23.veebruar 2010, Kentmanni kohtumaja kantselei kaudu
Tsiviilasja number
2-05-55
Tsiviilasja hind
1 950 000 krooni
Tsiviilasi
Korteriühistu hagi OÜ BKja Tallinna linna vastu 1 950 000 krooni saamiseks
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Korteriühistu (registrikood XXX, asukoht , XXX) Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaadi vanemabi Gerly Kask (AB Concordia, Lennuki 22, 10145 Tallinn; e-post: [email protected]) Kostja 1 OÜ BK(registrikood XXX, asukoht XXX) Kostja 1 volitatud esindaja vandeadvokaat Raul Ainla (AB Eipre & Partnerid, Juhkentali 8, 10132 Tallinn, e-post [email protected]) Kostja 2 Tallinna linn Kostja 2 volitatud esindaja Kelli R Kolmas isik Aktsiaselts V (registrikood XXX, asukoht XXX) Kolmanda isiku lepinguline esindaja advokaat Viktor Särgava (AB Laus & Partnerid, Rävala pst 4, 10143 Tallinn)
Kohtuistungi aeg
22.01.2010
Istungil osalesid
Hageja esindaja adv G. Kask, kostja 1 esindaja adv R. Ainla, kostja 2 esindaja K. Ristal, 3.isiku esindaja adv V. Särgava
RESOLUTSIOON
1.Jätta Korteriühistu hagi OÜ BK ja Tallinna linna vastu 1 950 000 krooni saamiseks rahuldamata.
2.Jätta menetluskulud täies ulatuses Korteriühistu kanda. 2.1 Mõista Korteriühistult ( XXX) välja menetluskulud 3 942 (kolm tuhat üheksasada nelikümmend kaks) krooni Tallinna linna kasuks
Mõista Korteriühistult ( XXX) välja 70 370 (seitsekümmend tuhat kolmsada seitsekümmend) krooni OÜ BK(registrikood XXX) kasuks.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada põhjendatud apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus lahendatakse kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle läbivaatamist kohtuistungil. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
EELNEV MENETLUS
Harju Maakohtu 16.01.2008 otsus, millega hagi rahuldati, tühistati 16.06.2008 Tallinna Ringkonnakohtu otsusega ning tsiviilasi saadeti uueks läbivaatamiseks Harju Maakohtule. Harju Maakohus arutas asja 06.04.2009 kohtuistungil ning teatas pooltele kohtuotsuse teatavakstegemise aja. 08.05.2009 kohtumäärusega kohus pikendas otsuse tegemise aega. 19.05.2009 kohus uuendas menetluse ning tegi menetlusosalistele ettepaneku esitada tõendeid korteriomanike ja AS BK või tema õiguseellaste vahel sõlmitud Hlepingute olemasolu kohta. Kostja 1 esitas nimetatud lepingud ning kohus arutas asja uuesti kohtuistungil 22.01.2010.
HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
07.01.2005 saabus Harju Maakohtule Korteriühistu hagi OÜ BK ja Tallinna linna vastu 800 000 krooni saamiseks. 17.04.2007 esitas hageja taotluse nõude suurendamiseks ning nõudeks jäi 1 950 000 krooni. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid Tallinna Kesklinna Valitsus ja TSKM 01.12.1994 ühise tegutsemise lepingu. Kostja OÜ BK on TSKM õigusjärglane. Lepingu eesmärgiks oli Tallinna Kesklinna Valitsuse Hterritooriumil oleva munitsipaalvara ekspluatatsiooni, hoolduse, remondi, kommunaal- ja muude teenuste osutamine tingimustel, mis on kindlaks määratud nimetatud lepingu ja seadusandlusega. Tallinna linnal lasus seadusest tulenev kohustus korraldada kuni korteriühistu asutamiseni elamu haldamist. Tallinna Kesklinna Valitsus andis asuva elamu korteriühistule üle 10.01.2001 vormistatud aktiga. AS SKsõlmis 1998.a Aktsiaseltsiga V kolm töövõtulepingut, millega Aktsiaselts V kohustus teostama asuva elamu katuse osalise vahetuse. Hageja tellis katuse remonttööde teostamise kvaliteedi kontrolli ja ülemiste korruste lagede ja pööningu ning katusekonstruktsioonide ekspertiisi. Ekspertiisiaktist nähtuvalt jäeti katusekonstruktsiooni kõdunenud osad välja vahetamata, mille tulemusena on uus katusekate muutunud ebatasaseks. Selle tõttu on osa sarikaist murdunud ja katus osaliselt lekib. Fikseeriti ka rida töid, mille teostamine oli ette nähtud kalkulatsioonis, kuid tegelikult olid tegemata. Selle tulemusel ei täida katus oma tehnilist funktsiooni, mistõttu selle eest tasumist ei saa pidada õigustatuks. Hageja väitel on kostjate hooletu suhtumine tööde vastuvõtmisel viinud elamu halba seisukorda. Ebakvaliteetse töö vastuvõtmisel rikkus tellija TsK § 227 sätestatud vajalikku hoolsuskohustust. Kostjad ei kasutanud TsK §-s 366 sätestatud võimalust esitada Aktsiaseltsile V pretensioone avastatud puuduste kohta. Seoses katuse lammutamise ja uue katuse ehitamisega peab hageja tegema kulutusi, mis on hinnatavad tema kahjuna. Kostjad ei täitnud töid vastu võttes kohustist nõuetekohaselt vastavalt TsK § 173 lg-s 1 sätestatule. Kostjad tegutsesid ühiselt ja vastutavad seetõttu solidaarselt.
