Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht Tsiviilasi
04. juuni 2010, Kentmanni kohtumaja kantselei kaudu
Tsiviilasja hind
G H hagi OÜ TIvastu lepingu alusel tasutu ja leppetrahvi väljamõistmiseks koos lisanduvate intresside ja viivistega 261 000 krooni
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: G H (isikukood XXX; elukoht XXX) Hageja lepingulised esindajad: vandeadvokaat Anto Kasak ja jurist Grete Lind (AB Kasak & Missik, Süda 3a4, 10118 Tallinn; e-post [email protected]) Kostja: OÜ TI(registrikood XXX; asukoht XXX) Kostja seaduslik esindaja: RP(isikukood XXX; elukoht XXX)
Asi läbivaadatud kohtuistungil
18.05.2010
Kohtuistungil osalesid
Hageja esindaja G. Lind ja kostja esindaja R. P
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi osaliselt.
2.Mõista OÜ-lt TI(XXX) G H (XXX) kasuks välja 293 089,47 krooni (kakssada üheksakümmend kolm tuhat kaheksakümmend üheksa krooni ja 47 senti, sh 130 500 krooni eellepingu alusel saadu tagastamine, 130 500 krooni leppetrahv, 11 789,27 krooni intress ja 20 300 krooni sissenõutavaks muutunud viivised).
3.Välja mõista OÜ-lt TI G H kasuks lepingu alusel saadud 130 500 krooni tagastamisega viivitamise eest viivis protsendina võlgnevusest VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates 05.06.2010 kuni võlgnevuse täieliku täitmiseni.
4.Välja mõista OÜ-lt TI G H kasuks viivis protsendina põhivõlast VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras leppetrahvi 130 500 krooni tasumisega viivitamise eest alates 05.06.2010 kuni leppetrahvi täieliku täitmiseni.
5.Menetluskulud jäävad täies ulatuses OÜ TI kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul arvates otsuse apellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus esitatakse Tallinna Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist kohtuistungil.
TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
11.11.2009 Harju Maakohtule esitatud hagis G H taotleb OÜ-lt TI välja mõista eellepingu alusel tasutud 130 500 krooni, leppetrahvi 130 500 krooni ning ettemaksu summalt intressid ja viivised. Hagiavalduse kohaselt hageja ja kostja sõlmisid 25.09.2006.a. notariaalse eellepingu, millega pooled võtsid kohustuse sõlmida müügileping Soone kinnistu ostmiseks-müümiseks. Eellepingu alusel hageja tasus kostjale ostuhinnast 130 500 krooni. Müüjast tulenevatel põhjustel müügilepingut ei sõlmitud ning 19.05.2009 hageja esitas kostjale eellepingust taganemise avalduse. Taganemisavalduses hageja palus kostjal 10 päeva jooksul tagastada eellepingu alusel tasutud 130 500 krooni ja eellepingu rikkumisest tulenev leppetrahv 130 500 krooni. 15.09.2009 ja 01.10.2009 hageja saatis kostjale pretensioonid raha tagastamiseks ja leppetrahvi tasumiseks. Kostja ei ole nimetatud summasid tasunud. Eellepinguga kostja kohustus müüma ja hageja kohustus ostma Soone kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega. Eellepingu punktis 4.2. fikseeriti poolte kokkulepe sõlmida lepingu eseme müügilepingu kolmekümne päeva jooksul pärast lepingueseme registreerimist iseseisva katastriüksusena maakatastris või neljakümne päeva jooksul pärast seda, kui müüja on jaganud kinnistu iseseisvateks kinnistuteks ja on võimalik ostjale kinnisomand üle anda, kuid mitte hiljem, kui 30.04.2007. Seega pidid pooled Soone kinnistu müügilepingu sõlmima hiljemalt 30.04.2007. Tulenevalt eellepingu punktist 9.1. on ostjal kuni müügilepingu sõlmimiseni õigus eellepingust taganeda, kui müüja ei täida tähtaegselt eellepingu punktis 4.2. endale võetud kohustust. Ostja taganemisel lepingu punktis 9.1. nimetatud alusel on müüja kohustatud ostjale tagastama ettemaksuna saadud 130 500 krooni ja tasuma ostjale leppetrahvi 130 500 krooni. VÕS § 189 lg 1 järgi tuleb tagastatavalt rahalt tasuda intressi raha saamisest alates. Perioodil 28.09.2006 – 26.10.2009 on hageja arvestanud intresse summalt 130 500 krooni vastaval perioodil kehtinud intressimäärade järgi kokku 1125 päeva eest summas 13 368 krooni. Hageja taotleb kostjalt välja mõista hagis näidatud