Võlaõigus › Muud lepingud teenuste osutamiseks

vastu maakleritasu 450 000 krooni ja viivise väljamõistmiseks. 17.09.2007 sõlmisid pooled maaklerilepingu kostja omandis oleva Tallinnas Rataskaevu 22-15 asuva korteriomandi notariaalse asjaõiguslepingu sõlmimise vahendamiseks. Täitmaks maaklerilepingu p-st 2 tulenevaid kohustusi, tutvustas hageja korteri müüki potentsiaalsetele ostjatele. Hageja tegevus osutus tulemuslikuks ning hagejaga võttis ühendust OÜ Almermen esindaja, kes avaldas huvi korteri ostmise vastu. Hageja pidas kostja huvides OÜ-ga Almermen ostueelseid läbirääkimisi, selgitades muuhulgas ostjale seda, et korteri suhtes on sõlmitud pikaajaline rendileping OÜ-ga Wasamark, mis tegutseb korteris restoranipidajana. Seejärel tutvustas hageja kostjale potentsiaalset ostjat OÜ Almermen ja kostja saavutas esitletud ostjaga kokkuleppe korteri müügi kohta. 21.09.2007 sõlmisid kostja müüjana ja OÜ Almermen ostjana notari juures korteri võlaõigusliku müügilepingu. OÜ Almermen esindajad müügilepingu sõlmimisel olid osanikud ning juhatuse liikmed Meelis Uuk ja Eduard Kozlik. Hagejale teadaolevalt oli 21.09.2007 müügilepingu kohaselt korteri müügihinnaks 17 000 000 krooni. Lähtuvalt maaklerilepingu p-dest 4.1 ja 5.1 on hagejale maksmisele kuuluva maakleritasu suuruseks 500 000 krooni. Ostja OÜ Almermen tasus 21.09.2007 võlaõigusliku müügilepingu tõestanud notarile hoiustamiseks ettemaksuna 1 000 000 krooni, millest 50 000 krooni kandis notar kostja juhiste alusel 24.09.2007 maakleritasuna hageja arvele. Ülejäänud 450 000 krooni üleandmine hagejale pidi toimuma pärast asjaõiguslepingu sõlmimist hiljemalt 29.12.2007. Andes notarile korralduse hagejale maakleritasu osaliseks väljamaksmiseks, kinnitas kostja tingimusteta maakleritasu maksmise kohustuse olemasolu. 2007.a novembris teatas kostja hagejale, et tulenevalt Rataskaevu korteri rentniku OÜ-ga Wasamerk väidetavalt tekkinud probleemidest, soovivad kostja ja OÜ Almermen, et hageja loobuks veel maksmata jäänud maakleritasu osast, ähvardades vastasel juhul asjaõiguslepingu sõlmimise ärajäämisega. Kostjal ja OÜ-l Almermen õnnestus siiski OÜ-ga Wasamerk kokkuleppele jõuda rendilepingu lõpetamise küsimuses, kusjuures rentnik sai oma nõusoleku eest hüvitist. Kostja ja OÜ Almermen teatasid hagejale, et 29.12.2007 kavandatud korteri asjaõiguslepingu sõlmimine jääb ära. Samas sõlmis kostja juba 2.01.2008 korteri müümiseks asjaõiguslepingu Rataskaevu Restoran OÜga, mis on asutatud 23.11.2007 ja mille juhatuse liikmeteks ning omanikeks on samad isikud, kes esindasid OÜ Almermen võlaõigusliku müügilepingu sõlmimisel 21.09.2007. Rataskaevu Restoran OÜ asutajaks ja algseks juhatajaks registris märgitud Jüri Tuzilkin on M.Uuki ja E.Kozlikuga seotud isik. J.Tuzilkin on E.Kozlikule 100% kuuluva ja juhtimise all oleva AS Vicarelli nõukogu liige. AS Vicarelli omab enamusosalust Almermen Kinnisvara OÜ-s, mida juhivad samuti M.Uuk ja E.Kozlik. Lisaks pidasid mehed koos juhtivaid ameteid Mortimer Grupp OÜ-s perioodil 20012002.a. Eeltoodust tuleneb, et kostja jõudis korteri võõrandamislepingu sõlmimiseni, kasutades hagejalt saadud informatsiooni hageja poolt leitud ning korteri ostmisest huvitatud ostja ja ostjaga seotud isikute kohta. Nii esialgsel ostjal OÜ-l Almermen kui ka korteri omandanud Rataskaevu Restoran OÜ-l on samad omanikud ja juhid, M.Uuk ja E.Kozlik. See tähendab maakleritasu mõttes samuti seda, et kostja ja M.Uuki/E.Kozliku vaheline korteri võõrandamise tehing ei jäänud majanduslikult lõppkokkuvõttes ära. Tehiolud viitavad sellele, et pärast OÜ-ga Wasamerk kokkuleppele jõudmist selles osas, et rentnik vabastab ilma vaidlusteta korteris asuvad äripinnad rahalise hüvitise eest, otsustasid üheskoos tegutsevad kostja ja läbi OÜ Almermen tegutsenud M.Uuk ja E.Kozlik, et arvavad rentnikule makstud hüvitise hageja maakleritasust maha, pidades hagejale makstud 50 000 krooni piisavaks. Olles ilmselt teadlikud, et taoline käitumine kujutab endast kostja ja hageja 17.09.2007

