15 977,91 eurot (250 000 krooni) Menetlusosalised ja nende Hageja OÜ K(registrikood XXX, asukoht XXX) Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Leino Biin esindajad (Advokaadibüroo HETA Biin ja Pihlakas, A.H.Tammsaare tee 47, 11316 Tallinn) Kostja I MJ(isikukood XXX, elukoht XXX) Kostja II SS(isikukood XXX, elukoht XXX) 14. märts 2011 Kohtuistungi toimumise aeg
Hagihind
Kohtuistungil osalenud isikud
Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Leino Biin
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Välja mõista MJ’ilt ja SS’lt solidaarselt 15 977,91 (viisteist tuhat üheksasada seitsekümmend seitse eurot ja 91 senti) eurot (250 000 krooni) OÜ K kasuks. Menetluskulude jaotus
3.Poolte menetluskulud jätta solidaarselt MJ’i ja SS kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Juhul kui apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, võib apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses. Menetlusabi taotluse esitamine ei pikenda eelmärgitud menetlustoimingute tegemiseks ettenähtud tähtaegu. Hageja nõue ja asjaolud
1.15.05.2008 esitas hageja kohtusse hagi kostjate B OÜ, MJ’e ja SS vastu põhivõla nõudes 301 367,38 krooni, kõrvalnõuetena – leppetrahv 93 168,90 krooni ja viivisintressid 77 013,01 krooni; paludes välja mõista OÜ-lt B solidaarselt MJ summa 250 000 krooni ja solidaarselt SS 250 000 krooni.
2.04.06.2008 Harju Maakohtu otsusega kuulutati välja B OÜ (kostja) pankrot.
3.25.06.2008 esitas hageja hagi täiendused, mille kohaselt hageja nõuded põhivõlg 301 367,38 krooni, leppetrahv 93 168,90 krooni ja viivisintressid 77 013,01 krooni, kokku summas 471 549,29 krooni, on esitatud kostjate MJ’e ja SS vastu, paludes välja mõista SS 250 000 krooni ja MJelt 221 549,29 krooni.
4.04.09.2008 Harju Maakohtu kohtumäärusega jäeti hagi B OÜ (pankrotis) osas läbi vaatamata.
5.05.12.2008 Harju Maakohtu kohtumäärusega kostjate MJ’e ja SS taotlusel peatati menetlus antud asjas kuni tsiviilasjas nr. 2-08-53583 tehtava lahendi jõustumiseni. Menetluse peatamise aluseks olnud lahend tsiviilasjas nr. 2-08-53583 jõustus 18.05.2010.
6.03.09.2010 Harju Maakohtu kohtumäärusega kohtu algatusel uuendati menetlus käesolevas asjas.
7.20.10.2010 esitas hageja hagi täienduse, mille kohaselt hageja vähendas nõuet kostjate vastu summani 250 000 krooni ja palub välja mõista hageja kasuks kostjatelt solidaarselt 250 000 krooni.
8.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja B OÜ (edaspidi „üürnik“) 05.04.2006 üürilepingu, millega hageja andis ALG Liisingu AS-iga sõlmitud liisingulepingu alusel hageja valduses oleva XXXäriruumi üürnikule üürile. Üürileping sõlmiti tähtajaga 17.04.2006 kuni 15.05.2015. Hageja omas liisingulepingulisest suhtest ruumide omaniku ALG Liisingu AS-iga ruumide üürile andmise õigust. Mais 2006 omandas hageja äriruumi ALG Liisingu AS-lt, hageja ja üürnik uuendasid esialgset lepingut ning pidasid vajalikuks muuta lepingu p 1.5., jättes välja esialgses lepingus olnud kokkuleppe, mille kohaselt üürniku poolt ruumides tehtud parendusi ei hüvitata.
