Asjaõigus › Omandiasjad

• NK(

• EA(

• Kostjate esindaja vandeadvokaat Ingrid Kullerkann Advokaadibüroo Leppik ja Partnerid Veetorni 4, 10119 Tallinn , e-post [email protected] 1 / 24

2-08-511

Menetluse staatus

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

Menetluskulude jaotis Hageja menetluskulud jätta hageja enda kanda ja kostja menetluskulud jätta hageja 2 / 24

2-08-511 kanda. Edasikaebekord Pool võib esitada esimese astme kohtuotsuse peale apellatsioonkaebuse. Apellatsioonkaebuse esitaja on apellant. Apellatsioonkaebust ei või esitada, kui mõlemad pooled on apellatsioonkaebuse esitamise õigusest kohtule tehtud avalduses loobunud. Apellatsioon esitatakse Tallinna Ringkonnakohtule TsMS §-s 633 märgitud kaebuse vormi ja sisunõudeid järgides. Apellatsioonkaebuse võib esitada 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Poolte kohtule avaldatud kokkuleppel saab apellatsioonitähtaega lühendada, samuti pikendada kuni viie kuuni otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

Faktilised asjaolud I

2-08-511

E A’i poolt koostati 13.04.2008.a. notariaalselt kinnitatud ostueesõiguse teostamise avaldused (nr.1556,1559,1562,1565,1568,1571,1574 ) , milledes ta on avaldanud kaasomanikuna soovi kasutada ostueesõigust E K E Ki, A Ha, A Ha, K Pi, I T, J La ja Osaühing ERW vahel 14.02.2006.a. sooritatud X sadama ehitiste müügitehingus (müügitehingud on registreeritud 14.02.06.a. notari ametitoimingute raamatu registri nr 563,566,565,567,564,568,562 all) (tl.115-134); V 24.10.2006.a. vormistasid I T, J L ja E K Kuressaare Notar Marika Leisi juures ehitiste mõttelise osa müügilepingust taganemise avaldused. Avaldused on registreeritud Notari ametitoimingute raamatu registris numbrite 7134, 7149,7152 all. Nimetatud avaldustest nähtub, et 24.10.2006.a. on I T, J L ja E K sõlminud N Ki ja E Aiga, kui ostu eesõigust omavate isikutega nendele kuuluva omandiosa Saare maakonnas Xvallas X külas asuvatest ehitistest (X majavaldus) üleandmise kohta. Lähtudes ostueesõiguse teostamisest on müüjatel muutunud võimatuks müüja ja ostja (hageja) vahel 14.02.2006.a. sõlmitud müügilepingute täitmine (müüja ei saa ostjale omandit üle anda) ja vastavalt nimetatud lepingu p.-le 4.1. müüja taganeb nimetatud lepingust. (tl.135-137 I kd); VI J L (leping sõlmitud 24.10.2006.a.) , I T (leping sõlmitud 24.10.2006.a.), E K (leping sõlmitud 24.10.2006.a.), E K (leping sõlmitud 08.12.2006) , A H (leping sõlmitud 06.12.2006.a.), Kalmer P (leping sõlmitud 06.12.2006.a.) ja A H (leping sõlmitud 06.12.2006.a.) sõlmisid müüjatena ostueesõigustatud isikute N Ki ning E Aiga eelpingud Saare maakonnas X külas asuvate ehitiste (X kalurite maja nr1, X valvuri maja nr 2; X kalurite maja nr 3, ladu nr4, kuur nr5, ladu nr6 ja X sadama abihoone nr7) mõtteliste osade müügi kohta. Ostu eesõigusega isikud tasusid notari kontole lepingu esemete ostuhinna. Vastavalt müüjate ja ostueesõigustatud isikute vahelisele kokkuleppele kuulub see summa väljamaksmisele OÜ-le ERW (tl.138 I kd; ). Ostueesõiguse teostamise avalduse alusel sõlmitud omandi üleandmise kokkulepped asuvad (tl. 52- 86 II kd). VII 04.12.2006.a. esitas OÜ ERW hagi kostjate J L, I T, E K, N K ja E A vastu tehingute tühisuse tuvastamise nõudes ning omandiõiguse tunnustamise nõudes AÕS §-de 92,93,951 ; Tsüs § 138 lg1 ja VÕS § 116 ning VÕS § 245 p2 alusel taotledes tuvastada kostjate 24.10.2006.a. sõlmitud ehitiste mõttelise osa müügilepingust taganemise avalduse tühisust ja tunnustada hageja omandiõigust 36/179 mõttelisele osale Saare maakonnas Xvallas X kõlas asuvale X sadama ehitisele, mis olid üle antud kostjatele N Kile ja E Aile (tsiviilasi nr 2-06-38173) . 09.04.2007.a. esitas hageja kohtule avalduse tsiviilasjas nr 2-06-38173, milles teatas, et hageja loobub hagist TsMS § 429 alusel. 25.06.2007.a. määrusega võttis kohus hageja loobumise hagist vastu ja lõpetas asjas menetluse. Määrus on jõustunud (tl. 139-147 I kd).

HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED HAGIAVALDUSES

2-08-511 hagejale vajalik selleks, et realiseerida oma õigusi Ehitiste 79/179 suuruse mõttelise osa omanikuna, sh Ehitiste aluse maa erastamise protsessis. Käesoleval hetkel hageja ehitisregistrist nähtuvalt Ehitiste kaasomanik ei ole ning selline kanne on ebaõige alltoodud põhistustel. Hageja nõue ja nõuete õiguslik alus 2.1 N. Ki ja E. A ostueesõiguse teostamise avalduste tühisuse tuvastamise nõue. 2.1.1 N. Ki ja E. A poolt tehtud ostueesõiguse teostamise avaldused on tühised seadusega vastuolu tõttu ega oma õiguslikke tagajärgi. 2.1.1.1 Hageja kostjate ostueesõiguse kasutajate N. Ki ning E.A ja müüjate vahel müügilepingute sõlmimise ajal ning ka N. Ki ja E. A poolt ostueesõiguse avalduste esitamise ajal kehtis AÕSRS § 13 lg 6 järgmises redaktsioonis (redaktsioon kuni 15.05.06. a): ,/.../Ehitist või selle osa võib vallasasjana võõrandada kuni 2006. aasta 1. märtsini./.../ Vaidlusalusel perioodil ei kehtinud AÕSRS § 13 lg 6 sõnastuses, mis keelanuks üksnes käsutus-tehingute (so asjaõiguslike tehingute) tegemise, vaid sätestas selge ja ühese keelu vallasasjade võõrandamisele. Seega oli alates 01.03.06.a ehitise kui vallasasjade tsiviilkäive piiratud AÕSRS § 13 lg 6 sätestatud juhtudega. Ehitise kui vallasasja või selle osa võõrandamine (nii võlaõiguslik kui ka asjaõiguslik) pärast 01.03.06. a väljaspool AÕSRS § 13 lg 6 nimetatud juhtusid on seadusega vastuolu tõttu tühine (TsÜS § 87). AÕSRS § 13 lg 6 kohaselt võis ehitist või selle osa vallasasjana võõrandada kuni 2006. a 1. märtsini. Viidatud säte sisaldab erandina võimalust võõrandada ehitist või selle osa vallasasjana pärast 1.03.06.a. pankroti-, täite-ja sundvõõrandamismenetluse korras. Seega on seadusandja selge keeluga välistanud ehitiste kui vallasasjade nn tavakäibe (so tavapäraste tsiviilõiguslike võõrandamistehingute tegemise) pärast 01.03.06. a. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 87 tulenevalt on seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. On ilmne, et ka antud juhul on AÕSRS § 13 lg 6 sätestatud keelu mõtteks kaasa tuua tehingu tühisus, vastasel juhul oleks kogu vallasasja tsiviilkäibe välistuse regulatsioon sisutu. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi poolt tsiviilasjas nr 3-2-1127-03 10.11.03. a tehtud otsuse kohaselt peetakse AÕSRS § 13 lg 6 sätestatud võõrandamistehingu" all silmas nii võlaõiguslikku kui ka asjaõiguslikku võõrandamislepingut. Eeltoodust tulenevalt on kõik pärast 01.03.06. a tehtud tehingud, mis on suunatud ehitise kui vallasasja või selle osa võlaõiguslikule ja/või asjaõiguslikule võõrandamisele (eeskätt võlaõiguslik müügileping, asjaõigusleping omandi üleandmiseks) ning mis ei ole tehtud pankroti, täite- või sundvõõrandmisemenetluse korras, vastuolus AÕSRS § 13 lg 6 tuleneva keeluga ning seega tühised TsÜS § 87 alusel. Kuna ka ostueesõiguse teostamine on sisult võlaõigusliku müügilepingu sõlmimine, on ostueesõiguse teostamine pärast 01.03.06. a ehitise kui vallasasja või selle osa suhtes tühine. Seetõttu on tühised ka N. Ki poolt 06.04.06. a ning E. A poolt 13.04.06. a tehtud ostueesõiguse teostamise avaldused. Vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 244 lõikele 1 tekib ostueesõiguse teostamise tagajärjel ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sama sisuga müügileping, nagu sõlmiti algselt müüja ja ostja vahel. Ostueesõigus kujutab endast kujundusõigust, mille teostamiseks on vajalik ostueesõigust omava isiku poolt vastavasisulise tahteavalduse tegemine. VÕS § 244 lg 4 kohaselt teostatakse ostueesõigust avalduse tegemisega müüjale. Ostueesõiguse teostamise tagajärjeks ei ole ühe müügilepingu poole - ostja - asendumine esialgses müügilepingus ostueesõigust omava isikuga. Pärast ostueesõiguse teostamist eksisteerib müüjal sama ostueesõigusega koormatud asja suhtes kaks sama sisuga müügilepingut: müügileping algse ostjaga ning ostueesõiguse teostamise (so ostueesõiguse avalduse esitamise) tagajärjel vastavalt § 244 lg 1 tekkiv sama sisuga müügileping ostueesõigust omava isikuga. Eeltoodud põhistustel tähendab ostueesõiguse teostamise avalduse esitamine võlaõigusliku müügilepingu sõlmimist ostueesõiguse teostaja ja müüja vahel esialgse müügilepinguga samadel tingimustel. Oluline on see, et võlaõiguslik müügileping ostueesõiguse teostaja ja müüja vahel ei jõustu samal ajal, kui sõlmiti esialgne müügileping ostja ja müüja vahel (kuna ostueesõiguse teostaja ei astu esialgsesse müügilepingusse ostja asemele), vaid võlaõiguslik müügileping ostu5 / 24

