28. oktoober 2010.a, Tartu mnt kohtumaja kell 14:00
Tsiviilasja number
2-08-66683
Tsiviilasi
LR hagi PH vastu võlgnevuse 50 649,90 krooni nõudes
Tsiviilasja hind
45 581,85 krooni
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja LR(isikukood XXX, elukoht XXX); Hageja lepinguline esindaja Mare S (XXX); Kostja PH(isikukood XXX, elukoht XXX); Kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Tiina Mare Hiob (Advokaadibüroo Tiina Mare Hiob, elektronpost [email protected]).
Kohtuistungi toimumisaeg
28. september 2010.a Tallinnas, Tartu mnt kohtumajas
Kohtuistungil osalenud isikud
Hageja esindaja Mare Sepp Kostja PH Kostja esindaja Tiina Mare Hiob
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada osaliselt.
2.Välja mõista kostjalt PH ́ilt hageja LR kasuks põhivõlgnevus 15287,60 krooni ja viivised 1194,90 krooni, so kokku 16482 (kuusteist tuhat nelisada kaheksakümmend kaks) krooni ja 50 senti. Menetluskulude kindlaksmääramine Jätta 36/100 menetluskulusid kostja kanda ja 64/100 hageja kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest (28.10.2010.a). Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. TsMS § 187 lg 6 kohaselt seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva
2-08-66683 sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavaldus ja selles sisalduvad asjaolud
1.LR(edaspidi hageja) esitas 10.10.2008.a Harju Maakohtule hagi PH(edaspidi kostja) vastu võlgnevuse 50 649,90 krooni nõudes. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 15.07.2007.a eluruumi üürilepingu, millega hageja andis kostjale tasu eest ajutiseks kasutamiseks hagejale kuuluva korteri asukohaga XXX, Tallinnas. Tegemist on kolmetoalise korteriga, suurusega 64,9m2. Hageja andis eluruumi kostjale kasutada alates 01.08.2007.a kuni 31.07.2008.a. Lepingu p 2.1. kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale eluruumi kasutamise eest igakuiselt üüri summas 4 300 krooni. Lisaks kohustus kostja lepingu p 2.2. järgi tasuma tema poolt tarbitud sooja- ja külmavee eest vastavalt kehtestatud tariifidele ja arvesti näitudele teenust pakkuva või seda vahendava isiku poolt esitatud arvete alusel, kõikide teenuste eest, mis on esitatud teenust osutava haldusfirma igakuiselt arvel 10. kuupäevaks ning elektrienergia eest kehtestatud ametlike tariifide alusel vastavalt voolumõõtja näitudele. Lepingu p 2.5. näeb ette, et üüri tasumisega viivitamisel maksab kostja hagejale viivist 0,15% tasumisele kuuluvast summast iga maksmisega viivitatud päeva eest.
2.Kogu perioodi jooksul, millal hagejale kuuluv eluruum oli kostja kasutuses, on kostja rikkunud lepingus ette nähtud maksete tähtaegu ning tasunud vähem üüri ja kõrvalkulusid. Vaatamata sellele, et käesolevaks ajaks on üürileping lõppenud ning kostja eluruumi vabastanud, on tal võlg üüri- ja kommunaalkulude tasumisel. Hageja on tasunud kostja poolt põhjustatud võlgnevuse kommunaalteenuseid pakkuvatele või neid vahendavatele isikutele. Seisuga 17.08.2008.a on kostja üürivõlg, kommunaalkulude võlgnevus ning viivis alljärgnev: 1) üürivõlg 18 057 krooni; 2) viivis 5 068,05 krooni; 3) kommunaalmaksude võlgnevus 25 833,65 krooni ning tasumata elektrienergia võlgnevus 691,20 krooni, kokku 44 581,85 krooni, millele lisandub viivis 5 068,05 krooni. Hageja palub kostjalt välja mõista kokku 49 649,90 krooni. Kostja vastuväited
