Eesistuja Imbi Sidok, liikmed Ande Tänav, Tiit Kollom
Otsuse tegemise aeg ja koht
19.10.2010, Tallinn
Tsiviilasja number
2-05-55
Tsiviilasi
KÜ Lembitu 6 hagi OÜ BREM Kinnisvarahooldus ja Tallinna linna vastu tekitatud kahju hüvitamiseks 1 950 000 krooni
Tsiviilasja hind Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 23.02.2010 otsus
Kohtuistungi toimumise aeg
22.09.2010
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
KÜ Lembitu 6 apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant korteriühistu (KÜ) Lembitu 6 (registrikood 80119146, asukoht Lembitu t 6 Tallinnas), lepinguline esindaja advokaat Gerly Kask Vastustaja osaühing (OÜ) BREM Kinnisvarahooldus (registrikood 10327044, asukoht Tulika t 15/17 Tallinnas), lepinguline esindaja vandeadvokaat Raul Ainla Vastustaja Tallinna linn (Tallinna Linnavalitsuse kaudu) (Vabaduse väljak 7 Tallinnas), volitatud esindaja Kelli Ristal Kolmas isik kostja poolel aktsiaselts (AS) Viskari (registrikood 10478272, asukoht Viskari talu Rae külas Rae vallas Harjumaal), lepinguline esindaja advokaat Andrei Veressov
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 23.02.2010 otsus jätta lõppjärelduses muutmata, arvestades ringkonnakohtu põhjendusi.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
3.
Apellatsioonimenetluse kulud jäävad iga menetlusosalise enda kanda.
4.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Selgitused Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Riigikohtus võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest. Hagi asjaolud
1.07.01.2005 esitas KÜ Lembitu 6 (edaspidi hageja, apellant) hagi Tallinna Linnakohtusse (nüüdne Harju Maakohus) OÜ BREM Kinnisvarahoolduse ja Tallinna linna (edaspidi kostjad, vastustajad) vastu tekitatud varalise kahju suuruses 800 000 krooni hüvitamiseks. Menetluse käigus hageja suurendas nõuet 1 950 000 kroonini.
2.Hagiavalduse põhjenduste kohaselt sõlmisid Tallinna Kesklinna Valitsus ja Tallinna Südalinna Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõte (ME; OÜ BREM Kinnisvarahoolduse õiguseellane) 01.12.1994 ühise tegutsemise lepingu. Lepingu kohaselt oli selle eesmärgiks Tallinna Kesklinna Valitsuse haldusterritooriumil oleva munitsipaalvara ekspluatatsiooni, hoolduse, remondi, kommunaal- ja muude teenuste osutamine tingimustel, mis on kindlaks määratud nimetatud lepingu ja seadusandlusega. Tallinna linnal lasus seadusest tulenev kohustus korraldada kuni korteriühistu asutamiseni elamu haldamist. Tallinna Kesklinna Valitsus andis Lembitu t 6 asuva elamu korteriühistule üle 10.01.2001 aktiga.
3.AS Südalinna Kinnisvarahooldus (samuti OÜ BREM Kinnisvarahooldus õiguseellane) sõlmis aastal 1998 AS-ga Viskari kolm töövõtulepingut, millega viimane kohustus teostama Lembitu t 6 asuva elamu katuse osalise vahetuse. Aastal 2001 tellis hageja katuse remonttööde teostamise kvaliteedi kontrolli ning ülemiste korruste lagede ja pööningu ning katusekonstruktsioonide ekspertiisi. Ekspertiisiaktist nähtuvalt jäeti katusekonstruktsiooni kõdunenud osad välja vahetamata, mille tulemusena on uus katusekate muutunud ebatasaseks. Selle tõttu on osa sarikatest murdunud ja katus osaliselt lekib. Fikseeriti ka rida töid, mille teostamine oli ette nähtud kalkulatsioonis, kuid tegelikult olid tegemata. Selle tulemusel ei täida katus oma tehnilist funktsiooni, mistõttu selle eest tasumist ei saa pidada õigustatuks.
4.Kostjate hooletu suhtumine tööde vastuvõtmisel on viinud elamu halba seisukorda. Ebakvaliteetse töö vastuvõtmisel rikkus tellija tsiviilkoodeksi (TsK) §-s 227 sätestatud vajalikku hoolsuskohustust. Kostjad ei kasutanud TsK §-s 366 sätestatud võimalust esitada töövõtjale pretensiooni avastatud puuduste kohta. Seoses katuse lammutamise ja uue katuse ehitamisega peab hageja tegema kulutusi, mis on hinnatavad tema kahjuna. Kostjad
ei täitnud töid vastu võttes kohustist nõuetekohaselt vastavalt TsK § 173 lg-s 1 sätestatule. Kostjad tegutsesid ühiselt ja vastutavad seetõttu solidaarselt. Kostjate vastuväited
5.Kostjad hagi ei tunnistanud.
6.OÜ BREM Kinnisvarahooldus väitel teostati remonttöid elanikelt ja rentnikelt laekunud sihtotstarbeliste summade arvelt ja teiste elamute vabast remondirahast. Lembitu t 6 omanikud ei ole tasunud katuse renoveerimise eest, kulutused kandis AS Südalinna Kinnisvarahooldus. OÜ BREM Kinnisvarahooldus ja KÜ Lembitu 6 on läbinud kohtuvaidluse, kuivõrd korteriühistu keeldus hüvitamast katuse remondiks tehtud kulutusi. Tallinna Linnakohtu 03.03.2003 otsusega tsiviilasjas nr 2/3/33-3522/01 (jõustus Tallinna Ringkonnakohtu 09.10.2003 otsusega) mõisteti KÜ-lt Lembitu 6 välja remondiraha võlgnevus 556 107.17 krooni. Eelnimetatud kohtulahendiga on tuvastatud, et KÜ Lembitu 6 ei ole tasunud katuse renoveerimise eest, seega ei ole ta kandnud kahju. AS Südalinna Kinnisvarahooldus võttis AS-lt Viskari tellitud tööd vastu, kuivõrd esmasel vaatlusel ei olnud võimalik mingisuguseid vigu tuvastada. Kuna ehitaja andis katusele 10-aastase garantii, on korteriühistul õigus pöörduda AS-i Viskari poole. Kostja ei ole see isik, kes oleks kahju tekitanud. Tema õiguseellane on kandnud kõik katuse renoveerimisega seonduvad kulud ilma, et elamu omanikud oleksid seda hüvitanud.
7.Hageja ei ole õigustatud nõudma sellise kahju hüvitamist, milleks ta ise kulutusi ei ole teinud. Hageja ei ole tõendanud, et kostja süül on rikutud hageja vara, antud juhul katuse kandetarindit. Katuse kandetarindid vajasid remonti juba sel ajal, kui AS Viskari teostas remonttöid. Vastavalt lepingutele ei olnud ette nähtud katuse kandetarindite tugevdamist ega vahetamist ning kostja süü kandetarindite rikkumises on välistatud. Hageja ei ole tõendanud, et katusetarindid oleksid enne katuse osalist vahetamist olnud paremas seisus. Katuse kandetarindid on pika aja jooksul amortiseerunud ja vajavad seetõttu asendamist. Asjaolu, et kandetarindid vajasid remonti, oli hagejale teada juba 17.04.2001 katuse ülevaatus-ekspertiisist, kuid ta ei ole selleks midagi ette võtnud. 2006. aasta ekspertiisiaktis esitatud puudused, defektid ja vaegtööd olemas juba aastatel 2001-2002 ning ka vahetult pärast ehitustööde lõppu aastal 1998, ekspluatatsiooni käigus puudused süvenesid. Seega on tegemist garantiiajal avastatud puudustega. Sellel ajal kehtinud planeerimis- ja ehitusseaduse (PES) § 66 lg 2 kohaselt garantiiajal ilmsiks tulnud ehitusvead kõrvaldab ehitaja oma kulul ehitise omanikuga kokkulepitud tähtajaks. Elamu haldamise 10.01.2001 hagejale üleandmisega vabanes kostja haldamisest tulenevate kohustuste täitmisest ning haldamise ja hoolduse kohustus läks üle hagejale ning hageja oli ise kohustatud tegelema Lembitu t 6 elamu majandamisega, seal hulgas hoolduse ja remondiga. Hageja pidanuks ise pöörduma ehitaja poole garantiiajal ilmnenud vigade kõrvaldamiseks. Kostja ei ole rikkunud hageja vara oma hooletu käitumisega enne haldamise hagejale üleandmist. Katuse tehnilist seisukorda on hageja ise halvendanud oma kohustuse täitmata jätmisega. OÜ BREM Kinnisvarahooldus ei ole kohane kostja. Selleks saab olla töid teostanud AS Viskari, kellel oli kohustus oma kulul kõrvaldada garantiiajal ilmsiks tulnud puudused.
8.Juhul, kui kohus leiab, et tegemist on kostjate süül vara rikkumise tagajärjel tekkinud kahjuga, peab hageja vähendama oma nõuet 631 000 krooni võrra, kuna kostja tellitud tööd ei sisaldanud katuse kandetarindite asendamist.
