Harju Maakohus
Kohtukoosseis
kohtunik Sirje Õunpuu
Otsuse tegemise aeg ja koht
27. september 2010. a, Tallinnas Tartu mnt kohtumajas
Tsiviilasja number
2-09- 31495
Tsiviilasi
AMhagi OÜ REB vastu üürilepingu erakorralise ülesütlemisavalduse tühiseks ja hea usu põhimõttega vastuolus olevaks tunnistamise nõudes Hageja AM(isikukood XXX, elukoht XXX);
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja esindaja jurist Kadi Mägi (Viruvärava Advokaadibüroo, Ravi 14, Tallinn 10138; e-post [email protected]); Kostja OÜ REB(registrikood XXX; asukoht XXX), esindaja juhatuse liige MV, lepinguline esindaja jurist Henrik Kirsimäe (Advokaadibüroo Legalia, Narva mnt 13, 10151 Tallinn).
Istungi toimumise aeg
31.august 2010. a.
Istungil osalenud isikud
Hageja AM, tema esindaja jurist Kadi Mägi, kostja seaduslik esindaja MV ja lepinguline esindaja jurist Henrik Kirsimäe.
Kohtukulude jaotus Menetluskulud jätta hageja kanda..
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättesaamisest. Apellatsioonikaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil
Hageja nõue ja põhjendused Hageja sõlmis 01.08.2002.a. eluruumi üürilepingu 50 aastaks üürileandja esindaja TM. 05.06.2009.a. sai hageja kostjalt üürilepingu erakorralise ülesütlemisavalduse. Üürileandja leiab, et üürileping hagejaga tuleb lõpetada VÕS § 315 lg 1 p 2 alusel kuna üürnik on korduvalt ja tahtlikult rikkunud VÕS § 276 lg 3 toodud kohustusi, rikkunud eluruumi ja kaasomandi kohta käivat kodukorda, käitunud agressiivselt naabritega ning ähvardanud teisi majaelanikke. Hageja leiab, et ülesütlemisavaldus on üldsõnaline ning sellest pole aru saada, milline tema konkreetne tegevus on tinginud ülesütlemise vajaduse. Ta eitab igasuguse kodukorra rikkumist või teiste majaelanikega ebaviisakat käitumist. Lepingu p.7.4 kohaselt tuleb lepingu p 7.3. ettenähtud alustel lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel sellest üürnikule ette teatada vähemalt 3 kuud. Kostja oma ülesütlemisavalduse p-s 2 tugineb aga VÕS §-le 315 lg 2, mille kohaselt on üürileandjal kohustus üürilepingu erakorralisest lõpetamisest teatada ette vähemalt 30 päeva. Seega ei ole ülesütlemisavaldus vastavuses VÕS § 325 lg 2 sätestatuga ning on tühine. Üürileandja poolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine on VÕS § 327 lg 2 kohaselt vastuolus hea usu põhimõttega kui üürileandja ütles lepingu üles enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud üürikomisjoni või kohtumenetluse lõppemist, kui otsus tehti üürileandja kahjuks. Üürilepinguga seotud eelmises vaidluses jõustus kohtuotsus 30.11.2007.a. s.o. 1,5 aastat tagasi. Hageja taotleb tunnistada üürilepingu erakorraline ülesütlemisavaldus tühiseks ja hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. Kostja vastuväited Vastavalt seadusele (VÕS § 276 lg 3) peab üürnik arvestama majaelanike ja naabrite huvidega. Antud kohustus hõlmab ka kohustuse hoiduda tegevusest, mis häirib otseselt teisi majaelanikke, ohustab nende tervist või ei võimalda majaelanikel rahumeelselt oma kodu kasutada. Kostjale on laekunud majaelanikelt mitmeid ja korduvaid suulisi ja kirjalikke kaebusi hageja ja tema abikaasa poolt pahatahtliku käitumise ja teiste majaelanike häirimise kohta. Hageja koos abikaasaga on korduvalt ja oluliselt rikkunud tahtlikult teiste majaelanike rahu, terroriseerides neid, seades ohtu teiste üürnike ning nende pereliikmete tervise ja ähvardades nende elu. Kokkuvõtvalt on nad teiste üürnike suhtes käitunud asotsiaalsel, agressiivsel ja ühiskondlikult taunitaval viisil, mida iseloomustavad 3 konkreetset juhtumit:
hageja ja tema abikaasa alustasid taas skandaalitsemist, mille tõttu nad politsei poolt kinni peeti ja arestimajja toimetati. Kuigi kriminaalasja ei algatatud, võtsid hageja ja tema abikaasa menetluse käigus sisuliselt oma teod õigeks.
