari tasu ja riigilõiv), 60 180 krooni maakleritasu uue ostja leidmiseks. VÕS § 197 lg 1 kohaselt eeldab tasaarvestus, et pooltel on vastastikused samaliigilised kohustused. VÕS § 200 lg 4 järgi tasaarvestav pool ei saa tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Kostja tasaarvestus ei ole kehtiv. Kostja väide, et pooled on kokku leppinud, et hageja hüvitab lepingueseme müügi hinnavahe ning seonduvad kulud, ei leidnud tõendamist. Kostja ei ole viidanud kahju tekkimise alusena hageja võimalikule müügilepingust tuleneva kohustuse rikkumisele. Seega puudub põhjuslik seos hageja lepingurikkumise ja kostjal väidetava kahju tekkimise vahel. Kostja tasaarvestusavaldus ei ole õige ka nõudesummade suuruse osas. Uue ostjaga kokkulepitud hinda ei saanud hageja mõjutada. 15.10.2008 lepingu kohaselt kinnistu mõttelise osa ostu-

müügihind ei sisalda ja sellele ei lisandu käibemaksu, kuid hagejaga sõlmitud lepingus kokkulepitud hind oli koos käibemaksuga, seega ei ole hinnavahe määramisel aluseks võetud arvandmed võrreldavad. Kinnistu hinda võis mõjutada kinnisvaraturu olukord, kuid kohtule esitatud väljatrükid veebilehelt www.kadaka.tangovara.ee tõendavad, et veel 23.03.2010 müüdi Saue linnas Viigimarja tänaval vaidlusaluse lepinguesemega sarnaseid paariselamu bokse hinnaga 3 300 000 krooni – 3 700 000 krooni. Kostja tasaarvestusavaldusest ei nähtu, mil viisil hageja on vastutav selle eest, et 15.10.2008 kostja müüs vaidlusaluse paarismaja boksi madalama hinnaga (2 550 000 krooni ilma käibemaksuta). Samuti on Simus Kinnisvara OÜ 29.03.2010 ekspertarvamuses antud arvamus, et Viigimarja 19 Saue linnas asuva paarismaja turuväärtus ajavahemikul 2007.a II poolaasta kuni 2008.a lõpp oli 3 000 000 – 3 300 000 krooni. Ekspertarvamuse kui tõendi arvestatavust ei välista tunnistaja Sinilaiu väide, et aktis on võrreldud võrreldamatuid andmeid ning seetõttu ei ole see arvamus tõsiseltvõetav. Ekspertarvamuses märgitu kohaselt on hinnangu andmisel arvesse võetud samu asjaolusid, mille tõttu tunnistaja Sinilaiu arvates ei ole akt arvestatav. 2008.a võrreldavas piirkonnas võrdlusobjektid puuduvad ning viimased kaks näidet on hinnatavaga võrreldes halvemas asukohas; 2008.a toimus samas piirkonnas ainult üks tehing, mis tehti hinnatava objektiga ja mida seetõttu turuväärtuse hindamisel arvesse ei võeta. Kohtul puudusid andmed tunnistaja kui kinnisvara hindamise spetsialisti pädevuse ja kvalifikatsiooni kohta. Simus Kinnisvara OÜ ekspertarvamuses on kinnitus, et arvamus vastab Hindamisstandardi EVS 875 põhimõtetele ning puudus alus selles kahelda. Tunnistaja Sinilaid, kes Pindi Kinnisvara kaudu osutas kostjale maaklerteenust, kinnitas, et maakleritasu kuulus tasumisele pärast asjaõiguslepingu sõlmimist. Hagejaga asjaõiguslepingut ei sõlmitud, seega ei tulnud kostjal selle eest tasuda ka maakleritasu ning selle nõude osas tuleks võimalikku kahjusummat VÕS § 127 lg 5 alusel vähendada. Samuti ei ole kostja kahjuna käsitatavad uue ostjaga sõlmitud lepingu tehingukulud täies ulatuses. Poolte vahel oli sõlmitud ainult võlaõiguslik müügileping. Uue ostjaga 15.10.2009 sõlmitud lepingus nimetatud notaritasu hõlmab lisaks võlaõigusliku müügilepingu tõestamisele ka samas tehingudokumendis sisalduvate avalduse kinnistu mõttelise osa vabastamiseks ühishüpoteekide alt, kinnistu hüpoteegiga koormamise lepingu ning asjaõiguslepingu tõestamise tasusid ning notari tasu hoiustamisel. Lepingus on näidatud erinevate tehingute tehinguväärtus, kuid ei ole eristatud võlaõigusliku ja asjaõiguslepingu tehinguväärtust ning notaritasu on antud ühe summana. Kostja kahjuna ei ole käsitatav asjaõiguslepingu ja hüpoteekidega seotud tehingute kulud, sest need kulud oleksid tõenäoliselt kaasnenud ka hagejaga asjaõiguslepingu sõlmimisel. Samuti ei saa hageja vastutada uute ostjate poolt notarikontol ostusumma hoiustamise tasu hüvitamise eest. Eeltoodust tulenevalt ei ole kostja tasaarvestatav nõue selge ning hageja väited tasaarvestusele on põhjendatud. VÕS § 200 lg 4 alusel ei ole kostja tasaarvestus kehtiv ning kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja 825 000 krooni. Apellatsioonkaebus