9.Kostja võttis AS-lt Viskari katuse osalise vahetamise tööd vastu 02.10.1998. Ehitise puuduse tõttu töövõtulepingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on 5 aastat. Aegumine algas 03.10.1998 ning kostjal oli õigus nõuda kohustuse täitmist kuni 03.10.2003. Elamu haldamise 10.01.2001 üleandmisest oli vastav nõudeõigus hagejal. Hageja pöördus hagiga kohtusse 06.01.2005. Hageja nõue kostja vastu sellel alusel, et kostja võttis vastu nõuetele mittevastava töö ja on tekitanud hagejale kahju oma hooletu käitumisega, on aegunud ja tuleb jätta rahuldamata.
10.OÜ BREM Kinnisvarahooldus õiguseelnejate ja elamu Lembitu t 6 erastatud korterite omanike vahel olid sõlmitud elamu (korterite) haldamise lepingud. Lepingud olid olemas korterite nr 1-3, 5 – 11, 13, 15 – 44 kohta, puuduvad lepingud ainult kolme korteriga. Elamu haldamise 10.01.2001 hagejale üleandmisega vabanes kostja elamu haldamisest tulenevate kohustuste täitmisest. Alates 10.01.2001 pidi elamu hoolduse ja haldamisega tegelema hageja. Hageja ei ole millegagi põhistanud oma väiteid, et on teinud kõik endast sõltuva ja et on teinud ka katuse parandusi. Hageja väidetel jookseb katus siiani läbi, hageja ei ole tõendanud, et on korteriühistu seaduse (KÜS) § 151 lg-s 2 sätestatud kohustuste raames võtnud tarvitusele meetmed katuse väidetava läbijooksu tõkestamiseks. Hageja sai teostatud ekspertiisist hiljemalt 17.04.2001 teada katusetarindite seisukorrast, kuid ei ole midagi teinud katuse seisukorra parandamiseks ja on oma kohustuste täitmata jätmisega halvendanud selle seisukorda.
11.Tallinna linn väitis samuti, et ei ole kohane kostja. Tema tegevusega ei ole hagejale kahju tekitatud. 01.12.1994 sõlmitud ühise tegutsemise lepingu alusel haldas Tallinna Südalinna Kinnisvarahoolduse ME munitsipaalvara, seal hulgas osutas teenust elamule Lembitu t 6. Nimetatud ME õigusjärglane AS Südalinna Kinnisvarahooldus sõlmis AS-ga Viskari töövõtulepingud elamu katuse osaliseks vahetamiseks summas 576 084.15 krooni. Tööd võeti vastu 02.10.1998. Elamu haldamine ja majandamine anti üle korteriühistule 31.01.2001. Elamu üleandmise ajaks olid omanikud tasunud katuse vahetamise eest 187 518.27 krooni. Vastavas aktis lepiti kokku ühistu kohustus tasuda remondiks kulutatud summade võlgnevus. Kuni 27.03.1999 kehtinud eluruumide erastamise seaduse (EES) redaktsioon ei välistanud elamu haldamist korraldanud isiku vastutust elamu remondi-, hooldus- ja muude tööde eest, kui elamu haldaja ja korterite omanike vahel oli lepinguline suhe. Tallinna linnale korteriomanikud elamu haldamise ja remontimise eest tasunud ei ole. EES § 15 lg-s 1 (kuni 27.03.1999 kehtinud redaktsioonis) ja § 152 lg-s 1 sätestatud haldamise korraldamiseks oli lepinguline suhe Lembitu t 6 eluruumide omanike ja OÜ BREM Kinnisvarahooldus õiguseellase vahel. Seda asjaolu kinnitab ka Tallinna Linnakohtu 03.03.2003 otsus tsiviilasjas nr 2/3/33-3522/01. Kohtuotsusega on tuvastatud, et Tallinna linn on elamu haldamise üle andnud ning korteriühistult oli tasumata remondimakseid õigus nõuda haldajal.
12.Tallinna Südalinna Kinnisvarahoolduse ME reorganiseerimine AS-ks välistab Tallinna linna vastutuse. Vabariigi Valitsuse (VV) 05.07.1990 määrusega nr 138 kinnitatud munitsipaalettevõte põhimääruse p 3 kohaselt oli ME kõrgemalseisvaks organiks kohaliku omavalitsuse täitevorgan. Riigikohus on lahendites nr 3-2-1-27-01, nr 3-2-1-66-01 ja nr III-2/1-18/95 asunud seisukohale, et vastavalt põhimääruse p-le 7 vastutab kohalik omavalitsus ainult ME maksevõimetuse korral. Tulenevalt TsK § 214 lg-st 1 oli garant kohustatud kustutama teise isiku võlgnevuse täielikult või osaliselt kohustise mittetäitmise või mittenõuetekohase täitmise korral. Sisuliselt on Riigikohus nimetatud lahendites asunud seisukohale, et kohalikul omavalitsusel lasub analoogsetel juhtudel täiendava vastutuse kohustus, mis kuulub kohaldamisele juhul, kui munitsipaalettevõtte õigusjärglane osutub maksevõimetuks. Käesolevas tsiviilvaidluses puuduvad tõendid selle kohta, et OÜ BREM Kinnisvarahooldus oleks maksevõimetu, mistõttu juhul, kui kohus leiab, et hageja nõue on põhjendatud, kuulub see rahuldamisele vaid OÜ BREM Kinnisvara arvelt ning vaid tema on kohane kostja.
13.Ajavahemikul, mil toimus Lembitu t 6 asuva elamu katuse remont (01.06.199827.08.1998), oli ME tegevus juba lõpetatud reorganiseerimise teel, see on ME oli ümber korraldatud AS-ks Südalinna KVH. Seega tuginedes eeltoodud Riigikohtu lahendite selgitustele, et kohaliku omavalitsuse täitevorganil on seadusest tulenev kohustus vastutada vaid nende võlgade eest, mis tekkisid enne ümberkujundamist, ei saa Tallinna linn olla kohane kostja ka TsK § 214 lg-st 1 ja põhimäärusest tulenevalt.
14.Hageja nõue on vastuolus kahju hüvitamise üldsätetega. Hageja väite kohaselt on tema vara seoses katuse vahetusega rikutud. Hageja on jätnud aga tähelepanuta asjaolu, et
sisuliselt on Lembitu t 6 asuva elamu katus täna samas olukorras, milles ta oli enne AS-i Viskari poolt teostatud katuse remonti, sest ka siis oli maja katus ebakvaliteetne ja vajas vahetust. Seega juhul, kui AS Viskari ei oleks katuse remonti teostanud, oleks KÜ Lembitu 6 pidanud ise laskma katuse nagunii remontida. Ehitustehnilise ekspertiisi kohaselt on katuse kandetarindite asendamise maksumuseks 535 000 krooni, mis tuleb nõudest maha arvestada, sest selles osas ei ole hageja vara väärtus remonttööde tõttu vähenenud.
15.Kahju hüvitamise nõude lahendamisel tuleb hinnata ka asjaolu, kas KÜ Lembitu 6 on teinud omapoolselt mõistlikult vajaliku, et kahju suurenemist ära hoida või mitte. Tekkinud kahju eest vastutab hageja ise 20 % ulatuses.
16.Tallinna linn nõustus OÜ BREM Kinnisvarahoolduse argumentidega hageja nõude aegumise osas ja taotles samuti hageja nõude suhtes aegumise kohaldamist.
17.OÜ BREM Kinnisvarahoolduse poolt esitatud lepingud olid sõlmitud korteriomanike ja OÜ BREM Kinnisvarahoolduse õiguseellaste vahel. 01.12.1994 sõlmisid Tallinna Kesklinna Valitsus ja Tallinna Südalinna Kinnisvarahoolduse ME ühise tegutsemise lepingu. Tallinna Linnavolikogu 19.08.1997 otsusega nr 131 kujundati Tallinna Südalinna Kinnisvarahoolduse ME ümber AS-ks Südalinna Kinnisvarahooldus. Tallinna Linnavolikogu otsuse p 2 kohaselt sai nimetatud AS ME õigusjärglaseks temale üleantava ME vara ja sellega seotud lepingutest tulenevate õiguste ja kohustuste osas. Tallinna Linnavolikogu 21.12.2000 otsusega nr 432 otsustati müüa avalikul kirjalikul enampakkumisel Tallinna linnale kuuluvad elamumajanduse äriühingute aktsiad ja osad. 02.05.2001 notariaalselt tõestatud ostu-müügilepinguga omandas AS Kalanduse Maja Tallinna linnalt täies ulatuses AS Südalinna Kinnisvarahoolduse aktsiad. Käesolevaks ajaks on AS Südalinna KVH ja AS Kalanduse Maja ühendatud OÜ-ga BREM Kinnisvarahooldus.
