2-10-50309
Kohus
Tartu Maakohus
Kohtunik
Roomet Sõnna
Otsuse tegemise aeg ja koht
7.veebruaril 2011 Võru kohtumaja
Tsiviilasja number
2-10-50309
Tsiviilasi
V. T. hagi Võru Tarbijate Ühistu vastu eluruumi üürilepingu vaidlustamiseks 318,28 eurot hageja V. T. (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxx xx xxxx xxxx xxxxxxx); kostja Võru Tarbijate Ühistu (registrikood xxxxxxxx, asukoht Lembitu 1 Võru linn Võrumaa, esindaja Mari Koort) 17.jaanuaril 2011.a.
Tsiviilasja hind Pooled ja nende esindajad
Kohtuistungi toimumise aeg
Jätta rahuldamata V. T. hagi Võru Tarbijate Ühistu vastu eluruumi üürilepingu ülesütlemise hea usu põhimõttega vastuolus olevaks tunnistamiseks. Menetluskulude jaotus Võru Tarbijate Ühistu menetluskulud jätta V. T. kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, Tartu Ringkonnakohtule, kusjuures kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
Hagiavalduse kohaselt on poolte vahel sõlmitud 01.03.2006.a. eluruumi tähtajatu üürileping, mille esemeks on kahetoaline korter asukohaga Männiku 26 Võru linn. Kostja ütles selle üürilepingu üles 14.09.2010.a. Hageja vaidlustab üürilepingu ülesütlemise, sest ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega ning lepingu ülesütlemisega kaasneksid hageja ja tema
perekonna jaoks ka rasked tagajärjed: 1) hageja on teinud korteri soojustamiseks märkimisväärseid kulutusi (ca 30 000 EEK eest, kusjuures sinna hulka ei ole arvestatud töötasu), kuigi korteri soojustamine oleks olnud kostja kui üürileandja kohustus; 2) üürileping lõpeb detsembris 2010, s.o. talvel, millal on tavaliselt külmad ilmad ning kui hagejal ei õnnestu uut korterit üürida (hageja on pensionär), pole tal kuskil elada; 3) hageja on varunud talveks kütte, tehes selleks märkimisväärseid kulutusi; juhul kui tal oleks isegi võimalik korter üürida ning see on keskküttega, on ta kandnud kahju soetatud, kuid kasutamata jäetud küttepuude tõttu; 4) kostja otsib pikemat aega hoonele, milles on hageja korter, ostjat; pole teada, kas uus omanik ütleks hagejaga üürilepingu üles või mitte. Neil asjaoludel ja juhindudes Võlaõigusseaduse § 326 lg l palub hageja tunnistada kostja 14.09.2010.a. eluruumi üürilepingu nr 5-2006 ülesütlemine hea usu põhimõttega vastuolus olevaks.
