2-09-43927/34 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

m pinna rent on igakuiselt koos käibemaksuga 1 180 krooni. Rendileping nr 1 (03.05.2001. a) sõlmiti määramata ajaks OÜ Eredus juhatuse liikme V. K. ja kodanik V. K. vahel (tl 41-43). Rendilepingu objektiks oli X asuvad garaažiboksid üldpinnaga 100 m2 ning aadressil X asuvad ruumid. Seega oli rendilepingu nr 04 pooleks õiguslikult põhjendatud alustel OÜ Eredus, kellel oli õigus sõlmida omakorda rendileping A. Beljajeviga, millise õiguse andis temale lepingu nr l punkt 3.1.2 (rendileandja kohustub mitte sekkuma rentniku majandustegevusse). Kohus järeldas, et nimetatud punktiga oli rentniku majandustegevuse raames antud temale võimalus renditud ruume allrendile anda, mida rentnik ka tegi, andes ruumid kasutada A. Beljajevile ning sõlmides temaga rendilepingu nr 04. Lepingu nr 1 p-s 8.1 oli märgitud, et renditud ruumide omandiõiguse üleminekul rendileandjalt teisele isikule, jääb käesolev leping jõusse ka uue omaniku suhtes. Kui J. K. omandas (tl 52) 27.10.2006. a X asuva kinnistu, seega ka rendiobjekti üheukselise garaažiboksi üldpinnaga 100 m2, siis pidid temale üle minema ka rentniku õigused ja kohustused nimetatud pinna osas. Järelikult läksid uue omanikuna temale üle kohustused rendilepingu osas, mis kehtisid endisel omanikul V. K. ning OÜ Eredusel oli õigus rendileandjana nõuda tasumata arvete tasumist üheukselise garaažiboksi rentimise eest rendilepingu nr 04 järgi. Tasumata arveid oli kokku summas 4720 krooni ning kohustus neid tasuda tulenes VÕS §-st 76. Kohus mõistis nimetatud summa kostjalt välja. Kohus ei nõustunud hageja viivise nõudega, sest lepingu nr 04 p-s 4.3 kohustus rentnik viiviseid maksma, kuid mitte üle 30 kalendripäeva. Kokku oli rentnik viivituses nelja arve tasumisega, millest igaühe summa oli 1180 krooni ning nimetatud summa oli arvestatud igakuise rendimakse suuruseks (tl 30). Kui ühe kuu päevade arvuks oli keskmiselt 30 päeva, siis ühe päeva rendi suuruseks oli 39.33 (1180:30) krooni ning 0,2% iga viivitatud kalendripäeva eest oli 7.86 (39,33x0,2) krooni. Seega 30 päeva viivis igalt arvelt oli 235.80

krooni (7.86x30). Kokku oli tasumata neli võrdsete summadega arvet 4x235.80=943.2 krooni, mille kohus kostjalt välja mõistis. Kuna viivise tasumise kohustus üle 30 päeva ei olnud võimalik, ei saanud kohus viivist välja mõista kuni kohtuotsuse täitmiseni. Kohtumenetluses kerkis üles küsimus, kas 15,82 m2 suurune ruum (saun) oli lepingu nr 04 rendiobjektiks (üheukselise garaažiboksi pinna sees). Hageja esitas kohtule joonise (tl 46), mis oli ilma nähtava pealkirjata, kuupäevata, koostaja nime ja allkirjata ning eksplikatsiooni lisata. Nii hageja kui kostja aktsepteerisid, et joonisel oli kujutatud rendilepingu nr 04 rendiobjekt. Hagejal ja kostjal olid lahkarvamused ruumide nr 5, 8 ja 11 osas. Hageja arvates olid nimetatud ruumid üheukselise garaažiboksi osad. Kostja leidis, et 100 m2 pinnast olid nimetatud ruumid välja arvestatud. Kuna lepingu objekt ei olnud lepingus nr 04 täpselt määratletud (puudus kohane joonis koos ruumide eksplikatsiooniga), puudusid kohtul tõendid rendipinnas paiknevate ruumide nimetustega. Kui lepingus oli märgitud üheukseline garaažiboks, ei saa ruume nr 5, 8 ja 11 garaažiboksiks pidada, kuna jooniselt oli näha, et sellel ruumil oli eraldi uks. Garaažiboks oli aga ühe- mitte kaheukseline. Kaheukselise garaažiboksi tasuta kasutusse andmine oli fikseeritud lepingu 04 lisana nr l (tl 30). Hagis ei nõutud garaažiboksis asuva mingi eraldi