18.Ühise tegutsemise lepingu alusel anti tänasele OÜ-le BREM Kinnisvarahooldus üle Kesklinna linnaosa territooriumi munitsipaalfondi hooldamine ja remondi ning muude teenuste osutamine tingimustel, mis on kindlaks määratud lepingu ja kehtiva seadusandlusega. Ühise tegutsemise lepingust tulenevad õigused ja kohustused on seega üle läinud OÜ-le BREM Kinnisvarahooldus. Ühise tegutsemise lepingu p 2.1.3 kohaselt kohustus kostja õiguseellane teostama töid vastavalt Kesklinna Valitsuse poolt kehtestatud põhiüüri tariifidele kogutud summade arvelt. Juhul, kui kogutud põhiüüri summade arvel ei olnud võimalik teostada vajalikke töid, võis isik pöörduda põhjendatud taotlusega Kesklinna Valitsuse poole uute tariifide kehtestamiseks. Igasugune olemasolevat hooldustasu ületava teenuse osutamine sai märgitud ajavahemikus toimuda vaid haldaja riisikol. OÜ BREM Kinnisvarahooldus oli teadlik ning pidi arvestama, et linnaosa on tellinud teenust ainult elamute haldamiseks ja remondiks kogutud vahendite piires. Ühise tegutsemise lepingus on poolte vahel üheselt kokkulepitud kohustus arvestada, koguda ja kasutada vahendeid elamupõhiselt, see tähendab selliselt, et hoones asuvate eluruumide ja mitteeluruumide haldamise eest tasutud makseid kasutatakse vaid antud konkreetse elamu hooldamiseks. Kui haldaja teostas töid antud objekti hooldustasudest suuremas ulatuses ega taotlenud Kesklinna Valitsuselt üüritariifide muutmist, on tegemist OÜ BREM Kinnisvarahoolduse majandustegevuse raames teenuse osutamisega hagejale. Tallinna linn ei ole selle teenuse osutajaks ega võtnud ühtegi kohustust tööde teostamise käigus ega vastuta OÜ BREM Kinnisvarahoolduse poolt võetud kohustuste täitmise ja teostatud tööde kvaliteedi eest.
19.Juhul, kui kohus leiab, et Tallinna linn on siiski kohane kostja ja hagi kuulub mingis osas rahuldamisele, vastutavad kostjad ainult solidaarselt äriseadustiku (ÄS) § 5 lg 3 alusel. Ostu-müügilepingu p-s 5.2 on sätestatud, et kui AS Südalinna KVH jätab täitmata lepingust tulenevad kohustused või ei täida neid nõuetekohaselt, kohustub AS Kalanduse Maja hüvitama Tallinna linnale kõik AS-i Südalinna KVH poolt täitmata jätmisest või mittenõuetekohasest täitmisest tekkivad kahjud, seal hulgas kõik Tallinna linna kulutused
AS Südalinna KVH poolt täitmata jäetud kohustuste täitmiseks. Seetõttu oleks menetlusökonoomia seisukohalt otstarbekaks mõista tekitatud kahju välja OÜ BREM Kinnisvarahoolduselt. Kolmanda isiku seisukoht
20.AS Viskari leidis, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Kolmas isik ei nõustu kostjate seisukohaga hagi aegumise osas. Hageja nõue ei põhine töövõtulepingul ning aegumise otsustamisel ei saa kohaldada töövõtulepingu kohta käivaid sätteid.
21.Hoone üleandmisel ei lepitud kokku, millises seisus peab katus olema ning hagejal ei ole õigust nõuda, et katus peaks vastama parematele nõuetele, kui see üleandmisel faktiliselt vastas. OÜ BREM Kinnisvarahooldus ei ole hageja ees katuse osas mingeid kohustusi rikkunud ja seega puudub hagejal ka alus kahju hüvitamist nõuda. Seadusest tulenevat kohustust ei saanud Tallinna linn teisele kostjale lepinguga üle anda. Esimese astme kohtu otsus
22.23.02.2010 otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
23.Otsuse põhjenduste kohaselt kohaldatakse vastavalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõigusseaduse (VÕSRS) §-le 2 asjaolule või toimingule, mis on tekkinud või tehtud enne 01.07.2002, asjaolu tekkimise või toimingu tegemise ajal kehtinud seadust, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti. VÕSRS § 11 kohaselt võlasuhtele, mis on tekkinud enne 01.07.2002, kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist kehtinud seadust. Käesolevas asjas tähtsust omavad toimingud tehti ning sündmused toimusid enne 01.07.2002, seega tuleb vaidluse lahendamisel kohaldada kuni 01.07.2002 kehtinud TsK sätteid.
24.Pooled ei vaidle selle üle, et Tallinna Kesklinna Valitsus ja Tallinna Südalinna Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõte sõlmisid 01.12.1994 ühise tegutsemise lepingu ning OÜ BREM Kinnisvarahooldus on Tallinna Südalinna Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõtte (mis kujundati ümber aktsiaseltsiks Südalinna Kinnisvarahooldus, hilisema ärinimega AS Brem Haldus) õigusjärglane. Samuti ei ole vaidlust selles, et vastavalt EES § 6 lg 1 p-le 2 ja § 15 lg-s 1 sätestatule (kuni 27.03.1999 kehtinud redaktsioonis) ning alates 27.03.1999 kehtinud EES § 151 lg-s 1 (kehtis kuni 30.06.2001) pidi Tallinna linn eluruumide erastamise kohustatud subjektina korraldama elamu haldamist kuni korteriühistu asutamiseni ning eluruumide omanikud ja üürnikud olid kohustatud tasuma Tallinna linnale halduskulusid vastavalt sellekohasele kirjalikule kokkuleppele. Alates 27.03.1999 sätestas EES § 152 lg 1 teine lause, et elamu üleandmisel avalikul konkursil valitud füüsilisele või juriidilisele isikule vabaneb eluruumide erastamise kohustatud subjekt elamu haldamisest tulenevate kohustuste täitmisest. Lembitu t 6 elamu haldamist konkursi korras valitud haldajale üle ei antud. Pooled ei vaidle ka selle üle, et elamus Lembitu t 6 Tallinnas erastati eluruumid aastatel 1994 – 1996 ning elamu haldamine anti AS-i Südalinna Kinnisvarahooldus ja Tallinna Kesklinna Valitsuse poolt üle KÜ-le Lembitu 6 elamu haldamise ja majandamise üleandmisevastuvõtmise aktiga 10.01.2001. Vaidlust ei ole, et AS Südalinna Kinnisvarahooldus sõlmis AS-ga Viskari töövõtulepingud nr 14/01.06.1998, nr 25/17.08.1998 ja nr 29/27.08.1998 Lembitu t 6 elamu katuse osaliseks vahetamiseks. Nende lepingute alusel tehtud tööd on vastu võetud üleandmis-vastuvõtmise aktidega nr 11/22.06.1998, nr 21/09.09.1998 ja nr 25/02.10.1998.
25.Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas pärast korterite hiljemalt 1996. aastal erastamist korraldas elamute haldamist jätkuvalt Tallinna linn ning kas elamu haldamine toimus kostjate vahel sõlmitud ühise tegutsemise lepingu alusel. Tallinna linn on seisukohal, et ta ei ole kohane kostja, sest ühise tegutsemise leping käsitles üksnes munitsipaalvara haldamist ning pärast eluruumide erastamist haldas BREM elamut korteriomanikega
sõlmitud haldamislepingute alusel. Hageja on seisukohal, et mõlemad kostjad vastutasid elamu haldamise eest nendevahelise ühise tegutsemise lepingu alusel kuni 2001. aasta jaanuaris elamu haldamise korteriühistule üleandmiseni.
26.Kohus leiab, et Tallinna linn on asjas kohane kostja. Asjas kogutud tõenditest järelduvalt ei ole õige kostja väide, et alates eluruumide 1996. aastal erastamisest haldas BREM Lembitu t 6 elamut korteriomanikega sõlmitud lepingute alusel. Pooled ei vaidle selle üle, et enne Lembitu t 6 hoones asuvate eluruumide erastamist haldas elamut kostjatevahelise 01.12.1994 ühise tegutsemise lepingu alusel OÜ BREM. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, millest nähtuks, et pärast Lembitu t 6 eluruumide erastamist oleksid kostjad ühise tegutsemise lepingu selle hoone osas lõpetanud ning OÜ BREM oleks jätkanud elamu haldamist erastatud korterite omanikega oma nimel sõlmitud lepingute alusel.
27.Elamu (korteri) haldamise lepingutest nähtuvalt sõlmisid erastatud korterite omanikud elamu haldamise osas lepingud järgmiselt: aprillist oktoobrini 1994 sõlmitud lepingutes oli korteriomanikule lisaks lepingupooleks Tallinna Kesklinna Elamute Valitsus, perioodil detsember 1994 – oktoober 1997 (enamus lepinguid) sõlmisid korteriomanikud lepingud Tallinna Südalinna Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõttega, 1999 novembrist alates on lepingupooleks märgitud Tallinna Kesklinna Valitsus, keda esindas lepingute sõlmimisel AS Südalinna Kinnisvarahooldus. Katuse remonditööde 1998. aastal teostamise ajaks oli valdav osa lepinguid korteriomanikega sõlmitud redaktsioonis, mille p 2.1 kohaselt kohustus OÜ BREM õiguseelneja osutama elamu, milles asub omaniku korter, majandamisel ja haldamisel (hooldamisel) lepingus kokkulepitud teenuseid. Lepingu p-s 2.1.1 on osutatava teenusena nimetatud elamu konstruktsioonide ja hooneosade (katus, korstnad, fassaad, vundament, uksed, aknad jmt) hooldus ja remont. Lepingu p 2.2 kohaselt vahendab elamu haldaja peale lepingu p-des 2.1.1-2.1.4 nimetatud teenuste korteriomanikele vastavate ettevõtete/firmadega sõlmitud lepingute alusel järgmisi kommunaalteenuseid: küte ja soe vesi, külm vesi ja kanalisatsioon, prügivedu, teleantennihooldus, fonoluku hooldus (kui elamus on fonolukk) ning lifti hooldus (kui elamus on lift). Lepingu p-des 2.2.1–2.2.6 nimetatud vahendusteenuste tariifid kehtestab Tallinna Linnavalitsus. Lepingu p 2.5 märkuse kohaselt võetakse teenuste (elamu majandamise ja haldamise-hooldamise kulutuste) tariifide määramisel arvesse tarbijahinnaindeksi muutumist. Asjas ei ole esitatud tõendeid 4 kr/m2 tariifiga sõlmitud lepingute muutmise kohta (kuigi kohtule on esitatud lepingud koos lisadega), kuid mõistlik on eeldada, et korteriomanikud tasusid elamu haldamise eest ühtsete tariifide alusel. Sellest kohus järeldab, et haldaja muutis tariife ühepoolselt, mitte kokkuleppel korteriomanikega. Selline regulatsioon ühtib kostjatevahelises ühise tegutsemise lepingus sätestatuga: lepingu p 2.1.2 järgi pidi BREM-i õiguseelneja koguma elanikkonnalt põhiüüri ja täisüüri makseid vastavalt tariifidele, mille kehtestamise õigus ja kohustus lepingu p 2.2.2 kohaselt oli Kesklinna Valitsusel.
