2-10-2533/32 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Tartu Maakohus Tartu kohtumaja - lahend.ee

13.jaanuaril 2010 Tartu Maakohtule esitatud hagiavalduses taotlesid Egil Altosaar ja Helle Altosaar: tuvastada asjaolu, et hagejate ja kostja vaheline 20. oktoobri 2009 korteri ostu-müügileping on lõpetatud hagejatepoolse taganemisega alates 1. detsembrist 2009; kohustada kostjat tagastama hagejatele lepingu alusel üleantud korteri ostuhind 229 000 krooni, kasu 1215,15 krooni, raha kasutamise eest võlgnetav intress ja viivis 2231,37 krooni ning kahjuhüvitis 3702,80 krooni, kokku 236 149,32 krooni; kohustada kostjat sõlmima asjaõiguslik leping XXX Tartus korteriomandi üleandmiseks kostjale või asendada kostja nõusolek asjaõiguslepingu sõlmimiseks kohtuotsusega või alternatiivselt asendada kohtuotsusega kostja nõusolek ebaõige kinnistusraamatukande muutmiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid 20. oktoobril 2009 hagejad abikaasad Egil ja Helle Altosaar kui ostjad ja kostja Lili Lind kui müüja, keda esindas volikirja alusel ema Eike Lind korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu nr 2114, millega hagejad ostsid XXX Tartu linn korteriomandi reaalosana eluruumi nr 7, üldpinnaga 32,90 m2. Lepingu koostas ja tõestas Tartu notar Andrus Ruul. Lepingu p 3.1 kohaselt on korteriomandi ostuhinnaks 229 000 krooni, mille ostjad on enne lepingu sõlmimist hoiustanud notarikontole ja mille notariaalakti tõestaja edastas lepingu sõlmimise järgselt lepingus nimetatud kontodele. Hagejad leidsid antud korteri müügikuulutuse Internetis kinnisasjade müüki vahendava Friis Kinnisvara OÜ kodulehel ning avaldasid soovi korteriga tutvuda. Tegemist on puumaja esimesel korrusel asuva ahiküttega osaliselt renoveeritud korteriga. Korteriomandi tutvustamisel osalesid Friis Kinnisvara OÜ esindaja maakler Riivo Pärnapuu ja end korteriomaniku vennana tutvustanud meesterahvas, kes mõlemad kinnitasid, et kõik korteris asuvad seadmed ja süsteemid on täielikus töökorras ning et korter vajab vaid sanitaarremonti. Hagejatele meeldis korteri värvi- ja ehituslahendus, korteri asukoht miljööväärtuslikus rajoonis ja eraldi wc- ja dušširuum ning abikaasad otsustasid korteriostu kasuks. Müüja esindajate sõnul oli korterisse võimalik koheselt elama asuda. Sooja ilma tõttu korteris asuvaid küttekoldeid: pliiti ja ahju ei köetud, kuid maakleri sõnul pidi ahju tõmme olema hea, sest majal on väga kõrge korsten. Lepingu sõlmimisega kinnitas ka korterimüüja esindaja lepingu p-s 1.7.6, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu eseme koosseisu kuuluv eluruum vastab projektile ja selles ei ole teostatud õigusliku aluseta ümberehitusi. Lepingu 2(10)

eseme koosseisu kuuluv eluruum vajab sanitaarremonti. Müüja esindaja kinnitas notarile ja ostjale ka suuliselt, et küttekolded ja majavundament on korras, lisades vaid, et kuivõrd ahi on kaua kütmata, tuleks see esialgu kütta vaid nõrga tulega. Eluruumi ümberehituse projekti müüja ostjale ei võimaldanud. Lepingu p-s 1.8.2 kinnitasid ostjad, et nad on eriteadmisi omava isiku abi kasutamata üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva eluruumi ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud lepingu eseme reaalosa seisukorrast. Lepingu p 1.8.3 kohaselt on ostjad tutvunud kõigi käesolevas lepingus nimetatud lepingu eset puudutavate asjaoludega ning sõlmivad lepingu eeldusel, et eelnimetatud asjaolud ja müüja poolt antud kinnitused on õiged. Korteriostule järgnenud päeval 21. oktoobril 