Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht Tsiviilasja number
21. aprill 2011, kell 16.00, Kentmanni kohtumaja
Tsiviilasi
Tsiviilasja hind Menetlusosalised
2-10-1505 T K ja M K hagi R V ja AJ vastu 2149.29 euro nõudes 2149.29 eurot
ja
nende
esindajad
Asja läbivaatamine
Hageja I: T K (isikukood xxx, elukoht xxx) Hageja II: M K (isikukood xxx, elukoht xxx) Hagejate esindaja: vandeadvokaadi vanemabi Andrias Palmits (Advokaadibüroo Paas & Partnerid, A.H. Tammsaare tee 47, 11316 Tallinn, e-post [email protected]) Kostja I: R V (isikukood xxx, elukoht xxx) Kostja I esindaja vandeadvokaat Arri Tooming (AB Arri Tooming, Tallinna 21, 44311 Rakvere, e-post [email protected] ) Kostja II: AJ (isikukood xxx, elukoht xxx) Kostja II esindaja A N (xxx) kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Välja mõista R V’lt ja AJ’lt T K ja M K kasuks 2149.29 eurot.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
Jätta T K ja M K menetluskulud R V ja AJ kanda. Menetluskulude rahalist kindlaksmääramist võivad pooled taotleda TsMS § 174 lg 1 järgi 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule.
2-10-1505 Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega. Edasikaebamise kord Harju Maakohtu otsuse peale on poolel õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebus tuleb esitada 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv kehtivates määrades. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil. Menetlusabi taotluse esitamine ei pikenda eelmärgitud menetlustoimingute tegemiseks ettenähtud tähtaegu. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.11.02.2010. esitasid T K ja M K (edaspidi hagejad) Harju Maakohtule hagi, mille kohaselt palusid kostjatelt välja mõista 34 749.74 krooni. Hagiavalduse kohaselt on hagejad 7.10.2009 omandanud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna registriosa nr xxx all kinnistusraamatusse kantud korteriomandi (edaspidi korteriomand), mille esemeks on xxx suurune mõtteline osa Xxx asuvast kinnistust ning reaalosana kinnistul asuvas elamus korter nr 11. Korteriomandi senisteks omanikeks (ühisomand) olid kostjad R V (J) ja AJ. Pärast korteriomandi omandamist said hagejad teada, et kostjad ei ole tasunud Korteriühistu „Xxx“ poolt kostjatele esitatud korteriühistu liikme korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kuludega seonduvaid arveid. Korteriühistu 8. detsembri 2009 tõendi kohaselt kostjad olid jätnud perioodil 2007 detsember kuni 2009 november tasumata majandamiskulude arved kogusummas 30 870.34 krooni. Lisaks eespooltoodule oli korteriühistu arvestanud arvete tasumata jätmise eest ka viivist summas 3 879.40 krooni. Kokku võlgnesid kostjad Korteriomandi hagejatele ülemineku seisuga korteriühistule 34 749.74 krooni. Pärast seda, kui korteriomandi omanikena kanti kinnistusraamatusse hagejad, asus korteriühistu majandamiskulude võlgnevust sisse nõudma hagejatelt.
23.novembril 2009 sõlmisid hagejad Tallinna notar Evelin Roots’i poolt koostatud ja tõestatud korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega võõrandasid korteriomandi. Lepingu p-s 2.1. kokkulepitud kohaselt oli korteriomandi müügihinnaks 540 000 krooni. Ostuhinnast 34 749.74 krooni on aga korteriomandi ostja poolt tasutud korterühistule majandamiskulude võlgnevuse katteks. Hagejad on seisukohal, et hagejad tasusid kostjate eest majandamiskulude võla korteriühistu ees. Seetõttu on kostjad hagejate arvel alusetult rikastunud. Eelpooltoodu alusel paluvad hagejad kostjatelt välja mõista 34 749.74 krooni.
3.Õiguslikult viitasid hagejad hagiavalduses Korteriühistuseaduse (KÜS) § 51 ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 1028 lõikele 1. Hagejad tõid esile, et vaidlusalune korteriomand ei olnud ajal, mil majandamiskulude võlgnevus tekkis, s.o. perioodil 2007 kuni 2009 november hagejate omandis ega ka valduses. Korteriomand oli võlgnevuse tekkimise ajal kostjate ühisomandis ning majandamiskulude eest kohustusid tasuma kostjad. Korteriomandi võõrandamise lepingus ette nähtud ostuhinna osa korteriühistule tasumise kohustuse täitmise järel on hagejad täitnud kostjate kohustuse majandamiskulude tasumiseks. Olukorras, kus majandamiskulude võlgnevust ei oleks olnud, puudus vajadus hagejate ja korteriomandi ostja vahel kokku leppida selles, et ostuhinnast 34 749.74 krooni tasutakse korteriühistule - see summa oleks tulnud
2-10-1505 korteriomandi ostja poolt tasuda kohe hagejatele. Kuivõrd hagejate ja kostjate vahel puuduvad mistahes kokkulepped kostjate poolt korteriühistule võlgnevate majandamiskulude tasumise kohta, siis on hagejad seisukohal, et kostjad on hagejate arvel alusetult rikastunud.
4.Koos hagiavaldusega esitasid hagejad taotluse hagi tagamiseks hagi tagamise abinõuna seada kostjate ühisomandis olevale Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna registriosa nr xxx all kinnistusraamatusse kantud ning Xxx asuvale kinnistule kohtulik hüpoteek summas 34 749.74 krooni. Harju Maakohtu 22.01.2010 määrusega kohus rahuldas hagi tagamise taotluse ning hagi tagamiseks seati eelnimetatud korteriomandile kohtulik hüpoteek summas 34 749.74 krooni.
5.20.04.2010 esitasid hagejad seisukoha kostja I 05.04.2010 vastusele ning hagejate nõude täpsustuse. Hagejad vaidlevad vastu kostja I väitele, et korteriühistu liikmeks oli kostja II, kes ühtlasi kasutas korteriomandi reaalosaks olevat korterit ainuisikuliselt. Eespool nimetatud asjaolusid ei ole kostja I tõendanud. Lisaks eespooltoodule soovisid hagejad esile tuua, et KÜS § 5 lg 5 kohaselt võetakse korteriühistu liikmeks üks ühisomanikest, vastavalt nendevahelisele kirjalikule kokkuleppele. Hagejad on osundatud asjaolu tuvastamiseks pöördunud korteriühistu poole, mille juhatus on hagejatele teatanud, et sellise kokkuleppe olemasolust ei tea korteriühistu midagi ning dokumentaalset tõendina käsitletavat kostjate kokkulepet korteriühistule esitatud ei ole. Juhul, kui kostjad on sellise kirjaliku kokkuleppe sõlminud, saavad kostjad selle dokumentaalse tõendina kohtule esitada. Kuni sellist tõendit esitatud ei ole, vaidlustavad hagejad kostja II korteriühistu liikmelisuse ning paluvad hagi rahuldada mõlema kostja suhtes. Lisaks sellele rõhutavad hagejad, et kostja II korteriühistu juhatuse liikmeks olemine ei tähenda seda, et ta oleks olnud samal ajal ühtlasi ka korteriühistu liikmeks. KÜS § 5 lg 5 alusel on korteriühistu liikmelisuse puhul määrav kostjate kirjaliku kokkuleppe olemasolu. Korteriühistu juhatus on juriidilise isiku juhtorgan. Kuivõrd KÜS eraldi korteriühistu juhatuse moodustamist ei reguleeri, tuleb siinkohal juhinduda KÜS § 1 lg 2 alusel mittetulundusühingute seaduse (edaspidi MTÜS) §-s 26 sätestatust, mis kehtestab nõuded mittetulundusühingute juhatusele. Viidatud normist (MTÜS § 26) aga ei tulene, et juhatuse liikmeks peab olema mittetulundusühingu liige. Seetõttu ei pea ka korteriühistu juhatuse liige olema korteriühistu liige. Hagejad leiavad, et kostja II korteriühistu liikmeks olemist saab ja tuleb kostjatel tõendada.
