Võlaõigus › Muud

kinnistusregistri registriosade nr. 13290201, nr. 13289801, nr. 13289901 ja nr. 13290701 kolmandasse jakku. Jätta Harju Maakohtu 01.03.2007 määrusega kohaldatud hagi tagamine muutmata. Menetlusosaliste menetluskulud esimese ja teise astme kohtutes jätta 75% ulatuses AS Ülemiste City ja 25% ulatuses AS HK Hall kanda. Hageja apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt ja kostja apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Edasikaebamise kord Otsusele võivad menetlusosalised vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest arvates.

Asjaolud Hageja sõlmis AS-ga Dvigatel 12.07.2000 rendilepingu Tallinnas Suur-Sõjamäe 14b asuvate mitteeluruumide kasutamiseks. Hageja kasutab rendilepingu alusel kinnistutel aadressiga Suur-Sõjamäe 14b, Suur-Sõjamäe 14e, Suur-Sõjamäe 14f ja Suur-Sõjamäe 14i asuvaid mitteeluruume. Rendilepingu tähtajaks on 12.07.2030. 2006.a. juulis sai hageja kostjalt 07.07.2006 dateeritud rendilepingu ülesütlemise teate, mille kohaselt öeldi rendileping erakorraliselt üles alates 01.01.2007. Ülesütlemisteate kohaselt sõlmisid kostja ja AS Dvigatel 30.06.2006 kasutusvalduse seadmise lepingu, millega AS Dvigatel andis kostja kasutusvaldusesse teiste hulgas ka hageja kasutuses olevad kinnistud. Kostja põhistas rendilepingu ülesütlemist asjaoluga, et kasutusvalduse lepingu kohaselt lasub tal kohustus rajada kasutusvaldusega koormatud kinnistutel asuvate ehitiste karkassile messi- ja konverentsikeskus. Täitmaks kõiki kasutusvaldaja kohustusi, vajab kostja rendilepingu esemeks olevaid mitteeluruume tungivalt ise. Kostja tehtud ülesütlemisavaldus on tühine. Kasutusvaldus kanti kostja kasuks kinnistusraamatusse sisse 01.08.2006. Seega ei olnud kostjal 2006 juulis võlaõigusseaduse (VÕS) § 323 lg 1 sätestatud õigust rendilepingut üles öelda. Samuti ei saa käsitleda kostja 28.08.2006 kirja uue ülesütlemisavaldusena selles vastava tahteavalduse puudumise tõttu. Lisaks ei kohaldu antud juhul VÕS-s sätestatud üürilepingu erakorralise ülesütlemise alused tulenevalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 7 lg-st 1, mille kohaselt tehingu tühistamise ja lõpetamise aluste suhtes kohaldatakse tehingu tegemise ajal kehtinud seadust. Isegi, kui oleks võimalik kohaldada VÕS § 323, puudub kostjal tungiv vajadus üüritud ruume ise kasutada. Kostja oli kinnistuid koormates teadlik rendilepingu olemasolust ning ta pidi äriplaani koostades sellega arvestama. Rendilepingu ülesütlemine AS Dvigatel poolt VÕS § 313 lg 1 alusel on tühine. 07.07.2006 ülesütlemisavaldus ei sisalda vastavat tahteavaldust. AS-l Dvigatel puudus õigustatud huvi rendilepingu ülesütlemiseks, kuna AS Dvigatel oli juba 30.06.2006 sõlminud 2(10)

kasutusvalduse lepingu. Lisaks puudub ülesütlemisavalduses viide ülesütlemise alusele. Ülesütlemisavalduses ei piisa üksnes materiaalõiguslikule alusele viitamisest, vaid üürileandja peab ära näitama ka ülesütlemise elulised eeldused. 07.07.2006 ülesütlemisavalduses puudub viide madalale rendihinnale ja rendilepingu ning koostöölepingu seotusele. VÕS § 313 lg 1 eeldab poolte huvide kaalumist. Antud juhul kaasneks rendilepingu ülesütlemisega hageja äritegevuse lõpetamine. Rendilepingu kehtima jäämisel peaks kostja aga loobuma ühest osast oma äriplaanis. Ilmselge on, et hagejast üürniku huvid kahjustuksid ebaproportsionaalselt. Samuti saaks VÕS § 313 lg 1 alusel rendilepingu ülesütlemine kõne alla tulla vaid siis, kui tekivad mingid erakorralised asjaolud, mida ülesütlemist sooviv pool rendilepingu sõlmimisel ette ei