9.Üürnik ei täitnud üüri ja kõrvalkulude maksekohustust nõuetekohaselt, mistõttu nõudis hageja lepinguga võetud kohustuse täitmise tagamiseks tagatisi. 09.05.2007 sõlmisid hageja ja kostjad käenduslepingud, millede kohaselt kostjad võtsid endale kohustuse tagada üürniku kohustusi kumbki maksimummääras 250 000 krooni.
10.12.11.2007 moodustasid üürniku üüri, kõrvalkulude ja viivisintressi võlgnevus 164 198,17 krooni. Hageja edastas 12.11.2007 üürnikule hoiatuse, et juhul, kui üürnik ei likvideeri kõiki võlgnevusi hiljemalt 31.12.2007, lõpetab hageja üürilepingu alates 13.02.2008. Maksekohustuse meeldetuletamiseks saatis hageja üürnikule kirjalikud teated 03.01.2008, 17.01.2008 ja 25.01.2008. Üürnik võlgu ei likvideerinud, vaid esitas 30.01.2008 omapoolse tasaarvestamiseavalduse 504 239,70 krooni ulatuses. Hageja üürniku tasaarveldust ei tunnistanud ja lülitas13.02.2008 üüripinnal elektri välja. Üürnik üürilepingu ülesütlemist ei vaidlustanud, seega lõppes üürileping alates 13.02.2008
11.06.03.2008 allkirjastasid hageja ja üürnik ruumide üleandmise-vastuvõtmise ja olukorra fikseerimise akti, millega konstateeriti üürilepingu lõppemine ning 06.03.2008 anti hagejale üle ruumide otsene valdus. Seisuga 06.03.2008 oli hageja arvestuste järgi üürniku üürivõlg 254 765,61 krooni, kõrvalkulude võlg 36 788,94 krooni, üürniku poolt lõhutud kapplaua Technoline ja ukse klaaspaketi maksumus 9 812,83 krooni, seega põhivõlg kokku 301 367,38 krooni, millele seisuga 07.05.2008 lisandusid leppetrahv summas 93 168.90 krooni ja viivisintressid summas 77 013,01 krooni.
12.Üürnik ei eita üüri ja kõrvalkulude maksekohustuse täitmata jätmist, väidab aga, et omas õigust ja teostas üüri ja kõrvalkulude tasaarvestuse üüripinnale tehtud mitte-eemaldatavate investeeringutega.
13.Üürnik ei ole hagejalt muudatuste või parenduste tegemiseks nõusolekut küsinud (VÕS § 285 lg.1). Üürnik teostas oma vahendite arvel lubatud klaasseinte paigaldamise. Parendustena käsitles üürnik ka väidetavat ventilatsioonisüsteemi parendamist (ümberehitamist), kanalisatsiooni ja veetorustiku täiendavat paigaldamist ning täiendavate valveseadmete paigaldamist, mille kohta aga mingeid tõendeid või projektdokumentatsiooni ei ole esitanud ning mida hageja visuaalse vaatluse teel ei ole tuvastanud. Puuduvad tõendid selle kohta, et üürnikukulutuste tulemusena oleks üürilepingu objektiks olnud äriruumi väärtus suurenenud. Samuti ei ole üürniku märkinud, mil viisil pidi kostja saama tehtud kulutustest kasu. Lisaks märgib hageja, et ALG Liisingu AS nõusolek ei asenda üürileandja nõusolekut ega ei too üürileandjale kaasa hüvitamise kohustust. Samuti, et tehtud muudatusi ja parendusi hinnates tuleb arvesse võtta asja väärtuse tõusu üürileandjale. Paigaldatud klaasvaheseinad ei oma hagejale mingit praktilist kasutusväärtust
ning nende paigaldamise tõttu ruumide väärtus ei tõusnud. Ruumide näol on tegemist äripinnaga, mida võib kasutada väga erineval otstarbel. Klaasvaheseinad omavad väärtust üksnes ja ainult ilusalongi pidajale. Hagejal selliseks otstarbeks aga ruume turu küllastatuse tõttu välja üürida ei õnnestu.