6.Hagejad vaidlevad vastu kostja I väitele, et hagejad ei ole kostjate majandamiskulusid tasunud, kuivõrd endiselt on Harju Maakohtu menetluses KÜ Xxx hagi kostjate vastu nõudes, mis on tekkinud samal alusel, kui käesolevas tsiviilasjaski. Hagejatele ei ole teada, miks korteriühistu ei ole oma nõudest tsiviilasjas nr 2-09-36085 loobunud. Hagejate hinnangul ei saa korteriühistul olla enam nõuet kummagi kostja vastu, kuivõrd hagejad on korteriühistu nõude rahuldanud. Asjaolu, et korteriühistu majandamiskulude eest on tasunud hagejad, nähtub kohtule esitatud Tallinna notari Evelin Roots’i poolt koostatud ja tõestatud korteriomandi müügilepingust ja asjaõiguslepingust. Viidatud lepingu p 2.2.1. kohaselt on lepingu pooled leppinud kokku, et osa hagejatele tasutavast korteriomandi ostuhinnast maksab korteriomandi ostja korteriühistu arvelduskontole. Nimetatud lepinguga on hagejad andnud korteriomandi ostjale KK’le korralduse hagejate raha käsutamiseks selliselt, et võlg korteriühistu ees tasutakse. KK on nimetatud kohustuse ka täitnud, mille tõendamiseks esitavad hagejad korteriühistu konto väljavõtte.
7.Hagejad peavad asjakohatuks kostja I väidet, mille kohaselt ei ole korteriühistu hagejatelt majandamiskulude tasumist nõudnud. Hagejad on tegutsenud heas usus ja juhindunud KÜS §-s 7 lg 3 sätestatust, mille kohaselt „korteriomandi võõrandamisel või pärimisel on korteriomandi omandaja kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja või pärandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest”. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et elamus, kus korteriomandi reaalosaks olev korter asub, on asutatud korteriühistu. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et korteriomand on läinud üle kostjatelt hagejatele. Korteriomandi
2-10-1505 üleminekul on KÜS § 7 lg 3 alusel tekkinud hagejatel ka kohustus tasuda nende Korteriühistu majandamiskulude eest, mis tekkisid ajal, mil Xxx-11 korteriomand oli kostjate ühisomandis. Hagejad soovivad täiendavalt esile tuua, et nad on hagiavalduses tuginenud küll KÜS § 51 sätestatule, mille kohaselt lähevad “korteriühistu olemasolul korteriomandi võõrandamisel või pärimisel korteriomandi võõrandajale või pärandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle”, kuid viidatud norm ei ole käesolevas vaidluses asjakohane. Senise kohtupraktika kohaselt on KÜS § 51 kohaldamisel silmas peetud korteriühistu liikme ühinguõiguslike õigusi ja kohustusi. Selliseks ühinguõiguslikuks kohustuseks on kohustus olla korteriühistu liikmeks (vt KÜS § 5 lg 1) või juhinduda korteriühistu otsustest (vt KÜS § 13). Kohtupraktika kohaselt tuleb täiendavalt eristada korteriühistu võlaõiguslikke nõudeid ja neile vastanduvaid korteriühistu liikmete kohustusi, mida on silmas peetud KÜS § 7 lg-s 3. Võttes aluseks KÜS § 2 lg 1 sätestatu, ei saa väita, et KÜS § 7 lg 3 eesmärgiks on kehtestada regulatsioon, mille kohaselt majandamiskulude ja muude maksete võlgnevus “käib korteriga kaasas”. Sellisele seisukohale on jõudnud nt Viru Maakohus oma 15. oktoobri 2008. a otsuses (tsiviilasi nr 2-06-13209). Kuivõrd hagejad ja kostjad ei ole kokku leppinud nende majandamiskulude tasumises, mis tekkisid ajal, kui Xxx-11 korteriomand oli kostjate omandis, siis tuleb siinkohal juhinduda võlaõigusseaduses (edaspidi VÕS) sätestatust. KÜS § 7 lg 3 alusel kohustusid hagejad tasuma korteriühistule ka nende majandamiskulude eest, mis jäid kostjate poolt tasumata. Viidatud norm ei vabastanud aga endist korteriühistu liiget nende majandamiskulude tasumisest, kuivõrd KÜS § 13 lg 4 kohaselt on majandamiskulude kandmine korteriühistu liikmele kohustuslik. Pärast korteriomandivõõrandamist tekkis korteriühistul õigus nõuda majandamiskulude tasumist nii kostjatelt kui hagejatelt. Seetõttu tekkis VÕS § 65 lg 1 alusel hagejate ja korteriühistu liikme vahel solidaarkohustus. VÕS § 69 lg 1 näeb ette, et omavahelises suhtes peavad solidaarvõlgnikud kohustuse täitma võrdsetes osades, kui seadusest, lepingust või kohustuse olemusest ei tulene teisiti. Arvestades, et hagejad ei pidanud ajal, mil nad ei olnud veel Kasemäe tee 5-11 korteriomandi omanikeks, tasuma korteriühistu majandamiskulude eest, ei saa hagejad ja ka korteriühistu liige täita oma kohustusi omavahelistes suhetes võrdsetes osades, sest see oleks vastuolus võlasuhte olemusega. Hagejad on seisukohal, et korteriühistu liige peab hüvitama hagejatele need majandamiskulud, mis on tekkinud ajal, mil korteriomand oli veel kostjate ühisomandis.
8.Kostja I poolt esitatud väide, mille kohaselt on hagejad müünud korteriomandi võlgnevuse tõttu korteriühistu ees 40 000 krooni võrra kallimalt, on ebaõige. Puudub mistahes mõistlik põhjus eeldada, miks peaks korteriomandi müüja võlgnevuse tõttu korteriühistu ees korteriomandi müügihinda tõstma ning miks peaks korteriomandi ostja sellist korteriomandit soovima ka kallimalt osta. On selge, et võlgnevus saab põhjustada vaid korteriomandi madalama hinna. Hagejate hinnangul ei oma käesolevas menetluses tähtsust asjaolu, millal said hagejad võlgnevusest korteriühistu ees teada. Hagejad on korteriomandi omandanud enampakkumisel kujunenud hinnaga ning hagejad ja kostjad ei ole kokku leppinud selles, et hagejad peavad tasuma korteriühistu majandamiskulude võlgnevuse kostjate eest.
9.Juhindudes kostja I vastuses esile toodud asjaoludest, täpsustavad hagejad oma nõuet ning loobuvad hagiavaldusele lisatud arve nr 1009-11 alusel majandamiskulude hüvitamise nõudmisest summas 1 120.66 krooni ja märgivad oma põhinõude suuruseks 33 629.08 krooni.