näinud ega ka saanud ette näha. Selliseks erakorraliseks asjaoluks ei saa olla üürileandja rahulolematus rendihinnaga või varasemast erinev äriplaan. Samuti ei anna üürileandja poolt oma korrashoiu- ja remondikohustuse eiramine üürileandjale alust lepingu ülesütlemiseks. Asjaolu, et koostöölepingus oli kokku lepitud hageja ostuoptsioonis, ei saa õigustada rendilepingu ülesütlemist. Ostuoptsiooni teostamine oli hageja õigus, mitte kohutus. Kostja on teatanud, et nõuab hagejalt 01.01.2007 ruumide vabastamist ning katkestab samal kuupäeval kommunaalteenuste osutamise. Seega on kostja teatanud, et ta ei kavatse rendilepingut täita, mis on käsitletav lepingu rikkumisena. Seetõttu on hagejal põhjendatud huvi nõuda rendilepingu täitmist. Kinnistud on kasutusvaldusega koormatud kuni 31.12.2021, kuid rendilepingu tähtajaks on 12.07.2030. Seega on põhjendatud hageja nõue tuvastada kostja kohustus anda nõusolek rendilepingu kohta märke tegemiseks kinnistusraamatusse. Samuti on põhjendatud hageja nõue tuvastada kostja kohustus anda nõusolek rendilepingu kohta märke tegemiseks kinnistusraamatu registriosade kolmandasse jakku kantud kasutusvalduse suhtes. Teoreetiliselt võiks piisata kandest kinnistute omaniku suhtes, aga see ei piiraks kasutusvaldajat. Ainult kasutusvalduse suhtes märke tegemisel on aga võimalus, et kasutusvaldus kustutatakse, millisel juhul rendileping jääb kehtima, langedes tagasi kinnistute omanikule. Kostja vaidles hagile vastu. Asjaolu, et ülesütlemisavaldus esitati hagejale enne kasutusvalduse kandmist kinnistusraamatusse, ei muuda rendilepingu ülesütlemist tühiseks, sest ülesütlemisavaldusest tulenev õiguslik tagajärg saabus alles 01.01.2007, mil kostja oli kasutusvaldajana kinnistusraamatusse kantud. 07.07.2006 ülesütlemisavalduses sisalduvad kõik VÕS § 325 lg 2 nõutud andmed. Hageja väide, et üleütlemise alus peab sisaldama ka elulisi asjaolusid, ei tugine seadusele. Isegi juhul, kui asuda seisukohale, et kostjal ei olnud 07.07.2006 õigust ülesütlemisavaldust esitada, on kostja 28.08.2006 vastus hagejale käsitletav nii uue ülesütlemisavaldusena kui ka varasema ülesütlemisavalduse heakskiitmisena. Kostja vajab rendilepingu objekti tungivalt ise, kuna rajab sinna Ülemiste City innovatsioonilinna. Kostja kavandab messi- ja konverentsikeskuse ehitamist kinnistutel asuvate ehitiste karkassile. Kaasaegse töökeskkonna loomise eelduseks on, et lammutatakse vanad sõjatehase hooned, mis on kaotanud funktsionaalsuse ning mille ekspluateerimine on äärmiselt kulukas ja keskkonnavaenulik. 07.07.2006 ülesütlemisavaldusega ütles ka AS Dvigatel rendilepingu üles VÕS § 313 lg 1 alusel. Rendilepingu ülesütlemise mõjuvaks põhjuseks on asjaolu, et hageja maksab 3(10)

rendilepingust tulenevalt renti üksnes 3,58 kr/m2 kuus. Samuti olid hageja ja AS Dvigatel enne rendilepingu sõlmimist sõlminud koostöölepingu, mis nägi muuhulgas ette SuurSõjamäe 14b asuva ostuoptsiooni. AS Dvigatel tegelik tahe oli suunatud Suur-Sõjamäe 14b asuva kinnistu müümisele. Ülimadal rendihind oli tingitud sellest, et pooled leppisid koostöölepingus kokku maatüki müügihinna ning AS Dvigatel huvid pidid saama rahuldatud müügihinna tasumisel. Hageja ostuoptsiooni ei kasutanud ning seetõttu AS Dvigatel huvid ei realiseerunud. Käesoleval juhul ei ole mõistlikult võimalik hoonet kasutada. Kulutused hoone korrashoiule ja remondile edaspidi suurenevad ning nende kandmine on majanduslikult ebaotstarbekas. Hea usu ja mõistlikkuse põhimõtte vastane on olukord, kus valmis ehitamata ja lagunevasse hoonesse tuleks