28.10.01.2001 aktis on elamu haldamise ja majandamise korteriühistule üleandjateks OÜ BREM õiguseellane AS Südalinna Kinnisvarahooldus ja Tallinna linn Kesklinna Valitsuse kaudu. Eeltoodust järeldub, et ka Tallinna linn ise leidis, et kuni elamu korteriühistule üleandmiseni vastutas ta elamu haldamise korraldamise eest. Aktist nähtuvalt olid korteriomanikud 01.07.1994 kuni 31.01.2001 kohustatud tasuma korteri haldustasusid üleandjatele. Et reaalselt tegi elamu haldamiseks vajalikke toiminguid, sõlmis lepinguid ja kogus tasusid BREM, tuleneb kostjatevahelisest ühise tegutsemise lepingust, mis ei mõjuta aga Tallinna linna seadusest tulenevaid kohustusi erastatud korterite omanike ees. Samuti järeldub akti p-st 4, et elamu remondiks määrati suurem summa, kui oli remondiks arvestatud korteri haldustasude ja mitteeluruumide rendi koosseisus. Kostjad ei ole selgitanud, mil viisil oleks korteriomanikel olnud võimalik kohustada kostjat OÜ-d BREM kulutama elamu remondiks remondifondi kogutust suuremaid summasid, kui elamu haldamine oleks toimunud kostja iseseisva majandustegevuse raames väidetavalt OÜ BREM ja korteriomanike vahel sõlmitud eraõiguslike lepingute alusel. Kohtu hinnangul
see sai toimuda üksnes kohaliku omavalitsuse täiendavate vahendite või BREM-i poolt kogutud teiste elamute remondirahade arvelt. Selliste vahendite kasutamise üle sai otsustada üksnes BREM ise või Tallinna linn.
29.Ühise tegutsemise lepingu p-s 2.1.5 on sätestatud BREM-i kohustus informeerida Kesklinna Valitsust rahaliste vahendite seisust ja tööde teostamise ulatusest ja vajadusest vähemalt üks kord kvartalis: iga kvartali kohta järgneva kuu 15. kuupäevaks. Seega pidi Tallinna linn olema teadlik elamute remondivajadusest, teostatud remonttöödest ja nendeks tehtud kulutustest, mistõttu on paljasõnaline Tallinna linna väide, et BREM võis katuseremonti teostada mingi muu kokkuleppe raames. BREM ja hageja ei ole muu kokkuleppe olemasolu kinnitanud.
30.Elamu haldamise ja majandamise üleandmise – vastuvõtmise akti sisu vastab kostjatevahelisele ühise tegutsemise lepingule. Kuigi ühise tegutsemise lepingu eesmärgiks vastavalt lepingu p-le 1.1 oli munitsipaalvara ekspluatatsiooni, hoolduse, remondi, kommunaal- ja muude teenuste osutamine lepinguga ning seadusandlusega kindlaksmääratud tingimustel, jätkas BREM kohtu hinnangul ühise tegutsemise lepingu alusel Lembitu t 6 elamu haldamist ka pärast eluruumide erastamist kuni elamu korteriühistule üleandmiseni. Vastupidist ei ole kostjad tõendanud.
31.Tallinna linn ei ole elamu haldamist BREMle üle andnud viisil, mis vabastaks Tallinna linna kui erastamise kohustatud subjekti elamu haldamise korraldamise kohustusest. Võimaluse anda eluruumide haldamine erastamise kohustatud subjektilt lepingu alusel üle avalikul konkursil valitud füüsilisele või juriidilisele isikule näeb EES § 152 lg 1 ette alates 27.03.1999. Käesoleval juhul on Tallinna Kesklinna Valitsus andnud Lembitu t 6 elamu haldamise üle Südalinna Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõttele aastal 1994. Riigikohus asus lahendis nr 3-2-1-9-04 seisukohale, et kuigi enne 27.03.1999 ei olnud haldamise üleandmine seadusega keelatud, ei vabanenud eluruumide erastamise kohustatud subjekt enne 27.03.1999 toimunud haldamise üleandmise korral vastutusest haldamise nõuetekohase korraldamise eest. Samuti järeldub elamu majandamise ja haldamise üleandmise-vastuvõtmise aktist, et Tallinna linn pidas end elamu haldamise korraldamise eest vastutavaks ega olnud enne 10.01.2001 elamu haldamist üle andnud. Eluruumide erastamise korra p-st 11 tuleneb samuti, et eluruumide erastamine ei toonud automaatselt kaasa kohustatud subjekti haldamiskohustuse lõppemist. Nii nägi kuni 19.02.2001 kehtinud redaktsiooni p 11 ette, et kohustatud subjekt jääb elamu edasiseks haldajaks kuni korteriühistu põhikirja registreerimiseni, samas sätestati eluruumi omaniku kohustus tasuda elamu haldamiskulude eest vastavalt kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud teenustasutariifidele kuni korteriühistu moodustamiseni. Korteriühistu põhikirja registreerimine ilma elamu haldamise ühistule üleandmiseta ei andnud ühistule reaalset võimalust hakata elamu haldamist korraldama. Selle sätte tegelikust mõttest arusaamisel on abiks 19.02.2001 jõustunud muudatus, millega sõnastati eluruumide erastamise korra p 11 selliselt, et kohustatud subjekt jääb elamu edasiseks haldajaks kuni korteriühistu registrisse kandmiseni. Eluruumi omanik tasub kohustatud subjektile haldamis- ja majandamiskulud kuni korteriühistu moodustamiseni või haldamise üleandmiseni valla- või linnavalitsuse poolt korraldatud avalikul konkursil valitud füüsilisele või juriidilisele isikule vastavalt sõlmitud eluruumi hoolduslepingule. Asjas ei ole vaidlust, et BREMi ei valitud Lembitu 6 haldajaks avalikul konkursil. Eeltoodust tulenevalt jäi erastamise kohustatud subjektina elamu haldamise korraldamise osas hageja ees vastutavaks Tallinna linn sellele vaatamata, et reaalselt teostas haldamist BREM.
32.Põhjendamatu on hageja nõue OÜ BREM Kinnisvarahooldus vastu. Elamu haldamise korraldamiseks sõlmis Tallinna linn ühise tegutsemise lepingu BREM-ga, pannes viimasele muu hulgas kohustuse tagada elamute säilimiseks vajalike remonttööde nõuetekohane teostamine. Kostjatevahelisest ühise tegutsemise lepingust ei tulene hagejale mingeid õigusi ega kohustusi ning sellest lepingust ei saa kohtu hinnangul tekkida lepinguosaliseks mitteoleval korteriühistul nõudeõigust kostja BREMi vastu.
Ühise tegutsemise lepingus sätestatud kohustuste rikkumise korral vastutab BREM üksnes Tallinna linna ees. Samuti kohus nõustub kolmanda isiku seisukohaga, et lepinguga ei saanud kohalik omavalitsus BREM-le üle anda seadusest tulenevat kohustust. Seega isegi juhul, kui Tallinna linn volitas kedagi täitma enda asemel seadusest tulenevat elamute haldamise kohustust, vastutab ta selle kohustuse täitmise eest erastamise õigustatud subjektide ees ise.
33.Hageja ei ole esile toonud, et BREM vastutaks hageja ees mingil muul alusel, et BREMil oli korteriomanike ees kohustusi BREMi ja korteriomanike vahelistest elamu haldamise lepingutest tulenevalt ning et BREM oleks elamu haldamise lepingutest tulenevaid kohustusi rikkunud. Samuti ei ole kostjad tõendanud enda väidet, et Lembitu t 6 korteriomanikel olid elamu haldamiseks sõlmitud lepingud BREM-ga. BREM-i õiguseelnejad sõlmisid korteriomanikega lepingud elamu haldamiseks Tallinna linna esindajana. Lepingute sõlmimise ajal ja kuni 01.07.2002 kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS1994) § 95 lg 1 järgi tehing, mille esindaja on teinud esindatava nimel volituse piires, tekitab, muudab või lõpetab tsiviilõigusi ja -kohustusi vahetult esindatavale. Seega Tallinna linna esindajana sõlmitud tehingutest ei tulenenud BREM-i õiguseelnejatele kohustusi hageja ees ning kuna kostja ei olnud lepingu pooleks, ei saanud ta ka lepingut rikkuda. Samuti on Riigikohus otsuses nr 3-2-1-9-04 selgitanud, et praktikas oli tavaline, et haldamise korraldaja ja erastatud eluruumide omanikud sõlmisid nn hoolduslepingu. Tavaliselt oli nendes lepingutes sätestatud haldamise korraldaja kohustus tegeleda elamu korrashoiu ja remondiga. Teisalt kohustusid korteriomanikud tasuma elamu haldamise korraldajale makseid, seal hulgas remondifondi. Kui elamu haldamise korraldaja jättis täitmata oma kohustused, näiteks kontrollimata teostatud remonditööde nõuetekohasust, võivad korteriomanikud esitada hoolduslepingu rikkumisest tulenevaid nõudeid haldamise korraldaja vastu.
