Tsiviilasja number
2-09-13322
Kohus
Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja
Kohtunik
Heli Käpp
Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht
Menetlusosalised ja nende esindajad
07.juunil 2010 kell 16.00 Kentmanni kohtumaja kantselei kaudu AKOÜ hagi A OÜ vastu maakleritasu ja viiviste väljamõistmiseks 450 000 krooni Hageja: AKOÜ (registrikood XXX, asukoht XXX), seaduslik esindaja ÕA; Hageja lepinguline esindaja advokaat Denis P (AB Concordia , faks: XXX) Kostja OSAÜHING A (registrikood XXX, asukoht XXX), seaduslik esindaja H T ; Kostja volitatud esindaja Mehis A (Actum Consult OÜ )
Asi läbivaadatud kohtuistungil
Kohtuistungil osalesid
Hageja esindajad Õ. A ja D. P , hageja nõustaja M. T , kostja esindajad H. T ja M. A
Tsiviilasi Tsiviilasja hind
puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
26.03.2009 esitatud hagis AKOÜ taotleb kostjalt A OÜ-lt välja mõista maakleritasu võlgnevus 450 000 krooni koos lisanduvate viivistega. Hagiavalduse kohaselt 17.09.2007 sõlmisid pooled maaklerilepingu kostja omandis oleva, Tallinnas XXXasuva korteriomandi notariaalse asjaõiguslepingu sõlmimise vahendamiseks. Täitmaks maaklerilepingu punktist 2 tulenevaid kohustusi, tutvustas hageja korteri müüki potentsiaalsetele ostjatele. Hageja tegevus osutus tulemuslikuks – hagejaga võttis ühendust OÜ A esindaja, kes avaldas osaühingu nimel huvi korteri ostmise vastu. Hageja pidas kostja huvides OÜ-ga A ostueelseid läbirääkimisi, selgitades muuhulgas ostjale seda, et korteri suhtes on sõlmitud pikaajaline rendileping OÜ-ga W , mis tegutseb korteris restoranipidajana. Seejärel tutvustas hageja potentsiaalset ostjat OÜ-d A kostjale ja kostja saavutas esitletud ostjaga kokkuleppe korteri müügi kohta. 21.09.2007 sõlmisid kostja müüjana ja OÜ A ostjana notari juures korteri võlaõigusliku müügilepingu. OÜ-d A esindajad müügilepingu sõlmimisel olid osanikud ja juhatuse liikmed MUja EK. Hagejale teadaolevalt oli 21.09.2007 müügilepingu kohaselt korteri müügihinnaks 17 000 000 krooni. Lähtuvalt 17.09.2007 maaklerilepingu punktidest 4.1. ja 5.1. on hagejale maksmisele kuuluva maakleritasu suuruseks 500 000 krooni. Ostja OÜ A tasus 21.09.2007 võlaõigusliku müügilepingu tõestanud notarile hoiustamiseks ettemaksuna 1 000 000 krooni, millest 50 000 krooni kandis notar kostja juhiste alusel 24.09.2007 maakleritasu maksmise osamaksena hageja arvele. Ülejäänud 450 000 krooni üleandmine hagejale pidi toimuma pärast asjaõiguslepingu sõlmimist hiljemalt 29.12.2007. Andes notarile korralduse hagejale maakleritasu osaliseks väljamaksmiseks, kinnitas kostja tingimusteta maakleritasu maksmise kohustuse olemasolu. 