3.Kostja esitas 01.06.2010.a kohtule vastuse, mille kohaselt nõustub kostja hagiga osaliselt, kuid vaidleb vastu võlanõude arvestusele ja lõppsummale. Hageja on 15.06.2008.a saatnud kostjale emaili teatega, et 10.06.2008.a seisuga on kostja üürivõlg 12 395 krooni, millele lisandub veel juulikuu üür 2 900 krooni, kokku seega 15 295 krooni, millist nõuet kostja ka tegelikult tunnistab. Kommunaalkulude nõudega summas 25 833,65 kostja ei nõustu, kuna leiab, et nõue on sellises summas on põhjendamatu. Vastavalt hageja ja kostja omavahelisele kokkuleppele ja samuti 15.07.2007 sõlmitud üürilepingule pidi kostja tasuma tema poolt tarbitud sooja- ja külmavee eest, samuti gaasi ja elektrienergia eest vastavalt temale esitatud arvetele. Poolte suulise kokkuleppe kohaselt kütte eest kostja tasuma ei pidanud. Kostja maksis üüriraha hagejale, kes ise tasus küttekulud. Kostja saadetud e-mailist 15.06.2008 nähtub, et hageja on kinni pidanud omavahelisest kokkuleppest ja mingeid nõudeid kütte eest ta kostjale 2008.a eest ei esitanud. Küll on ta kostjale kirjutanud, et viimasel tuleb tasuda veel elektri ja vee eest. 20.07.2008 Korteriühistu XXXraamatupidaja õiendist nähtub, et 20.07.2008 seisuga on võlgnevus vee ja kanalisatsiooni eest 429,15 krooni ja gaasi tarbimise eest 130,70 krooni, kokku 559,85 krooni. Seda nõuet kostja tunnistab, kuna kasutas siis kõnealust korterit üürilepingu alusel. Elektrienergia kasutamise eest esitatud nõuet summas 691,20 kostja samuti ei vaidlusta. Kostja on püüdnud hagejaga mõistlikult kokku leppida ja selgitanud, et temale esitatud nõuded ei ole põhjendatud. Hageja on ise oma varasemas kirjavahetuses võlasuuruse kostjaga kooskõlastanud ja täpsustanud ning varasema kirjavahetuse põhjal on selge, et võlgnevuse summa on 12 395 + 2 900 = 15 295
2-08-66683 krooni, mitte 49 638,90 krooni, nagu hageja oma nõuet on arvestanud. Hageja ei soovi kostjaga mõistlikku kokkulepet sõlmida ning on püsinud oma nõude juures, s.h eeldades, et kostja tasub võlgnevuse hagejale kogusummas ja koheselt. Kostja leiab, et tema vastu esitatud võlanõuded (eelkõige kommunaalkulud) on põhjendamatult suured ja need on väljunud hageja ja kostja omavahelise suulise kokkuleppe ning kirjalikult kokkulepitud summade raamidest. Poolte täiendavad seisukohad
4.Hageja esitas 06.07.2010.a kohtule vastuse kostja vastuväidetele. Vastuse kohaselt selgitas hageja 15.06.2008.a e-kirjas kostjale üürivõla suurust ja seda 2008.a juunikuu seisuga, juttu ei olnud kommunaalkulude võlast. Poolte vahel ei ole olnud suulist kokkulepet, et kütte eest ei pidanud kostja tasuma. Poolte vahel on üürileping, mis reguleerib kõiki pooltevahelisi üürisuhteid. Hageja jäi oma nõuete juurde. Kohtuistung
5.Kohtuistungil 28.09.2010.a jäi hageja täielikult hagi juurde. Lepingu p 2.2.2. kohaselt kuulusid üürniku poolt tasumisele kõik korteriühistu arves näidatud kulud ja teenused. Remonditööd kuuluvad korteri juurde, halduskulud võivad olla majakoristustööd, mis puudutavad korterit ja ka küte kuulub korteri juurde.
6.Kostja tunnistab võlgnevust summas 15 295 krooni. Poolte vahel on sõlmitud üürileping sama korteri kohta juba 2005.a ning selle perioodi jooksul on mõlemat poolt rahuldavad lepingu täitmistavad välja kujunenud. Viimase üürilepinguga on hageja esitanud kostja vastu nõudeid, mis ei tulene pooltevahelisest praktikast ega seadusest. Kostja ei nõustu võlgnevuse arvestusega, kostja on igakuiselt üürileandjale maksnud. Kostja maksis üüri, vee ja elektri eest ise, kütte eest on hageja alati ise tasunud. Lepingu p 2.2.2. kohaselt kuulub igakuiselt kostja poolt tasumisele prügivedu, vesi- ja kanalisatsioon, tarbijatasu, vee soojendamise ja üldelekter; tasumisele ei kuulu kostja poolt haldus- ja hoolduskulu, remonditööd, fonolukk ja küte. Kostja palub hagi rahuldada osaliselt.
