Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

2(5)

ülesütlemise seaduslikkust (Riigikohtu otsus 3-2-1-81-08). Antud juhul heitis kostja hagejale kui üürnikule ülesütlemisavalduses ette teiste majaelanike ja naabrite huvidega mittearvestamist, naabritega agressiivset käitumist ja teiste majaelanike ähvardamist. Seega avalduse tekstis sisalduv alus peaks olema üürnikule piisavalt arusaadav, sest on kirjeldatud üürniku tegevust, mis võimaldab hinnata, kas sellise tegevuse tagajärjel saab üürileandjalt lepingu edasist täitmist mõistlikult eeldada. Seega saab kostja 05.06.2009 ülesütlemisavaldust pidada vastavaks VÕS § 325 lg-s 2 sätestatud nõuetele. Ülesütlemisavalduses on üürileandja viitega VÕS § 315 lg-le 2 arvestanud 30-päevase etteteatamisajaga. Poolte vahel sõlmitud üürilepingu p-de 7.4 ja 7.3 kohaselt tuleb lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel sellest üürnikule ette teatada vähemalt 3 kuud. VÕS § 313 lg 3 kohaselt ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. Teisiti tuleneb VÕS § 315 lg-st 2. VÕS § 116 lg 2 p 3 järgi on olulise lepingurikkumisega tegemist juhul, kui kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Sama paragrahvi neljanda lõike kohaselt, kui oluliselt rikutakse kestvuslepingut, võib kahjustatud lepingupool selle VÕS § 196 järgi üles öelda. VÕS § 196 lg 1 järgi võib kumbki lepingupool kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). Kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib VÕS § 196 lg 2 kohaselt lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Tähtaega ei ole vaja määrata VÕS § 116 lg 2 p-des 2-4 sätestatud juhtudel. Seega on üürileandja teinud üürnikule ülesütlemisavalduse seaduses sätestatud korras. Üürnik on ülesütlemisavalduse kätte saanud. Kõiki asjaolusid arvestades ei ole mõistlik üürileandjalt nõuda lepingu jätkamist lepingus kokkulepitud etteteatamistähtaja lõpuni. Kostja on järginud seaduses sätestatud 30-päevast etteteatamistähtaega. Kohtule esitatud tõenditega on tõendatud, et Anneli Mõtsnik ja T. M. on pikaajalised üürnikud XXXXXXXXX XX asuvas korterelamus. Poolte vahel 01.08.2002 sõlmitud eluruumi üürilepingu p 5.2.5. kohaselt on üürniku kohustus järgida ühiselu reegleid. Nimetatud reeglite täpsustamiseks kehtestas üürileandja 02.04.2009 korterelamu kodukorra. Lepingu p 3.1. kohaselt üürnikuga koos elavad isikud kasutavad üürnikuga võrdselt kõiki õigusi ja kannavad kõiki kohustusi. Hageja väiteid, et tema suhtes kodukord ei kehtinud, sest see ei olnud tema poolt lepingu lisana allkirjastatud dokument, ei pea kohus vajalikuks hinnata, sest VÕS § 276 lg 3 kohaselt elu-või äriruumi üürnik peab arvestama majaelanike ja naabrite huvidega. Nimetatud säte võimaldab naabrite huvidega mittearvestamist käsitleda üürilepingu rikkumisena. T. M., olles varasema majaomaniku esindaja enne 2006, on loonud enesele ebaõige ettekujutuse oma juhtivast rollist ja oletatavast võimust teiste üürnike üle. Nimetatud hoiaku tulemusena on nii tema kui Anneli Mõtsnik sageli sekkunud teiste üürnike elukorraldusse. Kuna nii Anneli kui T. M. tarvitavad sageli alkoholi, mille tagajärjel muutuvad agressiivseks, on nende käitumise tulemusena korduvalt esinenud konflikte, millesse on pidanud sekkuma politsei. T. M. on 2006 karistatud vangistusega vägivalla kasutamise eest sama maja üürniku suhtes, millest tulenevalt on maja teised üürnikud eriti tundlikud ja häiritud T. M. agressiivsete väljaastumiste suhtes. Esitatud tõenditest (R. R. ja E. V. avaldus üürilepingu tühistamiseks, E. L-A. ja S. A. kaebused üürileandjale) nähtub, et teised üürnikud on pidanud elama Anneli ja T. M. käitumise pärast häirituna ja pidevalt hirmu tundes. Üürnik K. J. (tunnistaja) ütlustega on tõendatud, et ka pärast üürileandja poolt üürilepingu ülesütlemist olukord ei muutunud, vaid T. M. järjekordselt käitus agressiivselt naabri suhtes, alandas ja solvas teda. Politsei esitatud dokumendist nähtub, et agressiivse käitumise tõttu viidi Anneli ja T. M. politseiosakonda kainenemisele ja kostja vande all antud seletuse kohaselt oli vajadus

