Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Pooled sõlmisid 8.12.2003 eellepingu, millega kostja kohustus müüma hagejale Saue vallas Alliku külas asuva XXXXXXX kinnistust pärast selle jagamist 1500 m2 suuruse krundi müügi kohta 50 000 krooni eest. Kokkulepe oli, et kostja sõlmib hagejaga notariaalse müügi- ja asjaõiguslepingu peale kinnistu jagamist katastriüksusteks. Pärast sõlmitud kokkulepet tõstis kostja müüdava maatüki hinda 40 000 krooni võrra, millise summa hageja 2004 aastal kostjale tasus. Hagejad usaldasid kostjat ja sõlmisid kolmanda isikuga 6.05.2006 töövõtulepingu ning tegid kulutusi krundile abihoone ehitamiseks, tasudes lepingu p 6.4 alusel töövõtjale käsiraha 50 000 krooni. Kuna hageja ei suutnud töövõtjale tähtaegselt tööfronti üle anda, jäi hageja käsirahast ilma. Hagejad tegutsesid lepingut sõlmides kostja teadmisel ja usaldusel, tuues neile lubatud maatükile ehitusmaterjale, soojaku, metallraamid. Kokku sai hageja kahju 82 000 krooni, mille palub kostjalt välja mõista. Kostja pidas lepingueelseid läbirääkimisi pahauskselt. Enne läbirääkimiste toimumist jagas kostja vastavalt detailplaneeringule 16.04.2003 kinnistu 5-ks katastriüksuseks, mis näitab, et kostjal puudus tahe hagejale maatükki müüa. Kostja ei teatanud hagejatele mõistlikku põhjust, miks jäi notariaalne müügileping sõlmimata. Kui hageja hakkas aastal 2004 huvi tundma, kas maaüksus on kruntideks jaotatud, vastas kostja eitavalt kuni septembrini 2006. Hageja pöördus õigusbüroo Endler poole palvega uurida järele, kas XXXXXXX kinnistu on jaotatud katastriüksusteks ja sai õigusbüroo kaudu Saue valla arhitektilt teada, et seda on tehtud. Seejärel vastas ka kostja hageja järelepärimisele, et hagejatele maatükki ei müü. Kostja ei ole hagejatele 90 000 krooni tagasi maksnud. Samuti ei ole ta hüvitanud lepingu rikkumisega tekitatud kahju. Hagi ei ole aegunud, kuna hagejad said teada novembris 2006 asjaolust, et kostja keeldub neile maatükki müümast. Hagi esitati maakohtule 10.01.2007 ja täiendati 1.06.2007. Kuigi maakohus jättis hagi menetlusse võtmata, peatus hagi aegumine. Kostja vastuväited

hagejale 1500 m2 suuruse krundi 50 000 krooni eest ning pärast krundi kinnistusregistrisse kandmist vormistataks notariaalne leping (t.lk 27-29). Kiri väljendab poolte soovi olla tulevikus seotud lepinguliste suhetega. Kohus ei nõustu hagejaga, et kostja pidas lepingueelseid läbirääkimisi pahauskselt. Kostja kohustus kahju hüvitamiseks võib tuleneda VÕS § 14 lg-s 2 sätestatud kohustuse rikkumisest. Vaidlust ei ole, et kostja sai vallavalitsusest teada, et detailplaneeringut ei algatata. Kostja märkis vastuses, et ta sai Saue Vallavalitsuse istungi protokollist teada 7.12.2004 (t.lk 79), kuid Saue Vallvalitsuse vastusest nähtub, et kuna protokollist väljavõte on tehtud 7.01.2004, siis sai kostja sellest teada 7.01.2004 või hiljem (t.lk 107). VÕS § 14 lg 2 sätestab selliste asjaolude teatamiskohustuse, millele teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades oluline huvi. Detailplaneeringu mittealgatamine on oluline informatsioon ja kostja oleks pidanud sellest hagejale koheselt teatama. VÕS § 14 lg-s 2 sätestatud teavitamiskohustuse nõude rikkumine võib kaasa tuua kahju hüvitamise nõude VÕS § 115 järgi. TsÜS § 143 kohaselt võtab kohus nõude aegumist arvesse ainult kohustatud isiku taotlusel. Kostja taotles aegumise kohaldamist (t.lk 40-42, 161). TsÜS §-s 148 sätestatu kohaselt kohaldatakse lepingueelsetest läbirääkimistest tuleneva kohustise rikkumisele tehingust tuleneva nõude aegumistähtaega. TsÜS § 146 lg 1 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. Teavitamiskohustuse nõude rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõude aegumistähtaeg algab alates kohustuse rikkumisest. Seega tuleb käesoleva juhul aegumistähtaja kulgemise algust lugeda alates 8.01.2004 ning nõue aegus ehk kolm aastat möödus 8.01.2007. Hagi on esitatud 19.09.2007. Kohus ei nõustu hagejaga, et nõue kostja vastu muutus sissenõutavaks hiljemalt oktoobrist 2006, kui kostja teatas, et hagejad lubatud maatükki ei saa. Kohus on tuvastanud, et hageja nõue kostja vastu tuleneb lepingueelsete läbirääkimiste kohustuste rikkumisest, täpsemalt teavitamiskohustuse rikkumisest, seega ei oma tähtsust, mida ja millal kostja hagejale teatas. Aegumine nimetatud nõude korral hakkab kulgema alates kohustuse rikkumisest. TsÜS §-s 144 sätestatu kohaselt aegub koos põhinõudega ka kõrvalkohustusest tulenev nõue. Seega on aegunud ka viivisenõuded. Hageja on aegumisele vastuväites esile toonud asjaolu, et hagi esitati Harju Maakohtule juba 10.01.2007 ja täiendati 1.06.2007 ning seega ei ole hagi aegunud. Kohus sellega ei nõustu. TsÜS § 160 sätestab, et aegumine peatub hagi esitamisega. TsMS § 362 lg 1 sätestatu kohaselt on hagi esitamise ajaks hagi kohtusse jõudmise aeg, kuid üksnes juhul, kui hagi kostjale hiljem kätte toimetatakse. Maakohus keeldus nimetatud hagiavalduse menetlusse võtmisest ja kuna seda kostjale kätte ei toimetatud, ei peatanud esitatud hagiavaldus nõude aegumist. Isegi juhul, kui kohus oleks võtnud tsiviilasjas nr 2-06-37494 hagi menetlusse, oleks nõue olnud aegunud, sest hagi esitati 10.01.2007, kuid nõue aegus 8.01.2007. Apellatsioonkaebus