KOSTJA OÜ BKVASTUVÄITED
OÜ BK(edaspidi B) hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Kostja 1 väitel teostati remonttöid elanikelt ja rentnikelt laekunud sihtotstarbeliste summade arvelt ja teiste elamute vabast remondirahast. omanikud ei ole tasunud katuse renoveerimise eest, kulutused kandis AS S K. OÜ BKja KÜ on läbinud kohtuvaidluse, kuivõrd korteriühistu keeldus hüvitamast katuse remondiks tehtud kulutusi. Tallinna Linnakohtu 03.03.2003 otsusega tsiviilasjas nr 2/3/33-3522/01 (jõustus Tallinna Ringkonnakohtu 09.10.2003 otsusega) mõisteti KÜ-lt välja remondiraha võlgnevus 556 107,17 krooni. Eelnimetatud kohtulahendiga on tuvastatud, et KÜ ei ole tasunud katuse renoveerimise eest, seega pole ta kandnud kahju. AS SKvõttis AS - lt V tellitud tööd vastu, kuivõrd esmasel vaatlusel ei olnud võimalik mingisuguseid vigu tuvastada. Kuna ehitaja andis katusele 10aastase garantii, on korteriühistul õigus pöörduda AS-i V poole. OÜ BK leiab, et tema ei ole see isik, kes oleks kahju tekitanud. Tema õiguseellane on kandnud kõik katuse renoveerimisega seonduvad kulud, ilma et elamu omanikud oleksid seda hüvitanud. 11.03.2009 kirjalikus seisukohas kostja B leiab, et hageja ei ole õigustatud nõudma sellise kahju hüvitamist, milleks ta ise kulutusi ei ole teinud. Hageja ei ole tõendanud, et kostja süül on rikutud hageja vara, antud juhul katuse kandetarindit. Katuse kandetarindid vajasid remonti juba sel ajal, kui AS V teostas katuse remonttöid. Vastavalt lepingutele ei olnud ette nähtud katuse kandetarindite tugevdamist ega vahetamist ning kostja 1 süü kandetarindite rikkumises on välistatud. Hageja nõue elamu katusetarindi tervikuna asendamise maksumuse hüvitamiseks summas 1 950 500 krooni on põhjendamatu. Hageja ei ole tõendanud, et katusetarindid oleksid enne katuse osalist vahetamist olnud paremas seisus. Katuse kandetarindid on pika aja jooksul amortiseerunud ja vajavad seetõttu asendamist. Asjaolu, et kandetarindid vajasid remonti, oli hagejale teada juba 17.04.2001.a. katuse ülevaatus-ekspertiisist, kuid ta ei ole selleks midagi ette võtnud. 2006.a. ekspertiisiakti kohaselt olid ekspertarvamuses esitatud puudused, defektid ja vaegtööd olemas juba ka 2001-2002 ning ka vahetult peale ehitustööde lõppu 1998.a, ekspluatatsiooni käigus puudused süvenesid. Seega tegemist on garantiiajal avastatud puudustega. Sellel ajal kehtinud planeerimis- ja ehitusseaduse § 66 lg 2 kohaselt garantiiajal ilmsiks tulnud ehitusvead kõrvaldab ehitaja oma kulul ehitise omanikuga kokkulepitud tähtajaks. Elamu haldamise 10.01.2001 hagejale üleandmisega vabanes kostja 1 haldamisest tulenevate kohustuste täitmisest ning haldamise ja hoolduse kohustus läks üle hagejale ning hageja oli ise kohustatud tegelema elamu majandamisega, sh hoolduse ja remondiga. Hageja pidanuks ise pöörduma ehitaja poole garantiiajal ilmnenud vigade kõrvaldamiseks. Kostja 1 leiab, et tema ei ole rikkunud hageja vara oma hooletu käitumisega enne haldamise hagejale üleandmist. Elamu katuse tehnilist seisukorda on hageja ise halvendanud oma kohustuse täitmata jätmisega. Kostja 1 leiab, et tema ei ole kohane kostja, vaid kohaseks kostjaks saab olla töid teostanud AS V , kellel oli kohustus oma kulul kõrvaldada garantiiajal ilmsiks tulnud puudused. Juhul, kui kohus leiab, et tegemist on kostjate süül vara rikkumise tagajärjel tekkinud kahjuga, peab hageja kostja 1 arvates vähendama oma nõuet 631 000 krooni võrra, kuna kostja1 tellitud tööd ei sisaldanud katuse kandetarindite asendamist. Kostja 1 leiab samuti, et hageja nõue talle vara rikkumisega tekitatud kahju hüvitamiseks summas 1 950 000 krooni on aegunud ja tuleb jätta rahuldamata. Kostja 1 võttis AS-lt V katuse osalise vahetamise tööd vastu 02.10.1998.a. Ehitise puuduse tõttu töövõtulepingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on 5 aastat. Aegumine algas 03.10.1998 ning kostjal 1 oli õigus nõuda kohustuse täitmist kuni 03.10.2003.a. Elamu haldamise 10.01.2001 üleandmisest oli vastav nõudeõigus hagejal. Hageja pöördus hagiga kohtusse 06.01.2005.a. Eeltoodust tulenevalt on hageja nõue kostja 1 vastu sellel alusel, et kostja 1 võttis vastu nõuetele mittevastava töö ja on tekitanud hagejale kahju oma
hooletu käitumisega, aegunud ja tuleb jätta rahuldamata täies ulatuses. 15.06.2009 menetlusdokumendis kostja 1 teatab, et kostja 1 õiguseelnejate ja elamu erastatud korterite omanike vahel olid sõlmitud elamu (korteri) haldamise lepingud. Lepingud olid olemas korterite nr 1-3, 5 – 11, 13, 15 – 44 kohta, puuduvad lepingud ainult kolme korteriga. Elamu haldamise 10.01.2001 hagejale üleandmisega kostja 1 vabanes elamu haldamisest tulenevate kohustuste täitmisest. Alates 10.01.2001 pidi elamu hoolduse ja haldamisega tegelema hageja. Hageja ei ole millegagi põhistanud oma väiteid, et on teinud kõik endast sõltuva ja teinud ka katuse parandusi. Hageja väidetel jookseb katus siiani läbi, hageja ei ole tõendanud, et on KÜS § 151 lg 2 sätestatud kohustuste raames võtnud tarvitusele meetmed katuse väidetava läbijooksu tõkestamiseks. Hageja sai teostatud ekspertiisist hiljemalt 17.04.2001 teada katusetarindite seisukorrast, kuid ei ole midagi teinud katuse seisukorra parandamiseks ja on oma kohustuste täitmata jätmisega halvendanud selle seisukorda. Kostja jääb oma seisukohtade juurde, hagi 1 950 000 krooni kahju hüvitamiseks on põhjendamata ja tuleb jätta rahuldamata. Tegemist on garantiiajal ilmnenud ehitusvigadega ja need pidi kõrvaldama ehitaja oma kulul ehitise omanikega kokkulepitud tähtajaks. Kostjale 1 teadaolevalt ei ole hageja selleks teinud ühtegi sammu.
KOSTJA TALLINNA LINNA VASTUVÄITED
Tallinna linn hagi ei tunnistanud ning väitis, et ta ei ole kohane kostja. Tallinna linn on seisukohal, et tema tegevusega ei ole hagejale kahju tekitatud. 01.12.1994 sõlmitud ühise tegutsemise lepingu alusel haldas TSKM munitsipaalvara, s.h osutas teenust ka elamule . Nimetatud m õigusjärglane AS SKsõlmis AS-iga V töövõtulepingud katuse osaliseks vahetamiseks summas 576 084,15 krooni. Tööd võeti vastu 02.10.1998. Elamu haldamine ja majandamine anti üle korteriühistule 31.01.2001 (elamu üleandmise ajaks olid omanikud tasunud katuse vahetamise eest 187 518, 27 krooni). Vastavas aktis lepiti kokku ühistu kohustus tasuda remondiks kulutatud summade võlgnevus. Kuni 27.03.1999 kehtinud eluruumide erastamise seadus ei välistanud elamu haldamist korraldanud isiku vastutust elamu remondi-, hooldus- ja muude tööde eest, kui elamu haldaja ja korterite omanike vahel oli lepinguline suhe. Tallinna linnale korteriomanikud elamu haldamise ja remontimise eest tasunud ei ole. Kostja leiab, et EES § 15 lg - s 1 (kuni 27.03.1999 kehtinud redaktsioonis) ja § 152 lg - s 1 sätestatud haldamise korraldamiseks oli lepinguline suhe eluruumide omanike ja OÜ BK õiguseellase vahel. Seda asjaolu kinnitab ka Tallinna Linnakohtu 03.03.2003 otsus tsiviilasjas nr 2/3/33-3522/01 (jõustus Tallinna Ringkonnakohtu 09.10.2003 otsusega). Kohtuotsusega on tuvastatud, et Tallinna linn on elamu haldamise üle andud ning korteriühistult oli tasumata remondimakseid õigus nõuda haldajal. 