14.Hüvitisnõude esitamisel lasub tõendamiskoormus üürnikul, kes peab tõendama, millised parendused ja muudatused on tehtud, üürileandja nõusolekut ja üürilepingu esemeks oleva asja väärtuse tõusu. Üürniku poolt paigaldatud klaasvaheseinad ja ribikardin on eemaldatavad ruume kahjustamata ning üürnikul oli üürilepingu lõppemisel täielik õigus need ära võtta, milleks üürnikule mingeid takistusi ei tehtud, üürileandja soovis nimetatud esemetest vabaneda.
15.Hageja on seisuga kuni 25.06.2008 esitanud üürnikule üüri arved 254 765,61 krooni, kõrvalkulude võlg 36 788,94 krooni, üürniku poolt lõhutud kapp laua ja ukse klaasipaketi eest arve 9812,83 krooni, seega kokku põhivõlg on 301 367,38 krooni. Märgitud summale lisanduvad lepingu punkti 8.2 kohaselt leppetrahv 93 168,90 krooni ja viivisintressid 77 013,01 krooni, kokku summas 471 549,29 krooni Kostjate vastus
16.Kostjad ei tunnista hagi ning leiavad, et hagi on alusetu ja põhjendamata, mistõttu paluvad jätta hagi rahuldamata.
17.Mõningate majanduslike raskuste tõttu tekkis üürnikul hageja ees võlgnevus, mille tagamiseks 09.05.2007 sõlmisid kostjad MJ ja SS hagejaga käendus-lepingud kumbki 250 000 krooni suuruses maksimaalses vastutusmääras.
18.Kostjad esitasid hagejale peale lepingu ülesütlemist tasaarvelduse avalduse. Kostjate vastuväite kohaselt on lepingu ülesütlemine hageja poolt tühine, kui üürnikul on õigus üürinõue tasaarvestada ja üürnik teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist (VÕS § 316 lg 2). Antud juhul on üürnik teinud äriruumide parandamiseks ja muutmiseks kulutusi, millega on hagejale kaasnenud püsiv lepingu objekti väärtuse suurenemine vastavalt. Üürnik tõstis äriruumide väärtust nii üldehitustöödega (kanalisatsioon, vesi, torustik, ventilatsioon), valveseadmete paigaldusega kui ruumide sisustamisega kokku summas 504 239,70 krooni. Seega võib üürnik vastavalt VÕS § 286 lg 1 nõuda nimetatud summa hüvitamist hagejalt. Hageja väide, et üürnik ei kasutanud VÕS § 316 lg. 2 toodud kohese tasaarvestusavalduse esitamist on alusetu, kuna üürnik tegi hagejale tasaarvestusavalduse kohe pärast seda, kui sai kätte 03.01.2008 koostatud ülesütlemisavalduse. Kostjad rõhutavad, et hageja poolt 11.12.2007 saadetud lihtkiri ei vastanud ülesütlemisavalduse kriteeriumitele ning polnud seega ülesütlemisavaldusena käsitletav.
19.Hageja väidab pahatahtlikult, et üürnik pole saanud luba parenduste ja muudatuste tegemiseks lepingu objektil. 03.04.2006 esitas üürniku esindaja äriruumide muudatuste kavandi koos selgitusega paberkandjal lepingu teisele poolele. Kui üürnik otsis endale äriruume, tutvustas just hageja esindaja end lepingu objekti omanikuna ning temaga toimus ka kogu asjaajamine. Hageja oli teadlik äriruumide kasutamise sihtotstarbest ja tehtavatest muudatustest. Lepingu punkti
2.4.kohaselt äriruumide kasutamise sihtotstarbeks oli ilusalong. Üürnik kasutas kogu lepingu kehtivuse ajal äriruume vaid sihtotstarbeliselt ning käitunud heaperemehelikult. Meelevaldne on seega siinkohal hageja väide, et hageja polnud teadlik tehtavatest muudatustest ja nende vajalikkusest. Omaniku ja hageja nõusolek parenduste ja muudatuste tegemiseks oli olemas ning üürniku tegutsemine oli õiguspärane.