Kohtuotsuse põhjendused
7.Kohus, kuulanud kohtuistungil ära kostja ja poolte esindajad ning vaadanud läbi tsiviilasja materjalid, leiab, et hagis toodud asjaoludele ja õiguslikele põhjendustele tuginedes on hageja nõue põhjendatud ja kuulub rahuldamisele osaliselt.
8.Poolte vahel ei ole vaidlust, et 15.07.2007 sõlmisid pooled hagejale kuuluva eluruumi XXX Tallinn, suurusega 64,9 m2, üürilepingu võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 mõttes. Üürilepingu kohaselt oli kostjal õigus kasutada eluruumi ajavahemikul 01.08.2007-31.07.2008 ja igakuine üürisumma oli 4300 krooni kuus ( p 4.1.). Lepingu p 2.2. kohaselt lisaks üürile kuulus üürniku poolt tasumisele tema poolt tarbitud sooja ja külma vee eest vastavalt kehtestatud tariifidele ja arvestite näitudele teenust pakkuva või seda vahendava isiku poolt esitatud arvete alusel (2.2.1); kõikide teenuste eest, mis on esitatud teenuseid osutava haldusfirma igakuisel arvel 10 kuupäevaks (2.2.2.) ja elektrienergia eest kehtestatud ametlike tariifide alusel vastavalt voolumõõtja näidule. Lepingu p 2.3. kohaselt üürnik on kohustatud tasuma lepingu sõlmimisel ettemaksuna ühe (1) kuu üürisumma. Edaspidi tasub üürnik üüri maksustamisele kuuluva kuu eest jooksva kuu __ kuupäevaks. Lepingu p 2.5. kohaselt üüri tasumisega viivitamisel maksab üürnik üürileandjale viivist 0,15 % tasumisele kuuluvast summast iga maksmisega viivitatud päeva eest (tl 6-9).
2-08-66683
9.Hageja nõuab kostjalt üürivõlga 18057 krooni, viivist tasumata üürilt 5068,05 krooni, kommunaalmaksude võlgnevust 25833,65 krooni ja elektrienergia võlgnevust 691,20 krooni. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg 1 esimese lause kohaselt kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti.
10.Hageja õiendi kohaselt pidi kostjalt üüriperioodi jooksul laekuma üüri summas 51600 krooni (4300x12), ajavahemikus 10.08.2007 kuni 11.05.2008 on kostja tasunud üürisummasid 36314,35 krooni; hageja on arvestanud tasutud üürisummadest 2771,35 krooni kommunaalkulude katteks ning on arvestanud kommunaalmaksudena alates august 2007 kuni juuli 2008 summa 28605 krooni, mida on vähendanud summas 2771,35 krooni, kokku kommunaalmaksude võlgnevus 25833,65 krooni (tl 10-11).
11.KÜ XXX õiendi kohaselt oli korter 9 (omanik LR) võlgnevus vee ja kanalisatsiooni eest 20.07.2008 seisuga 559,85 krooni (tl 13). Hageja tasus 24.07.2008 XXX elektri eest 691,20 krooni (tl 14-15). Hageja poolt esitatud KÜ XXX arvete kohaselt kuulus igakuiselt tasumisele haldus-ja hoolduskulu, remonditööd, fonolukk, prügivedu, vesi-ja kanalisatsioon, tarbija tasu, vee soojendamine, küte ja üldelekter. Ajavahemikul 22.08.2007 kuni 31.07.2008 kuulus arvete järgi tasumisele 28605 krooni (tl 16-27). Hageja poolt esitatud hageja pangakonto väljavõtte kohaselt on hageja arvele laekunud ajavahemikul 10.08.2007 kuni 11.05.2008 summa kostja pangaarvelt ülekannetena 40672.35 krooni. Kohtu hinnangul ei ole hageja arvestanud oma õiendis kostja tasumisena 19.09.2007 tehtud makset sumas 4358 krooni. Samas nähtub väljavõttest, et hageja on tasunud korteriühistu arvele igakuiste arvete järgi tasumisele kuuluvad summad täies ulatuses (tl 28-29).
