Oleg Ivanaineni hagi AS Pindi Kinnisvara vastu 100 000 krooni ja viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 10. märtsi 2010 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Oleg Ivanaineni apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg Menetlusosalised ja nende esindajad
19. oktoober 2010, avalik kohtuistung Hageja Oleg Ivanainen (ik XXXXXXXXXXX, elukoht X.XXXXX X XXXXX), esindaja adv Tanel Pürn Kostja AS Pindi Kinnisvara (reg kood 10677258, asukoht Tartu mnt 16, Tallinn), esindaja adv Enno Heringson
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
100 000 krooni
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 10.märtsi 2010 otsus ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada.
3.1.Välja mõista AS-lt Pindi Kinnisvara põhivõlg 100 000 (ükssada tuhat) krooni ning viivis ajavahemiku eest 01.09.2004 - 30.06.2007 27 750 (kakskümmend seitse tuhat seitsesada viiskümmend) krooni ja alates 01.07.2007 viivis VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras kuni põhinõude täieliku tasumiseni.
3.2.Välja mõista AS-lt Pindi Kinnisvara kohtukulud 21 000 (kakskümmend üks tuhat) krooni Oleg Ivanaineni kasuks.
4.Jätta AS Pindi Kinnisvara poolt 21.10.2010 esitatud protokolli parandamise taotlus rahuldamata. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.
Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud, hageja nõue ja selle põhjendused
1.Oleg Ivanainen esitas 01.10.2004 hagi AS Pindi Kinnisvara vastu 100 000 krooni saamiseks. 23.07.2007 esitas hageja täiendava hagiavalduse, täiendades oma seisukohti ja esitades täiendava nõude, paludes lisaks põhivõlale välja mõista viivise ajavahemiku eest 01.09.2004 - 30.06.2007 27 750 krooni ja alates 01.07.2007 viivise VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras kuni põhinõude täieliku tasumiseni.
2.Hagiavalduse ja selle täienduse kohaselt allkirjastasid hageja, kostja ja AS SEB Liising (selleaegne ärinimi Ühisliisingu AS) 12.03.2004 kolmepoolse lepingueelsete läbirääkimiste protokolli (edaspidi protokoll). Protokolli järgi kohustus AS SEB Liising, keda esindas kinnistu arendaja ja ehitaja AS Milverston Invest, müüma hagejale Tartus, XXXXXXX XXX XXX-X asuva korteriomandi. Kostja oli protokolli järgi deposiidihoidjaks. Protokolli p 3.3 kohaselt tasus hageja kostja arvelduskontole 100 000 krooni broneerimistasu. Protokolli p 3.4 alusel pidi kostja väljastama broneerimistasu AS-le SEB Liising. Hageja edastas 02.06.2004 kostjale protokollist taganemise avalduse, kuna korter ei valminud lepingus ettenähtud ajaks, ning nõudis kostjalt protokolli p 4.2 alusel broneerimistasu tagastamist. Protokolli p-s 4.2 on ette nähtud, et kui müügileping jääb sõlmimata ostjast sõltumatutel tingimustel, tagastab deposiidihoidja ostjale broneerimistasu. Kostja ei tagastanud hagejale 100 000 krooni, vaid teatas 30.08.2004, et on nimetatud summa juba üle kandnud AS-le SEB Liising. Samas vastuses teatas kostja, et ta tühistab protokolli p 4.2, kuna see märgiti lepingusse ekslikult. Hageja pöördus 06.09.2004 AS SEB Liising poole broneerimistasu tagasisaamiseks. AS SEB Liising teatas hagejale, et kostja ei ole neile seda raha üle kandnud. Selgus, et kostja kandis broneerimistasu 18.03.2004 edasi ASle Milverston Invest.
3.Deposiidihoidja funktsioon oli protokolli kohaselt broneerimistasu vastuvõtmine, selle edasikandmine AS-le SEB Liising ning käenduskohustusena broneerimistasu tagastamine. Lepingu sõlmimine toimus kostja Tartu büroos, seega ei saa tõsiselt võtta kostja väidet, et p 4.2 sattus lepingusse eksimuse tõttu. Selles punktis väljendus ainus põhjus, miks kostja lepingule alla pidi kirjutama. Hageja usaldas kinnisvarabürood. Ta ei osanud aimata, et tekivad vaidlused seoses raha tagastamisega. Kostja tekitas kinnisvara-alal tegeleva isikuna hagejas kindluse, et leping on korrektne. Kui kostja oleks fikseerinud poolte volitused ning taganud, et raha jõuab müüjani, s.o AS-ni SEB Liising, oleks käesolev vaidlus ilmselt olemata. Seetõttu leiab hageja, et lepingu p-st 4.2 tuleneb kostjale kohustus broneerimistasu tagastamiseks käenduskohustusena. Kuivõrd protokollist taganemise aluste olemasolule ei ole keegi asjaosalistest vastu vaielnud ning need on tuvastatud, siis tuleb kostjal tagastada hagejale raha käenduskohustuse tõttu.