20.Hageja väide, et üürilepingu p 1.5. välistab üürniku poolt äriruumides tehtud parenduste hüvitamise üürnikule on alusetu ja kostjatele arusaamatu. Hageja ja üürniku vahel ei ole üürnikule parenduste hüvitamist välistavat kokkulepet, mistõttu oli üürniku tasaarvestuse nõue põhjendatud ning õigusliku alusega. Maakohtu otsuse põhjendused
21.Tulenevalt kostja taotlusest ning juhindudes TsMS § 410 lahendab kohus antud asja sisuliselt.
22.TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 5 lg 1 ja §
436 lg 2 kohaselt lahendab kohus tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud.
23.Käesolevas asjas on hagi esemeks hageja käenduslepingutest tulenevad nõuded kostjate/käendajate vastu solidaarselt 250 000 krooni nõudes, tulenevalt Riikohtu lahendis nr. 32-1-24-10 p. 13 antud seisukohast.
24.Kohus on tuvastanud järgnevad asjaolud: Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et 04.06.2008 Harju Maakohtu otsusega kuulutati välja B OÜ (üürniku ) pankrot (tlk. 88-91). Vaidlust ei ole selles, et hageja ja üürniku vahel sõlmiti 05.04.2006 äriruumide kasutusse andmise leping, millega hageja andis ALG Liisingu AS-iga sõlmitud liisingulepingu alusel hageja valduses oleva XXX äriruumi üürnikule ajutiseks kasutamiseks (tlk. 10-17). Vaidlus puudub selles, et 24.05.2006 sõlmitud kokkuleppega korteriomandi üleandmise kohta, hüpoteegi seadmise lepingu ning asjaõigus-lepinguga omandas hageja ALG Liisingu AS-ilt äriruumi, mille kohta kanne kinnistus-raamatusse tehti 26.06.2006, seega hageja omandas ALG Liisingu AS-lt äriruumi ning hageja ja üürnik uuendasid esialgset lepingut ning pidasid vajalikuks muuta lepingu p 1.5., jättes välja esialgses lepingus olnud kokkuleppe, mille kohaselt üürniku poolt ruumides tehtud parendusi ei hüvitata (tlk. 18- 24). Vaidlus puudub selles, et 09.05.2007 sõlmisid hageja ja kostjad SS ja MJ käenduslepingud, mille kohaselt kostjad võtsid endale kohustuse tagada üürniku kohustusi kumbki 250 000 krooni ulatuses (tlk. 25-26). Üürileping lõppes alates 13.02.2008 (tlk. 30) ning 06.03.2008 allkirjastasid hageja ja üürnik ruumide üleandmise-vastuvõtmise ja olukorra fikseerimise akti, millega konstateerisid hageja ja üürnik üürilepingu lõppemist ning üürniku poolt anti ruumide otsene valdus üle hagejale (tlk 36-37). Üürnik ei eita võlgnevuse olemasolu, vaid esitas hagejale tasaarvelduseavalduse seoses tema poolt üüripinnale tehtud mitte-eemaldatavate investeeringutega summas 504 239,70 krooni.(tlk. 31).
25.Poolte vahel on vaidlus selles, kas selles, kas hageja on andnud üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis nõusoleku parenduste ja muudatuste tegemiseks. Vaidlus on ka selles, kas ja millisel määral on parenduste tulemusena üüritud asja väärtus suurenenud ja kuivõrd on hageja saanud üürniku poolt tehtud kulutustest kasu.
26.Poolte vahel on vaidlus, kas kostjad vastutavad hageja ees 3-nda isiku üürivõlgnevusest tekkinud kohustuse täitmise.