investeerida oluliselt rohkem, kui kuluks selle asemele ehitatavasse messi- ja konverentsikeskusesse. Praeguses olukorras hoone vabadele pindadele ei ole võimalik leida üürnikke ja teenida üüritulu. Rendilepingu lõppemisega ei kaasne hageja äritegevuse lõppemine. Hageja tegeleb sarnaste teenuste osutamisega ka mujal. Kuna rendileping on üles öeldud, siis ei ole alust teha kinnistusraamatusse märget lõppenud lepingu kohta. Kinnistusraamatusse ei saa kanda andmeid analoogia korras. Maakohtu otsus Harju Maakohus rahuldas hagi osaliselt ning kohustas kostjat täitma 12.07.2000 sõlmitud rendilepingut. Kohus jättis rahuldamata hageja nõude teha rendilepingu kohta märge kinnistusraamatusse asjassepuutuvate kinnistute kolmandasse jakku, samuti teha rendilepingu kohta märge kinnistusraamatusse kinnistuid koormava kasutusvalduse suhtes. Kohus jättis menetluskulud poolte endi kanda. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja kasutab lepingu alusel mitteeluruume, mis asuvad Tallinnas kinnistutel aadressidega Suur-Sõjamäe 14b, Suur-Sõjamäe 14e, Suur-Sõjamäe 14f ja Suur-Sõjamäe 14i. VÕSRS § 12 lg 1 kohaselt tuleb alates võlaõigusseaduse jõustumisest käsitleda AS Dvigatel ja hageja vahel sõlmitud rendilepingut üürilepinguna. 30.06.2006 on AS Dvigatel ja kostja sõlminud kinnistu kasutusvalduse seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu, millega AS Dvigatel seadis kostja kasuks kasutusvalduse Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna registriosadesse nr 13290201, 13290001, 13290101, 13290601, 13290701, 13290801, 13289801 ja 13289901 kantud kinnistutele tähtajaga kuni 31.12.2021. Seega ka hageja kasutuses olevatele kinnistutele. Kinnistusraamatu andmetest nähtuvalt on hageja poolt kasutatavatele kinnistutele kostja kasuks kantud kasutusvaldus sisse 01.08.2006. 07.07.2006 on hagejale esitatud üürilepingu ülesütlemisavaldus. Ülesütlemisavaldusele on alla kirjutanud nii AS Dvigatel kui ka kostja juhatuse liikmed. 22.08.2006 on hageja saatnud kostjale kirja, milles teatas, et lepingu ülesütlemine on tühine. AS Dvigatel ning kostja on 28.08.2006 vastuses teatanud, et kostja ülesütlemisavaldus on kehtiv. 07.07.2008 ülesütlemisavaldusest ei ole arusaadav, millisel põhjusel ütleb üürilepingu üles AS Dvigatel. AS Dvigatel on jätnud ülesütlemisavalduses täielikult märkimata ülesütlemise aluseks olevad faktilised asjaolud. Asjaoludele, et ülesütlemise põhjustab hageja poolt ostuoptsiooni mittekasutamine ning madal üürihind, ei ole viidatud. Ülesütlemisavalduses on küll osundatud ehitiste „tänasele seisukorrale“, kuid 4(10)

ülesütlemisavaldusest nähtuvalt on sellele viidanud kostja, mitte AS Dvigatel. Kuna AS Dvigatel poolt tehtud ülesütlemisavaldus ei vasta VÕS § 325 lg 2 p 3 nõuetele, siis on see tühine. Eeltoodust tulenevalt puudub vajadus hinnata, kas AS-l Dvigatel oli üürilepingu ülesütlemiseks VÕS § 313 lg 1 sätestatud mõjuv põhjus või mitte. Kostja ei olnud 07.07.2006 õigustatud üürilepingut üles ütlema. Kuna kostja kanti kinnistusraamatusse kasutusvaldajana 01.08.2006, siis alates sellest hetkest läksid kostjale üle ka üürileandja õigused ja kohustused. Seda järeldust ei muuda ka asjaolu, et üürileping öeldi üles alates 01.01.2007. 