Võlaõigus › Muud lepingud teenuste osutamiseks

POOLTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

lõppema ühe kuu möödumisel pärast avalduse teatavakstegemist üürnikule, s.o hiljemalt 15.09.2008. Kostjad ei ole eluruumi vabastanud.

MAAKOHTU LAHEND

möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Viimati pikendati üürilepingut toimikumaterjalidest nähtuvalt selliselt, et leping lõppeks 31.12.2001. Pärast nimetatud tähtaega ei ole kumbki pool avaldanud tahet lepingu pikendamiseks, kuid kostjad on eluruumi kasutamist jätkanud, seega tuleb sõlmitud üürileping lugeda tähtajatuks. VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 316 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega või võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa või võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Hageja on kostjatele edastanud ülesütlemisavalduse 05.08.2008. Avaldusest nähtub, et leping lõpeb hiljemalt 15.09.2008. Samuti on avalduses viidatud, mil moel on kostjatel võimalik ülesütlemisavaldus vaidlustada. Kohus ei tuvastanud, et kostjad oleksid ülesütlemisavalduse vaidlustanud, seega tuleb lugeda leping lõppenuks 15.09.2008. U. Vaheri väidet ülesütlemisavalduse põhjendamatuse kohta tuleb lugeda vaid kostja seisukohaks, kuna U. Vaher ei ole ülesütlemisavaldust vaidlustanud seaduses ettenähtud korras. AÕS § 34 lg 1 kohaselt on valdus seaduslik või ebaseaduslik sõltuvalt sellest, kas see põhineb õiguslikul alusel või mitte. Tulenevalt hageja ülesütlemisavaldusest on leping lõppenud 15.09.2008, seega puudub kostjatel õiguslik alus eluruumi valdamiseks. AÕS § 80 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Eluruumi tagastamisest keeldumise korral tuleb kostjad eluruumist välja tõsta. Kuivõrd kostjad ei ole tasunud korrektselt üüri, tuleb kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja mõista võlgnevus 23 903.30 krooni, samuti viivis 1495.90 krooni. VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis) arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Nimetatud säte ei eelda, et selles peaks olema eelnevalt kokku lepitud. Kui lepingus ei ole viivisemäära kokku lepitud, on võlausaldajal õigus arvestada seda vastavalt seadusele. Hageja on kostjatele vastu tulles ja menetlusökonoomikat silmas pidades märkinud, et ei soovi viivise ümberarvutamist vaatamata sellele, et viivis on alates hagi esitamisest veelgi suurenenud. B.B. tervisliku seisundi kohta avaldatu osas oli kohus seisukohal, et see ei parane sedavõrd, et füüsilise pinge ja stressiolukordadega oluliselt paremini hakkama saada. Kohus oli seisukohal, et otsuse täitmine tuleb edasi lükata kuni 01.03.2010.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