2007.a. novembris teatas kostja hagejale, et tulenevalt Rataskaevu korteri rentniku OÜ-ga W väidetavalt tekkinud probleemidest soovivad kostja ja OÜ A, et hageja loobuks veel maksmata jäänud maakleritasu osast, ähvardades vastasel juhul asjaõiguslepingu sõlmimise ärajäämisega. Hageja ei pidanud ettepanekut põhjendatuks ja kinnitas, et ootab kostjalt 17.09.2007 maaklerilepingu nõuetekohast täitmist. Kostjal ja OÜ-l A õnnestus siiski OÜ-ga W kokkuleppele jõuda rendilepingu lõpetamise küsimuses, kusjuures rentnik sai oma nõusoleku eest hüvitist. Kostja ja OÜ A poolt väljatoodud takistuse äralangemisele vaatamata teatasid nad hagejale, et 29.12.2007 kavandatud korteri asjaõiguslepingu sõlmimine jääb ära. Samas sõlmis kostja aga juba 02.01.2008 korteri müümiseks asjaõiguslepingu RROÜ-ga, mis on asutatud 23.11.2007 ja mille juhatuse liikmeteks ning omanikeks on samad isikud, kes esindasid OÜ-d A võlaõigusliku müügilepingu sõlmimisel 21.09.2007. RROÜ asutajaks ja algseks juhatajaks registris märgitud JTon U ja K seotud isik – T on K 100 % kuuluva ja juhtimise all oleva AS V nõukogu liige. AS V omab enamusosaluse A K OÜ-s, mida juhivad samuti U ja K . Isaks pidasid mehed koos juhtivaid ameteid MGOÜ-s perioodil 2001 – 2002. Eeltoodust tuleneb, et kostja jõudis korteri võõrandamislepingu sõlmimiseni, kasutades hagejalt saadud informatsiooni hageja poolt leitud ning korteri ostmisest huvitatud ostja ja ostjaga seotud isikute kohta- nii esialgsel ostjal OÜ-l A kui ka korteri omandanud RROÜ-l on samad omanikud ja juhid – U ja K. See tähendab maakleritasu mõttes samuti seda, et kostja ja U /K vaheline korteri võõrandamise tehing ei jäänud majanduslikule lõppkokkuvõttes ära. Hageja on seisukohal, et tehiolud viitavad sellele, et pärast OÜ-ga W kokkuleppele jõudmist selles osas, et rentnik vabastab ilma vaidlusteta korteris asuvad äripinnad rahalise hüvitise eest, otsustasid üheskoos tegutsevad kostja ja läbi OÜ A tegutsenud U ja K, et arvavad rentnikule
makstud hüvitise hageja maakleritasust maha, pidades hagejale makstud 50 000 krooni piisavaks. Olles ilmselt teadlikud, et taoline käitumine kujutab endast kostja ja hageja 17.09.2007 maaklerilepingu olulist rikkumist, otsustasid kostja, U ja K , et täidavad omavahelist kokkulepet korteri võõrandamiseks, vormistades tehingu vahetult enne tehingut asutatud uue juriidilise isikuga RROÜ, kellel ei oleks näiliselt sidet OÜ-ga A. Nimetatud manipulatsioonid ei vabasta kostjat maakleritasu maksmise kohustusest. Maaklerilepingu punkti 5.4. kohaselt juhul, kui müüja müüb objekti 6 kuu jooksul arvates lepingu tähtaja möödumisest (31.12.2007), kasutades maaklerilt saadud infot, kohustub ta tasuma maakleritasu täies ulatuses vastavalt maakleri poolt esitatud arvele. Seega on kostja vastu esitataval nõudel kaks eeldust: 1) korteri võõrandamine 6 kuu jooksul arvates 31.12.2007 ja b) korteri võõrandamisel hagejalt saadud info kasutamine. Nõude esimene eeldus on täidetud, sest korter võõrandati 03.01.2008 ehk 2 päeva möödumisel lepingu tähtpäevast. Maaklerilepingu käigus hageja edastas kostjale info OÜ A ostusoovi kohta. Tegeliku ostja