10.20.10.2010 on hagejad esitatud lõplikud seisukohad. Hagejad ei nõustu kostja I käsitlusega, et hagejad võõrandasid korteriomandi KK’le, kes on kostja I hinnangul ka majandamiskulude tasujaks, kuna tema pangakontolt on 25.11.2009. a kantud korteriühistu arvelduskontole 34 749.75 krooni. Hagejad leiavad, et nad on sõlminud KK’ga 23.11.2009. a Tallinna notari Evelin Roots’i poolt koostatud ja tõestatud korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Müügilepingu p
2.2.1.kohaselt on lepingu pooled leppinud kokku, et osa hagejatele tasutavast korteriomandi ostuhinnast maksab korteriomandi ostja korteriühistu arvelduskontole. Arvestades võlaõiguses
2-10-1505 kehtivat lepinguvabaduse põhimõtet, mis tugineb privaatautonoomia ja vabatahtliku kokkuleppe ideele, on lepingupooltel võimalus vabalt väljendada oma tahet. Käesoleval juhul oli üheks selliseks müügilepingu poolte tahteks, et müügilepingu teine pool ei tasuks kogu lepingus määratletud ostusummat otse hagejate pangakontole, vaid korraldaks osaliselt ostusumma tasumise otse korteriühistu arvelduskontole. Samas on ka seadusandja sellise kolmanda isiku kasuks lepingust tuleneva kohustuse täitmise selgesõnaliselt ette näinud. Vastavalt VÕS § 80 lg-le 1 võib lepingus ette näha või võlasuhte olemusest tuleneda, et kohustus tuleb võlausaldaja asemel täita kolmandale isikule (leping kolmanda isiku kasuks). Eeltoodu tähendab, et võlausaldaja ning võlgnik on müügilepingus kokku leppinud ostuhinna tasumise neile kõige sobivamal moel. Hagejad oleksid võinud paluda ka korteriomandiga seonduva majandamiskulude võlgnevuse tasuda hagejate kontole ning seejärel raha ise korteriühistule edasi kanda, kuid selline ostuhinna ositi tasumine nt hüpoteegipidajatele või ka korteriühistutele on tavapärane.
11.Hagejad ei nõustu kostja I käsitlusega, mille kohaselt peab korteriomandiga seotud majandamiskulud tasuma kostja II kuna tema on korteriühistu liikmeks. Vastavalt KÜS § 5 lg-le 1 on korteriühistu liikmeks kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud käesolevas seaduses sätestatud korras. Sama paragrahvi teine lõige (KÜS § 5 lg 2) täpsustab, et korteriühistusse kuuluva korteriomaniku korteriomandi võõrandamisel loetakse omandaja korteriühistu liikmeks astumise päevaks omandiõiguse ülemineku päeva. Seega materiaalõiguslikult said korteriühistu liikmeks mõlemad kostjad korteriomandi omandiõiguse ülemineku päeval, mistõttu on ebaõige kostja I väide, et viimatimainitu ei ole kunagi korteriühistu liikmeks olnud. Kuigi KÜS § 5 lg 5 sätestab erandi sama paragrahvi lg-st 1, ei ole kostja I esitanud mitte ühtegi tõendit sellise kostjate vahel sõlmitud kokkuleppe sõlmimise fakti tõendamiseks. KÜS § 5 lg 5 alusel on korteriühistu liikmelisuse puhul määrav kostjate kirjaliku kokkuleppe olemasolu, mida ei ole aga kohtule esitatud. Sellise korteriomanike vahel sõlmitud kirjalikku kokkuleppe olemasolu nõuab ka korteriühistu põhikiri, mille esitas kohtule kostja I. Seega on kostja I väide korteriühistu liikmeks mitteolemise kohta paljasõnaline ning tuleb jätta tähelepanuta.
12.Vastuseks kohtu 12.04.2010 kirjale leivad hagejad, et kuigi nad on seisukohal, et hagi kuulub rahuldamisele kohaldades KÜS § 7 lg-s 3 ning VÕS § 69 lg-s 1 ja 2 sätestatut, tuleb hagi rahuldada ka käsundita asjaajamise sätteid kohaldades. VÕS § 1023 lg 1 alusel võib käsundita asjaajaja nõuda, et soodustatu hüvitaks talle asjaajamisel tehtud kulutused ja vabastaks ta asjaajamisel võetud kohustustest. Sellisteks kohustusteks on ka kohustus tasuda korteriühistu majandamiskulusid ning seda möönab ka kostja I oma kohtule esitatud vastuses.
Kostja I vastuväited ja põhjendused
13.05.04.2010 esitas kostja I vastuse hagile. Vastuses hagile kostja I hagi ei tunnista ja esitab hagile oma vastuväited.
14.Kostja I väidab, et korteriühistu Xxx liikmeks ja kuni 2008 aasta juulikuuni oli korteriühistu juhatuse liikmeks kostja II. Majandamiskulude võlgnevus tekkis perioodil 2008 detsember kuni 2009 oktoober. 2005 aasta septembrist kuni 2009 aasta oktoobrini elas Xxx korteris 11 kostja II. Haginõue 2009 aasta novembri ja osaliselt oktoobri kuu eest ei ole põhjendatud, kuna hagejad omandasid korteriomandi 7.10.2009 ja võõrandasid selle 23.11.2009. Hagiavaldusele lisatud arvest nr 1009-11, 07.11.209 nähtub, et Xxx-11 korteri majandamiskulusid kasutas üks tarbija, kelleks oli kostja II ning arve nr 1009 – 11 summas 34 749,84 krooni on korteriühistu esitanud tasumiseks kostjale II.
15.Ebaõige on hagejate väide, et pärast korteriomandi omandamist said nad teada, et kostjad ei ole tasunud Korteriühistu Xxx poolt kostjatele esitatud korteriühistu liikme korteriomandi eseme
2-10-1505 mõtteliste osade majandamise kuludega seonduvaid arveid. Kirjalikule vastusele lisatud kohtutäituri Elin Vilippuse ja kostja I meilivahetusest korteri võlgnevuse küsimuses nähtub, et enampakkumise toimumisel teavitati kõiki osalisi korteril lasuvast võlgnevusest. Hagejad omandasid korteriomandi enampakkumisel 400 000 krooni eest, olles võlgnevusest korteriühistule teadlikud. Korteriomandi võõrandamisel 1,5 kuud hiljem suurendasid hagejad müügihinda võlgnevust arvestades 40 000 krooni võrra. Hagejad ei tasunud korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu p-s 2.2.1 sisalduva kokkuleppega majandamiskulude võlgnevust korteriühistule. Faktiliselt tegi seda korteriomandi ostja KK.
