Muud › Muud hagiasjad

Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõtte õigusjärglane). Lepingu eesmärgiks oli Tallinna Kesklinna Valitsuse haldusterritooriumil oleva munitsipaalvara ekspluatatsiooni, hoolduse, remondi, kommunaal- ja muude teenuste osutamine tingimustel, mis on kindlaks määratud nimetatud lepingu ja seadusandlusega. Tallinna linnal lasus seadusest tulenev kohustus korraldada kuni korteriühistu asutamiseni elamu haldamist. Tallinna Kesklinna Valitsus andis Lembitu 6 asuva elamu korteriühistule üle 10.01.2001 vormistatud aktiga. Haldamise ja majandamise üleandjateks on aktis märgitud AS Südalinna Kinnisvarahooldus ja Tallinna Kesklinna Valitsus. AS Südalinna Kinnisvarahooldus sõlmis 1998.a AS-ga Viskari kolm töövõtulepingut, millega AS Viskari kohustus teostama Lembitu 6 asuva elamu katuse osalise vahetuse summas 576 084, 15 krooni. Tegelikkuses tasus AS Südalinna Kinnisvarahooldus töö eest kokku 510 654, 98 krooni. Lepingutele lisatud eelarvest nähtuvalt oli põletatud savikividest katuse asemele ette nähtud ehitada uus profiilplekist katus. Katuse vahetusega muutus 1953.a ehitatud hoone iseloomulik välisilme, millega kadus kivikatusele omane pinnafaktuur ning likvideeriti katuseaknad. Ehitusprojekti selleks ei koostatud. Seega ei saadud ka ehitusluba ning tegemist oli omavolilise ehitamisega. Seetõttu ei väljastatud ehitisele ka kasutusluba. Ehitusloa taotlemine oli kostja I ülesanne. Hageja, võtnud vastu Lembitu 6 asuva elamu haldamise ja majandamise, tellis 2001.a ja 2002.a Ehitusekspertiisibüroo OÜ-lt katuse remonttööde teostamise kvaliteedi kontrolli ja ülemiste korruste lagede ja pööningu ning katusekonstruktsioonide ekspertiisi (tl 19-26; 27-34). Ekspertiisiaktist nähtuvalt jäeti katusekonstruktsiooni kõdunenud osad välja vahetamata, mille tulemusena on uus katusekate muutunud ebatasaseks. Selle tõttu on osa sarikaist murdunud ja katus osaliselt lekib. Katusekatte läbiviigud on jäänud lõpetamata, räästapealne plekk-kate on jäänud asendamata ja ära vedamata on jäetud ehituspraht. Katusekatte ülevaatusel tuvastati rida puudusi. Fikseeriti ka rida töid, mille teostamine oli ette nähtud kalkulatsiooni, kuid tegelikult olid tegemata. Selle tulemusel ei täida katus oma tehnilist funktsiooni, mistõttu selle eest tasumist ei saa pidada õigustatuks. Hageja väitel on kostjate hooletu suhtumine tööde vastuvõtmisel viinud elamu halba seisukorda. Kui 1998.a arvestati Lembitu 6 elamu katuse kordategemise hinnaks 576 084, 15 krooni, siis on katuse renoveerimiskulud praegu oluliselt suuremad. Ebakvaliteetse töö vastuvõtmisel rikkus tellija TsK § 227 sätestatud vajalikku hoolsuskohustust, kostjad ei reageerinud sellele, et AS Viskari jättis katuse garantiiga kindlustamata. Kostjad ei kasutanud TsK §-s 366 sätestatud võimalust esitada pretensioonid avastatud puuduste kohta AS-le Viskari. Seoses katuse lammutamise ja uue katuse ehitamisega peab hageja tegema kulutusi, mis on hinnatavad