2009 läksid korteriomandi uued omanikud XXX soetatud korterisse korteri koristamiseks ja kütmiseks. Ahju kütte panemisel selgus, et küttekoldel – ahjul puudus igasugune tõmme. Isegi nõrga tule alustamisel tungis suits kolmest siibriaugust tuppa sisse. Selgus, et korstnajalg on kuni ahju ülemise lõõrini umbes 2,2 meetri ulatuses tahma täis ja täiesti ummistunud. Selleks, et puhastada korstnajalg tahmast, peab korstnajala alumises osas avama luugi. Luugile juurdepääs puudub, kuivõrd selle ette on paigaldatud valamukapp koos külmkapi ja elektripliidiga. Ajutine tõmme korstnajalas tekkis ainult peale seda, kui korstna ülemisest lõõrist võeti 2 ämbritäit tahma. Korstnajalale juurdepääsu puudumise tõttu korstna alumist osa puhastada ei saa. Korteri ja majaga välisel tutvumisel varjas välisseina kõrge lauahunnik ja majanurgal asunud koerakuut, mis takistasid ligipääsu maja seinale. Lauavirna ümberladumisel ja koerakuudi lõhkumisel tuli ilmsiks, et maja vundament antud korteri välisseina all on täielikult lagunenud ja oluliselt maa sisse vajunud, alumised majapalgid ja seinakattelauad on täielikult mädanenud. Mädanenud on voodrilauad ja kõik alumised maja seinapalgid kuni akende alumise servani selliselt, et on võimalik 80 cm metallvardaga käe jõul suruda läbi palkide. Nurgakorteri väline majanurk oli mitme meetri ulatuses niiske, niiskus on tunginud läbi mädanenud palkide korterisse ja jätnud värvitud tapeedile triibud. Ka mõlemad korteri aknalauad on pehkinud. Samuti oli purunenud vihmaveetoru, mille tulemusena vihmavesi jooksis sadude ajal vastu seina. Maja kõrval puudub kanalisatsioon vihmavee valgumiseks. Vihmaveerenn on antud korteri kohal täielikult ummistunud ja mulda täis. Hagejad olid sunnitud kaevama kraavi vihmavee valgumiseks ning puhastama vihmaveerenni. Lisaks on korteri põranda lähimal uurimisel selgunud, et laminaatparketiga kaetud põrand vajub ja kiigub. Selline põrand on ehitatud sõrestikule ja liistudele eesmärgiga varjata majanurga ja vundamendi tegelikku vajumist maa sisse. Selline põrand ei kanna raskemat mööblit. Korteri koridori põrandas oli suur auk, mis oli oskuslikult kaetud vaibaga. Korteri lagi on toodud allapoole raamistiku ja kottriidest riidekangaga. Korteriga tutvumisel selgitas maakler, et korteri lagi on toodud allapoole ainult selleks, et korter oleks soe ja vähem tuleks kütta küttekollet. Tegelikkuses on lagi allapoole toodud selle tõttu, et varjata lae ülisuurt vajumise kõverust, mis võib olla 20-30 cm, ning laes vajumise tõttu tekkinud pragusid. Korteri elektrijuhtmed on veetud lahtiselt lae alla ehitatud sõrestikule. Köögiseinas asuvad ridamisi kolm elektripistikut, kus puudub pidev vool ning elektriühenduse on võimalik saada seina peale tugevalt koputades. Elektrikontaktide kohal on seina löödud poollahtine auk, mille otstarbeks võib olla vooluringi taastamine juhtmete liigutamise teel. Elektripliidi sisselülitamisel on kuulda kipsseina taga elektrisärinat. Antud vea parandamiseks on vaja kipssein maha võtta. Nimetatud puuduste ilmnemisel pöördusid hagejad 5. novembril 2009 tähitult edastatud pretensiooniga kostja esindaja poole, milles palusid, et kostja nimetatud puudused kõrvaldaks. Vastusena enda pöördumisele said hagejad kostja volitatud esindajalt elektronposti kaudu vastuse, kus viimane väitis, et ei ole midagi varjanud ega püüdnud kedagi petta. 12. novembril 2009 edastasid hagejad kostja volitatud esindajale tähitult ostu-müügilepingust taganemisavalduse korteri varjatud puuduste tõttu.