maaklerilepingu olulist rikkumist, otsustasid kostja M.Uuk ja E.Kozlik vormistada tehing vahetult enne tehingut asutatud uue juriidilise isikuga Rataskaevu Restoran OÜ-ga, kellel ei oleks näiliselt sidet OÜ-ga Almermen. Nimetatud manipulatsioonid ei vabasta kostjat maakleritasu maksmise kohustusest. Maaklerilepingu p 5.4 kohaselt juhul, kui müüja müüb objekti 6 kuu jooksul arvates lepingu tähtaja möödumisest (31.12.2007), kasutades maaklerilt saadud infot, kohustub ta tasuma maakleritasu täies ulatuses vastavalt maakleri poolt esitatud arvele. Seega on kostja vastu esitataval nõudel kaks eeldust: 1) korteri võõrandamine 6 kuu jooksul arvates 31.12.2007 ja b) korteri võõrandamisel hagejalt saadud info kasutamine. Nõude esimene eeldus on täidetud, sest korter võõrandati 3.01.2008 ehk 2 päeva möödumisel lepingu tähtpäevast. Maaklerilepingu käigus edastas hageja kostjale info OÜ Almermen ostusoovi kohta. Tegeliku ostja Rataskaevu Restoran OÜ esialgne ja lühiajaline omanik J.Tuzilkin on äriühingu praeguste juhatajate ja omanikega seotud isik. Rataskaevu Restoran OÜ on asutatud samal ajal, kui maakleri poolt leitud ostja OÜ Almermen ja kostja loobusid asjaõiguslepingu sõlmimisest, olles eelnevalt püüdnud maaklerit veenda maakleritasust loobuma. Ülalnimetatust järeldub, et korteriomandi ostmisest huvitatud isikuteks olid jätkuvalt M.Uuk ja E.Kozlik, kes on nii OÜ Almermen, kui ka Rataskaevu Restoran OÜ juhatuse liikmed. Vastavate isikutega müügilepingu sõlmimist vahendas hageja. Seega on täidetud ka nõude teine eeldus ehk kostja kasutas korteri võõrandamisel hagejalt kui maaklerilt saadud informatsiooni. Maakleritasu nõudmise teiseks õiguslikuks aluseks on VÕS § 664 lg 2, mille kohaselt juhul, kui maakleril tekib õigus maakleritasule pärast lepingust tuleneva kohustuse täitmist käsundiandja suhtes, on maakleril õigus maakleritasule ka juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. Hageja on maaklerina teinud kõik endast oleneva, et kostja saaks asjaõiguslepingu sõlmida restorani pidamiseks mõeldud äripinna omandamisest huvitatud M.Uuki ja E.Kozlikuga. Hageja on käsundi täitnud ning maakleritasu kuulub maksmisele vaatamata sellele, et esialgselt kavandatud asjaõigusleping jäi sõlmimata. Asjaõiguslepingu sõlmimine jäi ära lepingupoolte, eelkõige kostja tõttu. Seega on ka VÕS § 658 lg 2 eeldused täidetud ja hagi kuulub rahuldamisele. Isegi juhul, kui teoreetiliselt lugeda käsundit mitte täidetuks, tuleb hagi rahuldada VÕS § 629 lg 1 alusel, mille kohaselt juhul, kui käsundisaajale tuleb tasu maksta pärast käsundi täitmist ja käsundusleping lõpeb enne käsundi täitmist, on käsundisaajal õigus mõistlikule osale tasust. Maakleritasu suurus 500 000 krooni tuleneb maaklerilepingu p-st 5.1, kuna maaklerilepingus kostja näidatud hinna 17 000 000 krooni muutmist kostja hagejaga kooskõlastanud ei ole. Maakleritasust on kostja tasunud 50 000 krooni ja sellega maakleritasu maksmise kohustuse olemasolu kinnitanud. Arve maakleritasu maksmiseks esitas hageja kostjale 23.12.2008. Asjaõigusleping Rataskaevu Restoran OÜ-ga sõlmiti 3.01.2008 ja maakleritasu tuli maksta 3 pangapäeva jooksul pärast asjaõiguslepingu sõlmimist, seega on hageja nõue muutunud sissenõutavaks 9.01.2008. Hageja nõuab kostjalt viivist alates 9.01.2008 ning hagi esitamise seisuga on viivis 54 968 krooni. Samuti taotleb hageja mõista kostjalt välja viivis protsendina põhivõlast alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni. Kostja vastuväited

