Otsuse tegemise aeg ja koht 11.06.2010 Tallinn Tartu maantee kohtumaja Tsiviilasja number
2-09-65141
Tsiviilasi
OÜ KKhagi AS R vastu võla nõudes
Tsiviilasja hind
69 720 krooni
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: OÜ KK(registrikood xxx, aadress xxx); Hageja lepinguline esindaja: Kerli Kase (Cavere Õigusbüroo OÜ ); Kostja: AS R (registrikood xxx, aadress xxx)
Kohtuistungi toimumise aeg 24.05.2010 Kohtuistungil osalesid
Hageja seaduslik esindaja Mart O ja hageja lepinguline esindaja Kerli Kase; Kostja seaduslik esindaja Meelis T ja kostja nõustajad Eve T ja Hainer K
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Mõista kostjalt hageja kasuks välja 139 440 (üheksakümmend üks tuhat kuussada kaheksakümmend üks) krooni, millest 69 720 krooni on põhivõlg ning 69 720 kohtuotsuse tegemise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud kostja kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks,
mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGEJA NÕUE
1.Hageja esitas Harju Maakohtule hagi kostja vastu 69 720 krooni põhivõla ning 21 961 krooni viiviste väljamõistmiseks.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja AS R 18.09.2000.a rendilepingu, mille kohaselt võttis kostja rendile , Tallinnas hagejale kuuluvas hoones laoruumi suurusega 65,9m2. 14.08.2001.a rendilepingu muudatuse kohaselt suurendati renditava pinna suurust. 12.09.2001.a rendilepingu muudatuse kohaselt pidi lepingu punkti 4.2. järgi lepingut lõpetada sooviv pool sellest teisele poolele kirjalikult ette teatama kolm kuud. 30.05.2002.a rendilepingu muudatuse järgi suurenes taas kostja poolt renditava pinna suurus. Pinda suurendati ka 20.11.2002.a rendilepingu muudatusega. 11.08.2003.a rendilepingu muudatusega muudeti leping tähtajatuks ning lepingu punkti 4 järgi pidi lepingut lõpetada sooviv pool sellest teisele poolele ette teatama kuus kuud. 01.11.2006.a nimetasid pooled lepingu ümber üürilepinguks. Samuti muudeti üüri suurust ja üüripinna suurust.
3.01.07.2009.a. teavitas kostja hagejat soovist üürileping lõpetada. 02.07.2009.a esitas kostja oma soovi kirjalikult. 11.08.2003.a sõlmisid pooled üürilepingu lisa nr 5, mille järgi pidi üks lepingu pool oma soovist leping lõpetada teisele poolele kirjalikult ette teatama kuus kuud. Hageja leidis, et arvestades kostja kirjalikku lepingu lõpetamise soovi, oleks leping lõppenud 02.01.2010.a.
4.Pärast kostjalt kirjaliku lepingu lõpetamise ettepaneku saamist alustasid pooled läbirääkimisi, mille tulemusena nõustus hageja kostja ettepanekuga lõpetada leping juba 30.09.2009.a. 25.08.2009.a sõlmisid pooled üürilepingu lisana kokkuleppe, milles kinnitasid, et nende vahel on sõlmitud üürileping 415m2 laoruumi üürimiseks ning 11.08.2003.a on üürilepingule sõlmitud lisa nr 5 ja 01.11.2006.a lisa nr 6. 25.08.2009.a kokkuleppes leppisid pooled kokku, et üürileping lõppeb 30.09.2009.a ning kostja kohustub tasuma üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise tasu ühe kuu üüri ulatuses summas 29 050 krooni, millele lisandub käibemaks.
5.Hageja esitas kostjale 25.08.2009.a kokkuleppe alusel 02.09.2009.a arve nr 90085 summas 34 860 krooni (koos käibemaksuga) ning 05.10.2009.a arve nr 90096 summas 34 860 (koos käibemaksuga). Üürilepingu kohaselt oli hagejal arvete mittetähtaegse tasumise korral õigus nõuda viivist 0,5% iga arve tasumisega viivitatud päeva eest. Kostja ei tasunud kumbagi arvet.
6.Hageja nõudis kostjalt viidatud arvete alusel põhivõlana 69 720 krooni tasumist. Viivistena nõudis hageja kostjalt 21 961 krooni tasumist. Hageja nõudis kostjalt arve nr 90085 tasumisega viivitamise eest 13 595,40 krooni (viivise arvestuse kohaselt oli kostja viivitanud tasumisega 78 päeva alates arve tasumise tähtajast 15.09.2009.a kuni 02.12.2009.a) ning arve nr 90096 tasumisega viivitamise eest 8366,40 krooni (viivise arvestuse kohaselt oli kostja viivitanud tasumisega 48 päeva alates arve tasumise tähtajast 15.10.2009.a kuni 02.12.2009.a). Õiguslikult viitas hageja võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lõikele 1, §-le 82, §-le 108, §-le 113, §-le 271, §-le 294, § 311 lõikele 1, §-le 312. Hageja palus menetluskulud jätta kostja kanda.