01.08.2002.a. sõlmis TM XXXasuva elamu omaniku AMesindajana üürilepingu oma abikaasa AMuga korteri nr 5 kasutamiseks tähtajaga 50 aastat, üüritasuga 12 krooni aastas. Nimetatud üürilepingu alusel on korterit käesoleva ajani kasutanud oma alalise elukohana mõlemad isikud s.o. AM kui TM. 13.02.2006.a. omandas XXXasuva kinnistu kostja. Aprillis 2009 koostas kostja korterelamu XXXkodukorra, mille hageja sai kätte posti teel. 05.06.2009.a. sai hageja kostjalt üürilepingu erakorralise ülesütlemisavalduse, millega üürileandja loeb üürilepingu lõppemise päevaks päeva, mis järgneb ülesütlemisavalduse üürnikule kätte toimetamise päevale 30 päeva möödudes. Ülesütlemise alusena on avalduses fikseeritud, et üürnik ning tema elukaaslane on korduvalt ja tahtlikult rikkunud VÕS 376 lg-s 3 toodud kohustust (arvestada teiste majaelanike ja naabrite huvidega), rikkudes eluruumi ja kaasomandi kohta kehtivat kodukorda ja käitudes agressiivselt naabritega ning ähvardades teisi majaelanikke. TM on varem kriminaalkorras korduvalt karistatud isikuvastaste kuritegude eest s.h. vangistusega ja ka sama korterelamu üürniku terroriseerimise ja tema eluruumi tungimise ja tema suhtes vägivalla tarvitamise eest. Toodud asjaolusid pooled ei vaidlusta. VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib mõjuval põhjusel kumbki lepingu pool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS §-i 313 lõikes 2 viidatakse, et eelkõige saab ülesütlemine toimuda §-des 314-319 sätestatud asjaoludel. § 315 lg 1 p 2 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik või asja allkasutaja rikub sama seaduse § 276 lõikes 2 või 3 nimetatud kohustusi olulisel määral või tahtlikult. Seadusest tulenevalt peab kohus kontrollima, kas lepingust vabaneda sooviv lepingupool on tõendanud, et leping enam ei kehti st, et on täidetud kõik lepingu ülesütlemise eeldused. Tuleb kontrollida nii õigusliku aluse esinemist kui ka seaduses sätestatud ülesütlemiskorra järgimist. Ülesütlemisavalduse tegemine teisele lepingupoolele
Poolte vahel puudub vaidlus, et üürileandja (kostja) on üürnikule (hageja) teinud kirjaliku ülesütlemisavalduse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, mille hageja on kätte saanud 05.06.2009.a. Hageja hinnangul on ülesütlemisavaldus üldsõnaline ning sellest ei ole aru saada, milline tema konkreetne tegevus on tinginud ülesütlemise vajaduse. Üürileandja on ülesütlemisavalduse p.-s 3 sõnastanud ülesütlemise aluse järgmiselt: „ ..üürnik ning tema elukaaslane on korduvalt ja tahtlikult rikkunud VÕS §-s 276 lg-s 3 toodud kohustust (arvestada teiste majaelanike ja naabrite huvidega) rikkudes eluruumi ning kaasomandi kohta kehtivat kodukorda ja käitudes agressiivselt naabritega ning ähvardades teisi majaelanikke“. Kohus leiab, et hageja seisukoht, mille kohaselt üürilepingu ülesütlemise avaldus peab sisaldama üürniku rikkumiste täpset kirjeldust, ei ole õige. Kooskõlas VÕS § 325 lõikega 2 peab eluruumi üürileandja ülesütlemisavaldus