Almermen OÜ ei saanud lepingus määratud ajaks kokku vajalikus summas raha. Kostja ja OÜ Almermen sõlmisid 21.12.2007 võlaõigusliku müügilepingu lõpetamise lepingu ja avalduse eelmärke kustutamiseks. Sellega lõpetati hageja osundatud ostjaga kõik lepingulised suhted. Seega ei osutunud hageja osundamine tulemuslikuks ja maaklerilepingu p 5.3 järgi puudus hagejal õigus maakleritasule. 21.09.2007 võlaõigusliku müügilepingu p 3.2.2 alusel tasus notar Almermen OÜ poolt tehtud ettemakse arvelt hagejale 50 000 krooni. Kuigi 21.09.2007 leping lõpetati 21.12.2007 tehingut lõpetava lepinguga ning sellega kadus kostjal kohustus tasuda hagejale maakleritasu, ei ole kostja hagejalt seda summat tagasi nõudnud. Hagejal tuleks tõendada kostja kasuks maaklerilepingu täielikku täitmist (s.o notariaalse asjaõiguslepingu sõlmimist hageja leitud ostjaga). Hageja nõue nn osutatud maaklerteenuse eest tasu nõudmiseks on põhjendamatu. Hageja konstruktsioon Almermen OÜ seotusest Rataskaevu Restoran OÜ-ga ei ole asjakohane. Hageja ei ole tõendanud, milline roll oli Almermen OÜ juhatuse liikmetel Rataskaevu Restoran OÜ asutamisel. Registriandmete kohaselt oli Rataskaevu Restoran OÜ asutajaks, ainuosanikuks ja juhatuse liikmeks J.Tuzilkin. Seetõttu on alusetud väited Almermen OÜ juhatuse liikmete seotusest Rataskaevu Restoran OÜ asutamisega nn spetsiaalselt Rataskaevu 22-15 ostuks. Hageja ei ole tõendanud, millist informatsiooni hageja Almermen OÜ-le tehingule eelnevalt jagas ja millist infot väidetavalt kasutas Rataskaevu Restoran OÜ. Seetõttu ei ole võimalik analüüsida, kas Rataskaevu Restoran OÜ üldse kasutas hageja tegevusel loodud/esitatud informatsiooni. Kostja kui müüja tegeles pärast hagejaga maaklerlepingu lõppemist 2007.a lõpust ise korteriomandi müügiga, kuna hageja loid tegevus ei olnud edukas. Rataskaevu Restoran OÜ omanike ringi või juhatuse liikmete hilisem (u 4 kuud hiljem) mis tahes põhjustel muutus ei saa luua kostjale kohustusi tulenevalt hagejaga sõlmitud maaklerlepingust. Hagejal oleks maaklerilepingu p 5.4 alusel tekkinud õigus maakleritasule üksnes siis, kui korteriomandi Rataskaevu 22-15 müügiks oleks kasutatud hagejalt saadud informatsiooni ehk siis leping oleks sõlmitud hageja osundatud ostjaga pärast maaklerilepingu lõppemist. Hageja ei ole põhistanud, millist informatsiooni kostja kasutas ja kellelt tuli initsiatiiv korteriomandi müügiks pärast maaklerilepingu lõppemist. Ebaselgeks jääb, millisel põhjusel loeb hageja maakleritasu maksmise kohustuse tekkimise kuupäevaks 9.01.2008. Maaklerilepingus puudub kokkulepe viivise tasumiseks. Ei ole võimalik kohaldada ka seaduses sätestatud viivisemäära, kuna puudub sissenõutavaks muutunud raha tasumise kohustus. Maaklerilepingus kostja kohustus maksta maakleritasu on imperatiivselt seotud hageja osundamisel toimunud asjaõiguslepingu sõlmimisega. Kuna sellist tehingut ei sõlmitud ja maaklerileping lõppes tähtaja saabumisega, puudub alus maksta hagejale maakleritasu kostja poolt leitud ostjaga sõlmitud tehingult. Hageja viivisenõue on põhjendamatu. Maakohtu otsus

kohustus kostja maksma hagejale objekti vahendamise eest maakleritasu, mis arvutatakse protsendina objekti müügihinnast. Maakleritasu on 3% objekti müügihinnast, moodustades lepingu sõlmimisel 500 000 krooni, millele lisandub käibemaks 18%. Lepingus sätestatud objekti müügihinna muutmisel muutub vastavalt maakleritasu suurus. Vastavalt lepingu p-le 5.3 kohustus kostja maakleritasu maksma 3 pangapäeva jooksul pärast objekti suhtes notariaalse asjaõiguslepingu sõlmimist. Pooled ei vaidle selle üle, et esialgse ostjaga OÜ Almermen sõlmiti 21.09.2007 võlaõiguslik müügileping ning et asjaõiguslepingu sõlmimine lepiti kokku hiljemalt 29.12.2007. Enne selle tähtpäeva saabumist sõlmisid 21.12.2007 kostja ja OÜ Almermen 21.09.2007 müügilepingu lõpetamise lepingu. Seega ei ole hageja osundatud ostjaga