Tsiviilasja number
2-09-13851
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Eesistuja Reet Allikvere, liikmed Ülle Jänes ja Iko Nõmm
Määruse tegemise aeg ja koht
15.10.2010, Tallinn
Tsiviilasi
Priit Ojamaa hagi Tallinna linna vastu üürilepingu jätkamiseks ning üürimäära tõstmise tühistamiseks
Tsiviilasja hind
3882 krooni
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 21.04.2010 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Tallinna linna apellatsioonkaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Priit Ojamaa (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostja Tallinna linn (Nõmme Linnaosa Valitsuse kaudu), esindaja Indrek Kukk
Tühistada Harju Maakohtu 21.04.2010 otsus ja jätta hagi läbi vaatamata TsMS §-de 423 lg 2 p 2 ja 657 lg 4 alusel. Menetluskulud jätta hageja Priit Ojamaa kanda. Edasikaebamise kord Määruse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse
lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja menetluse käik Hagiavalduse ja selle lisade kohaselt rentis hageja Tallinna linnalt maja asukohaga XXXXX XX Tallinnas. 2000 aastal sai hageja õiguse vormistada rendileping üürilepinguks ning kostja tegi otsuse müüa hoone vallasvarana hagejale. Hageja kandis hagejale nõutud summa üle 2003 aastal, seepeale taganes kostja müügist, kuna osa hoone alust maad oli erastatud kellelegi teisele, detailplaneeringuga oli maja määratud lammutamisele ning kostja väitis, et maja väärtus on tõusnud üle 600 000 krooni üle selle summa, mis hagejalt küsiti. 2006 teatas kostja üürikomisjonile muuhulgas, et hoone on vaja kiiresti lammutada, sest tänav läheb laienemisele ning maja on ees (tänavat hagiavalduse esitamise hetkeks siiski laiendatud ei ole). Novembris 2008 saatis kostja hagejale üürilepingu erakorralise ülesütlemise teate, märkides põhjenduseks, et Nõmme Linnaosa Valitsuse andmetel on hagejal seisuga 04.11.2008 tasumata arved kokku 5274,25 krooni eest. Kostja palus hagejal hiljemalt 01.12.2008 (seega enne kui on lõppenud vastulause esitamise aeg) üle anda XXXXX XX võtmed ning ära viia korteris olevad hagejale kuuluvad asjad. Järgnenud kirjavahetusest selgus, et hageja teadmata oli tõestud üüri 60%, millest tekitati üürivõlg, mis on aluseks ka üürilepingu lõpetamiseks. Mitte ühtegi üürimääraga seonduvat kirja (määra muutus, võlgnevuse teade) hageja enne 11.08.2008 saadetud üürilepingu lõpetamise teadet kätte ei saanud, mistõttu ei saanud hageja varem ka üürimäära tõstmist vaidlustada. Kostjaga peale üürilepingu ülesütlemise teatise saamist peetud kirjavahetusest selgus ka, et üürile on lisatud remondikulu, halduskulu ja maamaks. Hageja maamaksuga ei nõustunud, sest osa maja all olevast maast erastati kellelegi teisele ning seega ei saa kostja hagejalt selle eest maksu küsida. Ka ei nõustu hageja remondikuludega. Hageja on seisukohal, et kostja poolt üüri tõstmine ei vasta tegelikele kulutustele ega ole põhjendatud. Üürileandja on käitunud valesti, tal ei olnud alust üürilepingu lõpetamiseks ega üürimäära tõstmiseks. Hageja esitas kaebuse Tallinna Üürikomisjonile, kes jättis kaebuse läbivaatamata, mistõttu on hageja esitanud hagi kohtule. Hageja nõuab XXXXX XX eluruumi suhtes sõlmitud üürilepingu jätkamist ja XXXXX XX üürimäära tõstmise tühistamist. Kostja seisukoht Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja on Tallinna Üürivaidluskomisjonis vaidlustanud vaid üürilepingu lõpetamise, mistõttu tuleb üüri suurust puudutav vaidlus jätta läbi vaatamata. Üürivaidluskomisjon edastas lahendi pooltele ja kostja sai lahendi kätte 09.02.2009. Hageja esitas hagi kohtule 27.03.2009, lastes seega mööda kaebetähtaja, mistõttu palub kostja lõpetada käesolev menetlus aegumise tõttu. 15.04.2009 andis hageja esindaja Aivar Aun hoone valduse üle Tallinna linnale, millega on hageja Tallinna Üürikomisjoni otsust aktsepteerinud. 