5.novembri 2009 pretensiooni (tl 40-45), kostja vastuse pretensioonile (tl 46), 12. novembri 2009 teate varjatud puudustest (tl 47-49), Lõuna-Eesti Päästekeskuse 16. novembri 2009 paikvaatluse protokolli (tl 50), Lõuna-Eesti Päästekeskuse 23. novembri 2009 ettekirjutuse (tl 51-52), 25. novembri 2009 teate ostu-müügilepingust taganemise kohta (tl 53-55), 26. novembri 2009 notariaalselt tõestatud ostumüügilepingust taganemise avalduse (tl 56-58), postisaadetise väljastusteate (tl 63, 64), kostja vastuse (tl 65-66), kulutusi tõendavad dokumendid (tl 67-70). Kostja vastuväited (tl 145-147) Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Kostja vastuväidete kohaselt ei ole hagejate väited, et nende poolt korteriomandi reaalosal loetletud puudused on varjatud, õiged. Kõik nimetatud puudused olid müüdava asja ülevaatusel ja selle seisukorraga tutvumisel selgelt nähtavad nii visuaalselt, muul viisil tajutavad ja ka müüja esindaja poolt ostjale teatavaks tehtud. 20. oktoobril 2009 sõlmitud korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu punktis 1.8.2 kinnitasid hagejad, et nad on ostjana eriteadmisi omava isiku abi kasutamata üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva eluruumi ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud lepingu eseme reaalosa seisukorrast. Sama lepingu punktis 1.7.6 kinnitas müüja esindaja Eike Lind, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Müüja esindaja teatas ka, et lepingu eseme koosseisu kuuluv eluruum vajab sanitaarremonti. Ilmselgelt oli visuaalselt võimalik tajuda, et küttekoldeks olev ahi ja korsten on kaetud kipsplaatidega ning et kipsplaatide ja ahju vahe on täidetud klaasvillaga. Ahju siibrite seisukorda oli võimalik selgitada nende mehhaanilisel edasi-tagasi liigutamisel, samuti olnuks võimalik kontrollida ka ahju tõmmet. Juurdepääsuks korstnatahma puhastusluugile korstnajalas oli vajalik eemaldada vaid valamukapp selle ees. Eluruumi põranda ja selle kandekonstruktsiooni seisukord oli tajutav sellel edasitagasi liikumisel, koridori vaibaga kaetud põrandas olevast august hoiatas müüja esindaja ostjaid juba enne korterisse sisenemist. Korterisse sisenemisel oli ilmselgelt nähtav ka see, et ukseavas, millel ees villane riie, puudub uks. Korteri lae seisukorda kottriidest ja raamistikust üleval pool oli samuti võimalik tajuda visuaalselt, sest riidekangas oli ühest nurgast, kuhu ehitatud nari, avatud, samas olid nähtaval ka sõrestikule lahtiselt paigaldatud elektrijuhtmed. Hagejad seda, riidekangaga tagust eluruumi seisundit müüja esindaja juuresolekul vaatlesid ning olid seega olemasolevast ostetava asja seisukorra sellest aspektist teadlikud. Enne II maailmasõda ehitatud elamu vundamendi võimalik vajumine peaks olema mõistetav igale keskmisele tsiviilteovõimelisele isikule, ostetava asja ülevaatamisel oli võimalik elamu seina ääres oleva lauavirna ja koerakuudi eemaldamisel seda ka visuaalselt tajuda. Ostetava eluruumi varjatud puudusteks ei saa pidada katkist vihmaveetoru ja puhastamata vihmavee äravoolu renni.

