Asjaõigus › Omandiasjad

XXXXXXXXXXX,

XXXXXXX XXXX, XXXXX XXXX, XXXXX

XXXXXXX);

Ilmo Tehu (isikukood XXXXXXXXXXXX, XXXXXX

XXXX, XXXXX XXXX, XXXXX XXXXXXX);

Elmar Kauber (isikukood XXXXXXXXXXX, XXXXX

XXXX, XXXXXXXX XXXX, XXXXX XXXXXXX);

Endel Kodurand (isikukood XXXXXXXXXXX,

XXXXX XXXX, XXXXXXXX XXXX, XXXXX

XXXXXXX);

Nikolai Kaljakin (isikukood XXXXXXXXXXX, XXXX

XXXX, XXXXX XXXX, XXXXXXXX XXXX,

XXXXX XXXXXXX);

Eva Ader (isikukood XXXXXXXXXXX, XXXXXXX

X, XXXXXXXXXX XXXXXX, XXXXXXXXXX

XXXX, XXXXX XXXXXXX);

Kostjate esindaja vandeadvokaat Ingrid Kullerkann Advokaadibüroo Leppik ja Partnerid, asukoht Veetorni 4, 10119 Tallinn , e-post [email protected]

RESOLUTSIOON

17.02.2006 väljastas OÜ ERW teate teistele kaasomanikele, et ta on omandanud J. Lestalt, I. Tehult, E. Kodurannalt, H. Kauberilt, A. Humalalt, K. Porsilt ja A. Humalalt nendele kuuluvad Varese Sadama ehitiste osad. 06.04.2008 koostas Nikolai Kaljakini notariaalselt kinnitatud ostueesõiguse teostamise avaldused, milledes ta avaldas kaasomanikuna soovi kasutada ostueesõigust Algar Humala, Ilmo Tehu, Kalmar Porsi, Elmar Kauberi, Avo Humala, Endel Koduranna, Jüri Lesta ja OÜ ERW vahel 14.02.2006 sooritatud Varase sadama ehitiste müügitehingutes. Avalduses tehti müüjatele ettepanek ilmuda notari juurde asjaõiguslepinguid sõlmima 09.05.2006. 13.04.2008 koostas Eva Ader notariaalselt kinnitatud ostueesõiguse teostamise avaldused, milledes avaldas kaasomanikuna soovi kasutada ostueesõigust Endel Koduranna Elmar Kauberi, Avo Humala, Algar Humala, Kalmar Porsi, Ilmo Tehu, Jüri Lesta ja OÜ ERW vahel 14.02.2006 sooritatud Varase sadama ehitiste müügitehingus. 24.10.2006 vormistasid Ilmo Tehu, Jüri Lest ja Endel Kodurand Kuressaare Notar Marika Leisi juures ehitiste mõttelise osa müügilepingust taganemise avaldused, millest nähtub, et 24.10.2006 on Ilmo Tehu, Jüri Lest ja Endel Kodurand sõlminud Nikolai Kaljakini ja Eva Aderiga, kui ostueesõigust omavate isikutega, nendele kuuluva omandiosa Saare maakonnas Mustjala vallas Pahapilli külas asuvatest ehitistest (Varese majavaldus) üleandmise kohta. Lähtudes ostueesõiguse teostamisest on müüjatel muutunud võimatuks müüja ja ostja vahel 14.02.2006 sõlmitud müügilepingute täitmine (müüja ei saa ostjale omandit üle anda) ja vastavalt nimetatud lepingu p-le 4.1 müüja taganeb lepingust. Jüri Lest (leping sõlmitud 24.10.2006), Ilmo Tehu (leping sõlmitud 24.10.2006), Endel Kodurand (leping sõlmitud 24.10.2006), Elmar Kauber (leping sõlmitud 08.12.2006), Avo Humal (leping sõlmitud 06.12.2006), Kalmer Pors (leping sõlmitud 06.12.2006) ja Algar Humal (leping sõlmitud 06.12.2006) sõlmisid müüjatena ostueesõigustatud isikute Nikolai Kaljakini ning Eva Aderiga eellepingud Saare maakonnas Pahapilli külas asuvate ehitiste (Varese kalurite maja nr 1, Varese valvuri maja nr 2; Varese kalurite maja nr 3, ladu nr 4, kuur nr 5, ladu nr 6 ja Varese sadama abihoone nr 7) mõtteliste osade müügi kohta. Ostueesõigusega isikud tasusid notari kontole lepingu esemete ostuhinna. Vastavalt müüjate ja ostueesõigustatud isikute vahelisele kokkuleppele kuulub see summa väljamaksmisele OÜ-le ERW. 04.12.2006 esitas OÜ ERW hagi Jüri Lesta, Ilmo Tehu, Endel Koduranna, Nikolai Kaljakini ja Eva Aderi vastu tehingute tühisuse tuvastamiseks ning omandiõiguse tunnustamiseks AÕS §-de 92,93,951, Tsüs § 138 lg 1 ja VÕS § 116 ning VÕS § 245 p 2 alusel, taotledes tuvastada kostjate 24.10.2006 sõlmitud ehitiste mõttelise osa müügilepingust taganemise avalduse tühisust ja tunnustada hageja omandiõigust 36/179 mõttelisele osale Saare maakonnas Mustjala vallas Pahapilli kõlas asuvale Varese sadama ehitisele, mis olid üle antud kostjatele Nikolai Kaljakinile ja Eva Aderile (tsiviilasi nr 2-06-38173). 09.04.2007 esitas hageja tsiviilasjas nr 2-06-38173 kohtule hagist loobumise avalduse TsMS § 429 alusel. 25.06.2007 määrusega võttis kohus vastu hageja loobumise hagist ja lõpetas menetluse. Määrus on jõustunud. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue 04.01.2008 esitas OÜ ERW maakohtule hagi Jüri Lesta, Algar Humala, Avo Humala, Kalmar Porsi, Ilmo Tehu, Elmar Kauberi, Endel Kodurand, Nikolai Kaljakin ja Eva Aderi vastu vastu,