02.03.2009 kirjalikus vastuses Tallinna linn märgib, et TSKM reorganiseerimine aktsiaseltsiks välistab Tallinna linna vastutuse. Vabariigi Valitsuse 5. juuli 1990 määrusega nr 138 kinnitatud munitsipaalettevõte põhimääruse (edaspidi põhimäärus) punkt 3 kohaselt oli m kõrgemalseisvaks organiks kohaliku omavalitsuse täitevorgan. Riigikohus on lahendites nr 3-2-1-27-01, 3-2-1-66-01 ja III-2/1-18/95 tuginenud eeltoodud põhimäärusele ning asunud seisukohale, et vastavalt põhimääruse punktile 7 vastutab kohalik omavalitsus ainult m maksevõimetuse korral. Tulenevalt TsK § 214 lg1 on garant kohustatud kustutama teise isiku võlgnevuse täielikult või osaliselt kohustise mittetäitmise või mittenõuetekohase täitmise korral. Sisuliselt on riigikohus nimetatud lahendites asunud seisukohale, et tuginedes TsK § 214 lg 1 lasub kohalikul omavalitsusel analoogsetel juhtudel täiendav vastutuse kohustus, mis kuulub kohaldamisele juhul kui munitsipaalettevõte õigusjärglane osutub maksevõimetuks. Käesolevas tsiviilvaidluses puuduvad tõendid selle kohta, et OÜ B oleks maksevõimetu, mistõttu juhul kui kohus leiab, et hageja nõue on põhjendatud, kuulub see rahuldamisele vaid OÜ B arvelt ning vaid tema on kohane kostja. Lisaks eeltoodule kostja rõhutab, et ajavahemikul, mil toimus Lembitu tn 6 asuva elamu katuse remont (1. juuni 1998 kuni 27. august
1998), oli m tegevus juba lõpetatud reorganiseerimise teel so munitsipaalettevõte oli ümberkorraldatud aktsiaseltsiks S KVH. Seega tuginedes eeltoodud riigikohtu lahendite selgitustele, et kohaliku omavalitsuse täitevorganil on seadusest tulenev kohustus vastutada vaid nende võlgade eest, mis tekkisid enne ümberkujundamist, ei saa Tallinna linn olla kohane kostja ka TsK § 214 lg-st 1 ja põhimäärusest tulenevalt, sest ajal mil teostati katuseremont ei olnud tegemist enam m ga. Kostja leiab, et hageja nõue on vastuolus kahju hüvitamise üldsätetega. Hageja väite kohaselt on tema vara seoses katuse vahetusega rikutud. Hageja on jätnud aga tähelepanuta asjaolu, et sisuliselt on Lembitu tn 6 asuva elamu katus täna samas olukorras, milles ta oli enne AS V poolt teostatud katuse remonti, sest ka siis oli maja katus ebakvaliteetne ja vajas vahetust. Seega juhul kui AS V ei oleks katuse remonti teostanud, oleks KÜ pidanud ise laskma katuse nagunii remontida. Hageja nõutavast hüvitisest tuleb maha arvata katuse kandetarindite asendamise maksumus, sest selles osas ei ole hageja vara väärtus remonttööde tõttu vähenenud. Ehitus-tehnilise ekspertiisi kohaselt on katuse kandetarindite asendamise maksumuseks 535 000 krooni, mis tuleb nõudest maha arvestada. Kahju hüvitamise nõude lahendamisel tuleb hinnata ka asjaolu, kas KÜ on teinud omapoolselt mõistlikult vajaliku, et kahju suurenemist ära hoida või mitte. Kostja 2 leiab, et hageja vastutab tekkinud kahju eest ise 20 % ulatuses. 27.03.2009 kirjalikus seisukohas kostja Tallinna linn nõustub Kostja I argumentidega hageja nõude aegumise osas ja taotleb samuti hageja nõude suhtes aegumise kohaldamist. 21.08.2009 menetlusdokumendis Tallinna linn märgib, et kostja I poolt esitatud lepingud olid sõlmitud korteriomanike ja OÜ B õiguseellaste vahel. 01.12.1994 sõlmisid Tallinna Kesklinna Valitsus ja TSKM ühise tegutsemise lepingu. Tallinna Linnavolikogu 19.08.1997 otsusega nr 131 kujundati TSKM ümber aktsiaseltsiks S K. Tallinna Linnavolikogu otsuse punkti 2 kohaselt sai nimetatud aktsiaselts m õigusjärglaseks temale üleantava m vara ja sellega seotud lepingutest tulenevate õiguste ja kohustuste osas. Tallinna Lvk 21.12.2000 otsusega nr 432 otsustati müüa avalikul kirjaliku enampakkumisel Tallinna linnale kuuluvad elamumajanduse äriühingute aktsiad ja osad. 02.05.2001 notariaalselt tõestatud ostu-müügilepinguga omandas AS KMTallinna linnalt täies ulatuses AS SK aktsiad. Käesolevaks ajaks on AS S KVH ja AS KM ühendatud OÜ-ga B. Ühise tegutsemise lepingu alusel anti tänasele OÜ-le B üle kesklinna linnaosa territooriumi munitsipaalfondi hooldamine ja remondi ning muude teenuste osutamine tingimustel, mis on kindlaks määratud lepingu ja kehtiva seadusandlusega. Ühise tegutsemise lepingust tulenevad õigused ja kohustused on seega üle läinud OÜ-le B. Ühise tegutsemise lepingu punkti 2.1.3 kohaselt kohustus kostja I õiguseellane teostama töid vastavalt Kesklinna Valitsuse poolt kehtestatud põhiüüri tariifidele kogutud summade arvelt. Juhul, kui kogutud põhiüüri suumade arvel ei olnud võimalik teostada vajalikke töid, võis isik pöörduda põhjendatud taotlusega kesklinna Valitsuse poole uute tariifide kehtestamiseks. Igasugune olemasolevat hooldustasu ületava teenuse osutamine sai märgitud ajavahemikus toimuda vaid haldaja (kostja I) riisikol. Kostja I oli teadlik ning pidi arvestama, et linnaosa on tellinud teenust ainult elamute haldamiseks ja remondiks kogutud vahendite piires. Kostja II leiab samuti, et ühise tegutsemise lepingus on poolte vahel üheselt kokkulepitud kohustus arvestada, koguda ja kasutada vahendeid elamupõhiselt, st selliselt, et hoones asuvate eluruumide ja mitteeluruumide haldamise eest tasutud makseid kasutatakse vaid antud konkreetse elamu hooldamiseks. Kui haldaja teostas töid antud objekti hooldustasudest suuremas ulatuses ega taotlenud Kesklinna Valitsuselt üüritariifide muutmist, on tegemist kostja I poolse majandustegevuse raames teenuse osutamisega hagejale. Tallinna linn ei ole selle teenuse osutajaks ega võtnud ühtegi kohustust tööde teostamise käigus. Tallinna linna ei saa vastutada kostja I poolt võetud kohustuste täitmise ja teostatud tööde kvaliteedi eest. Tallinna linn leiab jätkuvalt, et ei ole kohane kostja, kuna ei saa vastutada kostja I sellise tegevuse eest, mida viimane tegi oma
äranägemisel. katuse remont on teostatud kostja I enda otsuse ja vahendite eest, seega kostja I enda riisikol. Juhul, kui kohus leiab, et Tallinna linn on siiski kohane kostja ja hagi kuulub mingis osas rahuldamisele, vastutavad kostjad ainult solidaarselt ÄS § 5 lg 3 alusel. Ostu-müügilepingu punktis
5.2.on sätestatud, et kui AS S KVH jätab täitmata lepingust tulenevad kohustused või ei täida neid nõuetekohaselt, kohustub AS KM hüvitama Tallinna linnale kõik AS S KVH poolt täitmata jätmisest või mittenõuetekohasest täitmisest tekkivad kahjud, sh kõik Tallinna linna kulutused AS S KVH poolt täitmata jäetud kohustuste täitmiseks. Seetõttu peab kostja II menetlusökonoomia seisukohalt otstarbekaks mõista tekitatud kahju välja kostjalt I.