7.Vastusena kostja seisukohtadele selgitas hageja 05.04.2010.a täiendavalt, et kostja saatis hagejale 28.08.2009.a e-kirja, milles teatas: „Kolime välja teie laost praegu. 01.09.2009.a on ladu tühi. Saate hakata ladu kasutama.“. Hageja leidis, et kuigi kostja otsustas ruumidest varem välja kolida, kehtis poolte vahel 25.08.2009.a kokkulepe ning üürileping ei lõppenud varem.
8.Hageja pidas tõendamatuteks kostja väiteid selle kohta, et tal ei olnud võimalik ladu kasutada. Hageja leidis, et kostja käis laos lihtsalt koos ajalehega pilte tegemas. Poolte vahel oli varasemalt pikaajaline koostöö ning reeglina teavitas kostja esindaja igast probleemist telefoni teel hageja juhatuse liiget. Hageja pidas kummaliseks, et kostja poolt kirjeldatud olukorras ei teavitanud kostja hagejat tekkinud probleemist.
9.Hageja ei nõustunud kostja esitatud tasaarvestuse avaldusega. Kostja esitas küll allkirjastatud lepingu OÜ-ga BN, kuid ei esitanud ühtegi tõendit, mis tõendaks, et OÜ BN oleks esitanud osutatud teenuste eest arve ja kostja oleks arve tasunud. Hageja leidis, et teiste laoruumide rentimine kostja poolt on tõendamata ning kostja võis esitada ka fiktiivse rendilepingu, kuna OÜ-le BN ei kuulu ega ole kuulunud ühtegi kinnistut ning äriregistri andmete kohaselt on ettevõtte tegevusalaks puhastatud naftatoodete tootmine.
10.05.04.2010.a selgitas hageja täiendavalt, et kostja väide, mille kohaselt tal ei olnud võimalik ladu kasutada, on väär ning tõendamata. Kostja poolt üüritud pinna suuruseks oli 415m2. Kostja on fotosid teinud laost vaid osaliselt. Asjaolu, et fotodel on näha ka kaubik, ei tõenda, et kostja soovis tõepoolest laos kaupa ladustada. Hageja rõhutas, et ta ei ole vaidlusaluste pindade rentimise eest septembris ja oktoobris saanud mingisugust üüri, kuna nendel kuudel ruume välja ei üüritud. Kõik remonditööd tehti ruumides 2009.a oktoobris.
11.Samuti suurendas hageja oma viiviste nõuet. Hageja märkis, et seisuga 18.05.2010.a moodustab hageja viivise nõue kostja vastu 80 178 krooni. Hea tava ja kohtupraktika kohaselt vähendas hageja oma viiviste nõuet ning võrdsustas selle põhivõlgnevuse summaga 69 720 krooni. Hageja palus kostjalt viivistena välja mõista 69 720 krooni.
12.Hageja esitas kohtule täiendava viiviste arvestuse, mille kohaselt on kostja arve nr 90085 tasumisega viivitanud 15.09.2009.a kuni 18.05.2010.a 245 päeva ning on kohustatud selle eest tasuma viivist 42 703,50 krooni. Arve nr 90096 tasumisega on kostja viivitanud ajavahemikul 15.10.2009.a kuni 18.05.2010.a 215 päeva ning on kohustatud selle eest tasuma viivist 37 474,50 krooni.
12.Harju Maakohtu 24.05.2010.a istungil märkis hageja, et kostjal oleks tulnud lepingu ülesütlemisest hagejat eelnevalt hoiatada ja anda hagejale mõistlik tähtaeg võlaõigusseaduse VÕS § 314 järgi. Remonttööd oleksid olnud hädavajalikud ja neid oleks tehtud ka siis, kui üürnik oleks ruumides sees olnud. VÕS § 283 alusel on üürnikul selles osas talumiskohustus. Kostja viiviste vähendamise taotlust pidas hageja põhjendamatuks, kuna viivise määr tulenes lepingust ning hageja oli juba viiviste suurust vähendanud.
KOSTJA VASTUVÄITED
13.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja märkis oma 05.03.2010.a vastuses, et tunnistab hagi osaliselt ehk summas 17 162 krooni. Kostja leidis, et menetluskulud tuleks poolte vahel jaotada võrdselt.
14.Kostja vastuse kohaselt soovis hagejaga sõlmitud üürilepingut lõpetada hageja, mitte kostja, kuna hageja soovis pinna anda rendile S OÜ-le. Poolte läbirääkimised üürilepingu lõpetamise osas lõppesid suulise kokkuleppega, mille kohaselt pidi ruumide üleandmine toimuma 01.07.2009.a. Hageja soovis ruumides teha ettevalmistavat remonti. Kostja asus otsima uut rendipinda ning teatas hagejale, et ei jõua ruume üle anda 01.07.2009.a, kuid saab seda teha augusti keskel. Hageja nõudis kostjalt kirjalikku üürilepingu ülesütlemise avaldust.