Hagejate esindaja jäi esitatud nõuete juurde. Korteril on ilmnenud nii varjatud puudused kui ka on teostatud projektita ümberehitusi. Kõige suurem varjatud puudus on küttekolde mittevastavus nõuetele ja samuti küttekollet ümbritseva ehitusmaterjali paigaldus. Samuti on tehtud ettekirjutus tuleohutuse tagamiseks elektrisüsteemi osas. Puudustele lepingu sõlmimisel tähelepanu ei juhitud ja VÕS § 211 lg 1 kohaselt dokumente (projekte ja jooniseid) üle ei antud. Tavapärane visuaalne ülevaatus ei võimaldanud aru saada, kas on eksitud tuleohutuse ja elektriinstallatsiooni vastu, selleks oleks vaja olnud spetsialisti juuresolekut. Need on puudused, mille esinemisel on selge, et tegu ei ole korteriga, mis vajab ainult sanitarremonti. Hagejad olid seisukohal, et korteriomandi puudustest teadmise korral ei oleks nemad taolise korteri ostuga mitte mingil juhul nõustunud ja müüja vastutab kõigi korteris avastatud puuduste eest. Kostja esindaja leidis, et hagi rahuldamiseks ei ole seadusega sätestatud aluseid ja ostjad ei ole õigustatud taganema ostu-müügilepingust. Tegu ei olnud varjatud puudustega ja sedavõrd oluliste puudustega, mis annaksid ostjatele õiguse lepingust taganemiseks ja kahju hüvitamiseks. Küttekolde puudus seisneb selles, et korsten, mille kaudu küttegaasid väljuvad, on puhastamata. Puudus ei esine mitte küttekoldes ja see ei puuduta küttekolde tuleohtlikkust. Seda ei saa lugeda oluliseks puuduseks. Et korstnajalg ja ahju ümbrus on kaetud kipsplaadiga, siis tarvis on ainult kipsplaat eemaldada ja ahi puhastada. Ehitusmaterjali paigutamine ümber küttekolde pidi ka ilma eriteadmisteta ja selliste elukogemustega ostjatele olema näha. See ei olnud varjatud puudus. Samuti on võimalik eemaldada kõik valesti paigaldatud elektrijuhtmed, see ei ole selline puudus, et tooks kaasa ülemääraseid kulutusi. Et välissein on vajunud, pidi olema aluspalgi vajumine nähtav. Kui ostjad oleksid järginud oma hoolsuskohustust, oleksid puudused ülevaatusel olnud näha. Kohtu põhjendused ja menetluskulude jaotus Kohus leiab, et hagejate nõue on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et 20. oktoobril 2009 sõlmisid Lili Lind (müüja) ning Egil Altosaar ja Helle Altosaar (ostjad) hüpoteegi lõpetamise kokkuleppe, korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu, mille objektiks oli korteriomand asukohaga Tartu linn, XXX, registriosa nr XXX . Müügilepingu järgi müüs Lili Lind nimetatud korteriomandi Egil Altosaarele ja Helle Altosaarele hinnaga 229 000 krooni. Ostuhind 229 000 krooni on müüjale täielikult tasutud. Poolte vahel puudub vaidlus ka selles, et korteriomandil esinesid hagiavalduses näidatud puudused: vundamendi vajumine, välisseina voodrilaudade mädanemine, lae vajumine, korteripõranda kiikumine, tahma täis küttekolle, korstnajala tahmaluugile juurdepääsu puudumine ja korstnajala lähedale tuleohtliku ehitusmaterjali paigaldamine, elektrijuhtmete mittenõuetekohane paigaldamine, wc ja duššinurga projektdokumentatsiooni puudumine. Esitatud dokumentidega loeb kohus tõendatuks, et 5. novembril 2009 esitasid hagejad kostjale pretensiooni ja 26. novembril 2009 notariaalselt tõestatud ostumüügilepingust taganemise avalduse, mis on kostjale kätte toimetatud 1. detsembril 2009. Kostja on keeldunud hageja poolt nõutud korteril lasuvate puuduste kõrvaldamisest. Pooled ei vaidle, et hagejad on tasunud korteriomandiga seonduvate kuludena 1215,15 krooni ning müügilepingu sõlmimise ja taganemisavalduse koostamisega seonduvate kulutustena 1974,90 krooni. Korteriomandi müügilepingust taganemine Poolte vahel on eelkõige