12.Kostja on omaks võtnud hageja nõude üürivõla osas summas 15295 krooni, kommunaalkulude osas summas 559,85 krooni ja elektrienergia võlgnevuse 691,20 krooni (tl 5455). Hageja poolt kostjale 15.06.2008 saadetud e-kirja kohaselt ütles hageja üürilepingu p 4.2. ja
4.3.alusel ennetähtaegselt üles alates 20.07.2008. Hageja ülesütlemisteate kohaselt moodustas kostja võlgnevus 10.06.2008 seisuga 12395, millele kuni 20.07.2008 lisandub juuli üür 2900 krooni. Maksta tuleb ka vee arve kuni 20.07 ja elekter. Elektrivõlgnevus 09.06. seisuga on 268,60 krooni (tl 56). Kostja poolt esitatud Swedpank AS tõendi kohaselt on kostja arvelt laekunud hageja kontole ajavahemikul 10.08.2007 kuni 11.05.2008 summa 40672.35 krooni (tl 57-58).
13.Kostja poolt tasumisele kuuluva üüri suhtes asub kohus eeltoodud tõendite alusel seisukohale, et hageja nõue on põhjendatud osaliselt. Kohus võtab pooltevahelise üürisuhte pikkuse puhul arvesse, et hageja on üürilepingu ühepoolselt ennetähtaegselt alates 20.07.2008 üles öelnud, seega oli üürisuhte perioodiks 01.08.2007-20.07.2008, mille eest kuulus tasumisele üürina summa 50200 krooni (4300 x11+2900). Kohus loeb nii hageja enda pangakonto väljavõtte kui kostja poolt esitatud pangatõendi alusel tõendatuks, et kostja tasus nimetatud perioodil hagejale summa 40672,35 krooni.
14.Võlaõigusseaduse (VÕS)§ 292 lg 1 kohaselt lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega.
15.Üürilepingu p 2.2. kohaselt kuulus lisaks üürile üürniku poolt tasumisele tema poolt tarbitud sooja ja külma vee eest vastavalt kehtestatud tariifidele ja arvestite näitudele teenust pakkuva või seda vahendava isiku poolt esitatud arvete alusel (2.2.1); kõikide teenuste eest, mis on esitatud
2-08-66683 teenuseid osutava haldusfirma igakuisel arvel 10 kuupäevaks (2.2.2.) ja elektrienergia eest kehtestatud ametlike tariifide alusel vastavalt voolumõõtja näidule.
16.Hageja on esitanud kommunaalmaksete osas nõude 25833, 65 krooni, nõudes kostjalt korteriühistu igakuiste arvete hüvitamist täies mahus.
17.Kostja poolt kohtuistungil antud seletuse kohaselt maksis hageja kütte eest alati ise. Igakuistest korteriühistu arvetest kuulus üürilepingu p 2.2.2. kohaselt tema poolt maksmisele prügivedu, vesi- ja kanalisatsioon, tarbijatasu, vee soojendamine ja üldelekter. Haldus-ja hoolduskulud, remonditööd, fonolukk ja küte tasumisele ei kuulunud (tl 73-74).
18.Hageja poolt esitatud arvel 29.06.2008 summas 2469,4 krooni on märge „sellest maksab P 573.0+4+209.0= 786 krooni“. 573 vastab maikuu 2008 vee-ja kanalisatsioonisummale, 4 tarbijatasule ja 209 vee soojendamisele. Samasugused märked on veel 27.04.2008, 27.03.2008, 27.02.2008 ja 30.01.2008 arvetel (tl 17,19-22).
19.Hageja 15.06.2008 ülesütlemisteate kohaselt moodustas kostja võlgnevus 10.06.2008 seisuga 12395 krooni, millele kuni 20.07.2008 lisandub juuli üür 2900 krooni. Maksta tuleb ka vee arve kuni 20.07 ja elekter. Elektrivõlgnevus 09.06. seisuga oli 268,60 krooni (tl 56). Korteriühistu õiendi kohaselt oli korter 9 võlgnevus vee ja kanalisatsiooni eest 559,85 krooni (tl 13).Hageja tasus 24.07.2008 elektri eest 691,20 krooni (tl 14-15).