15.25.08.2009.a poolte vahel sõlmitud kokkuleppe kohaselt pidi üürileping lõppema
30.septembril 2009.a. 14.09.2009.a läks kostja lattu, et paigutada sinna oma kaupu ning tuvastas, et seal tegid juba ettevalmistavat remonti S OÜ töölised. Ladu oli remondi tõttu materjali täis ning kaupa ladustada ei olnud võimalik. Kostja oli sunnitud kaubad ladustama uues kohas, mille kohta ta sõlmis 15.09.2009.a kuni 10.10.2009.a lepingu ning tasus 6000 krooni. Kostja leidis, et eeltoodu tõttu rikkus hageja üürilepingut. Kostja lõpetas lepingu ühepoolselt ja andis sellest hagejale 14.09.2009.a e-kirja teel teada. Kostja viitas oma tegevuse õigusliku alusena VÕS § 282 lg 1 punktile 1.
16.Kostja leidis, et tema e-kirja hagejale tuleks lugeda üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduseks. Ülesütlemise põhjuseks oli võimatus kasutada ladu sihtotstarbeliselt. Kostja hinnangul oli erakorralise ülesütlemise põhjus mõjuv ning kostja viitas VÕS §-le 313 ja §-le 314. Kostja ei andnud hagejale täiendavat tähtaega, sest kuna oli alustatud remonti ja S OÜ sissekolimist, ei pakkunud üürnikule üürilepingu edasine täitmine enam huvi ning leping oleks kehtinud vaid 16 päeva.
17.Kostja leidis VÕS § 296 lõikele 1 tuginedes, et ta ei ole nõus tasuma üüri ajavahemiku eest 14.09.2009.a kuni 30.09.2009.a. Kostja esitas kohtule üüritud pinnal tehtud fotod.
18.Kostja arvestuse kohaselt tuli tal septembri üürina tasuda 16 268 krooni. Kuna kostja ladustas kaupa mujal, tekkis tal kahju 6000 krooni.
19.Kostja vaidles vastu ka viiviste nõudele. Kostja hinnangul võis hageja lepingus märgitud viivist ehk 0,5% päevas nõuda kostja arvestatud summalt 16 268 krooni. Lepingu ennetähtaegse lõpetamise tasu 34 860 krooni eest ei saa kostja hinnangul nõuda lepingujärgset viivist, vaid kohaldamisele kuulub seaduses sätestatud viivise määr. Tegemist ei ole mitte üüriga, vaid tasuga, mis kattub üüri summaga.
20.Lepingu ennetähtaegse lõpetamise tasu pidas kostja kaheldavaks, kuna üürileandja võttis omavolilise tegevusega ruumid üle ega teatanud sellest kostjale. Seega rikkus hageja ühepoolselt lepingut ja taganes poolte vahel 25.08.2009.a sõlmitud lepingust. Hageja tegevus on pahatahtlik, sest septembris oli hagejal juba uus üürnik.
21.Kostja leidis, et hageja nõudest tuleb maha arvata kostjale tekitatud kahju summa 6000 krooni, üleliigne üüritasu ning osaliselt viivis. Kostja tunnistas nõudest 17 162 krooni, mille kostja arvestas välja alljärgnevalt: 16268 krooni + 6894 krooni – 6000 krooni. Kostja märkis vastuses, et ta teeb hagejale avalduse tasaarvestuseks VÕS § 197 lg 1 alusel.
22.Vastusena hageja täiendavatele seisukohtadele märkis kostja 21.04.2010.a, et hagejal ei olnud õigust alustada üüritud pindadel remonditöid ilma kostjat sellest ette teavitamata. Hageja ei võimaldanud kostjale 2009.a septembris enam renditeenust. Tänaseks päevaks kasutab üüritud ruume S OÜ. Kostja poolt 14.09.2009.a tehtud fotod tõendavad, et ruumides ei olnud võimalik kaupu ladustada. Hageja ei toiminud heas usus, mistõttu ei palunud kostja enam esmalt ruumid vabastada ja rikkumine lõpetada.
23.Kostja leidis, et ta soovib taganeda hagejaga 25.08.2009.a sõlmitud kokkuleppest VÕS § 116 alusel, mis kohustas kostjat tasuma lepingu ennetähtaegse lõpetamise tasu summas 34 860 krooni. Kostja esitas ka omapoolse viivise arvestuse, mille kohaselt ta leidis, et õigeks viiviste summaks on 6894 krooni.
24.Harju Maakohtu 24.05.2010.a istungil esitas kostja kohtule taotluse leppetrahvi vähendamiseks VÕS § 162 lg 1 alusel mõistliku suuruseni. Taotluses leidis kostja, et lepingus märgitud leppetrahv ei ole mõistlikus suuruses. Varem on kostja kõik arved tähtaegselt tasunud, mistõttu leppetrahviga probleeme ei olnud. Antud juhul on viivis juba ületanud põhinõude
suuruse ja seda väga väikese ajavahemikuga. Kostja hinnangul on mõistlik suurus umbes 12% põhinõudest.