4.Kostja kohustus raha tagastada võib tuleneda ka võlaõigusseaduse (VÕS) § 15 lg-st 1, mille kohaselt kui üks lepingupool oli kohustunud lepingu ettevalmistamiseks või teise
lepingupoole teavitamiseks lepingu ettevalmistamisega seotud asjaoludest ja leping on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, tuleb teisele lepingupoolele hüvitada kahju, mis tekkis seetõttu, et teine lepingupool uskus, et leping on kehtiv. VÕS § 15 lg-s 1 sätestatud kohustuse rikkumise korral tuleb kahjustatud isik asetada olukorda, milles ta oleks olnud, kui ta poleks uskunud vorminõude tõttu tühise lepingu kehtivust, ja kõrvutada seda kahjustatud isiku tegeliku varalise olukorraga. Kui hageja poleks uskunud lepingu kehtivust, poleks ta raha maksnud ning tal oleks alles 100 000 krooni ning lisaks rahalt saadavad intressid. Seega on kostja hagejale selles ulatuses tekitanud kahju.
5.Käenduskohustus ei pea olema sõlmitud notariaalses vormis ning tehing peaks selles osas kehtima ka siis, kui protokoll on muus osas tühine. Vastasel korral ei oleks tegemist ostja ega müüja kaitsmisega, vaid kinnisvarabüroo kaitsmisega, kelle jaoks kinnisvaratehingud on põhitegevuseks ning kes ei peaks seetõttu taolist kaitset vajama. Käenduskohustuse võtmisega suunati hagejat lepingu sõlmimisele – kui midagi peaks juhtuma ja mujalt oma raha tagasi ei saa, siis kinnisvarabüroolt ikka. Seega leiab hageja, et isegi protokolli tühisuse korral saab ta esitada nõude kostja vastu. Hageja on maksnud 100 000 krooni ning ta on õigustatud seda tagasi nõudma. Kostja vastus
6.Kostja palus jätta hagi rahuldamata. Ebaõige on hageja väide, et deposiidihoidja funktsioon oli protokolli kohaselt broneerimistasu vastuvõtmine, selle edasikandmine AS-le SEB Liising ning käenduskohustusena broneerimistasu tagastamine. Tõlgendades 12.03.2004 protokolli p 4.2 koostoimes tegelike asjaoludega ja mõistlikkuse printsiibiga on ilmne, et vastav säte sellises sõnastuses on protokolli sattunud ekslikult ning see saanuks kehtida vaid juhul, kui deposiidis olev summa oleks jätkuvalt kostja valduses. Kostja käsitlemine käendajana on väär ja põhjendamatu, arvestades nii pooltevahelisi õigussuhteid kui vastaval tegevusalal valitsevat praktikat. 20.02.2004 kostja ja AS SEB Liising (keda esindas lepingu sõlmimisel AS Milverston Invest) vahel sõlmitud maaklerilepingu kohaselt oli kostja kohustatud tegutsema maaklerina, mitte käendajana. Maaklerilepingus ei lepitud kokku, et kostja annab potentsiaalsele ostjale omapoolse käenduse mingi müüja kohustuse täitmise osas. VÕS § 669 lg 1 kohaselt ei vastuta maakler tema poolt vahendatud või osutatud lepingu täitmise eest. Ka vaidlusalusest protokollist ei ilmne, et kokku oleks lepitud kostja kui maakleri täiendav vastutus AS SEB Liising ja tema esindaja AS Milverston Invest eest hageja kasuks viimase poolt tasutud 100 000 krooni ulatuses. Vastasel juhul oleks pooled teinud tahteavalduse üheselt mõistetava garantii- või käenduslepingu vormis, mida antud juhul tehtud ei ole. Kõnealuse protokolli sõlmimisega täitis kostja 20.01.2004 sõlmitud maaklerilepingu p-s 5.1 sätestatud kohustuse, mille kohaselt pidi maakler objektile ostja leidmisel sõlmima käsundiandja ja objekti ostjaga lepingueelsete läbirääkimiste protokolli objekti müügilepingu tingimuste osas. Põhjuseks, miks kostja lepingule alla kirjutas, oli maaklerilepingu p 5.1 täitmine ja poolte tehingu tegemisele kaasaaitamine.
7.Kuivõrd kostja on broneerimistasu juba edasi kandnud, siis ei ole teda võimalik käsitleda deposiidihoidjana. Kuna hageja ise on protokolli p-st 3.4 nähtuvalt andnud kostjale käsundi vastava summa ärakandmiseks, siis ei saa hageja seda enam kostjalt tagasi nõuda.
8.Kostja kohustus tagastada hagejale 100 000 krooni ei tulene ka hageja viidatud VÕS § 15 lg-st 1. Ükski asjaolu ei kinnita, et hageja oleks uskunud vorminõude tõttu tühise lepingu kehtivust. Ei ole tõendatud, et hageja ei teadnud protokolli vormiveast või oleks seda teades käitunud teisiti. Eellepinguna on protokoll tühine ja selle tagajärjeks
on TsÜS § 84 lg 1 kohaselt see, et saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele. Samas ei ole kostja saanud tehingust mingit kasu ega alusetult rikastunud. Kostja kandis hagejalt saadud raha protokolli kohaselt 18.03.2004 üle AS-le Milverston Invest. VÕS § 1029 järgi saab üleandja nõuda üleantu tagastamist üksnes võlausaldajalt või isikult, keda ta ekslikult pidas võlausaldajaks. Seega saab hageja nõuda 100 000 krooni tagastamist üksnes AS-lt SEB Liising või AS-lt Milverston Invest. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
9.Maakohus jättis hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei ole vaidlust selles, et hageja, kostja ja AS SEB Liising (varem Ühisliisingu AS) allkirjastasid 12.03.2004 kolmepoolse lepingueelsete läbirääkimiste protokolli; hageja tasus kostja arvelduskontole 100 000 krooni broneerimistasu; hageja edastas 02.06.2004 protokollist taganemise avalduse, kuna korter ei valminud lepingus ettenähtud ajaks ja nõudis protokolli p 4.2 alusel kostjalt broneerimistasu tagastamist; kostja kandis vaidlusaluse 100 000 krooni üle AS-le Milverston Invest. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kes on kohustatud hagejale broneerimistasu 100 000 krooni tagastama.