tema kahjuna. Seega kannab hageja kahju vastavalt TsK § 222 lg-s 2 sätestatule, kuna tekitatud kahju likvideerimiseks tuleb hagejal teha kulutusi. Kahju on tekitatud kostjate hooletu käitumise tõttu tööde vastuvõtmisel: kostjad ei teostanud kontrolli tööde kvaliteedi üle. Kostjad ei täitnud töid vastu võttes kohustist nõuetekohaselt vastavalt TsK § 173 lg-s 1 sätestatule. Kostjad tegutsesid ühiselt ja vastutavad seetõttu solidaarselt. Kostjate vastuväited Kostjad hagi ei tunnistanud. OÜ BREM Kinnisvarahooldus väitel teostati remonttöid elanikelt ja rentnikelt laekunud sihtotstarbeliste summade arvelt ja teiste elamute vabast remondirahast (korteriomanikega oli kostjal sõlmitud korterite haldamise lepingud, mille alusel ta vahendas ja osutas neile teenuseid). Elamu haldamine lõpetati elamu korteriühistule üleandmisel. Elamu üleandmise kohta 10.01.2001 koostatud aktis olid kajastatud kõik elamule Lembitu 6 tehtud remondikulutused perioodil 01.07.1994 kuni 31.01.2001. Sellel perioodil laekus haldustasude ja mitteeluruumide rendi arvel remondirahasid 187 518, 27 krooni. Samal ajal oli elamu remondiks tegelikult kulutatud 743 625, 44 krooni, s.h elamu katuse remondiks 576 084, 15 krooni. Kahju saab isik nõuda vaid juhul, kui ta on seda kahju kandnud. Lembitu 6 omanikud ei ole tasunud katuse renoveerimise eest, kulutused kandis AS Südalinna Kinnisvarahooldus. OÜ BREM

Kinnisvarahooldus ja KÜ Lembitu 6 on läbinud kohtuvaidluse, kuivõrd korteriühistu keeldus hüvitamast katuse remondiks tehtud kulutusi. Tallinna Linnakohtu 03.03.2003 otsusega tsiviilasjas nr 2/3/33-3522/01 (jõustus Tallinna Ringkonnakohtu 09.10.2003 otsusega) mõisteti KÜ-lt Lembitu 6 välja remondiraha võlgnevus 556 107, 17 krooni. Hetkeseisuga moodustab võlgnevus 480 253, 28 krooni, seega on hageja tasunud katuse renoveerimise eest mitte enam kui 95 830, 87 krooni. TsMS § 94 lg 2 kohaselt ei saa ühes tsiviilasjas jõustunud kohtuotsusega tuvastatud asjaolu vaidlustada. Eelnimetatud kohtulahendiga on tuvastatud, et KÜ Lembitu 6 ei ole tasunud katuse renoveerimise eest, seega pole ta kandnud kahju. Võlgnik ei vastuta kohustuse rikkumise eest, kui rikkumine on vabandatav või puudub kohustuse rikkuja süü, kui seaduses või lepingus on ette nähtud, et isik vastutab vaid süü olemasolul. AS Südalinna Kinnisvarahooldus võttis AS-lt Viskari tellitud tööd vastu, kuivõrd esmasel vaatlusel ei olnud võimalik mingisuguseid vigu tuvastada. Elamu haldamine anti korteriühistule üle 10.01.2001. Vastavalt sel ajal kehtinud planeerimis- ja ehitusseaduse § 66 lgle 1 kõrvaldab garantiiajal ilmsiks tulnud ehitusvead ehitaja omal kulul ehitise omanikuga kokkulepitud tähtajaks. Kuna ehitaja andis katusele 10-aastase garantii, on korteriühistul õigus pöörduda AS Viskari poole. OÜ BREM Kinnisvarahooldus ei ole see isik, kes oleks kahju tekitanud (TsK § 448 lg 1 kohaselt kuulub varale tekitatud kahju täielikult hüvitamisele kahju tekitanud isiku poolt). Tema õiguseellane