25.Harju Maakohtu 24.05.2010.a istungil märkis kostja täiendavalt, et kostja vaidleb nõudele vastu tervikuna ning loobub kohtule 05.03.2010.a esitatud seisukohast, milles kostja tunnistas nõuet osaliselt. Kostja ei teavitanud enne lepingu ülesütlemist hagejat, kuna ei usaldanud teda enam. Eriliseks põhjuseks VÕS § 314 lg 2 järgi oli asjaolu, et ruumides tehti remonti. Lepingust taganemise osas märkis kostja, et ta ei ole hagejale taganemisavaldust esitanud.
KOHTU PÕHJENDUSED
26.Kohus, kuulanud kohtuistungil ära hageja ja kostja seisukohad ning hinnanud kogumis kõiki tõendeid, leiab, et hagi kuulub rahuldamisele.
27.Käesolevas asjas ei vaidle pooled järgmiste asjaolude üle: 1) poolte vahel sõlmiti 18.09.2000.a rendileping laoruumide rentimiseks Tallinnas ; 2) 18.09.2000.a sõlmitud rendilepingut muutsid ja täiendasid pooled korduvalt täiendavate kirjalike kokkulepetega; 3) 25.08.2009.a sõlmisid pooled kokkuleppe, mille kohaselt pooled kinnitasid varasema üürilepingu sõlmimist ning leppisid kokku, et üürileping lõpetatakse 30.09.2009.a ning mille järgi kostjast üürnik võttis endale kohustuse tasuda üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise tasu ühe kuu üüri ulatuses; 4) hageja esitas kostjale 25.08.2009.a kokkuleppe alusel 02.09.2009.a. arve nr 90085 summas 34 860 krooni tasumise tähtajaga 15.09.2009.a ja 05.10.2009.a arve nr 90096 summas 34 860 krooni tasumise tähtajaga 15.10.2009.a, millised kostjad jättis tasumata.
28.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal oli õigus jätta hageja poolt esitatud kaks arvet tasumata, kas kostjal oli õigus üürileping erakorraliselt üles öelda ning taganeda poolte vahel 25.08.2009.a sõlmitud kokkuleppest. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas hagejal on õigus nõuda kostjalt arvete maksmata jätmise eest viivist üürilepingus fikseeritud määras ning kas kostjal on õigus nõuda viiviste vähendamist.
29.Kohus peab vajalikuks hinnata esmalt, kas kostjal oli õigus öelda erakorraliselt üles poolte vahel sõlmitud üürileping. Seejärel analüüsib kohus kostja täiendavaid vastuväited ning viimasena hindab kohus, kas hageja viiviste nõue on põhjendatud hageja poolt soovitud suuruses. Kostja poolne üürilepingu erakorraline ülesütlemine
30.Kostja selgitas hagiavaldusele vastu vaieldes, et ta läks 14.09.2009.a üüritud lattu, et paigutada sinna oma kaupu ning tuvastas, et seal tegid juba ettevalmistavat remonti S OÜ töölised. Ladu oli remondi tõttu materjali täis ning kaupa ladustada ei olnud võimalik. Kostja oli sunnitud kaubad ladustama uues kohas, mille kohta ta sõlmis 15.09.2009.a kuni 10.10.2009.a lepingu ning tasus 6000 krooni. Kostja leidis, et eeltoodu tõttu rikkus hageja üürilepingut. Kostja lõpetas lepingu ühepoolselt ja andis sellest hagejale 14.09.2009.a e-kirja teel teada.
31.Hageja vaidles kostja seisukohtadele vastu. Hageja märkis, et kostja oli hagejat eelnevalt ekirja teel teavitanud, et ladu on tema poolt juba vabastatud. 14.09.2009.a ei viidud renditud pinnal läbi mitte remonditöid, vaid sinna olid ladustatud demonteeritud kütteahju detailid, mis ei hõivanud sugugi kogu üüritud pinda. Juhul, kui kostja oleks teavitanud hagejat soovist ruume
kasutada ning nõudnud üüritud pinna vabastamist, oleks pinna vabastamine olnud võimalik lühikese aja jooksul.
32.VÕS § 313 lg 1 järgi võib mõjuval põhjusel kumbki üürilepingu pool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Vastavalt VÕS § 314 lõikele 2 on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige VÕS §-des 314-319 nimetatud asjaoludel. Viidatud sättest tuleneb kohtu hinnangul, et üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab olema õiguslik alus, kuna ilma sellise aluse esinemiseta on ülesütlemine tühine. Tühisel lepingu ülesütlemisel ei ole õiguslikke tagajärgi ning seega tühine ülesütlemine üürilepingut ei lõpeta.