vaidlus selles, kas hagejate poolt näidatud korteriomandi puuduste näol on tegemist varjatud puudustega, mis olid lepingu sõlmimisel müüjale teada, ja kas need puudused on sedavõrd olulised, et annavad ostjatele aluse lepingust taganemiseks. VÕS § 116 lg 1 sätestab, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). Lepingust taganemine toimub avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Hagejate poolt õiguskaitsevahendina lepingust taganemise kasutamiseks peavad olema täidetud teatud materiaalsed ja formaalsed eeldused. VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi ja kirjelduse osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. VÕS §-de 5(10)

23.novembri 2009 Lõuna-Eesti Päästekeskuse ettekirjutusega on asjas tuvastamist leidnud, et kuna ahju tagumine sein peab olema põlevmaterjalist ehitusosadeni 150 mm ning ahju lagi 250 mm kaugusel, korsten peab olema kogu pikkuses kontrollitav (ei tohi olla varjatud ehitusplaatide või muu tarindiga), kaasneb selle nõude täitmisega kogu wc ja duššinurga ning köögimööbli ja sellega integreeritud sisseseade lammutamine. Lõuna–Eesti Päästekeskuse Tuleohutusbüroo on 16. novembril 2009 teostatud paikvaatluse käigus tuvastanud, et korteri küttekoldeks olev ahi on kahelt poolt ümbritsetud kipsplaadist seintega. Toa poolt on seina ja ahju vahel ca 10 cm vahe, kus asub puitsõrestiku vahel klaasvill ning on kaetud ahju poolt fooliumiga. Ahju puhastustepsli juures on suurem pragu ning parempoolne siiber ei ole korralikult ahju sees kinnitatud. Korsten on kõikidest külgedest kinni kaetud kipsplaatidega, seega puudub korstna kohta ülevaade ning ei ole võimalik korstnajalga tahmast puhastada. Köögis oleva ripplae taga elektrijuhtmed asuvad korstnasse mineva sleppe peal. Köögis olevate pistikupesade elektrijuhtmetes ei ole elektrivoolu ülekanne stabiilne. Tuleohutusülevaatuse tulemusena koostati korteriomandi ostjatele 23. novembril 2009 ettekirjutus nr 76/3249, mille p 1 kohaselt tuleb kütteseadme tuleohu vältimiseks eemaldada korstnale paigaldatud ehitusplaadid ning korstnale ja suitsulõõrile (ripplae taga olev sleppe) kinnitatud puitsõrestik; samuti tagada ahju ja põlevmaterjalist ehitusosade vahel nõuetekohased ohutuskujad või kaitsta need süttimise eest muul viisil. Eeskirja p 2 ja p 3 kohustavad korteriomanikke paigaldama korstna püstlõõri jalamisse tahmaluuk, puhastama korstnalõõr tahmast, korrastama köögi pistikupesade elektrijuhtmestik ning eemaldama suitsulõõrile paigaldatud elektrijuhtmed. Tähtaeg nimetatud rikkumiste kõrvaldamiseks on 1. märts 2010. Ettekirjutuse mittetäitmisel tuleb tasuda sunniraha 4000 krooni. Läbiviidud statistika kohaselt on Eesti riigis kaks enimlevinud tulekahjude põhjust elamutes tahm küttekoldes ja viga küttekolde ehituskonstruktsioonis. Eeltoodud põhjendustel on puudused küttekoldes ja elektrijuhtmestikus suisa tule- ja eluohtlikud. Kohus nõustub hagejatega ka selles, et korteriomandi lagunemisohtlikult alla vajunud lagi ja välisseina voodrilaudade mädanemine, on sellisteks puudusteks, mille esinemise näol ei ole tegemist korteriga, mis lepingu p 1.7.6 kohaselt vajab ainult sanitaarremonti. Samuti ei ole õige lepingu p 1.7.6 esitatud müüja kinnitus, et eluruum vastab projektile ja selles ei ole teostatud õigusliku aluseta ümberehitusi. VÕS § 211 lg 1 kohaselt peab müüja ostjale asja vastuvõtmiseks ning valdamiseks, kasutamiseks ja käsutamiseks vajalikud dokumendid (asja juurde kuuluvad dokumendid) lepingus ettenähtud vormis üle andma asja üleandmise kohas asja üleandmise ajal. Korteriomandi müügi puhul on sellisteks dokumentideks eelkõige korteriomandi ehitamise kohta käivad dokumendid ja plaanid. Antud juhul nähtub 18. augusti 2003 broneerimislepingu p-st 4.1, et kostja on küll kokku leppinud XXX korteris ümberehitus- ja 6(10)