KOLMANDA ISIKU AS V SEISUKOHT
AS V kohtuistungitel asus seisukohale, et hoone üleandmisel ei lepitud kokku, millises seisus peab katus olema ning hagejal ei ole õigust nõuda, et katus peaks vastama parematele nõuetele, kui see üleandmisel faktiliselt vastas. OÜ B ei ole hageja ees katuse osas mingeid kohustusi rikkunud ja seega puudub hagejal ka alus OÜ-lt B kahju hüvitamist nõuda. Seadusest tulenevat kohustust ei saanud Tallinna linn B-ile lepinguga üle anda. Hagi tuleb jätta rahuldamata. 27.03.2009 kirjalikus seisukohas 3.isik ei nõustu kostja 1 seisukohaga nõude aegumise suhtes. Kolmas isik märgib, et hageja nõue ei põhine töövõtulepingul ning aegumise otsustamisel ei saa kohaldada töövõtulepingu kohta käivaid sätteid.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
1.Kohus, kuulanud ära menetlusosalised, tutvunud asjas esitatud tõenditega ning hinnanud kõiki tõendeid igakülgselt ja objektiivselt, leiab, et hagi ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.
2.Hageja on esitanud kostjate vastu kahju hüvitamise nõude Tsiviilkoodeksi (TsK) § 222 lg-te 1 ja 2 alusel. Hageja on seisukohal, et talle on tekitatud kahju sellega, et kostjad, tegutsedes ühise tegutsemise lepingu alusel ühiselt, ei täitnud eluruumide erastamise kohustatud subjektile seaduses sätestatud kohustust tagada elamu säilimine kuni elamu korteriühistule üleandmiseni. Hagiavalduse kohaselt kahju tekkimise otseseks põhjuseks on see, et kostjad, tellides hoone katuse remonttööd, ei täitnud tellija kohustust kontrollida tööde kvaliteeti ja nõuda tööde parandamist. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõigusseaduse (VÕSRS) § 2 kohaselt asjaolule või toimingule, mis on tekkinud või tehtud enne 1.juulit 2002.a., kohaldatakse asjaolu tekkimise või toimingu tegemise ajal kehtinud seadust, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti. VÕSRS § 11 kohaselt võlasuhtele, mis on tekkinud enne 1.juulit 2002, kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist kehtinud seadust. Käesolevas asjas tähtsust omavad toimingud tehti ning sündmused toimusid enne 01.07.2002: vaidlusalused, väidetavalt kahju tekitanud katuse remonttööd teostati 1998.a. ning elamu haldamine anti üle hagejale 2001.a. Seega tuleb vaidluse lahendamisel kohaldada kuni 01.07.2002 kehtinud tsiviilkoodeksi sätteid.
3.Pooled ei vaidle selle üle, et Tallinna Kesklinna Valitsus ja TSKM sõlmisid 01.detsembril 1994.a. ühise tegutsemise lepingu ning Kostja OÜ BKon TSKM (mis kujundati ümber aktsiaseltsiks S K, hilisema ärinimega AS B H) õigusjärglane. Samuti ei ole vaidlust selles, et vastavalt eluruumide erastamise seaduse (EES) §-s 6 lg 1 p 2 ja §-s 15 lg 1 sätestatule (kuni 27.märtsini 1999.a. kehtinud redaktsioonis) ning alates 27.03.1999 kehtinud EES §-s 151 lg 1 (kehtis 30.juunini 2001) pidi Tallinna linn eluruumide erastamise kohustatud subjektina korraldama elamu haldamist kuni korteriühistu asutamiseni ning eluruumide omanikud ja
üürnikud olid kohustatud tasuma Tallinna linnale H kulusid vastavalt sellekohasele kirjalikule kokkuleppele. Alates 27. märtsist 1999.a. sätestas EES § 152 lg 1 teine lause, et elamu üleandmisel avalikul konkursil valitud füüsilisele või juriidilisele isikule vabaneb eluruumide erastamise kohustatud subjekt elamu haldamisest tulenevate kohustuste täitmisest. elamu haldamist konkursi korras valitud haldajale üle ei ole antud. Pooled ei vaidle ka selle üle, et elamus Tallinnas erastati eluruumid aastatel 1994 – 1996 ning elamu haldamine anti AS SK ja Tallinna Kesklinna Valitsuse poolt üle Korteriühistule elamu haldamise ja majandamise üleandmise-vastuvõtmise aktiga 10.01.2001 (I kd lk 9). Vaidlust ei ole, et AS SK sõlmis AS-iga V töövõtulepingud nr 14/01.06.1998, nr 25/17.08.1998 ja nr 29/27.08.1998 elamu katuse osaliseks vahetamiseks. Nende lepingute alusel tehtud tööd on vastu võetud üleandmis-vastuvõtmise aktidega nr 11/22.06.1998, nr 21/09.09.1998 ja nr 25/02.10.1998.
4.Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas pärast korterite hiljemalt 1996.aastal erastamist korraldas elamute haldamist jätkuvalt Tallinna linn ning kas elamu haldamine toimus kostjate vahel sõlmitud ühise tegutsemise lepingu alusel. Kostja Tallinna linn on seisukohal, et ta ei ole kohane kostja, sest ühise tegutsemise leping käsitles üksnes munitsipaalvara haldamist ning pärast eluruumide erastamist haldas AS B elamut korteriomanikega sõlmitud haldamislepingute alusel. Hageja on seisukohal, et mõlemad kostjad vastutasid elamu haldamise eest nendevahelise ühise tegutsemise lepingu alusel kuni 2001.a. jaanuaris elamu haldamise korteriühistule üleandmiseni.
5.Kohus leiab, et kostja 2 Tallinna linn on asjas kohane kostja. Asjas kogutud tõenditest järelduvalt ei ole õige kostja 2 väide, et alates eluruumide 1996.a. erastamisest haldas B elamut korteriomanikega sõlmitud lepingute alusel. Pooled ei vaidle selle üle, et enne hoones asuvate eluruumide erastamist haldas kostja 1 elamut kostjatevahelise 01.12.1994 ühise tegutsemise lepingu alusel. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, millest nähtuks, et pärast eluruumide erastamist oleksid kostjad ühise tegutsemise lepingu selle hoone osas lõpetanud ning kostja 1 oleks jätkanud elamu haldamist erastatud korterite omanikega oma nimel sõlmitud lepingute alusel. Kohtule esitatud elamu (korteri) haldamise lepingutest (II kd lk 194 – 324) nähtuvalt sõlmisid erastatud korterite omanikud elamu haldamise osas lepingud järgmiselt: aprillist oktoobrini 1994 sõlmitud lepingutes oli korteriomanikule lisaks lepingupooleks Tallinna Kesklinna Elamute Valitsus, perioodil detsember 1994 – oktoober 1997 (enamus lepinguid) sõlmisid korteriomanikud lepingud TSKMga, 1999.a. novembrist alates on lepingupooleks märgitud Tallinna Kesklinna Valitsus, keda esindas lepingute sõlmimisel AS S K. Vabariigi Valitsuse 17.07.1990 määrusega nr 138 kinnitatud “M põhimääruse” p 3 kohaselt m kõrgemalseisvaks organiks on kohaliku omavalitsuse täitevorgan. Viidatud põhimääruse punktis 5 sätestati, et munitsipaalettevõte lähtub oma tegevuses kohaliku omavalitsusorgani huvidest; valdab, kasutab ja käsutab talle antud munitsipaalomandit Eesti Vabariigi omandiseaduse paragrahvi 7 lõikes 3 ettenähtud alustel kohaliku omavalitsusorgani poolt kindlaksmääratud korras. Eeltoodust järeldub, et ka munitsipaalettevõte, mis oli loodud munitsipaalvara haldamiseks, tegutses Tallinna Linnavalitsuse huvides ja juhtimisel. Seega ei sõlminud ka SKM unitsipaalettevõte lepinguid iseseisva juriidilise isikuna oma majandustegevuse raames, vaid Tallinna linna kui erastamise kohustatud subjekti esindajana. Asjaolu, et B õiguseelnejad täitsid elamute haldamisel erastamise kohustatud subjekti kohustusi, tõendab ka Tallinna linna poolt kohtule esitatud 02.05.2001 AS TSK ja teiste sarnaste äriühinguteaktsiate ostu-müügileping (II kd lk 356 – 369). Nimetatud lepingu punktis 2.1.5 Tallinna linn müüjana kinnitab, et AS SK on aktsiate müügilepingu sõlmimiseni täitnud müüja ees 02.02.2001 Tallinna linna ja AS SK vahel sõlmitud elamute haldamise kohustuse täitmise lepingust ja sellele eelnevatest lepingutest, mille kohaselt AS S KVH võttis üle eluruumide erastamise seadusest ja mitteeluruumide erastamise seadusest tuleneva Tallinna linna kohustuse teostada elamute ja mitteeluruumide haldamist, muuhulgas remonti, tulenevaid kohustusi nõuetekohaselt.