on kandnud kõik katuse renoveerimisega seonduvad kulud, ilma et elamu omanikud oleksid seda hüvitanud. Seega puudub ka põhjuslik seos teo ja tagajärje vahel. Tallinna linn hagi ei tunnistanud ning väitis, et ta ei ole kohane kostja. Tallinna linna tegevusega ei ole hagejale kahju tekitatud. Ekslik on seisukoht, et Tallinna linn ja OÜ BREM Kinnisvarahooldus vastutavad hagejale tekitatud kahju eest solidaarselt. Ebaõige on väide, et eluruumide erastamise seadus ja sellest tulenevad normatiivaktid näevad ette solidaarvastutuse, kuna nimetatud seadus ei reguleeri võlaõiguslikke suhteid. 01.12.1994 sõlmitud ühise tegutsemise lepingu alusel haldas Tallinna Südalinna Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõte munitsipaalvara, s.h osutas teenust ka elamule Lembitu 6. Nimetatud munitsipaalettevõtte õigusjärglane AS Südalinna Kinnisvarahooldus sõlmis AS-ga Viskari töövõtulepingud Lembitu 6 katuse osaliseks vahetamiseks summas 576 084, 15 krooni. Tööd võeti vastu 02.10.1998. Elamu haldamine ja majandamine anti üle korteriühistule 31.01.2001 (elamu üleandmise ajaks olid omanikud tasunud katuse vahetamise eest 187 518, 27 krooni). Vastavas aktis lepiti kokku ühistu kohustus tasuda remondiks kulutatud summade võlgnevus. Kuni 27.03.1999 kehtinud eluruumide erastamise seadus ei välistanud elamu haldamist korraldanud isiku vastutust elamu remondi-, hooldus- ja muude tööde eest, kui elamu haldaja ja korterite omanike vahel oli lepinguline suhe. Kuna elamu haldamist korraldas OÜ BREM Kinnisvarahooldus õiguseelneja, kes tellis ka katuse remondi ja võttis valminud tööd vastu ning kellele on korteriomanikud töö eest ka osaliselt tasunud. Tallinna linnale korteriomanikud elamu haldamise ja remontimise eest tasunud ei ole. Kostja asus seisukohale, et EES § 15 lg-s 1 (kuni 27.03.1999 kehtinud redaktsioonis) ja § 152 lg-s 1 sätestatud haldamise korraldamiseks oli lepinguline suhe Lembitu 6 eluruumide omanike ja OÜ BREM Kinnisvarahooldus õiguseellase vahel. Seda asjaolu kinnitab ka Tallinna Linnakohtu 03.03.2003 otsus tsiviilasjas nr 2/3/33-3522/01 (jäeti jõusse Tallinna Ringkonnakohtu 09.10.2003 otsusega). Kohtuotsusega on tuvastatud, et Tallinna linn on elamu haldamise üle andud ning korteriühistult oli tasumata remondimakseid õigus nõuda haldajal. Ühtlasi nõustus Tallinna linn kaaskostja seisukohaga, et elamu katuse renoveerimisega seotud asjaolud, remondirahade põhjendatus ja korteriühistu kohustus tasuda tehtud töö eest on tuvastatud eelviidatud kohtuotsustega. Kostja märkis, et TsK § 222 lg-s 1 on silmas peetud kahju, mille olemasolu ei ole hageja tõendanud. Pealgi nähtub töövõtulepingutest, et AS Viskari andis töödele 10-aastase garantii ning pole andmeid, et see ei kehtiks. Väidetavad puudused tuvastati hiljemalt 17.04.2001, seega oleks tulnud pöörduda ehitusvigade kõrvaldamiseks AS Viskari poole. Hageja ei ole kuni hagiavalduse esitamiseni, seega ligi 4 aastat, astunud samme ehitusvigade kõrvaldamiseks.