10.Kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 järgi olema notariaalselt tõestatud. Samasugune vorminõue kehtib VÕS § 33 lg 2 järgi ka kinnisasja omandamise eellepingu suhtes. Selle vorminõude järgimata jätmisel on tehing tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 järgi tühine. Seega, kui protokoll on suunatud korteri kui kinnisasja omandamisele, on see vormipuuduse tõttu tühine. Kuna hageja (ostja), AS SEB Liising (müüja) ja kostja (deposiidihoidja) vahel 12.03.2004 lihtkirjalikus vormis sõlmitud leping on korteriomandi müügileping, siis tuleb see lugeda TsÜS § 83 alusel notariaalse tõestamise nõude järgimata jätmise tõttu tühiseks.
11.AS SEB Liising väitel ei ole ta andnud kostjale ja/või AS-le Milverston Invest volitusi kanda temale määratud summad üle kolmanda isiku arvele. Samas aga nähtub finantseerimislepingu lisakokkuleppest nr 1, et juhul, kui Milverston Invest AS on sõlminud korteriomandite võõrandamiseks, rendile või liisingusse andmise kohta eelkokkuleppeid (broneerimislepinguid, eellepinguid jne), mille alusel on Milverston Invest AS-l õigus saada broneerimistasu/ettemaksu, siis sellised summad tuleb kahe pangapäeva jooksul alates sellise eelkokkuleppe sõlmimisest maksta AS SEB Liising arveldusarvele. Antud lepingupunktist tuleneb üheselt, et AS SEB Liising oli andnud AS-le Milverston Invest õiguse sõlmida kinnistuga seotud müügi eelkokkuleppeid, milleks on ka vaidlusalune protokoll, kuid antud juhul ei ole finantseerimislepingu lisakokkuleppe sõlmimisel järgitud notariaalse tõestamise nõuet. TsÜS § 116 lg 1 kohaselt võib esindaja teha tehingu otseselt esindatava nimel, samuti võib tehingu tegemine esindatava nimel tuleneda tehingu tegemisega seotud asjaoludest. TsÜS § 118 lg 2 järgi kui esindajana tegutseva isiku avaldused või käitumine mõjutavad teist isikut mõistlikult uskuma, et esindajana tegutsevale isikule on antud volitus tehingu tegemiseks, ning esindatav teab või peab teadma, et isik tegutseb tema nimel esindajana ja talub selle isiku sellist tegevust, siis loetakse, et esindatav on volituse andnud. Sama paragrahvi lg 3 kohaselt kui seaduses on tehingu tegemiseks ette nähtud teatud vorm, mille järgimata jätmise korral on tehing tühine, peab tehingu tegemiseks antud volitus olema samas vormis. Kuivõrd kinnisasja võõrandamisel on ette nähtud kohustuslik notariaalne vorm ja kui soovitakse isikut volitada esindama nende tehingute tegemisel, tuleb ka selleks väljastatav volikiri vormistada notariaalselt. Eeltoodust tulenevalt on finantseerimislepingu lisakokkuleppe puhul tegemist tühise
tehinguga ja seega tuleb lugeda, et kolmas isik ehk AS SEB Liising ei ole volitanud arendajat ehk Milverston Invest AS protokolli enda nimel allkirjastama.
12.Kui protokoll on tühine, on hagejal õigus selle alusel tasutu tagasi saada VÕS § 1028 järgi. TsÜS § 84 lg 1 järgi ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. VÕS § 1028 lg 1 kohaselt kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Maaklerlepingust nähtub, et kostja kohustub vahendama AS-le SEB Liising, keda esindab AS Milverston Invest, omandiõiguse alusel kuuluva nelja korteriomandi ja nende juurde kuuluva mõttelise osa maatükist asukohaga XXXXXXX XXX XXX korterid 1, 2, 3 ja 4, Tartu müügilepingu sõlmimist kolmandate isikutega. VÕS § 658 lg 1 kohaselt kohustub maaklerilepinguga üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). VÕS § 669 lg 1 kohaselt ei vastuta maakler tema poolt vahendatud või osutatud lepingu täitmise eest. Antud juhul ei ole kostja saanud vaidlusalusest tehingust mitte mingisugust kasu. Kostja ei ole hageja arvelt alusetult rikastunud, sest kostja kandis hagejalt talle laekunud rahasumma üle AS-le Milverston Invest. Raha maksmine oli suunatud müüjale ja müüja kasuks, sest müügihinna tasumise kohustus tuli tal täita ostjana müüjale ning 100 000 krooni tasumine kostjale ei oma hageja ja müüja õiguslikes suhetes tähtsust. Hagi tuleb jätta rahuldamata, sest protokoll on tühine ja kostja ei olnud protokolli järgi soorituse saajaks ega kolmandaks isikuks, kelle kasuks leping sõlmiti, vaid osales lepingus ainult soorituse vastuvõtmiseks volitatud isikuna.