28.08.2006 vastust hagejale saab pidada kostja poolt ülesütlemisavalduse kinnitamiseks. Kuigi 28.08.2006 kirjas ei ole otseselt avaldatud, et kostja soovib tehingut kinnitada, nähtub kirjast siiski üheselt, et kostja peab 07.07.2006 ülesütlemisavaldust kehtivaks. Nimetatud kirja saab käsitleda kaudse tahteavaldusena tehingu kinnitamiseks. Hoolimata sellest on kostja ülesütlemisavaldus VÕS § 323 lg 1 alusel on tühine. VÕS § 325 lg 2 p 3 kohaselt tuleb ülesütlemisavalduses märkida ülesütlemise alus. Kostja on 07.07.2006 ülesütlemisavalduses käsitlenud tungiva omavajadusena kasutusvalduse lepingust tulenevat kohustust ehitada hageja poolt üüritavate mitteeluruumide asemele messi- ja konverentsikeskus. Samuti on viidatud ehitise „tänasele seisukorrale“. Kasutusvalduslepingust tulenevat kohustust ehitada omasolevate ehitiste asemele uue kasutusotstarbega ehitised ei saa pidada tungivaks omavajaduseks, mis õigustaks lepingu ülesütlemist. Siinjuures tuleb arvestada asjaolu, et kostja teadis, et kõnealused kinnistud on koormatud üürilepinguga. Viide ehitiste „tänasele seisukorrale“ tungiva omavajaduse sisu ei ava. Ülesütlemisavaldusest ei selgu, mis sellest järeldub. Seda eriti veel olukorras, kus pooled ei vaidle selle üle, et hoone seisund ei ole muutunud võrreldes üürilepingu sõlmimise ajaga. Kohtumenetluses on kostja tuginenud veel asjaoludele, et hoone ei ole mõistlikult kasutatav ning selle pidamine toob kaasa kostjale olulisi kulusid. Eelnimetatud põhjendused ei ole aga asjakohased, kuna kostja ei ole nendele ülesütlemisavalduses tuginenud. Kostja ei saa 07.07.2006 ülesütlemisavalduses märgitud ülesütlemise alust hiljem kohtumenetluses laiendada. Seetõttu ei oma ka hoone seisukorra kohta ning selle pidamise majandusliku otstarbekuse kohta esitatud tõendid asjas tähtsust. Kuna nii AS Dvigatel kui ka kostja poolt 07.07.2006 tehtud üürilepingu ülesütlemise avaldus on tühine, siis on kostja kohustatud üürilepingut täitma. Kostja on nii 07.07.2006 ülesütlemisavalduses kui ka 28.08.2006 kirjas avaldanud, et soovib ruumide vabastamist ning lõpetab alates 01.01.2007 kommunaalteenuste osutamise. Seega on hageja õigustatud nõudma üürilepingu täitmist ning hagi tuleb selles osas rahuldada. Arvestades, et üürileping on võlaõiguslik leping, saab üürnik tulenevalt VÕS § 324 lg-st 1 nõuda märke tegemist üksnes üürileandjalt. Käesoleval juhul on üürileping seotud kasutusvaldusega ning kostjalt ei saa nõuda kinnisasja suhtes märke tegemist kinnistusraamatusse. AÕS § 215 kohaselt ei ole kasutusvaldus üleantav. Seega ei saa kasutusvaldust võõrandada. VÕS § 323 lg 1 ei anna võimalust uuel üürileandjal üürileping üles öelda, kui üürileandja vahetub kasutusvalduse kinnistusraamatust kustutamise tõttu. Märke kinnistusraamatusse kandmise eesmärk on, et uus üürileandja ei saaks üürilepingut vastavalt VÕS § 323 lg 1 sätestatule üles öelda. Seetõttu puudub alus kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemiseks kinnistusraamatusse kantud kasutusvalduse suhtes. Seega tuleb jätta rahuldamata hageja nõue tuvastada kostja kohustus anda nõusolek üürilepingu kohta märke tegemiseks kinnistusraamatusse, samuti nõue tuvastada kostja 5(10)

kohustus anda nõusolek kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemiseks kinnistusraamatusse kantud kasutusvalduse suhtes. AS HK Hall apellatsioonkaebus Hageja palub tühistada maakohtu otsuse osas, mis puudutab rendilepingu kohta märgete tegemise nõuete rahuldamata jätmist, ning uue otsusega tuvastada kostja kohustus anda nõusolek märke kandmiseks 12.07.2000 sõlmitud rendilepingu kohta, tähtajaga 12.07.2030, hageja kasuks Harju Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosade 13290201, 13289801, 13289901 ja 13290701 kolmandasse jakku ja tuvastada kostja kohustus anda nõusolek märke kandmiseks 12.07.2000 sõlmitud rendilepingu kohta, tähtajaga 12.07.2030, hageja