Maakohtu otsus ja selle põhjendused Harju Maakohtu otsusega hagi rahuldati ning mõisteti kostjatelt välja hageja kohtukulud. Maakohus leidis, et kostjad vastutavad hageja ees solidaarselt ja mõistis neilt hagetava summa välja. Kohus tugines TsK §-le 187, mille kohaselt solidaarne kohustus või solidaarne nõue tekib, kui see on ette nähtud lepinguga või seadusega, eriti kohustise eseme jagamatuse korral. Kostjad ei ole ühise tegutsemise lepinguga kindlaks määranud kahjude katmise korda, mistõttu vastutavad nad TsK § 441 lg 2 järgi, mille kohaselt kaetakse ühised kulutused ja kahjud lepinguosaliste ühise vara arvelt. Kostjad vastutavad hageja ees tekkinud kahju hüvitamisel solidaarselt, kuna kahju oleks saanud ära hoida mõlema kostja õigeaegsel reageerimisel. Ekspertiisiaktidest nähtuvalt olid kostjad vastu võtnud puudustega töö. Arvestades aktides väljatoodud puudusi, ei pea kohus usaldusväärseks kostjate väidet, et tööde vastuvõtmisel selliseid puudusi ei esinenud. Kostjad on hagejale kahju tekitanud oma hooletu käitumisega enne vara üleandmist hagejale. TsK § 222 lg 1 kohaselt kui võlgnik ei täida kohustist või ei täida seda nõuetekohaselt, on ta kohustatud hüvitama kreeditorile sellega tekitatud kahjud. TsK § 227 kohaselt isik, kes ei täitnud kohustist või ei täitnud seda nõuetekohaselt, kannab varalist vastutust ainult süü olemasolul, välja arvatud seaduse või lepinguga ettenähtud juhud. Süü puudumist tõendab isik, kes on kohustist rikkunud. Solidaarvastutuse kohaldamise õigus tuleneb seadusest ja kostjate vahel 01.12.1994 sõlmitud ühise tegutsemise lepingust. See, et lepingus räägitakse munitsipaalvarast, kuid remondi teostamise ajal ei olnud Lembitu 6 asuv elamu enam munitsipaalvara, ei välista Tallinna linna vastutust. Vara anti hagejale üle 10.01.2001, vara üleandjateks olid AS Südalinna Kinnisvarahooldus ja Tallinna Kesklinna Valitsus. Ka asjaolu, et Tallinna Südalinna Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõte oli reorganiseeritud AS-ks Südalinna Kinnisvarahooldus, ei välista linna vastutus. Katuse remondi lepingute sõlmimise ajal kehtis kostjate vahel 01.12.1994 sõlmitud ühise tegutsemise leping, mille punktist tulenes Tallinna Südalinna Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõtte kohustus mitte halvendada oma tegevuse või tegevusetusega maja tehnilist olukorda ja kohustus tagada selle säilimine, millist kohustust ei täidetud. Kohus ei nõustunud kostja väitega, et hageja oleks pidanud remonditud katuse puuduste ilmnemisel pöörduma pretensioonidega AS-i Viskari poole, kes töid teostas. Kuna elamu katuse renoveerimistööde teostamiseks ehitusprojekti ei koostatud ning kasutusluba ei antud, ei ole kostja viidatud planeerimis- ja ehitusseaduse § 66 lg 1 kohaldatav. Pealegi korraldas kõnealuse maja haldamist katuse remondi ajal kokkuleppel Tallinna linnaga Tallinna linna eest ja nimel kostja OÜ BREM Kinnisvarahooldus (õiguseellane), kes tellis tööd, sõlmis lepingud ja võttis tööd vastu. Seejuures ei tellitud ehitusprojekti ja ei hangitud tehtud töödele kasutusluba. Tegemist on ebaseaduslikult teostatud töödega. Kohus ei nõustunud kostjate väitega, nagu püüaks hageja uuesti läbi vaadata Tallinna Linnakohtu jõustunud 09.10.2003 otsusega tuvastatud asjaolusid, sest käesolevas asjas on varasemast erinevad nii hagi alus kui ese. Teostatud ekspertiisiaktidega on tuvastatud, et Lembitu 6 katuse remont on olnud ebakvaliteetne. Riiklikult tunnustatud eksperdi Toivo Rattasepp ́a poolt läbiviidud ekspertiisi kohaselt tuleb Lembitu 6 katusetarind