34.Kuna korteriomanikega sõlmitud lepingutes oli haldamise korraldajaks Tallinna linn, on hagi BREMi vastu õiguslikult põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata. Tallinna Linnakohtu 03.03.2003 jõustunud kohtuotsusega on tuvastatud, et haldamise korraldamise kohustust täitis linn selleks puhuks loodava ettevõtte, kostja BREMi õiguseellase, Südalinna Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõtte kaudu. Käesolevas otsuses kohus tuvastas, et sellega Tallinna linn ei vabanenud vastutusest korterierastajate ees. Seega ka BREM- i poolt elamu haldamisel tekitatud võimaliku kahju eest vastutab Tallinna linn.
35.Hageja toob esile, et Tallinna linn rikkus seadusest tulenevat kohustust tagada elamu säilimine ning BREM rikkus linnaga sõlmitud ühise tegutsemise lepingust tulenevat kohustust teostada elamute remonttöid vastavalt kehtivatele eeskirjadele ning kohustust mitte halvendada oma tegevuse või tegevusetusega elamu tehnilist seisukorda ja tagada nende säilimine. Hageja leiab, et talle tekitatud kahju seisneb ebakvaliteetsete tööde tagajärjel elamu seisundi halvenemises ja vajaduses teha ulatuslikke kulutusi elamu kordaseadmiseks; samuti on hageja kandnud kulusid sellega, et temalt on BREMi kasuks välja mõistetud ebakvaliteetse katuseremondi kulud, seal hulgas tasu tööde ja materjalide eest, mida tegelikult tehtud/paigaldatud ei ole. Samas ei ole hageja esitanud alusetule rikastumisele tuginevat nõuet. Hageja on kahju suuruse määramisel lähtunud ekspertide hinnangust elamu kordaseadmiseks vajalike tööde maksumusest üldiselt.
36.Kohus otsuses eespool põhjendas, et hagi OÜ BREM vastu on õiguslikult põhjendamata, hagejale ei saa BREM-i poolt kostjatevahelise lepingu rikkumisest tuleneda nõuet BREMi vastu. Hageja ei ole hagiavalduses otsesõnu pooltevahelise suhte olemust õiguslikult määratlenud. Sõltumata sellest, kas kostja kohustus korraldada elamu haldamist tulenes seadusest või korteriomanikega sõlmitud haldamise lepingust, on selle kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise nõude eelduseks, et hagejal on kahju tekkinud, Tallinna linn on vastavalt kas seadusest või lepingust tulenevat kohustust rikkunud, hagejal kahju tekkimine on kostja kohustuse rikkumisega põhjuslikus seoses ning BREM on kahju tekkimises süüdi.
37.TsK § 222 lg 2 sätestas, et kahjude all mõisteti kreeditori poolt tehtud kulutusi, tema vara kaotsiminekut või rikkumist, samuti kreeditori poolt saamata jäänud tulu, mis ta oleks saanud, kui võlgnik oleks kohustise täitnud. Hageja hindab oma kahjuks Lembitu t 6 hoone katus kogu ulatuses välja vahetamise maksumust. Hageja ei ole tõendanud, et enne aastal 1998 teostatud katuse osalist vahetamist oli elamu olukord parem. Asjas 2001 mais ja 2002 juunis hageja tellimusel teostatud ning 10.12.2006 kohtu poolt määratud ehitustehniliste ekspertiisidega on kindlaks tehtud, et 1998 teostatud katuse remont ei vastanud nõuetele ning ei täitnud oma eesmärki. Katuse kattetöödega ei kõrvaldatud läbijooksude põhjuseid, mis tegelikult tingisid katuse remonttööde tellimise.
38.Ekspert T.Rattasepp leidis, et kõik 2006 ekspertiisiaktis nimetatud puudused ja vaegtööd olid olemas juba vahetult peale ehitustööde lõppu 1998 ning katuse remondijärgse ekspluateerimise käigus on puudused ja defektid süvenenud. Eksperdi arvamuse kohaselt katuse kordaseadmiseks tuleb kogu katusetarind tervikuna (seal hulgas puidust kandetarind ja plekist katusekate) demonteerida ja täielikult asendada, milliste tööde maksumuseks 2006 ekspertiisi teostamise ajal oli 1 950 000 krooni. Nimetatud summa oleks TsK § 222 lg 2 kohaselt käsitatav hageja kahjuna juhul, kui hageja oleks sellises summas kulusid kandnud või kui hageja vara oleks selle summa väärtuses rikutud või kaotsi läinud. Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud selles summas vara seisukorra halvenemist kostjate tellitud katuseremondi tõttu.
39.T.Rattaseppa koostatud ekspertiisiaktist järelduvalt läbijooksud olid olemas juba enne 1998. aasta remonti. Õigusaktidest ei tulene erastamise kohustatud subjekti kohustust elamut parendada ja remontida muudest vahenditest, kui elanikelt laekunud remondifondi summadest. Jõustunud kohtuotsusega on tuvastatud, et kulutused elamu remondiks kandis BREM-i õiguseellane, kellele korteriomanikud tasusid haldamise eest tasu Tallinna linna kehtestatud tariifide järgi. Lembitu t 6 elamule tehti kulutusi elanikelt laekunud summast rohkem ning remondi maksumus 556 107.17 krooni on 03.03.2003 kohtuotsusega tsiviilasjas 2/3/33 – 3522/01 hagejalt BREM-i kasuks välja mõistetud, kohtuotsus on jõustunud.
40.Ekspertiisiaktide kohaselt on katuse läbijooksud pikaajalised, kandetarindid amortiseerunud pikaajalise amortisatsiooni tõttu. Katuse kandetarindite vahetamist 1998. aastal teostatud tööd ei hõlmanud. Lembitu t 6 elamu on ehitatud 1953. aastal. EES-st ei tulene erastamise kohustatud subjekti kohustust elamu enne korteriühistule üleandmist heakorrastada ja remontida. Tehtud on elamu kasutuskõlblikus seisukorras hoidmiseks hädavajalikke töid. Asjaolu, et kostja BREM kasutas Lembitu t 6 elamu remontimiseks ka teiste elamute remondirahasid, näitab, et kostjad hindasid hädavajalike tööde mahtu ning vastavas ulatuses töid ka telliti sellele vaatamata, et elanikelt kogutud vahendid ei olnud selleks piisavad. Lisaks ei lepitud elamu korteriühistule üleandmisel kokku, millises seisukorras üleantava elamu katus peab olema. Puuduvad andmed elamu seisukorra kohta enne 1998. aastal teostatud katuse osalist remonti ning selle kohta, millises seisus oleks elamu praegu juhul, kui kostjad ei oleks katuse osalist vahetust korraldanud. Hageja ei ole tõendanud, et elamu seisukord on kostjate tegevuse tagajärjel halvenenud katuseremondi eelse seisundiga võrreldes.
41.Hageja kinnitusel on sama katus hoonel siiani. Elamu majandamise ja korrashoiu tagamise kohustus läks juba aastal 2001 üle hagejale. KÜS § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu eesmärgiks korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. KÜ Lembitu 6 kanti mittetulundusühingute registrisse 27.01.2000. 10.01.2001 aktiga anti ühistule üle elamu haldamine. VV 01.07.1993 määrusega nr 198 kinnitatud eluruumide erastamise korra p 93 kohaselt loeti eluruumide haldamine ja majandamine korteriühistule üleantuks akti allakirjutamisel. Seega juba alates 10.01.2001 vastutas elamu nõuetekohase haldamise ja korrashoiu tagamise eest hageja ise. Esimese ekspertiisi teostatud remonttööde kvaliteedi kohta tellis hageja juba aastal 2001. Aktist nähtuvalt telliti ekspertiis eesmärgiga saada
soovitused puuduste kõrvaldamiseks. Hagi väidetava kahju hüvitamiseks esitati alles 07.01.2005. Hageja väited, et ta on teinud katusel hädavajalikke parandustöid, on paljasõnalised, sellele on kostjad korduvalt kohtuistungitel tähelepanu juhtinud. Seega ei saa olla õige hageja väide, et elamu seisukord on halvenenud just kostjate poolt tellitud katuseremondi tõttu. Hageja ei ole esile toonud, et hoone oleks elamiskõlbmatu. Kõike eeltoodut arvesse võttes kohus asub seisukohale, et hagejale kahju tekkimine seeläbi, et elamu seisukord on mittekvaliteetsete katusetööde tõttu halvenenud, on tõendamata. Seega ei ole hageja tõendanud, et tal on kahju tekkinud.