milles palus tuvastada Nikolai Kaljakini poolt 06.04.2006 tehtud ostueesõiguse teostamise avalduste (notari registri nr 1404, 1407, 1410, 1413, 1416, 1419, 1422) ja Eva Aderi poolt 13.04.2006 tehtud ostueesõiguse teostamise avalduste (notari registri nr 1556, 1559, 1562, 1565, 1568, 1571, 1574) tühisus; tuvastada, et OÜ ERW ja Jüri Lesta vahel 14.02.2006 sõlmitud lepingus sisalduv asjaõigusleping on kehtiv ning OÜ ERW omandas nimetatud asjaõiguslepingu alusel 7/179 suuruse mõttelise osa Saare maakonnas Mustjala vallas Pahapilli külas asuvatele Varese sadama ehitistest; tuvastada, et OÜ ERW ja Algar Humala vahel 14.02.2006 sõlmitud lepingus sisalduv asjaõigusleping on kehtiv ning OÜ ERW omandas nimetatud asjaõiguslepingu alusel 10/179 suuruse mõttelise osa Varese sadama ehitistest; tuvastada, et OÜ ERW ja Avo Humala vahel 14.02.2006 sõlmitud lepingus sisalduv asjaõigusleping on kehtiv ning OÜ ERW omandas nimetatud asjaõiguslepingu alusel 10/179 suuruse mõttelise osa Varese sadama ehitistest; tuvastada, et OÜ ERW ja Kalmar Porsi vahel 14.02.2006 sõlmitud lepingus sisalduv asjaõigusleping on kehtiv ning OÜ ERW omandas nimetatud asjaõiguslepingu alusel 9/179 suuruse mõttelise osa Varese sadama ehitistest; tuvastada, et OÜ ERW ja Ilmo Tehu vahel 14.02.2006 sõlmitud lepingus sisalduv asjaõigusleping on kehtiv ning OÜ ERW omandas nimetatud asjaõiguslepingu alusel 18/179 suuruse mõttelise osa Varese sadama ehitistest; tuvastada, et OÜ ERW ja Elmar Kauberi vahel 14.02.2006 sõlmitud lepingus sisalduv asjaõigusleping on kehtiv ning OÜ ERW omandas nimetatud asjaõiguslepingu alusel 9/179 suuruse mõttelise osa Varese sadama ehitistest; tuvastada, et OÜ ERW ja Endel Koduranna vahel 14.02.2006 sõlmitud lepingus sisalduv asjaõigusleping on kehtiv ning OÜ ERW omandas nimetatud asjaõiguslepingu alusel 9/179 suuruse mõttelise osa Varese sadama ehitistest; tuvastada, et notar Marika Leisi poolt 24.10.2006 tõestatud leping (not reg nr 7137), leping (not reg nr 7139), leping (not reg nr 7141), 06.12.2006 tõestatud leping (not reg nr 8217), leping (not reg nr 8219), leping (not reg nr 8221), 08.12.2006 tõestatud leping (not reg nr 8309) on tühised ning Nikolai Kaljakin ja Eva Ader ei omandanud nimetatud lepingute alusel omandiõigust Saare maakonnas Mustjala vallas Pahapilli külas asuvatele Varese sadama ehitiste mõttelistele osadele. Menetluskulud jätta kostjate kanda. N. Kaljakini ja E. Aderi poolt tehtud ostueesõiguse teostamise avaldused on tühised seadusega vastuolu tõttu ega oma õiguslikke tagajärgi. Hageja, kostjate ostueesõiguse kasutajate N. Kaljakini ning E.Aderi ja müüjate vahel müügilepingute sõlmimise ajal ning ka N. Kaljakini ja E. Aderi poolt ostueesõiguse avalduste esitamise ajal kehtis AÕSRS § 13 lg 6 järgmises redaktsioonis (redaktsioon kuni 15.05.2006): /.../Ehitist või selle osa võib vallasasjana võõrandada kuni 01.03.2006/.../ Vaidlusalusel perioodil ei kehtinud AÕSRS § 13 lg 6 sõnastuses, mis keelanuks üksnes käsutustehingute (so asjaõiguslike tehingute) tegemise, vaid sätestas selge ja ühese keelu vallasasjade võõrandamisele. Seega oli alates 01.03.2006 ehitise kui vallasasjade tsiviilkäive piiratud AÕSRS § 13 lg 6 sätestatud juhtudega. Ehitise kui vallasasja või selle osa võõrandamine (nii võlaõiguslik kui asjaõiguslik) pärast 01.03.2006 väljaspool AÕSRS § 13 lg 6 nimetatud juhtusid on seadusega vastuolu tõttu tühine (TsÜS § 87). AÕSRS § 13 lg 6 kohaselt võis ehitist või selle osa vallasasjana võõrandada kuni 01.03.2006. Viidatud säte sisaldab erandina võimalust võõrandada ehitist või selle osa vallasasjana pärast 01.03.2006 pankroti-, täite-ja sundvõõrandamismenetluse korras. Seega on seadusandja selge keeluga välistanud ehitiste kui vallasasjade nn tavakäibe pärast 01.03.2006. TsÜS § 87 tulenevalt on seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. On ilmne, et antud juhul on AÕSRS § 13 lg 6 sätestatud keelu mõtteks kaasa tuua tehingu tühisus, vastasel juhul oleks kogu vallasasja tsiviilkäibe välistuse regulatsioon sisutu. Tsiviilasjas nr 3-2-1-127-03 Riigikohtu tsiviilkolleegiumi poolt 10.11.2003 tehtud otsuse kohaselt peetakse AÕSRS § 13 lg 6 sätestatud võõrandamistehingu all silmas nii võlaõiguslikku kui ka asjaõiguslikku võõrandamislepingut.

Kuna ostueesõiguse teostamine on sisult võlaõigusliku müügilepingu sõlmimine, on ostueesõiguse teostamine pärast 01.03.2006 ehitise kui vallasasja või selle osa suhtes tühine. Seetõttu on tühised N. Kaljakini poolt 06.04.2006 ning E. Aderi poolt 13.04.2006 tehtud ostueesõiguse teostamise avaldused. Vastavalt VÕS § 244 lg-le 1 tekib ostueesõiguse teostamise tagajärjel ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sama sisuga müügileping, nagu sõlmiti algselt müüja ja ostja vahel. Kuna ostueesõigust ehitiste kui vallasasjade osade osas oli võimalik kehtivalt teostada üksnes kuni 01.03.2006, on kõik N. Kaljakini ja E. Aderi poolt teostatud ostueesõiguse avaldused hageja arvates tühised ega too kaasa VÕS § 244 sätestatud õiguslikke tagajärgi. Ostueesõiguse avalduse tühisuse tõttu ei tekkinud N. Kaljakini ja E.Aderi ning müüjate I-VII vahel võlaõiguslikke müügilepinguid, st N. Kaljakin ja E. Ader ei omandanud müügilepingutest I-VII tulenevaid ostja õigusi. Hagejal on õiguslik huvi ostueesõiguse teostamise avalduste tühisuse tuvastamise vastu seoses AÕSRS § 13' lg 1 tuleneva ostueesõiguse asjaõigusliku toimega. TsMS § 368 tulenevalt võib hageja esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Hageja on seisukohal, et VÕS § 244 lg 6 kohaselt on eseme käsutamine, mille suhtes kehtib seaduse alusel tekkinud ostueesõigus, tühine, kui käsutustehing tehakse pärast ostueesõiguse teostamise õiguse tekkimist ning see kahjustab või piirab ostueesõiguse teostamist. N. Kaljakin ja E. Ader on teinud ostueesõiguse avaldused müügilepingute suhtes AÕSRS § 131 lg 1 alusel. Seega on AÕSRS § 13' lg 1 alusel tekkinud ehitise kui vallasasja omaniku ostueesõigus, mida N. Kaljakin ja E. Ader on soovinud realiseerida, asjaõigusliku toimega. Kuna ostueesõiguse teostamise avaldused on tühised, ei muutunud avalduste esitamisega kehtetuks asjaõiguslepingud I-VII ning hageja on endiselt ehitiste 72/179 mõttelise osa omanik. Kuna ostueesõigust kehtivalt ei teostatud, on alusetud kostjate J. Lesta, I. Tehu ja E.Koduranna poolt tehtud taganemisavaldused (taganetud oli ostueesõiguse teostamise tõttu), samuti puudus müüjatel I-VII igasugune õiguslik alus anda N. Kaljakinile ja E. Aderile üle hagejale kuuluv 72/179 suurune mõtteline osa ehitistest. Kuigi ülaltoodud asjaoludel on ostueesõiguse teostamise avaldused tühised, on kostjad lähtunud ostueesõiguse teostamise avaldustest kui kehtivaist ning on notar M. Leisi poolt tõestatud asjaõiguslepingute alusel vormistanud ka vaidlusaluse 72/179 suuruse mõttelise osa (mille hageja omandas asjaõiguslepingute I-VII alusel) omandi ülemineku müüjatelt I-VII N. Kaljakinile ja E. Aderile, küsimata omandi üleandmiseks hageja kui omaniku nõusolekut. Kuna ostueesõiguse teostamise avalduste kehtivusest/tühisusest sõltub hageja poolt asjaõiguslepingute I-VII alusel omandatud omandiõiguse kehtivus (või selle puudumine) ehitiste 72/179 suuruse mõttelise osa suhtes, on hagejal õiguslik huvi ostueesõiguse teostamise avalduste tühisuse tuvastamise suhtes. Kui N. Kaljakini 06.04.2006 ja E. Aderi 13.04.2006 avaldused ei oleks tühised seadusevastasuse tõttu, ei vasta avaldused ostueesõiguse avaldustele esitatavatele nõuetele, mistõttu ei ole neil avaldustel ostueesõiguse avalduse õiguslikke tagajärgi. N. Kaljakin ja E. Ader ei ole ostueesõigust teostanud. Kui kohus peaks leidma, et hagi p 2.1.1 alused ei ole piisavad N. Kaljakini 06.04.2006 ja E. Aderi 13.04.2006 avalduste tühisuse tuvastamiseks, esitab hageja alternatiivse käsitluse selle kohta, et N. Kaljakin ja E. Ader ei ole ostueesõigust nõuetekohaselt ja kehtivalt teostanud. Analüüsides N. Kaljakini ja E. Aderi avalduse sisu on ilmne, et N. Kaljakin ja E. Ader ei soovinud sõlmida müügilepinguid ehitise mõtteliste osade suhtes samadel tingimustel, milles