tervikuna (s.h puidust kandetarind ja plekist katusekate) demonteerida ja täielikult asendada. Ehitustööde, s.o katuse lammutamine ja uue katuse ehitamine koos vajalike lisatöödega, maksumuse ekspertiisi tegemise ajal koos käibemaksuga on keskmiselt 1 950 000 krooni. Kohus mõistis selle summa kostjatelt solidaarselt välja. Apellatsioonkaebuste põhjendused OÜ BREM Kinnisvarahooldus apellatsioonkaebus Kostja palub apellatsioonkaebuses Harju Maakohtu otsuse tühistada ning uue otsusega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Esimese astme kohus ei ole hinnanud tõendeid

igakülgselt ja objektiivselt. Apellant ei nõustu maakohtu seisukohaga, et kostjate viited Tallinna Linnakohtu 03.03.2003 ja Tallinna Ringkonnakohtu 09.10.2003 otsustele ei ole asjakohased. Nimetatud kohtulahenditega on tõendatud, et KÜ Lembitu 6 ei ole tasunud katuse renoveerimise eest, seega pole ta ka kandnud kahju. Jõustunud kohtulahenditega on tuvastatud, et hageja ei ole teostatud töödele vastu vaielnud. Elamu katuse osaline vahetus kolmes jaos läks maksma kokku 576 084, 15 krooni. Hageja nõuab kahju hüvitamist, lähtudes Toivo Rattasepp ́a ehitustehnilisest ekspertiisist, mille kohaselt tuleb demonteerida ja täielikult asendada Lembitu 6 hoone katusetarind, mis eksperdi hinnangul läheb maksma 1 950 000 krooni. Apellant ei nõustu maakohtu otsusega, mille kohaselt peavad kostjad solidaarselt eelmärgitud suuruses hagejale tekitatud kahju hüvitama. Kahju saab nõuda ainult juhul, kui isik on kahju kandnud, kuid Lembitu 6 kaasomanikud ei ole tasunud katuse renoveerimise eest. Eelmärgitud kohtulahenditega on tuvastatud, et hageja ei ole kahju kandnud, sest tööde eest tasus kostja õiguseellane. Elamu üleandmise ajal 10.01.2001 kehtis planeerimis- ja ehitusseaduse § 66 lg 1, mille kohaselt pidi garantii ajal ilmsiks tulnud vead likvideerima ehitaja omal kulul ehitise omanikuga kokkulepitud tähtajaks. Ajal, mil väidetavad puudused tuvastati, oli hagejal võimalik omanike nimel pöörduda ehitusvigade kõrvaldamiseks AS-i Viskari poole, mida ta ei teinud. Ka ei ole hageja selgitanud, miks ei ole võimalik väidetavaid puudusi kõrvaldada, vaid katus tuleb tervikuna asendada. Ka AS-ga Viskari sõlmitud lepingute kohaselt tuli katus renoveerida osaliselt, mitte tervikuna. Maakohus ei hinnanud tõendeid igakülgselt ja objektiivselt. Hageja ei tõendanud, et katuse osalise renoveerimise tulemusena katuse väärtus vähenes ning katus on halvemas seisukorras, kui enne renoveerimist. Puuduvad tõendid, millises seisukorras oli katus enne renoveerimist. Tallinna linna apellatsioonkaebus Tallinna linn palub apellatsioonkaebuses Harju Maakohtu otsuse tühistada ning uue otsusega jätta hagi Tallinna linna vastu rahuldamata. Maakohus rikkus otsuse tegemisel oluliselt menetlusõiguse norme, hindas ebaõigesti tõendeid ning kohaldas valesti materiaalõiguse norme. TsK § 187 kohaselt solidaarne kohustus või solidaarne nõue tekib, kui see on ette nähtud lepingu või seadusega, eriti kohustise eseme jagamatuse korral. Maakohus, tuginedes TsK § 441 lg-tele 1 ja 2, leidis, et kuna Tallinna linna ja Südalinna Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõtte vahel 01.12.1994 sõlmitud ühise tegutsemise lepinguga ei olnud kindlaks määratud kahjude katmist, siis sellisel juhul kaetakse ühised kulutused ja kahjud lepinguosaliste vara arvelt. Selline seisukoht on väär. Ekslik on maakohtu seisukoht, et kostjad vastutavad KÜ Lembitu 6 ees solidaarselt. Poolte vahel ei olnud vaidlust selles, et OÜ BREM Kinnisvarahooldus on Tallinna