kasuks Harju Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosade 13290201, 13289801, 13289901 ja 13290701 kolmandasse jakku kantud kasutusvalduse suhtes. Menetluskulud jätta kostja kanda. Maakohus on materiaalõiguse ja menetlusõiguse norme ebaõigesti kohaldanud. Kohus on vääralt kohaldanud VÕS § 324, kuna ei ole arvestanud isikute kokkulangevusega: tegelikkuses on kostja näol tegemist nii kinnistute omaniku kui ka kasutusvaldajaga. Kohus ei ole analüüsinud, kuidas mõjutab isikute kokkulangevus hageja nõuet teha rendilepingu märge kinnistute registriosade kolmandasse jakku. Kohus on jätnud tähelepanuta, et tsiviilõiguste- ja kohustuste kandjaks saab olla üksnes konkreetne isik (kostja), mitte aga ühe isiku nn erinevad rollid (isik kinnistute omanikuna ja isik kasutusvaldajana). Teisisõnu, isik ei saa tsiviilõiguses n.ö lõhestuda erinevate rollide kandjateks. Maakohus ei ole vastanud hageja sellekohastele väidetele ning põhjendustele. Kohus on jätnud kohaldamata VÕS § 206 lg 1, mille kohaselt lõpeb võlasuhe võlgniku ja võlausaldaja kokkulangemisega ühes isikus. Seega isegi vaatamata asjaolule, et kasutusvaldus kinnistusraamatusse kantud piiratud asjaõigusena formaalselt edasi eksisteerib, on 30.06.2006 AS Dvigatel ja kostja vahel sõlmitud kasutusvalduse seadmise leping isikute kokkulangevuse tõttu võlasuhtena lõppenud. Seega on kinnistusraamatusse kostja kasuks kantud kasutusvalduse näol tegemist sisutu asjaõigusega. Lisaks on maakohus eiranud ja kohaldamata jätnud hea usu põhimõtte. Kostja on rendilepingu järgseks üürileandjaks ning kinnistute omanikuna on kostjal ka kinnistute käsutamisõigus, sh õigus esitada ise avaldust märke kinnistusraamatusse kandmiseks või anda märke kinnistamiseks vajalik nõusolek puudutatud isikuna. Järelikult ei saa VÕS § 324 lg-st 1 tuleneva kohustuse täitmine, isegi kui see tuleneb üksnes rendilepingust, olla kostja jaoks võimatu. Kostja keeldumine nõusoleku andmisest märke tegemiseks oleks ilmselgelt hea usu põhimõtte vastane, kuna kostjal oleks lubatud peita end nn. erinevate rollide taha. Kohus on vääralt kohaldanud AÕS § 215 ja VÕS 323 lg 1 ning § 324. Kuigi AÕS § 215 järgi ei saa kasutusvaldust tõepoolest üle anda, on kohus jätnud analüüsimata, kas ja kuidas välistab AÕS § 215 üürilepingu märke tegemise kinnistusraamatusse VÕS § 324 alusel. Viidatud säte annab kinnisasja üürnikule õiguse nõuda üürileandjalt üürilepingu kohta kinnistusraamatusse märke tegemist. Kohus on tuvastanud, et rendilepingu näol on tegemist kehtiva lepinguga ning kostja ei ole seda lepingut nõuetekohaselt üles öelnud. Rendileping on ka tähtajaline leping, mistõttu ei saa põhistada märke mittetegemist lepingu väidetava tähtajatusega. Lisaks ei ole kostja ega 6(10)

hageja kokku leppinud märke tegemisest loobumises. Seega on kohus VÕS § 324 ebaõigesti kohaldanud. Kohus ei ole arvestanud, et VÕS ei keela ega välista üürilepingu märke tegemist juhul, kui asjassepuutuv kinnistu on koormatud piiratud asjaõigusega (sh kasutusvaldusega). Kuigi VÕS § 324 sõnastusest võiks esmapilgul järeldada, et märke kinnistusraamatusse kandmise õigus on antud vaid kinnisasja üürnikul, on kohtupraktika seda õigust laiendanud ka piiratud asjaõigustele. Kohus ei ole tuvastanud mitte ühtegi sellist faktilist asjaolu ega VÕS-ist tulenevat õiguslikku alust, mis välistaks üürilepingu märke tegemise kasutusvalduse korral. AÕS § 215 ei saa iseenesest olla märke tegemiseks vajaliku üürileandja vastu esitatud nõusoleku tuvastamise hagi rahuldamata jätmise aluseks. Maakohus on eiranud asjaolu, et