1) kohtuotsus ei vasta TsMS § 442 lg 8 nõuetele. Otsusest ei saa vastust, kas kostjate kui tagastatud eluruumi üürnike väljatõstmine ja ilmajätmine igasugusest riigipoolsest abist on õiglane (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-100-04); 2) U. Vaher üürnikuna ja tema perekonnaliikmed kasutavad XXX eluruumi, mis koosneb kahest toast üldpindalaga 41,9 m2, õiguslikul alusel. U. Vaherile eraldati Tartu Linna TSN TK elamispinna arvestamise ja jaotamise osakonna 17.04.1984 orderi nr 526 alusel XXX korter nr 8, mis koosnes ühest toast elamispinnaga 19,3 m2. Elamispinna eraldamise aluseks oli Tartu Linna TSN TK 17.04.1984 korraldus nr 132. Elamu on tagastatud Tartu Linna RSN TK 07.12.1989 otsusega nr 314; 3) kirjalikku üürilepingut kostjate kasutatavale eluruumile ei ole sõlmitud. Kohus on aluseks võtnud rendilepingu nr 4 ruumi nr 1 kasutamiseks. 1995. a loodi majja äripinnad. Korteritest nr 1 ja 4 sai korter nr 4. Tartu Linnavalitsuse 30.03.2000 korraldusega nr 720 arvati korterid nr 2, 3, 4 eluruumide arvelt välja. Korteris nr 4 tegutses varem kauplus Linda, selle tegevuse lõpetamise järel alustas samal pinnal tegevust U. Vaher FIE-na ning poolte vahel sõlmiti 15.09.1997 rendileping nr 4 XXX. Korter nr 1 asub vaidlusaluse 4/8 eluruumi suhtes teisel majapoolel ja ei ole kunagi olnud kostjate eluruum. U. Vaherile on väljastatud kauplemisluba aadressil XXX, kus ta tegutses kuni 2003 augustini. Rendilepingut ei saa samastada üürilepinguga. Rendileping on sõlmitud hoopis teisele ruumile. Riigikohus on leidnud, et rendileping eristub üürilepingust oma eesmärgi poolest (3-2-1-11905). Rendilepingu tähtaeg ei ole kasutatavale eluruumile kohaldatav ning samuti on U. Vaher tagastatud maja üürnik. Kostjad on siiani arvel Tartu Linnavalitsuse linnavarade osakonnas tagastatud elamu üürnikena. Seega on tegemist tähtajalise üürilepinguga, mis ei võimalda üüri ühepoolselt tõsta. Korter nr 4 ei ole kostjate poolt algselt üüritud elamispinnana, see tekkis juurde remondi käigus, kuna kostjate korter asus selle korteri peal ja korterid ühendati trepiga. Kohus on jätnud eeltoodu tähelepanuta ja võtnud aluseks hageja väärad väited. Hageja väidab, et kostjad on eiranud maakohtu 21.05.2008 otsust ja tsiteerib otsuse teisel leheküljel kirjas olevat. Pooled on seotud vaid otsuse resolutsioonis tuvastatud õigussuhtega; 4) kostjad on teinud remonditöid ja kandnud märkimisväärseid kulusid eluruumi elamiskõlblikuks muutmisel. 2003 veebruaris algasid majas renoveerimistööd, mille käigus lasi omanik lõhkuda akna, ukse ja lae ümbrised ning need asendati uutega. Töö jäeti lõpetamata ning kostjad pidid need kapitaalsed tööd tegema omavahenditest, vastasel juhul ei oleks saanud korteris elada. Samuti lõhuti kostjate all asuva korteri nr 4 ahi välja ja uut küttekeha asemele ei pandud. Eluruumi soojapidavus ja kütmise võimalus kuuluvad elementaarsete elamistingimuste hulka, milles ei pea eraldi kokku leppima ning mille puudumine on asja mittevastavus VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses (Riigikohtu lahend nr 3-2-1115-04). Puudusid elektrijuhtmed, laes oli ainult laelamp. WC duširuumis puudusid küte ja boiler. Ise tuli muretseda ka kraanikauss ja veekraan. Mõlemas ruumis teostasid kostjad elamiskõlbliku remondi. Tasaarvestust nende tööde osas aga ei tehtud. Korterüüri vaidluses hindas ekspert korterit, mille kostjad olid omavahenditest remontinud; 5) korteri üür on ülemäärane. Korter ei ole selline, et selle eest nõuda maksimaalset üüri. Kostjad on maksnud alates 2003. a 1000 krooni kuus, mis oli tollase aja kohta arvestatav üür. Korteris ei ole omanik aga midagi teinud. Põrand on nii kulunud, et kelder paistab. Korter on külm, talvel on toas 10 kraadi sooja. Nii kulub kostjatel talvel kuus 2700 krooni üüriks, 500700 krooni elektri eest, ca 4000 krooni puude eest, lisaks kõrvalkulud (prügivedu, vesi jm).