Südalinna Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõtte ja AS-i Südalinna Kinnisvarahooldus õigusjärglane. Samuti selles, et ajavahemikul, mil toimus Lembitu 6 asuva elamu katuse remont, oli munitsipaalettevõte tegevuse lõpetanud reorganiseerimise teel, s.o munitsipaalettevõte oli ümberkorraldatud AS-ks Südalinna Kinnisvarahooldus. Lembitu 6 eluruumid erastati aastatel 1994-1996 (esimene müügileping sõlmiti 28.04.1994 ja viimane 27.08.1996). Ajal, mil AS Südalinna Kinnisvarahooldus sõlmis AS-ga Viskari töövõtulepingu katuse osaliseks vahetuseks, olid eluruumid juba pea kaks aastat eraomandis. Tallinna Linnakohtu 03.03.2003 otsusega tsiviilasjas nr 2/3/33-3522/01 ja Tallinna Ringkonnakohtu 09.10.2003 otsusega tsiviilasjas nr 2-2/925/2003 on tuvastatud, et eluruumide erastamise seaduses sätestatud haldamise korraldamiseks oli Lembitu 6 korteriomanike ja OÜ BREM Kinnisvarahooldus vahel sõlmitud lepinguline õigussuhe, mille kohaselt haldamise korraldaja kohustus tegelema elamu korrashoiu ja remondiga ning korteriomanikud kohustusid tasuma elamu haldamise korraldajale makseid, s.h makseid remondifondi. Maakohus ei põhjendanud, miks ta ei pidanud õigeks kostjate viidet ülalnimetatud kohtuotsustele. Arvestades asjas kogutud tõendeid ja remondi ajal valitsenud faktilist olukorda, on apellant seisukohal, et kohtul ei olnud alust tugineda ühise tegutsemise lepingule. Tallinna linna tegevusega ei ole korteriühistule kahju tekitatud. Vaidlusaluse elamu haldamist korraldas OÜ BREM Kinnisvarahooldus õiguseellane. Juba üksnes munitsipaalettevõtte

reorganiseerimine aktsiaseltsiks välistab Tallinna linna vastutuse. Ka Riigikohus on asunud seisukohale, et kohalik omavalitsus vastutab munitsipaalettevõtte maksevõimetuse korral ning et täiendavat vastutust võib kohaldada juhul, kui munitsipaalettevõtte õigusjärglane osutub maksevõimetuks. Käesolevas vaidluses sellekohased tõendid puuduvad. Kohus on kostja vastavad väited jätnud täielikult tähelepanuta, mistõttu on jõudnud ebaõigele järeldusele. Maakohus on leidnud ebaõigesti ning vastuolus kahju hüvitamise üldiste põhimõtetega, et hageja nõue kuulub täies ulatuses rahuldamisele. Kohtuotsuse läbi toimuks hageja alusetu rikastumine. TsMS § 438 ja § 442 lg 2 kohaselt otsustab kohus, milline on pooltevaheline õigussuhe ja millist õigusnormi tuleb kohaldada, sest kohus ei ole seotud hageja ja kostja poolt õigussuhtele antava õigusliku kvalifikatsiooniga. Kohus on KÜ Lembitu 6 nõude kvalifitseerinud TsK § 222 lg 1 järgi kohustuse rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõudena. Sellise nõude rahuldamise eelduseks on, et võlgnik rikub oma kohustusi, hagejal tekib kahju ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos. Võlgnik vabaneb TsK § 227 järgi vastutusest, kui ta tõendab, et ta ei ole kohustuse rikkumises süüdi. Tallinna linn ei ole eelmärgitud põhjendustel kohustuse rikkumises süüdi. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et kahju hüvitamise nõude lahendamisel tuleb hinnata asjaolu, kas KÜ Lembitu 6 on teinud omapoolselt mõistlikult vajaliku, et kahju ära hoida või vähendada. Antud juhul oli hagejal võimalik nõuda AS-lt Viskari rikkumise tõttu tekitatud kahju, s.o ebakvaliteetse katuse paigaldamisega tekitatud kahju, hüvitamist. Asjas kogutud tõenditest nähtuvalt andis AS Viskari töödele kümneaastase garantii. Hageja selgituse kohaselt avastati puudused 17.04.2001. Hagejal oli seadusest tulenev õigus pöörduda ehitusvigade kõrvaldamiseks AS Viskari poole. Hageja seda ei teinud. Sellise