Sellest järeldub, et kostjate ühine tahe ei olnud suunatud üksnes munitsipaalomandis olevate elamute haldamisele, vaid just Tallinna linna kui erastamise kohustatud subjekti seadusest tuleneva elamute haldamise ja elamute säilimise tagamise kohustuse täitmisele.
6.Vaidlusaluste katuse remonditööde 1998.a teostamise ajaks oli valdav osa lepinguid korteriomanikega sõlmitud redaktsioonis, mille p 2.1 kohaselt kohustus OÜ B õiguseelneja osutama elamu, milles asub omaniku korter, majandamisel ja haldamisel (hooldamisel) lepingus kokkulepitud teenuseid. Lepingu punktis 2.1.1 on osutatava teenusena nimetatud elamu konstruktsioonide ja hooneosade (katus, korstnad, fassaad, vundament, uksed, aknad jmt hooldus ja remont). Lepingus on sätestatud, et p-des 2.1.1-2.1.4 nimetatud majapidamise (majandamise) ja teenuste tasu kokku moodustab summa, mida käsitatakse korteri üldpinna 1 m2 teenustasuna (majapidamistasuna), millele lisandub maamaks vastavalt maksuameti maamaksustamishindade teatistele, tingimusel et 1 m2 üldpinna tariif ei ületa eluruumi üldpinna 1 m2 kohta detsembrist 1994 kuni 1995.a. augustini sõlmitud lepingutes 4 krooni, alates 1995.a. augustist sätestati 1 m2 tariifiks 8 krooni. 1994.a. oktoobrini sõlmitud lepingute kohaselt pidi korteri üldpinna 1 m2 tariifi kehtestama kohaliku linnaosa valitsus. Lepingu p 2.2 kohaselt vahendab elamu haldaja peale lepingu p-des 2.1.1-2.1.4 nimetatud teenuste korteriomanikele vastavate ettevõtete/firmadega sõlmitud lepingute alusel järgmisi kommunaalteenuseid: küte ja soe vesi, külm vesi ja kanalisatsioon, prügivedu, teleantennihooldus, fonoluku hooldus (kui elamus on fonolukk) ning lifti hooldus (kui elamus on lift). Lepingu pdes 2.2.1–2.2.6 nimetatud vahendusteenuste tariifid kehtestab Tallinna Linnavalitsus. Lepingu punkti 2.5 märkuse kohaselt võetakse teenuste (elamu majandamise ja haldamise-hooldamise kulutuste) tariifide määramisel arvesse tarbijahinnaindeksi muutumist. Asjas ei ole esitatud tõendeid 4 kr/m2 tariifiga sõlmitud lepingute muutmise kohta (kuigi kohtule on esitatud lepingud koos lisadega), kuid mõistlik on eeldada, et korteriomanikud tasusid elamu haldamise eest ühtsete tariifide alusel. Sellest kohus järeldab, et haldaja muutis tariife ühepoolselt, mitte kokkuleppel korteriomanikega. Selline regulatsioon ühtib kostjatevahelises ühise tegutsemise lepingus sätestatuga: lepingu punkti 2.1.2 järgi pidi B õiguseelneja koguma elanikkonnalt põhiüüri ja täisüüri makseid vastavalt tariifidele, mille kehtestamise õigus ja kohustus lepingu punkti 2.2.2 kohaselt oli Kesklinna Valitsusel.
7.10.01.2001 aktis on elamu haldamise ja majandamise korteriühistule üleandjateks OÜ B õiguseellane AS SK ja Tallinna linn Kesklinna Valitsuse kaudu. Eeltoodust järeldub, et ka Tallinna linn ise leidis, et kuni elamu korteriühistule üleandmiseni vastutas ta elamu haldamise korraldamise eest. Aktist nähtuvalt olid korteriomanikud 01.07.1994 kuni 31.01.2001 kohustatud tasuma korteri H tasusid üleandjatele. Et reaalselt tegi elamu haldamiseks vajalikke toiminguid, sõlmis lepinguid ja kogus tasusid B, tuleneb kostjatevahelisest ühise tegutsemise lepingust, mis ei mõjuta aga Tallinna linna seadusest tulenevaid kohustusi erastatud korterite omanike ees. Samuti järeldub akti punktist 4, et elamu remondiks määrati suurem summa, kui oli remondiks arvestatud korteri H tasude ja mitteeluruumide rendi koosseisus. Kostjad ei ole selgitanud, mil viisil oleks korteriomanikel olnud võimalik kohustada kostjat 1 kulutama elamu remondiks remondifondi kogutust suuremaid summasid, kui elamu haldamine oleks toimunud kostja I iseseisva majandustegevuse raames väidetavalt kostja 1 ja korteriomanike vahel sõlmitud eraõiguslike lepingute alusel. Kohtu hinnangul see sai toimuda üksnes kohaliku omavalitsuse täiendavate vahendite või B-i poolt kogutud teiste elamute remondirahade arvelt. Selliste vahendite kasutamise üle sai otsustada üksnes B ise või Tallinna linn. Ühise tegutsemise lepingu punktis 2.1.5 on sätestatud B kohustus informeerida Kesklinna Valitsust rahaliste vahendite seisust ja tööde teostamise ulatusest ja vajadusest vähemalt üks kord kvartalis: iga kvartali kohta järgneva kuu 15 kuupäevaks. Seega pidi Tallinna linn olema teadlik elamute remondivajadusest, teostatud remonttöödest ja nendeks tehtud kulutustest, mistõttu on paljasõnaline
Tallinna linna väide, et B võis katuseremonti teostada mingi muu kokkuleppe raames. B ja hageja ei ole muu kokkuleppe olemasolu kinnitanud. Elamu haldamise ja majandamise üleandmise – vastuvõtmise akti sisu vastab kostjatevahelisele ühise tegutsemise lepingule. Kuigi ühise tegutsemise lepingu eesmärgiks vastavalt lepingu punktile 1.1. oli munitsipaalvara ekspluatatsiooni, hoolduse, remondi, kommunaal- ja muude teenuste osutamine lepinguga ja seadusandlusega kindlaksmääratud tingimustel, jätkas kostja 1 kohtu hinnangul ühise tegutsemise lepingu alusel elamu haldamist ka pärast eluruumide erastamist kuni elamu korteriühistule üleandmiseni. Vastupidist ei ole kostjad tõendanud.