33.Ülesütlemise eelduseks on ülesütleva poole poolt avalduse tegemine teisele poolele vastavalt VÕS § 195 lõikele 1. Ülesütlemise avaldus peab kooskõlas tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lõikele 1 olema selle saajale kättesaadavaks tehtud. Antud asjas on tõendatud, et kostja tegi hagejale ülesütlemise avalduse e-kirja teel (kostja e-kiri hagejale 14.09.2009.a, toimiku lk 41) ning hageja on kinnitanud käesolevas menetluses kostja tahteavalduse kättesaamist (Harju Maakohtu 24.05.2010.a istungi protokoll, toimiku lk 102). Seega on käesolevas asjas tõendatud, et täidetud on ülesütlemise formaalsed alused. Lisaks formaalsetele nõuetele vastamisele peab ülesütlemiseks eksisteerima ka õiguslik alus.
34.VÕS § 314 lg 1 sätestab, et kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu üles öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada. Üürnik ei pea lepingu ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale tähtaega andma, kui lepingu täitmine ei paku üürnikule ülesütlemist põhjustanud asjaolude tõttu enam huvi.
35.Käesolevas asjas on tõendatud, et kostja poolt üüritud pinna suuruseks oli 415 m2 (rendilepingu muudatus 01.11.2006, toimiku lk 74, poolte kokkulepe 25.08.2009.a, toimiku lk 75). Kostja poolt kohtule esitatud fotodelt (toimiku lk 43-54) nähtub, et üüritud pinnale oli 14.09.2009.a ladustatud ehituslikke detaile, kuid üüritud pind ei olnud tervikuna hõivatud (mis nähtub näiteks fotolt toimiku lk 46 ja fotodelt lk 49, 50, 51). Hageja seadusliku esindaja seletustega (Harju Maakohtu 24.05.2010.a istungi protokoll, toimiku lk 103, pöördel) on tõendatud, et ruumidesse olid viidud kõrvalasuvate ruumide demonteeritud kütteahju osad. Vastavad detailid asusid üüritud ruumides vaid ühe päeva. Fotol toimiku lk 45 on üürnik pildistanud ruumi, kus asus katel, kuid vastav ruum ei kuulud kostjale üüritud pinna koosseisu. Fotodel toimiku lk 46 ja 49 on näha, et kostja ligipääs teistesse ruumidesse ei olnud takistatud. Juhul, kui kostja oleks soovinud ruumide vabastamist, oleks see olnud hageja seadusliku esindaja ütluste kohaselt võimalik 15-30 minutiga. Hageja seadusliku esindaja vande all antud ütluste kohaselt oli üüritud lao pinnast 14.09.2009.a tühi ligikaudu 400m2. Asjad olid ees umbes 5 m kaugusel uksest, kuid ruumidesse oli olemas ka teine ligipääs (Harju Maakohtu 24.05.2010.a istungi protokoll, toimiku lk 104).
36.Ühtlasi on käesolevas asjas tõendatud, et kostja edastas hagejale 28.08.2009.a e-kirja (toimiku lk 100), milles teatas, et ladu on alates 01.09.2009.a ning hageja saab hakata ladu kasutama.
37.Eelviidatud tõendeid hinnates leiab kohus, et kostja kui üürniku võimalused üüritud asja kasutada olid 14.09.2009.a piiratud üksnes mitteolulisel määral, kuivõrd kogu üüritud lao pinnast oli hõivatud vaid mitteoluline osa. Seega kuulub käesolevas asjas kohtu hinnangul kohaldamisele VÕS § 314 lg 2, mis näeb ette, et kui üürniku võimalus üüritud asja kasutada on piiratud üksnes mitteolulisel määral, võib ta lepingu sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui lepingu
ülesütlemiseks oli eriline põhjus. Kohus juhtis Harju Maakohtu 24.05.2010.a istungil kostja tähelepanu vajadusele tõendada sellise erilise põhjuse olemasolu (istungi protokoll, toimiku lk 103), kuid kostja ei pidanud vajalikuks täiendavaid tõendeid esitada ning leidis, et eriliseks põhjuseks oli asjaolu, et üüritud ruumides tehti remonti.
38.Kohus leiab, et käesolevas asjas ei ole tõendatud kostja poolt üüritud pinnal remondi tegemine 14.09.2009.a, vaid hageja seadusliku esindaja vande all antud ütluste ning kostja esitatud fotodega on tõendatud, et märgitud kuupäeval asusid ruumis demonteeritud küttekolde osad.
39.VÕS § 314 kohustab üürnikku üldjuhul andma üürileandjale eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks, mida kostja ei teinud. Eelnevat tähtaega ei pea üürnik andma üksnes siis, kui lepingu täitmine ei paku üürnikule enam huvi.
40.Kohtu hinnangul ei ole kostja käesolevas asjas tõendanud, et tal oli lepingu ülesütlemiseks mõni eriline põhjus, kuigi ruumide kasutamine oli 14.09.2009.a tema jaoks piiratud vaid mitteolulisel määral. Samuti ei ole kostja tõendanud, et ta kaotas ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu huvi lepingu edasise täitmise suhtes.