42.2006. aastal kohtu määramisel teostatud ekspertiisiaktist nähtuvalt on Lembitu t 6 hoone katuse remonttööde tegemisel jäetud tegemata oluline osa üleandmis-vastuvõtmisaktis märgitud töödest: aktide kohaselt on paigaldatud, kuid tegelikult jäeti paigaldamata 2000 jm roovlatte ja 1740 m2 aurutõkke aluskilet, profiilpleki kinnituskruve on paigaldatud 2-3 korda aktides märgitust vähem, teostamata on purunenud katusekivide ja ehitusprahi väljavedu. Nimetatud tööde maksumus oleks käsitatav kostja BREMi alusetu rikastumisena, kuid sellist nõuet ei ole hageja esitanud. Lisaks tuleb arvestada, et juba 2001. aasta mais on hageja tellimisel koostatud ekspertiisiakti p-s 4.2 on nimetatud, et katuse remondi eest esitatud arvetes on hulgaliselt töid, mida tegelikult ei ole teostatud või on teostatud osaliselt, aktis tuuakse nende tööde loetelu ning ekspert annab arvamuse, et tööde eest tasumine ei ole põhjendatud. Vaidlustades apellatsioonkaebusega kohtuotsust tsiviilasjas nr 2/3/33 – 3522/01, millega hagejalt mõisteti välja BREM-i kasuks katuse remonditööde maksumus, hageja ei esitanud vastuväiteid, et tööd on ebakvaliteetsed ja osaliselt tegemata ning remondimaksumuse väljamõistmine on põhjendamatu. Hageja üksnes leidis, et katuse remonditööde eest peab tasuma Tallinna linn, mitte korteriühistu.
43.Kuna kohus leidis, et hagejal kahju tekkimine ei ole tõendatud, puudub vajadus hinnata kahju hüvitamise nõude rahuldamise muude eelduste – Tallinna linna poolt kohustuste rikkumine, põhjusliku seose ja süü - olemasolu. Kohus poolte vastavaid väiteid ei hinda ning tõendeid ei analüüsi.
44.Kostjad on esitanud ka aegumise kohaldamise taotluse. Kostja OÜ BREM Kinnisvarahooldus leiab, et kohaldamisele kuulub TsÜS-i § 146 lg-s 2 sätestatud ehitise puuduse tõttu töövõtulepingust tuleneva nõude 5 aastane tähtaeg; aegumistähtaeg algas 03.10.1998 ning sellest ajast alates oli kostjal õigus nõuda töövõtjalt nõudele vastava kohustuse täitmist kuni 03.10.2003; elamu hagejale 10.01.2001 üleandmisega läks nõudeõigus üle hagejale; hageja on hagi esitanud kohtusse 06.01.2005, seega on hagi aegunud.
45.VÕSRS § 9 lg 1 kohaselt kohaldatakse TsÜS-s ja VÕS-s aegumise kohta sätestatut ka enne 01.07.2002 tekkinud aegumata nõuetele. Aegumise algusele, peatumisele ja katkemisele kohaldatakse enne 01.07.2002 kehtinud seadust, kui aegumine oli alanud, peatunud või katkenud enne 1.juulit 2002. Kohus kostja seisukohaga ei nõustu, et kohaldada tuleb ehituse töövõtulepingust tulenevate nõuete aegumistähtaega. Hageja nõuab kostjate kohustuste rikkumise tagajärjel tekkinud kahju hüvitamist: kostjad rikkusid kohustust tagada hoone säilimine sellega, et kostjad olid hooletud töövõtulepingu alusel teostatud remonttööde vastuvõtmisel ning võtsid vastu tegemata töid ja ebakvaliteetsed tööd. Kostjad leiavad, et hagi aegumise tähtaeg algus 03.10.1998, kui võeti vastu katuse remonttööd. 01.09.1994 jõustunud ja kuni 01.07.2002 jõustunud TsÜS § 113 lg 1 sätestas hagi korras õiguste kaitsmise üldiseks tähtajaks 10 aastat. Tulenevalt TsÜS1994 §-st 116 aegumistähtaja kulg algab päevast, mil isik sai teada või pidi teada saama oma õiguse rikkumisest. Seaduses võib sätestada hagemisõiguse tekkimise muu aja. Hageja ei ole kahju tekkimise aega hagis välja toonud, kuid hagi asjaoludest nähtuvalt sai hageja kahjust teada hiljemalt 2001. aasta mais katuse remonttööde teostamise kvaliteedi kontrollimiseks ja ülemiste korruste lagede ja pööningu ning katusekonstruktsiooni hindamiseks tellitud ekspertiisist. Tööde vastuvõtmise ajal puudus hagejal võimalus ebakvaliteetselt teostatud
remonttöödest ja sellega tekitatud kahjust teada saada, sest hageja registreeriti alles 2000. aasta sügisel ning elamu haldamine anti hagejale üle alles 2001.
46.Kohtu hinnangul tekkis hagejal võimalus kahjust teada saada kõige varemalt hetkest, mil kostjad elamu haldamise hagejale üle andsid, see on 10.01.2001. Seega 10 aastane aegumistähtaeg lõppenuks kõige varemalt 10.01.2011. Alates 01.07.2002 jõustunud TsÜS § 146 lg 1 sätestab tehingust tuleneva nõude aegumistähtajaks 3 aastat, samuti on kolmeaastane aegumistähtaeg kahju õigusvastasest tekitamisest tulenevatel kahjunõuetel (TsÜS § 150 lg 1). VÕSRS § 9 lg 2 kohaselt tuleb TsÜS § 146 lg 1 ja 150 lg 1 sätestatud 3-aastast aegumistähtaega arvestada alates 01.07.2002 ning nõude aegumistähtaeg lõppenuks seega 30.06.2005 kell 24:00. Hagi on kohtule saabunud tähtaegselt 07.01.2005. Apellatsioonkaebus
47.KÜ Lembitu 6 palub tühistada maakohtu otsuse, välja arvatud osas, millega kohus jättis aegumise kohaldamata ja luges Tallinna linna kohaseks kostjaks ning saata asi tagasi esimese astme kohtule uueks arutamiseks. Maakohtu otsuse põhjendused ja järeldus, et kahju ei ole tekkinud, ei põhine seadusel, kohtuotsuse põhjendused on ebaloogilised, arusaamatud ning otsuse tegemisel ei ole arvestatud kõigi tõenditega.
48.Apellandi arvates on kohus OÜ BREM Kinnisvarahooldus kohaseks kostjaks olemist kaaludes valesti hinnanud tõendeid ja ebaõigesti kohaldanud materiaalõigusnorme ning rikkunud menetlusnorme. EES-st tulenevate kohustuste täitmiseks lõi Tallinna linn munitsipaalettevõtte, mis oma olemuselt oli täisvastutusega ühing, see tähendas kohalik omavalitsus vastutas, nagu VV 17.07.1990 määrusega nr 138 kinnitatud “Munitsipaalettevõtte põhimääruse” p-s 7 on sätestatud, munitsipaalettevõtte kohustuste eest munitsipaalettevõtte maksevõimetuse korral. Viidatud punktis on muu hulgas öeldud ka seda, et munitsipaalettevõte ei vastuta kohaliku omavalitsuse, teiste munitsipaalettevõtete, -asutuste ja -organisatsioonide eest. Munitsipaalettevõte vastutab oma kohustuste eest temale üleantud ja tema tegevuse tulemusena moodustunud vara ja vahenditega. Põhimääruse p-s 2 sätestatu kohaselt on munitsipaalettevõte juriidiline isik. Seega on vale ja õigusnormidega vastuolus olev ja raskesti mõistetav maakohtu järeldus, et ka munitsipaalettevõte, mis oli loodud munitsipaalvara haldamiseks, tegutses Tallinna Linnavalitsuse huvides ja juhtimisel. Seega ei sõlminud ka Südalinna Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõte lepinguid iseseisva juriidilise isikuna oma majandustegevuse raames, vaid Tallinna linna kui erastamise kohustatud subjekti esindajana.