8.Kohus leiab, et Tallinna linn ei ole elamu haldamist B üle andnud viisil, mis vabastaks Tallinna linna kui erastamise kohustatud subjekti elamu haldamise korraldamise kohustusest. Võimaluse anda eluruumide haldamine erastamise kohustatud subjektilt lepingu alusel üle avalikul konkursil valitud füüsilisele või juriidilisele isikule näeb EES § 152 lg 1 ette alates 27.03.1999.a. Käesoleval juhul on Tallinna Kesklinna Valitsus andnud elamu haldamise üle SKM 1994.a. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-9-04 asunud seisukohale, et kuigi enne 27.03.1999 ei olnud haldamise üleandmine seadusega keelatud, ei vabanenud eluruumide erastamise kohustatud subjekt enne 27.03.1999 toimunud haldamise üleandmise korral vastutusest haldamise nõuetekohase korraldamise eest. Samuti järeldub elamu majandamise ja haldamise üleandmise-vastuvõtmise aktist, et Tallinna linn pidas end elamu haldamise korraldamise eest vastutavaks ja ei olnud enne 10.01.2001.a. elamu haldamist üle andnud. Eluruumide erastamise korra punktist 11 tuleneb samuti, et eluruumide erastamine ei toonud automaatselt kaasa kohustatud subjekti haldamiskohustuse lõppemist. Nii nägi kuni 19.02.2001 kehtinud redaktsiooni punkt 11 ette, et kohustatud subjekt jääb elamu edasiseks haldajaks kuni korteriühistu põhikirja registreerimiseni, samas sätestati eluruumi omaniku kohustus tasuda elamu haldamiskulude eest vastavalt kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud teenustasutariifidele kuni korteriühistu moodustamiseni. Korteriühistu põhikirja registreerimine ilma elamu haldamise ühistule üleandmiseta ei andnud ühistule reaalset võimalust hakata elamu haldamist korraldama. Kohus leiab, et selle sätte tegelikust mõttest arusaamisel on abiks 19.02.2001 jõustunud muudatus, millega sõnastati eluruumide erastamise korra punkt 11 selliselt, et kohustatud subjekt jääb elamu edasiseks haldajaks kuni korteriühistu registrisse kandmiseni. Eluruumi omanik tasub kohustatud subjektile haldamis- ja majandamiskulud kuni korteriühistu moodustamiseni või haldamise üleandmiseni vallavõi linnavalitsuse poolt korraldatud avalikul konkursil valitud füüsilisele või juriidilisele isikule vastavalt sõlmitud eluruumi hoolduslepingule. Asjas ei ole vaidlust, et Bi ei valitud haldajaks avalikul konkursil. Eeltoodust tulenevalt jäi erastamise kohustatud subjektina elamu haldamise korraldamise osas hageja ees vastutavaks Tallinna linn sellele vaatamata, et reaalselt teostas haldamist B.
9.Kohus leiab, et põhjendamatu on hageja nõue kostja I OÜ BK vastu. Elamu haldamise korraldamiseks Tallinna linn sõlmis ühise tegutsemise lepingu B-iga, pannes viimasele muu hulgas kohustuse tagada elamute säilimiseks vajalike remonttööde nõuetekohane teostamine. Kostjatevahelisest ühise tegutsemise lepingust ei tulene hagejale mingeid õigusi ega kohustusi ning sellest lepingust ei saa kohtu hinnangul tekkida lepinguosaliseks mitteoleval korteriühistul nõudeõigust kostja B vastu. Ühise tegutsemise lepingus sätestatud kohustuste rikkumise korral vastutab B üksnes Tallinna linna ees. Samuti kohus nõustub kolmanda isiku seisukohaga, et lepinguga ei saanud kohalik omavalitsus B-ile üle anda seadusest tulenevat kohustust. Seega isegi juhul, kui Tallinna linn volitas kedagi täitma enda asemel seadusest tulenevat elamute haldamise kohustust, vastutab ta selle kohustuse täitmise eest erastamise õigustatud subjektide ees ise. Hageja ei ole esile toonud, et B vastutaks hageja ees mingil muul alusel, et Bil oli korteriomanike ees kohustusi B ja korteriomanike vahelistest elamu haldamise lepingutest tulenevalt ning et B oleks elamu haldamise lepingutest tulenevaid kohustusi rikkunud.
Samuti ei ole kostjad tõendanud enda väidet, et korteriomanikel olid elamu haldamiseks sõlmitud lepingud B-iga. B-i õiguseelnejad sõlmisid korteriomanikega lepingud elamu haldamiseks Tallinna linna esindajana. Lepingute sõlmimise ajal ja kuni 01.07.2002 kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS1994) § 95 lg 1 järgi tehing, mille esindaja on teinud esindatava nimel volituse piires, tekitab, muudab või lõpetab tsiviilõigusi ja -kohustusi vahetult esindatavale. Seega Tallinna linna esindajana sõlmitud tehingutest ei tulenenud B-i õiguseelnejatele kohustusi hageja ees ning kuna kostja I ei olnud lepingu pooleks, ei saanud ta ka lepingut rikkuda. Samuti on Riigikohtu tsiviil kolleegium selgitanud 10. veebruari 2004. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-9-04 järgmist: «Praktikas oli tavaline, et haldamise korraldaja ja erastatud eluruumide omanikud sõlmisid nn hoolduslepingu. Tavaliselt oli nendes lepingutes sätestatud haldamise korraldaja kohustus tegeleda elamu korrashoiu ja remondiga. Teisalt kohustusid korteriomanikud tasuma elamu haldamise korraldajale makseid, s.h remondifondi. Kui elamu haldamise korraldaja jättis täitmata oma kohustused, nt kontrollimata teostatud remonditööde nõuetekohasuse, võivad korteriomanikud esitada hoolduslepingu rikkumisest tulenevaid nõudeid haldamise korraldaja vastu.» Kuna korteriomanikega sõlmitud lepingutes oli haldamise korraldajaks Tallinna linn, on hagi B vastu õiguslikult põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata. Tallinna Linnakohtu 03.03.2003 jõustunud kohtuotsustega on tuvastatud, et haldamise korraldamise kohustust täitis linn selleks puhuks loodava ettevõttega, kostja B õiguseellase, SKM kaudu. Käesolevas otsuses kohus tuvastas, et sellega Tallinna linn ei vabanenud vastutusest korterierastajate ees. Seega ka B- i poolt elamu haldamisel tekitatud võimaliku kahju eest vastutab Tallinna linn.