sisaldama vähemalt andmeid üüritud asja, lepingu lõppemise päeva, ülesütlemise aluse ning ülesütlemise vaidlustamise korra ja tähtaja kohta. Üürileandjapoolne üürilepingu ülesütlemise avaldus vastab VÕS § 325 lg 2 p-le 3 ka siis, kui selles on toodud ülesütlemise aluseks olevad asjaolud, kuid pole viidatud kuupäevale, millal need täpselt aset leidsid. Ülesütlemisavaldusest peab üürnik aru saama, mille tõttu leping üles öeldakse, et hinnata ülesütlemise seaduslikkust (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus 3-2-1-81-08). Antud juhul heitis kostja hagejale kui üürnikule ülesütlemisavalduses ette teiste majaelanike ja naabrite huvidega mittearvestamist, naabritega agressiivset käitumist ja teiste majaelanike ähvardamist. Seega avalduse tekstis sisalduv alus peaks olema üürnikule piisavalt arusaadav, sest on kirjeldatud üürniku tegevust, mis võimaldab hinnata, kas sellise tegevuse tagajärjel saab üürileandjalt lepingu edasist täitmist mõistlikult eeldada. Rikkumised on kohtu arvates määratletud piisava täpsusega ja seega saab kostja 05. juuni 2009. a ülesütlemisavaldust pidada vastavaks VÕS § 325 lg-s 2 sätestatud nõuetele. Ülesütlemisavalduses on üürileandja viitega VÕS §-le 315 lg 2 arvestanud 30-päevase etteteatamisajaga ja lugenud üürilepingu lõppemise päevaks päeva, mis järgneb ülesütlemisavalduse üürnikule kätte toimetamise päevale 30 päeva möödudes. Hageja leiab, et poolte vahel sõlmitud üürilepingu p.-de 7.4 ja 7.3 kohaselt tuleb lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel sellest üürnikule ette teatada vähemalt 3 kuud. Üürileandja on üürilepingu erakorralise ülesütlemise etteteatamistähtajana arvestanud seaduses sätestatud tähtaega ja jätnud arvestamata lepingus kokkulepitu. VÕS § 313 lg 3 kohaselt ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. Teisiti tuleneb VÕS § 315 lõikest 2, mille kohaselt võib eluruumi üürileandja üürilepingu sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud juhtudel üles öelda, teatades sellest ette vähemalt 30 päeva. VÕS § 116 lg 2 p 3 järgi on olulise lepingurikkumisega tegemist juhul, kui kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Sama paragrahvi neljanda lõike kohaselt, kui oluliselt rikutakse kestvuslepingut, võib kahjustatud lepingupool selle VÕS § 196 järgi üles öelda. VÕS § 196 lg 1 järgi võib kumbki lepingupool kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). Kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib VÕS § 196 lg 2 kohaselt lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Tähtaega ei ole vaja määrata VÕS § 116 lg 2 p-des 2-4 sätestatud juhtudel. Seega on üürileandja teinud üürnikule ülesütlemisavalduse seaduses sätestatud korras. Üürnik on ülesütlemisavalduse kätte saanud. Kõiki asjaolusid arvestades ei ole mõistlik üürileandjalt
nõuda lepingu jätkamist lepingus kokkulepitud etteteatamistähtaja lõpuni. Kostja on järginud seaduses sätestatud 30 päevast etteteatamistähtaega.