renoveerimistööde tegemises, kuid ilmselt ei ole sellega kaasnevat dokumentatsiooni ise nõudnud ega ka hagejatele üle andnud. Seega leiab kohus, et viidatud puuduste tõttu tuleb XXX korteriomand lugeda lepingutingimustele mittevastavaks VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses. VÕS § 218 lg 1 sätestatud üldreegli kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 214 lg 2 kohaselt läheb asja juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ostjale üle asja üleandmisega. Käesolevas asjas ei ole vaidlust selles, et mittevastavus esines juba müügilepingu eseme üleandmisel hagejatele ja kostja ei ole esitanud ühtegi otsest või kaudset tõendit selle kohta, et osaliselt on puuduste tekkimise eest vastutavad hagejad. Hagejatel ei olnud võimalik korterit elamiseks kasutama hakatagi. Seega esinevad antud asjas lepingust taganemise materiaalsed eeldused. Lepingust taganemise formaalseks eelduseks on selle toimumine avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Taganemise (tahte)avaldusele kohalduvad TsÜS-s sätestatud üldised tahteavaldustele kehtestatud nõuded. TsÜS § 69 lg-te 1 ja 2 järgi tuleb kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega ning tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Antud asjas ei ole vaidlust, et kostja on hagejate 26. novembri 2009 notariaalselt tõestatud ostu-müügilepingust taganemise avalduse kätte saanud 1. detsembril 2009. Kohus leiab, et lepingust taganemise formaalne eeldus on sellega nõuetekohaselt täidetud. Kuivõrd lepingust taganemise avaldus on ühepoolne vastuvõtmist vajav tahteavaldus, mille kehtivus ei sõltu teise lepingupoole tahtest, so tegemist ei ole lepinguga, ei ole nõutav selle tegemine notariaalselt tõestatud vormis ehk põhitehinguks oleva korteriomandi müügilepinguga samas vormis tulenevalt VÕS §-st 11 lg 3. Müüja vastutuse osas näeb VÕS siiski ette ka müüja vastutusest vabanemise alused, mille esinemisel on välistatud müüja vastutus ja müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tingitud õiguskaitsevahendite kohaldamine tema vastu. Müüja vastutuse piiramise alused sisalduvad VÕS § 218 lg 4 ja § 220 lg 3. Kostja leidis vastuväidetes, et ta ei vastuta müüjana korteriomandil olevate puuduste eest, kuna korteriomandi ülevaatamisel rääkis kostja esindaja hagejatele puudustest, kostja ei teinud hagejatele korteri ülevaatamiseks mingeid takistusi ja kõik puudused olid näha, samuti kinnitasid hagejad müügilepingu p-s 1.8.2 ise, et on eriteadmisi omava isiku abi kasutamata lepingu eseme koosseisu kuuluva eluruumi üle vaadanud ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud lepingu eseme reaalosa seisukorrast. VÕS § 218 lg 4 järgi ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Ostja teadma pidamisest saab üldjuhul rääkida vaid seoses tavapärasel ülevaatamisel avastatavate, mitte aga nn varjatud puudustega. “Teadma pidamine“ § 218 lg 4 mõttes tuleb kõne alla üksnes juhul, kui ostja on asjaga enne lepingu sõlmimist reaalselt tutvunud ning jätnud tähelepanuta vea, mis oleks pidanud silma torkama igale sellise asja üle vaadanud isikule (ka tegeliku ülevaatamise toimumise korral ei saa müüjalt oodata eriteadmiste olemasolu ning üksnes eksperdile ilmsete puuduste äratundmist)1. Ostja teadmist või teadma pidamist peab tõendama müüja. Kohus leiab, et käesolevas asjas ei ole ostja