alata ka 9.12.2004, nagu on teatanud mitmes dokumendis kostja ise. Kohus pole võtnud seisukohta nimetatud tähtaja 7.12.2004 suhtes ega selgitanud, miks ta selle tähtajaga ei arvesta. Harju Maakohtu menetluses oli tsiviilasi nr 2-06-37494 hagejate hagis kostja vastu 150 000 krooni saamiseks. Selles asjas kohus keeldus hagi menetlemast. Riigikohtu lahendist nr 3-2-1-70-03 tuleneb, et läbivaatamata jäetud hagi teistkordne esitamine on oma seadusliku protsessiõiguse kasutamine. Õige ei ole kohtu väide, et nõue on aegunud. Kostja taotles aegumise kohaldamist, lähtudes alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumistähtajast. 7.09.2010 istungi protokollist (t.lk 161) nähtub, et kostja soovib siis kohaldada hagi aegumist, kui kohus leiab, et tegemist on alusetu rikastumisega. Kohus kohaldas aegumist tulenevalt TsÜS § 146 lg-st 1, mis sätestab tehingust tuleneva nõude aegumistähtaja. Seega kohus on rikkunud TsMS § 5 lg 1. VÕS § 15 lg l kohaselt on heausksel lepingupoolel õigus nõuda kahju hüvitamist. Hagi ei ole aegunud. TsÜS § 150 lg 1 kohaselt kahju õigusvastasel tekitamisel algab aegumistähtaeg ajahetkest, mil õigustatud isik kahjust ja kahju hüvitama kohustatud isikust teada sai või teada saama pidi. Kahju õigusvastasest tekitamisest ja alusetust rikastumisest tulenev nõue aegub hiljemalt 10 aasta möödumisel - TsÜS § 150 lg 3 ja § 151 lg 2. Kui kahju hüvitama kohustatud isik on seoses kahju tekkimisega õigustatud isiku kulul rikastunud, on ta ka pärast aegumistähtaja möödumist kohustatud saadu välja andma alusetu rikastumise sätete järgi (TsÜS § 150 lg 2). Hageja sõlmis kokkulepped kostjaga ajal, kui nendevahelised suhted olid head. Hagejad tegid koos perega krundil korrastustöid, koristasid selle. Kohus leidis vääralt, et hageja on lepinguid sõlmides tegutsenud omal algatusel ja ilma kostja teadmata. Hagejate arvates omab tähtsust asja lahendamisel Riigikohtu seisukoht tsiviilasjas nr 3-2-1-136-05, mille kohaselt tühiste lepingute tagasitäitmine toimub alusetu rikastumise sätete järgi restitutsiooni põhimõttel. Vastus apellatsioonkaebusele.

Maakohtul tuleb alustada asja lahendamist eelmenetlusest ja selgitada välja hagejate nõuded. Maakohus viis asjas läbi puuduliku eelmenetluse, mis seisneb TsMS § 392 lg-s 1 sätestatud ülesannete täitmata jätmises. Hageja on hagiavalduses ja selle täiendustes nimetanud kahte hagejat, kuid jätnud märkimata hageja II nõude. Sellele on maakohus eelmenetluses hageja tähelepanu juhtinud (t.lk 80), kuid tulemuseta. Hageja esindaja on 10.10.2008 menetlusdokumendis märkinud, et Anuš Matinjan soovib olla hagejaks (t.lk 85). Nimetatu ei ole piisav ega kooskõlas TsMS § 363 lg 1 p-ga 1. Maakohtul tuleb selgitada kummagi hageja nõue ja vastavalt TsMS § 376 lg-le 5 kohustada hagejat esitama hagiavalduse terviktekst asja menetlemise lihtsustamiseks. Kohtuotsuse tühistamisel menetlusnormide olulise rikkumise tõttu ei anna kohus hinnangut apellatsioonkaebuse sisu puudutavatele väidetele. Menetluskulude jaotuse määrab maakohus asja lahendamisel.

U.Loonurm

T.Kollom

G.Kivinurm

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.