leppisid kokku hageja ostjana ning müüjad I-VII müügilepingutes. Müügilepingute I-VII p-st 2.1 tuleneb üheselt, et ostuhind peab olema tervikuna tasutud juba võlaõigusliku müügilepingu sõlmimise hetkeks. Ostja oli tasunud ostuhinna sularahas kõikidele müüjatele võlaõigusliku müügilepingu sõlmimise hetkeks ning see oli ostja ja müüjate vaheliste müügilepingute I-VII sõlmimise eeldus, ilma milleta ei oleks müügilepinguid sõlmitud. Kui N. Kaljakin ja E. Ader oleks soovinud teostada ostueesõigust, oleks nad pidanud täitma müügilepingute I-VII tingimusi ning tasuma ostuhinna avalduse tegemise hetkeks (kuna selle hetkega määratakse müügilepingu sõlmimine ostueesõigusega õigustatud isiku ja müüja vahel), mitte esitama omapoolseid tingimusi ostuhinna hilisema tasumise osas. N. Kaljakini ja E. Aderi 06.04.2006 ja 13.04.2006 avaldusest nähtub, et nad ei soovinud ega pidanud vajalikuks täita müügilepingutes I-VII kokkulepitud tingimust ostuhinna tasumise osas, esitades omapoolsed tingimused ostuhinna tasumise osas. Kuna N. Kaljakini ja E. Aderi avaldustes sisaldub võrreldes müügilepingutega I-VII oluliselt erinevaid tingimusi ostuhinna tasumise osas, on N. Kaljakin ja E. Ader sisuliselt oma avaldustega teinud müüjatele I-VII omapoolse ettepaneku sõlmida müügilepingud ostuhinna osas teistel tingimustel ning selliste avalduste näol on tegemist vastuofertidega VÕS § 21 lg 1 tähenduses, mitte ostueesõiguse teostamise avaldusega. Eeltoodud põhjustel ei ole N. Kaljakini ja E. Aderi 06.04.2006 ja 13.04.2006 avaldustel ostueesõiguse avalduste õiguslikke tagajärgi, mistõttu N. Kaljakin ja E. Ader ei ole ostueesõigust teostanud. Käesolevaks hetkeks on möödunud 2-kuuline tähtaeg ostueesõiguse teostamiseks, mistõttu N. Kaljakinil ja E. Aderil ei ole enam võimalik ostueesõigust müügilepingute I-VII suhtes teostada. Isegi kui N. Kaljakini ja E. Aderi avaldused ei oleks tühised seadusevastasuse tõttu, oli ostueesõiguse teostamine müügilepingute II-VII suhtes välistatud ainuüksi seetõttu, et ostja omandas müügilepingu I alusel ehitiste osas kaasomaniku õigused ning osales müügilepingutes II-VII ostjana ning ühtlasi kaasomanikuna. AÕSRS § 131 lg 1 tulenevalt on ostueesõigus välistatud kaasomanikule müügi korral. Hageja sai asjaõiguslepingu I alusel ehitiste 7/179 suuruse mõttelise osa omanikuks 14.02.2006 lepingu notariaalse tõestamise hetkest ning omandas sellest hetkest ehitiste kaasomaniku staatuse. Seega osales hageja müügilepingutes II-VII, mis sõlmiti vahetult pärast müügilepingu I sõlmimist, ostjana ning ühtlasi ka ehitiste kaasomanikuna. AÕSRS § 131 lg 1 kohaselt ei ole kaasomandis oleva ehitise mõttelise osa tasulisel võõrandamisel kaasomanikul võõrandatava osa ostueesõigust, kui see võõrandatakse teisele kaasomanikule. Seoses ostueesõiguse teostamise kehtetusega puudus kostjatel J. Lest, I. Tehu ja E. Kodurand alus müügilepingutest taganeda ning taganemisavaldused on tühised ega too kaasa õiguslikke tagajärgi. Isegi kui oleks võimalik jaatada taganemisavalduste kehtivust, ei mõjutaks müügilepingutest I, V ja VII taganemine asjaõiguslepingute I, V ja VII kehtivust ja seega ka hageja omandiõigust ehitiste mõttelisele osale, kuna taganeda saab üksnes võlaõiguslikust müügilepingust, mitte asjaõiguslepingust. Kuna ostueesõiguse teostamise avaldused on tühised, ei saa need kaasa tuua VÕS § 244 lg 6 sätestatud tagajärge ehk asjaõiguslepingute I-VII tühisust. Asjaõiguslepingud I-VII oleks kehtetuks muutunud VÕS § 244 lg 6 alusel üksnes kehtivate ja nõuetekohaste ostueesõiguse teostamise avalduste esitamise korral. Antud juhul on kõik N. Kaljakini ja E. Aderi ostueesõiguse teostamise avaldused tühised, mistõttu on asjaõiguslepingud I-VII kehtivad ning hageja on asjaõiguslepingute I-VII alusel kehtivalt omandanud ehitiste 72/179 suuruse mõttelise osa.

Asjaõiguslepingute I-VII kehtivuse tuvastamine (koos notar M. Leisi tõestatud asjaõiguslepingute tühisuse tuvastamisega) on oluline seetõttu, et sellest sõltub asjaõiguslepingute I-VII alusel omandatud omandiõiguse olemasolu ehitiste 72/179 mõttelise osa suhtes. Notar M. Leisi poolt tõestatud asjaõiguslepingute esemeks on müüjate I-VII poolt hagejale kuuluva ehitiste 72/179 suuruse mõttelise osa omandi N. Kaljakinile ja E. Aderile üleandmine hageja nõusolekuta. Seeläbi on otseselt rikutud hageja omandiõigust ehitiste 72/179 mõttelisele osale. Ehitisregistri andmeist nähtuvalt on hagejate omand ehitiste 72/179 suurusele mõttelisele osale müüjate I-VII poolt N. Kaljakinile ja E. Aderile üle antud 24.10.2006, 06.12.2006 ja 08.12.2006 notar M. Leisi tõestatud asjaõiguslepingute alusel. Kuni asjaõiguslepingute tühisust pole kohtu poolt tuvastatud, on hagejal võimatu oma õigusi ehitiste 72/179 mõttelise osa omanikuna teostada. Seetõttu on hageja omandiõiguse realiseerimise võimalikkuse aspektist oluline asjaõiguslepingute tühisuse tuvastamine kohtu poolt. Asjaõiguslepingud on tühised seoses vastuolu tõttu seadusega ega oma õiguslikke tagajärgi. Kõik pärast 01.03.2006 tehtud tehingud, mis on suunatud ehitise kui vallasasja või selle osa võlaõiguslikule ja/või asjaõiguslikule võõrandamisele (eeskätt võlaõiguslik müügileping, asjaõigusleping omandi üleandmiseks) ning mis ei ole tehtud pankroti-, täite- või sundvõõrandmismenetluse korras, on vastuolus AÕSRS § 13 lg 6 tuleneva keeluga ning seetõttu tühised TsÜS § 87 alusel. Kõik asjaõiguslepingud sõlmiti pärast 01.03.2006, ning on tühised, kuna nende sisuks oli ehitiste kui vallasasjade käsutamine pärast 01.03.2006. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul õiguslikke tagajärgi algusest peale. Seega ei tekkinud N. Kaljakinil ja E. Aderil asjaõiguslepingute alusel omandiõigust hageja poolt asjaõiguslepingute I-VII alusel omandatud ehitiste 72/179 mõttelisele osale ja omanikuks jäi endiselt hageja. Asjaõiguslepingutes sisalduv kasutus on tühine ka TsÜS § 114 alusel ning seega ei läinud asjaõiguslepingute alusel ehitiste mõtteliste osade omand N. Kaljakinile ja E. Aderile üle. Hageja omandas asjaõiguslepingute I-VII alusel omandiõiguse ehitiste 72/179 suurusele mõttelisele osale, asjaõiguslepingud I-VII on kehtivad ning N. Kaljakin ja E. Ader ei omandanud ostueesõiguse teostamise avalduste alusel mingeid õigusi müügilepingute I-VII esemete suhtes. Kuna asjaõiguselepingud I-VII on kehtivad, ei olnud müüjad I-VII pärast asjaõiguslepingute IVII sõlmimist enam ehitise 72/179 suuruse mõttelise osa omanikeks ning müüjatel I-VII puudus õigus asjaõiguslepingute I-VII esemeid käsutada. TsÜS § 114 lg 1 kohaselt on õigustamata isiku kasutus kehtiv, kui selleks on õigustatud isiku eelnev nõusolek. Antud juhul hageja kui õigustatud isik temale kuuluvate ehitiste mõtteliste osade käsutamiseks nõusolekut ei andnud. Eeltoodud põhjendustel on ehitiste mõtteliste osade käsutamine müüjate I-VII poolt asjaõiguslepingute alusel tühine ega too kaasa õiguslikke tagajärgi. Asjaõiguslepingute alusel ei läinud ehitiste mõtteliste osade omand N. Kaljakinile ja E. Aderile üle. Hageja ei nõustunud kostja vastuväidetega ja jäi hagis esitatud seisukohtade ja nõuete juurde. Kostja vastuväited Kostjad hagi ei tunnistanud. N. Kaljakin ja E. Ader on kehtivalt teostanud ostueesõigust. Müügilepingute sõlmimise hetkel olid Varese sadama ehitised kostjatest müüjate ja kostjatest ostueesõigust teostanud isikute kaasomandis. AÕSRS § 13' lg 1 kohaselt on kaasomandis oleva ehitise kui vallasasja võõrandamise korral teisel kaasomanikul ostueesõigus. Seega oli kostjatel N. Kaljakinil ja E. Aderil AÕSRS § 131 lg 1 tulenev ostueesõigus 14.02.2006 sõlmitud müügilepingute suhtes.