2-08-511 eesõiguse teostaja ja müüja vahel saab jõustuda alles müüja poolt ostueesõiguse teostamise avalduse kättesaamisel. Ka Riigikohtu tsiviilkolleegium on 06.09.04. a otsuses tsiviilasjas nr 3-21-85-04 väljendanud seisukohta, et ostueesõiguse avalduse esitamine ostueesõiguse teostaja poolt tähendab sisuliselt müügilepingu sõlmimist. Kuna eeltoodud asjaoludel on ostueesõiguse teostamine võlaõigusliku müügilepingu sõlmimine, oli ehitiste kui vallasasjade või nende osade suhtes võimalik teostada ostueesõigust vaid kuni 01.03.06. a. Pärast 01.03.06. a ehitiste kui vallasasjade või nende osade suhtes esitatud ostueesõiguse teostamise avaldused on tühised TsÜS § 87 alusel. Eeltoodut kinnitab mh Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 20.06.06. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06 väljendatud seisukohad: „/.../ Lisaks muule on vallasasjadest eluruumide tsiviilkäive asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 13 lg 6 järgi põhiosas lõppenud alates 1. märtsist 2006. a, mis välistab praktikas ka sellise elamu üürniku ostueesõiguse teostamise. Seega oli vallasasjast eluruumi üürnike ostueesõiguse asjaõiguslik toime vaid ajutine ning arvestades selliste hoonete väikest osa tsiviilkäibes, oli selle tähendus pigem marginaalne." Samal põhjusel on ka ehitiste kui vallasasjade osade võõrandamisel välistatud ostueesõiguse teostamine alates

2-08-511 alusetud ka kostjate I, V ja VII poolt tehtud taganemisavaldused (taganetud oli ostueesõiguse teostamise tõttu), samuti puudus Müüjatel I-VII igasugune õiguslik alus anda N. Kile ja E. Ale üle hagejale kuuluv 72/179 suurune mõtteline osa Ehitistest. Kuigi ülaltoodud asjaoludel on ostueesõiguse teostamise avaldused tühised, on kostjad lähtunud ostueesõiguse teostamise avaldustest kui kehtivaist ning on M. Leisi poolt tõestatud asjaõiguslepingute alusel vormistanud ka vaidlusaluse 72/179 suuruse mõttelise osa (mille hageja omandas Asjaõiguslepingute I-VII alusel) omandi ülemineku Müüjatelt I-VII N. Kile ja E. Ale, pidamata seejuures vajalikuks küsida omandi üleandmiseks hageja kui omaniku nõusolekut. Kuna just ostueesõiguse teostamise avalduste kehtivusest/tühisusest sõltub hageja poolt Asjaõiguslepingute I-VII alusel omandatud omandiõiguse kehtivus (või selle puudumine) Ehitiste 72/179 suuruse mõttelise osa suhtes, on hagejal õiguslik huvi ostueesõiguse teostamise avalduste tühisuse tuvastamise suhtes. 2.1.2 Isegi juhul, kui N. Ki 06.04.06. a ja E. A 13.04.06. a avaldused ei oleks tähised seadusevastasuse tõttu, ei vasta avaldused ostueesõiguse avaldustele esitatavatele nõuetele, mistõttu ei ole neil avaldustel ostueesõiguse avalduse õiguslikke tagajärgi. N. K ja E. A ei ole ostueesõigust teostanud. Juhuks, kui kohus peaks leidma, et käesoleva hagi punktis 2.1.1 alused ei ole piisavad N. Ki

2-08-511 Eeltoodut kinnitab nii ülalviidatud Riigikohtu lahend kui ka VÕS § 248 lg 2 regulatsioon, mille kohaselt: „kui ostueesõigusega müügilepingu esemeks on kinnisasi ja ostja ei pea ostuhinda tasuma lepingu sõlmimisel, ei pea ostueesõigust omav isik tagatist andma niivõrd, kuivõrd ajatatud ostuhinna tasumise tagamiseks on kokku lepitud pandi seadmises /.../." Eelnevast tuleneb selgelt, et kui müügilepingus on ette nähtud ostuhinna tasumine lepingu sõlmimisel, peab seda kohustust täitma ka ostueesõiguse teostaja. Lepingu sõlmimine tähendab ostueesõiguse teostamise kontekstis arusaadavalt ostueesõiguse avalduse esitamist ning „lepingu" all on silmas peetud võlaõiguslikku müügilepingut, mitte aga asjaõiguslepingut. N. Ki ja E. A 06.04.06 ja 13.04.06. a avaldusest nähtub, et nad ei soovinud ega pidanud vajalikuks täita Müügilepingutes I-VII kokkulepitud tingimust ostuhinna tasumise osas, esitades seejuures omapoolsed tingimused ostuhinna tasumise osas. Ostuhinna tasumine on müügilepingu järgi ostja põhikohustus. Kuna N. Ki ja E. A avaldustes sisaldub võrreldes Müügilepingutega IVII oluliselt erinevaid tingimusi ostuhinna tasumise osas, on N. K ja E. A sisuliselt oma 06.04.06 ja 13.04.06. a avaldustega teinud Müüjatele I-VII omapoolse ettepaneku sõlmida müügilepingud ostuhinna osas teistel tingimustel ning selliste avalduste näol on tegemist vastuofertidega VÕS § 21 lg 1 tähenduses, mitte aga ostueesõiguse teostamise avaldusega. Ostueesõiguse teostamise avaldus VÕS § 244 mõttes ei saa sisaldada võrreldes esialgse müügilepinguga teistsuguseid tingimusi, rääkimata müügilepingu põhitingimuste (nagu ostuhind) osas reservatsioonide esitamine. Eeltoodust tulenevalt saab ostueesõigust teostada üksnes sellise avalduse alusel, millega ostueesõigusega õigustatud isik nõustub täiendavate omapoolsete tingimusteta sõlmima müügilepingu täpselt samadel tingimustel, milles müüja esialgse ostjaga kokku leppis. Kuna N. Ki ja E. A 06.04.06 ja 13.04.06. a avaldused sisaldavad võrreldes Müügilepingutega IV1I oluliselt erinevaid tingimusi ostuhinna tasumise osas, on N. K ja E. A oma 06.04.06 ja