16.Hagejate väide, et kostjad on nende arvel alusetult rikastunud, on ebaõige ja tõendamata. Hagiavalduse kohaselt on korteriomandi võõrandamise lepingus ette nähtud ostuhinna osa korteriühistule tasumise kohustuse täitmise järel on hagejad täitnud kohustuse majandamiskulude tasumiseks. Hagejad leiavad, et olukorras, kus majandamiskulude võlgnevust ei oleks olnud, puudus vajadus hagejate ja korteriomandi ostja vahel kokku leppida selles, et ostuhinnast 34 749.74 krooni tasutakse korteriühistule - see summas tulnuks tasuda ostja poolt kohe hagejatele. Kostja I leiab, et eelnimetatud hagejate seisukoht on ekslik. Selline kokkulepe oli hagejate ja korteriomandi omandaja vaba tahte väljendus ning polnud ühtegi seadusest ega lepingust tulenevat imperatiivset asjaolu, mis takistas korteriühistule ostja poolt üle kantud summat kohe hagejatele tasumast. Osa summa ühistule tasumine oli hagejate poolt ostjale esitatud soov, mis ei tekita kohustusi kolmandatele isikutele. Hagejad ei ole VÕS § 1028 lg 1 tähenduses üleandjad ning kostjad ei ole hagejate arvel rikastunud.
17.Hagejad ei ole tõendanud, et korteriühistu oleks nende vastu võlanõuet esitanud. Kostja I on seisukohal, et tulenevalt KÜS §-st 5.1 oli korteriühistu õigustatud seda tegema, kuna korteriühistu olemasolul lähevad korteriomandi võõrandamisel võõrandajale kuuluvad korteriomandi liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale omandi ülemineku hetkest. Hagejad ei maksnud korteriühistule majandamiskulusid korteriomandi ülemineku hetkest kuni korteriomandi võõrandamiseni nende poolt, s.o. 23.11.2009 ning on alusetult selle perioodi nõude summeerinud varasema perioodi nõudega.
18.28.04.2010 on kostja I esitanud täiendava seiskoha. Kostja I ei nõustu hagejate väitega, et korteriomand on läinud üle kostjatelt hagejatele. Teadaolevalt omandasid hagejad kostjate ühisomandis olnud korteriomandi enampakkumisel. Korteriomand võõrandati riigi poolt antud volituste alusel kohtutäituri poolt sundvõõrandamise käigus, seega omanike tahte vastaselt. Hüpoteegiga koormatud kinnisasja sundvõõrandamine hüpoteegipidaja poolt määratud ja turuhinnast madalama hinnaga, omas tema kui ühisomaniku suhtes karistusõigusliku iseloomu. Omanikukande tegemiseks puudus kostjate ja hagejate asjaõiguslik kokkulepe omandi ülemineku kohta. Omand enampakkumisel müüdud kinnisasjale tekib enampakkumise akti alusel. Seega ei ole tegemist omandi üleminekuga, vaid kostjate omandi lõppemise ja hagejate omandi tekkimisega enampakkumise akti alusel.
19.KÜ Xxx põhikirja 2.2. kohaselt lähevad eelmise korteriomaniku ühistu liikmelisusest tulenevad varalised õigused ja kohustused üle uuele korteriomanikule-ühistu liikmele. Põhikirja punkt 2.3 kohaselt lõpevad isikul ühistu liikmelisusest tulenevad varalised õigused ja kohustused liikmelisuse lõppemisega. Liikmelisus lõpeb korteri omandiõiguse ülemineku päeval. Vastupidiselt hagejate väitele järeldub sellest, et võlgnevus „käib korteriga kaasas“. Kostjate varalised kohustused korteriühistu ees läksid KÜS § 7 lg 3 ja KÜ Xxx põhikirja p-de 2.2. ja 2.3 alusel omandiõiguse ülemineku päeva korteriomandi omandajale KKle üle. Vastavalt KÜS § 7 lg-le 3 tasus kostja II võlgnevuse korteri omand KK. Kuna võlgnevuse tasus kolmas isik, ei ole hagejad õigustatud kostja I vastu Xxx-11 asuva korteriomandi majanduskulude võlgnevuse nõuet esitama.
2-10-1505
20.Kostjate ja hagejatest omandajate omavahelist suhet ei saa käsitleda VÕS § 65 lg 1 mõttes solidaarkohustusena, sest pärast korteriomandi võõrandamist tekkis korteriühistul nõudeõigus KÜS § 7 lg 3 alusel ainult omandajate, s.o. hagejate suhtes. Vastupidiselt hagejate seisukohale, pidid just nemad tasuma KÜS § 7 lg 3 ka KÜ Xxx põhikirja p-de 2.2. ja 2.3 alusel võõrandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest ning vabastas korteriühistu endise liikme alates liikmelisuse lõppemisest (hagejate omanikukande tegemisest kinnistusregistrisse) majandamiskulude võlgnevuse tasumisest.
21.Kostja I esitab kohtule KÜ Xxx põhikirja ja Äriregistri teabesüsteemi väljavõtte, millest nähtub, et kostja II oli ajavahemikul 17.06.04 – 22.09.08 KÜ Xxx juhatuse liige. Põhikirjast nähtub, et Kostja II on allkirjastanud korteriühistu asutajaliikmena ühistu põhikirja 21. aprillil 2004. Põhikirja punkt 2.1 kohaselt on kostja II KÜ Xxx liikmeks ilma sellekohast avaldust esitamata alates ühistu kui juriidilise isiku tekkimisest. KÜS § 5 lg 5 välistab ühe ja sama korteriomandi kahe omaniku üheaegse liikmelisuse. Seega ei olnud ega saanud olla korteriomandi Xxx-11 omanikuna ühistu liikmeks kostja I.
22.Vastuseks kohtu 12.04.2010 kirjale, kostja I möönab, et olukorras, kus hagejad täitsid kostjate kohustuse majandamiskulude võlgnevuse tasumise osas, võib olla hagejate poolt tegemist käsundita asjaajamisega. Seejuures on oluline märkida, et käsundita asjaajamiseks puudus soodustatud isikute (kostjate) tahe või vaikiv nõusolek. Hagejad pidid aru saama ja said aru, et neil puudus võlgnevuse tasumisele asumise õigustus vastavalt VÕS § 1018 lg-le 1. Seega puudub kostjatel väljaandmiskohustus alusetu rikastumise sätete järgi. Kostja II seisukohad
23.04.02.2011 esitatud vastuse kohaselt kostja II võtab õigeks pool hagis esitatud summast ning leiab, et ülejäänud hagiavalduses nõutava 16 814.54 krooni kohustub tasuma kostja I, kuna korteriomand oli kostjate ühisomandis.
24.Kostja II ei nõustu kostja I seisukohaga, et võlasumma 33 629.08 krooni tasumise kohustus on kostjal II seetõttu, et ta tarbis KÜ poolt pakutavaid teenuseid. Korteriomand oli kostjate ühisomandis ning püsivalt ei kasutanud korterit ega ka KÜ poolt pakutavaid teenuseid kumbki kostjatest. Antud menetluses ei oma tähtsust asjaolu, kes kostjatest korterit kasutas ja millal kasutas, vaid oluline fakt on, et kostjatel tekkisid võlgnevused KÜ ees, mis on hagejate poolt tasutud.
25.Kostja II möönab, et hagejate poolt KÜ-le Xxx tasutud 33 629.08 krooni on tekkinud ajal, kui korteriomand (Xxx-11, ) oli kostjate omandis, kuid hagejad ei ole kunagi kostjat II teavitanud asjaolust, et nemad on kostjate võlgnevuse KÜ-le Xxx tasunud, sellest tulenevalt on kostja II arvamusel, et hagiavaldus on esitatud kohtusse põhjendamatult, kuna antud asja oleks saanud lahendada kohtuväliselt, mistõttu on hagiavalduse rahuldamise korral menetluskulude väljamõistmine kostjatelt alusetu ja põhjendamatu.