49.Otsusega on tuvastatud, et munitsipaalettevõte kujundati ümber aktsiaseltsiks aastal 1997. Töövõtulepingud sõlmis kolmanda isikuga 1998. aastal juba aktsiaselts, mitte munitsipaalettevõte. Tõenditest, kolmest tööettevõtulepingust ja tööde üleandmise vastuvõtmise aktidest, ei nähtu, et OÜ BREM Kinnisvarahooldus tegutsenuks kolmanda isikuga tööettevõtulepinguid sõlmides ja töid vastu võttes Tallinna linna esindajana. Kohus on otsuses möönnud, et enne eluruumide erastamist Lembitu t 6 hoones haldas hoonet OÜ BREM Kinnisvarahooldus vastustajate vahel 01.12.1994 sõlmitud ühise tegutsemise lepingu alusel ja menetluses ei ole esitatud tõendit, millest nähtuks, et eluruumide erastamise järgselt oleks ühise tegutsemise lepingut Lembitu t 6 hoone osas lõpetatud või muudetud. Apellandile jääb arusaamatuks, miks kohus ei kohalda vastustajate suhtes TsK sätteid, mis reguleerivad ühist tegutsemist, eriti lepinguosaliste ühiseid kulutusi ja kahjusid reguleerivaid õigusnorme. Kohus on viidanud Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-9-04, kuid ei ole seejuures pööranud tähelepanu viidatud otsuses esitatud seisukohale, mille kohaselt on aktsiaselts, kes haldas elamut kohaliku omavalitsusega sõlmitud lepingu alusel kuni korteriühistu moodustamiseni ja haldamise üleandmiseni moodustatud korteriühistule, kohaseks kostjaks. On tähelepanuväärne, et viidatud otsuse ja käesoleva õigusvaidluse faktilised asjaolud on sarnased. Lepingu alusel munitsipaalvara hallanud aktsiaselts tellis kolmandalt isikult katuse remonditööd ja võttis ebakvaliteetselt tehtud tööd vastu enne korteriühistu moodustamist ja nõudis siis
korteriühistult ebakvaliteetselt tehtud tööde eest raha. Riigikohus on osundanud, et haldamise üleandmine ei olnud enne 27.03.1999 jõustunud muudatust EES-ga selgelt keelatud ja seega oli seaduse mõtte kohaselt eluruumide erastamise tõhususe huvides haldamise üleandmine lubatud ka enne seadusemuudatuse jõustumist. Riigikohtu seisukohaga on vastuolus kohtu väide, et kohalik omavalitsus ei saanud EES-st tulenevaid kohustusi lepinguga üle anda OÜ-le BREM Kinnisvarahooldus. Apellandi arvates on asjas kogutud tõenditega, eelkõige ühise tegutsemise lepinguga, üheselt tõendatud, et Tallinna linn on haldamise üle andnud OÜ-le BREM Kinnisvarahooldus. Kuna üleandmine on toimunud enne EES-i muudatuse jõustumist ja avalikku konkurssi korraldamata, ei ole Tallinna linn vastutusest vabanenud. Apellant ei ole menetluses väitnud, et tema nõue OÜ BREM kinnisvarahooldus vastu tuleneks ühise tegutsemise lepingust, mille poolteks on vastustajad. Apellandi nõue tuleneb ESS-ga kohalikule omavalitsusele pandud kohustusest korraldada elamu haldamist ja tagada selle säilimine kuni korteriühistu moodustamiseni ja elamu üleandmiseni moodustatud korteriühistule. Tallinna linna ja BREM-i vastutus tuleneb seadusega pandud kohustuse rikkumisest ja asjaolust, et vastustajad ühise tegutsemise lepingu alusel ühiselt tegutsedes ei ole taganud elamu säilimist selle üleandmiseni apellandile. Faktiliselt haldas vastustajate vahel sõlmitud ühise tegutsemise lepingu alusel elamut kuni korteriühistule üleandmiseni OÜ BREM Kinnisvarahooldus ja Tallinna linn ei ole haldamise üleandmisega vabanenud eluruumide erastamise seadusega sätestatud vastutusest. Vastavalt TsMS § 436 lg-s 3 sätestatule võib kohus otsust tehes tugineda üksnes asjaolule, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. Sama paragrahvi 4. lõike kohaselt ei või kohus otsust tehes tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Küsimust, kas OÜ BREM Kinnisvarahooldus on kohane kostja, ei ole menetluses arutatud ja pooltel ei ole olnud võimalik selles osas oma arvamust avaldada.
50.Kahju hüvitamise nõuet lahendades on kohus sisuliselt tegelenud üksnes küsimusega, kas apellandile on kahju tekkinud. Iseenesest ei ole selline käsitlus lubamatu, kuid tulenevalt maakohtu otsusest saab ka apellatsioonkaebuses käsitleda üksnes antud küsimust. Muude kahju hüvitamise koosseisu aspektide osas jääme varasemas menetluses esitatud seisukohtade juurde.
51.Maakohus on ebaõigesti kohaldanud TsK § 222 lg 2. Hagiavalduses oli esitatud nõue põhjendusega, et 1998. aastal tehtud katuse remont ei andnud tulemust, töö on tehtud lohakalt, selle vastuvõtmisel ei ole vastustajad tegutsenud piisava hoolsusega ja eksperdi arvates ei ole katuse remont võimalik, tuleb ehitada uus, ning sellest tulenevalt on apellandile tekkinud kahju. Kui vastustajad oleksid oma kohustusi täitnud nõuetekohaselt, ei oleks apellant pidanud raha tasuma tulemusetu töö eest või oleks saavutatud kvaliteetse töö tegemine ja puuduks vajadus täiendavate tööde tegemiseks ja uue katuse ehitamiseks. Apellant on täna olukorras, kus uue katuse ehitamine on eksperdi arvates ainus võimalus ning sellest tulenevalt on asendusväärtuse aluseks võtmine põhjendatud. Kui 1998. aastal oleksid tööd tehtud nõuetekohaselt, oleks need tööd maksnud oluliselt vähem tänastest ehitushindadest ja katuse uueks ehitamiseks puuduks ka vajadus. Kuna vastustajad rikkusid EES-st tulenevat kohustust tagada elamu säilimine kuni korteriühistule üleandmiseni, siis peab apellant rikutud vara, rikutud elamu, kordategemiseks ehitama uue katuse apellandi poolt nõutud summa eest.
52.Maakohus leidis, et apellant ei ole tõendanud asjaolu, et enne 1998. aastal toimunud katuse osalist vahetamist oli elamu seisukord parem. Sellest on kohus järeldanud, et kuna katuse olukord on täna sama halb kui oli enne remonti, siis ei ole kahju tekkinud. See tähendab, et kahju olemasolu on kohus tuvastanud läbi diferentsi katuse kahe seisundi vahel ning teinud sellest järelduse, et kuna olukord ei ole muutunud, siis ei ole kahju tekkinud. Selline arutlus ei ole loogiline. Kui võtta eelduseks, et remondi käigus jäi olukord tõepoolest samaks, tuleb lisada arvutusse ka kulud, mis tehti katuse remondiks. Apellandi kahjuks on summa, mis maksti remondi eest, mis ei andnud tulemust ega
muutnud olukorda. Seega peaks minimaalne kahju suurus olema apellandi poolt tasutud 577 799.98 krooni. Samas on apellandi nõue, mis põhineb terve katuse väljavahetamisel, põhjendatud, sest katuse täiendav remont ei ole eksperdi arvates võimalik. Puuduvad tõendid selle kohta, millises seisukorras oli Lembitu t 6 elamu katus enne vastustajate poolt tellitud remonti. Vastavaid tõendeid ei ole asjas kogutud ega uuritud. Seega on kohtu väide, et elamu seisukord oli enne remonti sama, mis pärast ebakvaliteetsete remonditööde teostamist, paljasõnaline ega tugine tõenditel.
53.Otsust tehes on kohus rikkunud TsMS § 436 lg-s 2 sätestatut, mille kohaselt kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Apellant ei saa nõustuda esimese astme kohtu järeldusega, et katuse vahetamisele kuluv summa saaks olla apellandi kahjuks üksnes juhul, kui apellant oleks sellises summas kulutusi kandnud või kui apellandi vara oleks selle summa väärtuses rikutud või kaotsi läinud. Esmalt ei ole kahju hüvitamise nõue seadusega piiratud selliselt, et nõuda saab üksnes juba kantud kulude hüvitamist. Kahju hüvitamise nõue on lineaarses seoses tekitatud kahjuga. Teiseks ei saa kuidagi nõustuda kohtu järeldusega, et 1998. aastal tehtud katuseremont ei ole muutnud apellandi seisundit. Asjaolu, millise raha arvelt tehti remonditööd, ei oma mingit tähendust. Kohtuotsuses on toodud õigesti välja, et ehitustööde maksumus summas 566 107.17 krooni on mõistetud välja apellandilt OÜ BREM Kinnisvarahooldus kasuks, mis tähendab, et remondi eest on tasunud apellant ning see asjaolu ei olnud ka vaidluse all. Seega on küsimus sellest, millistest vahenditest finantseeriti remonditöid nende tegemise ajal, asjasse mittepuutuv, kuna kulud on kandnud apellant. Kohtu järeldus, et remonditöid tehti hädavajalikus mahus, on väär, sest tulemus näitab, et tehti töid, mille tegemine ei muutnud senist olukorda. Seega ei ole võimalik väita, et hädavajalike tööde mahtu on hinnatud õigesti. Apellandi põhiväide on olnud läbi menetluse selles, et 1998. aastal tehti remonttöid, mis ei olnud sellisena vajalikud ning lisaks olid need tööd tehtud mittekvaliteetselt. Viimase väite on kohus jätnud aga tähelepanuta, kuigi seda kinnitavad ka asjas tehtud ekspertiisid. Sellega on maakohus rikkunud tõendite igakülgse, täieliku ja objektiivse hindamise kohustust (TsMS § 232 lg 1). Vastustajate seisukoht
54.Vastustajad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu. Kostja poolel kolmanda isiku seisukoht
55.Kolmas isik vaidles kohtuistungil kaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
56.Kolleegium, kuulanud istungil ära poolte esindajad ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsuse lõppjärelduses muutmiseks apellatsioonkaebuse väited alust ei anna. Küll aga tuleb osaliselt muuta ja täiendada maakohtu põhjendusi. TsMS § 651 lg 1 alusel kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Menetletavas kaebuses on hageja vaidlustanud maakohtu järgmisi seisukohti: 1) et OÜ BREM Kinnisvarahooldus ei ole asjas kohane kostja; 2) et tõendatud ei ole hagejale kahju tekkimine. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.