12.04.2007 kirjaga teatas üürileandja üüri suurendamisest 4000 kroonini kuus. Tartu Maakohus otsustas 21.05.2008 otsusega, et üür on alates 20.05.2007 2700 krooni kuus. Kohtuotsus jõustus 10.07.2008. Kuigi kohus leidis, et korteril on selline üüri määr, ei ole kohtul võimalik tagasiulatuvalt kehtestada pikaajalises tähtajalises üürisuhtes olevatele pooltele üüri. Veel enne kohtuotsuse jõustumist esitas üürileandja 30.06.2008 teate üüri tõstmisest 3000 kroonini kuus, põhjendamata üüri tõstmist. 30.06.2008 saatis üürileandja U. Vaherile pretensiooni üürivõla (19 303.22 krooni) tasumiseks. U. Vaher teatas 29.07.2008 kirjaga, et ei ole nõus maksma tagantjärele üüri, kuna eluruumis puuduvad küttekolded ja seetõttu tuleb kasutada kütmiseks ühte kallimat kütuse liiki, elektrienergiat. Üürileandja vastas kirjale, kuid ei põhistanud üüriarvestust. Üüri tõstmise teates peab VÕS § 299 lg 2 p 3 kohaselt olema näidatud nii arvestus kui ka põhjendus. Üüri tõstmine on tühine, kui üürileandja ei teata sellest osundatud paragrahvi lg-tes 1 ja 2 nimetatud viisil ja vormis. VÕS § 301 lg 1 kohaselt on eluruumi üür ülemääraselt suur, kui eluruumi üürimisest saadakse ebamõistlikku kasu, välja arvatud juhul, kui tegemist on luksuskorteri või -majaga. Ebamõistliku kasu saamise aluseks on asjaolud, et eluruum ei asu südalinnas, puuduvad mugavused, korter vajab suurt kapitaalremonti, korralikke küttekoldeid jne; 6) kostjatel ei ole üürivõlga. Nad on tasunud üüri, võttes aluseks Tartu Maakohtu 21.05.2008 otsuse, millega määrati üüri suuruseks 2700 krooni. Üürnik on üürileandjale teatavaks teinud, et tema nõuded on alusetud. Üürisuhe on kahepoolne lepinguline suhe ja üürileandja ei saa ühepoolselt tõsta üüri, põhjendamata üüri tõstmise aluseid (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-10905). Üürnik teatas muuhulgas ka, et eluruumi saab lugeda elamiskõlblikuks vaid sel juhul, kui see on varustatud küttekolletega, mis tagavad elamiseks normaalse temperatuuri; 7) viivitusintressi nõudmine ei ole põhjendatud, kuna puudub sellekohane kokkulepe. Hageja arvestab intressi tagasiulatuvalt ka aja eest, mis on leidnud lahendi Tartu Maakohtu 21.05.2008 otsusega, mis jõustus 10.07.2008.

kuna lepingu pooled kokkulepet ei sõlminud. Tartu Maakohus on tsiviilasjas nr 2-07-22002 aktsepteerinud tähtajatut üürilepingut samade poolte vahel üüri suurendamise vaidluses; 3) kostjad, väites, et eluruumi kasutamiseks ei ole sõlmitud kirjalikku üürilepingut, on püüdnud kohut pahatahtlikult eksimusse viia. Kostjad on korduvalt kinnitanud üürilepingu sõlmimist ja selle tähtajatust (sh tsiviilasjas nr 2-07-22002). Samas isegi juhul, kui üürnikel ei oleks kirjalikku üürilepingut, ei muutuks väljatõstmise õiguslikud alused. L. Greeni ja U. Vaheri vahel sõlmiti 15.09.1997 üürileping XXX kasutamiseks. 