2-08-511 2.1.4 Seoses ostueesõiguse teostamise kehtetusega puudus Kostjatel I, V ja VII alus Müügilepingutest I, V ja VII taganeda ning taganemisavaldused on tühised ega too kaasa mingeid õiguslikke tagajärgi. Müüjatest I-VII on Müüjad I, V ja VII soovinud võlaõiguslikest müügilepingutest taganeda. Müüjate I, V ja VII poolt esitatud taganemisavaldustest nähtuvalt on taganemise aluseks märgitud Müügilepingute punkt 4.1, mille kohaselt on Müüjal õigus taganeda müügilepingust, kui ostueesõigust omav isik teostab lepingu eseme suhtes ostueesõigust. Kuna käesoleva hagi punktis 2.1.1 toodud põhistustel ei ole ostueesõigust kehtivalt teostatud, puudus ka alus müügilepingutest taganemiseks. Eeltoodud asjaoludel on Müüjate I, V ja VII taganemisavaldused Müügilepingutest I, V ja VII tühised ega oma mingeid õiguslikke tagajärgi. Ent isegi kui oleks võimalik jaatada kõnealuste taganemisavalduste kehtivust, ei mõjutaks Müügilepingutest I, V ja VII taganemine Asjaõiguslepingute I, V ja VII kehtivust ja seega ka hageja omandiõigust Ehitiste mõttelisele osale, kuna taganeda saab üksnes võlaõiguslikust müügilepingust, mitte aga asjaõiguslepingust. 2.2 Asjaõigsuslepingute I-VII kehtivuse ja hageja poolt Asjaõiguslepingute I-VII alusel Ehitiste 72/179 suuruse mõttelise osa omandamise tuvastamise nõue. 2.2.1 Kuna ostueesõiguse teostamise avaldused on käesoleva hagi punktis 2.1 toodud põhistustel tühised, ei saa need kaasa tuua VÕS § 244 lg 6 sätestatud tagajärge ehk Asjaõiguslepingute I-VÜ tühisust. Asjaõiguslepingud I-VII oleks kehtetuks muutunud VÕS § 244 lg 6 alusel üksnes kehtivate ja nõuetekohaste ostueesõiguse teostamise avalduste esitamise korral. Antud juhul on kõik N. Ki ja E. A ostueesõiguse teostamise avaldused tühised, mistõttu on ka Asjaõiguslepingud I-VÜ kehtivad ning hageja on Asjaõiguslepingute I-VÜ alusel kehtivalt omandanud Ehitiste 72/179 suuruse mõttelise osa. Õiguslik huvi Asjaõiguslepingute I-VII kehtivuse tuvastamise ja hageja poolt omandiõiguse saamise suhtes on hagejal samadel põhjustel, mis ostueesõigus teostamise avalduste tühisuse tuvastamise osas (vt punkt 2.1). Asjaõiguslepingute I-VII kehtivusest sõltub hageja omandiõigus Ehitiste 72/179 suurusele mõttelisele osale. Asjaõiguslepingute I-VII kehtivuse tuvastamine (koos M. Leisi tõestatud asjaõiguslepingute tühisuse tuvastamisega) on seega oluline seetõttu, et selL sõltub Asjaõiguslepingute I-VII alusel omandatud omandiõiguse olemasolu Ehitiste 72/179 mõttelise osa suhtes. 2.3 Nõue tuvastada, et M. Leisi tõestatud asjaõiguslepingud on tühised ning et kostjate VIII ning LX ei omandanud nimetatud asjaõiguslepingutest Ehitiste mõtteliste osade omandiõigust suhtes. 2.3.1 M.Leisi poolt tõestatud asjaõiguslepingute esemeks on Müüjate I-VII poolt hagejale kuuluva Ehitiste 72/179 suuruse mõttelise osa omandi N. Kile ja E. Ale üleandmine hageja nõusolekuta. Seeläbi on otseselt rikutud hageja omandiõigust Ehitiste 72/179 mõttelisele osale ja hagejal on õiguslik huvi M.Leisi poolt tõestatud asjaõiguslepingute tühisuse tuvastamise suhtes. Ehitisregistri andmeist nähtuvalt on hagejate omand Ehitiste 72/179 suurusele mõttelisele osale Müüjate I-VII poolt N. Kile ja E. Ale üle antud 24.10.06, 06.12.06 ja 08.12.06. a notar M. Leisi tõestatud asjaõiguslepingute alusel. Seega ehitisregistri andmeist nähtuvalt on hageja kaotanud omandi Ehitiste 72/179 suuruse mõttelisele osale just M. Leisi tõestatud asjaõiguslepingute alusel ning on M. Leisi poolt tõestatud asjaõiguslepingute esemeks on Müüjate I-VII poolt hagejale kuuluva Ehitiste 72/179 mõttelise osa omandi N. Kile ja E. Ale üleandmine. Kuna nimetatud asjaõiguslepingutega on Müüjate 1-VII poolt hageja nõusolekuta käsutatud hagejale kuuluvat 72/179 suurust mõttelist osa Ehitistest, on otseselt riivatud hageja omandiõigust Ehitiste vaidlusalusele mõttelisele osale. Kuigi ehitisregistri kannetel puudub õiguslik toime (on vaid statistiline ja informatiivne tähendus), lähtuvad kolmandad isikud (sh Ehitiste aluse maa erastamist korraldav omavalitsusasutus) ehitiste kui vallasasjade omaniku väljaselgitamisel just ehitisregistri andmetest. Seni, kuni M. Leisi poolt tõestatud asjaõiguslepingute tühisust pole kohtu poolt tuvastatud, on hagejal praktiliselt võimatu oma õigusi Ehitiste 72/179 mõttelise osa omanikuna teostada, kuna nii kostjad kui ka kolmandad isikud lähtuvad M. Leisi tõestatud asjaõiguslepingutest kui kehtivatest. Seetõttu on hageja poolt oma omandiõiguse realiseerimise 9 / 24

2-08-511 võimalikkuse aspektist oluline M. Leisi tõestatud asjaõiguslepingute tühisuse tuvastamine kohtu poolt. Ülaltoodud asjaoludel on hagejal õiguslik huvi M. Leisi tõestatud asjaõiguslepingute tühisuse tuvastamiseks, kuna riivatud on hageja omandiõigus. Just omandiõiguse kui absoluutse õiguse riivamine on põhjuseks, miks hagejal on õiguslik huvi M. Leisi tõestatud asjaõiguslepingute tühisuse tuvastamiseks, vaatamata sellele, et hageja ise ei ole vaidlusaluste asjaõiguslepingute pooleks. Lepingu pooleks mitte oleva isiku õiguslikku huvi asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamiseks on korduvalt tunnustanud ka Riigikohus. Nii on Riigikohtu tsiviilkolleegium oma 3-2-1-161-04 otsuses sedastanud: „On õige, et tehingus osalenud poolel on õigus taotleda tehingu tühisuse tuvastamist. Siiski on ka kolmandal isikul (isikul, kes ei ole vaidlustatava tehingu pool) teatud juhtudel õigustatud huvi tehingu tühisuse tuvastamise vastu. Selleks peab see isik tõendama õigusliku huvi olemasolu tehingu tühisuse tuvastamiseks. Õigused, mis omavad absoluutset kehtivust (nt omandiõigus) kõigi isikute suhtes, on sellises vaidluses hageja õiguslikuks huviks." Oma lahendis nr 3-2-1-132-06 märgib Riigikohus: kolleegium juhib siiski tähelepanu oma Varasemale praktikale, mille kohaselt võib asjaõigusliku käsutus-lepingu tühisusele tugineda lisaks lepingu poolele ka muu isik (erinevalt võlaõiguslikust lepingust), kui leping rikub tema õigusi (vt nt Riigikohtu viidatud otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-128-03. p 12)." 2.3.2 M. Leisi tõestatud asjaõiguslepingud on tühised seoses vastuolu tõttu seadusega ega oma õiguslikke tagajärgi. Nagu käesoleva hagi punktis 2.1.1 põhjendatud, on kõik pärast 01.03.06. a tehtud tehingud, mis on suunatud ehitise kui vallasasja või selle osa võlaõiguslikule ja/või asjaõiguslikule võõrandamisele (eeskätt võlaõiguslik müügileping, asjaõigusleping omandi üleandmiseks) ning mis ei ole tehtud pankroti-, täite- või sundvõõrandmismenetluse korras, vastuolus AÕSRS § 13 lg 6 tuleneva keeluga ning seetõttu tühised TsÜS § 87 alusel. Kõik M. Leisi tõestatud asjaõiguslepingud sõlmiti pärast 01.03.06. a. Sel põhjusel on tühised kõik M. Leisi tõestatud asjaõiguslepingud, kuna nende sisuks oli ehitiste kui vallasasjade käsutamine pärast 01.03.06. a. Seda, et seadusega vastuolus olevate võõrandamistehingute puhul on tühised nii võlaõiguslik leping kui ka asjaõigusleping, on sedastanud Riigikohus oma mitmes lahendis, mh tsiviilasjas nr 3-2-1-95-01, kus kolleegium märgib: kolleegium märgib, et nii, nagu on tühine omandiõiguse üleandmise kokkulepe eluruumide erastamise kohustatud subjekti poolt erastamisele kuuluvale eluruumile isikule, kes pole eluruumi erastamise õigustatud subjekt, on tühine ka eluruumide erastamise kohustatud subjekti poolt erastamise korras omandiõiguse üleandmine eluruumile, mis ei kuulu erastamisele. Asjaõiguslepingu tühisuse tõttu ei saa neil juhtudel seega heauskset omandamist toimuda." Samale lahendile on viidanud Riigikohus ka oma 5.06.06 lahendis nr 3-21-41-06, kus on samuti rõhutatud seadusevastasuse läbivust ehk seda, et seadusevastasuse totu on tühised nii võlaõiguslik kui ka asjaõigusleping võõrandamisleping. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul õiguslikke tagajärgi algusest peale. Seega ei tekkinud N. Kil ja E. Al M. Leisi tõestatud asjaõiguslepingute alusel omandiõigust hageja poolt Asjaõiguslepingute I-VTI alusel omandatud Ehitiste 72/179 mõttelisele osale ja Ehitiste 72/179 mõttelisele osa omanikuks jäi endiselt hageja. Eeltoodut palub hageja kohtul tuvastada. 2.3.3 M. Leisi tõestatud asjaõiguslepingutes sisalduv kasutus on tühine ka TsÜS § 114 alusel ning seega ei läinud nende asjaõiguslepingute alusel Ehitiste mõtteliste osade omand N. Kile ja E. Ale üle. Juhuks, kui kohus peaks leidma, et käesoleva hagi punktis 2.3.2. alused ei ole piisavad M. Leisi poolt tõestatud asjaõiguslepingute tühisuse tunnustamiseks, esitab hageja alternatiivse käsitluse selle kohta, et M. Leisi poolt tõestatud asjaõiguslepingud on tühised TsÜS § 114 alusel. Käesoleva hagi punktides 2.1 ja 2.2 on hageja põhjendanud, ei hageja omandas Asjaõiguslepingute I-VII alusel omandiõiguse Ehitiste 72/179 suurusele mõttelisele osale, Asjaõiguslepingud I-VII on kehtivad ning N. K ja E. A ei omandanud ostueesõiguse teostamise avalduste alusel mingeid õigusi Müügilepingute I-VII esemete suhtes. Kuna Asjaõiguselepingud I-VII on kehtivad, ei olnud Müüjad I-VII pärast Asjaõiguslepingute I-VII sõlmimist enam 72/179 10 / 24

