Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja
Kohtunik
Indrek Soots
Otsuse tegemise aeg ja koht
18. aprill 2011.a Tallinn, Harju Maakohtu Kentmanni kohtumaja
Tsiviilasja number
2-10-48918
Tsiviilasi
OV hagi Osaühingu T vastu üüri tõstmise teate tühisuse tuvastamiseks
ja
üüri
suuruse
ülemäärase
tõstmise
tuvastamiseks. Hagi hind
830,21 eurot
Menetlusosalised ja nende
hageja OV(isikukood XXX, elukoht XXX), esindaja MSK
esindajad
kostja Osaühing T (registrikood XXX, asukoht XXX), esindajad advokaat Mihkel Miidla ja Priit Lepasepp 31.03.2011.a, avalik kohtuistung
Istungi toimumise aeg
hageja esindaja MSK, kostja esindajad advokaat Mihkel Miidla ja Priit Lepasepp
Istungil osalenud menetlusosalised
Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Menetluse käik ning hagi ja selle aluseks olevad asjaolud Tallinna Üürikomisjoni 09.09.2010.a otsusega jäeti rahuldamata OV hagi Osaühingu T vastu üüri tõstmise teate tühisuse tuvastamiseks ja üüri suuruse ülemäärase tõstmise tuvastamiseks. 04.10.2010.a esitas OV hagiavalduse kohtusse. Hagiavalduse kohaselt on hageja Tallinnas XXXasuva korteri üürnik. Kostja on sama elamu kaasomanik. 27.05.2010.a teatega teavitas kostja teiste kaasomanike esindajana hagejat üüri tõstmisest. Teatega määrati üüri määraks Täiendavalt kuuluvad tasumisele ka kõrvalkulud, sealhulgas haldus- ja 25kr/m2. hoolduskulud. Hageja üüri tõstmisega ei nõustu. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud elamuseaduse kohaselt kuulusid hooldus- ja halduskulud üüri koosseisu. Kostja on ebaõigesti käsitlenud neid kõrvalkuluna. Hageja hinnangul kehtestati tegelikult üüri suuruseks mitte 25 kr/m2, vaid 36,7 kr/m2 (25 krooni + 11,7 krooni haldus- ja hoolduskulude eest). Pooled ei ole kokku leppinud hooldus- ja halduskulude tasumises täiendavalt üürile. Eeltoodust tulenevalt on üüri tõstmise teates näidatud üüri suurus valesti, samuti puudub üüri tõstmise selge arvestus. Seega on üüri tõstmine tühine. Samuti on uus üüri määr põhjendamatult suur. Elamu on ehitatud 1937.a ja seda pole põhjalikult remonditud. 1997.a katkes maja sooja veega varustamine ja seda ei ole taastatud. Nii korter kui maja tervikuna on halvas olukorras. Eeltoodust tulenevalt palus hageja tuvastada üüri tõstmise teate tühisus. Kui kohus seda nõuet ei rahulda, siis palus hageja tuvastada, et üüri suurust on tõstetud ülemääraselt. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu. Üüri tõstmise teade on vastavuses seadusega. Poolte vahel on sõlmitud tähtajatu üürileping, mistõttu võib kostja üüri tõsta. Senini ei ole hageja üüri üldse maksnud. Hageja on temale esitatud arvetel märgitud kõrvalkulud tasunud ega ole neid varasemalt vaidlustanud. Seega on pooled kõrvalkulude tasumises kokku leppinud. Hageja ei ole üüri ülemäärasust tõendanud. Kostja on esitanud eksperthinnangu, mis kinnitab üüri suuruse põhjendatust. Eksperthinnangu kohaselt on elamu rahuldavas seisundis. Soe vesi saadakse korteris paiknevatest gaasi- või elektriboileritest. Ka teised üürnikud samas majas tasuvad sama suurt või veel kõrgemat üüri. Kohtu põhjendused Tallinna Kesklinna Vanema korraldusega loeti IP ja Tallinna linna vahel 01.07.1993.a sõlmitud ja käesolevaks hetkeks tähtajatuks ning suuliseks muutunud XXXeluruumi üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused üle läinuks OV ja A V seoses IP surmaga. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja kasutab Tallinnas XXX asuvat eluruumi tähtajatu üürilepingu alusel. 27.05.2010.a on kostja esitanud hagejale teate, mille kohaselt on alates 01.07.2010.a üüri suuruseks 25 kr/m2, millele lisanduvad vesi, kanalisatsioon, küte, haldus, hooldus, gaasikatla hooldus, prügivedu, üldelekter. Teate kohaselt on üüri tõstmise ulatus 25 kr/m2 kohta, millest järeldub, et eelnevalt ei ole korteri kasutamise eest tasu (üüri) makstud.