Erakorralise ülesütlemise õiguslik alus Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on õiguspärane siis, kui leping öeldakse üles õiguslikul alusel ning seaduses sätestatud korras. Seega tuleb kontrollida, kas esineb õiguslik alus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. AM hagejana ja TM tunnistajana on andnud kohtus vande all ütlusi. TMu ütluste kohaselt olid nemad harjunud majas omal käel elama, vahepeal ainult kahe perega. Kui kostja maja omandas, siis tegi ta kõik selleks, et maja tühjaks saada ja uute üürnikega asustada. Kõik sugulased pidid majast lahkuma. Oli üks üürnike edasi-tagasi jooksmine ja talle see ei meeldinud. Üürileandja kehtestas kodukorra, mille kohaselt ei võinud majas viina juua ja grillida. Teised üürnikud võtsid kõike tõepähe, kuid nemad võisid elada vana üürilepingu järgi, mis ta ise oli kunagi koostanud. Probleemid tekkisid, sest teised üürnikud ei saanud aru, miks neil kui vanadel üürnikel oli rohkem õigusi kui teistel.(tl 101). Mõlemad väidavad, et ennast joodikuks ei pea, kuid sagedast alkoholi pruukimist ei eita. AM selgitab erinevate juhtumite puhul, et ei tea, palju võtnud oli, kuid väidab, et seisis siiski püsti (tl 98). Maja hoovis alkoholi tarvitamist peetakse tavapäraseks, põhjustena nimetatakse saabuvat või möödunud sünnipäeva või lõkke tegemist heakorra eesmärgil. Kostja seaduslik esindaja MV on vande all andnud ütlusi, mille kohaselt on tema kostja esindajana XXXasuva maja probleemidega tegelenud alates veebruarist 2006, kui kostja sai kinnistu omanikuks. Probleemid algasid siis kui omanik hakkas maja üürnikega asustama ja üürilepinguid sõlmima. Kinnisvara maaklerid leidsid üürnikud ja tema tegeles lepingute sõlmimisega. 12.01.2009.a. sõlmiti krt.1 üürileping kahe tütarlapsega (RRja EV). Paar päeva hiljem esitasid üürnikud avalduse lepingu tühistamiseks põhjusel, et neile ei ole teada antud TMu agressiivsest kuritegelikust minevikust. Mõlema tütarlapsega vestlusest selgus, et olid kokku puutunud TM, kelle pealetükkiv ja kahtlane käitumine pani neid internetis tema tausta uurima. Selle tulemusena neile sai teatavaks TMu kuritegelik käitumine eelmiste üürnikega ja nad ei soovinud selle isikuga ühes majas elada. Kostja tagastas üürnikele ettemaksu, sest ei olnud võimalik inimesi sundida sellises olukorras üürilepingut täitma. ELAelas korteris 7 koos abikaasa ja alla 10-aastase lapsega vähem kui aasta, lahkudes väitis, et ei pea majas toimuvat välja kannatama. ELA ja hageja ning tema abikaasa vaheliste probleemide tõttu laekus ELAlt ja tema abikaasalt kaebusi igal nädalal nii meili kui telefoni teel. Oli üürileandja esindajana sunnitud majas kohal käima pea iga nädal. Mitmel korral soovitas ka politsei poole pöörduda. Väidab, et 28.aprillil 2009.a. sõitis kohale umbes 9 paiku õhtul, kuna olukord oli järjekordselt väljunud kontrolli alt. Hageja ja TM olid juba lahkunud oma tuppa ja just oli kohale jõudnud politsei, kes asus nimesid kirja panema. Seepeale tuli korterist ebakaines olekus TM, kes ei allunud politsei korraldustele, mille peale politsei kasutas käeraudu ning TM viidi politseiautosse. Seejärel väljus purjus AM, kes esines ähvardustega krt 7 üürnike aadressil, mille peale ka tema käeraudades politseijaoskonda toimetati. Kahel korral on kaebustega kostja poole pöördunud krt 8 üürnik KJseoses TMu poolsete ähvardustega tema ja tema poja aadressil. KJväitel ei julgenud ta esimesel korral üürileandja poole pöörduda kartes TMu kättemaksu. Kostja seaduslik esindaja väidab, et on hageja ja tema abikaasaga korduvalt vestelnud, neid korrale kutsunud ja teinud ettepaneku neil uus ja rahulikum elupaik endale leida. Sellele vaatamata on jätkunud ähvardused „olen kinni istunud“ ja kedagi „kasti lüüa“. Pärast seda,