asjaõiguslepingut sõlminud, VÕS § 664 lg-s 1 ja maaklerilepingu p-s 5.3 nimetatud eeldused on täitmata ning maakleritasu ei ole muutunud sissenõutavaks. Maakleritasu nõudmiseks ei anna alust ka VÕS § 664 lg 2, mis sätestab, et kui maaklerilepingu kohaselt tekib maakleril õigus maakleritasule pärast vahendatud või osutatud lepingust tuleneva kohustuse täitmist käsundiandja suhtes, on maakleril õigus maakleritasule ka juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. Maaklerilepingu järgi on maakleritasu saamise õigus seotud asjaõiguslepingu sõlmimisega. Seega VÕS § 664 lg-s 2 nimetatud vahendatud või osutatud lepinguks on käesoleval juhul võlaõiguslik müügileping ning ostja pidanuks käsundiandja suhtes täitma müügihinna tasumise ja asjaõiguslepingu sõlmimise kohustuse. Väär on hageja seisukoht, et need kohustused jäid täitmata kostjast tingitud põhjustel. Hageja ei ole tõendanud, et asjaõigusleping jäi sõlmimata mingil muul põhjusel, kui kostja esile toodud OÜ-l Almermen tehingu tegemiseks vajalikus ulatuses likviidsete vahendite puudumine. Hageja väide, et tehing jäi ära seetõttu, et rentnik ei olnud nõus vaidlusalustest ruumidest lahkuma, on paljasõnaline. Tunnistaja OÜ Almermen juhatuse liikme M.Uuki ütluste kohaselt oli OÜ-l Almermen küll huvi vaidlusalustes ruumides ise restorani pidama hakata ning seetõttu sooviti rentnikust vabaneda ja rentniku olemasolu tõttu sooviti ka ostuhinda alandada, kuid lõpuks sõlmiti võlaõiguslik leping siiski esialgse hinnaga. Rentniku olemasolu nähtus ka kinnistusraamatust. Seega sõlmis OÜ Almermen võlaõigusliku müügilepingu, olles teadlik, et lepinguese on rentniku kasutuses. Võlaõiguslikus müügilepingus ei ole sätestatud, et kummalgi poolel oleks mingeid kohustusi olemasoleva rendilepingu lõpetamiseks, mistõttu rentnikust vabanemise võimatus ei saanud olla lepingu lõpetamise põhjuseks. Kostjast kui kinnistu müüjast ei sõltunud ostjal OÜ-l Almermen vajalike rahaliste vahendite olemasolu. Kohus nõustus kostja väitega, et kostjal oli õigus valida, millist õiguskaitsevahendit OÜ Almermen lepingurikkumise puhul kohaldada. Kostja valis OÜ-ga Almermen lepinguliste suhete lõpetamise ning leppetrahvi. Kohus nõustus kostja seisukohaga, et kostjalt ei saanud mõistlikult oodata, et ta nõuaks iga hinna eest asjaõiguslepingu sõlmimist olukorras, kus teisel lepingupoolel ei ole ostuhinna tasumiseks rahalisi vahendeid. Asjas esitatud tõenditega on veenvalt tõendatud, et OÜ Almermen majanduslik seisund iseenesest ei olnud halb, kuid tal puudusid likviidsed vahendid 17 000 000 krooni ostuhinna tasumiseks. Tunnistajana üle kuulatud OÜ Almermen juhatuse liikme M.Uuki seletusega on tõendatud, et OÜ-l Almermen ei olnud võimalik ostu finantseerimiseks saada vahendeid pangast, sest äriühingul oli tasumata korterelamu ehitamiseks võetud laen ning korteriomandite võõrandamine ei edenenud plaanipäraselt. Usutav on M.Uuki seletus, et 21.09.2007 võlaõigusliku lepingu sõlmimisel loodeti ostuhinna tasumiseks saada vahendeid just vastvalminud korteriomandite müügist ja sel eesmärgil määrati ka asjaõiguslepingu sõlmimise tähtpäev hilisemaks. OÜ Almermen 2007.a konsolideerimisgrupi majandusaasta aruandest nähtuvalt oli OÜ-l Almermen põhivara kokku umbes 6 000 000 krooni, käibevara oli kokku 64 034 072 krooni, kuid sellest oli suurem osa (üle 53 miljoni krooni) varade all ning seisuga 31.12.2007 oli reaalset raha