2-08-511 suuruse mõttelise osa Ehitistest omanikeks ning Müüjatel I-VII puudus õigus Asjaõiguslepingute I-VII esemeid käsutada. M. Leisi poolt tõestatud asjaõiguslepingutes on Müüjad I-VII käsutanud hageja nõusolekuta hagejale kuuluvaid mõttelisi osi Ehitistest (kokku 72/179 suurune mõtteline osa), mille hageja oli omandanud Asjaõiguslepingute I-VII alusel. Seega, omamata kasutusõigust, käsutasid Müüjad IVII õigustamata isikutena hagejale kuuluvat eset. TsÜS § 114 lg 1 kohaselt on õigustamata isiku kasutus kehtiv, kui selleks on õigustatud isiku eelnev nõusolek. Antud juhul hageja kui õigustatud isik temale kuuluvate Ehitiste mõtteliste osade käsutamiseks nõusolekut ei andnud. Eeltoodud põhjendustel Ehitiste mõtteliste osade käsutamine Müüjate I-VII poolt M. Leisi poolt tõestatud asjaõiguslepingute alusel tühine ega too kaasa õiguslikke tagajärgi. Seega ei läinud nende asjaõiguslepingute alusel Ehitiste mõtteliste osade omand N. Kile ja E. Ale üle. Lähtudes ülalviidatud sätetest ja samuti TsMS §-dest 162 ja 163 palub hageja:

2-08-511

KOSTJA VASTUS HAGILE

Kostjad ei võta hagi õigeks ega tunnista hagiavalduse nõudeid. Hagi tuleb jätta rahuldamata. Kostjad N K ja E A on kehtivalt teostanud ostueesõigust Hageja ning kostjad J L, A H, A H, K P, I T, E K, E K sõlmisid 14.02.2006.a X sadama ehitiste mõtteliste osade müügilepingud, milledega hageja ostis X sadama ehitistest mõttelised osad. Hagiavaldusest nähtuvalt ei ole vaidlust selle üle, et ülalmärgitud müügilepingute sõlmimise hetkel olid X sadama ehitised kostjatest müüjate ja kostjatest ostueesõigust teostanud isikute kaasomandis. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 13' lg 1 kohaselt on kaasomandis oleva ehitise kui vallasasja võõrandamise korral teisel kaasomanikul ostueesõigus. Seega oli kostjatel N Kil ja E Ail antud juhul AÕSRS § 131 lg 1 tulenev ehk seaduse alusel tekkinud ostueesõigus 14.02.2006.a sõlmitud müügilepingute suhtes. VÕS § 249 lg 1 kohaselt peab müüja ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. Lõike 3 kohaselt loetakse müüja teatamiskohustus täidetuks ka siis, kui lepingust ja selle sisust teatab või lepingu esitab ostueesõigust omavale isikule ostja. Hageja edastas kostjatele N Kile ja E Aile 17.02.2006.a kuupäeva kandva teate, millega teavitas neid 14.02.2006.a müügilepingute sõlmimisest. Kostjad N K ja E A said nimetatud teatised kätte ca nädal aega teatises märgitud kuupäevast hiljem, seega kusagil 25 veebruari paiku. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 16 lg 2 kohaselt võib ehitise mõttelise osa puhul ostueesõigust teostada kahe kuu jooksul pärast Võlaõigusseaduse §-s 249 nimetatud teate saamist. Kostja N K teostas 14.02.2006.a müügilepingute suhtes ostueesõigust 06.04.2006.a notar Anne Heinsaar poolt tõestatud ostueesõiguse teostamise avaldustega. Kostja E A teostas 14.02.2006.a müügilepingute suhtes ostueesõigust 13.04.2006.a notar Anne Heinsaar poolt tõestatud ostueesõiguse teostamise avaldustega. VÕS § 244 lg 4 kohaselt toimub ostueesõiguse teostamine ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale. Kostjate N Ki ja E Ai kui ostueesõiguse teostajate ning kostjate – müüjate vahel puudub vaidlus selle üle, et müüjad on kohaselt saanud kätte 14.02.2006.a müügilepingute suhtes esitatud ostueesõiguse teostamise avaldused. Tulenevalt ülalmärgitust on kostjad N K ja E A seaduses sätestatud korras ja tähtaegadel teostanud ostueesõigust 14.02.2006.a müügilepingute suhtest ning seeläbi saanud ostueesõiguse korras õiguse omandada vaidlusalune mõtteline osa X sadama ehitistest. Kostjate arvates Hageja leiab ekslikult, et kostjate -müüjate poolt ehitise kui vallasasja mõttelise osa müügilepingu suhtes ostueesõiguse teostamine pärast 01.03.2006.a rikub AÕS RakS § 13 lg 6 sätestatud keeldu ning on seetõttu tühine. AÕS RakS § 13 lg 6 kohaselt võib ehitist või selle osa vallasasjana käsutada kuni 2006. aasta 1. märtsini. Tõsi, eelnimetatud sättes sisaldus 01.03.2006.a seisuga ning mõned kuud selle järgselt termini „käsutada" asemel termin „võõrandada", kuid tegemist oli seadusandja eksimusega terminite kasutamisel, mitte seadusandja tahtega ja seaduse eesmärgiga (mõttega) keelata alates 01.03.2006.a ehitiste kui vallasasjade võõrandamine. Viidatud eksimus terminite kasutamisel parandati juba 12. aprillil 2006.a vastu võetud asjaõigusseaduse rakendamise seaduse ja riigilõivuseaduse muutmise seadusega, mille Riigikogu kodulehel avaldatud eelnõu seletuskirja kohaselt: „Lõikes 6 asendatakse sõna „võõrandada" sõnaga „käsutada". Muudatus on vajalik selleks, et seadusest tuleks selgelt välja, et pärast 1. märtsi ei saa teha ühtegi käsutustehingut. Võõrandamise all tuleb mõista asja omandiõiguse ülekandmise kohustuse võtmist. Kasutus kujutab endast aga asja omandiõiguse ülekandmist, samuti asja koormamist. Seaduse eesmärk on see, et ehitist ei saaks pärast 7. märtsi käsutada." Ülalmärgitust tulenevalt on hageja hagiavalduses vääralt leidnud, et viidatud AÕS RakS säte keelab pärast 1. märtsi 2006.a ehitise kui vallasasja võõrandamise s.o. võlaõiguslike tehingute nagu müügilepingute sõlmimise 12 / 24