kui ELAteatas, et ei ole AMkui maja haldajale võimalik esitada vee- ja elektrinäitude andmeid, kuna viimane on põõsa all pikali, koostas kostja seaduslik esindaja kodukorra, kus keelas müra tekitamise ja alkoholi tarbimise lootes sellega olukorda stabiliseerida. Hageja ja tema abikaasa tegevus häirib kostja ärihuve, kui ka teisi majaelanikke. Väidab, et on pidanud taluma üürnike etteheiteid, et nende eest on varjatud TMu kriminaalset minevikku. Kõigile uutele üürnikele saab räägitud, et korter 5 elanikuga on olnud sageli erinevaid probleeme, kuna ta peab ennast nn „moraalseks juhiks“ ja palunud tema teravustele mitte reageerida. Vajadusel pöörduda üürileandja esindaja poole. Üürnikele on ka selgitatud, et kohtus on vaidlus pooleli. Pärast kohtuistungeid ei ole suuremaid probleeme olnud (tl 94-96). Tunnistaja KJütluste kohaselt asus tema elama hageja naaberkorterisse 06.mail 2009.a. Arvatavalt septembris oli TMul konflikt tunnistaja pojaga, kes viis tunnistaja korterisse päevasel ajal ehitusmaterjali. TM sõimas, miks temal ei lasta magada. Hiljem oli tüli prügi pärast. TM karjus, et tunnistaja lõpetaks oma korterist prügi vedamise suurte kottidega. Tegemist ei olnud tunnistaja prügikottidega, kuid TM seda ei uskunud ja aina süüdistas kasutades väljendeid „mis sa mõrd valetad“, „mis naine sa üldse oled, lits, hoor“. Minu poeg ei kannatanud seda välja ja lükkas TMu oma tuppa, seejärel viimane sülitas meie peale. Tunnistaja helistas MVile, kes soovitas solvamise pärast politseisse pöörduda. Konstaabel ütles, et tema teab, mis seal majas toimub kuid arvab, et sellise avalduse esitamine ei muudaks midagi. Soovitas teha avalduse hoopis kohtule. See juhtum häiris mind väga, poeg käskis ära kolida. Käisin hirmus, kartsin kolistada. Korteril oli vana uks, arvasin, et see TMut ei pea. Hiljem sai uks uue vastu vahetatud, oli julgem ja teisi intsidente ei järgnenud. Prügi lugu võis ka septembris olla, kuid pojaga tüli oli varem (tl 98-99). Kohtule on esitatud kirjalike tõenditena: -
Eluruumi üürileping 12.01.2009.a. Oü REB(üürileandja) ning RRja EV(üürnikud) vahel, mille lepingu esemeks on aadressil XXXasuv 3-toaline korter (tl 38-40); - RRja EV avaldus lepingu tühistamiseks Oü-le REB(tl 41,42); Esitatud avaldusega soovivad üürnikud tühistada 12.01.2009.a. sõlmitud eluruumi üürilepingu TsÜS § 92 alusel, kuna neile ei antud teada asjaolust, et majahaldaja abikaasa TM on süüdi mõistetud 1998.a. vägistamises ja 2006.a. ähvardamises, valeütlustele andmisele sundimises ning vägivaldses ja omavolilises sissetungimises üüritavasse korterisse aadressil XXX. Sellisest infost teadlikena ei oleks nad sõlminud ülalmainitud eluruumi üürilepingut. Üürnikud taotlevad kogu sularahas makstud summa tagastamist. Avaldusele on lisatud interneti väljavõtted 04.01.2009.a. „TMu kohtutee“ ja „Jõhker majahaldur läheb vangi“: Harju maakohus mõistis eile kaheksaks kuuks vangi majaomaniku volitatud esindaja, kes üüriliste kallal jõhkrutses (tl 43-44). - ELA meil MVile 06.04.2009, milles ta teatab, et 05.04.2009 korraldasid XXXkorterite 3,5 üürnikud maja sisehoovis joomingu. Selleks seati õues üles nn mustlaslaager, põletati vana mööblit. T murdis noore õunapuu oksi, et neid lõkkesse viia ... Politsei kohalkäik ei andnud tulemusi, pigem muutus purupurjus seltskond minu suhtes vaenulikumaks. Okste murdmist selgitati politseile heakorra tööde tegemisega ... Olukord süvenes väga ebaturvaliseks kuna T ja S käisid minu korteri ukse taga purjus peaga tüütamas. Pealegi olin üksi lapsega kodus... Nüüd, esmaspäeva hommikul, on kõik eilne õhtune korralagedus veel koristamata ...Purjus mööda maja kakerdavad ja lällavad inimesed ei ole normaalne nähtus. See ohustab maja elanike turvalisust ja segab tegemast tööd. Ilus ilm oli pühapäeval. Kahjuks pidime minema lapsega mujale mängima, kuna oma koduhoov oli muudetud joomalaagriks... See probleem ei ole
kahjuks ühepäevane. Teadaolevalt on siin majas täis peaga kirvega läbi uste mindud. Turvalisus ??? (tl 47); - ELA meil MVile 12.04.2009 järgmiselt : Mure ikka endine. Siin, XXX, käivad endiselt joomingud, juba reedest (10.04.2009)...Õhtul kui soovisin tööst puhata, alustasid nemad oma nn tseremooniaga. Nimelt jälle lõke sisehoovis jne. Hilisõhtul kella 23.00 paiku oli terve koridor suitsuhaisu täis... Miks ma ei saa endale lubada rahumeelset elu omas kodus...(tl 46); - SA meil MVile 20.04.2009 järgmiselt: ...Tulin täna õhtul – 22.30 trennist koju. Ja äkki keegi kisas nr.5 korteri ukse vahelt kõvasti minu abikaasa Evelini nime. Ukse vahelt sajatas välja AK seletama, et ma käin nagu elevant ja kõik minu sammud kostavad talle tuppa. Ja üldse kogu minu pere, kaasa arvatud laps kõnnib koridoris nagu elevant ??? Saadeti lõpuks mind pu..i ja pe..e???. Pikalt seda joodikute lärmi kuulata ei jõudnud. Saadeti s m järgi mu mobiilile kell 11 õhtul. Varsti ma lihtsalt ei jõua seda tühja, mõttetut jama taluda ....(tl 48); - ELA meil MVile 31.05.2009 järgmiselt : Kellele ma täna näidud esitan? Nn maja haldaja on pikali põõsa all. Võõrad isikud saavad vabalt tasuta käia ja olla oma autodega maja siseterritooriumil...Kõik see värk tundub juba nii veider ja hoolimatu, et aru enam ei saa (tl 87); - Põhja PP Lõuna politseiosakonna vastus 13.05.2009 nr. PHJ9.20.5/35940 ELA avaldusele. Dokumendist nähtub, et avalduse kohaselt olla 28.04.2009 leidnud XXXaset juhtum, kui TM väljus oma korterist ja hakkas ELAt ähvardama koera pärast. T.M s l, kui koer majast välja ei lähe, siis murrab temal jalad. T.M olnud hirmuäratava olemisega, teatanud, et on vangis istunud 17 aastat ning võib veel istuda. Avaldaja kardab oma 6 aastase lapse ja perekonna pärast. Majas on olemas kodurahu reeglid, kuid T ja AM on neid eiranud. Selgus, et 28.04.2009 aset leidnud intsidendil kutsuti kohale politsei, kuna T ja AM olid alkoholijoobes ning agressiivse käitumisega. Mõlemad isikud viidi Lõuna politseiosakonda kainenema. Kristiine konstaablijaoskonna juht teatab, et 06.05.2009 viidi politsei poolt läbi profülaktiline vestlus AMuga, kes tunnistas, et 28.04.2009 olid nad koos T.M uga tarvitanud alkoholi ning politsei viis nad osakonda kainenema. Samas teatas, et tema ega