3(5)

selleks kasutada käeraudu. Tõenditest nähtuvalt on nii E. L-A. kui K. J. pöördunud T. M. ähvarduste pärast politsei poole, kust soovitati pöörduda kohtusse. Üürileandja esindaja ütluste kohaselt on üürnikud pidevalt nõudnud abinõude tarvituselevõttu kaitseks Anneli ja T. M. häiriva ja terroriseeriva käitumise eest. Anneli Mõtsnik on vande all ära kuulatud ja T. M. tunnistajana andnud ütlusi. Mõlemad võtavad omaks alkoholi tarvitamise, kuid hindavad seda mõõdukaks. Samuti tunnistavad kõikides tõendites kajastatud konfliktide esinemist, kuid arvavad, et on käitunud õiglaselt ja süüdi on teised üürnikud, samuti üürileandja korraldamatus. Anneli ja T. M. ütlused on ennastõigustava iseloomuga ja vastuolus teiste kogutud tõenditega. T. M. on varem kriminaalkorras karistatud teise üürniku suhtes vägivalla tarvitamise eest, sellest omale järeldusi teinud ei ole, on jätkanud agressiivset käitumist ega ole arvestanud teiste majaelanike ja naabrite huvidega. Seega on üürnik rikkunud lepingut tahtlikult ja rikkumine on tõendatud. Naabrite huvidega mittearvestamine võib olla üürileandja vastu esitatavatele kahju hüvitamise nõuete aluseks. Kõiki asjaolusid arvesse võttes saab eeldada, et kostja lepingu täitmist ei jätka ja tal oli alust üürileping erakorraliselt üles öelda. Kohus, kaalunud mõlema lepingupoole huvisid vastavalt VÕS § 313 lg-le 1, leidis, et üürileandja huvid tagada teistele üürnikele rahulik ja turvaline elukeskkond on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada, kui üürniku õigus kasutada üüritavat eluruumi. VÕS § 327 lg 2 kohaselt on üürileandjapoolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega, kui üürileandja ütles lepingu üles ajal, mil on käimas üürikomisjoni või kohtumenetlus selle üürilepingu üle, samuti enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud üürikomisjoni või kohtumenetluse lõppemist, kui otsus tehti üürileandja kahjuks. Sama paragrahvi lg 3 p 4 sätestab erandi, mille kohaselt ei ole eelnimetatud asjaoludel üürilepingu üürileandjapoolne ülesütlemine siiski hea usu põhimõttega vastuolus, kui üürileandja ütles lepingu üles mõjuval põhjusel, eelkõige seetõttu, et üürnik rikkus oluliselt hoolsuse ja arvestamise kohustust (seaduse § 276 lg-d 2 ja 3). Eelnevalt on tuvastatud, et antud juhul üürnik rikkus VÕS § 276 lg-s 3 sätestatud majaelanike ja naabrite huvidega arvestamise kohustust, mis on mõjuv põhjus lepingu ülesütlemiseks. Kuigi selle üürilepinguga seotud kohtumenetlusest ei ole möödunud kolme aastat, siis eelnimetatud asjaoludel ei ole üürileandjapoolne ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega ega keelatud. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Anneli Mõtsnik palub tühistada maakohtu otsuse täielikult ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Menetluskulud jätta kostja kanda. Maakohus on tõlgendanud VÕS § 327 lg 3 p 4 ja § 276 lg 3 koostoimet ebaõigesti. VÕS § 327 lg 3 p 4 kohaselt ei ole üürilepingu üürileandjapoolne ülesütlemine hea usu põhimõttega vastuolus, kui üürileandja ütles lepingu üles mõjuval põhjusel, eelkõige seetõttu, et üürnik rikkus oluliselt hoolsuse ja arvestamise kohustust ( seaduse § 276 lõiked 2 ja 3). Sellest sättest nähtub otseselt, et peab esinema mõlema kohustuse rikkumine. Ainult mõlema kohustuse rikkumise korral on üürilepingu ülesütlemine lubatud enne 3 aasta möödumist eelmisest kohtulahendist. Juhul kui seaduseandja oleks soovinud, et ülesütlemine on võimalik ka ühe kohustuse rikkumise korral, siis oleks nende vahele kirjutatud sõna „või". Kohus ega üürileandja ei ole kordagi hageja ega tema abikaasa hoolsuse kohustust kahtluse alla seadnud ega selles puudusi leidnud. Seega on üürileandjapoolne üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega. Üürileandja leiab, et üürileping tuleb apellandiga lõpetada VÕS § 315 lg 1 p 2 alusel, kuna ta on korduvalt ja tahtlikult rikkunud VÕS § 276 lg-s 3 toodud kohustusi, rikkunud eluruumi ja kaasomandi kohta käivat kodukorda. Kodukorda, mis pandi hageja postkasti, ei saa lugeda lepingu lisaks ega siduvaks dokumendiks üürniku suhtes, sest puuduvad mõlemapoolsed