üksnes umbes 3 000 000 krooni. Eeltoodu kinnitab M.Uuki ütlusi, et OÜ-l Almermen ei olnud tehingu tegemiseks endal piisavalt rahalisi vahendeid ning olemasolevate kohustuste (2007. majandusaasta aruande järgi kohustusi oli OÜ-l Almermen üle 50 miljoni krooni) tõttu ei saanud vajalikke vahendeid ka pangast. Maaklerileping oli tähtajaline ja lõppes 31.12.2007 seoses tähtaja möödumisega. VÕS § 664 lg 3 järgi on maakleril õigus maakleritasule, kui tema vahendatud või osutatud leping sõlmitakse või sellest tulenev kohustus täidetakse pärast maaklerilepingu lõppemist. 3.01.2008 sõlmis kostja korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu Rataskaevu Restoran OÜ-ga. Tõendamist ei ole leidnud hageja väide, et tehingu teostas esialgse ostjaga seotud isik, mistõttu majanduslikus mõttes tuleb lugeda, et tehingu tegi esialgne ostja ning hagejal on õigus maakleritasule VÕS § 664 lg 3 alusel. Esialgne ostja OÜ Almermen ja tegelik ostja Rataskaevu Restoran OÜ on iseseisvad juriidilised isikud. Juriidiline isik on õiguslik abstraktsioon, mis õigussubjektina tegutseb füüsilistest isikutest esindajate kaudu. TsÜS § 34 lg-st 2 tulenevalt saab tehingu tegemisel juriidilist isikut esindada juhatuse liige või seda asendava organi liige. Esindusõiguse alusel tehtud tehingust tekivad õigused ja kohustused esindatavale. Seetõttu ei anna üksnes asjaolu, et tehingu teinud juhatuse liige on seotud mitme äriühinguga, alust järelduseks, et majanduslikus mõttes on tehingu teinud mitte lepingupoolena näidatud äriühing, vaid mõni teine sama juhatuse liikmega seotud äriühing. Hageja ei ole tõendanud, et kostja tegi 3.01.2008 Rataskaevu Restoran OÜ-ga tehingu selle informatsiooni alusel, mida kostja on saanud hagejalt. Hageja, vaatamata kostja vastavatele korduvatele etteheidetele, ei ole konkretiseerinud, millist informatsiooni ta silmas peab. Tehingu tegemist võimaldavaks informatsiooniks käesolevas asjas saab olla üksnes info võimaliku ostja kohta. Hageja ei ole maaklerilepingu täitmise käigus osundanud Rataskaevu Restoran OÜ-le kui võimalikule ostjale, mistõttu ei saa 3.01.2008 tehingut lugeda hageja vahendatud või osundatud tehinguks VÕS § 664 lg 3 mõttes. Maaklerilepingust tulenevaid võlasuhteid reguleerivatest õigusnormidest ei tulene, et kostjale tekib maakleritasu maksmise kohustus ka siis, kui asjaõiguslepinguni jõutakse maakleri poolt nimetamata ostjaga seeläbi, et üks potentsiaalne ostja edastab infot teistele potentsiaalsetele ostjatele. Maakleritasu saamise õigus tekib üksnes siis, kui leping sõlmitakse hageja tegevuse tõttu. Ka õiguskirjanduses on asutud seisukohale, et maakleritasu nõude tekkimiseks peab maakleri tegevuse ja lepingu sõlmimise vahel olema põhjuslik seos, s.t et lepingu sõlmimiseni on viinud just maakleri tegevus. Samas väljendatud seisukoha järgi peab maakleril olema määrav panus selles, et leping sai sõlmitud. Vaidluse korral peab maakler suutma tõendada seda, et ilma temata ei oleks lepingu sõlmimiseni jõutud (Võlaõigusseadus III. Kommenteeritud väljaanne. – Tln, 2009, lk 110). Käesolevas tsiviilasjas ei ole hageja tõendanud seost tema tegevuse ning kostja poolt Rataskaevu Restoran OÜ-ga lepingu sõlmimise vahel, vaid on kunstlikult konstrueerinud oma nõude, väites, et sisuliselt on tehingu erinevate äriühingute varjus teinud samad füüsilised isikud. Hageja tegevuse tõttu sõlmis kostja võlaõigusliku müügilepingu Almermen OÜ-ga, kellele lepingu täitmine osutus ülejõu käivaks. Hageja ei saanud anda kostjale informatsiooni, et ostuhuviline on Rataskaevu Restoran OÜ, sest hageja seadusliku esindaja vande all antud seletusest nähtuvalt sai ta selle äriühinguga korteriomandi võõrandamise tehingust teada alles aasta hiljem. Hageja seadusliku esindaja kinnitusel lepingu 21.12.2007 lõpetamisest teada saades püüdis ta leida uut ostjat, kuid ühe varem ostuhuvi ilmutanud isikuga ei õnnestunud kontakti saada. Samuti kinnitas hageja seaduslik esindaja kohtuistungil vande all, et maaklerileping lõppes tähtaja möödumisel 31.12.2007 ning