26.Kostja II esindaja võttis 29.11.2010.a. telefonitsi ühendust hageja esindajaga, et võimalusel sõlmida kostja II ja hagejate vahel käesolevas tsiviilasjas kompromissileping. Kompromissiettepaneku sisuks oli, et kostja II tasub hagejatele 16 814.54 krooni ja menetluskulud jääksid kompromissilepingu sõlminud poolte endi kanda ning hagejad loobuksid nõudest kostja II osas. Kahjuks kostja II poolt väljapakutud kompromissiettepanekuga hagejad ei nõustunud ning esitasid omapoolse kompromissiettepaneku, millega ei nõustunud jällegi kostja II.
27.Hagejad oleksid pidanud kostjatega ühendust võtma enne hagiavalduse esitamist kohtusse, et võimalusel asi lahendada kohtuväliselt. Hagejad pöördusid koheselt võlgnevuse
2-10-1505 väljamõistmiseks kohtu poole tekitades lisakulutusi (riigilõiv, esindaja kulud) nii iseendale, kui ka kostjatele. Juhul, kui käesolevas tsiviilasjas hagejad ja kostjad kompromissile ei jõua ning hagejate hagi rahuldatakse, siis palub kostja II jätta menetluskulud hagejate kanda, kuna kostja II ei ole põhjustanud kohtusse pöördumist. Maakohtu põhjendused
28.Tulenevalt TsMS § 405 lg 1 lahendab kohus antud asja poolte nõusolekul kirjalikus menetluses.
29.Käesolevas asjas ei vaidle pooled alljärgnevate õiguslikku tähtsust omavate järgnevate asjaolude üle: Hagejad on 07.10.2009. a omandanud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna registriosa nr xxx all kinnistusraamatusse kantud korteriomandi, mille esemeks on xxxsuurune mõtteline osa Xxxasuvast kinnistust ning reaalosana kinnistul asuvas elamus korteri nr 11. Elamus, milles Korteriomand asub, on asutatud korteriühistu, mis on kantud registrisse Korteriühistu "Xxx" nime all (registrikood XXX, asukoht Xxx, XXX). Korteriomandi senisteks omanikeks olid kostjad I ja II (ühisomand). Korteriomandi omandasid hagejad kohtutäitur Elin Vilippus’e poolt läbi viidud enampakkumisel. Ajal, mil Korteriomand oli kostjate ühisomandis, olid Korteriomandi majandamiskulud (nn kommunaalmaksed) summas 33 629.08 krooni Korteriühistule tasumata. Hagejad on nende omandis olnud korteriomandi võõrandanud KK’le;
30.Kostja I R V vaidles tervikuna hagejate nõudele vastu. Kostja II AJ tunnistas hageja nõuet osaliselt summas 16 814.54 krooni.
31.Pooled vaidlevad käesolevas asjas selle üle, kas kostjad on kohustatud tasuma hagejatele nende poolt korteriühistule tasutud kostjate majandamiskulude võlgnevuse eest. Hagejad väidavad, et nende nõue tuleneb asjaolust, et pärast korteriomandi omandamist kohtutäitur Elin Vilippus poolt korraldatud enampakkumist, said hagejad teada, et kostjad olid jätnud korteriühistule tasumata majandamiskulud ning hagejad on kostjate poolt tasumata majanduskulud korteriühistule hüvitanud.
32.Kohus leiab, et pooltevahelise vaidluse lahendamiseks tuleb esmalt võtta kohtul seisukoht kas korteriomandi võõrandamisel lähevad eelmise omaniku korteriühistule tasumata majandamiskulude võlgnevused üle uuele korteriomandi omanikule.
33.Hagejad on seisukohal, et korteriomandi omand on läinud üle kostjatelt hagejatele. Hagejad on tuginenud KÜS § 7 lg-le 3, mille kohaselt ei vabane korteriomandi võõrandamisel võõrandaja vastutusest võõrandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. Võlasuhtes korteriühistu tasumata majandamiskulude sissenõudmise küsimuses on endine korteriomandi omanik ja uus omanik käsitlevata solidaarvõlgnikena. Kostja I selle seisukohaga ei nõustu. Kostja I leiab, et hagejad omandasid kostjate ühisomandis olnud korteri enampakkumisel. Korteriomand võõrandati riigi poolt antud volituste alusel kohtutäituri poolt sundvõõrandamise käigus, seega omanike tahte vastaselt. Omanikukande tegemiseks puudus kostjate ja hagejate asjaõiguslik kokkulepe omandi ülemineku kohta. Omand enampakkumisel müüdud kinnisasjale tekib enampakkumise akti alusel. Kostja I on seisukohal, et seega ei ole tegemist omandi üleminekuga, vaid kostjate omandi lõppemise ja hagejate omandi tekkimisega enampakkumise akti alusel. Kostjate ja hagejatest omandajate omavahelist suhet ei saa käsitleda VÕS § 65 lg 1 mõttes solidaarkohustusena, sest pärast korteriomandi võõrandamist tekkis korteriühistul nõudeõigus KÜS § 7 lg 3 alusel ainult omandajate, s.o. hagejate suhtes. Hagejad pidid tasuma korteriühistule KÜS § 7 lg 3 ja KÜ Xxx põhikirja p-de 2.2. ja 2.3 alusel võõrandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest ning korteriühistu endine liige on alates liikmelisuse
34.Korteriomandi seadus ei sätesta, et korteriomandi võõrandamisel lähevad kõik eelmise omaniku kohustused üle uuele omanikule. KÜS § 7 lg 3 kohaselt on korteriomandi omandaja korteriomandi võõrandamisel või pärimisel kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja või pärandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest.
35.Eraõiguses eristatakse ehtsat kohustuse üleminekut ehk kohustusest vabastavat üleminekut (VÕS § 175 lg 1) ja kohustusega ühinemist ehk kohustuse kumulatiivset üleminekut (VÕS § 178). Kohus leiab, et kui seadusandja tahe oleks vaidlusaluses sättes silmas pidanud ehtsat kohustuse üleminekut (VÕS § 175 lg 1), oleks kasutatud fraasi „majandamiskulude ja muude maksete eest tasumise kohustus läheb üle“. Sellist väljendit on näiteks kasutatud sama KÜS §-s 51, mis sätestab, et korteriühistu olemasolul lähevad korteriomandi võõrandamisel või pärimisel korteriomandi võõrandajale või pärandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. KÜS §-s 7 lg-3 ei ole sellist väljendit kasutatud ning antud sätet grammatiliselt tõlgendades tuleb asuda seisukohale, et korteriomandi võõrandaja korteriühistu ees olevatest kohustustest ei vabane.
36.TsÜS § 3 kohaselt tõlgendatakse seaduse sätet koos seaduse teiste sätetega (süstemaatiline tõlgendamine). Korteriühistuseaduses ei ole sätteid, mis vabastaksid võõrandaja majandamiskulude ja muude maksete tasumise kohustusest. On mõistlik arvata, et kui seadusandja oleks soovinud võõrandajat tema kohustustest vabastada, oleks see selgesõnaliselt seaduses sätestatud. Seega võib järeldada, et võõrandaja kohustus tasuda majandamiskulud ja muude maksete ees jääb kehtima ka korteriomandi võõrandamisel.