kostja, kes on samaaegselt nii kinnistute kasutusvaldaja kui ka omanik, võib igal hetkel (sisutuks muutunud) kasutusvalduse kinnistusraamatust kustutada. Kui seadusandja on VÕS §-ga 291 soovinud üürnikku kaitsta üürilepingu kehtima jäämise näol olukorras, kus asjassepuutuv kinnistu koormatakse piiratud asjaõigustega, siis peab samasugune loogika kehtima ka vastava piiratud asjaõiguse lõppemisel: üürileandja õigused ja kohustused ei saa niisama lihtsalt üürileandja suva järgi ära kaduda. Seega juhul, kui kostja kustutab kasutusvalduse kinnistusraamatust, langeb üürileping tagasi kostjale kui kinnistute omanikule ning jääb koormama kinnistuid. Kirjeldatud olukorras on kostjal taaskord võimalus kinnistud võõrandada või koormata need mõne uue piiratud asjaõigusega selleks, et kunstlikult tekitada olukord, kus osutub võimalikuks rendilepingu ülesütlemine uue omaniku või piiratud asjaõiguse omaja poolt VÕS § 323 alusel. Sellise isiku näol võib vabalt tegemist olla mõne kostjaga seotud ühinguga. Samas juhul, kui kasutusvalduse suhtes on kinnistusraamatusse kantud rendilepingu märge, ei ole võimalik kasutusvaldust kinnistusraamatust kustutada ilma selleks hageja kui puudutatud isiku nõusolekut omamata. Eeltoodust tulenevalt on hagejal oma õiguste kaitseks õigus nõuda rendilepingu kohta märke tegemist kasutusvalduse suhtes ning seda õigust ei välista AÕS §-st 215 tulenev kasutusvalduse üleandmise keeld. Rendilepingu alusel üüritud asi on endiselt kinnistute oluliseks osaks. Hagejal kui üürnikul on rendilepingust tulenev õigus kinnistute kasutamiseks, mis tuleb nähtavaks teha kinnistute mistahes tulevasele omandajale või piiratud asjaõiguse omajale. Kasutusvalduse kustutamisel kinnistusraamatust jääb rendileping siiski kehtima ning kostja kinnistute omanikuna (või kinnistute igakordne omanik või piiratud asjaõiguse omaja) peab jätkuvalt täitma rendilepingust tulenevaid üürileandja õigusi ja kohustusi. Hageja õiguste kaitse VÕS §-st 323 tuleneva rendilepingu erakorralise ülesütlemise vastu on saavutatav vaid hagiavalduses taotletud märgete tegemisega kinnistusraamatusse. Kohus pidanuks jaotama tsiviilasja menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Tsiviilasja olulisim nõue puudutab rendilepingu täitmise nõuet, millise rahuldamiseks pidi kohus tuvastama, kas lepingu näol on tegemist kehtiva lepinguga või mitte. Kohus tuvastas, et rendilepingut ei ole kostja poolt kehtivalt üles öeldud ning rendilepingut kui kehtivat lepingut tuleb täita. Kuivõrd ainult kehtiva lepingu kohta on võimalik märke tegemine kinnistusraamatusse, on rendilepingu kohta märgete tegemise nõuded tsiviilasja nõuete hierarhias teisejärgulised: märke tegemine kinnistusraamatusse teenib rendilepingust tulenevate kohustuste täitmise tagamist. Seetõttu on mõistlik ja põhjendatud omistada menetluskulude jaotamise kontekstis rendilepingu täitmise nõudele 2/3 ning märgete tegemise nõuetele 1/3 hagi ulatusest. Eeltoodust tulenevalt on kohus menetluskulud ebaõigesti jaotanud. Isegi juhul, kui ringkonnakohus jätab rahuldamata 7(10)