käitumisega hageja soodustas tekkinud kahju suurenemist. Käesoleval juhul on maakohus rahuldanud hageja nõude täies ulatuses, leides, et katuse lammutamise ja uue katuse ehitamisega (koos kõigi lisatöödega) seotud kulud peavad kandma kostjad. Hagi rahuldamisel ei ole kohus arvestanud kahju hüvitamise eesmärki, s.o kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Hageja nõude näol on sisuliselt tegemist otsese varalise kahju hüvitamise nõudega, kusjuures nõude sisuks on muuhulgas tulevikus kantavate kulutuste hüvitamine. Kohus ei arvestanud sellega, et kahju hüvitamise tulemusel ei või hageja põhjendamatult rikastuda. Kohus ei arvestanud seda, et elamu katuse remont teostati põhjusel, et vana katus oli amortiseerunud ja vajas remonti ning et Lembitu 6 asuvate ruumide omanikud ei ole kunagi väitnud, et nad ei pea katuse remondi teostamist vajalikuks. Seetõttu ei saa eeldada, et hagejal on õigus ilma omapoolsete kulutusteta saada elamule uue katuse. 1998.a teostatud katuse remondi maksumuseks oli 511 054, 98 krooni. Kohus jättis arvestamata asjaolu, et juhul kui AS Viskari ei oleks katuse remonti teostanud, oleks KÜ Lembitu 6 pidanud ise katust nagunii remontima. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja peab maakohtu otsust seaduslikuks ja põhjendatuks ning palub jätta apellatsioonkaebused rahuldamata, kohtuotsuse muutmata ja menetluskulud apellantide kanda. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Tsiviilkolleegium, ära kuulanud asjast osavõtnud isikute seisukohad kohtuistungil ning tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et Harju Maakohtu otsus tuleb menetlusõiguse normide rikkumise tõttu tühistada ning kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 3 saata tsiviilasi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Kontrollitava kohtuotsuse põhjendav osa ei vasta TsMS § 442 lg-s 8 sisalduvatele nõuetele. Kohtuotsuse põhjendavas osas märgitakse kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas. Kohus peab

otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega. Kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama. Maakohus on otsuse põhjendavas osas märkinud, et kostjad vastutavad hageja ees solidaarselt ning tuletanud nende vastutuse 01.12.1994 sõlmitud ühise tegutsemise lepingust, kuid ei ole andnud hinnangut ega analüüsinud Tallinna linna väiteid selle kohta, et kohalikul omavalitsusel ei lasu käesoleva nõude puhul korteriühistu ees vastutust. Kohus ei põhjendanud, mida ta pidas silmas selle all, et kahju oleks saanud ära hoida mõlema kostja õigeaegsel reageerimisel. Põhjendamata on järeldus, et ekspertiisiaktidest nähtuvalt on kostjad vastu võtnud puudustega töö ning et kostjad on hagejale kahju tekitanud oma hooletu käitumisega. Eeltoodud seisukohad on põhjendamata ega ole kooskõlas asja materjaliga. Asjas on tuvastatud, et Tallinna linn ja Tallinna Südalinna Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõte sõlmisid 01.12.1994 ühise tegutsemise lepingu, millega viimane võttis endale muuhulgas kohustuse tegeleda munitsipaalvara haldamisega. Samas on tuvastatud, et Tallinnas Lembitu 6 asuvas elamus paiknevad eluruumid erastati aastatel 1994-1996, kuid vastavalt seadusele jäi elamu haldamise ja majandamise kohustus erastamise kohustatud subjektile, kellele erastatud eluruumide omanikud olid kohustatud maksma halduskulusid vastavalt sõlmitud pooltevahelisele kokkuleppele. Nimetatud ülesande täitmist jätkas Tallinna Südalinna Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõte, ettevõte