37.KÜS § 51 sätestab, et korteriühistu olemasolul lähevad korteriomandi võõrandamisel või pärimisel korteriomandi võõrandajale või pärandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. TsÜS § 6 lg 1 sätestab, et tsiviilõigused ja –kohustused võivad üle minna ühelt isikult teisele (õigusjärgus), kui need ei ole seadusest tulenevalt isikuga lahutamatult seotud. See tähendab, et mõned ühistu liikme õigused ja kohustused saavad kuuluda ainult ühistu liikmele. Ühinguõiguslikud õigused ja kohustused on sellised, mida tulenevalt juriidilise isiku organisatsioonist saab teostada ainult selle juriidilise isiku liige, mistõttu need õigused ja kohustused ei ole üleantavad. Võlaõiguslikud kohustused on seevastu üleantavad. Kuna majandamiskulude nõue korteriühistu liikme vastu on võlaõiguslik nõue ja seega üleantav, oleks ebaloogiline olukord, kus korteriomandi võõrandamisel lähevad üle ka kõik võlaõiguslikud nõuded. Seega tuleb asuda seisukohale, et KÜS § 51 alusel võlaõiguslikud nõuded üle ei lähe ja KÜS § 51 peab silmas vaid korteriühistu liikme ühingõiguslikke õigusi ja kohustusi.
38.VÕS § 175 sätestatud kohustuste üleminekuks on vajalik kohustuste ülevõtmise kokkulepe senise võlgniku ja kohustuse ülevõtja vahel (mis sisaldub vastavas kohustustehingus) ja võlausaldaja poolne nõusolek kohustuse ülevõtmiseks. VÕS §-s 178 sätestatud kohustusega ühinemise regulatsiooni kohaselt ei lõpe senise võlgniku vastutus, vaid võlasuhtesse lisandub uus võlgnik, kes kohustusega ühinemise tagajärjel vastutab kohustuse täitmise eest solidaarselt senise võlgnikuga. Seega tuleb asuda seisukohale, et KÜS § 7 lg 3 kohaselt korteriomandi võõrandamisel ei vabane võõrandaja vastutusest korteriomandi võõrandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. Korteriomandi võõrandaja jääb võõrandamisel võlausaldaja ees vastutavaks solidaarselt omandajaga. Võõrandaja ja omandaja omavaheline suhe reguleeritakse võõrandamislepingu või selle puudumisel seadusega (VÕS § 65 lg 4).
39.Kostja I väidab, et KÜ Xxx põhikirja p 2.3 kohaselt lõpevad isikul ühistu liikmelisusest tulenevad varalised õigused ja kohustused liikmelisuse lõppemisega. Liikmelisus lõpeb
2-10-1505 korteriomandi ülemineku päeval. Vastupidiselt hagejate väitele järeldub sellest, et võlgnevus „käib korteriga kaasas“. Kohus selle seisukohaga ei nõustu. Korteriühistu põhikiri reguleerib korteriühistu ja korteriühistu liikmete omavahelisi suhteid. Korteriühistu põhikiri ei saa reguleerida korteriomandi võõrandaja ja omanda vahelisi suhteid, tegemist on korteriomandi võõrandaja ja omandaja vahelise sisesuhtega ning nende omavahelised kokkulepped kolmandate isikute jaoks ei kehti. Külla aga annab KÜ Xxx põhikiri koostoimes KÜS § 7 lg-ga 3 korteriühistule õiguse nõuda uuelt korteriühistu liikmelt eelmise korteriühistu liikme poolt tasumata majandamiskulude tasumist, mitte aga ei vabasta endist korteriühistu liiget uue korteriühistu liikme poolt endise liikme eest tasutud majandamiskulude hüvitamist. Käesoleval juhul ei ole hagejate ja kostjate vahel sõlmitud korteriomandi võõrandamise lepingut, millega oleks kokku lepitud kostjate poolt korteriühistule tasumata jäänud majandamiskulude tasumine hagejate poolt. Seega ei ole toimunud kostjate majandamiskulude võlgnevuse üleminekut hagejatele ning käesoleval juhul kuulub kohaldamisele KÜS § 7 lg 3.
40.Kostja I on esitanud väite, et tulenevalt korteriühistu põhikirja p-st 2.1 ja KÜS § 5 lg 5 peab korteriomandiga seotud kulude eest tasuma kostja II, kes oli korteriühistu liikmeks. Kostja I on seisukohal, et KÜS § 5 lg 5 välistab ühe ja sama korteriomandi kahe omaniku üheaegse liikmelisuse ning kuna on tõendatud, et korteriühistu liikmeks oli kostja I, siis ei olnud ega saanudki olla korteriomandi omandi Xxx-11 omanikuna ühistu liikmeks kostja I. Hageja selle seisukohaga ei nõustu. Hageja leiab, et vastavalt KÜS § 5 lg-le 1 on korteriühistu liikmeks kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud käesolevas seaduses sätestatud korras. Sama paragrahvi teine lõige (KÜS § 5 lg 2) täpsustab, et korteriühistusse kuuluva korteriomaniku korteriomandi võõrandamisel loetakse omandaja korteriühistu liikmeks astumise päevaks omandiõiguse ülemineku päeva. Seega materiaalõiguslikult said korteriühistu liikmeks mõlemad kostjad korteriomandi omandiõiguse ülemineku päeval, mistõttu on ebaõige kostja I väide, et viimatimainitu ei ole kunagi korteriühistu liikmeks olnud. Kuigi KÜS § 5 lg 5 sätestab erandi sama paragrahvi lg-st 1, ei ole kostja I esitanud mitte ühtegi tõendit sellise kostjate vahel sõlmitud kokkuleppe sõlmimise fakti tõendamiseks. KÜS § 5 lg 5 alusel on korteriühistu liikmelisuse puhul määrav kostjate kirjaliku kokkuleppe olemasolu, mida ei ole aga kohtule esitatud.
41.Kohus leiab, et asjaolu, et korteriühistu põhikirja p 2.1. ja KÜS § 5 lg 5 kohaselt sai korterühistu liikmeks olla vaid üks korteriomanikest ning asjaolu, et käesoleval juhul oli korteriühistu liikmeks kostja II, et tähenda see seda, et korterühistu ei saaks nõuda korteriühistu majandamiskulude eest tasumist ka kostjalt I kui korteriomandi ühisomanikult. Riigikohtu tsiviilkolleegium on leidnud oma 15.10.2010 otsuse nr 3-2-1-124-10 p. 19 järgmist: “KÜS § 5 lgt 5 tuleb tõlgendada lähtuvalt selle sätte eesmärgist. Kohtu arvates on selle sätte eesmärgiks lahendada küsimus, kellel on korteriühistu üldkoosolekul hääleõigus, kui korteriomand on mitme isiku kaasomandis, kuivõrd KÜS § 11 lg 1 kohaselt annab korteriühistu liikmete üldkoosolekul iga korteriomand ühe hääle, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti, ning KÜS § 101 kohaselt võib üldkoosolekul osaleda ja hääletada korteriühistu liige. KÜS § 5 lg 5 eesmärgiks ei ole vabastada kaasomanikest korteriomanikke majandamiskulude tasumise kohustusest olukorras, kus nad ei ole kokku leppinud, kes neist on korteriühistu liige. Majandamiskulude tasumise kohustuse puhul tuleb korteriühistu liikmete kindlaksmääramisel lähtuda KÜS § 5 lg-s 1 sätestatud üldreeglist, mille kohaselt korteriühistu liikmeks on kõik korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, st kõik korteriomandi kaasomanikud juhul, kui korteriomand on kaasomandis.„ Käesoleval juhul ei ole vaidlust selles, et korteriomand oli enne enampakkumisel hagejatele võõrandamist kostjate ühisomandis. Seega olid kostjad I ja II korteriomandi ühisomanikena kohustatud tasuma korteriühistule majandamiskulude eest.