13.AS SEB Liising ja Milverston Invest AS kohta pidas kohus vajalikuks märkida järgmist. VÕS § 1030 lg 1 kohaselt kui üleandja on saajale midagi üle andnud saaja kasuks sõlmitud lepingu täitmisena, võib üleandja käesoleva seaduse § 1028 lõikes 1 nimetatud juhul saajale üleantu tagastamist nõuda ka teiselt lepingupoolelt või isikult, keda ta ekslikult pidas lepingupooleks. VÕS § 1028 järgi saab üleandja nõuda üleantu tagasi soorituse saajalt, kuid erandina võimaldab seadus lisaks soorituse saajale nõuda raha tagasi ka kolmandalt isikult VÕS § 1030 lg 1 järgi kolmanda isiku kasuks sõlmitud lepingu puhul (VÕS § 80). Seega on soorituse tegijal VÕS § 1030 lg-s 1 nimetatud eelduste esinemisel õigus valida, kas ta nõuab VÕS § 1028 lg-st 1 tuleneval alusel saadu tagastamist lepingu poolelt või lepinguga soodustatud kolmandalt isikult. Eeltoodust tulenevalt tekib VÕS § 1030 lg 1 kohaselt üleandjal (hagejal) võimalus esitada üleantu tagastamisele suunatud alusetu rikastumise nõue ka teise lepingu poole vastu. Sellisel juhul vastutavad kolmas isik, kellele täitmine toimus (s.o Milverston Invest AS), ja lepingu teine pool (AS SEB Liising) alusetu rikastumise nõude täitmise eest solidaarselt. VÕS § 65 lg 2 kohaselt tekib solidaarkohustus, kui mitu isikut peavad täitma sama sisuga kohustuse, mille täitmist võib võlausaldaja nõuda vaid ühe korra, samuti muul seaduses sätestatud juhul või tehingu alusel.
14.Kohus mõistis hagejalt kostja kasuks välja apellatsioonkaebuse esitamisel tasutud riigilõivu 6000 krooni ja õigusabikulu 5% suuruses hagi rahuldamata jäetud osas, s.o 6387,50 krooni. Samuti mõistis kohus hagejalt varem menetluses olnud kolmanda isiku Rene Paatsi kasuks välja õigusabikulu 6387,50 krooni. Apellatsioonkaebus
15.Hageja vaidlustab maakohtu otsuse täies ulatuses, palub otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda.
16.Kohtuotsuse resolutsiooni sõnastus ning põhjendava osa viimane lõik jääb arusaamatuks. TsMS § 436 lg 1 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud, kuid vaidlustatavas otsuses puuduvad olulises osas põhjendused. Hageja ei nõustu ka kohtu kohaldatud materiaalõigusnormidega. Maakohus on masinlikult lähtunud Riigikohtu otsuse põhjendustest ilma asjaoludele omapoolset hinnangut andmata.
17.Hagi esitati protokolli p 4.2 alusel. Kohus on ühest küljest lugenud protokolli tervikuna tühiseks, kuid teisest küljest arvestanud protokollis sätestatuga. Otsuses puudub põhjendus, milline protokollis kajastatud tehing on tühine või miks kohus leiab, et tegemist on ühe ühtse tehinguga. Protokolli kohaselt toimusid läbirääkimised müügilepingu sõlmimise tingimuste osas. Kuigi tegemist oli lõppastmes objekti ostule-müügile viima pidanud toimingute osaga, ei nähtu protokollist, et pooled oleks sel hetkel soovinud sõlmida siduvat võõrandamiskokkulepet. Mitte üheski punktis pole sätestatud müüja kohustust müüa ega ostja kohustust osta, mis on müügilepingu oluliseks tingimuseks. Müüja kohustus tegema ehitustöid ning objekti teatud aja jooksul mitte müüma, samuti kinnitas ta, et on nõus objekti müümisega. Seega rääkisid pooled läbi tulevase lepingu tingimustes, kuid ei sõlminud kohustavat müügilepet. Selline käitumine on reguleeritud ka VÕS §-s 14. Läbirääkimiste käigu fikseerimisele ei kehti vorminõuded. Laiema käsitluse korral peaks ka lepingu sõlmimiseks notari aja kokkuleppimine toimuma notariaalses vormis. AÕS § 119 lg 1 sätestab, et tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. VÕS § 33 lg 1 kohaselt on eelleping kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Eeltoodust nähtub, et pooled ei sõlminud korteriomandi müügilepingut ning samuti ei lepitud kokku kohustuses sõlmida tulevikus leping, vaid pooled pidasid lepingueelseid läbirääkimisi müügiks, mis fikseeriti protokolliga. Seetõttu ei pruugi protokoll olla vorminõude täitmata jätmise tõttu tühine ning maakohtu põhjendused ei ole veenvad ega piisavad.