41.Kostja väitis, et ta soovis 14.09.2009.a ladustada üüritud pinnale kaupu, mida ta teha ei saanud. Kaubad ladustas üürnik hoopis OÜ-lt BN renditud pinnale viimasega 15.09.2009.a sõlmitud rendilepingu alusel (toimiku lk 42). Kohus leiab, et kostja ei ole tõendanud oma väiteid selle kohta, et tal oli 14.09.2009.a tungiv ja kiire vajadus ladustada kaupu üüritud pinnale aadressil Kalda7b, mistõttu ta ei saanud anda hagejale täiendavalt aega 15-30 minutit üüritud pindade täielikuks vabastamiseks. Kohus märgib, et kostja väited on siinkohal vastuolulised. Kostja on leidnud, et ta ei andnud üürileandjale puuduste kõrvaldamiseks täiendavat tähtaega mitte seetõttu, et kaotas üüripinna vastu edasise huvi, vaid seetõttu, et ta ei soovinud seda teha (kostja esindaja seletused Harju Maakohtu 24.05.2010.a istungil, toimiku lk 102, pöördel). Samuti on kostja väitnud, et ta leidis uued vajalikud rendipinnad juba 2009.a juunis (kostja vastus hagiavaldusele 05.03.2010.a, toimiku lk 34-38). Hageja seadusliku esindaja vande all antud seletustega on tõendatud, et vajaduse korral oleks kostja poolt üüritud pind vabastatud 1530 minutiga või kostjale oleks olnud tagatud ligipääs teise sissekäigu kaudu. Seega juhul, kui kostja oleks teavitanud hagejat puudustest ning andnud nende kõrvaldamiseks mõistliku ajal, oleks kostja saanud renditud ruume kasutada juba samal päeval. Kostja enda poolt esitatud tõendite kohaselt (rendileping, toimiku lk 42) rentis kostja täiendava pinna alles järgmisel päeval ehk 15.09.2009.a.
42.Eeltoodu alusel leiab kohus, et kostja ei ole tõendanud üürilepingu erakorralise ülesütlemise õigusliku aluse olemasolu. Kostja ei ole tõendanud, et üürileandjale puuduste kõrvaldamiseks tähtaja andmata jätmine oli tingitud sellest, et lepingu täitmine ei pakkunud üürnikule enam huvi. Kostja ei ole tõendanud kaupade ladustamise vajadust ja soovi 14.09.2009.a ning kohtu hinnangul ei tõenda kostja väiteid nimetatud vajaduse kohta pelgalt toimiku lk 48 asuv foto, mille taustal on näha ühe kaubiku ratas. Kostja võimalused üüritud asja kasutamiseks olid piiratud üksnes mitteolulisel määral ning kostja ei ole tõendanud, et tal oli lepingu ülesütlemiseks eriline põhjus.
43.Lisaks eeltoodule sätestab VÕS § 101 lg 3, et võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Kostja teatas ise hagejale 28.08.2009.a e-kirja teel, et ta kolib laost välja, ei soovi seda kasutada ning hageja võib ise hakata ladu kasutama (kostja e-kiri hagejale 28.08.2009.a, toimiku lk 100). Sellisel teate saatmisel pidi kostja arvestama võimalusega, et hageja võib tõepoolest kasutada tühjalt seisvaid laoruume, mida hageja ajutiselt tegigi. Kohus
leiab, et eeltoodud asjaolude tõttu ei saa kostja tugineda hageja poolsele rikkumisele, mis seisnes üüritud ruumide osalises kasutamises hageja poolt 14.09.2009.a.
44.Kuivõrd poolte vahel sõlmitud üürileping koos kõigi selle täiendavate lisade ning üürilepingu juurde kuuluva 25.08.2009.a kokkuleppega ei olnud lõppenud ja kehtis, tuli kostjal täita oma lepingulisi kohustusi vastavalt sõlmitud lepingule. VÕS § 76 lg 1 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Poolte vahel sõlmitud 25.08.2009.a kokkuleppe (toimiku lk 75) punkti 2 kohaselt kehtis üürileping kuni 30.09.2009.a. Sama kokkuleppe punkti 3 järgi oli kostja võtnud endale kohustuse tasuda üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise tasu ühe kuu üüri ulatuses, millisele summale lisandus käibemaks. Seega oli kostja kohustatud tasuma hageja poolt esitatud arved nr 90085 ja 90096. Kuna kostja nimetatud arveid ei tasunud, tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista põhivõlgnevusena 69 720 krooni.
45.Lisaks eeltoodule väitis kostja oma 21.04.2010. a vastuväidetes (toimiku lk 83), et ta soovib taganeda poolte vahel 25.08.2009.a sõlmitud kokkuleppest. Kostja kinnitas Harju Maakohtu 24.05.2010.a istungil (istungi protokoll lk 103), et ta ei ole hagejale kokkuleppest taganemise avaldust esitanud.