4(5)

allkirjad ning viited sellele, et seda tuleb käsitleda üürilepingu lisana. Seega tuleb apellandiga üürilepingu lõpetamisel juhinduda üürilepingus sätestatud alustest, s.o üürilepingu p-s 7.3. fikseeritust. Lepingu p 7.4. sätestab, et lepingu p 7.3. ettenähtud alustel lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel tuleb sellest üürnikule ette teatada vähemalt 3 kuud. Üürileandja tugineb oma ülesütlemisavalduse p-s 2 ainult VÕS § 315 lg-le 2, mille kohaselt on üürileandjal kohustus üürilepingu erakorralisest lõpetamisest teatada ette vähemalt 30 päeva. Seega ei ole ülesütlemisavaldus vastavuses VÕS § 325 lg-s 2 sätestatuga ning on sama paragrahvi lg 4 kohaselt tühine. Hageja abikaasa kohta käiva info kasutamine üürilepingu ülesütlemise alusena on diskrimineeriv ja vastuolus hea usu põhimõttega. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 27.09.2010 otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuses toodud põhjendustel. Kuna kolleegium nõustub täielikult maakohtu põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 korrata. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Maakohus ei ole faktiliste asjaolude tuvastamisel menetlusõiguse norme rikkunud. On kohaldanud õigesti ka materiaalõiguse norme. Apellatsioonkaebuses kordab hageja juba hagiavalduses esitatud väiteid ja seisukohti ning kõigile neile on maakohus hinnangu andnud. Otsuses on piisavalt põhjendatud, miks ei ole üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega ja seetõttu tühine. Ülaltoodu alusel ei anna ükski apellatsioonkaebuses toodud väide alust kaevatava otsuse tühistamiseks. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud Menetluskulud tuleb jätta TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. TsMS 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Reet Allikvere

Ülle Jänes

Gaida Kivinurm

5(5)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.