18.Kohus on põhjendanud esindusõiguse puudumist, kuid jätnud analüüsimata Riigikohtu samas asjas tehtud otsuse p-s 17 märgitu: „Kolleegium märgib siiski, et liisingulepingu sõlmimisel kinnisasja kohta võib kõne alla tulla mh volituse antuks lugemine nii TsÜS § 118 lg 2 kui ka § 121 järgi liisingulepingust tulenevate õiguste ja kohustuste täitmiseks.“ Maakohus on sisuliselt leidnud, et selline volituste andmine toimus, kuid vastav tehing on vorminõude täitmata jätmise tõttu tühine. Kohus on jätnud tähelepanuta, et TsÜS § 118 lg 2 kindlat vormi ei nõua. Seega on otsuses jäänud üheselt tuvastamata esindusõiguse puudumine TsÜS § 118 lg 2 ja § 121 järgi.
19.Maakohus ei ole põhjendanud, miks tuleb protokoll lugeda tervikuna tühiseks. Protokolli p-s 4.2 sisaldub hageja ja kostja vaheline eraldi kokkulepe, millega kostja on võtnud endale kohustuse raha tagastamiseks, kui müügilepingut ei sõlmita hagejast sõltumatutel põhjustel. Kuivõrd raha maksti faktiliselt kostja kontole ning pooled sõlmisid lisaks ka vastava kokkuleppe p-s 4.2, siis on see kokkulepe kehtiv sõltumata müüki käsitlevate sätete kehtivusest. Tegemist ei ole müügilepinguga, vaid sisuliselt tagatise andmisega. Hageja ja kostja vahelises suhtes puudub ka vaidlus esindusõiguse üle. Seega tuleb hagi protokolli p 4.2 ja VÕS § 76 lg 1 alusel rahuldada.
20.Hagi kuulub rahuldamisele ka protokolli tühisuse korral. Hageja tasus 100 000 krooni kostja kontole. Seega on kostja soorituse saaja või isik, kelle kasuks leping sõlmiti. VÕS § 80 lg 1 kohaselt on leping kolmanda isiku kasuks leping, kus on ette nähtud, et kohustus tuleb võlausaldaja asemel täita kolmandale isikule. Antud juhul täideti väidetavat müügilepingut mitte müüja kontole ega ka mitte arendaja kontole, vaid just kostja kontole. VÕS § 1030 lg 1 kohaselt on kostja kohustatud raha tagastama. Lisaks
võttis kostja endale kõiki asjaolusid teades kohustuse raha tagastamiseks. Kui kostjal ei oleks olnud kohustust raha tagastada ja ta ei oleks olnud soodustatud isikuks, siis puudunuks igasugune põhjus taolise kokkuleppe sõlmimiseks ja raha kandmiseks kostja kontole. Raha oleks saanud kanda otse müüja või arendaja kontole. Ei ole oluline, mida raha saaja rahaga edasi tegi. Vastasel korral saaks nõude alati pareerida väitega, et raha on teisele isikule edasi kantud. Antud juhul oli raha edasikandmine kostja otsustus raha sellisel viisil käsutada. Kui protokoll on tühine, ei saa viidata ka p-le 3.4 kui kõigi poolte kokkuleppele raha edasikandmiseks, mis peaks kinnitama, et kostja ei olnud soodustatud isik. Protokolli tühisuse korral peaks ka p 3.4 olema tühine. Kui p 3.4 kehtib, kehtib ka p 4.2. Kui lisaks lepingu sõlmimise volitusele ei tuvastata ka arendaja volitust raha vastuvõtmiseks, siis käsutas kostja raha protokolli p-s 3.4. sätestatust erinevalt, kandes raha arendaja, mitte müüja kontole. Samuti kanti esitatud tõendi kohaselt raha üle kaks päeva pärast p-s 3.4 märgitud tähtaega. Eeltoodust lähtudes on kostja saadud raha eest vastutav sõltumata protokolli kehtivusest kui raha vahetu saaja ja vastava kohustuse võtja. Kostjal puudus alus raha edasikandmiseks AS-le Milverston Invest.
21.Kui lugeda protokolli tõestamist vajavaks tehinguks ning nõustuda kohtu põhjendusega, et raha maksmine oli suunatud müüjale, sest müügihinna tasumise kohustus tuli täita müüjale, tuleb 100 000 krooni tasumist kostjale lugeda lepingu täitmiseks kostja kasuks. Kohus ei ole põhjendanud oma seisukohta, et see ei oma hageja ja müüja õiguslikes suhetes tähtsust. Vastuväited lähtuvalt maaklerlepingust ei ole asjakohased. Maaklerleping ei keelanud taolise protokolli sõlmimist ning pealegi olid protokolli osalisteks mõlemad maaklerlepingu pooled. Hoolimata maaklerlepingust sõlmiti just taolise sisuga protokoll ning kostjal oli sellise tegutsemise vastu ka huvi, et saavutada protokollile tagatise andmisega lepingu sõlmimine ja maaklerlepinguga ettenähtud tasu. Tegemist ei olnud ka eksimusega, sest hageja küsis selle punkti tähenduse spetsiaalselt üle. Protokoll ei olnud nii mahukas, et kellelgi oleks pidanud tekkima selle läbilugemisega raskusi, liiatigi veel kutsetegevusega tegeleval kostjal. Kui lepiti kokku, et raha kantakse just kostja kontole ning kostja kohustus raha tagastama, siis võttis kostja endale sellise riski teadlikult. Hageja jaoks ei olnud oluline, mida kostja rahaga peale hakkab, sest protokollis fikseeriti üheselt mõistetav kohustus raha tagastamiseks, kui müügilepingut ei sõlmita. See andis hagejale vajaliku kindluse, sest lisaks tundmatule arendajale tagas tema huve tuntud kinnisvarabüroo osalemine.