T.M ei ole kedagi ähvardanud, oli vaid vihahoos sõnadega ütlemist ning reaalselt midagi ei mõelnud teha. Politsei hinnangul ei olnud tegemist reaalse ähvardusega ja soovitatakse avaldajal ennast solvatuna tundes pöörduda Harju Maakohtusse (tl 49). - Põhja PP Lõuna Politseiosakonna vastus teabenõudele 30.06.2009 nr.PHJ9 (tl58); Dokumendi kohaselt laekus 05.04.2009 politseile telefoni teel anonüümseks jäänud isikult teade, et Tallinnas XXXhoovis teeb kuueliikmeline seltskond lõket ja lõhub põõsaid. Teadet kontrollinud politseipatrull tuvastas, et teostatakse heakorratöid, lõket tehakse tünnis ning ohutus on tagatud. 28.04.2009 laekus politseile telefoni teel anonüümseks jäänud isikult teade, et Tallinnas XXXon tüli naabrite vahel. Teadet kontrollinud politseipatrull tuvastas antud maja trepikojas kaks joobes ja agressiivset isikut, kes olid toimetatud Lõuna politseiosakonda kainenema. Eelpool kirjeldatud väljakutsetega seoses väärteoprotokolle koostatud ei ole. Eeltooduga on tõendatud, et AM ja TM on pikaajalised üürnikud XXXasuvas korterelamus. Poolte vahel 01.08.2002.a. sõlmitud eluruumi üürilepingu p 5.2.5. kohaselt on üürniku kohustus järgida ühiselu reegleid. Nimetatud reeglite täpsustamiseks kehtestas üürileandja 02.04.2009 korterelamu kodukorra. Lepingu p.3.1. kohaselt üürnikuga koos elavad isikud kasutavad üürnikuga võrdselt kõiki õigusi ja kannavad kõiki kohustusi. Hageja väiteid, et tema suhtes kodukord ei kehtinud, sest see ei olnud tema poolt lepingu lisana allkirjastatud
dokument, ei pea kohus vajalikuks hinnata, sest VÕS § 276 lg 3 kohaselt elu-või äriruumi üürnik peab arvestama majaelanike ja naabrite huvidega. Nimetatud säte võimaldab naabrite huvidega mittearvestamist käsitleda üürilepingu rikkumisena. Käesoleva paragrahvi kontekstis ei ole oluline, kas vastava rikkumise paneb toime üürnik või kolmas isik (perekonnaliige), kellele üürnik asja kasutamist võimaldab. Üürnik vastutab ka oma perekonnaliikmete tegevuse eest. TM olles varasema majaomaniku esindaja enne 2006a. on loonud enesele ebaõige ettekujutuse oma juhtivast rollist ja oletatavast võimust teiste üürnike üle. Nimetatud hoiaku tulemusena on mõlemad sageli sekkunud teiste üürnike elukorraldusse. Kuna nii A kui TM tarvitavad sageli alkoholi, mille tagajärjel muutuvad agressiivseks on nende käitumise tulemusena korduvalt esinenud konflikte, millesse on pidanud sekkuma politsei. TM on 2006.a. karistatud vangistusega vägivalla kasutamise eest sama maja üürniku suhtes, millest tulenevalt on maja teised üürnikud eriti tundlikud ja häiritud TMu agressiivsete väljaastumiste suhtes. Esitatud tõenditest (R.R ja E.V avaldus üürilepingu tühistamiseks, E.LA ja S A kaebused üürileandjale) nähtub, et teised üürnikud on pidanud elama A ja TMu käitumise pärast häirituna ja pidevalt hirmu tundes. Üürnik KJ(tunnistaja) ütlustega on tõendatud, et ka pärast üürileandja poolt üürilepingu ülesütlemist olukord ei muutunud, vaid TM järjekordselt käitus agressiivselt naabri suhtes, alandas ja solvas teda. Politsei esitatud dokumendist nähtub, et agressiivse käitumise tõttu viidi A ja TM politseiosakonda kainenemisele ja kostja vande all antud seletuse kohaselt oli vajadus selleks kasutada käeraudu. Tõenditest nähtuvalt on nii E.LA kui K.J pöördunud TMu ähvarduste pärast politsei