2-08-511 (sh võlaõiguslike ostueesõiguste teostamise). Hageja ei ole arvestanud TsÜS § 6 Ig-st 3 tuleneva kohustus- ja käsutustehingu eristamise põhimõtte ja TsÜS § 6 Ig-st 4 tuleneva abstraktsiooniprintsiibiga kohustus-ja käsutustehingu kehtivuse üksteisest sõltumatu hindamise kohta (Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-13-06 punkt 23). Hageja on hagiavalduses õigesti märkinud, et ostueesõiguse teostamisega loetakse müüja ja ostueesõiguse teostaja vahel sõlmituks müügileping (VÕS § 244 lg 1). Samas on hageja jätnud tähelepanuta, et müügileping on võlaõiguslik kohustustehing, mitte asjaõiguslik käsutustehing. Võlaõigusliku kohustustehingu tegemine pärast 01.03.2006.a ei ole AÕS RakS § 13 lg 6 kohaselt keelatud. TsÜS § 6 Ig-st 4 tuleneva abstraktsiooniprintsiibi kohaselt tuleb kohustus- ja käsutustehingu kehtivust hinnata üksteisest sõltumatult. Seega AÕS RakS § 13 lg 6 ei keelanud kostjatel teostada pärast 1. märtsi 2006.a ehitise kui vallasasjade müügi suhtes ostueesõigust ning AÕS RakS § 13 lg 6 tuleneva käsutustehingu tegemise keelust ei saa järeldada ostueesõiguse teostamise (s.o. kohustustehingu) kehtetust. Hageja poolt viidatud Riigikohtu lahendites ei ole asutud seisukohale, et enne 1. märtsi 2006.a sõlmitud ehitiste kui vallasasjade müügilepingute suhtes ei saa ehitiste kaasomanikud seaduses sätestatud tähtaja jooksul (sh ka peale 1. märtsi 2006.a) seadusest tulenevat ostueesõigust teostada. Hageja ei ole Riigikohtu lahenditele viidates arvestanud konteksti, millega seoses on Riigikohus hageja poolt viidatud ühele või teisele seisukohale asunud. Isegi kui asuda seisukohale, et AÕS RakS § 13 lg 6 keelab peale 1. märtsi 2006.a ehitise kaasomanikul ostueesõiguse teostamise, siis tooks see kaasomanikele kaasa äärmiselt ebaõiglase tagajärje. Kui näiteks müügileping sõlmitakse ja/või selle sõlmimisest teatatakse ostueesõigust omavatele kaasomanikele vahetult enne 1. märtsi 2006.a või üksnes natuke aega enne seda, siis on ilmne, et kaasomanikud ei jõua 1. märtsiks 2006.a kohaselt reageerida ega notariaalset ostueesõiguse teostamist vormistada. Ka antud juhul said kostjad hageja teatise kätte alles 25. veebruari paiku, mistõttu jäi neil hageja absurdse normitõlgenduse kohaselt üksnes paar päeva aega selleks, et nõuda välja ja tutvuda müügilepingutega, hinnata ära sellega seonduvad õiguslikud ja majanduslikud tagajärjed, otsustada ostueesõiguse teostamise üle ning saada notari aeg ostueesõiguse teostamiseks ning vormistada notariaalselt ostueesõiguse teostamine. Seega oleks hageja tõlgenduse kohaselt kujunenud seadusest tuleneva ostueesõiguse teostamine vahetult enne

2-08-511 olevad kostjad, et nemad sellises hageja poolt väidetavas ostuhinna eelneva tasumise tingimuses müügilepinguga kokku leppinud ei ole. Seega tuleb ostuhinna tasumise kohustuse täitmise aeg ka antud lepingu puhul kindlaks määrata lähtudes VÕS § 88 lõike 5 sätestatust - lepingupooled peavad oma vastastikused lepingulised kohustused täitma üheaegselt, kui üheaegne täitmine on võimalik ja lepingust või võlasuhte olemusest ei tulene teisiti. Olulist tähtsust omab siinjuures asjaolu, et hageja poolt sõlmitud müügilepingutega samaaegselt ning ühes lepingudokumendis sõlmiti ka asjaõiguskokkuleppe, millega anti hagejale üle müügilepingu esemeks olevate kaasomandi osade omandiõigus. Seega oli müügilepingus kokkulepitud ostuhinna tasumise tingimuseks, et ostuhind tasuti hiljemalt omandi üleandmisel s.o. omandi saamise vastu. Siinjuures osundavad kostjad ka VÕS § 111 sätestatule, mille kohaselt võib vastastikuse lepingu korral üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. Ka ostueesõiguse teostamise tulemusena sõlmitud müügileping oli vastastikune leping, mille kohaselt pidid ostjad tasuma ostuhinna ning müüja andma üle kaasomandi osa omandiõiguse. Seega vastasid kostjate arvates kõik ostueesõiguse teostamise avaldused nii sõlmitud müügilepingule kui ka seadusele. Hageja ei ole 14.02.2006.a sõlmitud müügilepingute alusel omandanud vaidlusaluseid mõttelisi osi X sadama ehitistest, mistõttu kostjate I ja kostjate II vahel sõlmitud asjaõiguslepingud ei saa rikkuda ega mõjutada hageja õigusi. Kohtulikus menetluses esitas kostja väite, et ostueesõiguse lubatavusele AÕSRS § 13 lg6 ei kohaldu. AÕSRS § 131 ei käsitle tõepoolest sõltumatut alust ehitise võõrandamiseks. Ostueesõiguse teostamine on täiesti sõltuv alus-see on otseses sõltuvuses müügilepingu sõlmimisest. Külla aga on see iseseisev võõrandamise alus teatavale kitsale ja spetsiifilisele isikute ringile – neile kellel on seadusest tulenevalt ostueesõigus. Kostjad vaidlevad vastu hageja seisukohale AÕSRS § 131 tõlgendamisele, mille kohaselt nimetatud säte on oma sisu ja rakendatavuse kaotanud ja mille tühistamata jätmine on normitehniline küsimus ning millest ei saa järeldada, et säte on kohaldatav ehitise kui vallasjade suhtes pärast 01. märtsi 2006.a. Kostja viitab Riigikohtulahendile kohtuasjas 3-2-1-107-06:“kui seadusandja oleks soovinud vallasasjast korteri tsiviilkäibest täielikult välistada, oleks see seaduses sätestatud“. Kostjad on seisukohal, et AÕRS § 131 on võõrandamistehingu tähenduses AÕSRS § 13 lg6 suhtes erinorm. Kui on lubatud võõrandamine, saab ka teostada ostueesõigust. Kostjad leiavad, et hageja ei oma õigust vaidlustada kostjate vahel sõlmitud asjaõiguslepinguid, kuna ta ei ole vaidlusaluste ehitiste mõttelisi osi kehtivalt omandanud (VÕS § 244 lg6). Kui omandi üleandmine (käsutustehing) hagejale oli VÕS § 244 lg6 alusel tühine, puudub hagejal õigus asjaõiguslepingute vaidlustamiseks - ta ei ole kunagi saanud omanikuks. Kõik menetluskulud tuleb kostjate arvates jätta hageja kanda. Hageja vastus kostja vastuväidetele Seoses kostja vastuväidetega hagile teatas hageja, et jääb oma hagis esitatud seisukohtade ja nõuete juurde ega nõustu kostjate poolt esitatud vastuväidetega. Vastuseks kostjate vastuväidetele esitab hageja alljärgnevad vastuväited:

2-08-511

2-08-511 on erineb ..käsutamise" keelust. Varem (so kuni 15.05.06) oli seaduse eesmärgiks sätestada „võõrandamise" keeld. Kuna AÕSRS § 13 lg 6 redaktsioonil, mis jõustus 15.05.06. a, puudub tagasiulatuv jõud, siis ei ole mingil juhul õige antud vaidluses rakendada 15.05.06. a jõustunud redaktsiooni ega ka selle uue redaktsiooni vastuvõtmisel olnud seadusandja tahet. Seega on asjakohatud ka viited asjaõigusseaduse rakendamise seaduse muutmise seaduse eelnõu seletuskirjale, milles selgitatakse „võõrandamise" regulatsioonilt „käsutamisele" ülemineku põhjuseid. Samas, kui lähtuda kostjate enda poolt viidatud seaduseelnõu seletuskirjast, on seadusandja märkinud, et AÕSRS § 13 lg 6 sätestatud ^võõrandamise all tuleb mõista asja omandiõiguse ülekandmise kohustuse võtmist" ehk et Varasemas redaktsioonis sisaldunud „võõrandamise" all tuleb nimetatud mõista võlaõiguslikku kohustustehingut. Seega kinnitab eeltoodu üheselt hageja positsiooni, et kohustus-tehingute tegemine oli Varasema AÕSRS § 13 lg 6 redaktsiooni (st redaktsiooni kuni 15. 05.06) kohaselt pärast 01.03.06. a keelatud. On ilmne, et kostjad üritavad kahe erineva regulatsiooni pinnalt kohut eksitada ja kohaldada neile sobivamat, so alates