millest tingituna pooled asjaõiguslepingu sõlmimiseni ei jõudnud. Kohus on kahju hüvitise väljamõistmisel jätnud tähelepanuta hageja käitumise, mis kahju tekkimiseni viis ning jätnud põhjendamatult kohaldamata kahju hüvitamise vähendamise aluseks olevad VÕS sätted. Asjaõiguslepingut ei sõlmitud hagejast tingitud asjaolude tõttu, seega rikkus hageja lepingut ning hageja lepingu rikkumine oli õigusvastane vastavalt VÕS §-le 8 lg 2 ja § 76 lg 1. Vastavaid asjaolusid ei ole kohus otsuse tegemisel arvesse võtnud. Kohus ei ole õiguspäraselt lahendanud hageja kahju hüvitamise nõuet. Täidetud ei ole kahju hüvitamise õiguslikud eeldused ning hageja on ise kahju tekkimises süüdi, mistõttu ei ole kooskõlas VÕS § 139 lg-ga 1 ja § 140 lg-ga 1 põhjendatud vastava kahju väljamõistmine kostjalt. Hageja lepingurikkumine on põhjuslikus seoses kostjale tekkinud kahjuga. Kui hageja oleks täitnud oma lepingulisi kohustusi kohaselt ning pooled oleksid asjaõiguslepingu ka sõlminud, ei oleks kostja pidanud lepingu eset kolmandale isikule võõrandama ning kostjale ei oleks sellisel juhul kahju ka tekkinud. Asjakohatu on viide internetilehele www.kadaka.tangovara.ee, kuna müügikuulutused 2010. a märtsis ei tõenda lepingu eseme väärtust 2008. a oktoobris. Kohtuotsuse kohaselt ei nähtu kostja tasaarvestusavaldusest, mil viisil on hageja vastutav selle eest, et kostja müüs 15.10.2008 lepingu eseme madalama hinnaga ehk 2 550 000 krooniga (ilma käibemaksuta). Kohus on jätnud tähelepanuta, et lepingu eseme eest maksimaalse hinna saamine oli eeskätt kostja huvides, kuid üleüldine majanduslangus oli toonud kaasa olulised muudatused kinnisvaraturul, mistõttu ei vastanud lepingus hagejaga kokku lepitud hind 2008. a oktoobris enam turutingimustele ja vastava hinnaga ostjat ei olnud võimalik leida. Asjaolu, et lepingu eseme võõrandamisel kolmandale isikule leppisid pooled kokku, et ostjad ei tasu käibemaksu, ei muuda müügihindasid kui arvandmeid võrreldamatuks. Kostja müüs lepingu eseme parimatel võimalikel tingimustel antud ajahetkel, mistõttu ei mõjuta asjaolu, et edasimüügihind ei sisaldanud käibemaksu kostjale hageja tegevuse tõttu tekkinud kahjusumma suurust. Lepingu ese võõrandati edasi hagejast tulenevate põhjuste tõttu. Kahetsusväärselt ei ole kohus nimetatud asjaolusid analüüsinud ega otsuse tegemisel arvesse võtnud. Simus Kinnisvara OÜ 29.03.2010. ekspertarvamus ei tõenda lepingu eseme väärtust 2008. a oktoobris. Kohus on põhjendamatult jätnud tähelepanuta tunnistajate (eeskätt Sinilaiu) ütlused. Ekspertarvamuses kajastatud informatsioon on moonutatud ega saa tõendada lepingu eseme turuväärtust 2008. a oktoobris. Lepingu eseme võõrandamisega kolmandale isikule kandis kostja kahju 50% ulatuses tasumisele kuulunud notari tasust tehingu tõestamisel summas 5439,80 krooni. Kostja tasus selle summa hageja lepingu rikkumise tõttu kahel korral – nii hagejaga lepingu sõlmimisel kui ka edasivõõrandamisel kolmandale isikule. Hagejal on kohustus hüvitada lepingu eseme hinnavahe 750 000 krooni. Seega on tasaarvestamisele kuuluva nõude suurus minimaalselt 755 439,80 krooni. Lisaks tuleb hagejal kanda lepingu eseme edasivõõrandamisel kantud maakleritasu. Kui kohus ei pea põhjendatuks lepingu eseme edasivõõrandamisel kantud maakleritasu käsitlemist kostja kahjuna, tuleb hageja nõue vastavas osas, s.t summas 60 180,00 krooni jätta rahuldamata VÕS § 139 lg 1 ja 140 lg 1 tuginedes. Kostja valmidus hüvitada maakohtus hagejale 2963,51 krooni, oli kantud heast tahtest eesmärgiga jõuda minimaalsete menetluskuludega kohtuväliselt kokkuleppele. Arvestades hageja käitumist ning kohtumenetluses avaldatud eksitavaid väiteid, tuleb ka vastavat summat käsitleda hageja enda tegevuse tõttu põhjustatud kahjuna ning jätta hageja nõue ka vastavas osas rahuldamata. Vastus apellatsioonkaebusele