25.08.2009 hoone aadressil XXXXX XX, Tallinn lammutati, mistõttu puudub võimalus hagi üürisuhte jätkamiseks edasi menetleda üüriobjekti puudumise tõttu. Esimese astme kohtu otsus Maakohus rahuldas hagi ja kohustas Tallinna linna täitma Tallinna linna ja Priit Ojamaa vahel 08.10.2001 sõlmitud eluruumi üürilepingut nr 753, mis oli sõlmitud Tallinna linnavolikogu 20.09.2001 otsuse nr 288 alusel. Kohus tuvastas, et Tallinnas XXXXX XX-X eluruumi üüri suuruse muutmine 323,50 kroonilt 540,25 kroonile jaanuarist 2008, on tühine. Kostja ei ole kohtule esitanud tõendeid selle kohta, et ta oleks teavitanud üürnikku üüri suuruse muutmisest VÕS § 299 lg 2 sätestatud vormis. Kohtule on esitatud üksnes kostja 27.11.2008 e-kiri selle kohta, et halduskulu ja avariitasu suurus on muutunud alates jaanuarist 2008. Enne jaanuari 2008 oli üüri suuruseks 323,50 krooni ja alates jaanuarist 2008 oli üüri 2(5)
suuruseks 540,25 krooni. Nii halduskulu ja avariitasu näol on üldjuhul tegemist kõrvalkuludega, mille eest tasumine toimub üürilepingu p 4.2 järgi. Lepingu p 4.2 sätestab, et üürnik on kohustatud tasuma eluruumi kasutamise (üür) ja talle osutatud teenuste (kõrvalkulude) eest maksustatava kuu 10 kuupäevaks. Samas on kostja lepingu ülesütlemise alusena välja toonud üürivõla. Hageja on kohtule esitanud maksekorraldused, millest nähtub, et hageja on igakuiselt temale teadaolevat üüri tasunud. Kostja poolt kohtule esitatud arvetest nähtub, et hageja rahaline kohustus koosneski eluruumi halduse, avarii ja remondikuludest. Seega võib siiski nimetatud tasusid üüriks pidada. Hageja sai üüri suuruse muutumisest teada alles kostja 27.11.2008 e-kirjast, kusjuures ka see ei vasta VÕS § 299 lg 2 üüri tõstmise avaldusele sätestatud tingimustele. Üürileandja oli teadlik, et hageja elab alaliselt välisriigis, sest üürilepingu lõpetamise teade on edastatud hagejale tema e-posti aadressile ja Brüsseli aadressile. Seetõttu ei saa pidada ka üüritud asja aadressil saadetudi arveid pidada üüri suuruse muutmise avalduseks, liiatigi ei vasta ka arved VÕS § 299 lg 2 tingimustele. Järelikult ei ole kostja tahteavaldused üüri tõstmiseks hagejani jõudnud ja need ei saa olla kehtivad ka juhul, kui avalduse VÕS § 299 lg 2 sätestatud vormi ja sisunõuded oleks olnud täidetud. Kuna üüri tõstmine kostja poolt on VÕS § 299 lg 3 alusel tühine, sest ei ole järgitud VÕS § 299 lg 2 sätestatud üüri tõstmise avaldusele sätestatud vormilisi ja sisulisi kriteeriume, siis vastavalt TsÜS §-le 84 lg 1 üüri tõstmine on olnud tühine algusest peale ning hageja ei ole seotud ka üüri tõstmise vaidlustamiseks seatud 30 päevase vaidlustamise tähtajaga. Hageja on esitanud kostja vastu üürilepingu täitmise nõude, sest ta soovib üürisuhte jätkamist. Lepingu jätkamine on võimalik siis, kui leping ei ole lõppenud mh üles öeldud, seega on vaja tuvastada ülesütlemise kehtivus. Ülesütlemise aluseks oli üürivõlg, järelikult, kui kohus tuvastas üüri suuruse muutmise tühisuse, puudub alus lepingu ülesütlemiseks. Asjaolu, et hageja valis esmalt oma nõuete esitamiseks üürivaidluskomisjoni, mis jättis hageja avalduse läbivaatamata, ei ole takistuseks vastavasisuliste haginõuete esitamiseks. Üürikomisjon ei teinud sisulist lahendit, mistõttu ei ole samade poolte vahel samal alusel ja sama eseme suhtes tehtud jõustunud sisulist lahendit, mis oleks menetluse lõpetamise aluseks TsMS § 428 lg 1 p 2 alusel. Hageja on üürikomisjoni 09.03.2009 saadetud otsuse kättesaamist kinnitanud 27.03.2009, hagi on kohtule esitatud 30.03.2009, seega tähtaega järgides. Asjaolu, et üürikomisjoni otsus on kätte antud mõnele teisele isikule, kes viibis üürivaidluskomisjoni istungil, ei tähenda, et see oleks kättetoimetatud. Kostja väited selle kohta, et hageja kasutuses olnud üüripind on lammutatud, hageja aktsepteeris lepingu lõpetamist võtmete üleandmisega ning üürilepingu täimine edaspidi ei ole võimalik, ei ole tõsiselt võetavad. Üürieseme lammutamine, mida tuleb käsitleda kui üürieseme olemasolu lakkamist kostja tegevuse tõttu, ei vabasta kostjat lepinguga võetud kohustustest, seda ei saa pidada asjaoluks, mille alusel saab lepingu täitmisest keelduda selle võimatuse tõttu VÕS § 108 lg 2 p 1 alusel. Üürileandjal on VÕS § 279 lg 1 ja 2 alusel kohustus üüritud asi asendada samaväärse asjaga ja lepingut jätkata. Samuti ei saa lepingu ülesütlemisega nõustumiseks pidada hageja poolt võtmete üle andmist, sest leping on endiselt kehtiv. Hageja tegevust ei saa käsitleda kaudse tahteavaldusena leping lõpetada, sest hageja otsesed tahteavaldused on olnud vastupidised. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Tallinna linn palub tühistada maakohtu otsuse täielikult ja kõik menetluskulud jätta hageja kanda. Maakohus ei ole asja piisavalt arutanud ning ei ole otsust tehes arvestanud ega hinnanud dokumentaalseid tõendeid, mis on menetluse jooksul kostja poolt esitatud ja välja toodud. Täielikult tähelepanuta on jäänud kostja esitatud kirjavahetus. Kohus ei ole ka põhistanud, miks on vastavad dokumentaalsed tõendid tähelepanuta jäetud. Kohus ei ole võtnud
3(5)
põhjendatud seisukohta kostja esitatud faktiliste ja õiguslike väidete kohta, millega rikkus oluliselt menetlusnormi. Hageja on vaidlustanud vaid üürilepingu lõpetamise Tallinna Üürikomisjonis, mistõttu tuleb jätta üüri suurust puudutav vaidlus läbi vaatamata. Arusaamatuks jääb, millele tuginedes on kohus omaalgatuslikult muutnud hagi objekti/hageja nõuet. Hageja ei ole ühegi tõendiga tõendanud, et ta ei ole üürihinna/kommunaalkulude hinnamuutuse teatist kätte saanud. Hagejani on jõudnud kõik üüriarved, mis on hagejale postitatud aadressile XXXXX XX, Tallinn. Eeltoodut kinnitab asjaolu, et hageja on arveid tasunud, kuid alates 2008.aastast enese poolt vabalt valitud summadele vastavalt. Vastaval perioodil elas kostjaga kooskõlastamatult üüripinnal hageja allüürnik, kes võttis kõik temale edastatud teated vastu ja käitus viisil, mis viitas hageja poolt antud esindusõiguse olemasolule. Asjaolu hindamisel, kas kostjal oli üldse kohustust anda hagejale täiendav tähtaeg oma lepinguliste kohustuste täitmiseks, tuleb arvestada ja analüüsida, kas kostjal sai ühelgi tingimusel olla huvi lepingu jätkamiseks. Kohus on vastava asjaolu täielikult tähelepanuta jätnud. Nimelt ei ole kohus hinnanud asjaolu, et hoone aadressil XXXXX XX kuulus detailplaneeringu kohaselt lammutamisele ja oli elamiskõlbmatu. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub menetluskulud jätta kostja kanda. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 21.04.2010 otsus tuleb tühistada ja hageja Priit Ojamaa hagi Tallinna linna vastu XXXXX XX XX eluruumi suhtes sõlmitud üürilepingu jätkamiseks tuleb jätta läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel. TsMS § 423 lg 2 p 2 kohaselt võib kohus jätta hagi läbi vaatamata, kui ilmneb, et hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Vaidlus puudub selles, et XXXXX XX XX hoone on lammutatud 25.08.2009 (t.l.60). Hageja on nõudnud hagiavalduses kostja poolt XXXXX XX XX eluruumi suhtes sõlmitud üürilepingu jätkamist, kuna selle tühistamiseks puudub alus ja XXXXX XX XX üürimäära tõstmise tühistamist. Hageja ei ole menetluse kestel hagi muutnud TsMS §-is 376 sätestatud korras. Kuna XXXXX XX hoone on lammutatud, siis pole võimalik vaidlusaluse üürilepingu jätkamine poolte vahel ning seega esitatud hagiga ei ole hagejal võimalik taotletavat eesmärki saavutada. Kuna üüritud asja säilinud ei ole, on hagejal võimalik oma rikutud õiguste kaitseks esitada hagi üürileandja vastu tuginedes ühele või mitmele VÕS §-is 278 sätestatud alusele. Ülaltoodu alusel ja juhindudes TsMS §-st 657 lg 4 tuleb hagi jätta läbi vaatamata. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Menetluskulud Menetluskulud tuleb jätta TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. TsMS 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
4(5)
Reet Allikvere
Ülle Jänes
Iko Nõmm
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.