teadmine või teadma pidamine tõendamist leidnud. VÕS § 219 lg 1 kohaselt on ostjal kohustus ostetud asja eraldi ülevaatamiseks vaid juhul, kui ta sõlmis lepingu oma majandus- või kutsetegevuses. Antud juhul ei ole sellega tegemist. Asja kohese ja põhjaliku ülevaatamise kohustust ei ole hagejatele pandud ka müügilepinguga. Seega on põhjendamatu kostja seisukoht, nagu oleks korteri ostmisel ostjate mõistlikuks hoolsuskohustuseks küttekollete korrasoleku kontrollimine tule tegemisega või lae seisukorra kontrollimine lae alla ronimisega või maja välisseina seisukorra kontrollimine seinalaua eemaldamisega. VÕS § 220 lg-te 1 ja 3 kohaselt on müüja vastutuse eelduseks siiski ostja poolt

müüjale puudusest teatamine mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puuduse avastas või avastama pidi. Müügilepingus ei ole nimetatud konkreetseid puudusi. Tunnistaja Eike Linnu ütluste põhjal võib teha järelduse, et enne müügilepingu sõlmimist anti hagejatele korteril esinevate puuduste kohta selgitusi vaid esiku põrandas oleva augu kohta ja et pliidi alla tuleb tuletegemisega alustada vaikselt. Samas on need selgitused ilmselgelt ebapiisavad puuduste olemasolu hindamiseks. Kohus leiab, et ka kütteseadme seisukorra puhul eeldab arusaamine 23. novembri 2009 ettekirjutuses kirjeldatud puuduste olemusest ja mõjust elamu üldisele tuleohutusele eriteadmiste ja ehitusalase praktika olemasolu. Kohus leiab ühtlasi, tuginedes Riigikohtu 15. märtsi 2002 otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-33-02, et ainuüksi müügilepingu p 1.8.2 sisalduvast hagejate kinnitusest selle kohta, et nad on müügilepingu eseme koosseisus oleva eluruumi üle vaadanud, ei järeldu veel, et müügilepingut sõlmides hagejad teadsid või pidid teadma asja mittenõuetekohasest kvaliteedist. Ostja teadmist saab vastavast lepingulisest kinnitusest hoolimata jaatada üksnes selliste välisel vaatusel ilmsete puuduste osas, mida ta pidanuks ülevaatuse käigus tegelikult avastama2. Eeltoodu põhjal puudub alus müüja vastutuse piiramiseks VÕS § 218 lg 4 alusel. Eeltoodust järeldab kohus, et kostja, olles ise eluruumi kasutajaks, teadis eluruumi varjatud puudustest. Kohus on juba eespool tuvastanud, et kostja ei teatanud hagejatele nimetatud puudustest ja et need puudused ületasid müügilepingu p 1.7.6 märgitud eluruumi sanitaarremondi vajaduse. Seega on hagejad õigustatult tuginenud asja lepingutingimustele mittevastavusele. VÕS § 223 lg 1 sätestab täiendavalt, et müüjat loetakse müügilepingut oluliselt rikkunuks muu hulgas ka siis, kui asja parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub õigustamatut asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. Käesoleval juhul tuleb kostja poolset lepingurikkumist pidada oluliseks nii VÕS § 116 kui § 223 alusel. Oluliste varjatud puudustega korteri soetamisel jäid hagejad ilma sellest, mida nad lepingust õigustatult lootsid. Hagejate tahe lepingu järgi oli suunatud sanitaarremonti vajava eluruumi omandamisele, mis tegelikkuses osutus eluohtlikuks. Reaalsuses vajab korter suuremaid ümberehitusi ja laiaulatuslikke investeeringuid. Hagejad on seisukohal, et korteriomandi puudustest teadmisel ei oleks nemad taolise korteri ostuga nõustunud. VÕS § 116 lg 4 viimase lause kohaselt võib lepingust täiendavat tähtaega andmata taganeda, kui rikuti § 116 lõike 2 punktis 2 nimetatud kohustust või kui teine lepingupool teatab, et ta oma kohustust ei täida. Kuigi antud juhul olid hagejad seaduse järgi vabastatud täiendava tähtaja andmisest kostjale, on hagejad