Hageja edastas kostjatele N. Kaljakinile ja E. Aderile 17.02.2006 teate, millega teavitas neid 14.02.2006 müügilepingute sõlmimisest. Kostjad N. Kaljakin ja E. Ader said teatised kätte 25. veebruari paiku. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 16 lg 2 kohaselt võib ehitise mõttelise osa puhul ostueesõigust teostada kahe kuu jooksul pärast VÕS §-s 249 nimetatud teate saamist. N. Kaljakin teostas 14.02.2006 müügilepingute suhtes ostueesõigust 06.04.2006 notar Anne Heinsaare poolt tõestatud ostueesõiguse teostamise avaldustega ning E. Ader 13.04.2006 notar Anne Heinsaare poolt tõestatud ostueesõiguse teostamise avaldustega. Puudub vaidlus, et müüjad on kohaselt saanud kätte 14.02.2006 müügilepingute suhtes esitatud ostueesõiguse teostamise avaldused. Tulenevalt ülalmärgitust on kostjad N. Kaljakin ja E. Ader seaduses sätestatud korras ja tähtaegadel teostanud ostueesõigust 14.02.2006 müügilepingute suhtest ning seeläbi saanud ostueesõiguse korras õiguse omandada vaidlusalune mõtteline osa Varese sadama ehitistest. Hageja leiab ekslikult, et kostjate-müüjate poolt ehitise kui vallasasja mõttelise osa müügilepingu suhtes ostueesõiguse teostamine pärast 01.03.2006 rikub AÕS RakS § 13 lg 6 sätestatud keeldu ning on seetõttu tühine. AÕS RakS § 13 lg 6 kohaselt võib ehitist või selle osa vallasasjana käsutada kuni 01.03.2006. Eelnimetatud sättes sisaldus 01.03.2006 seisuga ning mõned kuud selle järgselt termini „käsutada" asemel termin „võõrandada". Tegemist oli seadusandja eksimusega terminite kasutamisel, mitte seadusandja tahtega ja seaduse eesmärgiga keelata alates 01.03.2006 ehitiste kui vallasasjade võõrandamine. Viidatud eksimus terminite kasutamisel parandati 12.04.2006 vastu võetud asjaõigusseaduse rakendamise seaduse ja riigilõivuseaduse muutmise seadusega. Võlaõigusliku kohustustehingu tegemine pärast 01.03.2006 ei ole AÕS RakS § 13 lg 6 kohaselt keelatud. TsÜS § 6 lg-st 4 tuleneva abstraktsiooniprintsiibi kohaselt tuleb kohustus- ja käsutustehingu kehtivust hinnata üksteisest sõltumatult. AÕS RakS § 13 lg-s 6 ei keelanud kostjatel teostada pärast 01.03.2006 ehitise kui vallasasja müügi suhtes ostueesõigust ning AÕS RakS § 13 lg 6 tuleneva käsutustehingu tegemise keelust ei saa järeldada ostueesõiguse teostamise (kohustustehingu) kehtetust. Kui kohus peaks leidma, et AÕS RakS § 13 lg 6 sätestatud regulatsiooniga oli hõlmatud seadusest tuleneva ostueesõiguse teostamise keeld alates 01.03.2006, siis tuleb ostueesõiguse teostamise juhtum eraldada teleoloogilise reduktsiooni teel AÕS RakS § 13 lg 6 rakendusvaldkonnast. Ülalmärgitust tulenevalt ei ole N. Kaljakini ning E. Aderi ostueesõiguse teostamise avaldused tühised AÕS RakS § 13 lg 6 sätestatud keelu rikkumise tõttu. Hageja leiab ekslikult, et kostjate poolt tehtud ostueesõiguse teostamise avaldused ei vasta seaduses sätestatud nõuetele. Ostueesõiguse teostamise avalduste kohaselt on ostueesõiguse teostajad avaldanud nõusoleku tasuda müügilepingus märgitud ostuhinna sularahas neile müügilepingu eseme omandiõiguse üleandmisel. Hageja leiab ekslikult, et nimetatud avalduses märgitud ostuhinna tasumise tingimus erineb hageja poolt sõlmitud müügilepingus kokkulepitust ostuhinna tasumise tingimusest. Müügilepingu poolteks olevad kostjad kinnitavad, et nemad sellises hageja poolt väidetavas ostuhinna eelneva tasumise tingimuses müügilepinguga kokku leppinud ei ole. Seega tuleb ostuhinna tasumise kohustuse täitmise aeg ka antud lepingu puhul kindlaks määrata lähtudes VÕS § 88 lg 5 sätestatust - lepingupooled peavad oma vastastikused lepingulised kohustused täitma üheaegselt, kui üheaegne täitmine on võimalik ja lepingust või võlasuhte olemusest ei tulene teisiti. Olulist tähtsust omab asjaolu, et hageja poolt sõlmitud müügilepingutega samaaegselt ning ühes lepingudokumendis sõlmiti ka asjaõiguskokkuleppe,