ruumi vabastamist, vaid nõuti ainult renti ning selgitati, et 15,82 m2 ruum on tagastamata. TsMS § 235 sätestab, et oma väidete põhistamiseks kohustatud isik (antud juhul kostja) võib kasutada selleks kõiki seadusega lubatud tõendeid, samuti tõendusvahendeid, mida ei ole seaduses tõendiks loetud või mis ei ole tõendile ettenähtud protsessuaalses vormis, muu hulgas allkirjastatud kinnitust, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kostja põhistas oma väidet B. B. allkirjastatud kinnitusega, et saun on tema ehitatud (tl 50) ning uks oli garaaži poolt suletud. Samas ütles B. B. oma allkirjastatud kinnituses (nimetas kirjutist avalduseks), et saunaruum oli antud rendile tema x, kes ei omanud sellele juurdepääsu. Kohus jõudis järeldusele, et 15.82 m2-ne saunaruum oli koos garaažiga renditud tema x A. Beljajevile, kuid selle ruumi reaalset kasutusõigust ei ole kunagi A. Beljajevile üle antud. Seega ei saanud A. Beljajev tagastada rendileandjale nimetatud ruumi. Samuti ei pidanud kostja peale lepingu 04 lõppemist selle ruumi kasutamise eest tasuma, nagu ei pidanud ta tasuma ka teise ruumi osa eest. Kuna lepingus 04 ei olnud täpselt fikseeritud ja lisadega tõendatud, milline oli 100 m2 suurune üheukseline garaažiboks, milline osa sellest 100 m2 suurusest pinnast reaalselt A. Beljajevi kasutusse anti, ei saanud kohus seda puudulike tõendite tõttu tuvastada. Kohtus ei leidnud tuvastamist, et saun rendiobjektina oli kostja kasutuses ja ta jättis selle rendileandjale tagastamata.

Kohus rikkus TsMS §-s 235 sätestatud nõudeid. Kohus väidab, et kostja põhistab oma väidet B. B. allkirjastatud kinnitusega. Apellant leiab, et nimetatud isiku avaldus ei ole tõend, sest ei ole kindel, kelle poolt on avaldus allkirjastatud. Kui avaldus on allkirjastatud B. B. poolt, kes on kostja A. Beljajevi x, on tegemist asjast huvitatud isiku avaldusega. A. Beljajevi avalduses väidetu ei vasta tõele. Rendilepingu sõlmimisel ei olnud uks garaaži ja ruumide nr 5, 8 ja 11 vahel suletud. Rentnik tutvus kõigi renditavate ruumidega (sauna ruumides ei olnud) ja allkirjastas lepingu ruumide (3 kuni 11) rentimise kohta, mille pindalaks oli 100 m2. Seda kinnitab ka 1.03.2005. a rendilepingu nr 04 lisa nr l (t.1.29-30) p l.2, milles on toodud A. Beljajevi kohustused üheukselise garaažiboksi remondil. Kui saun oleks eelnevalt valmis olnud, ei oleks olnud vaja paigaldada veetorustik ja kanalisatsioon. A. Beljajev teostas koos komisjoni liikmetega ülevaatuse ja 5.03.2007. a akti nr 2/2 koostamise ajal (t.l.31,32) oli uks garaaži ja sauna vahel avatud ja koos komisjoni liikmetega oli tal juurdepääs kõikidele ruumidele ning mingeid pretensioone ta ei omanud. Kohus on jätnud tähelepanuta hageja esitatud tõendid. Üheski tõendis pole märgitud, et rendilepingu sõlmimise ajal oli rendiobjektis saun olemas. Rendiobjektiks oli 100 m2 üheukseline garaažiboks. Apellant taotleb, et ringkonnakohus nõuaks välja kirjaliku tõendi selle kohta, et A. Beljajev on oma ütlustes tunnistanud, et ta kasutas saunaruume (5, 8, 11) rendilepingu kehtivuse ajal. Kuna B. B. poolt avalduses väidetu (et uks oli suletud ja A. Beljajevil ei olnud sissepääsu ruumidesse 5, 8, 11) ei vasta tõele, tuleb ta istungil üle kuulata tunnistajana. Apellant taotleb kostja A. Beljajevi ülekuulamist istungil vande all, et ta selgitaks kuidas ta pääses üheukselisse garaažiboksi suurusega 100 m2. Apellant taotleb Ida Politseiprefektuuri kriminaalasjast nr 08240101126 Aleksander Beljajevi ülekuulamise protokolli (1.27-29) väljanõudmist.