2-08-511 ostueesõiguse avaldustele esitatavatele nõuetele, mistõttu ei ole neil avaldustel ostueesõiguse avalduse õiguslikke tagajärgi ning N. K ja E. A ei ole ka sel põhjusel ostueesõigust teostanud. Müügilepingute I-VII kohaselt pidi ostuhind olema tasutud võlaõigusliku müügilepingu sõlmimise hetkeks, mistõttu pidid ka N. K ja E. A seda järgima. Hageja on oma hagiavalduses esitanud juhuks, kui kohus ei pea hageja käsitlust ostueseõiguse teostamise avalduse tühisusest seadusevastasuse tõttu põhjendatuks, alternatiivse käsitluse selle kohta, et N. K ja E. A ei ole ostueesõigust nõuetekohaselt ja kehtivalt teostanud. Hageja jääb käesolevaga hagis toodu juurde ning esitab käesolevaga täiendavad vastuväited seoses kostja vastuväidetega. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 07.02.2007. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-143-06 sedastatust tuleneb üheselt, et ostueesõiguse teostaja peab täpselt järgima ostja ja müüja vahelist müügilepingut ning maksma ostuhinna hiljemalt müügilepingu sõlmimisel (so mis on määratletud ostueesõiguse avalduse tegemisega), v.a juhul, kui müügilepingus on ette nähtud ostuhinna hilisem tasumine. Müügilepingute I-VII punktist 2.1 tuleneb üheselt, et ostuhind peab olema tervikuna tasutud juba võlaõigusliku müügilepingu sõlmimise hetkeks. Täiesti väär ja tendentslik on kostjate käsitlus, et müügilepingutest ei nähtu, et ostuhinna lepingu sõlmimisele eelnev tasumine oli seatud müügilepingu sõlmimise tingimuseks ning lepingus on üksnes konstateeritud ostuhinna tasumise fakti enne müügilepingu sõlmimist. Ostja oli tasunud ostuhinna sularahas kõikidele Müüjatele võlaõigusliku müügilepingu sõlmimise hetkeks ning see oli Ostja ja Müüjate vaheliste Müügilepingute I-VII sõlmimise ühene eeldus, ilma milleta ei oleks Müügilepinguid I-VII sõlmitudki. Vastupidisele positsioonile asumine ei tugine poolte tahtele Müügilepingute I-VII sõlmimisel. Isegi kui käsitleda Müügilepingute peatükis 2 „Lepingu eseme müük ja ostuhind" punktis 2.1 sätestatud kokkulepet konstateeringuna, kajastab see üheselt poolte vahelist kokkulepet selle kohta, et ostuhind on tasutud müügilepingu sõlmimise hetkeks ja just sel tingimusel on müüja nõus võtma kohustuse lepingu eseme omandi ostjale üleandmiseks. Müügilepingus sisalduvad siiski poolte vahelised kokkulepped, mitte pelgalt konstateeringud mingite asjaolude kohta. Ostueesõigust teostatakse VÕS § 244 lg 4 ja lg 5 sätestatud avalduse alusel, millega ostueesõigust omav isik avaldab soovi sõlmida müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Seega, kui N. K ja E. A oleks soovinud teostada ostueesõigust, oleks nad pidanud täitma Müügilepingute I-VII tingimusi ning tasuma ostuhinna juba avalduse tegemise hetkeks (kuna selle hetkega määratakse müügilepingu sõlmimine ostueesõigusega õigustatud isiku ja müüja vahel), mitte aga esitama omapoolseid täiendavaid tingimusi ostuhinna hilisema tasumise osas. Eeltoodut kinnitab nii ülalviidatud Riigikohtu lahend kui ka VÕS § 248 lg 2 regulatsioon, mille kohaselt: „kui ostueesõigusega müügilepingu esemeks on kinnisasi ja ostja ei pea ostuhinda tasuma lepingu sõlmimisel, ei pea ostueesõigust omav isik tagatist andma niivõrd, kuivõrd ajatatud ostuhinna tasumise tagamiseks on kokku lepitud pandi seadmises /.../." Eelnevast tuleneb selgelt, et kui müügilepingus on ette nähtud ostuhinna tasumine lepingu sõlmimisel, peab seda kohustust täitma ka ostueesõiguse teostaja. Lepingu sõlmimine tähendab ostueesõiguse teostamise kontekstis arusaadavalt ostueesõiguse avalduse esitamist ning „lepingu" all on silmas peetud võlaõiguslikku müügilepingut, mitte aga asjaõiguslepingut. Analüüsides N. Ki ja E. A poolt vastavalt 06.04.06 ja 13.04.06 tehtud avalduse sisu on ilmne, et N. K ja E. A ei soovinud sõlmida müügilepinguid Ehitise mõtteliste osade suhtes samadel tingimustel, milles leppisid kokku hageja Ostjana ning Müüjad I-VII Müügilepingutes I-VII. N. Ki ja E. A poolt tehtud avaldustes sisaldus ostuhinna tasumise osa järgnev avaldus: Müügilepingus märgitud lepingu eseme ostuhinna olen nõus tasuma müüjale või ostjale (vastava kokkuleppe saavutamisel müüjaga, kusjuures tasumisel ostjale vabanen ma kohustusest tasuda ostuhind müüjale) lepingu eseme suhtes minule omandi ülekandmiseks sõlmitava notariaalselt tõestatud kokkuleppe sõlmimisel sularahas." Seega nähtub N. Ki ja E. A 06.04.06 ja 13.04.06. a avaldusest, et nad ei soovinud ega pidanud vajalikuks täita Müügilepingutes I-VII kokkulepitud tingimust ostuhinna tasumise osas, esitades seejuures omapoolsed tingimused ostuhinna tasumise osas. Ostuhinna tasumine on müügilepingu järgi 17 / 24

2-08-511 ostja põhikohustus. Kuna N. Ki ja E. A avaldustes sisaldub võrreldes Müügilepingutega I-VII oluliselt erinevaid tingimusi ostuhinna tasumise osas, on N. K ja E. A sisuliselt oma 06.04.06 ja

2-08-511 Ülaltoodud asjaoludel on hagejal õiguslik huvi M. Leisi tõestatud asjaõiguslepingute tühisuse tuvastamiseks, kuna riivatud on hageja omandiõigus. Just omandiõiguse kui absoluutse õiguse riivamine on põhjuseks, miks hagejal on õiguslik huvi M. Leisi tõestatud asjaõiguslepingute tühisuse tuvastamiseks, vaatamata sellele, et hageja ise ei ole vaidlusaluste asjaõiguslepingute pooleks. Lepingu pooleks mitte oleva isiku õiguslikku huvi asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamiseks on korduvalt tunnustanud ka Riigikohus. Nii on Riigikohtu tsiviilkolleegium oma 3-2-1-161-04 otsuses sedastanud: „On õige, et tehingus osalenud poolel on õigus taotleda tehingu tühisuse tuvastamist. Siiski on ka kolmandal isikul (isikul, kes ei ole vaidlustatava tehingu pool) teatud juhtudel õigustatud huvi tehingu tühisuse tuvastamise vastu. Selleks peab see isik tõendama õigusliku huvi olemasolu tehingu tühisuse tuvastamiseks. Õigused, mis omavad absoluutset kehtivust (nt omandiõigus) kõigi isikute suhtes, on sellises vaidluses hageja Õiguslikuks huviks." Oma lahendis nr 3-2-1-132-06 märgib Riigikohus: kolleegium juhib siiski tähelepanu oma Varasemale praktikale, mille kohaselt võib asjaõigusliku käsutus-lepingu tühisusele tugineda lisaks lepingu poolele ka muu isik (erinevalt võlaõiguslikust lepingust), kui leping rikub tema õigusi (vt nt Riigikohtu viidatud otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-128-03, p 12)." Ülaltoodud asjaoludel on hagejal õiguslik huvi notar M.Leisi poolt tõestatud asjaõiguslepingute tühisuse tuvastamise vastu, kuna need riivavad otseselt hageja omandiõigust. Eeltoodud põhjusel on täiesti põhjendamatu ka kostjate taotlus jätta hagi antud nõuete osas läbi vaatamata.