22.Täiendavalt eeltoodud alustele leiab hageja, et hagi kuulub rahuldamisele ka VÕS § 6 lg 1 alusel. Majandus- ja kutsetegevuses tegutseva kinnisvarabüroo poolt ei ole hea usu põhimõttega kooskõlas jätta ostjale muljet, et tema raha tagastamise eest vastutab tuntud kinnisvarabüroo, kui tegelikkuses osutub leping tühiseks. Võimalikust tühisusest pidi teadma eelkõige kostja. Kostjal oli müügitehingu sõlmimise korral võimalus saada vahendustasu, kuid sõlmimata jätmise korral risk protokolli tühisuse korral puudunuks. Kui kostja soovinuks rõhutada vahendaja rolli, ei oleks ta pidanud protokolli sõlmimisel osalema. Tehingulise aluse puudumisel on kostja kohustatud raha tagastama seadusega kehtestatud hea usu põhimõtte rikkumise tõttu.
23.Menetluskulude jaotus oleks väär ka hagi rahuldamata jätmise õigustatuse korral. Hagi oli esitatud 100 000 krooni saamiseks. Õigusabikulude osas tuleb lähtuda põhinõudest ning 6387,50 krooni asemel on maksimaalseks õigusabikuluna hüvitatavaks summaks 5000 krooni.
24.Kohus on resolutsioonis teinud lahendi ka menetluses mitteosaleva isiku kasuks. Maakohtu 17.12.2009 määrusega kõrvaldati Rene Paats menetlusest ning teda ei ole menetlusosalisena otsuses märgitud. Kohus ei saa teha otsustust menetluses
mitteosaleva isiku suhtes. Samuti ei võimaldanud varemkehtinud TsMS esimeses astmes õigusabikulu väljamõistmist kolmanda isiku kasuks. TsMS §-des 60 ja 61 on kasutatud mõistet „pool“. TsMS § 72 lg 1 kohaselt loeti poolteks hagejat ja kostjat. Kohtupraktikas on küll TsMS § 61 mõtet laiendatud selliselt, et apellatsiooni- ja kassatsioonimenetluses osalev kolmas isik on käsitletav poolena, kuid antud juhul selliseks sätte laiendamiseks alust ei ole. Otsuses puuduvad selles osas põhjendused ja viited seadusele. Pealegi kaasati kolmandad isikud menetlusse kostja taotlusel ning hageja ei peaks nende kulusid kandma. Vastus apellatsioonkaebusele
25.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, leides, et kõik hageja väited kaebuses on ainetud. Maakohus ei rikkunud menetlusnorme ega kohaldanud vääralt materiaalõiguse norme. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
26.Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosalised ja tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus tuleb menetlusõiguse normi rikkumise ja materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada. Ringkonnakohus teeb uue otsuse asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata.
27.Ringkonnakohtu hinnangul ei vasta vaidlustatud kohtuotsus TsMS § 436 lg-s 1 ja § 442 lg-tes 7 ja 8 sätestatud nõuetele. Otsuse sissejuhatuses ja kohtuotsuse resolutsioonis märgitud nõue ei vasta hageja esitatud nõudele. Maakohus lähtus otsuse tegemisel hageja 01.10.2004 hagiavalduses toodud põhjendustest, jättes tähelepanuta, et hageja esitas 23.07.2007 täiendavas hagiavalduses uusi väited. Kohus neid otsuse kirjeldavas osas ei märkinud ja otsuse põhjendavas osas neile hinnangut ei andnud. Kohtuotsus on puudulikult põhjendatud ning maakohtu järelduste kujunemine ei ole suures osas jälgitav. Kohtuotsus ei vasta seadusele ka kohtukulude väljamõistmise osas.
28.Vaidlust ei ole järgmiste faktiliste asjaolude üle: • 12.03.2004 allkirjastasid hageja ostjana, AS SEB Liising (selleaegne ärinimi Ühisliisingu AS, kelle esindajana on märgitud AS Milverston Invest) müüjana ja kostja deposiidihoidjana kolmepoolse lepingueelsete läbirääkimiste protokolli; • hageja tasus kostjale 100 000 krooni; • kostja kandis 18.03.2004 100 000 krooni edasi AS Milverston Invest arvele.
29.Pooled vaidlevad selle üle, kas ja millisel õiguslikul alusel on kostja kohustatud hagejale tagastama põhivõla 100 000 krooni.
30.Riigikohtu 08.05.2006 otsuses anti juhised käesoleva tsiviilasja lahendamiseks ja asja uuesti läbivaatavat kohut kohustati muu hulgas kontrollima nii volituste olemasolu kui ka tehingu vorminõuete järgimist.