reorganiseeriti aktsiaseltsiks 1997.a. Maakohus ei analüüsinud Tallinna linna seisukohta, et kooskõlas seadusega vabaneb elamu haldamise üleandmisel eluruumide erastamise kohustatud subjekt elamu haldamisest tulenevate kohustuste täitmisest. Kohus ei andnud hinnangut asjaolule, et Lembitu 6 elamu haldamist korraldas 1998.a AS Südalinna Kinnisvarahooldus, kellele eluruumide omanikud tasusid halduskulusid, s.h remondikulusid, ning kes tellis ja võttis vastu ka vaidlusalused remonditööd. Kui kohus leidis, et vaatamata elamu haldamise üleandmisele jäi omanike ees (KÜS § 2 lg-st 1 tulenevalt korteriühistu ees) vastutavaks ka kohalik omavalitsus kui eluruumide erastamise kohustatud subjekt, siis tuli seda põhjendada. Hagiavalduse aluseks olid asjaolud, et katuse remonditööde vastuvõtmisel ei täitnud tellija oma kohustusi vajaliku hoolsusega ning võttis vastu ebakvaliteetse töö, millega rikkus TsK §-s 227 sätestatud nõudeid ning on varaliselt vastutav. Ebakvaliteetse töö vastuvõtmine on hageja väitel viinud elamu seisundisse, et selle parandamiseks peab hageja kandma kulusid summas 1 950 000 krooni. Hageja tugines nõude õigusliku alusena TsK §-le 222, mis sätestas kohutise mittetäitmise või mittekohase täitmise üldised õiguslikud tagajärjed, mida kohaldati lepingutest või haldusaktidest tekkinud kohustistes. Nimetatud sätte kohaldamine eeldas pooltevahelise kohustise olemaolu, samuti üldisi tsiviilõigusliku vastutuse saabumise tingimusi. Kahju ning põhjusliku seose olemasolu mittetäitmise ja kahjuliku resultaadi vahel pidi tõendama hagi esitanud kreeditor. Seega kui hageja väitis, et kostjate tegevuse tulemusel on talle kahju põhjustatud, siis pidi tema seda tõendama. Kohus, leides, et kostjate tegevusega on hagejale tekitatud 1 950 000 krooni suurune kahju, ei ole põhjendanud, kuidas ta sellele järeldusele jõudis. Vaidlust ei olnud poolte vahel selles, et kostja I õiguseellasel lasus eluruumide omanike ees lepinguline kohustus vaidlusalust elamut hooldada ja majandada (sama kohustuse oli tema õiguseellane võtnud endale ka Tallinna linna ees). Kohus ei pööranud tähelepanu kostjate väitele, et katuse remontimiseks ei olnud omanikud rahalisi vahendeid eraldanud, millest võiks tuleneda remondi korraldaja lepinguväline vastutus (elamu haldamine oli omanike ja haldamise korraldaja vahelises lepingulises suhtes seostatud halduskulude tasumisega). Asja materjalist ei nähtu elamu haldaja ja omanike vaheline kokkulepe suuremahulise ja tavapärastest kulutustest suuremaid vahendeid nõudva remondi tegemiseks. (Siinkohal ei saa küll nõustuda kostjate seisukohaga, nagu omaks see asjaolu tähtsust kahju olemasolu tuvastamisel, sest jõustunud kohtuotsustega on remondi maksumus hagejalt kostja I kasuks välja mõistetud.) Eeltoodust tulenevalt vajas hageja nõue õiguslikku kvalifitseerimist. TsMS § 438 lg 1 kohaselt otsustab kohus, millist õigusnormi tuleb asjas kohaldada.

Eeltoodust nähtuvalt on maakohus jätnud asjas tähtsust omavad asjaolud tuvastamata. Poolte kaebeõiguse tagamiseks ei saa teise astme kohus tuvastada asjaolusid ega hinnata tõendeid, mida esimese astme kohus tuvastanud ega hinnanud pole. Sel põhjusel tuleb kaevatav kohtuotsus tühistada ning tsiviilasi saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Kuna ringkonnakohus tühistab esimese astme kohtu otsuse ning saadab tsiviilasja uueks läbivaatamiseks samale kohtule, siis jaotatakse menetluskulud asja uuel läbivaatamisel.

I. Amann

Ü. Jänes

G. Kivinurm

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.