20.Eeltoodust nähtuvalt on poolte vahel vaidlus, kuidas tõlgendada üürilepingu p 2.2.2. ettenähtud teenuseid. VÕS § 29 lg 1 kohaselt lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. Lg 5 kohaselt lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada:1) lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi; 2) tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud; 3) lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist; 4) lepingu olemust ja eesmärki; 5) vastaval tegevus- või kutsealal mõistetele ja väljenditele tavaliselt antavat tähendust; 6) tavasid ja lepingupooltevahelist praktikat. 21.Asjas esitatud tõendeid hinnates asub kohus seisukohale, et pooltevahelises praktikast ja lepingupoolte käitumisest tulenevalt tuleb üürilepingu p 2.2.2. tõlgendada nii nagu seda tõlgendanud kostja, st lisaks üürile pidi kostja igakuiselt tasuma ka mõõdetavate teenuste eestprügivedu, vesi-ja kanalisatsioon, tarbijatasu, vee soojendamine ja üldelekter. Haldus-ja hoolduskulu, remonditööd, fonolukk ja küte kostja poolt tasumisele ei kuulunud. Eeltoodust tulenevalt oli kostja kohtu arvestuste alusel korteriühistu arvete 26.09.07 kuni 31.07.2008 alusel (kohus ei võta arvesse arvet 22.08.2007, kuna see puudutab kuluarveid juuli 2007, mil kostja eluruumi veel ei üürinud) kohustatud tasuma kõrvalkulusid summas 4508,9 krooni (513,2+75,5+332,9+283,3+470,3+328,2+471,5+623,8+117,5+786+506,2).
22.VÕS § 8 lg 1-2 kohaselt leping on tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma. Leping on lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. VÕS § 101 lg 1 kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja: 1) nõuda kohustuse täitmist; 6) rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. VÕS § 108 lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist.
23.Lähtudes eeltoodust oli kostja kohustatud tasuma hagejale üürina ja kõrvalkuludena summa 54708,9 krooni (50200+4508,9), millest kostja tasus 40672,35 krooni, seega moodustab kostja poolt tasumata arvestuslik põhivõlgnevus 14036,55 krooni (54708,9-40672,35). Kuivõrd kostja
2-08-66683 on võtnud omaks ka hageja poolt nõutud vee-ja gaasivõlgnevuse summas 559,85 krooni ja elektrivõlgnevuse summas 691,2 krooni moodustab kostja lõplik võlgnevus kohtu hinnangul summa 15287,60 krooni (14036,55+559,85+691,2).
24.Hageja nõuab lisaks põhinõudele viivist õigeaegselt tasumata üürilt summas 5068,95 krooni. Hageja on arvestanud viivist kuni üürilepingu lõppemiseni. Poolte vahel sõlmitud üürilepingus ei ole üüri maksmise kuupäeva sätestatud (vastav lahter p.2.3 on täitmata). VÕS § 294 esimese kohaselt kui üür on arvestatud teatud ajavahemike järgi, tuleb üüri ja kõrvalkulusid maksta pärast iga vastava ajavahemiku möödumist, kui lepingupooled ei ole kokku leppinud teisiti. Üürilepingus on üüri maksmine sätestatud igakuiselt, seega tuli üür maksta iga 30 päevase ajavahemiku järel. Üürilepingu p 2.5. kohaselt üüri tasumisega viivitamisel maksab üürnik üürileandjale viivist 0,15 % tasumisele kuuluvast summast iga maksmisega viivitatud päeva eest. Eeltoodud arvesse võttes kuulus iga kuu üür maksmisele selle kuu viimaseks kuupäevaks, seega esimene üür 30.08.2007 ja viimane 20.07.2008 (ennetähtaegne lõpetamine). Kohus ei nõustu hageja viivise arvestusega ja leiab, et kohtu arvestuste kohaselt on hagejal õigus nõuda üüri tasumisega viivitamise eest viivist üürilepingu kehtivuse ajal summas 1194,90 krooni (1,6+64,5+83,85+90,3+141,9+212.85+79,5+76,4+193,5+193,5+57).
25.Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus hagi osaliselt. Menetluskulude jaotus
26.TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.
27.Kohus peab õigeks jaotada menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega, seega jätta 36/100 menetluskulusid kostja kanda ja 64/100 hageja kanda.
28.TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
Viktor Brügel kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.