hageja ja kostja kumbki ei teinud maaklerilepingu pikendamiseks ettepanekut. Tõepärane on hageja väide, et Rataskaevu Restoran OÜ loodi spetsiaalselt eesmärgiga omandada vaidlusalune korteriomand. Seda kinnitab asjaolu, et äriühingu registreerimisel 23.11.2007 märgiti selle aadressiks vaidlusaluse korteriomandi aadress Rataskaevu 22, samuti on äriühingu 23.11.200731.12.2008 majandusaasta aruande tegevusaruandes äriühingu põhitegevusalaks märgitud kinnisvara rent ja haldamine, kuid ainsaks osaühingule kuuluvaks kinnisvaraobjektiks on 3.01.2008 tehinguga omandatud Rataskaevu 22-15 korteriomand. Samas ei anna tehingu tegemine selleks otstarbeks loodud äriühinguga alust hagi rahuldamiseks. Kohus ei nõustu hageja järeldusega, et Rataskaevu Restoran OÜ lõid M.Uuk ja E.Kozlik. Äriregistri Teabesüsteemi andmetel oli Rataskaevu Restoran OÜ asutaja ja esimene juhatuse liige J.Tužilkin. OÜ Almermen juhatuse liikmed M.Uuk ja E.Kozlik said Rataskaevu Restoran OÜ juhatuse liikmeteks 30.04.2008 ja E.Kozlik sai osanikuks 25.04.2008, s.o alles neli kuud pärast 3.01.2008 toimunud tehingut. Veenvad on M.Uuki ütlused, et osalus Rataskaevu Restoran OÜ-s omandati vastutasuna OÜ Almermen poolt 3.01.2008 tehinguks Rataskaevu Restoran OÜ-le antud garantii realiseerimise eest. Hageja sõnul tõendab tehingu tegemist seotud isikute poolt see, et J.Tužilkin on OÜ Almermen juhatuse liikmetega seotud kui OÜ Almermen Kinnisvara OÜ (praeguse ärinimega OÜ Oras Vekes) osanikuks oleva äriühingu OÜ Vicarelli nõukogu liige, M.Uuk ja E.Kozlik on OÜ Oras Vekes juhatuse liikmed, E.Kozlik on ka OÜ Vicarelli osanik ja juhatuse liige ning M.Uuk ja J.Tužilkin on ka OÜ Vicarelli nõukogu liikmed. Üksnes sellistest sidemetest on kunstlik järeldada, et tehingu on teinud seotud isikud. Hageja ei ole tõendanud väidetavalt seotud isikute huvi hageja väidetud viisil tehingu tegemiseks. OÜ Almermen ja Rataskaevu Restoran OÜ ei olnud kohustatud hagejale maakleritasu maksma. Hageja ei ole põhistanud, milline oli väidetavalt seotud isikute huvi tehingu tegemiseks OÜ Almermen asemel Rataskaevu Restoran OÜ-ga selleks, et vältida kostjal kohustuse tekkimist maksta hagejale maakleritasu. Kostja väidetel sõlmiti leping Rataskaevu Restoran OÜ-ga 1,23 miljonit krooni odavama hinnaga. Hageja järelduste kohaselt on hind odavam rentnikule makstud summa ja OÜ Almermen poolt tasutud leppetrahvi võrra. Hageja väide, et senine rentnik sai lepingu lõpetamise eest rahalist hüvitist, on oletuslik ja tõendamata. Paljasõnalised ja tõendamata on ka hageja väited, et OÜ Almermen poolt leppetrahviks tasutud 750 000 krooni on arvestatud Rataskaevu Restoran OÜ ostuhinna osaks. Põhjendamatu on sellise järelduse tegemine üksnes kostja ja Rataskaevu Restoran OÜ vahelises lepingus sätestatust, et samas summas on Rataskaevu Restoran OÜ tasunud ostuhinna osa enne lepingu sõlmimist. Hageja seadusliku esindaja vande all antud ütluste kohaselt sai ta aasta hiljem kinnistusraamatust teada tehingu tegemisest uue ostjaga ja et restorani ostis M.Uuk. Tulenevalt eelosundatud Rataskaevu Restoran OÜ osanike ja juhatuse liikmete kronoloogiast ei ole põhjendatud hageja seadusliku esindaja järeldus, et korteriomandi ostis M.Uuk. Lisaks on M.Uuk tunnistajana seletanud, et kostjaga tehingu tegemisel esindas osaühingut Almermen E.Kozlik, mitte M.Uuk, samuti omandas just E.Kozlik 2008.a aprillis Rataskaevu Restoran OÜ osa. Eeltoodu tõendab veenvalt, et hageja nõue tugineb kunstlikult loodud konstruktsioonile. 21.09.2007 võlaõigusliku lepingu alusel hagejale makstud 50 000 krooni maakleritasu ettemaksu maksmine ei ole käsitatav maakleritasu maksmise kohustuse olemasolu tunnistamisena. Vastavalt maaklerilepingule muutus maakleritasu sissenõutavaks asjaõiguslepingu sõlmimisest. Asjaõiguslepingut ei sõlmitud. Ettemaksu tasumisega ei saa tunnistada kohustust, mida ei ole veel tekkinud. Kuna kohus leidis, et maakleritasu nõue on põhjendamata, on alusetu ka viivisenõue.