VÕS § 189 lg 1 viimase lause kohaselt tagastatavalt rahalt tuleb tasuda intressi raha saamisest alates. Muude kokkulepete puudumisel on selleks VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär ehk poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseermisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teisiti. Kuni 1. jaanuarini 2010 on Euroopa Keskpanga põhirefinantseermisoperatsioonidele kohaldatav intressimäär 1%, seega tuleb kostjal ostuhinna saamise hetkest tasuda intressi 0,0027% päevas. Alates tagastamiskohustuse sissenõutavaks muutumisest asendub intressinõue VÕS § 113 järgse viivisenõudega §-s 94 sätestatud määras, millele lisandub seitse protsenti aastas. Taganemise hetkest alates peab kostja tasuma viivist 0,021% iga viivitatud päeva eest järgmiselt: intressi 0,0027% alates 21.10.2009-01.12.2009 42 päeva eest 259,68 krooni ja viivist 0,021% alates 02.12.2009-11.01.2010 41 päeva eest 1971,69 krooni; kokku 2231,37 krooni. VÕS § 108 lg 2 kohaselt juhul, kui võlgnik rikub kohustust, mis ei seisne raha maksmises, võib võlausaldaja nõuda temalt kohustuse täitmist. Antud juhul rikub kostja müügilepingu taganemisega kaasnenud omandi tagasikandmise kohustust, mille kohaselt tuleks kostjal hagejatega sõlmida asjaõiguslik leping XXX Tartus asuva korteriomandi ülekandmiseks kostjale. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Kuna kostja ei ole kokku lepitud ajal 15. detsembril 2009 ilmunud notarisse kinnistu omandi asjaõigusliku üleandmise lepingu sõlmimiseks, tuleb kostja vastav tahteavaldus asendada kohtuotsusega. Müügilepingust taganemise tõttu on XXX Tartu korteriomandi omanikukanne registriosas nr XXX muutunud ebaõigeks. Kulutuste hüvitamise nõue VÕS § 101 lg 1 kohaselt juhul, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kahju hüvitamist (p 3) ning taganeda lepingust või öelda lepingu üles (p 4). Sama paragrahvi teine lõige sätestab, et võlausaldaja võib kohustuse rikkumise korral kasutada eraldi või koos kõiki seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid, mida saab üheaegselt kasutada, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Eelkõige ei võta kohustuse rikkumisest tuleneva õiguskaitsevahendi kasutamine võlausaldajalt õigust nõuda kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. VÕS § 115 lg 1 kohaselt juhul, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohutuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud (§ 127 lg 1). Isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos § 127 lg 4). Eespool on kohus tuvastanud, et kostja on oluliselt rikkunud müügilepingu nõudeid ning vastutab selle eest. Kui hagejad oleksid teadnud korteriomandi puudustest, poleks nad sellist ostu-müügilepingut sõlminud. Seega on kahju hüvitamise eesmärk antud juhul taastada müügilepingu eelne olukord. Selliselt tuleb kahjuna käsitleda kõiki kulutusi, mida hagejad on kandnud korteriomandiga (sh müügilepingu sõlmimise ja taganemisavalduse koostamisega seonduvaid kulutusi). Sellisteks kulutusteks on: 1. notari tasu 20. oktoobri 2009 hoiustamise, kinnistu müügilepingu tõestamisel, ärakirja valmistamine ja väljastamine vastavalt arvele nr 3414 summas 819,30 krooni; 2. kinnistusraamatu kande muutmisel tasutud riigilõiv 300 krooni; 3. notari tasu 26. novembri 2009 avalduse tõestamisel, ärakirja valmistamine vastavalt arvele nr 3588 608,60 krooni; 4. tähitud kirjade saatmine 6. november 2009, 17. november 2009 ja 27. november 2009 kokku 137 krooni; 5. asjassepuutuvate fotode valmistamine 110 krooni; kokku 1974,90 krooni. VÕS § 1028 lg 1 kohaselt kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, 9(10)