Ringkonnakohtu otsuse põhjendused

kokkulepitud hinda mõjutada. Seisukoht, nagu oleks hagejapoolne taganemisavalduse esitamine käsitletav lepingu rikkumisena, ei ole õige ja tuleb TsMS § 652 lg 6 alusel kui uus väide jätta tähelepanuta. Õige on hageja väide, et tema taganemisavaldus ei takistanud kostjal lepingust tulenevate kohustuste täitmist. Kostja on kogu menetluse olnud jätkuvalt seisukohal, et hageja taganemisavaldus on tühine, millel ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Järelikult ei olnud kostjal takistusi lepingust tulenevate kohustuste täitmiseks. Ühtlasi ei ole taganemisavalduse tegemine käsitletav müügilepingu täitmisest keeldumisena. Käesolevas vaidluses on maakohus tuvastanud ja seda pole vaidlustatud, et lepingust ei ole kehtivalt taganetud – seega ei eksisteeri taganemisavaldust, millest rääkida. Kuna kostja ei ole hagejale lepingu täitmist pakkunud ega selle täitmist nõudnud, ei ole võimalik ette heita hagejale müügilepingust tulenevate kohustuste täitmisest keeldumist. Kostja vastavad apellatsioonkaebuse väited on ekslikud ega kooskõlas esitatud tõendite ja tuvastatud asjaoludega. Õige on hageja väide, mille kohaselt kostja on menetluse käigus esitanud vastuolulisi väiteid (vastuse p 2.1.8). Ühelt poolt on kostja väitnud, et poolte vahel oli kokkulepe lepingu lõpetamise kohta ja hiljem tuginenud sellele, et taganemisavalduse esitamisega on hageja keeldunud asjaõiguslepingu sõlmimisest. Maakohus on tuvastanud, et väide kokkuleppe olemasolust tõendamist ei leidnud ja ringkonnakohtul ei ole alust asuda teistsugusele seisukohale. Kostja on apellatsioonkaebuses väitnud, et hagejale tekkinud kahju ei saanud olla talle ettenähtav. Ringkonnakohus selle väitega ei nõustu. Käesoleva vaidluse puhul, kus on poolte vahel sõlmitud võlaõiguslik müügileping, mille alusel tasuti müüjale ettemaks ja müüja võõrandab müügilepingu kehtivuse ajal selle esemeks oleva kinnisasja kolmandale isikule ega tagasta müügilepingu pooleks olevale ostjale- hagejale tasutud ettemaksu, on müüjale- kostjale kahju tekkimine selgelt ettenähtav. Kahju ettenähtavus tuleneb juba ettemaksu olemusest. Kostja poolt menetluse kestel hagejale tasaarvestusavalduse esitamine kinnitab kohtu arvates asjaolu, et kostja tunnistab ka ise hageja nõude olemasolu, kuid väidetava tasaarvestatava nõudega püüab raha tagastamise kohustusest vabaneda. Asjakohased ei ole väited kinnisvaraturu languse kohta, sest vastavalt esitatud tõenditele kinnisvaraturu langus lepingu eseme turuväärtust kostja poolt märgitud viisil ei mõjutanud. Tunnistaja Sinilaiu ütlused ei välista ekspertarvamuse kui tõendi arvestatavust. Kohtu poolt tõenditele antud hinnanguga mittenõustumine ei saa väita, et tõend sisaldab ebaõigeid andmeid või oleks moonutatud (kaebuse p 2.4). TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 229 lg 1 kohaselt on tsiviilasjas tõendiks igasugune teave, mis on seaduses sätestatud protsessivormis ja mille alusel kohus seaduses sätestatud korras teeb kindlaks poolte nõudeid ja vastuväiteid põhjendavad asjaolud või nende puudumise. TsMS § 232 lg 1 kohaselt hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt. Ühelgi tõendil ei ole ette kindlaksmääratud jõudu. Kohus ei ole tõendite hindamisel rikkunud TsMS § 232 lg-s 1 sätestatud nõudeid. Hageja palub kirjalikus vastuses jätta kostja apellatsioonkaebuses VÕS § 140 lg-le 1 rajatud väited ja seisukohad TsMS § 633 lg 5 alusel menetlusest kõrvale. Ringkonnakohus nõustub hagejaga ja leiab, et kostja viide VÕS § 140 lg-le 1 ja vastavad väited tuleb jätta TsMS § 652 lg 4 kohaselt tähelepanuta, sest kostja ei ole sellele varasemalt tuginenud. Ekslik on kostja kaebuse väide tasaarvestuse kehtivuse kohta. Kostja ei ole viidanud kahju tekkimise alusena ühelegi hageja võimalikule müügilepingust tuleneva kohustuse rikkumisele ja seega puudub põhjuslik seos hageja väidetava lepingurikkumise ja kostjal väidetava kahju tekkimise vahel. Hagejal polnud seost sellega, kas ja millise hinnaga kostja otsustas lepingu eseme kolmandale