rendilepingu kohta märgete tegemise nõuded, tuleb otsus menetluskulude jaotamise osas tühistada ning jaotada menetluskulud selliselt, et hageja kanda jääks 1/3 menetluskuludest ning kostja kanda 2/3 menetluskuludest. AS Ülemiste City apellatsioonkaebus Kostja palub tühistada maakohtu otsuse osas, millega rahuldati nõue üürilepingu täitmisele kohustamiseks ning uue otsusega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata. Menetluskulud jätta hageja kanda. Maakohus on materiaalõiguse ja menetlusõiguse norme ebaõigesti kohaldanud ning ei ole arvestanud asjas tähtsust omavate tõenditega. Ebaõige on maakohtu seisukoht, et puudub vajadus hinnata, kas AS-l Dvigatel oli üürilepingu ülesütlemiseks VÕS § 313 lg-s 1 sätestatud mõjuv põhjus või mitte. VÕS § 325 lg 2 p-st 3 ei tulene, et ülesütlemisavalduses tuleb märkida nn „elulised asjaolud." Seaduses sätestatu kohaselt tuleb ülesütlemisavalduses ära märkida ülesütlemise alus. See nõue on täidetud. Samuti on tegemist äriruumide üürilepinguga, mille poolteks on äriühingud ja nn elulisi asjaolusid ülesütlemisavaldusse märkida ei saa. Kuna lepingupooled on äriühingud, siis märgiti ülesütlemisavaldusse just majanduslikud aspektid, mis üürilepingu ülesütlemise tingisid, sest äriühingutel saavad lepingu suhtes olla üksnes majanduslikud huvid. VÕS § 291 lg 2 sätestab, et kasutusvalduse seadmisel üüritud asjale pärast asja üürniku valdusse andmist lähevad üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused asja omanikult üle piiratud asjaõiguse omajale. Vastavalt VÕS § 323 lg-le 1 võis kostja sel juhul üürilepingu üles öelda, kuna ta vajas hoonet selleks, et see lammutada ja ehitada selle asemele uus messi-ja konverentsikeskus, mis samaaegselt tähendab kostja jaoks olulist kulude kokkuhoidu senisega võrreldes, st selget ja ratsionaalset majanduslikku põhjust. Tungiv omavajadus ei pea tingimata seisnema selles, et üürileandja on äärmises häda- või sunniolukorras, vaid pigem tuleb siin mõista situatsiooni, kus üürileandja saaks omandatud ruumide kasutamisega oluliselt kokku hoida oma kulusid. (Riigikohtu 23.04.2008 otsus tsiviilasjas 3-2-1-20-08). Asjaolu, et kostjal esines alus ning oluline majanduslik huvi üürilepingu ülesütlemiseks VÕS § 323 lg 1 järgi, olemasoleva hoone lammutamisega (mitte olemasoleva hoone säilitamise ja rekonstrueerimisega) ning uue hoone ehitamisega hoiab kostja oluliselt kokku rahalisi vahendeid (olemasoleva hoone rekonstrueerimise ja uue hoone ehitamise hinnavahe on ca 625 miljonit krooni), on tõendatud eeskätt üürilepingu ülesütlemisavalduse, OÜ Ehitusekspert eksperthinnangu, AS Arco Vara Kinnisvarabüroo ekspertarvamuse ja 30.06.2006 kasutusvalduse seadmise lepinguga. Tõendatud on, et olemasoleva hoonestuse lammutamisega ja uue hoone (messi-ja konverentsikeskuse) ehitamisega hoiab kostja oluliselt kokku oma kulusid, mis praeguse hoone säilitamisel ja lammutamata jätmisel jooksvalt suurenevad, kusjuures selliste jooksvate kulutuste tegemine on majanduslikult kahjulik ning ei suurenda olemasoleva hoone väärtust. Hoonega seotud kestvalt kahjulik olukord on vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega, millega maakohus ei arvestanud. Hoone on Eesti oludes väga suur, ehitatud sõjaliseks otstarbeks ning on jäänud lõpuni ehitamata, mistõttu paljusid ruume ei ole üldse võimalik välja üürida või muul viisil mõistlikult ja otstarbekalt kasutada, kuid nendele asjaoludele ei pööranud maakohus asja lahendamisel tähelepanu. 8(10)

VÕS § 325 lg 2 p 3 tuleb jätta kohaldamata vastuolu tõttu õigusselguse põhimõttega. Nimetatud sättest ei ole seaduse adressaadile arusaadav, kas üldse ja kui, siis millised asjaolud tuleb äriruumide üürilepingu ülesütlemisavaldusse märkida. Kuid alles sätte laiendava tõlgendamise abil oleks võimalik jõuda järeldusele, et ülesütlemise alus peab sisaldama kõiki ülesütlemist tingivaid (elulisi) asjaolusid (eriti VÕS § 313 lg 1 puhul, kus kõik asjaolud ei ole ega saagi ülesütlevale poolele teada olla), peaks seadus otsesõnu nii sätestama. Õigusselguse küsimus on oluline kasvõi seetõttu, et VÕS § 325 lg 5 kohaselt toob VÕS § 325 lg 2 p 3 vastu eksimine kaasa ränga õigusliku tagajärje: ülesütlemise tühisuse. Vastused apellatsioonkaebustele Pooled vaidlesid teineteise apellatsioonkaebustele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leidis, et hageja apellatsioonkaebus tuleb osaliselt rahuldada ja kostja oma rahuldamata jätta. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega osas, millega kohus hagi rahuldas, ja TsMS § 654 lg.6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Kolleegium märgib lisaks maakohtu põhjendustele ja vastuseks kostja apellatsioonkaebusele, et seda asjaolu, et AS Dvigatel kui kinnistute omanik ja rendileandja oli 07.07.2006 ülesütlemisavalduse tegemise ajaks sõlminud AS-ga Ülemiste City lepingu viimasele kasutuvalduse seadmiseks ja et viimane kavatses vaidlusaluse rendilepinguga koormatud kinnistutele rajada äri- ja konverentsikeskuse, ei saa hinnata mõjuva põhjusena sõlmitud rendilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks VÕS § 313 lg.1 järgi senise rendileandja AS Dvigateli poolt; rendileandja tulevane vahetus ei olla iseenesest aluseks tähtajalise rendilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Samas ei saa VÕS § 323 lg.1 järgi tungiva omavajadusena hinnata AS Ülemiste City soovi ehitada hagejale väljarenditud ehitise (jäähall) asemel uued ehitised teistsuguse kasutusotstarbega. VÕS § 323 lg.1 kohaseks omavajaduseks on tungiv vajadust üüritud ruume ise hakata kasutama. Riigikohus on otsuse nr.2-3-20-08 selgitanud, et omavajadus tähendab üürileandja tõendatud vahetuid, tõsiseid ja aktuaalseid põhjusi üürilepingu eseme kasutamiseks; juriidilise isiku omavajadus võib seisneda üürilepingu eseme kasutamises enda tootmistegevuseks või bürooruumideks, s.t. õiguslikus mõttes peaksid ülesütlemiseks õigustatud isik ja üüritud ruumi tulevikus kasutama asuv isik olema identsed. Kolleegium leiab, et maakohus on õigesti jätnud rahuldamata hageja nõude kinnistusraamatusse rendilepingu kohta märke tegemiseks kasutusvalduses suhtes, kuivõrd AÕS § 215 kohaselt ei ole kasutusvaldus üleantav. Seega kasutusvalduse suhtes märke sissekandmine ei saavuta VÕS § 324 lg.2 märgitud eesmärki. Samas kolleegium leiab, et hageja nõude märgitud kinnistute registriosade kolmandasse jakku rendilepingu kohta märke tegemiseks on maakohus ebaõigesti jätnud rahuldamata ja selles osas tuleb maakohtu otsus tühistada ning nõue rahuldada. Maakohus ei ole arvestanud, et AS Dvigatel on kostjaga ühinenud ja kostja on mainitud 9(10)

kinnistute omanik. Seega on kostja üheaegselt nii omanik kui ka kasutusvaldaja, kes võib ühepoolselt AÕS § 212 järgi kasutusvalduse lõpetada ja järgnevalt seada neile uue kasutusvalduse kolmandate isikute kasuks. Sellisel juhul märke kinnistusraamatusse kandmine kannab VÕS §-is 324 lg.2 märgitud rentnikku kaitsvat eesmärki. VÕS § 324 lg.1 kohaselt võib kinnisasja rentnik nõuda kinnistusraamatuse rendilepingu kohta märke tegemist. Kolleegiumi hinnangul tuleb menetlusosaliste menetluskulud jätta 75% ulatuses kostja ja 25% ulatuses hageja kanda. Kuna märke tegemise osas hagi rahuldatakse, tühistab kolleegium maakohtu otsuse ka osas, millega maakohus otsustas tühistada oma 01.03.2007 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega seati eelmärked rendilepingu kohta märke kinnistusraamatusse kandmise nõude tagamiseks (otsuse resolutsiooni punktid 5, 6, 7 ja 8).

Tiit Kollom

Margo Klaar

Mare Merimaa

10(10)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.