31.Käesolevas asjas ei ole esitatud volikirja selle kohta, et müüja AS SEB Liising oleks volitanud arendajat, AS Milverston Invest enda nimel vaidlusalust protokolli sõlmima. Samas järeldub AS SEB Liising (sel ajal Ühisliisingu AS) ja AS Milverston Invest vahel sõlmitud finantseerimislepingu lisa (II kd lk 145,146) p-st 8.3.3, et AS SEB Liising teadis ja pidi teadma, et AS Milverston Invest tegutseb tema nimel esindajana ja ta talub AS Milverston Invest sellist tegevust. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, et finantseerimislepingu lisa on tühine. Selline leping ei pea olema notariaalselt tõestatud ning asja menetluse kestel ei ole keegi seadnud kahtluse alla selle sõlminud juhatuse liikmete volituste olemasolu. Ringkonnakohus leiab, et AS Milverston Invest kui esindajana tegutsenud isiku avaldused ja käitumine mõjutasid
antud juhul teisi tehingu osalisi mõistlikult uskuma, et AS-le Milverston Invest on antud müüja poolt volitus tehingu tegemiseks. Asjas ei ole esile toodud asjaolusid, mis võimaldaks teha järeldust, et hageja ja kostja oleks teadnud või pidanud teadma esindusõiguse puudumisest tehingu tegemisel (TsÜS § 121 lg-d 1 ja 3). Tulenevalt TsÜS § 118 lg-st 2 tuleb lugeda AS SEB Liising poolt AS-le Milverston Invest volitus tehingu tegemiseks antuks ja protokoll ei ole tühine TsÜS § 129 lg 1 järgi.
32.Ringkonnakohus leiab, et 12.03.2004 protokoll on lihtkirjalikus vormis sõlmitud korteriomandi müügi eelleping. See, et tegemist oli kinnisasja omandamise eellepinguga, järeldub protokolli p-st 2.1 korteri ostuhinna 1 265 000 krooni kokkuleppimise, p-st 4.1 broneerimistasu müügihinna osaks lugemise ja p-st 5 korteri müügilepingu sõlmimise kohta. Antud juhul ei ole tegemist nn broneerimislepinguga, kuna nn broneerimistasu ei makstud üksnes kinnisasja broneerimise eest, s.t selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks, vaid see loeti müügihinna osaks, samuti lepiti kokku müügilepingu sõlmimises. Kuigi protokolli p 1.5 järgi kohustus müüja tegema ka lepingu objektil ehitus- ja viimistlustöid ning p-s 3.2 sisaldub kokkulepe korteriomandi n-ö broneerimise kohta (s.t müügist hoidumise kohta) ajavahemikul 12.03.-22.06.2004, on protokolli põhiolemuseks korteriomandi omandamine. Tulenevalt AÕS § 119 lg-s 1 ja VÕS § 33 lg-s 2 sätestatud vorminõuetest on lihtkirjalikus vormis sõlmitud kinnisasja omandamisele suunatud tehing TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine. Seega on vaidlusalune protokoll korteriomandi müügi osas tühine, kuid ringkonnakohtu hinnangul ei too see antud juhul endaga kaasa TsÜS § 85 järgi kogu lepingu tühisust.
33.Ringkonnakohtu hinnangul on protokolli p 4.2 kehtiv. Kostja avaldus protokolli p 4.2 tühistamiseks ei toonud endaga kaasa selle tingimuse tühisust. Tehingu tühistamiseks peavad lisaks formaalsetele tingimustele (esmajoones avalduse esitamine) olema täidetud ka materiaalsed eeldused, mis annavad aluse tehingu tühistamiseks. Kostja on näinud tühistamise alusena oma eksimust (TsÜS § 92 lg 3). Sellise eksimuse olemasolu on tõendamata. Kostja ei ole välja toonud asjaolusid, millest lähtudes pidi hageja kui füüsilisest isikust korteri ostja mõistma, et kostja eksis protokolli tingimuse mõistmisel, mis kohustas teda tagastama hagejale protokolli järgi saadud broneerimistasu. Ka ei ole kostja väitnud, et sellise eksimuse oleks otseselt või kaudselt põhjustanud hageja. Kostja esitatud asjaoludel väljatoodud eksimuse riski kannab ta üldjuhul ise. Kuna täidetud ei ole tühistamisavalduse materiaalsed eeldused, ei ole sellisel tühistamisavaldusel õiguslikku jõudu.
34.Vaidluse all ei ole asjaolu, et kostja ei olnud korteriomandi müüja. Kostja ainus kohustus hageja suhtes tuleneb p-st 4.2, s.o raha tagastamise kohustus. Hagejal kostja suhtes protokolli järgi kohustusi ei ole. Iseseisvat nõudeõigust broneerimistasu üleandmiseks kostjal hageja suhtes ei ole, samuti ei võinud kostja jätta hageja tasutut protokolli järgi endale, vaid pidi müüjale edasi kandma. Kuna hageja ja kostja ei ole sõlminud vastastikust lepingut (s.t lepingut, kus pooltel on vastastikku seotud kohustused), tuleb ringkonnakohtu arvates käsitleda p 4.2 käenduskohustusena tasutu tagastamiseks. Ringkonnakohtu hinnangul on tegemist lepingupunktiga, mis ei oma seost tühise tehingu osaga ja oleks tehtud ka tühise osata (TsÜS § 85).