millega anti hagejale üle müügilepingu esemeks olevate kaasomandi osade omandiõigus. Seega oli müügilepingus kokkulepitud ostuhinna tasumise tingimuseks, et ostuhind tasuti hiljemalt omandi üleandmisel s.o. omandi saamise vastu. Kostjad osundavad VÕS § 111 sätestatule, mille kohaselt võib vastastikuse lepingu korral üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. Ka ostueesõiguse teostamise tulemusena sõlmitud müügileping oli vastastikune leping, mille kohaselt pidid ostjad tasuma ostuhinna ning müüja andma üle kaasomandi osa omandiõiguse. Seega vastasid kõik ostueesõiguse teostamise avaldused nii sõlmitud müügilepingule kui seadusele. Hageja ei ole 14.02.2006 sõlmitud müügilepingute alusel omandanud vaidlusaluseid mõttelisi osi Varese sadama ehitistest, mistõttu kostjate vahel sõlmitud asjaõiguslepingud ei saa rikkuda ega mõjutada hageja õigusi. Kostja esitas väite, et ostueesõiguse lubatavusele AÕSRS § 13 lg 6 ei kohaldu. AÕSRS § 131 ei käsitle sõltumatut alust ehitise võõrandamiseks. Ostueesõiguse teostamine on täiesti sõltuv alus see on otseses sõltuvuses müügilepingu sõlmimisest. See on iseseisev võõrandamise alus teatavale kitsale ja spetsiifilisele isikute ringile, neile kellel on seadusest tulenevalt ostueesõigus. Kostjad vaidlevad vastu hageja seisukohale AÕSRS § 131 tõlgendamisel, mille kohaselt nimetatud säte on oma sisu ja rakendatavuse kaotanud ja mille tühistamata jätmine on normitehniline küsimus ning millest ei saa järeldada, et säte on kohaldatav ehitise kui vallasjade suhtes pärast 01.03.2006. Kostjad on seisukohal, et AÕRS § 131 on võõrandamistehingu tähenduses AÕSRS § 13 lg 6 suhtes erinorm. Kui on lubatud võõrandamine, saab ka teostada ostueesõigust. Hageja ei oma õigust vaidlustada kostjate vahel sõlmitud asjaõiguslepinguid, kuna ta ei ole vaidlusaluste ehitiste mõttelisi osi kehtivalt omandanud (VÕS § 244 lg 6). Kui omandi üleandmine (käsutustehing) hagejale oli VÕS § 244 lg 6 alusel tühine, puudub hagejal õigus asjaõiguslepingute vaidlustamiseks, ta ei ole kunagi saanud omanikuks. Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud täies ulatuses hageja kanda. Poolte vahel ei ole vaidlust hagiavalduses märgitud tehingute toimumise üle. Poolte vahel on vaidlus vallasasja – ehitise omandiõiguse üle järgmises: 1) kas hageja ja kostjate I-VII vahel 14.02.2006 sõlmitud võlaõiguslikud -asjaõiguslepingud on kehtivad ja kas nende alusel läks kostjatele kuulunud omandiõigus nendele kuulunud osas Saare maakonnas Mustjala vallas Pahapilli külas asuvatele Varese sadama ehitistele (edaspidi ehitis), mille koosseisus on Varese Kalurite maja nr 1, Varese Valvurite maja nr 2, Varese Kalurite maja nr 3, Ladu nr 4, Kuur nr 5, Ladu nr 6 ja Varese sadama abihoone nr 7 üle hagejale, kuna ehitise kaasomanikud N. Kaljakin ja E. Ader kasutasid oma ostueesõigust ja sellest tulenevalt kas on hilisemad tehingud kostjate I-VII ja VIII-IX vahel tühised; 2) kas kostjatel VIII ja IX kaasomanikena oli õigus peale hageja ja kostjate I-VII vahelist müügitehingut lepingute objektide suhtes teostada ostueesõigust, kuna ostueesõiguse avalduste esitamise ajal kehtis AÕSRS § 13 lg 6, mis keelas peale 01.03.2006 ehitiste võõrandamise ja seega ostueesõiguse teostamise; 3) kas peale N. Kaljakini ja E. Aderi (kostjad VIII ja IX) poolt ostueesõiguse kasutamise soovist teatamist kostjate I-VII ja VIII-IX vahel ostueesõiguse teostamise avalduse alusel sõlmitud omandi üleandmise kokkulepete alusel said kostjatest VIII-IX vaidlusaluste objektide omanikud ning kas hagejal on üldse õigust neid lepinguid vaidlustada, kuna ta ei ole nende lepingute pool; 4) kas ostueesõiguslased on rikkunud müügilepingute p.2.1, milles on märgitud lepingu eseme hind koos kinnitusega, et summa on ostja poolt müüjale enne lepingu sõlmimist täielikult tasutud sularahas ja summa saamist kinnitab müüja oma allkirjaga lepingul. Hageja leiab, et N. Kaljakin ja E. Ader ei ole ostueesõigust kehtivalt teostanud (viited VÕS §-dele 244 ja 248 ).

5) hageja esitas ka alternatiiv nõude, mille kohaselt N. Kaljakini 06.04.2006 ja E. Aderi 13.04.2006 ostueesõiguse teostamise avaldused on tühised seetõttu, et hageja sõlmides kostjaga I müügilepingu I omandas ehitise osas kaasomaniku õigused ning osales müügilepingutes II-VII ostjana ning ühtlasi kaasomanikuna. AÕSRS § 131 lg-st 1 tulenevalt on ostueesõigus välistatud kaasomanikule müügi korral. Kostjad on selle seisukoha vaidlustanud leides, et Lepingute I-VII alusel ei ole hageja saanud ehitise omanikuks ning seega ei ole ta omandanud ka kaasomanikuna ostueesõigust AÕSRS § 131 alusel. Kuna kostjate kaasomandiõigust ehitisele, kui vallasasjale, ei ole kahtluse alla seatud ning notariaalsete tehingute tegemisel on nende omandiõigust kontrollitud, siis pidas kohus tõendatuks, et nad olid enne vaidlusaluste tehingute teostamist ehitise, kui vallaasja kaasomanikud. Kuivõrd kostjate I-VII ja hageja vahel 14.02.2006 tehingute objektiks on vallasi, siis on hageja oma nõuetes tuginenud AÕSRS § 13 lg-le 6. AÕSRS § 13 lg 6 tehingu teostamise ajal kehtinud redaktsioonis keelas ehitise, kui vallasja võõrandamine peale 01.03.2006. Kuna kostjate I-VII ja VIII-IX vahelised tehingud (ostueesõigusest teatamise avaldused, ostueesõiguse alusel omandiõiguse üleandmise kokkulepped) on sõlmitud pärast seda tähtaega, ehk ajal mil tehingud ehitise kui vallasjaga olid keelatud, tuleb kohtul hageja taotluse kohaselt tuvastada nende tehingute tühisus ja hageja ning kostjate I-VII vahel 14.02.2006 sõlmitud tehingute kehtivus. Kohus hageja sellise tõlgendusega ei nõustunud. AÕSRS § 13 lg 6 tolleaegses sõnastuses sisaldus võõrandamise keeld müüjale tehingute tegemiseks, mis toimuksid ehitise kui vallasasjaga peale 01.03.2006. Kostjate VIII-IX, kui kolmandate isikute ostueesõigus kostjate IVII ja hageja vahel 14.02.2006 sõlmitud tehingute suhtes tulenes tehingust, mis oli sooritatud enne 01.03.2006. Kohus nõustub kostja seisukohaga, et kui müüjal võõrandamise ajal eksisteeris õigus asja võõrandamiseks, siis eksisteeris ostueesõiguslasel õigus asja omandada. VÕS § 244 kohaselt ostueesõigus on õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Ostueesõigus tekib seaduse alusel või tehinguga. Tehingu alusel kehtinud ostueesõigus kehtib müügilepingu suhtes, mille sõlmib müüjana isik, kellega ostueesõiguse seadmine kokku lepiti. Seaduse alusel tekkinud ostueesõigust võib teostada eseme igakordse müümise korral. Ostueesõiguse teostamise piirangud on loetletud VÕS §-s 251. Käesolevas tsiviilasjas teostati tehingud, millede suhtes kostjad VIII ja IX kaasomanikena kasutasid ostueesõigust enne 01.03.2006, so. AÕSRS § 13 lg-s 6 kehtestatud vallasasjana ehitise võõrandamise keelu kehtima hakkamist. ASÕSRS § 131 kaasomaniku ostueesõiguse kohta kehtis siis ja kehtib käeoleval ajal. Kostja on juhtinud kohtu tähelepanu asjaolule, et ostueesõigus (ja ühtlasi ka selle lubatavus) omab AÕSRS eraldi regulatsiooni. AÕSRS § 131 kohaselt kui ehitis on kaasomandis, on kaasomanikul ehitise mõttelise osa tasulisel võõrandamisel võõrandatava osa ostueesõigus, välja arvatud juhul, kui see võõrandatakse kaasomaniku alanejale sugulasele või vanemale, teisele kaasomanikule või seaduse järgi eesõigustatud isikule. Kui seadusandja tahe oleks olnud suunatud sellele, et ehitise kui vallasja suhtes ei ole võimalik vabal võõrandamisel alates 01.03.2006 ostueesõigust teostada, tulnuks muuta ka AÕSRS § 131 sõnastust, või tunnistada kehtetuks. Müügilepingu sõlmimise lubatavuse vaidlusaluste tehingute tegemise ajal sätestab AÕSRS § 13 lg 6, ostueesõiguse lubatavuse AÕSRS § 131. Üldregulatsiooni (võõrandamise keeld AÕSRS § 13) kasutamine juhul kui eksisteerib eriregulatsioon (AÕSRS § 131) ei ole lubatav. Kohus nõustus kostja seisukohtadega ja leiab eeltoodu alusel, et kostjatel N. Kaljakinil ja E. Aderil oli õigus ostueesõiguse teostamisele hageja ees ning puudub seaduslik alus N. Kaljakini ja E. Aderi poolt tehtud ostueesõiguse avalduste tühisuse tuvastamiseks. Kuna kostjatel I-VII oli N. Kaljakini ja E. Aderi poolt ostueesõiguse teostamise avalduste alusel ning võlaõigusseaduses