42.Kostja I väidab, et nähtuvalt korteriühistu arvetest oli võlgnevuse tekkimise perioodil majandamiskulude tarbijaks kostja II, kostja I elukohaks oli Tanuma 24, Tallinn. Kohus leiab, et
2-10-1505 kostja I vastuväide selle kohta, et ta korteris ei elanud ja seetõttu ei pea ka seetõttu majanduskulude eest tasuma, ei ole asjakohane. Kohus on seisukohal, et korteriühistule majandamiskulude eest tasumisel ei oma tähtsust, milline korteromandi kaasomanikest korterit kasutab ning majandamiskulusid tarbib. Selles võivad korteriomandi kaasomanikud omavahel kokku leppida, kuid tegemist on korteriomanike sisesuhtega ning need kokkulepped kolmandate isikute jaoks ei kehti. Kostja I kohustus tasuda korteriühistule majandamiskulude eest tulenes sellest, et ta oli korteriomandi ühisomanik ning korteriühistu liige, mitte sellest, kas ta kasutas oma omandit sihipäraselt.
43.Hagiavalduse kohaselt hagejad väidavad, et pärast korteriomandi omandamist said hagejad teada, et kostjad ei ole tasunud Korteriühistu „Xxx“ poolt kostjatele esitatud korteriühistu liikme korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kuludega seonduvaid arveid. Kostja I vaidleb sellele seisukohale vastu. Kostja I poolt kirjalikule vastusele lisatud kohtutäituri Elin Vilippus ja kostja I meilivahetusest korteri võlgnevuse küsimuses nähtub, et enampakkumisel teavitati kõiki osalisi korteril lasuvast võlast (tl 88-89). Nagu nähtub hagiavaldusele lisatud Ametlikes Teadaannetes avaldatud enampakkumise teatest müüs kohtutäitur Elin Vilippus R V ja AJ ühisomandisse kuuluvat korterit asukohaga Kasemäe tn 5-11, l (tl 50). Enampakkumise teate kohaselt enampakkumine toimub keelumärkega ja hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Korteriomand on koormatud hüpoteegiga summas 460 000 krooni AS Hansapank kasuks. Kuigi Ametlikes Teadaannetes avaldatud enampakkumisteates ei ole märgitud, et Kasemäe tn 5-11, korteriomandi omanikel on majandamiskulude võlgnevus korteriühistu ees, asub kohus tuginedes kostja I poolt esitatud meilivahetusele kostja I ja kohtutäituri vahel (tl 88-89) seisukohale, et hagejad pidid olema korteriomandit enampakkumisel omandades teadlikud, et kostjate poolt ei olnud tasutud korteriomandi mõttelise osade majandamisega seotud arveid. Samas nõustub kohus hagejate seisukohaga, et käesoleval juhul ei oma tähtust, millal hagejad said teada kostjate võlgnevusest korteriühistu ees. Hagejad on korteriomandi omandanud enampakkumisel kujunenud hinnaga ning hagejad ja kostjad ei ole kokku leppinud selles, et hagejad peavad tasuma korteriühistu majandamiskulude võlgnevuse kostjate ees. Käesoleval juhul toimus enampakkumine AS Hansapank hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks, mitte KÜ Xxx poolt kostjate vastu esitatud majandamiskulude võlgnevuse tasumiseks. Kohus leiab, et asjaolu, et hagejad omandasid vaidlusaluse korteriomandi enampakkumisel, mitte kostjatega sõlmitud korteriomandi võõrandamislepingu alusel, ei tähenda seda, et kostjad oleksid nende poolt korteriühistule tekkinud majandamiskulude võlgnevuse tasumisest vabastatud.
44.Kohus ei nõustu kostja I käsitlusega, et kuna võlgnevuse tasus kolmas isik, ei ole hagejad õigustatud kostja I vastu Xxx-11 asuva korteriomandi majanduskulude võlgnevuse nõuet esitama. Kohus leiab, et 23. novembril 2009 Tallinna notar Evelin Roots’i poolt koostatud ja tõestatud korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepinguga, mille kohaselt võõrandasid hagejad korteriomandi KKle ning mille punkti 2.2.1. kohaselt on korteriomandi ostja poolt tasutud otse korteriühistule majandamiskulude võlgnevuse katteks ning Swedbank AS konto väljavõttega (tl 36-46 ja 108) on tõendatud kostjate majandamiskulude võlgnevuse tasumine hagejate poolt. Kohus nõustub hagejate seisukohaga, et vastavalt lepinguvabaduse põhimõttele on lubatud müügilepinguga kokku leppida, et müügilepingu teine pool ei tasuks kogu lepingus määratud ostusummat otse hagejate pangakontole, vaid korraldaks osaliselt ostusumma tasumise otse korteriühistu arveldusarvele. VÕS § 80 lg-1 on sätestatud, et lepingus võib ette näha või võlasuhte olemusest tuleneda, et kohustus tuleb võlausaldaja asemel täita kolmandale isikule (leping kolmanda isiku kasuks). Hagejad oleksid võinud paluda ka korteriomandiga seotud majandamiskulude võlgnevuse tasuda hageja kontole ja seejärel raha ise edasi kanda korteriühistu arvele, kuid selline ostuhinna tasumine ositi nt hüpoteegipidajale või korteriühistule on tavapärane. Asjaolu, et hagejad ei ole ise kandnud majandamiskulude võlgnevust korteriühistu arvele, vaid nimetatud võlgnevuse summas on tasunud korteriühistule korteriomandi ostja KK, ei tähenda nagu ei oleks hageja poolt korteriühistule kostjate majandamiskulude võlgnevust tasutud. Nagu nähtub
2-10-1505 23.11.2009 koostatud korteriomandi müügilepingust, on korteriomandi ostja KK poolt müügihinnast, milleks oli 540 000 krooni, tasutud 34 749.74 KÜ Xxx arvele. Asjaolu, millise hinnaga on hagejad vaidlusaluse korteriomandi ostjale KK edasi müünud, ei oma käesolevas asjas tähtust. Eeltoodust tulenevalt tuleb asuda seisukohale, et hagejate poolt on tasutud kostjate majandamiskulude võlgnevus korteriühistule.