2000. a anti U. Vaheri kasutusse ka korter nr 4. Kostjate kasutatav eluruum tekkis korterite nr 8 ja 4 ümberehitamise tagajärjel. Rekonstrueerimise käigus on esimese korruse kööktoad teise korruse kööktubadega ühendatud vahelagedesse ehitatud avade ja treppidega. Ümberehitamise teel tekkis elamusse viis korterit senise kaheksa asemel. Rahvastikuregistrist nähtuvalt kasutavad korterisse nr 8 registreeritud isikud tegelikult korterit nr 4, kuna korter nr 8 alles ei jäänud. Üüritav eluruum koosneb kahest toast üldpindalaga 41,9 m2, esikust, pesemisruumist ja WC-st. Kui elamu tagastamisel oli kostjatel kasutusõigus ühele toale, siis ei saa neile juba seetõttu laieneda ORAS-e sätted, kuna tegemist on täiesti uue eluruumiga. Asjaolu, et U. Vaheriga sõlmiti kirjalik üürileping, nähtub ka orderi nr 526 ja rendilepingu nr 4 võrdlemisel, kuna orderil märgitud eluruumi suurus ühtib rendilepingus märgitud eluruumi suurusega ja korteri numbriga 8. Kauplemiseks kasutas U. Vaher korterit nr 1, mis asub maja tänavapoolses küljes. Tartu Maakohus on tsiviilasjas nr 2-07-22002 tuvastanud, et kostjad kasutavad XXX ja 47-8 eluruume üürilepingu alusel. Sama faktilist asjaolu on kontrollinud kinnisvaraekspert ja andnud otsuses refereeritud arvamuse eluruumide kasutamisest kostjate poolt. Tartu Linnavalitsuse 12.12.2006 korraldusest nr 1838 nähtub, et XXX katastriüksuse sihtotstarvet on muudetud ja uueks sihtotstarbeks on 100% elamumaa; 4) tulenevalt TsMS § 457 lg-st 1 on jõustunud kohtuotsus menetlusosalistele kohustuslik osas, milles lahendatakse hagi või vastuhagiga esitatud nõue hagi aluseks olevatel asjaoludel, kui seadusest ei tulene teisiti. Tartu Maakohtu otsusega tsiviilasjas nr 2-07-22002 tuvastati üürileandja õigus üüri suurendamiseks ning üüri suurendamise ja üürnike kohustuste täitmata jätmise tõttu tekkinud üürivõlg on üürilepingu ülesütlemise peamiseks põhjuseks. Järelikult on eelviidatud kohtuotsusega tuvastatud asjaolud praeguses kohtuvaidluses pooltele siduvad, kuna need moodustavad praeguse hagi aluseks olevatest õiguslikest asjaoludest olulise osa; 5) apellatsioonkaebuse lahendamisel puudub vajadus hinnata apellantide vastuväiteid, kuna nad on minetanud selliste vastuväidete esitamise õiguse. Hageja saatis kostjatele 05.08.2008 üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, kus on märgitud, et leping lõpeb ühe kuu möödumisel pärast ülesütlemisavalduse üürnikule teatavakstegemist või postitusteate väljastamist, kuid mitte hiljem 15.09.2008. Kostjad ei ole VÕS § 329 korras vaidlustanud ülesütlemisavaldust. Kohtus saab esitada vastuväiteid hagile ja neid saab arvestada ainult siis, kui kostjad oleks vastuväited esitanud VÕS § 329 korras ja tähtaegadel; 6) lähtuvalt eeltoodust on kostjate väited remonditööde tegemisest, kulutuste kandmisest ja üüri ülemäärasusest asjakohatud. Tartu Linnavalitsuse 12.12.2006 korraldusest nr 1838 nähtub üürileandja poolt ehitusloa taotlemine elamu rekonstrueerimiseks, projektist nähtub ehitustööde maht ja iseloom. Renoveerimistööde käigus paigaldati elamule uus katus, ehitati puukuurid, uuendati vee- ja kanalisatsioonitrassid, igale korterile ehitati duširuum ja WC, vahetati aknad, paigaldati uued välisuksed, renoveeriti tulemüür, vahetati välisvooderdus, korrastati kinnistu, kaasajastati elektrisüsteem ja tehti muud kulukad ehitustööd. Kõik need kulutused suurendasid oluliselt üürnike heaolu ja elutingimusi. Kostjate väited kulutuste tegemisest eluruumi parendamisel on tõendamata. Kostjad ei ole esitanud üürileandjale nõudeid