46.VÕS § 116 lg 6 sätestab, et kui oluliselt rikutakse kestvuslepingut, võib kahjustatud lepingupool selle vastavalt VÕS §-le 196 üles öelda. Poolte vahel 25.08.2009.a sõlmitud kokkulepe oli kohtu hinnangul varasema pooltevahelise üürilepingu üheks osaks, mis nähtub nii lepingu päises tehtud märkest kui ka lepingu enda tekstist, milles viidatakse varasemale üürilepingule ja nende täiendustele. Üürileping kujutab endast kestvuslepingut ning kostja esitaski hagejale üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, milleks tal aga õiguslik alus puudus.
47.Samas näeb VÕS § 116 lg 1 ette, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Käesolevas asjas on kohus tuvastanud, et hageja ei ole poolte vahel sõlmitud üürilepingut ega 25.08.2009.a kokkulepet oluliselt rikkunud. Hageja rikkumine oli tingitud kostjast endast tulenevast asjaolust. Lepingust taganemise lubamatuse alused sätestab VÕS § 118 lg 1, mille järgi kaotab taganemiseks õigustatud lepingupool õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama või kui VÕS § 114 kohaselt määratud täiendav täitmise tähtaeg on möödunud. Käesolevas asjas on tuvastatud, et kostja ei esitanud hagejale lepingust taganemise avaldust enne kohtumenetluse algust ega ka andnud hagejale täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks, mistõttu ei ole kosja poolt alles menetluse käigus 21.04.2010.a avaldatud soov lepingust taganeda enam lubatav. Kostja ei ole teinud taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai 14.09.2009.a teada enda hinnangul olulisest lepingu rikkumisest. Kostja täiendavad vastuväited
48.Kuigi kohus peab hageja nõuet kostja vastu põhinõude osas põhjendatuks, peab kohus vajalikuks vastata ka kostja täiendavatele vastuväidetele.
49.Kostja leidis, et hageja nõue kostja vastu poolte vahel 25.08.2009.a sõlmitud kokkuleppe alusel ei ole esitatud heas usus, kuna tänaseks päevaks kasutab üüritud ruume S OÜ. Hageja on soovinud üüritud pinna eest saada kahekordset tasu. 50 Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Kostja ei ole tõendanud asjaolu, et üüritud pinna andis hageja mõnele kolmandale isikule üürile veel enne pooltevahelise üürilepingu lõppemist. Hageja on kostja väidetele vastu vaielnud. Eeltoodu
tõttu on kostja väited hageja poolt hea usu põhimõtete rikkumise kohta põhjendamatud ja alusetud.
51.Kostja on esitanud koos oma 05.03.2010.a vastusega hagiavaldusele hagejale tasaarvestuse avalduse (toimiku lk 40). Kostja on leidnud, et kuna ta üüritud ruume 14.09.2009.a kasutada ei saanud ning oli sunnitud rentima teise pinna, kandis ta kahju summas 6000 krooni. Teise pinna rentimist ning selle eest tasumist tõendavad tõendid toimiku lk 42 ja 87. Kostja on leidnud, et hageja poolt nõutud summast tuleb maha arvata 6000 krooni.
52.Hageja on kostja tasaarvestuse avaldusele vastu vaielnud ning on seadnud kahtluse alla OÜ BN võimes kostjale ruume rentida.
53.VÕS § 197 lg 1 sätestab, et kui kaks isikut (tasaarvestavad pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustust täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Kohtu hinnangul tuleneb VÕS § 197 lõikest 1, et tasaarvestamise eelduseks on poolte vahel vastastikuste samaliigiliste nõuete eksisteerimine. Kostja võib tasaarvestusele suunatud vastuväite esitada ka kohtumenetluses. Tasaarvestuse vastuväite esitamise korral protsessis kontrollib kohus ka tasaarvetuseks kasutatud nõude olemasolu ja tasaarvestuse lubatavust (RK TKo 3-2-1-58-04, p 11).
54.Kohus leiab, et käesolevas asjas ei ole kostja tõendanud, et tal oleks olemas hageja vastu nõue, mida saab tasaarvestada hageja nõudega kostja vastu. Kostja väite kohaselt on talle tekkinud seoses teiste rendipindade kasutamisega kahju summas 6000 krooni, mille eest on vastutav hageja. VÕS § 127 lg 4 sätestab, et isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Kostja ei ole tõendanud põhjusliku seose olemasolu hageja tegevuse ning kostja poolt OÜ-lt BN väidetava ruumide rentimise vahel. Käesolevas asjas on tuvastatud, et kostjal puudusid sisulised takistused üüritud ruumide kasutamiseks asukohaga , Tallinnas. Juhul, kui kostja oleks hagejat teavitanud, oleks hageja kõrvaldanud takistused ruumide sissepääsu juures 15-30 minutiga või taganud kostjale sissepääsu teise ukse kaudu. Kostja ei ole tõendanud, et tal eksisteeris 14.09.2009. a vajadus ladustada kaupu laoruumidesse ning nimelt need samad kaubad oli kostja sunnitud ladustama OÜ BN ruumidesse. Seega ei ole kostja tõendanud, et tal on hageja vastu nõue, mida saaks tasaarvestada. Kuna kostja ei ole tasaarvestava nõude olemasolu tõendanud, ei saa kohus käesolevas asjas kostja vastavaid vastuväiteid arvestada.