10.Hageja toob esile, et Tallinna linn rikkus seadusest tulenevat kohustust tagada elamu säilimine ning B rikkus linnaga sõlmitud ühise tegutsemise lepingust tulenevat kohustust teostada elamute remonttöid vastavalt kehtivatele eeskirjadele ning kohustust mitte halvendada oma tegevuse või tegevusetusega elamu tehnilist seisukorda ja tagada nende säilimine. Hageja leiab, et talle tekitatud kahju seisneb ebakvaliteetsete tööde tagajärjel elamu seisundi halvenemises ja vajaduses teha ulatuslikke kulutusi elamu kordaseadmiseks; samuti on hageja kandnud kulusid sellega, et temalt on AS B kasuks välja mõistetud ebakvaliteetse katuseremondi kulud, sh tasu tööde ja materjalide eest, mida tegelikult tehtud/paigaldatud ei ole. Samas ei ole hageja esitanud alusetule rikastumisele tuginevat nõuet. Hageja on kahju suuruse määramisel lähtunud ekspertide hinnangust elamu kordaseadmiseks vajalike tööde maksumusest üldiselt. Kohus otsuses eespool põhjendas, et hagi OÜ B vastu on õiguslikult põhjendamata, hagejale ei saa B-i poolt kostjatevahelise lepingu rikkumisest tuleneda nõuet B-i vastu. Hageja ei ole hagiavalduses otsesõnu pooltevahelise suhte olemust õiguslikult määratlenud. Kohus leiab, et sõltumata sellest, kas kostja II kohustus korraldada elamu haldamist tulenes seadusest või korteriomanikega sõlmitud haldamise lepingust, on selle kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise nõude eelduseks, et hagejal on kahju tekkinud, kostja on vastavalt kas seadusest või lepingust tulenevat kohustust rikkunud, hagejal kahju tekkimine on kostja kohustuse rikkumisega põhjuslikus seoses ning kostja I on kahju tekkimises süüdi.
11.TsK § 222 lg 2 sätestab, et kahjude all mõistetakse kreeditori poolt tehtud kulutusi, tema vara kaotsiminekut või rikkumist, samuti kreeditori poolt saamata jäänud tulu, mis ta oleks saanud, kui võlgnik oleks kohustise täitnud. Hageja hindab oma kahjuks hoone katus kogu ulatuses välja vahetamise maksumust. Hageja ei ole tõendanud, et enne 1998.a. teostatud katuse osalist vahetamist oli elamu olukord parem. Asjas 2001.a. mais (I kd lk 19 – 26), 2002.a. juunis (I kd lk 27 – 34) hageja tellimusel teostatud ja 10.12.2006 kohtu poolt määratud ehitustehniliste ekspertiisidega on kindlaks tehtud, et 1998.a. teostatud katuse remont ei vastanud nõuetele ning ei täitnud oma eesmärki. Kohtu määratud ekspert on aktis andnud arvamuse, et 1998.a. teostatud katuse kattetöödega ei kõrvaldatud läbijooksude põhjuseid, mis tegelikult tingisid katuse remonttööde tellimise.
Ekspert Rattasepp leiab, et kõik 2006.a. ekspertiisiaktis nimetatud puudused ja vaegtööd olid olemas juba vahetult peale ehitustööde lõppu 1998.a. ning katuseremondi järgse ekspluateerimise käigus on puudused ja defektid süvenenud. Eksperdi arvamuse kohaselt katuse kordaseadmiseks tuleb kogu katusetarind tervikuna (sh puidust kandetarind ja plekist katusekate) demonteerida ja täielikult asendada, milliste tööde maksumuseks 2006.a. ekspertiisi teostamise ajal oli 1 950 000 krooni. Nimetatud summa oleks TsK § 222 lg 2 kohaselt käsitatav hageja kahjuna juhul, kui hageja oleks sellises summas kulusid kandnud või kui hageja vara oleks selle summa väärtuses rikutud või kaotsi läinud. Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud selles summas vara seisukorra halvenemist kostjate tellitud katuseremondi tõttu.
12.T. Rattaseppa koostatud ekspertiisiaktist järelduvalt läbijooksud olid olemas juba enne 1998.a. remonti. Õigusaktidest ei tulene erastamise kohustatud subjekti kohustust elamut parendada ja remontida muudest vahenditest, kui elanikelt laekunud remondifondi summadest. Jõustunud kohtuotsusega on tuvastatud, et kulutused elamu remondiks kandis B õiguseellane, kellele korteriomanikud tasusid haldamise eest tasu Tallinna linna kehtestatud tariifide järgi. elamule tehti kulutusi elanikelt laekunud summast rohkem ning remondi maksumus 556 107,17 krooni on 03.03.2003 kohtuotsusega tsiviilasjas 2/3/33 – 3522/01 hagejalt B-i kasuks välja mõistetud, kohtuotsus on jõustunud. Ekspertiisiaktide kohaselt katuse läbijooksud on pikaajalised, kandetarindid amortiseerunud pikaajalise amortisatsiooni tõttu. Katuse kandetarindite vahetamist 1998.a. teostatud tööd ei hõlmanud. elamu on 2001.a. ekspertiisiaktist nähtuvalt ehitatud 1953.aastal. Eluruumide erastamise seadusest ei tulene erastamise kohustatud subjekti kohustust elamu enne korteriühistule üleandmist heakorrastada ja remontida. Tehtud on elamu kasutuskõlblikus seisukorras hoidmiseks hädavajalikke töid. Asjaolu, et kostja B kasutas elamu remontimiseks ka teiste elamute remondirahasid, näitab, et kostjad hindasid hädavajalike tööde mahtu ning vastavas ulatuses töid ka telliti sellele vaatamata, et elanikelt kogutud vahendid ei olnud selleks piisavad. Lisaks ei lepitud elamu korteriühistule üleandmisel kokku, millises seisukorras üleantava elamu katus peab olema. Puuduvad andmed elamu seisukorra kohta enne 1998.a. teostatud katuse osalist remonti ning selle kohta, millises seisus oleks elamu praegu juhul, kui kostjad ei oleks katuse osalist vahetust korraldanud. Hageja ei ole tõendanud, et elamu seisukord on kostjate tegevuse tagajärjel halvenenud katuseremondi eelse seisundiga võrreldes.
13.Hageja kinnitusel on sama katus hoonel siiani. Elamu majandamise ja korrashoiu tagamise kohustus läks juba 2001.a. üle hagejale. Korteriühistuseaduse § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu eesmärgiks korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. KÜ kanti mittetulundusühingute registrisse 27.01.2000.a. 10.01.2001 aktiga anti ühistule üle elamu haldamine. Vabariigi Valitsuse 01.07.1993 määrusega nr 198 kinnitatud „Eluruumide erastamise kord“ punkti 93. kohaselt eluruumide haldamine ja majandamine loetakse korteriühistule üleantuks akti allakirjutamisel. Seega juba alates 10.01.2001.a. vastutas elamu nõuetekohase haldamise ja korrashoiu tagamise eest hageja ise. Esimese ekspertiisi teostatud remonttööde kvaliteedi kohta tellis hageja juba 2001.a. 2002.a. ekspertiisiaktis nähtuvalt telliti ekspertiis eesmärgiga saada soovitused puuduste kõrvaldamiseks. Hagi väidetava kahju hüvitamiseks esitati alles 07.01.2005. Hageja väited, et ta on teinud katusel hädavajalikke parandustöid, on paljasõnalised, sellele on kostjad korduvalt kohtuistungitel tähelepanu juhtinud. Seega ei saa olla õige hageja väide, et elamu seisukord on halvenenud just kostjate poolt tellitud katuseremondi tõttu. Hageja ei ole esile toonud, et hoone oleks elamiskõlbmatu. Kõike eeltoodut arvesse võttes kohus asub seisukohale, et hagejale kahju tekkimine seeläbi, et elamu seisukord on mittekvaliteetsete katusetööde tõttu halvenenud, on tõendamata. Seega ei ole hageja tõendanud, et tal on kahju tekkinud.