27.Hageja on tõendanud esitatud arvetega üürniku üüri ja kõrvalkulude võlad, samuti on tasumata lõhutud kapplaua eest ja ukse klaaspaketi eest kokku summas 301 367,38 krooni (19 260,89 eurot) (tl 42-80), millele lisanduvad leppetrahvi nõue 93 168,90 krooni (5 954,58 eurot) ja viivis 77 013,01 krooni (4 922,03 eurot).
28.Kostjad leiavad, et üürilepingu ülesütlemine on tühine ning kostjatel puudub võlgnevus, sest kostjad on esitanud hagejale tasaarvestuse nõude, kuna üürnik on teinud ruumidesse parendusi kokku summas 504 239,70 krooni (32 226,79 eurot) ulatuses.
29.VÕS § 285 lg. 1 kohaselt võib üürnik üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Uuendatud lepingu p 5.2.5 alusel pidi üürnik kooskõlastama kõik äriruumides tehtavad muudatused või parendused eelnevalt kirjalikult hagejaga.
30.Tallinna Ringkonnakohtu 14.04.2010 kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-08-53583 (jõustunud 18.05.2010), OÜ B (pankrotis) hagis OÜ K vastu 176 706,80 krooni saamiseks, on tõendatud, et üürnikul puudub hageja vastu kahju hüvitamise nõue, tulenevalt asjaolust, et üürnik on teinud äriruumides parendusi (tlk. 183-188). Eelnimetatud asjas Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium leidis, et VÕS § 286 lg.-te 1 kohaldamise imperatiivseks eelduseks on muu hulgas VÕS § 285 lg. 1 järgi parenduste tegemiseks üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis nõusolek, millist kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis nõusolekut hagejalt ei ole saadud. Seega puudus üürnikul ka nõue, mida hagejaga tasaarvestada. TsMS § 272 lg. 2 kohaselt on dokumentaalne tõend kohtulahend teistes kohtuasjades, antud juhul jõustunud kohtuotsus tsiviilasjas nr. 2-08-53583, seda enam, et seoses eelnimetatud asja lahendamise tõttu oli peatatud ka tsiviilasja nr. 2-08-19379 lahendamine.
31.VÕS § 142 lg 1 alusel käenduslepinguga kohustub käendaja kolmanda isiku (põhivõlgnik) võlausaldaja ees vastutama põhivõlgniku kohustuse täitmise eest. VÕS § 150 järgi kui sama
kohustust käendab mitu isikut (kaaskäendajad), vastutavad nad võlausaldaja ees solidaarselt, isegi kui nad ei andnud käendust ühiselt. Kostjate kohustus tuleneb 05.04.2006 sõlmitud Lootsi 3A nr 164 äriruumide kasutusse andmise lepingust ning selle uuendusest (tlk. 10-24) ning 09.05.2007 sõlmitud käenduslepingutest (tlk. 25-26).
32.Kostjad ei ole üürivõlgnevuse summale ega kokku lepitud käendussumma piirmäärale vastuväiteid esitanud.
33.Kohus leiab eeltoodu alusel, et üürilepingu ülesütlemine oli õiguspärane ning kostjad on kohustatud oma vastutuse ulatuses hüvitama hagejale üürivõlgnevuse. Kostjatelt tuleb solidaarselt hageja kasuks välja mõista üürivõlgnevus summas 250 000 krooni (15 977,91 eurot). Menetluskulud
34.TsMS § 162 lg 1 ja § 165 lg 3 jätab kohus poolte menetluskulud solidaarselt kostjate kanda. TsMS § 174 lg 1 alusel menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Tulenevalt TsMS § 123, § 124 lg 1, § 133 lg 1 ja 2 alusel on käesoleva asja tsiviilasja hind 25 215,46 eurot (394 436,28 krooni) Taimi Kollom Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.