Apellatsioonkaebus

laenuandja ees ning miks pank aktsepteeris garantiid äriühingult, kellel endal ei õnnestunud piisavat finantseerimist, sh laenu näol saada. Kohus on jätnud tähelepanuta, et osaluse omandamisega OÜ-s Rataskaevu Restoran saavutasid M.Uuk ja E.Kozlik tehingute tegeliku eesmärgi ehk omandasid vaidlusaluse kinnistu, sest kinnistu võõrandati nende kontrolli all olevale äriühingule. Kostja on võõrandanud kinnistu tuginedes hagejalt saadud informatsioonile, mistõttu on tegemist hageja vahendatud tehinguga ja kostjal on maaklerilepingust ja VÕS § 664 lg-st 1 tulenevalt kohustus tasuda hagejale maakleritasu. OÜ-ga Almermen sõlmimisele kuulunud asjaõigusleping jäi sõlmimata kostjast tuleneva asjaolu tõttu. Kohus on eksinud TsMS § 232 lg-s 1 sätestatud tõendite hindamise nõuete vastu, sest ei hinnanud võlaõigusliku lepingu lõpetamise lepingut õigesti. Võlaõigusliku lepingu lõpetamise põhjuseks ei olnud OÜ-l Almermen likviidsete vahendite puudumine. M.Uuki ütlused ei ole usaldusväärsed ning on vastuolus teiste asjas esitatud tõenditega, eelkõige OÜ Almermen ja kostja vahel sõlmitud võlaõigusliku lepingu lõpetamise lepinguga. Kohus ei ole hinnanud M.Uuki ütlusi kooskõlas TsMS § 232 lg-ga 1. Kohus on eksinud VÕS § 101 lg 1 kohaldamisel. VÕS § 101 lg 1 sätestab loetelu õiguskaitsevahenditest, mida kahjustatud poolel on õigus kasutada. Seadus ei tunne õiguskaitsevahendit „lepingu lõpetamine poolte kokkuleppel“. Asjaolust, kostja lõpetas lepingu kokkuleppel OÜ-ga Almermen, järeldub, et eeldused õiguskaitsevahendite kasutamiseks ei olnud täidetud ehk OÜ Almermen ei olnud rikkunud oma lepingust tulenevaid kohustusi, mistõttu kostjal puudus võimalus õiguskaitsevahendite kasutamiseks. Kohus on eksinud VÕS § 158 jj kohaldamisel, lugedes leppetrahviks võlaõigusliku lepingu lõpetamise lepingu p-s 3.5 nimetatud kostjale tasutud summa. Kohus oleks pidanud jõudma järeldusele, et OÜ-l Almermen ei olnud raskusi kinnistu omandamise finantseerimisega. Ajaõigusleping jäi sõlmimata kostjast tuleneval põhjusel. Kostja lõpetas võlaõigusliku lepingu kokkuleppel OÜ-ga Almermen, mitte ei taganenud lepingust OÜ Almermen poolse väidetava kohustuste rikkumise tõttu. Kohus on eksinud TsMS § 436 lg-te 3 ja 4 vastu. Hageja taotles 8.02.2010 menetlusdokumendis täiendavate tõendite kogumist TsMS § 236 lg 2 alusel. 19.03.2010 määrusega jättis kohus nimetatud taotluse rahuldamata. Raha, mis oli mõeldud hagejale maakleritasuna, tasuti tegelikult üürnikule OÜ Wasamerk ning pärast üürnikule hüvitise väljamaksmist nõuti hagejalt maakleritasust loobumist. Üürnikule hüvitise maksmise asjaolude selgitamine on asja lahendamise seisukohalt oluline, kuid kohus jättis taotluse tõendite kogumiseks rahuldamata. Vastus apellatsioonkaebusele

korranud maakohtus hagile esitatud vastuväiteid ja neile kõigile on kohus piisava põhjalikkusega vastanud. Kohtul ei olnud tõendite põhjal alust järeldada, et VÕS § 664 lg 1 kohaldamise eeldused olid täidetud ja et kostjal on kohustus tasuda hagejale maakleritasu 450 000 krooni. Maakohus ei ole rikkunud kaebuses väidetud menetlusnormi, on tõendeid hinnanud kooskõlas TsMS § 232 lg-ga 2 ja tuvastanud, et hagi esitatud tõendeid hinnates rahuldada ei saanud. Maakohus oleks pidanud hageja hinnangul tuvastama maakleri poolt vahendatud või osundatud tehingu sõlmimise. Maakohus on kostja ja OÜ Almermen ja Rataskaevu Restoran OÜ vahelisi seoseid analüüsinud ja vastav kaebuse väide tõendite ebapiisava uurimise kohta ei ole õige. Maakohus tuvastas õigesti, et 3.01.2008 ei sõlmitud asjaõiguslepingut hageja vahendusel ega tema informatsiooni põhjal (maaklerilepingu p 5.4 eeldus). Rataskaevu Restoran OÜ asutamisel ei ole osalenud OÜ-ga Almermen seotud isikud. Põhjendamatu on kaebuse väide, mille kohaselt ei ole kohus nimetatud asjaolusid hinnanud piisavalt. Hilisem osa omandamine ei anna hagejale maakleritasu saamise õigust. Äriühingutevahelist seost ei tõenda pangagarantii. Hageja ei ole tõendanud oma väidet, et pangagarantii andmine näitab, et OÜ-l Almermen olid vahendid asjaõiguslepingu sõlmimiseks olemas. Maakohus on OÜ Almermen