Kostja hagi ei tunnista. Kostja on kasutanud hagejaga sõlmitud tähtajatu üürilepingu ülesütlemise õigust vastavalt seaduses sätestatule ning kooskõlas hea usu põhimõttega. Hagejale tutvustati üürilepingu lõpetamise teadet 14.septembril 2010.a, mille kohaselt üürileping lõppeb 15.detsembril 2010.a. Kuna hageja keeldus sellele allkirja andmast, siis saadeti üürilepingu ülesütlemise teade hagejale tähitult postiga, kus hageja on kinnitanud teate kättesaamist 20.septembril 2010.a. Teate kohaselt lõppeb üürileping 21.detsembril 2010.a. Tähtajatu üürilepingu ülesütlemise õigus ei eelda ühegi täiendava aluse olemasolu tõendamist, ülesütlemise kasutamiseks piisab vaid etteteatamistähtaja järgimisest. Kostja leiab, et hagiavalduses viidatud ülesütlemise vaidlustamise õiguslikud alused VÕS § 327 ei ole antud juhul kohaldatavad. Hagiavalduses toodud asjaolud ei muuda üürilepingu ülesütlemist hea usu põhimõttega vastuolevaks. Hageja ei ole kordagi üürileandjat teavitanud asja lepingutingimustele mittevastavusest. Hageja ei ole kostjale esitanud ka taotlust korteri soojustamiseks. Kui hageja on üüritud asjale teinud võimalikke parendusi, siis ta ei ole nende tegemiseks saanud seadusest tulenevat kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud hageja nõusolekut. Talvekuudel üürilepingu ülesütlemine ja asjaolu, et hageja on pensionär ei ole a priori selline asjaolu, mis tingib üürileandja poolse üürilepingu ülesütlemise lugemist olevaks vastuolus hea usu põhimõttega. Asjaolu, et üürnik on pensionär, on üürnikust tulenev asjaolu, mis ei mõjuta üürilepingu ülesütleja hea- või pahausksust. Hageja väide, et ta on varunud talveks küttepuid ja teinud selleks märkimisväärseid kulutusi ei ole hagiavalduses tõendatud. Asjaolu, et kostjale kuuluv hoone on müügis ja sellele võib tekkida uus omanik, ei muuda ülesütlemist hea usu põhimõttega vastuolevaks. Kostja leiab, et hageja poolt hagi esitamine on vastuolus hea usu põhimõttega ning teenib vaid kostjale kuuluva pinna vabastamisega viivitamise eesmärki. Hageja ei ole hagiavalduses viidanud ja tõendanud ühtegi VÕS § 327 tulenevat alust. KOHTU POOLT TUVASTATUD ASJAOLUD, TEHTUD JÄRELDUSED JA
Kohus leiab, et hagi ei ole tõendatud ja ei kuulu rahuldamisele. Hageja on kohtule esitanud koopia 1.märtsil 2006.a. poolte vahel sõlmitud eluruumi üürilepingust (tl 6-7), koopia teatest üürilepingu lõpetamise kohta (tl 8). Kostja on esitanud kohtule koopia teatest üürilepingu lõpetamise kohta (tl 20), postisaadetise väljastusteate koopia (tl 21). Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et poolte vahel on 01.märtsil 2006.a. sõlmitud tähtajatu
2 (4)
üürileping Männiku 26 Võrus asuva korteri üürimiseks ja kostja on lepingu korraliselt kolmekuuse etteteatamise tähtajaga üles öelnud (tl 6-7, 20, 21). Poolte vahel on vaidlus selles, kas üürilepingu ülesütlemine on kooskõlas hea usu põhimõttega. Võlaõigusseaduse § 326 lg l kohaselt võib eluruumi üürnik üürileandjapoolse üürilepingu ülesütlemise vaidlustada üürikomisjonis või kohtus, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. VÕS § 311 lg 1 annab tähtajatu üürilepingu korralise ülesütlemise õiguse järgides VÕS §-s 312 sätestatud tähtaegu. VÕS § 312 lg 1 kohaselt kinnisasja, elu- või äriruumi, laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse kantud õhusõiduki üürimise puhul võib kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Seega on kostja üürilepingu ülesütlemisel järginud VÕS § 311 sätestatut ja ka VÕS § 312 lg 1 sätestatud ülesütlemistähtaega. VÕS § 327 lg 1,2 kohaselt on üürileandjapoolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega eelkõige juhul, kui üürileandja ütles lepingu üles seetõttu, et: 1) üürnik esitas heauskselt üürilepingust tuleneva nõude; 2) üürileandja soovis muuta üürilepingut üürniku kahjuks ja üürnik sellega ei nõustunud; 3) üürileandja soovis kallutada üürnikku üüritud eluruumi omandama; 4) üürniku perekonnaseis on muutunud, kuigi sellest ei tulene üürileandjale oluliselt kahjulikke