57.Selleks, et võtta seisukoht, kas OÜ BREM Kinnisvarahooldus võib olla koos Tallinna linnaga kohustatud isikuks hageja ees hagetavatel asjaoludel kahju tekkimise korral, tuleb tuvastada ja kvalifitseerida hageja ja OÜ BREM Kinnisvarahoolduse vaheline võimalik õigussuhe. Kolleegium on seisukohal, et kostjate vahel 01.12.1994 sõlmitud lepingu (nimetusega ühise tegutsemise leping; t I kd lk 11-18) näol oli tegemist käsunduslepinguga vaidluse lahendamisel rakendamisele kuuluva TsK § 394 mõttes, mitte aga ühise tegutsemise lepinguga sama seaduse § 438 mõttes.
58.Tulenevalt TsK § 394 lg 1 kohaselt kohustus käsunduslepingu järgi üks pool (volinik) teostama teise poole (volitaja) arvel ja nimel teatavaid juriidilisi tegusid. TsK § 438 lg 1 kohaselt aga kohustusid ühise tegutsemise lepingu järgi pooled ühiselt tegutsema ühise majandusliku eesmärgi saavutamiseks, nagu: ettevõtte või asutuse ehitamiseks ja ekspluateerimiseks, mitmesuguste hoonete püstitamiseks jms. 01.12.1994 allkirjastatud lepingu p 1.1 kohaselt oli poolte tegevuse ja lepingu sõlmimise eesmärgiks Tallinna Kesklinna haldusterritooriumil oleva munitsipaalvara hooldamisele andmine, kusjuures Tallinna linn munitsipaalvara omanikuna andis haldajale õiguse omaniku nimel sõlmima üürilepinguid ja kommunaalteenuste lepinguid, aga ka viima läbi eluruumide erastamist ja õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamist (p-d 2.1.1, 2.1.4, 2.1.16, 2.1.17), määrama, koguma ja üle kandma elanikelt üürimakseid omaniku poolt kehtestatud suuruses ja korras (p 2.1.2), teostama kogutud summade arvelt vajalikke töid (p 2.1.3), aru andma omaniku ees (p 2.1.5) jne. Lepingutingimustest ei nähtu, et pooled oleksid leppinud kokku konkreetses majanduslikus eesmärgis, mille saavutamisele oleks nende ühine tegevus olnud suunatud või osamaksude tasumises, sest ühise tegutsemise leping pidi olema tasuline.
59.Küll aga nõustub kolleegium apellandi käsitlusega, et vastustajate vahel 01.12.1994 sõlmitud lepingu puhul oli tegemist tehinguga kolmandate isikute kasuks TsK § 172 mõttes. Nimetatud sätte lg 1 kohaselt võis lepingu sõlminud isik seada tingimuseks lepingust tuleneva kohustise täitmise kolmandale isikule. Vastustajate vahelisest käsunduslepingust tulenes otseselt, et käsundisaaja (vahetu haldaja) pidi osutama Tallinna Kesklinna territooriumil asuva munitsipaalvaraga seonduvaid toiminguid Tallinna linna nimel otse vara kasutajatele (isikutele, kes soovisid munitsipaalvara üürida; üürnikele; rentnikele; eluruumide erastajatele jne). TsK § 172 lg 1 kohaselt, kui seaduse või lepinguga ei olnud teisiti ette nähtud ega tulenenud ka kohustise olemusest, võis lepingu täitmist nõuda nii lepingu sõlminud isik, kui ka kolmas isik, kelle kasuks oli tingimuseks seatud täitmine. Seega võisid isikud, kelle kasuks pidi käsundisaaja käsundiandja nimel kokkulepitud toiminguid tegema, nõuda lepingu täitmist ja/või selle mittekohase täitmisega tekitatud kahju hüvitamist otse haldajalt, mitte ainult Tallinna linnalt.
60.Selline seisukoht ei lähe vastuollu ka Riigikohtu poolt tsiviilasjas nr 3-2-1-9-04 10.02.2004 võetud seisukohaga, et kuna EES ei näinud kuni 27.03.1999 otsesõnu ette võimalust, et haldamise nõuetekohase korraldamise eest vastutaks isik, kellele haldamine oli üle antud, tuleb analüüsida küsimust, kas haldust korraldava isiku vastutus ebakorrektse haldamise eest võiks tuleneda mõnest õigusaktist või lepingust. Edasi nägi kolleegium vastutuse tekkimise võimaliku alusena lepingulisi suhteid, kuna praktikas oli tavaline, et haldamise korraldaja ja erastatud eluruumide omanikud sõlmisid nn hoolduslepingud. Viidatud tsiviilasjas ei analüüsitud haldaja ja Tallinna linna vahelisi kokkuleppeid, ka võisid praktikas olla erinevate linnaosade haldusfirmade poolt sõlmitud hooldus(haldus)lepingud erineva sisuga.
61.Eeltoodust tulenevalt on seega apellatsioonkaebus põhjendatud osas, milles maakohus jõudis järeldusele, et OÜ BREM Kinnisvarahooldus ei saa olla kohaseks kostjaks menetletavas nõudes (maakohtu otsuse p-d 9-10). Väidetava kahju tekitamise ajal vastutas kostja õiguseelneja Lembitu t 6 elamu korteriomanike kui soodustatud isikute ees 01.12.1994 lepingu kohase täitmise eest. Nimetatud lepingu p 2.1.20 kohaselt vastutas haldaja üleantud munitsipaalvara säilimise, nende juurde kuuluva territooriumi nõuetekohase ekspluateerimise, hooldamise, sanitaarpuhastuse ja avarii-remonttööde kvaliteetse teostamise ning ekspluatatsiooni ja tuleohutusenõuetest kinnipidamise eest.
62.Kohustuse rikkumisega seonduva kahju tekitamise nõude lahendamisel peab esmalt tõendamist leidma: 1) hagejal kahju tekkimine; 2) kohustatud isiku poolt nõude aluseks oleva kohustuse rikkumine; 3) põhjuslik seos hagejal kahju tekkimise ja kostja tegevuse/tegevusetuse vahel. Kolleegium nõustub maakohtuga, et hageja ei tõendanud, et vaidlusaluste remontidega aastal 1998 oleks tolleaegsetele korteriomanikele kahju
tekitatud ehk et elamu katuse remondi tegemisega oleks tekkinud negatiivseid varalisi tagajärgi TsK § 222 lg 2 mõttes. Samuti ei ole tõendatud, et isegi juhul, kui väidetav kahju korteriomanikele tekkis, oli sel põhjuslik seos vastustajate tegevusega või et vastutajad oleksid sellega rikkunud neil vastavalt kas siis EES-st (Tallinna linn) või 01.12.1998 lepingust (OÜ BREM Kinnisvarahooldus õiguseelneja) tulenenud kohustust tagada munitsipaalvara säilimine kuni korteriühistule üleandmiseni. Kolleegium ei korda maakohtu põhjendusi (sisalduvad maakohtu otsuse p-d 11-14).
63.Apellant on põhjendanud kahju tekkimist sellega, et eluruumide omanikud pidid maksma ebakvaliteetse remondi eest ja ebakvaliteetse remondi tõttu tuleb panna uus katus. Puudub vaidlus, et remondi eest tasumine toimus osaliselt hoolduslepingute alusel tasutud rahasummade arvelt ja osaliselt jõustunud kohtuotsuse alusel. Kohtuotsuse alusel tasutud rahasumma osas on kolleegiumi arvates hageja käitumine vastuolus hea usu põhimõttega, mida tuleb igal isikul oma tsiviilõiguste teostamisel järgida (TsÜS § 138 lg 1). Nimelt ei esitanud hageja tsiviilasja nr 2/3/33-3522/01 (ringkonnakohtus nr 2-2/925/2003 (otsused t II kd lk 119-129) menetluses vastuväiteid ega tõendeid OÜ BREM Kinnisvarahooldus õiguseelneja poolt aastatel 1995 kuni 1998 tehtud remontööde eest tasumata rahasummadele, kusjuures osa nõudest moodustasid nimelt käesolevas asjas vaidlusaluse katuse remonttööd. Kostjal oli õigus otsustada, milliseid vastuväiteid ta konkreetses tsiviilasjas esitas, kuid vastuväidete esitamata jätmisega minetati õigus jõustunud kohtuotsusega väljamõistetud rahasumma tagasinõudmiseks.
64.Maakohtu otsuse p-st 10 tuleb välja jätta lause: „Samas ei ole hageja esitanud alusetule rikastumisele tuginevat nõuet.“ Tegemist on eksitava seisukohaga, millest võiks hagejal tekkida arusaam, nagu oleks tal õigus tsiviilasjas nr 2/3/33-3522/01 jõustunud kohtuotsuse alusel tasutud rahasummat tagasi nõuda alusetu rikastumise sätete alusel. Sellise seisukohaga nõustuda ei saa. Alusetu rikastumise näol on vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) §-le 1027 tegemist, kui teiselt isikult saadi midagi õigusliku aluseta. Viidatud kohtulahend on jõustunud, seega hageja poolt selle alusel tasutud rahasumma oli kostjal saadud õiguslikul alusel.
65.Käesolevas asjas tuleb menetluskulude jaotamisel ja kindlaksmääramisel lähtuda VÕSRS §-st 3. Kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS-i redaktsiooni § 60 lg-de 8 ja 1 (viimane lause) alusel jätab kohus apellatsioonkaebuse osalisel rahuldamisel menetlusosaliste kohtukulud nende endi kanda.
Imbi Sidok
Ande Tänav
Tiit Kollom
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.