ostueesõigusega müüki käsitlevate sätete (VÕS § 244 lg 1 jt) ning AÕSRS § 131 alusel kohustus omandiõiguse üleandmiseks N. Kaljakinile ning E. Aderile ja sellest kohustusest tulenevalt sõlmiti kostjate I-VII ja VIII-IX vahel ostueesõiguse teostamise avalduse alusel notariaalsed omandi üleandmise kokkulepped (nn. notar M. Leisi lepingud) siis puudub kohtul seaduslik alus nende lepingute tühisuse tuvastamiseks ja sellest omakorda hageja ja kostjate I-VII vahel 14.02.2006 sõlmitud müügi-asjaõiguslepingute kehtivuse tuvastamiseks hagiavalduses märgitud alustel. Kohus nõustus kostjate vastuväidetega hagile selles, et kostjate vahel sõlmitud asjaõiguslepingud ei kahjusta hageja asjaõiguslikku positsiooni, kuivõrd hagejal puudus kehtivate ostueesõiguse avalduste tõttu võimalus saada asja omanikuks ning seetõttu tuleb asjaõiguslepingu pooleks mitteoleva isiku, kelle asjaõiguslikku positsiooni leping ei riiva, nõue tehingute tühisuse tuvastamiseks jätta rahuldamata. Ka Riigikohtu lahendites on väljendatud seisukohta, mille kohaselt asjaõiguslepingu pooleks mitteolev isik saab esitada asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamise hagi vaid juhul, kui asjaõigusleping mõjutab tema asjaõiguslikku positsiooni, st. mõnd asjaõigust, üldjuhul omandiõigust või kui hagi esitamise õigus tuleneb otse seadusest. Ainuüksi võlaõigusliku positsiooni kahjustamine ei ole piisav (Riigikohtu otsused tsiviilasjades 3-2-1-132-06; 3-2-1-128-03 jt). Kohus leidis, et ka hageja poolt esitatud alternatiivne käsitlus ei anna alust hagi rahuldamiseks. Kostjate vahel ostueesõiguse avalduste alusel sõlmitud lepingutes on kokku lepitud omandi tasu eest üleandmine nagu hageja ja kostjate I-VII vahel sõlmitud lepingutes, vahe on summa tasumise ajas. Kohus pidasasjakohaseks ka kostjate esindaja viidet VÕS §-le 111, mille kohaselt vastastikuse lepingu korral võib üks lepingu pool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud tagatise või kinnitanud, et ta kohustuse täidab. Osteesõiguse avalduste tegemise ajal puudus avalduse esitajatel edaspidise omandiõiguse üleandmise lepingu sõlmimise osas kindlus. Hageja esitas alternatiiv nõude, mille kohaselt N. Kaljakini 06.04.2006 ja E. Aderi 13.04.2006 ostueesõiguse teostamise avaldused on tühised ka seetõttu, et hageja sõlmides kostjatest (I-VII) ühega esimesena müügilepingu I omandas ehitise osas kaasomaniku õigused ning osales järgnevates müügilepingutes II –VII ostjana ning ühtlasi juba kaasomanikuna. AÕSRS § 131 lg 1 tulenevalt on ostueesõigus välistatud kaasomanikule müügi korral. Kohus leidis, et hageja selline seisukoht ei ole kooskõlas seadusega. Kohtule esitatud lepingutest nähtub, et hageja on kostjatega I-VII sõlminud lepingud ühel päeval, so. 14.02.2006. Kõigi 14.02.2006 kostjatega I-VII sõlmitud lepingute suhtes on lepingute sõlmimise ajal kehtivalt kaasomanikeks olnud kostjate VIII ja IX poolt teostatud ostueesõigust, mille tagajärjel kohaldub VÕS § 244 lg 1 sätestatu. Eeltoodust tulenevalt ei anna alust hagi rahuldamiseks hageja väide, et ühe kostjaga 14.02.2006 sõlmitud leping tegi temast lepingu objekti suhtes kaasomaniku teiste kostjatega (va. VIII ja IX) samal päeval sõlmitud lepingute suhtes, mis välistas lepingute sõlmimise ajal kehtivalt kaasomanikeks olevate kostjate N. Kaljakini ja E. Aderi ostueesõiguse. Apellatsioonkaebus Hageja palub maakohtu otsuse tühistada täies ulatuses ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada täies ulatuses ja jätta menetluskulud vastustaja kanda. Kohus on vääralt tõlgendanud ja kohaldanud materiaalõigust (AÕSRS § 13 lg 6 ja VÕS § 244), leides, et kuna kostjate I-VII ostueesõigus ehitiste mõtteliste osade suhtes tulenes müügilepingutest, mis olid tehtud enne 01.03.2006, siis oli kostjatel VIII ja IX endiselt õigus mõttelisi osasid ehitistest omandada ka pärast 01.03.2006 ning AÕSRS § 13 lg-st 6 tulenev võõrandamise keeld kehtib vaid müüja suhtes. Apellant rõhutab, et AÕSRS § 13 lg 6 keelas igasugused