14.2006.a. kohtu määramisel teostatud ekspertiisiaktist nähtuvalt hoone katuse remonttööde tegemisel on jäetud tegemata oluline osa üleandmis-vastuvõtmisaktis märgitud töödest: aktide kohaselt on paigaldatud, kuid tegelikult jäeti paigaldamata 2000 jm roovlatte ja 1740 m2 aurutõkke aluskilet, profiilpleki kinnituskruve on paigaldatud 2-3 korda aktides märgitust vähem, teostamata on purunenud katusekivide ja ehitusprahi väljavedu. Nimetatud tööde maksumus oleks käsitatav kostja I alusetu rikastumisena, kuid sellist nõuet ei ole hageja esitanud. Lisaks tuleb arvestada, et juba 2001.a. mais hageja tellimisel koostatud ekspertiisiakti punktis 4.2. on nimetatud, et katuse remondi eest esitatud arvetes on hulgaliselt töid, mida tegelikult ei ole teostatud või on teostatud osaliselt, aktis tuuakse nende tööde loetelu ning ekspert annab arvamuse, et tööde eest tasumine ei ole põhjendatud. Vaidlustades apellatsioonkaebusega kohtuotsust tsiviilasjas nr 2/3/33 – 3522/01, millega hagejalt mõisteti välja B-i kasuks katuse remonditööde maksumus, hageja ei esitanud vastuväiteid, et tööd on ebakvaliteetsed ja osaliselt tegemata ning remondimaksumuse väljamõistmine on põhjendamatu. Hageja üksnes leidis, et katuse remonditööde eest peab tasuma Tallinna linn, mitte korteriühistu.
15.Kuna kohus leidis, et hagejal kahju tekkimine ei ole tõendatud, puudub vajadus hinnata kahju hüvitamise nõude rahuldamise muude eelduste – Tallinna linna poolt kohustuste rikkumine, põhjusliku seose ja süü - olemasolu. Kohus poolte vastavaid väiteid ei hinda ning tõendeid ei analüüsi.
16.Kostjad on esitanud ka aegumise kohaldamise taotluse. Kostja 1 OÜ B leiab, et kohaldamisele kuulub TsÜS § 146 lg-s 2 sätestatud ehitise puuduse tõttu töövõtulepingust tuleneva nõude 5 aastane tähtaeg; aegumistähtaeg algas 03.10.1998 ning sellest ajast alates oli kostjal 1 õigus nõuda töövõtjalt nõudele vastava kohustuse täitmist kuni 03.10.2003.a; elamu hagejale 10.01.2001 üleandmisega läks nõudeõigus üle hagejale; hageja on hagi esitanud kohtusse 06.01.2005, seega on hagi aegunud. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduses (VÕSRS) § 9 lg 1 kohaselt kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses ja võlaõigusseaduses aegumise kohta sätestatut ka enne 01. juulit 2002 tekkinud aegumata nõuetele. Aegumise algusele, peatumisele ja katkemisele kohaldatakse enne 01.juulit 2002 kehtinud seadust, kui aegumine oli alanud, peatunud või katkenud enne 1.juulit 2002. Kohus kostja 1 seisukohaga ei nõustu, et kohaldada tuleb ehituse töövõtulepingust tulenevate nõuete aegumistähtaega. Hageja nõuab kostjate kohustuste rikkumise tagajärjel tekkinud kahju hüvitamist: kostjad rikkusid kohustust tagada hoone säilimine sellega, et kostjad olid hooletud töövõtulepingu alusel teostatud remonttööde vastuvõtmisel ning võtsid vastu tegemata töid ja ebakvaliteetsed tööd. Kostjad leiavad, et hagi aegumise tähtaeg algus 03.10.1998, kui võeti vastu katuse remonttööd. 01.09.1994 jõustunud ja kuni 01.07.2002 jõustunud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS1994) § 113 lg 1 sätestas hagi korras õiguste kaitsmise üldiseks tähtajaks 10 aastat. Tulenevalt TsÜS1994 § -st 116 aegumistähtaja kulg algab päevast, mil isik sai teada või pidi teada saama oma õiguse rikkumisest. Seaduses võib sätestada hagemisõiguse tekkimise muu aja. Hageja ei ole kahju tekkimise aega hagis välja toonud, kuid hagi asjaoludest nähtuvalt sai hageja kahjust teada hiljemalt 2001.a. mais katuse remonttööde teostamise kvaliteedi kontrollimiseks ja ülemiste korruste lagede ja pööningu ning katusekonstruktsiooni hindamiseks tellitud ekspertiisist. Tööde vastuvõtmise ajal puudus hagejal võimalus ebakvaliteetselt teostatud remonttöödest ja sellega tekitatud kahjust teada saada, sest hageja registreeriti alles 2000.a. sügisel ning elamu haldamine anti hagejale üle alles 2001.a. Kohtu hinnangul hagejal tekkis võimalus kahjust teada saada kõige varemalt hetkest, mil kostjad elamu haldamise hagejale üle andsid, so 10.01.2001.a. Seega 10 aastane aegumistähtaeg lõppenuks kõige varemalt 10.01.2011. Alates 01.07.2002 jõustunud TsÜS § 146 lg 1 sätestab tehingust tuleneva nõude aegumistähtajaks 3 aastat, samuti on kolmeaastane aegumistähtaeg kahju õigusvastasest
tekitamisest tulenevatel kahjunõuetel (TsÜS § 150 lg 1). VÕSRS § 9 lg 2 kohaselt tuleb TsÜS § 146 lg 1 ja 150 lg 1 sätestatud 3-aastast aegumistähtaega arvestada alates 01.07.2002 ning nõude aegumistähtaeg lõppenuks seega 30.06.2005 kell 24:00. Hagi on kohtule saabunud tähtaegselt 07.01.2005. Eeltoodu alusel kohus jätab rahuldamata kostja 1 taotluse hageja nõudele aegumise kohaldamiseks.
17.Lähtudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §st 3, jaotatakse kohtukulud enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku kohaselt. Viidatud TsMS § 60 lg 1 esimese lause kohaselt kohus mõistab poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Käesolevas tsiviilasjas on Tallinna linn taotlenud kohtukuluna välja mõista 20.07.2009 eksperdi arvamuse eest Finantsplaneerimise Osaühingule tasutud 3942 krooni. Kohus leiab, et taotlus on põhjendatud, TsMS § 46 p 2 ja § 52 p 1 kohaselt on eksperdikulu kohtukulu hulka kuuluv asja läbivaatamiskulu. Kohus rahuldab taotluse ja mõistab selle summa hagejalt kostja II kasuks välja. Kostja BKOÜ esitas kohtule taotluse mõista hagejalt välja apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõiv 55 350 krooni, õigusabikulud Tallinna Ringkonnakohtus 10 620 krooni ja õigusabikulud maakohtus teisel arutamisel 4500 krooni, kokku 70 370 krooni. TsMS § 46 p 1 alusel kuulub hagejalt väljamõistmisele kostja I kasuks riigilõiv 55 350 krooni. TsMS § 61 lg 1 p 1 järgi poolele, kelle kasuks otsus tehti, mõistab kohus teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest hinnaga hagi puhul kuni viis protsenti hagi rahuldatud osast hagejale või kuni viis protsenti hagi rahuldamata jäetud osast kostjale. Käesolevas asjas on hagihinnaks 1 950 000 krooni, 5 % sellest moodustab 97 500 krooni. Kostja I taotletav õigusabikulu kokku 15 120 krooni on kohtu hinnangul mõistlik, põhjendatud ja vajalik kulu. Kohus rahuldab taotluse ja mõistab hagejalt kostja I kasuks selle summa välja.
Heli Käpp Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.