RROÜ esialgne ja lühiajaline omanik T on äriühingu praeguste juhatajate ja omanikega seotud isik. RROÜ on asutatud samal ajal, kui maakleri poolt leitud ostja OÜ A ja kostja loobusid asjaõiguslepingu sõlmimisest, olles eelnevalt püüdnud maaklerit veenda maakleritasust loobuma. Ülalnimetatust järeldub, et korteriomandi ostmisest huvitatud isikuteks olid jätkuvalt U ja K, kes on nii OÜ A, kui ka RROÜ juhatuse liikmed. Vastavate isikutega müügilepingu sõlmimist vahendas hageja. Seega on täidetud ka nõude teine eeldus – kostja kasutas korteri võõrandamisel hagejalt kui maaklerilt saadud informatsiooni. Maakleritasu nõudmise teise õigusliku alusena toob hageja VÕS § 664 lg 2, mille kohaselt juhul, kui maakleril tekib õigus maakleritasule pärast lepingust tuleneva kohustuse täitmist käsundiandja suhtes, on maakleril õigus maakleritasule ka juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. Hageja on maaklerina teinud kõik endast oleneva, et kostja saaks asjaõiguslepingu sõlmida restorani pidamiseks mõeldud äripinna omandamisest huvitatud U ja K . Hageja on käsundi täitnud ning maakleritasu kuulub maksmisele vaatamata sellele, et esialgselt kavandatud asjaõigusleping jäi sõlmimata. Asjaõiguslepingu sõlmimine jäi ära lepingupoolte, eelkõige kostja, tõttu. Seega on ka VÕS § 658 lg 2 eeldused täidetud ja hagi kuulub rahuldamisele. Isegi juhul, kui teoreetiliselt lugeda käsundit mitte täidetuks, tuleb hagi rahuldada VÕS § 629 lg 1 alusel, mille kohaselt juhul, kui käsundisaajale tuleb tasu maksta pärast käsundi täitmist ja käsundusleping lõpeb enne käsundi täitmist, on käsundisaajal õigus mõistlikule osale tasust. Maakleritasu suurus 500 000 krooni tuleneb maaklerilepingu punktist 5.1., kuna maaklerilepingus kostja näidatud hinna 17 000 000 krooni muutmist kostja hagejaga kooskõlastanud ei ole. Maakleritasust kostja on 50 000 krooni tasunud ja sellega maakleritasu maksmise kohustuse olemasolu kinnitanud. Arve maakleritasu maksmiseks hageja esitas kostjale 23.12.2008. Asjaõigusleping RROÜ-ga oli sõlmitud 3.01.2008, maakleritasu tuli maksta 3 pangapäeva jooksul pärast asjaõiguslepingu sõlmimist, seega on hageja nõue muutunud sissenõutavaks 9. jaanuarist 2008. Hageja nõuab kostjalt viiviseid alates 9.01.2008, hagi esitamise seisuga on viivisesumma 54 968 krooni. Samuti taotleb hageja kostjalt välja mõista viivised protsendina põhivõlast alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni.
21.08.2009 kirjalikus vastuses kostja hagi ei tunnista. Pooled sõlmisid 17.09.2007 maaklerilepingu notariaalse asjaõiguslepingu sõlmimiseks ostja leidmiseks. Tegelikkuses ei osutanud hageja kostja soovitud teenust lubatud määral. Ostja leidmine venis ning ainus isik, kellele hageja osundas, oligi OÜ A. Kostja ja OÜ A vahel sõlmiti korteriomandi notariaalne võlaõiguslik müügileping ja avaldus eelmärke kinnistamiseks. Maaklerilepingu punkti 5.3.