2-08-511 ostueesõiguse teostamisel mingil juhul olukorda, kus Asjaõigusleping I oleks olnud tühine (Müügilepingu I suhtes ei olnud veel ostueesõiguse teostamise avaldust esitatud), mistõttu hageja oli kaasomaniku staatuses. Isegi kui Asjaõigusleping I oleks hilisemalt esitatud ostueesõiguse teostamise avalduse tulemusel tühiseks muutunud, ei saanud see kuidagi avaldada mõju sellele, et hagejal oli kehtiv kaasomaniku staatus hetkel, mil kostjad teostasid ostueesõigust Müügilepingute II-VII suhtes. Seega on kostja vastuväited ka antud küsimuses ebaõiged. Kostja esindaja täiendav seisukoht hageja täiendavate seisukohtade osas Kostja on jätkuvalt seisukohal, et Ostueesõiguse lubatavusele AÕSRS § 13 lg 6 ei kohaldu. Hageja käsitluse kohaselt eksisteeris Eesti Õiguses 2006.a. algupoolel ajavahemik, mil kaasomaniku ostueesõigust ehitise kui vallasasja suhtes ei eksisteerinud – ehitist oli võimalik küll võõrandada, kuid mitte ostueesõigusega omandada. Selle seisukoha kohaselt ostueesõiguse avalduse esitamine ostueesõiguse teostaja poolt tähendab sisuliselt müügilepingu sõlmimist ja ehitist kui vallasasja alates 10. märtsist 2006.a. võõrandada ei saanud. Hageja on samuti seisukohal, et AÕSRS § 131 ei sätesta mingit iseseisvat ja AÕSRS § 13 lg6 sõltumatut alust ehitise võõrandamiseks. Kostja leiab, et AÕSRS § 131 ei käsitle tõepoolest sõltumatut alust ehitise võõrandamiseks. Ostueesõiguse teostamine on kostja arvates aga täiesti sõltuv alus – see on otseses sõltuvuses müügilepingu sõlmimisest. Külla aga on see iseseisev võõrandamise alus teatavale kitsale ja spetsiifilisele isikute ringile – neile, kellel on seadusest tulenevalt ostueesõigus. Erinevalt hagejast, kes on asunud seisukohale, et AÕSRS § 131 on oma sisu ja rakendatavuse kaotanud säte, mille tühistamata jätmine on normitehniline küsimus ning millest ei saa järeldada, et säte oli kohaldatav ehitise kui vallasasja suhtes pärast 01. märtsi 2006.a., leiab kostja, et AÕSRS § 131 näol on tegemist kehtiva sättega ja selles toodu alusel saab vallasja suhtes ostueesõigust teostada tänaseni. Näiteks märgib AÕSRS § 13 lg 6, et nimetatud tähtaega (01. märts 2006.a.) ei rakendata tehnovõrgu või- rajatise suhtes. Selliste ehitiste võõrandamine on võimalik tänaseni ja tulenevalt AÕRS § 131 on nende suhtes võimalik teostada ka ostueesõigust. Juhul kui seadusandja oleks pidanud vajalikuks piiritleda ostueesõiguse teostamise mingi kuupäevaga, oleks vastavalt ka AÕSRS § 131 muudetud . Kostja arvates on samale seisukohale AÕSRS § 131 lg6 kohaldamisel asunud Riigikohus kohtuasjas 3-1-107-06. Kostjad on seisukohal, et AÕSRS § 131 on võõrandamistehingu tähenduses AÕSRS § 13 lg6 suhtes erinorm. Kui lubatud on võõrandamine, saab teostada ka ostueesõigust. Põhiseaduse § 11 kohaselt õigusi ja vabadusi tohib piirata ainult kooskõlas põhiseadusega. Need piirangud peavad olema demokraatlikud ühiskonnas vajalikud ega tohi moonutada piiratavate õiguste ja vabaduste olemust. Puuduks mistahes põhjendus jätta teatav isikute ring teatava lühikese ajaperioodi jooksul ilma neile seadusega kuuluvast õigusest. Kostjad leiavad ka, et hagejal puudub õigus kostjate vahel sõlmitud asjaõiguslepingute vaidlustamiseks, Kostjad selgitavad, et nende õiguslik positsioon õiguse puudumise kohta kostjatevahelise asjaõiguslepingute vaidlustamiseks tuleneb asjaolul, et hageja ei ole vaidlusaluse ehitise mõttelisi osa kehtivalt omandanud. VÕS § 244 lg6 kohaselt eseme käsutamine, mille suhtes kehtib seaduse alusel tekkinud ostueesõigus, on tühine, kui käsutustehing tehakse pärast ostueesõiguse teostamise õiguse tekkimist ning see kahjustab või piirab ostueesõiguse teostamist. Kui omandi üleandmine (käsutustehing) hagejale oli VÕS § 244 lg6 alusel tühine, puudub hagejal õigus asjaõiguslepingute vaidlustamiseks – ta ei ole kunagi saanud omanikuks. Kui kostjad ostueesõigust teostada ei saanud, ei saa eseme käsutamine hagejale olla tühine ja hagejal on õigus kostjate vahel sõlmitud asjaõiguslepingute vaidlustamiseks. Kostja leiab, et väide, mille kohaselt pidi ostuhind olema tasutud võlaõigusliku müügitehingu sõlmimise hetkeks ei tugine lepingul. Asjas on kostjate hinnangul oluline see, et kostjate ja hageja vahel sõlmitud leping sisaldas kokkulepet omandi üleandmise kohta.

TÕENDID MIDA KOHUS UURIS

Kohus on poolte taotlusel uurinud nende poolt esitatud dokumentaalseid tõendeid, millised on loetletud koos viidetega toimikute lehekülgedele otsuse faktiliste asjaolude osas ja tuginenud otsuse tegemisel nendele tõenditele. 20 / 24

2-08-511

KOHTU SEISUKOHT

Kohus olles tutvunud tsiviilasja materjalidega, kohtulikus menetluses antud poolte suuliste ja kirjalike selgitustega, esitatud dokumentaalsete tõenditega, leiab, et esitatud hagi ei kuulu rahuldamisele. Samas märgib kohus, et TsMS § 439 alusel kohus ei või otsuses ületada nõude piire ega teha otsust nõuete kohta, mida ei ole esitatud. Kuna tegemist on üheksa kostjaga, siis lihtsustamise mõttes on kostjad tähistatud numbriga (nime ja numbri vastavus on esitatud otsuses hageja poolse hagiavalduse põhjenduste osas). Samuti on numbritega tähistatud ka kostjate poolt teostatud tehingud. Poolte vahel ei ole vaidlust hagiavalduses märgitud tehingute, kui selliste toimumise üle. Poolte vahel on vaidlus vallasasja – Ehitise omandiõiguse üle järgmises: 1) Kas hageja ja kostjate I-VII vahel sõlmitud 14.02.2006.a. võlaõiguslikud -asjaõiguslepingud lepingud on kehtivad ja kas nende alusel läks kostjatele kuulunud omandiõigus nEe kuulunud osas Saare maakonnas Xvallas X külas asuvatele X sadama ehitistele (edaspidi Ehitis), mille koosseisus on X Kalurite maja nr 1, X Valvurite maja nr2; X Kalurite maja nr3; Ladu nr4, Kuur nr.5, Ladu nr.6 ja X sadama abihoone nr.7 üle hagejale OÜ-le ERW, kuna Ehitise kaasomanikud N. K ja E.A kasutasid oma ostueesõigust ja sellest tulenevalt kas on hilisemad tehingud kostjate I-VII ja VIII-IX vahel tühised; 2) Kas kostjatel VIII ja IX kaasomanikena oli õigus peale hageja ja kostjate I-VII vahelist müügitehingut lepingute objektide suhtes teostada ostueesõigust, kuna ostueesõiguse avalduste esitamise ajal kehtis AÕSRS § 13 lg6, mis keelas peale 01.03.2006.a. ehitiste võõrandamise ja seega ostueesõiguse teostamise ; 3) Kas peale N. Ki ja E. A (kostjad VIII ja IX) poolt ostueesõiguse kasutamise soovist teatamist kostjate I-VII ja VIII – IX vahel sõlmitud ostueesõiguse teostamise avalduse alusel sõlmitud omandi üleandmise kokkulepete alusel said kostjatest VIII-IX vaidlusaluste objektide omanikud ning kas hagejal on üldse õigust neid lepinguid vaidlustada, kuna ta ei ole nende lepingute pool; 4) kas ostueesõiguslased on rikkunud müügilepingute p.2.1., milles on märgitud lepingu eseme hind koos kinnitusega, et summa on ostja poolt müüjale enne lepingu sõlmimist täielikult tasutud sularahas ja summa saamist kinnitab müüja oma allkirjaga lepingul. Hageja leiab, et N. K ja E. A ei ole ostueesõigust kehtivalt teostanud (viited VÕS §-dele 244 ja 248 ). 5) Hageja on esitanud ka alternatiiv nõude, mille kohaselt N. Ki 06.04.06 ja E. A 13.04.2006.a. ostueesõiguse teostamise avaldused on tühised ka seetõttu, et hageja sõlmides kostjaga I müügilepingu I omandas Ehitise osas kaasomaniku õigused ning osales Müügilepingutes II –VII ostjana ning ühtlasi kaasomanikuna. AÕSRS § 131 lg1 tulenevalt on ostueesõigus välistatud kaasomanikule müügi korral. Kostjad on selle seisukoha vaidlustanud leides, et Lepingute I-VII alusel ei ole hageja saanud Ehitise omanikuks ning seega ei ole ta omandanud ka kaasomanikuna ostueesõigust AÕSRS § 131 alusel. Kuna kostjate kaasomandiõigust Ehitisele, kui vallasasjale, ei ole kahtluse alla seatud ning notariaalsete tehingute tegemisel on nende omandiõigust kontrollitud, siis peab kohus tõendatuks, et nad olid enne vaidlusaluste tehingute teostamist Ehitise, kui vallaasja kaasomanikud. Kuivõrd kostjate I-VII ja hageja vahel 14.02.2006.a. tehingute objektiks on vallasi, siis on hageja oma nõuetes tuginenud Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) §-le 13 lg6. AÕSRS § 13 lg6 tehingu teostamise ajal kehtinud redaktsioonis keelas ehitise, kui vallasja võõrandamine peale 01. märtsi 2006.a. Kuna kostjate I-VII ja VIII-IX vahelised tehingud (ostueesõigusest teatamise avaldused, ostueesõiguse alusel omandiõiguse üleandmise kokkulepped) on sõlmitud pärast seda tähtaega, ehk ajal mil tehingud ehitise kui vallasjaga olid keelatud, siis tuleb kohtul hageja taotluse kohaselt tuvastada nende tehingute tühisus ja hageja ning kostjate I-VII vahel 14.02.2006.a. sõlmitud tehingute kehtivus. Kohus hageja sellise tõlgendusega ei nõustu. AÕSRS § 13 lg6 tolleaegses sõnastuses sisaldus võõrandamise keeld müüjale tehingute tegemiseks, mis toimuksid ehitise kui vallasasjaga peale 01. märtsi 2006.a. Kostjate VIII-IX, kui kolmandate isikute ostueesõigus kostjate I-VII ja hageja vahel 21 / 24