Hageja viivise nõue
55.Hageja nõuab kostjalt viivistena 69 720 krooni väljamõistmist. Hagiavalduse kohaselt oli kostja kohustatud tasuma poolte vahel sõlmitud üürilepingu kohaselt viivist 0,5% iga arve tasumisega viivitatud päeva eest. Kostja poolt tasumisele kuuluvate ja sissenõutavaks muutunud viiviste summa on 80 178 krooni, kuid hageja vähendas oma viiviste nõuet kuni põhinõude summani ning nõuab kostjalt viiviseid, mis ei ületa põhinõude summat.
56.Kostja vaidles hageja viiviste nõudele vastu ning leidis, et lepingu ennetähtaegse lõpetamise tasu 34 860 krooni eest ei saa hageja nõuda lepingujärgset viivist, vaid kohaldamisele kuulub seaduses sätestatud viivise määr. Tegemist ei ole mitte üüriga, vaid tasuga, mis kattub üüri summaga. Samuti esitas kostja kohtule viiviste vähendamise avalduse VÕS § 162 lg 1 alusel, milles kostja leidis, et mõistlik viivise suurus võis olla umbes 12% põhinõudest. Kostja leidis, et lepingus sätestatud leppetrahv ei ole ilmselgelt mõistlikus suuruses.
57.VÕS § 82 lg 1 näeb ette, et kui kohustuse täitmise tähtpäev on kindlaks määratud või tuleneb võlasuhte olemusest, tuleb kohustus täita sellel tähtpäeval. Käesolevas asjas puudub vaidlus selle üle, et kostja ei ole tasunud tähtaegselt hageja poolt esitatud arveid põhinõude osas.
58.Poolte vahel sõlmitud 18.09.2000.a rendilepingu punkt 5.3. nägi ette, et rendi õigeaegse tasumata jätmise korral on rendileandjal õigus nõuda rentnikult viivist 0,5% päevas võlguolevalt summalt (toimiku lk 66). Poolte vahel sõlmitud 25.08.2009.a kokkuleppe (toimiku lk 75) punkt 3 nägi ette, et üürnik kohustub tasuma üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise tasu ühe kuu üüri ulatuses. Kohus loeb põhjendamatuks kostja käsitlust selle kohta, et nimetatud punktis viidatud tasu ei ole üür, mistõttu ei ole kostja kohustatud nimetatud tasuga viivitamisel maksma lepingus kokku lepitud viivist. Kohus leiab, et tegemist on üüritasuga, mida kostja peab tasuma vaatamata sellele, et ta ruume ei kasutanud, kuna pooled leppisid kokku loobuda kirjalikus lepingus varasemalt fikseeritud lepingu ülesütlemise etteteatamise tähtajast. Tegemist on lepingulise maksega, millega tasumise viivitamisel tuleb kostjal tasuda viivist lepingus toodud määras.
59.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et 18.09.2000.a rendileping ning selles sisalduv kokkulepe viivise määra kohta on kehtiv kokkulepe.
60.Kostja on leidnud, et rendilepingus toodud viivise määr on ebamõistlikult suur, kuid kostja ei ole seisukohti põhjendanud. Ka kostja taotlusest leppetrahvi vähendamise kohta ei selgu põhjused, miks peaks kohus kostjalt väljamõistetavat viivist vähendama. Kohus leiab, et viivise vähendamist taotlev pool peab välja tooma need asjaolud, mis põhistavad viivise vähendamist ja kinnitavad, et viivise nõue on ebaproportsionaalne. Kostja ei ole vastavaid asjaolusid välja toonud, rääkimata asjaolude tõendamisest. Kostja on üksnes märkinud, et loeks proportsionaalseks viiviseks 12% põhinõude suurusest, kuid kostja taotlusest ei nähtu, millistest argumentidest on kostja oma seisukoha esitamisel lähtunud.
61.Kuivõrd kostja taotlus viiviste vähendamiseks ei ole põhjendatud, tuleb kostja taotlus jätta rahuldamata. Hageja ise on nõutud viiviste summat vähendanud kuni põhinõude suuruseni. Seega leiab kohus, et hageja poolt nõutud viiviste summa ei ole ebaproportsionaalselt suur. Kohus arvestab siinkohal ka viiviste eesmärki, milleks oli tagada kostja poolt oma lepinguliste kohustuste õigeaegne täitmine. Kostja ei ole oma lepingulisi kohustusi põhjendamatult täitnud mitme kuu jooksul.
62.Eeltoodust lähtuvalt tuleb rahuldada hageja nõue mõista kostjalt välja viivised. Kostjalt tuleb hageja kasuks viivistena välja mõista 69 720 krooni. Menetluskulud
63.TsMS § 162 lg1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti.
64.Kuna otsus tehti kostja kahjuks, tuleb menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel jätta käesolevas asjas kostja kanda.
Anu Uritam Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.