Rendilepingus nr 04, mille pooled sõlmisid 01.03.2005, on lepinguobjekt määratletud „X Kohtla-Järve asuv üheukseline garaažiboks üldpinnaga 100,0 m2 (lk 6). Rendilepingus ega selle lisana ei ole renditud asja osasid, seisundit ega päraldisi kirjeldatud. Hageja esitas maakohtule rendipindade vastuvõtu akti nr 2 15.03.2008, millel on kostja märge, et ta ei ole aktiga nõus. Aktist tuleneb, et lepinguosalised on kokku leppinud, et rentnik teeb suurel hulgal erinevaid ehitus- ja lammutustöid renditud pinnal, kuid ta ei ole neid teostanud. Akti kohaselt ei andnud rentnik üle ruume 4, 5, 8, 9, 11(lk 14). 13.04.2010 kohtuistungi protokolli kohaselt „boksi asukoht on ruumid 3-11, 5, 8, 11 saunaruumid“. Protokollis ei ole märgitud, millisel plaanil hageja ruume näitas, eeldades, et tegemist on tl 46 plaaniga, siis nn vaidlusalused ruumid 5, 8, ja 11 on kõige parempoolsemad ja nendesse ruumidesse on väljastpoolt hoonet iseseisev juurdepääs. Kostja on nii hagimenetluses kui hagile eelnenud kirjavahetuses jäänud vastuväite juurde, et ta vabastas 100 m2 , s.o kõik enda renditud ruumid 15.03.2008 ning hagis märgitud 15,82 m2 suurune ruum ei ole olnud selle rendilepingu objektiks, kuid on hageja ja B. B. vahelise vaidluse objektiks tsiviilasjas 2-05-14195. Apellandi väide, et kostja alles menetluse käigus hakkas väitma, et ta ei saanud vaidlusaluseid saunaruume kasutada, ei ole õige. Hageja lisas hagiavaldusele lisa nr 5, s.o kostja vastuse pretensioonile, kus kostja märkis, et osa ruumidest kasutab B. B. (lk 15). Ringkonnakohus leiab, et kuna kostja vaidles hageja väitele vastu, siis lasus hagejal tõendamiskoormis, millised konkreetsed ruumid 100 m2 ulatuses kostjale lepinguga üle anti, et nende hulgas olid vaidlusalused saunaruumid, et kostja neid kasutas, et ta tasus nende eest rendilepingu kehtivuse ajal renti ja ei vabastanud 100 m2 ulatuses ruume, kuna vabastamata jäi 15,82 m2 . Hageja ei ole ringkonnakohtu arvates tõendanud hagi alusesse kuuluvat asjaolu, et kostjaga sõlmitud rendilepingu objekti 100 m2 hulgas olid ka vaidlusalused ruumid üldpinnaga 15,82 m2 ja kostja ei andnud neid lepingu lõppemisel üle.