45.Kohus ei nõustu kostja II seisukohaga, et võlgnevusest 16 814.54 krooni kohustub tasuma kostja I ja võlgnevusest 16 814.54 krooni kohustub tasuma kostja II. Vaidlusalune korteriomand oli kostjate I ja II ühisomandis. Kostjate vastusest nähtub, et püsivalt ei kasutanud korterit ega ka korteriühistu poolt pakutavaid teenuseid kumbki kostjatest. Antud menetluses ei oma tähtsust asjaolu, kes kostjatest korterit kasutas ja millal kasutas, vaid oluline fakt on, et kostjad olid korteriomandi ühisomanikud ning neil tekkisid võlgnevused korteriühistu ees, mis on hagejate poolt tasutud. VÕS § 65 lg 4 sätestab, et kui mitu isikut kohustuvad lepinguga täitma kohustuse ühiselt, siis eeldatakse, et nad on solidaarvõlgnikud. Osavõlg saab tekkida üksnes juhul, kui võlasuhte pooled on kokku leppinud, et kohustatud isikutelt saab kohustuse täitmist nõuda üksnes igaühele langevas osas või kui kohustatud isikute osavastutus tuleneb kohustuse või võlasuhte olemusest. Käesoleval juhul ei ole kostja II esitanud ühtegi tõendit, et kostjad I ja II vastutaksid korteriühistule majandamiskulude tasumise eest osavõlgnikena. Seega on kostjate näol tegemist solidaarvõlgnikega.
46.Nagu kohus on juba eelnevalt leidnud tekkis hagejatel korteriomandi omandamisega KÜS § 7 lg 3 alusel kostjate poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest tasumise kohustus. Asjas ei oma tähtust, kas korteriühistu asus kostjate majandamiskulude võlgnevust hagejatelt sisse nõudma või mitte. Kuivõrd hagejatele läks korteriomandi omandamisega KÜS § 7 lg 3 alusel üle kostjate poolt tasumata majandamiskulude tasumise kohustus ning hagiavaldusele lisatud KÜ Xxx 08.11.22009 tõendist (tl 12) nähtub, et korteriühistu oli arvestanud majandamiskuludelt viivist, siis ei pidanud hagejad ootama kuni korteriühistu pöördub oma nõudega kohtusse, vaid võisid täita nende seadusest tuleneva kohustuse vabatahtlikult ilma korteriühistu poolt vastavat nõuet saamata. Lisaks sellele on Harju Maakohtu 24.05.2010 määrusega lõpetatud tsiviilasi nr 2-09-36085 seoses KÜ Xxx poolt kostjate vastu esitatud nõudest loobumisega.
47.VÕS § 69 lg 1 kohaselt peavad solidaarvõlgnikud omavahelistes suhetes kohustused täitma võrdsetes osades, kui seadusest, lepingust või kohustuse olemasolust ei tulene teisiti. Riigikohtu tsiviilkolleegium selgitanud oma 02.11.2005. a otsuse nr 3-2-1-105-05 p-des 27, 28 ja 30 järgmist: “kaasomandi osa võõrandamisel jääb võõrandaja ja omandaja omavahelises suhtes võõrandaja vastutama kulutuste eest, mis tehti tema kaasomanikuks olemise ajal, ja omandaja nende kulutuste eest, mis tehakse pärast tema kaasomanikuks saamist. [...] Samasugune põhimõte kehtib sisuliselt ka korteriühistuga elamute majandamisel KÜS § 51,§ 13 lg 4 ja § 151 järgi, s.t lepingute subjektiks on korteriühistu, kuid nende alusel tehtavad kulutused jagunevad korteriomanike vahel lähtuvalt nende tegemise ajast. [...] [K]aasomandi osa või korteri omandamisel peab omandaja arvestama sellega, et ta peab alates omanikuks saamisest osalema võrdeliselt teiste kaasomanikega elamu majandamiseks vajalike kulutuste katmises ning seda sõltumata tema teadlikkusest kulutustest. Erisuseks on vaid juba sissenõutavaks muutunud, kuid võõrandaja poolt tasumata kulutused.” Hagiavaldusele lisatud korteriühistu 08.12.2009 tõendiga ja korteriühistu arvetega perioodist 10.01.2008-07.09.2009 (tl 12-33) on tõendatud, et tegemist on majandamiskuludega, mis on tekkinud perioodi eest, mil korteriomandi omanikud olid kostjad. Kohus nõustub hagejate seisukohaga, et kuna majandamiskulude võlg on tekkinud perioodi eest, mil korteriomandi omanikeks olid kostjad, siis ei kuulu majandamiskulude tasumata jätmisel võlg kostjate ning hagejate poolt tasumisele võrdsetes osades, vaid kohustuse olemusest tulenevalt kuulub võlg kogu ulatuses tasumisele kostjate poolt.
2-10-1505
48.VÕS § 69 lg 2 kohaselt läheb solidaarkohustuse täitnud võlgnikule üle võlausaldaja nõue teiste võlgnike vastu (solidaarvõlgniku tagasinõue), välja arvatud talle endale langev nõue. Kuivõrd käesoleval juhul on hagejad tasunud kostjate majandamiskulude võlgnevuse korteriühistule, siis tuleb kostjatel hagejatele nimetud kulutused hüvitada.
49.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hagi tuleb rahuldada ning kostjatelt tuleb KÜS § 7 lg 3 ja VÕS § 69 lg 1 ja 2 alusel hagejate kasuks välja mõista 2149,29 eurot (33 629,08 krooni). Menetluskulude jaotus
50.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lõike 1 kohaselt asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lõige 4 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse.
51.TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 165 lg 3 kohaselt, kui otsus on tehtud solidaarvõlgnikest kostjate kahjuks, vastutavad kostjad menetluskulude eest samuti solidaarselt. TsMS § 168 lg 6 sätestab, et kui kostja võtab hagi kohe õigeks, kannab hageja menetluskulud ise, kui kostja ei ole oma käitumisega andnud põhjust hagi esitamiseks. Kostja AJ on palunud TsMS § 168 lg 6 alusel jätta tema menetluskulud hagejate kanda, kuna kostja II ei ole põhjustanud kohtusse pöördumist. Hageja selle seisukohaga ei nõustu. Hagejad leiavad, et kostja AJ ei ole hagi terves ulatuses õigeks võtnud, vaid tunnistab oma 04.02.2011 vastuses vaid poolt hagejate nõudest. Lisaks eeltoodule on hagejatele tekkinud menetluse venimisest põhjustatud menetluskulud, mis tuleb TsMS § 169 lg 1 alusel jätta kostja AJ kanda. Sellised menetluskulud on seotud AJ kontaktandmete otsimisega ja kohtule esitamisega, samuti on hagejad pidanud kohtule esitama taotluse menetlustähtaja muutmiseks seetõttu, et AJ’le ei olnud võimalik menetlusdokumente kätte toimetada. Hagejate menetluskulude suurust mõjutab ka asjaolu, et hoolimata hagi osalisest õigeksvõtust ning sisuliste vastuväidete puudumisest, ei teavitanud kostja AJ kohut sellest, et ta nõustub hagi läbivaatamisega kirjalikus menetluses – see on viinud aga täiendavate menetluskuludeni, mida hagejad on pidanud kandma tänu advokaadi vahendusel kirjavahetuse pidamisele kostja esindaja ja kohtuga.
52.Kuivõrd kohus on hagi rahuldanud ja kostja II on hagi õigeks võtnud üksnes osaliselt ning hagejatele on kostjast II tulenevalt tekkinud seoses menetluse venimisega täiendavat menetluskulud, siis tuleb hagejate menetluskulud jätta TsMS § 162 lg 1 alusel kostjate kanda.
Marget Henriksen kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.