võõrandamistehingud (sh ostueesõiguse teostamise) ehitiste kui vallasasjadega pärast 01.03.2006 kõigi isikute suhtes, mistõttu oli välistatud kostjate VIII ja IX poolt ostueesõiguse teostamine. Kohus on ekslikult kitsendanud AÕSRS § 13 lg-s 6 sisalduvat keeldu ning leidnud ebaõigesti, et see kohaldub vaid konkreetselt müüjale ning kolmandate isikute õiguste realiseerimist nimetatud säte ei mõjuta. Alates 01.03.2006 on ehitiste kui vallasasjade tsiviilkäive piiratud AÕSRS § 13 lg 6 sätestatud juhtudega. Kuna ostueesõiguse teostamise võimalikkust pärast 01.03.2006 ei ole AÕSRS § 13 lgs 6 välja toodud, siis ei ole võimalik ka väita, et vaatamata sellele moodustab ostueesõiguse teostamine erandi ning AÕSRS § 13 lg 6 piirang ei kehti. Võttes aluseks AÕSRS § 13 lg 6 kohalduvat (so kuni 15.05.06. a kehtinud) redaktsiooni ning Riigikohtu poolt ehitiste kui vallasasjade võõrandamisele antud selgitusi, sisaldus müügilepingute I-VII sõlmimisel ja ostueesõiguse avalduste esitamisel seaduses selge keeld vallasasjade võlaõiguslikule ja asjaõiguslikule võõrandamisele pärast 01.03.2006. Eeltoodust tulenevalt on kõik pärast 01.03.2006 tehtud tehingud, mis on suunatud ehitise kui vallasasja või selle osa võla-õiguslikule ja/või asjaõiguslikule võõrandamisele (eeskätt võlaõiguslik müügileping, asjaõigusleping omandi üleandmiseks) ning mis ei lange AÕSRS § 13 lg 6 otsesõnu nimetatud erandite alla, vastuolus AÕSRS § 13 lg 6 tuleneva keeluga ning seega tühised TsÜS § 87 alusel. Kuna ka ostueesõiguse teostamine on sisult võlaõigusliku müügilepingu sõlmimine, on ostueesõiguse teostamine pärast 01.03.2006 ehitise kui vallasasja või selle osa suhtes tühine. Kuna ostueesõigust ehitiste kui vallasasjade osade osas oli võimalik kehtivalt teostada üksnes kuni 01.03.2006, on kõik N. Kaljakini ja E. Aderi poolt ehitiste osas teostatud ostueesõiguse avaldused TsÜS § 87 alusel tühised ega too kaasa VÕS § 244 sätestatud õiguslikke tagajärgi. Ostueesõiguse avalduse tühisuse tõttu ei tekkinud N. Kaljakini ja E. Aderi ning kostjate I-VII vahel võlaõiguslikke müügilepinguid, st N. Kaljakin ja E. Ader ei omandanud müügilepingutest tulenevaid hageja õigusi. Samal põhjusel on kehtivad asjaõiguslepingud hageja ja kostjate vahel ning tühised kostjate asjaõiguslepingud. Kohus on vääralt tõlgendanud ja kohaldanud materiaalõigust, leides ekslikult, et AÕSRS § 131 on erisäte AÕSRS § 13 lg 6 suhtes ning seetõttu AÕSRS § 13 lg-s 6 sätestatud keeld ostueesõiguse kasutamisel ei kohaldu. AÕSRS § 13 lg 6 sätestas vaidlusaluste tehingute tegemisel kehtinud redaktsioonis alates 01.03.2006 keelu ehitiste kui vallasasjade tsiviilkäibele tervikuna (va ammendavalt loetletud erandid) ning lubatud erandite seas ei ole ostueesõiguse teostamist, mistõttu oli kostjate VIII ja IX poolt ostueesõiguse teostamine lubamatu ja tühine. Kohus on ekslikult asunud seisukohale, et kostjate asjaõiguslepingud ei kahjusta hageja asjaõiguslikku positsiooni ning seetõttu tuleb hageja nõue kostjate asjaõiguslepingute tühisuse tuvastamiseks jätta rahuldamata. Nimetatud kostjate asjaõiguslepingute esemeks on kostjate IVII poolt apellandile kuuluvate ehitiste 72/179 suuruse mõttelise osa omandi kostjatele VIII ja IX üleandmine apellandi nõusolekuta. Seeläbi rikuti otseselt apellandi omandiõigust ehitiste 72/179 mõttelisele osale ehk rikuti apellandi asjaõiguslikku positsiooni. Seega on apellandil ka õiguslik huvi nende asjaõiguslepingute tühisuse tuvastamise suhtes. Ebaõige on kohtu seisukoht, et hagejal puudus kehtivate ostueesõiguse avalduste tõttu võimalus saada asja omanikuks ning seetõttu ei riiva kostjate asjaõiguslepingud hageja asjaõiguslikku positsiooni. Vastupidi, apellant on põhjendanud, et hageja sai kehtivalt ehitiste omanikuks ja oli omanikuks ka kostjate asjaõiguslepingute sõlmimisel ning kostjate asjaõiguslepingute sõlmimine riivas seeläbi otseselt hageja asjaõiguslikku positsiooni. Apellant leiab, et kohus on hageja alternatiivset käsitlust ebaõigesti ja ebapiisavalt analüüsides ning materiaalõigust valesti kohaldades asunud ebaõigele seisukohale, et ostueesõiguse

avaldused on õiguspärased ja kehtivad. Müügilepingute kohaselt pidi ostuhind olema tasutud müügilepingute sõlmimise hetkeks, mistõttu pidid ka kostjad VIII ja IX seda järgima, mida nad aga ei teinud. Seetõttu ei vastanud kostjate VIII ja IX avaldused ostueesõiguse avaldustele esitatavatele nõuetele, mistõttu ei ole neil avaldustel ostueesõiguse avalduse õiguslikke tagajärgi ning N. Kaljakin ja E. Ader ei ole sel põhjusel ostueesõigust kehtivalt teostanud. Ostueesõigust teostatakse VÕS § 244 lg 4 ja lg 5 sätestatud avalduse alusel, millega ostueesõigust omav isik avaldab soovi sõlmida müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Seega, kui N. Kaljakin ja E. Ader oleks soovinud teostada ostueesõigust, oleks nad pidanud täitma müügilepingute tingimusi ning tasuma ostuhinna juba avalduse tegemise hetkeks (kuna selle hetkega määratakse müügilepingu sõlmimine ostueesõigusega õigustatud isiku ja müüja vahel), mitte esitama omapoolseid täiendavaid tingimusi ostuhinna hilisema tasumise osas. Kohtuotsuses on kohus üheselt möönnud, et ostueesõiguse teostamise avaldused ei vasta müügilepingutes sätestatud tingimustele, sest erinevus on ostusumma tasumise ajas. Samas pole kohus millegagi põhjendanud, kuidas selline ilmselge tingimustest kõrvalekaldumine on lubatav, arvestades, et ostueesõiguse teostamise puhul loetakse leping sõlmituks täpselt samadel tingimustel, millega sõlmiti esialgne leping ning ostueesõiguse teostaja peab järgima esialgse müügilepingu tingimusi. Kohtu viide VÕS §-le 111 on asjassepuutumatu ega kuulu kohaldamisele, kuna ostueesõiguse teostamise korral kuulub nimetatud ostuhinna tasumise kohustuse osas erisättena kohaldamisele VÕS § 248 lg 2 regulatsioon. Seega on kohus vastavas osas tõlgendanud ja kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust. Kohtu seisukoht viitega VÕS §-le 111, mille kohaselt võisid ostueesõiguse teostamise avalduse esitajad seada ostuhinna tasumise sõltuvusse omandiõiguse üleandmise lepingu sõlmimisest, on asjakohatu, kuna teatavasti kehtib Eesti Vabariigis lepinguvabaduse ja dispositiivsuse põhimõte, mis võimaldab lepingupooltel müügihinna tasumises kokku leppida nii, nagu nad soovivad. Ei ole midagi seadusevastast ega ebamõistlikku (ega ka tavapäratut) müügilepingutes I-VII sisalduvas kokkuleppes, et ostja maksab kogu ostuhinna müüjale juba võlaõigusliku lepingu sõlmimise hetkeks (st toimus eelnev tasumine enne lepingu sõlmimist). Kuna antud juhul ei soostutud müügihinda enne ostueesõiguse teostamist (mis on võrdsustatav võlaõigusliku müügilepingu sõlmimisega) tasumast, ei ole ostueesõiguse teostaja ostueesõiguse teostamise tingimusi täitnud ning ostueesõiguse teostamine on tühine juba ainuüksi sel põhjusel. Müügilepingute kohaselt oli ostuhinna tasumine võlaõigusliku müügilepingu sõlmimise eeldus, mitte omandi üleandmise eeldus. Kohus on otsuses ebaõigesti jätnud kõrvale hageja alternatiivse käsitluse, mille kohaselt on ostueesõiguse avaldused tühised ka seetõttu, et hageja, sõlmides esimese asjaõiguslepingu, sai sellega ehitiste kaasomaniku staatuse ning koos sellega ka kõik kaasomaniku õigused. Sellest tulenevalt oli hageja järgmiste müügilepingute sõlmimisel juba kaasomanik ning tema suhtes ei saanud AÕSRS § 131 lg 1 kohaselt teostada ostueesõigust. 14.02.2006 sõlmitud asjaõiguslepingute ajal kehtinud AÕSRS § 131 lg 1 kohaselt ei ole kaasomandis oleva ehitise mõttelise osa tasulisel võõrandamisel kaasomanikul võõrandatava osa ostueesõigust, kui see võõrandatakse teisele kaasomanikule. Ülaltoodud asjaoludel võõrandati müügilepingutes kostjatega II-VII ehitiste mõttelised osad hagejale kui kaasomanikule, mistõttu on välistatud teiste kaasomanike (sh N. Kaljakini ja E. Aderi) poolt ostueesõiguse teostamine. Seega ei olnud N. Kaljakinil ja E. Aderil õigust teostada müügilepingute II-VII suhtes ostueesõigust hageja kaasomaniku staatusest tulenevalt, mistõttu ei oma N. Kaljakini ja E. Aderi poolt müügilepingute II-VII suhtes esitatud ostueesõiguse avaldused mingeid õiguslikke tagajärgi. Ehkki kostjad VIII ja IX teostasid ostueesõigust kõikide müügilepingute suhtes, teostati ostueesõigust esimese müügilepingu I suhtes alles kõige viimasena, st müügilepingute II-VII