lähtuvalt VÕS §-st 278; 282 lg 1 p-st 1 ega tasaarvestuse avaldusi vastavalt VÕS §-le 297. Tõsiseltvõetav ei ole ka väide, et eluruum ei ole piisavalt heakorrastatud. Kostjad on omavoliliselt välja lõhkunud alumise korruse ahju ja paigaldanud teise küttekolde; 7) kostjate väited üüri ülemäärasusest on ebaõiged, tõendamata ja üldsõnalised. Kostjad on kaotanud nimetatud vastuväidete esitamise õiguse, kuna nad ei ole järginud VÕS § 303 nõudeid. Üürnik võib VÕS § 303 korras vaidlustada eluruumi üüri suuruse ülemäärase tõstmise VÕS § 301 tähenduses 30 päeva jooksul selle talle teatavaks tegemisest. VÕS § 302 lg 2 kohaselt juhul, kui üürnik vaidlustab üüri suurust, peab ta esitama üüri alandamise taotluse kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis üürileandjale või tema esindajale, kes peab 30 päeva jooksul teatama üürnikule oma seisukoha taotluse suhtes. Kui üürileandja või tema esindaja ei nõustu täielikult või osaliselt üüri alandamisega või ei vasta 30 päeva jooksul üürniku taotlusele, võib üürnik 30 päeva jooksul vastamise tähtaja möödumisest pöörduda üüri alandamise nõudega Tartu Maakohtusse. Kostjad ei ole kohtusse taotlust esitanud. Kohtuotsusega määratud senine üür eluruumi üldpinnalt 41,9 m2 oli 2700 krooni ehk 64.43 krooni m2. Üür suurenes 71.59-le kroonile m2 kohta, s.o 7.16 krooni m2 kohta, kuus suurenemine 300 krooni, kokku üür 3000 krooni. Selline üüri suurus ei ole kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist. Eelviidatud üüri suurus nähtub Tartu Maakohtu otsusest tsiviilasjas nr 2-07-22002 ja tsiviilasjas antud eksperdiarvamusest. Üür oli püsinud muutumatuna üle aasta ja senine üür ei olnud põhjendatud. VÕS § 299 lg 1 p1 kohaselt võib üüri suurendada iga kuue kuu möödumisel varasemast üüri suurendamisest. Riigikohus on analoogilises asjas nr 3-2-1-101-02 rõhutanud, et üürileandja peab saama teha kulutusi eluruumi viimiseks seisundisse, millele selline eluruum selles kohas tavaliselt vastab, ja arvestada selleks tehtud kulutused üüri hulka isegi ilma eraldi kokkuleppeta üürnikuga. Asjas nr 3-2-1-76-05 asus Riigikohus seisukohale, et eelkõige on üüri tõstmine majanduslikult põhjendatud juhul, kui see põhineb üürileandja suurenenud kohustustel või eluruumi väärtuse tõstmiseks tehtud vajalikel kulutustel, aga ka juhul, kui eluruumi üüri keskmine turuhind on tõusnud. Viimatinimetatud seisukohta kinnitab ka VÕS § 301 lg 2. Arvestades elamu amortisatsiooni ja tehtud renoveerimistöid, ei ole üüri suurendamine vastuolus seadusega; 8) ka apellantide väide üürivõla puudumisest on vale. Kostjad ei saa tugineda üüri tõstmise ebaseaduslikkusele, kuna ei ole järginud VÕS § 303 nõudeid. 30.06.2008 üüri tõstmise teates on märgitud kõik nõutud asjaolud, sh üüri tõstmise arvestus ja põhjendus. Üürnik teatas 29.07.2008, et ei ole nõus maksma üürivõlgnevust, kuna eluruumis puuduvat küttekolded ja üürnik on kütmiseks kasutanud elektrienergiat. Üürileandja lükkas 05.08.2008 vastuses üürniku väited tagasi. Kostjad pidid tasuma üüri, mis oli kohtu poolt õigeks peetud, alates 20.05.2007. Perioodil 01.11.2008-01.03.2010 on üürivõlgnevus suurenenud veel 4800 krooni; 9) viivitusintressi arvestus on VÕS § 113 lg 1 ja § 94 alusel põhjendatud ja seaduslik. Üüri maksmisest keeldumine ja üüri alandamine on lubatud VÕS § 296 alustel, mida ei esine. Võlaõigusseadusest ei tulene, et üüri suurendamise vaidlustamisel ei pea üüri tasuma. Riigikohus on asjas nr 3-2-1-132-04 leidnud, et seadusest tuleneva viivisenõude mõte on esmajoones lihtsustada võlausaldajal raha maksmisega viivitamisest tekkiva ja ka üldiselt hüvitatava kahju suuruse arvestamist. Viivis väljendab minimaalset eeldatavat kahju hüvitamise nõuet, mida võib raha maksmisega viivitamise korral alati nõuda, sõltumata tegelikust kahjust. Sellest tulenevalt on viivisel, lisaks eeldatavale kompensatsioonilisele iseloomule, ka teatud sanktsiooniline iseloom (3-2-1-66-05).

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

eluruumi vastuandmiseks ning maakohus oleks pidanud hagimenetluses nendele õigusi selgitama ning abi tagama. Ringkonnakohtu arvates oli poolte vahel kehtiv üürisuhe kuni ülesütlemisavalduses märgitud tähtaja saabumiseni, samuti tulenes jõustunud kohtulahendist kostjate kohustus igakuiselt kindlas summas üüri tasuda, seega oli neile tagatud eluruumi kasutamise võimalus. Kui kostjad üürilepingut nõuetekohaselt ei täitnud, siis tekkis üürileandjal õigus ühepoolselt üürileping erakorraliselt üles öelda ning sellises olukorras pidi üürnik ise hoolt kandma, et uus eluruum üürida ja vajaduse korral kohaliku omavalitsuse poole pöörduda sotsiaalabi saamiseks. Käesoleva asja materjalides puuduvad andmed, et kostjad oleksid abi taotlenud. Kostjate taotluse kaasata menetlusse Tartu Linnavalitsus jättis maakohus 21.09.2009 määrusega (lk 143) rahuldamata ning kostjad ei vaidlustanud nimetatud määrust.

Viivi Tomson

Egon Konsand

Andra Pärsimägi

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.