2-08-511 14.02.2006.a. sõlmitud tehingute suhtes tulenes tehingust, mis oli sooritatud enne 01. märtsi 2006.a. Kohus nõustub siin kostja seisukohaga, et kui müüjal võõrandamise ajal eksisteeris õigus asja võõrandamiseks, siis eksisteeris ostueesõiguslasel õigus asja omandada. VÕS § 244 kohaselt ostueesõigus on õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Ostueesõigus tekib seaduse alusel või tehinguga. Tehingu alusel kehtinud ostueesõigus kehtib müügilepingu suhtes, mille sõlmib müüjana isik, kellega ostueesõiguse seadmine kokku lepiti. Seaduse alusel tekkinud ostueesõigust võib teostada eseme igakordse müümise korral. Ostueesõiguse teostamise piirangud on loetletud VÕS §-s 251. Käesolevas tsiviilasjas teostati tehingud, millede suhtes kostjad VIII ja IX kaasomanikena kasutasid ostueesõigust enne 01. märtsi 2006.a., so. AÕSRS §-s 13 lg6 kehtestatud vallasasjana ehitise võõrandamise keelu kehtima hakkamist. ASÕSRS § 131 kaasomaniku ostueesõiguse kohta kehtis siis ja kehtib käeoleval ajal. Kostja on juhtinud kohtu tähelepanu asjaolule, et ostueesõigus (ja ühtlasi siis ka selle lubatavus) omab AÕSRS eraldi regulatsiooni. AÕSRS § 131 kohaselt kui ehitis on kaasomandis, on kaasomanikul ehitise mõttelise osa tasulisel võõrandamisel võõrandatava osa ostueesõigus, välja arvatud juhul, kui see võõrandatakse kaasomaniku alanejale sugulasele või vanemale, teisele kaasomanikule või seaduse järgi eesõigustatud isikule. Kui seadusandja tahe oleks olnud suunatud sellele, et ehitise kui vallasja suhtes ei ole võimalik vabal võõrandamisel alates 01. märtsist 2006.a. ostueesõigust teostada, tulnuks muuta ka AÕSRS § 131 sõnastust. Või tunnistada kehtetuks. Müügilepingu sõlmimise lubatavuse vaidlusaluste tehingute tegemise ajal sätestab AÕSRS § 13 lg6, ostueesõiguse lubatavuse AÕSRS § 131. Üldregulatsiooni (võõrandamise keeld AÕSRS § 13) kasutamine juhul kui eksisteerib eriregulatsioon (AÕSRS § 131) ei ole lubatav. Kohus nõustub siin kostja seisukohtadega ja leiab eeltoodu alusel, et kostjatel N Kil ja E Ail oli õigus ostueesõiguse teostamisele hageja ees ning puudub seaduslik alus N Ki ja E Ai poolt tehtud ostueesõiguse avalduste tühisuse tuvastamiseks. Kuna kostjatel I-VII oli N Ki ja E Ai poolt ostueesõiguse teostamise avalduste alusel ning VÕS-i ostueesõigusega müüki käsitlevate sätete (VÕS § 244 lg1 jt) ning AÕSRS § 131 alusel kohustus omandiõiguse üleandmiseks N Kile ning E Aile ja sellest kohustusest tulenevalt sõlmiti kostjate I-VII ja VIIIIX vahel ostueesõiguse teostamise avalduse alusel notariaalsed omandi üleandmise kokkulepped (nn. notar M. Leisi lepingud) siis puudub kohtul seaduslik alus ka nende lepingute tühisuse tuvastamiseks ja sellest omakorda hageja ja kostjate I – VII vahel 14.02.2006.a. sõlmitud müügiasjaõiguslepingute kehtivuse tuvastamiseks hagiavalduses märgitud alustel. Kohus nõustub ka kostjate vastuväidetega hagile selles, et kostjate vahel sõlmitud asjaõiguslepingud ei kahjusta hageja asjaõiguslikku positsiooni, kuivõrd hagejal puudus kehtivate ostueesõiguse avalduste tõttu võimalus saada asja omanikuks ning seetõttu tuleb asjaõiguslepingu pooleks mitteoleva isiku, kelle asjaõiguslikku positsiooni leping ei riiva, nõue tehingute tühisuse tuvastamiseks jätta rahuldamata. Ka Riigikohtulahendites on väljendatud seisukohta, mille kohaselt asjaõiguslepingu pooleks mitteolev isik saab esitada asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamise hagi vaid juhul, kui asjaõigusleping mõjutab tema asjaõiguslikku positsiooni, st. mõnd asjaõigust, üldjuhul omandiõigust või kui hagi esitamise õigus tuleneb otse seadusest. Ainuüksi võlaõigusliku positsiooni kahjustamine ei ole piisav (Riigikohtu otsused tsiviilasjades 3-2-1-132-06; 3-2-1-12803 jt.). Juhuks, kui kohus peaks leidma, et hagis punktis 2.1.1. märgitud alused ei ole piisavad N. Ki ja E.A poolt esitatud ostueesõiguse kasutamise avalduste tühisuse tuvastamiseks, siis on hageja esitanud alternatiivkäsitluse. Alternatiivse käsitluse kohaselt kostja N. K ja E.A ostueesõiguslastena on rikkunud müügilepingute p.2.1., milles on märgitud lepingu eseme hind koos kinnitusega, et summa on ostja poolt müüjale enne lepingu sõlmimist täielikult tasutud sularahas ja summa saamist kinnitab müüja oma allkirjaga lepingul. Hageja leiab, et N. K ja E. A ei ole ostueesõigust kehtivalt teostanud (viited VÕS §-dele 244 ja 248 ) kuna lepingute eseme 22 / 24

2-08-511 ostu-müügihinna tasumise kord kostjate I-VII ja hageja vahel sõlmitud lepingutes ei kattunud kostjate I-VII ja kostjate VIII-IX vahel sõlmitud ostueesõiguse teostamise avalduse alusel sõlmitud omandiõiguse üleandmise kokkulepetes sätestatuga ega ostueesõiguse avaldustes endis märgitutega. Kohus leiab, et ka hageja poolt esitatud alternatiivne käsitlus ei anna alust hagi rahuldamiseks. Kostjate vahel ostueesõiguse avalduste alusel sõlmitud lepingutes on kokkulepitud omandi tasu eest üleandmine nagu hageja ja kostjate I-VII vahel sõlmitud lepingutes, vahe on aga summa tasumise ajas. Kohus peab siin asjakohaseks ka kostjate esindaja viidet VÕS §-le 111, mille kohaselt vastastikuse lepingu korral võib üks lepingu pool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud tagatise või kinnitanud, et ta kohustuse täidab. Osteesõiguse avalduste tegemise ajal puudus avalduse esitajatel edaspidise omandiõiguse üleandmise lepingu sõlmimise osas kindlus. Hageja on esitanud alternatiiv nõude, mille kohaselt N. Ki 06.04.06 ja E. A 13.04.2006.a. ostueesõiguse teostamise avaldused on tühised ka seetõttu, et hageja sõlmides kostjatest (I kuni VII) ühega esimesena müügilepingu I omandas Ehitise osas kaasomaniku õigused ning osales järgnevates müügilepingutes II –VII ostjana ning ühtlasi juba kaasomanikuna. AÕSRS § 131 lg1 tulenevalt on ostueesõigus välistatud kaasomanikule müügi korral. Kohus leiab, et hageja selline seisukoht ei ole kooskõlas seadusega. Kohtule esitatud lepingutest nähtub, et hageja on kostjatega I-VII sõlminud lepingud ühel päeval, so. 14.02.2006.a. Kõigi nende 14.02.2006.a. kostjatega I-VII sõlmitud lepingute suhtes on lepingute sõlmimise ajal kehtivalt kaasomanikeks olnud kostjate VIII ja IX poolt teostatud ostueesõigust, mille tagajärjel kohalduvad VÕS § 244 lg1 sätestatu. Eeltoodust tulenevalt ei anna alust hagi rahuldamiseks hageja väide, et ühe kostjaga 14.02.2006.a. sõlmitud leping tegi temast lepingu objekti suhtes kaasomaniku teiste kostjatega (va. VIII ja IX) samal päeval sõlmitud lepingute suhtes, mis välistas lepingute sõlmimise ajal kehtivalt kaasomanikeks olevate kostjate N. Ki ja E. A ostueesõiguse.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 ja 3 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seoses hagi rahuldamata jätmisega jäävad hageja menetluskulud tema enda kanda. Hageja kanda jäävad ka kostja menetluskulud, sh. õigusabikulud seadusega määratud ulatuses. TsMS § 174 lg 1 ja 2 kohaselt menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule Otsuse tegemisel juhindub kohus veel TsMS §-dest 404, 413, 434-442, 468.

Kristel Pedassaar kohtunik

23 / 24

2-08-511

Märkused:

24 / 24

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.