suhtes ostueesõiguse teostamise avaldusi tehes ei olnud ostueesõiguse teostamise avaldust esimese müügilepingu I suhtes veel esitatud. Seega ei esinenud müügilepingute II-VII suhtes ostueesõiguse teostamisel mingil juhul olukorda, kus asjaõigusleping I oleks olnud tühine. Isegi kui asjaõigusleping I oleks hilisemalt esitatud ostueesõiguse teostamise avalduse tulemusel tühiseks muutunud, ei saanud see avaldada mõju sellele, et hagejal oli kehtiv kaasomaniku staatus hetkel, mil kostjad teostasid ostueesõigust müügilepingute II-VII suhtes. Kohus on oluliselt rikkunud menetlusõigust, rajades kohtuotsuse olulises osas väidetele, mille kostjate esindaja esitas esmakordselt alles viimasel kohtuistungil pärast kõigi avalduste ja menetlusdokumentide esitamise tähtaja lõppemist. Seda enam, et kohus andis pooltele avalduste ja dokumentide esitamiseks konkreetse protsessitähtaja. Eeltoodust hoolimata on kohus lähtunud hagi rahuldamata jätmisel just kostjate hilinenult esitatud väitest, kusjuures kohus pole hageja vastuväidete tähelepanuta jätmist millegagi põhjendanud. Vastus apellatsioonkaebusele Kostjad vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata ning menetluskulud apellandi kanda. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, olles ära kuulanud menetlusosaliste esindajad ning tutvunud toimiku materjalidega, ei tuvastanud maakohtu poolt menetlusõiguse normi rikkumist ega materiaalõiguse normi ebaõiget kohaldamist. Maakohus on otsuses käsitlenud nii põhinõuet kui ka alternatiivselt esitatud nõuet. Otsus on põhjendatud TsMS § 442 lg 8 kohaselt ning kohus on otsuses vastanud ka apellatsioonkaebuses esitatud väidetele. Kolleegium nõustub maakohtu otsusega ning tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 ei pea vajalikuks üle korrata otsuses olevaid seisukohti. Poolte vahel on tekkinud õiguslik vaidlus selle üle, kas ostueesõiguse teostamine ehitiste osas oli võimalik ka pärast 01.03.2006. Vaidlus puudub selles, et kaasomanik N. Kaljakin esitas notariaalselt kinnitatud ostueesõiguse teostamiseks avalduse 06.04.2006 ja E. Ader seaduse nõuetele vastava avalduse 13.04.2006. Hageja oli sõlminud teiste kaasomanikega müügilepingu 14.02.2006. Vastustajate väide on põhjendatud, et müügilepingu sõlmimise lubatavuse vaidlusaluste tehingute sõlmimise ajal sätestab AÕS RakS § 13 lg 6 ning ostueesõiguse lubatavuse AÕS RakS § 131. Müügilepingu ajal kehtinud AÕS RakS § 13 lg 6 järgi võis ehitist või selle osas vallasasjana käsutada kuni 2006.aasta 1.märtsini, kuid see ei mõjutanud ehitise või selle osa omandiõiguse üleminekut üldõigusjärgluse korras. Nimetatud seaduse § 131 sätestas ostueesõiguse ehituse kui vallasaja tasulisel võõrandamisel. Nimetatud sätte lõike 1 järgi, kui ehitis on kaasomandis, on kaasomanikul ehitise mõttelise osa tasulisel võõrandamisel võõrandatava osa ostueesõigus, välja arvarud juhul, kui see võõrandatakse kaasomaniku alanejale sugulasele või vanemale, teisele kaasomanikule või seaduse järi eesõigustatud isikule. VÕS § 244 sätestas ostueesõiguse teostamise. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et N. Kaljakin ja E. Ader järgisid seaduses sätestatud korda. Kolleegium nõustub maakohtuga, et kuivõrd müügileping sõlmiti enne 01.03.2006, siis oli N. Kaljakinil ja E. Aderil kaasomanikena ostueesõiguse teostamise õigus. AÕS RakS § 13 lg 6 mõtteks ei saa olla kaasomanike ostueesõiguse teostamise välistamine, kui nad on oma tahet väljendanud seaduses ettenähtud vormis ja teinud seda seaduses ettenähtud tähtaja jooksul. Kolleegium nõustub vastustajatega, et ostueesõiguse realiseerimise võimalikkus on sõltuvuses müügitehingu olemasolust. Kui müüjal võõrandamise ajal eksisteeris õigus asja võõrandamiseks, siis eksisteeris ostueesõiguslasel õigus asja omandada.

Kohus on põhjendatult asunud seisukohale, et kostjate asjaõiguslepingud ei saa kahjustada hageja asjaõiguslikku positsiooni. Kui omandi üleandmine hagejal oli VÕS § 244 lg 6 alusel tühine, siis ei ole ta saanud omanikuks ning sellest tulenevalt puudub hagejal õigus asjaõiguslepingute vaidlustamiseks. Apellandi väitega sellest, et esimese müügilepingujärgselt oli hageja muutunud kaasomanikuks ning sellest tulenevalt ei saanud N. Kaljakin ja E. Ader teostada ostueesõigust järgneva müügilepingu puhul, kolleegium ei nõustu. Vaidlusalused müügilepingud on sõlmitud ühel päeval 14.02.2006 ning N. Kaljakin ja E. Ader avaldasid ostueesõiguse teostamise tahet kõigi 14.02.2006 sõlmitud müügilepingute osas. Maakohus tuvastas, et omandi üleandmine hagejale kahjustas selle sõlmimise hetkest ostueesõiguse teostamist ning oli VÕS § 244 lg 6 kohaselt tühine. Seega ei saanud hageja kaasomanikuks. Apellandi väitega sellest, et ostueesõiguse teostamist välistab asjaolu, et N. Kaljakin ja E. Ader ei maksnud ostueesõiguse teostamise avalduse esitamisel müügihinda ära, kolleegium ei nõustu. Maakohus on asunud põhjendatult seisukohale, et hagejaga sõlmitud müügilepingutes olevat hinda ei ole N. Kaljakiniga ja E. Aderiga sõlmitud müügilepingutes muudetud, kokku on lepitud üksnes selle tasumise korras. Nimetatud asjaolu ei saa riivata hageja õigusi ning ei saa olla hagi rahuldamise aluseks. Maakohus on otsuses vastanud hageja väidetele müügihinna tasumise kohta ning kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega. Arvestades eeltoodut, asub kolleegium seisukohale, et apellatsioonkaebuses esitatud väited ei võimalda teha maakohtust erinevat lahendit. Kuivõrd apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata, siis tuleb apellatsioonimenetluse kulud jätta apellandi kanda.

Mare Merimaa

Ele Liiv

Imbi Sidok

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.