35.Kuna pooled ei ole ühel meelel käenduskohustuse ajalises kestvuses, tuleb p 4.2 VÕS § 29 lg-te 4 - 6 alusel tõlgendada ja teha kindlaks, kuidas pidi lepingupoolega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma. Kostja väitis ringkonnakohtu istungil, et tema käenduskohustus raha hagejale tagastada kehtis ainult neli päeva, s.o ajal, mil raha oli tema kontol. Seega kostja möönab käenduskohustuse olemasolu, kuid piirab selle kestust nelja päevaga. Hageja leiab, et kostja võttis endale käenduskohustuse maksta hagejale raha tagasi igal juhul, kui müügileping jääb sõlmimata ja tasutud raha
ei muutu müügihinna osaks. Ringkonnakohus leiab, et hageja kui tavaline füüsiline isik, minnes kostja büroosse tehingut tegema, arvestas sellega, et kui ta tasub ettemaksuna 100 000 krooni, mis jääks müügilepingu sõlmimisel müügihinna osaks, saab selle igal juhul kostjalt tagasi, kui müügilepingut ei sõlmita. See andis hagejale vaieldamatult kindluse raha kostja arvele kandmiseks. Protokolli p 4.2 sõnastus ei seosta käenduskohustust üksnes müügilepingu (eellepingu) tingimuste täitmisega, vaid hõlmab ringkonnakohtu hinnangul ka tehingu tühisusest tulenevaid nõudeid TsÜS § 84 lg 1 järgi (VÕS § 1028 lg 1 järgne soorituskondiktsioon). Vaidlusaluse p 4.2 eesmärgiks on tagada hagejale tema poolt tasutud 100 000 krooni tagasisaamine ka sellisel juhul, kui korteriomandi müügi eelleping osutub tühiseks ja seda ka juhul, kui kostja on raha edasi kandnud müüjat esindanud isikule. Protokolli p 4.2 ei sätesta käenduskohustuse ajalist piirangut ja mõistlik isik ei pidanud seda mõistma nii, et kostja kohustus raha tagastada kehtib üksnes neli päeva, kuni raha on veel tema kontol. Kostja selline seisukoht on vastuolus lepingu olemuse ja eesmärgiga, sest mõistlik inimene ei saanud eeldada, et üksnes nelja päeva jooksul protokolli allkirjastamisest on kostjal hagejale raha tagastamise kohustus.
36.Asja lahendamisel ei oma tähtsust asjaolu, et kostja ja AS SEB Liising (selleaegne nimi Ühisliisingu AS, keda esindas AS Milverston Invest) vahel oli 20.01.2004 maaklerileping. Nimetatu ei välista kostja maaklerilepingu välist käenduskohustust protokolli p 4.2 järgi. Käenduse kehtivus ei sõltu põhivõlgniku ja käendaja vahelisest suhtest (VÕS § 142 lg 4).
37.Kostja kohustus käenduskohustust täita ja müüja asemel hagejale 100 000 krooni tagastada tuleneb VÕS § 108 lg-st 1, § 142 lg-test 1-3 ja § 145 lg-test 1 ja 2 ning hagi kuulub põhinõude osas rahuldamisele. Lisaks põhivõlale on hageja õigustatud nõudma kohustuse täitmisega viivitamise korral VÕS § 101 lg 1 p 6, § 94 ja 113 lg 1 järgi viivist, mida hageja on arvestanud (arvestus II kd lk 183) ajavahemiku eest 01.09.2004 - 30.06.2007 27 750 krooni ja alates 01.07.2007 viivist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras kuni põhinõude täieliku tasumiseni. Kostja viivise arvestusele vastuväiteid ei esitanud ja selle vähendamist ei taotlenud.
38.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaselt kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud (s.t enne 01.01.2006 kehtinud) TsMS-s sätestatut. TsMS ei sätestanud võimalust, et esimese astme kohus saaks välja mõista kohtukulusid kolmanda isiku kasuks. Seega ei olnud maakohtu otsus hagejalt varem menetluses osalenud kolmanda isiku R.Paatsi kasuks kohtukulude väljamõistmise osas seaduslik.
39.Kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg-te 1 ja 11 ning § 61 lg 1 p 1 alusel tuleb hageja apellatsioonkaebuse rahuldamise ja uue otsuse tegemise tõttu, millega hagi rahuldatakse, kostjalt hageja kasuks välja mõista hagi esitamisel tasutud riigilõivu hüvitamiseks 6000 krooni, apellatsioonkaebuse esitamisel tasutud riigilõivu hüvitamiseks 10 000 krooni ja õigusabikulude hüvitamiseks 5000 krooni vastavalt TsMS § 61 lg 1 p-s 1 sätestatud piirmäärale, mis hõlmab kõiki kohtuastmeid, seega kokku 21 000 krooni.
Protokolli parandamise taotlus 21.10.2010 esitas kostja 19.10.2010 toimunud kohtuistungi protokolli parandamise taotluse, paludes protokolli teksti lisada menetlusosaliste sõnad, mis peaks hageja arvates protokollis olema. Kohus, tutvunud protokolli parandamise taotlusega, leiab, et protokoll sisaldab kohasel
määral istungil toimunut ning vastab seaduse nõuetele. Seetõttu tuleb protokolli parandamise taotlus jätta rahuldamata. Protokolli parandamise taotlus lisatakse protokolli juurde.
M. Merimaa
K. Paal
A. Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.