poole, kust soovitati pöörduda kohtusse. Üürileandja esindaja ütluste kohaselt on üürnikud pidevalt nõudnud abinõude tarvituselevõttu kaitseks A ja TMu häiriva ja terroriseeriva käitumise eest. AM on vande all ära kuulatud ja TM tunnistajana andnud ütlusi. Mõlemad võtavad omaks alkoholi tarvitamise, kuid hindavad seda mõõdukaks. Samuti tunnistavad kõigi tõendites kajastatud konfliktide esinemist, kuid arvavad, et on käitunud õiglaselt ja süüdi on teised üürnikud, samuti üürileandja korraldamatus. A ja TMu ütlused on ennastõigustava iseloomuga ja vastuolus teiste kogutud tõenditega. TM on varem kriminaalkorras karistatud teise üürniku suhtes vägivalla tarvitamise eest, sellest omale järeldusi teinud ei ole, on jätkanud agressiivset käitumist ega ole arvestanud teiste majaelanike ja naabrite huvidega. Seega on üürnik rikkunud lepingut tahtlikult ja rikkumine on tõendatud. Naabrite huvidega mittearvestamine võib olla üürileandja vastu esitatavatele kahju hüvitamise nõuete aluseks. Kõiki asjaolusid arvesse võttes saab eeldada, et kostja lepingu täitmist ei jätka ja tal oli alust üürilepingut erakorraliselt üles öelda. Kohus kaalunud mõlema lepingupoole huvisid vastavalt VÕS § 313 lõikele 1 leiab, et üürileandja huvid tagada teistele üürnikele rahulik ja turvaline elukeskkond on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada, kui üürniku õigus kasutada üüritavat eluruumi.
Üürilepingu erakorralise ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega Eelnevalt kõiki tõendeid kogumis hinnates on kohus jõudnud järeldusele, et kostja poolt hagejale eluruumi üürilepingu erakorraline ülesütlemine on kehtiv. Hageja leiab, et üürileandja poolt tehtud ülesütlemisavaldus ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega, sest kohtuotsus eelmises sama üürilepinguga seotud vaidluses jõustus 30.11.2007.a. s.o. 1,5 aastat tagasi ja otsus tehti üürileandja kahjuks.
VÕS § 327 lg 2 kohaselt on üürileandjapoolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega, kui üürileandja ütles lepingu üles ajal, mil on käimas üürikomisjoni või kohtumenetlus selle üürilepingu üle, samuti enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud üürikomisjoni või kohtumenetluse lõppemist, kui otsus tehti üürileandja kahjuks. Sama paragrahvi lg 3 p 4 sätestab erandi, mille kohaselt ei ole eelnimetatud asjaoludel üürilepingu üürileandjapoolne ülesütlemine siiski hea usu põhimõttega vastuolus, kui üürileandja ütles lepingu üles mõjuval põhjusel, eelkõige seetõttu, et üürnik rikkus oluliselt hoolsuse ja arvestamise kohustust (seaduse § 276 lõiked 2 ja 3). Kohus on eelnevalt tuvastanud, et antud juhul üürnik rikkus VÕS § 276 lõikes 3 sätestatud majaelanike ja naabrite huvidega arvestamise kohustust, mis on mõjuv põhjus lepingu ülesütlemiseks. Kuigi selle üürilepinguga seotud kohtumenetlusest ei ole möödunud kolme aastat, siis eelnimetatud asjaoludel ei ole üürileandjapoolne ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega ega keelatud. Hagi ei ole põhjendatud ning tuleb jätta rahuldamata. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel, sama paragrahvi 3. lõike kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna otsus tehti hageja kahjuks, tuleb kõik menetluskulud jätta hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.