Pooled vaidlevad selle üle, kas üüri mõiste sisustamisel tuleks käesoleval juhul lähtuda elamuseadusest või võlaõigusseadusest. Kuni 30.06.2002.a kehtinud elamuseaduse § 37 lg 2 sätestas, et üüri sisse kuuluvad arvestuslikult järgmised üürilepingu esemega seotud kulud, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta: kulud üürilepingu esemeks olevate ruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava hoone osa hoolduseks ja remondiks (sh renoveerimiseks), samuti kulud vastava hoone ümbruse osa hoolduseks, tasu üürnikule osutatud ja ostetud teenuste eest ja kasum, kui üürilepingus ei sätestata teisiti. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 12 lg 1 sätestab, et enne 01.07.2002.a sõlmitud kestvuslepingutele kohaldatakse alates 01.07.2002.a tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. Alates 01.07.2002.a kehtiva võlaõigusseaduse § 271 järgi kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Kohus leiab, et kuna üürilepingu puhul on tegemist kestvuslepinguga, siis tuleb VÕSRS § 12 lg 1 alusel kohaldada VÕS §-i 271, mille kohaselt on üür tasu asja kasutamise eest. Eeltoodust tulenevalt ei nõustu kohus hagejaga, et üüri sisse kuulub ka tasu haldus- ja hooldusteenuse eest. Hageja leiab, et üüri tõstmine on tühine. VÕS § 299 lg 2 sätestab, et eluruumi üürileandja peab teatama üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama. Teates tuleb selget märkida üüri tõstmise ulatus ja üüri uus suurus; mis ajast üür suureneb; üüri tõstmise põhjendus ja arvestus; üüri tõstmise vaidlustamise kord. Kohus on seisukohal, et 27.05.2010.a üüri tõstmise teates on VÕS § 299 lg 2 nõuded täidetud. Märgitud on nii üüri tõstmise ulatus kui ka üüri uus suurus (mõlemad 25 kr/m2), üüri suurenemise aeg (01.07.2010), üüri tõstmise põhjendus (soov viia üüri suurus vastavusse turuhinnaga ja soov remontida elamut) ning üüri tõstmise vaidlustamise kord. Hageja on leidnud, et üüri tõstmise teatega pannakse üürnikule uusi kõrvalkulusid hooldus- ja halduskulude näol. Kohus sellega ei nõustu. Asja materjalidest nähtub, et ka enne üüri tõstmist esitatud arvetel on eraldi välja toodud hooldus- halduskulud. Vaidlus puudub, et kõrvalkulude eest, sealhulgas hooldus- ja halduskulude eest on enne üüri tõstmist ka tasutud. Sellest järeldub, et hooldus- ja halduskulud ei ole uued kõrvakulud. Samuti tõendab see, et poolte vahel on kokkulepe kõrvakulude eest tasumiseks. Ülaltoodule tuginedes on kohtu hinnangul põhjendamatu hageja seisukoht, et üüri tõstmine on tühine. Lisaks on hageja seisukohal, et üüri suurust on tõstetud ülemääraselt. VÕS § 301 lg 1 sätestab, et eluruumi üür on ülemääraselt suur, kui eluruumi üürimisest saadakse ebamõistlikku kasu, välja arvatud juhul, kui tegemist on luksuskorteri- või majaga. VÕS § 301 lg 2 kohaselt ei ole üüri suurus ülemäärane, kui see ei ole kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist. Vastavalt VÕS § 301 lg 3 ei ole üüri tõstmine ülemäärane, kui üüri suuruse tõstmine põhineb eluruumile tehtavate kulutuste ja üürileandja kohustuste suurenemisel või kui üüri tõstmine on vajalik mõistlike parenduste ja muudatuste tegemiseks, muu hulgas kui üüritava ruumi või hoone osa seisundit parandatakse selliselt, et ruum või hoone vastaks seisundile, millele selline ruum või hoone osa tavaliselt vastab.
Kostja on esitanud OÜ Uus Maa Kinnisvarabüroo 03.05.2010.a arvamuse, mille kohaselt on soovituslik üürihind 25 kr/m2. Hageja on väitnud, et turuhinna määramisel ei ole arvestatud elamu halba seisukorda. Hageja on oma väite kinnituseks esitanud fotod, millest nähtuvalt vajavad nii elamu kui ka korter tõepoolest remonti. Samas ei nõustu kohus seisukohaga, et kinnisvarabüroo arvamuses ei ole elamu seisukorda arvestatud. Arvamuses on märgitud, et elamu seisukorra parandamiseks ei ole suuremaid remonttöid teostatud ning, et perspektiivis on remonttööde tegemine vajalik. Samuti ei ole hageja omapoolselt esitanud selliseid tõendeid, mis lükkaksid OÜ Uus Maa Kinnisvarabüroo arvamuse ümber. Mõned viited korterite üürikuulutustele ei lükka ümber OÜ Uus Maa Kinnisvarabüroo arvamust, kus on põhjalikult analüüsitud turuolukorda ning põhjendatud, kuidas on konkreetne üüri suurus saadud. Seega ei ole üüri suurus VÕS § 301 lg 2 alusel ülemäärane, kuna puudub alus arvata, et üüri suurus oleks turuhinnast kõrgem. Samuti ei ole üüri tõstmine ülemäärane VÕS § 301 lg 3 alusel, kuna üüri tõstmine on vajalik elamule mõistlike parenduste tegemiseks. Eeltoodust tulenevalt tuleb hageja mõlemad nõuded jätta rahuldamata. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi jääb rahuldamata, siis tuleb kõik menetluskulud jätta hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
Indrek Soots kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.