likviidsete vahendite puudumise tuvastanud ja hageja ei ole tõendanud vastupidist. Et kostja ei kasutanud OÜ-ga Almermen lepingu lõpetamisel VÕS §-s 101 õiguskaitsevahendeid, vaid lõpetas lepingu poolte kokkuleppel, ei anna hagejale õigustust nõuda üksnes sel motiivil hagi rahuldamist ja väita, et OÜ Almermen ei rikkunud lepingut. Põhjendamatu on ka apellandi etteheide, et kokkuleppest oleks pidanud nähtuma, et OÜ-l Almermen oli raskused kinnistu omandamise finantseerimisega. Õiguskaitsevahendite kasutamine on lepingupoole seadusest tulenev õigus, mitte kohustus. Kirjalikus vastuses apellatsioonkaebusele on hageja p-s 3.4 märkinud, et talle oli teada, et ostja ei saa tähtajaks raha kokku ja teisalt, et kinnisasjale oli seatud ostja kasuks eelmärge, mida ei saa kustutada ilma notariaalse kokkuleppeta. Seega ei ole hageja õigustatud hindama, millist õiguskaitsevahendit võis kostja kasutada suhetes kolmandate isikutega. Apellatsioonkaebuse uue väite, mille kohaselt kostja oleks pidanud lepingust taganema (apellatsioonkaebuse p 24), jätab ringkonnakohus TsMS § 652 lg 3 p-de 1 ja 2 kohaselt tähelepanuta nagu tuginemise menetlusnormi rikkumisele, millele ei esitanud hageja maakohtus õigeaegselt vastuväidet TsMS § 333 korras. TsMS § 333 lg 2 järgi tuleb nimetatud vastuväide esitada kohtule esimesel võimalusel rikkumise teadasaamisel ja kui seda ei tehta, siis hiljem ei saa vastuväidet esitada. Maakohus jättis 19.03.2010 taotluse tõendite kogumiseks rahuldamata. Ringkonnakohus leiab, tõendite kogumise taotluse rahuldamata jätmist ei ole põhjust pidada tsiviilkohtumenetluse olulise põhimõtte rikkumiseks, mis välistaks TsMS § 333 lg-te 2 ja 3 kohaldamist. Riigikohtu praktika kohaselt võtab vastuväite õigeaegne esitamata jätmine võimaluse tugineda hilisemas menetluses sellele rikkumisele (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-28-10 p 15). Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et OÜ-ga Wasamerk üürilepingu lõpetamise asjaolud ei ole käesoleva vaidluse esemeks. Maakohus tuvastas õigesti, et VÕS § 644 lg 1 ja maaklerilepingu p-s 5.3 nimetatud eeldused jäid täitmata ja maakleritasu ei muutunud sissenõutavaks. Samuti jäid täitmata VÕS § 644 lg 2 eeldused, s.t hageja ei tõendanud, et asjaõigusleping jäi täitmata kostjast tingitud põhjusel. Kostjast ei sõltunud ostjal OÜ-l Altermen rahaliste vahendite olemasolu ja seda on tunnistajana ütlusi andnud juhatuse liige M.Uuk. Kooskõlas TsMS § 230 lg-s 1 sätestatuga peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Maakohus tuvastas õigesti, et VÕS § 644 lg 3 kohaldamise eeldused jäid hageja poolt täitmata, sest hageja ei tõendanud, et sõlmiti tema vahendatud või osundatud leping. Maakleritasu saamise õigus tekib, kui leping sõlmitakse hagejalt saadud informatsiooni ja tegevuse tulemusel. Asjas ei leidnud tõendamist maakleri määrav panus, et leping sai sõlmitud ja tuvastamist ei leidnud, et maakleri tegevuseta ei oleks lepingu sõlmimiseni

jõutud. Maaklerileping lõppes 31.12.2007 ja hageja seadusliku esindaja kinnitusel ei teinud ta ettepanekut selle pikendamiseks ja et aasta hiljem sai ta kinnistusraamatust teada toimunud tehingust. Ekslik on apellandi väide, et 50 000 krooni ettemaksu tasumisega tunnistas kostja tasu maksmise kohustust. Õige on maakohtu põhjendus, et kohustust maksta maakleritasu ei olnud veel tekkinud. Kohtuotsuse tühistamiseks ja hagi rahuldamiseks ei anna alust kaebuse väited J.Tuzilkini majandustegevuse ja OÜ Almermeni poolt garantii 3 miljoni krooni andmise kohta, kuna kohus on neid asjaolusid hinnanud ja põhjendatult leidnud, et kinnistu müügileping ei sõlmitud hageja poolt leitud ostjaga, millega ringkonnakohus nõustub. Menetluskulude jaotus Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Kuivõrd maakohtu otsus jääb muutmata, ei ole alust muuta ka maakohtu poolt määratud menetluskulude jaotust. Lähtudes TsMS § 171 lg-st 1 jätab ringkonnakohus apellatsioonimenetluse kulud hageja kanda. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Ulvi Loonurm

Ele Liiv

Reet Allikvere

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.