isikule võõrandada. Kostja on professionaalne kinnisvaraarendaja, kes on müügihinna iseseisvalt ja vabal tahtel kokku leppinud. Väidet, et kostja müüs lepingu eseme parima hinnaga, mis antud ajahetkel oli võimalik, ei ole apellant tõendanud. Vastustaja on õigesti osundanud vastupidisele ja nimelt asjaolule, et lepingu eseme turuväärtus ei langenud apellandi väidetud kujul, sest apellandi poolt 15.10.2008 L. Leiteriga ja K. Evartiga sõlmitud müügilepingu p-s 3.1. sisalduv hinnakokkulepe uute ostjatega - ostuhind 2 550 000 krooni ei sisaldanud ja sellele ei lisandunud käibemaks. Hagejaga sõlmitud lepingus kokkulepitud ostuhind sisaldas käibemaksu ja hind ilma käibemaksuta on sisuliselt samaväärne L. Leiteriga ja K. Evartiga kokkulepituga. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjenduste ja järeldustega kostja väidetava kahjunõude suuruse osas ning ei korda TsMS § 654 lg 6 alusel motiive. Apellant on kaebuses korranud maakohtus hagile esitatud vastuväiteid ja neile on kohus piisava põhjalikkusega vastanud ja oma mittenõustumist vajalikus ulatuses selgitanud. Eespool toodust tulenevalt tuleb asuda seisukohale, et maakohus on teinud seadusliku otsuse ja apellatsioonkaebuses esitatud väited maakohtu otsuse muutmiseks alust ei anna. Maakohus ei ole tõendeid hinnates rikkunud kaebuses väidetud materiaal- ja menetlusõiguse norme, maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Kuivõrd maakohtu otsus jääb muutmata, ei ole alust muuta ka maakohtu poolt määratud menetluskulude jaotust. Lähtudes TsMS § 171 lg-st 1 jätab ringkonnakohus apellatsioonimenetluse kulud kostja kanda. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Ulvi Loonurm

Mare Merimaa

Tiit Kollom

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.