tagajärgi. Üürileandjapoolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, kui üürileandja ütles lepingu üles ajal, mil on käimas üürikomisjoni või kohtumenetlus selle üürilepingu üle, samuti enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud üürikomisjoni või kohtumenetluse lõppemisest, kui otsus tehti üürileandja kahjuks. Hageja leiab, et üürilepingu ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega seisneb selles, et ta on teinud korteri soojustamiseks märkimisväärseid kulutusi (ca 30 000 EEK eest, kusjuures sinna hulka ei ole arvestatud töötasu), kuigi korteri soojustamine oleks olnud kostja kui üürileandja kohustus. Kostja vaidleb vastu, et hageja ei ole kordagi üürileandjat teavitanud asja lepingutingimustele mittevastavusest, hageja ei ole kostjale esitanud ka taotlust korteri soojustamiseks; kui hageja on üüritud asjale teinud võimalikke parendusi, siis ta ei ole nende tegemiseks saanud seadusest tulenevat kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud hageja nõusolekut. Pooltevahelise üürilepingu p 3.1.5 kohaselt on üürileandja kohustatud hüvitama üürnikule kulutused, millised ta kandis seoses eelneva kirjaliku nõusolekuga lepingu eseme parendamisel või sellel esinevate takistuste kõrvaldamisel (tl 6). Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et hageja oleks esitanud üürilepingust tuleneva nõude kostja vastu. Kohus selgitas kohtuistungil hagejale tema õigust esitada nõudeid kostja vastu, mispeale hageja kinnitas kohtule, et tal ei ole üürilepingust tulenevaid rahalisi nõudeid kostja vastu (tl 27). Hageja leiab, et üürilepingu ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega seisneb ka selles, et üürileping lõpeb detsembris 2010, s.o. talvel, millal on tavaliselt külmad ilmad ning kui hagejal ei õnnestu uut korterit üürida (hageja on pensionär), pole tal kuskil elada; hageja on varunud talveks kütte, tehes selleks märkimisväärseid kulutusi; juhul kui tal oleks isegi võimalik korter üürida ning see on keskküttega, on ta kandnud kahju soetatud, kuid kasutamata jäetud küttepuude tõttu. Kohus nõustub kostjaga, et asjaolu, et üürnik on pensionär, on üürnikust tulenev asjaolu, mis ei mõjuta üürilepingu ülesütlemise hea- või pahausksust VÕS § 327 mõttes ning hageja väide, et ta on varunud talveks küttepuid ja teinud
3 (4)
selleks märkimisväärseid kulutusi ei ole hagiavalduses tõendatud. Samuti võib hageja soetatud küttepuude müügist talveperioodil hoopis tulu saada. Hageja leiab, et üürilepingu ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega seisneb ka selles, et kostja otsib pikemat aega hoonele, milles on hageja korter, ostjat; pole teada, kas uus omanik ütleks hagejaga üürilepingu üles või mitte. Kostja leiab, et asjaolu, et kostjale kuuluv hoone on müügis ja sellele võib tekkida uus omanik, ei muuda ülesütlemist hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. Pooled seletavad kohtuistungil, et kostja ei ole hagejale seda korterit osta pakkunud, sest see eluruum ei kuulu erastamisele; hoone tervikuna on pikemat aega avaliku enampakkumisega müügis olnud, kuid uut omanikku pole veel teada. Seega puuduvad asjas tõendid, et kostja oleks soovinud kallutada hagejat üüritud eluruumi omandama. Hageja seletuse kohaselt elab ta korteris koos abikaasaga; täiskasvanud poeg on Võru linna elanik, kuid töötab Tallinnas (tl 28). Seega ei ole hageja perekonnaseis viimasel ajal muutunud. Asja materjalidest ei nähtu, et poolte vahel oleks varem olnud või käimas üürikomisjonis või kohtus käesolevast üürilepingust tulenevaid muid vaidlusi. Neil asjaoludel, kuna kohus ei tuvastanud kostja poolt hagejale esitatud Männiku 26 Võru linnas asuva korteri üürilepingu nr 5-2006 ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega, tuleb hagi jätta rahuldamata. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluses kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega tuleb kostja menetluskulud jätta hageja kanda. Kohtunik:
4 (4)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.