kohaselt pidi kostja tasuma maakleritasu pärast notariaalse asjaõiguslepingu sõlmimist 3 pangapäeva jooksul. OÜ-ga A asjaõiguslepingu sõlmimiseni ei jõutud, kuna A OÜ ei saanud kokku vajalikku kogust raha lepingus määratud ajaks. Kostja ja OÜ A sõlmisid 21.12.2007 võlaõigusliku müügilepingu lõpetamise lepingu ja avalduse eelmärke kustutamiseks. Sellega lõpetati hageja osundatud ostjaga kõik lepingulised suhted. Seega ei osutunud hageja osundamine tulemuslikuks ja maaklerilepingu punkti 5.3 järgi puudus hagejal õigus maakleritasule. 21.09.2007 võlaõigusliku müügilepingu punkti 3.2.2. alusel tasus notar A OÜ poolt tehtud ettemakse arvelt hagejale 50 000 krooni. Kuigi 21.09.2007 leping lõpetati 21.12.2007 tehingut lõpetava lepinguga ning sellega kadus kostjal kohustus tasuda hagejale maaklertasu, ei ole kostja hagejalt seda summat tagasi nõudnud. Kostja on seisukohal, et hagejal tuleks tõendada kostja kasuks maaklerilepingu täielikku täitmist (so notariaalse asjaõiguslepingu sõlmimist hageja leitud ostjaga). Hageja nõue nn osutatud maaklerteenuse eest tasu nõudmiseks on põhjendamatu. Kostja leiab, et hageja konstruktsioon A OÜ seotusest RROÜ-ga ei ole asjakohane. Hageja ei ole tõendanud, milline roll oli A OÜ juhatuse liikmetel RROÜ asutamisel. Registriandmete kohaselt oli RROÜ asutajaks, ainuosanikuks ja juhatuse liikmeks Juri T . Seetõttu on täiesti alusetud mistahes väited A OÜ juhatuse liikmete seotusest RROÜ asutamisega nn spetsiaalselt XXXostuks. Hageja ei ole tõendanud, millist informatsiooni hageja A OÜ-le tehingule eelnevalt jagas ja millist infot väidetavalt kasutas RROÜ. Seetõttu ei ole võimalik analüüsida, kas RROÜ üldse kasutas hageja tegevusel loodud/esitatud informatsiooni. Kostja kui müüja tegeles pärast hagejaga maaklerlepingu lõppemist 2007.a. lõpust ise korteriomandi müügiga, kuna hageja loid tegevus ei olnud edukas. RROÜ omanike ringi või juhatuse liikmete hilisem (ca 4 kuud hiljem) mistahes põhjustel muutus ei saa luua kostjale kohustusi tulenevalt hagejaga sõlmitud maaklerlepingust. Hagejal oleks maaklerilepingu punkti 5.4. alusel tekkinud õigus maakleritasule üksnes siis, kui korteriomandi Rataskaevu 22 – 15 müügiks oleks kasutatud hagejalt saadud informatsiooni ehk siis leping oleks sõlmitud hageja osundatud ostjaga pärast maaklerilepingu lõppemist. Hageja ei ole jällegi põhistanud, millist informatsiooni kostja kasutas ja kellelt tuli initsiatiiv korteriomandi müügiks pärast maaklerilepingu lõppemist. Ebaselgeks jääb, millisel põhjusel hageja loeb maakleritasu maksmise kohustuse tekkimise kuupäevaks 9.jaanuari 2008. Maaklerilepingus puudub kokkulepe viiviste tasumiseks. Ei ole võimalik kohaldada ka seaduses sätestatud viivisemäära, kuna puudub sissenõutavaks muutunud raha tasumise kohustus. Maaklerilepingus kostja kohustus maksta maakleritasu on imperatiivselt seotud hageja osundamisel toimunud asjaõiguslepingu sõlmimisega. Kuna sellist tehingut ei ole kunagi sõlmitud ja maaklerileping lõppes tähtaja saabumisega, puudub mistahes alus maksta hagejale maakleritasu kostja poolt leitud ostjaga sõlmitud tehingult. Seega on hageja viivisenõue põhjendamatu. Kostja taotleb jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
sõlmimise tähtpäev hilisemaks. OÜ A 2007.a. konsolideerimisgrupi majandusaasta aruandest nähtuvalt oli OÜ-l A põhivara kokku ca 6 000 000 krooni, käibevara oli kokku 64 034 072 krooni, kuid sellest oli suurem osa (üle 53 miljoni krooni) varude all ning seisuga 31.12.2007 oli reaalset raha üksnes ca 3 000 000 krooni. Eeltoodu kinnitab M. Ui ütlusi, et OÜ-l A ei olnud tehingu tegemiseks endal piisavalt rahalisi vahendeid ning olemasolevate kohustuste (2007 majandusaasta aruande järgi kohustusi oli OÜ-l A üle 50 miljoni krooni) tõttu ei saanud vajalikke vahendeid ka pangast.
Heli Käpp Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.