Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

MAAKOHTU LAHEND

vabastama äriruum asukohaga Kesk 8 Valga linnas (Pärna pst poolses osas). Kohus jättis menetluskulud kostja kanda. Hageja on viidanud VÕS § 313 lg-le 1 kui üürilepingu ülesütlemise alusele ülesütlemisavalduses (tl 8). VÕS § 313 lg 1 järgi võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui ka tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlema poole huve kaaludes eeldada, et ta jätkab lepingu täitmist. Vaidlust ei ole selle üle, et vaatamata hageja korduvatele nõudmistele tasuda üür, ei ole kostja maksnud kommunaalteenuste eest alates 2008. a aprillist kuni 29. aprillini 2009. a (tl 52-53). Kostja on saatnud esimese kirja hagejale alles 15.07.2008. a ning järgneva 12.08.2008. a (tl 26). Tunnistaja M.N. ütluste kohaselt oli üüripinna ruutmeetrite osas selgus ning arvete korrigeerimine sai teoks hiljemalt 2008. a septembriks. Vaatamata sellele ei tasunud kostja jätkuvalt tarbitud kommunaalteenuste eest. Tunnistaja ütluste kohaselt võimaldati kostja esindajal tutvuda kõikide arvete väljastamise aluseks olevate algdokumentidega. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on vastavalt VÕS § 313 lg-le 2 lubatud eelkõige VÕS §-des 314-319 nimetatud asjaoludel. Kui üürnik on üüri ja kõrvalkulude maksmisega viivituses, võib üürileandja nii tähtajalise kui ka tähtajatu üürilepingu VÕS §-s 316 sätestatud asjaoludel erakorraliselt üles öelda. Vastavalt VÕS § 101 lg 1 p-le 1 võib võlausaldaja võlgniku kohustuse rikkumise korral nõuda kohutuse täitmist ning sama lõike punkti 4 järgi taganeda lepingust või lepingu üles öelda. Üüri ja kõrvalkulude maksmine on üürniku rahaline kohustus. Lepingu sõlmimisest 25.02.2007. a kuni 15.07.2008. a ei esitanud kostja hagejale ühtegi pretensiooni ning hagejat teavitamata jättis alates aprillist kommunaalteenuste eest tasumata. Isegi kui arvestada, et esinesid mõningased ebatäpsused kommunaalkulude arvestuse osas, on kostja jätnud tasumata olulise osa kõrvalkuludest. Kostja põhjendused kommunaalteenuste eest mittemaksmise osas olid otsitud ning enamjaolt põhjendamatud. Kostja tasus kommunaalteenuste eest alles 29.04.2009. a, ilmselt peale üürilepingu erakorralise avalduse kättesaamist (tl 52-52). Võlgnevus oli aasta aega ning hagejal oli põhjus arvata, et kostja ei kavatse lepingut jätkuvalt täita. Seega leidis kohus, et äriruumi erakorraline ülesütlemine oli põhjendatud. Lepingu punkt 2.1 kohaselt oli üüri suuruseks 4 260 krooni. Vastavalt punktile 4.3. on üürileandjal õigus üürileping ennetähtaegselt lõpetada kui üürnik ei ole tasunud üüri ühe kuu jooksul tasumise tähtaja möödumisest alates (tl 6-7). Kostjal oli seisuga 27.03.2009. a tasumata üür 2009. a veebruari ja märtsikuu eest, võlgnevus moodustas kokku 8 520 krooni. Hagejal oli õigus üürileping ennetähtaegselt lõpetada ja arvestades kommunaalmaksete aastast võlgnevust, oli äriruumi erakorraline ülesütlemine põhjendatud. Hageja on 27.03.2009. a saatnud kostjale avalduse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks (tl 8) ning kostja kinnitas, et on selle kätte saanud. Hagejal oli VÕS §-des 313 ja 316 sätestatud alustel õigus üürileping erakorraliselt üles öelda VÕS §-s 325 sätestatud vormi järgides. Lepingu ülesütlemise teatest nähtub, et see oli esitatud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ja sisaldas andmeid üüritud asja, lepingu lõppemise päeva, ülesütlemise aluse ja ülesütlemise vaidlustamise korra ning tähtaegade kohta. Järelikult vastas teate sisu VÕS §-s 325 lg-tes 1-4 sätestatud nõuetele. Vastavalt VÕS § 334 lg-le 1 peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutusele.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

Juhul kui ringkonnakohus leiab, et esimese astme kohus ei ole hinnanud vastustaja poolt 19.03.2009. a kirjas antud tähtaja mõistlikkust, siis leiab vastustaja, et kohtuasi tuleks saata menetlemiseks tagasi esimese astme kohtule, et vastustajal oleks võimalus esitada kohtule vastavad tõenditele rajanevad vastuväited. 2) ei ole apellant selgitanud VÕS § 116 lg 4 seost lepingu ülesütlemisega. 3) on asjakohatu apellandi väide, et üürileandja 19.03.2009. a kirjas puudus viide kavatsusele üürileping üles öelda. Apellant ei osuta seadusesättele, millele ta seda aluseks tuues tugineb. 4) on apellant eiranud esimese astme kohtu viidet VÕS § 106 lg-le 1 ja § 313 lg-le 1. Pikaajaline kommunaalmaksete tasumisele vastuvaidlemine ja arvete tasumata jätmine ning sellele lisandunud üürivõlg, samuti üürileandja üürnikuga sidepidamise probleemid, on vastustaja arvates kõik mõjuvaks põhjuseks lepingu ülesütlemiseks ka etteteatamiseta. 5) ei nõustu vastustaja apellatsioonikaebuse väitega, et maakohus on jätnud VÕS § 114 lg 1 ja § 116 lg 4 kohaldamata ja see on toonud kaasa ebaõige otsuse. 6) on alusetu ja tõendamata apellandi väide, et temal tekkis alates 2008. a maikuust kahtlus kommunaalteenuste arvete tegelikkusele mittevastavuses. Apellant ei ole selgitanud, mida ta mõistab arvete tegelikkusele mittevastavuse all ja kuidas see on seotud lepingu ülesütlemise vaidlustamisega. Vastustaja on selgitanud, et viga kommunaalkulude arvestusel (üüripinna suurus) avastati 2008. a juulis ning kõrvaldati (tasaarvestati enammakstud summa tasumisele kuulunud kommunaalmaksetega teatades sellest Selmex Grupp OÜ-le) vastustaja enda algatusel. Tasaarvestusele vaatamata oli Selmex Grupp OÜ-l pikaajaline kommunaalkulude võlgnevus. 7) on põhjendamata apellandi väide, et tema esitatud asjaoludele ei ole kohus piisavalt tähelepanu pööranud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

Margit Jõgeva

Üllar Roostoja

Andra Pärsimägi

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.