intressisumma ning edasi alates 27.10.2009 intressid protsendina põhivõlast kuni põhinõude täitmiseni. VÕS § 113 lg 1 alusel on hageja arvestanud raha tagastamisega ja leppetrahvi tasumisega viivitamise eest viivist summalt 261 000 krooni seadusjärgses määras perioodil 30.05.2009 – 26.10.2009 kokku 150 päeva eest summas 9031 krooni. Hageja taotleb sissenõutavaks muutunud viivised kostjalt välja mõista ning alates 27.10.2009 mõista välja viivised protsendina nõudesummast kuni nõude täitmiseni. Menetluskulud taotleb hageja jätta kostja kanda. Vastuseks kostja vastuväidetele 10.05.2010 menetlusdokumendis hageja märgib, et hageja ei ole kaotanud õigust eellepingust taganemiseks ega leppetrahvi nõudmiseks. Hageja pöördus kostja poole nii enne kui pärast 30.04.2007, et saada informatsiooni põhilepingu sõlmimise konkreetse aja kohta, korduvad päringud põhilepingu sõlmimise kohta on nõudmised põhilepingu sõlmimiseks. Kostja informeeris hagejat 29.11.2007 kirjalikult pooleliolevast kohtuvaidlusest seoses vaidlusaluse kinnistu detailplaneeringuga, mistõttu põhilepingu sõlmimine viibib. Hagejal oli huvi kinnistu omandamise vastu ning kostja lubas põhilepingu sõlmida koheselt pärast asja lahenemist, mistõttu oli hageja esialgu nõus ootama, kuni kohtuasi laheneb. Kohtumenetluse ajal ei olnud hagejal selgust, et müügilepingut üldse ei sõlmita. 16.02.2009 kostja väljastas hagejale kirjalikult soovi muuta eellepingus põhilepingu sõlmimise aega ja määrata uueks ajaks
31.11.2009. Kostja saatis 15.04.2009 hagejale järgmise teavituse sooviga põhilepingu sõlmimist veelkordselt muuta ning teatas, et lepingu muutmine toimub notar Evi P juures 19.05.2009 alates kell 13.00. Sellel päeval kostja notariaalset lepingut eellepingu muutmiseks ei allkirjastanud ning hageja koostas samal päeval sama notari juures lepingust taganemise avalduse ja leppetrahvinõude, nimetatud leping tõendab ka hageja ilmumist sellel päeval notaribüroosse. Kostja ei ole tõendanud, et ta sellel päeval notarisse ilmus. Kostja käitumisest hageja järeldas, et kostjal puudus tahe tegelikkuses eellepingut muuta ja põhilepingut sõlmida. Asjaolu, et põhilepingu sõlmimine ei ole võimalik, selgus 19.05.2009 notaribüroos, kui kostja ei ilmunud eellepingu muudatust allkirjastama. Seega ei saa taganemisõiguse kehtivuse arvestamisel võtta aluseks 30.04.2007, vaid arvestada tuleb hilisemat aega, kui selgus, et põhilepingu sõlmimist ei toimu. Tuginedes Riigikohtu lahendile 3-2-1-165-09 hageja leiab, et mõistliku aja arvestamisel tuleb aluseks võtta nõude aegumistähtaeg 3 aastat. Eellepingu kohaselt tulnuks põhileping sõlmida 30.04.2007. 19.05.2009 taganemisavaldus on esitatud aegumistähtaja jooksul. Hageja taganes lepingust koheselt pärast seda, kui ilmnes, et põhilepingut ei sõlmita. Kostja teatised hagejale tõendavad, et hageja nõudis kostjalt pidevalt kohustuse täitmist. Kostja teatistes on fikseeritud täiendavad tähtajad täitmiseks. Kostja korduvalt teatas, et ei suuda kohustusi täita tähtaegselt. VÕS § 116 lg 4 kohaselt ei pidanud hageja kostjale täitmiseks täiendavat tähtaega andma. Hageja ei ole käitunud vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja huvi oli sõlmida põhileping 30.04.2007. Kui enne seda kuupäeva selgus, et kohtuvaidluse tõttu ei ole põhilepingu sõlmimine võimalik, oli hageja nõus tulema kostjale vastu, et põhileping sõlmitakse hiljem ja ei esitanud koheselt taganemisavaldust. Ka pärast kohtumenetluse lõppu oli hageja nõus kostjaga arvestama ning oli valmis vastavalt kostja teavitusele lükkama põhilepingu sõlmimist edasi, samuti läks hageja kostja poolt soovitud ajal notarisse, et fikseerida uued tähtajad. Kuivõrd kostja eellepingu muutmist ei allkirjastanud, sai hagejale selgeks, et kostjal tegelikkuses puudub huvi põhilepingut sõlmida. Seda, et hageja oli nõus kostjale vastu tulema ja andma täiendavaid tähtaegu põhilepingu sõlmimiseks, ei saa pidada hea usu vastaseks käitumiseks. Kostja oma vastuses märgib, et tegi kuni 2009 maini jõupingutusi eellepingu täitmiseks. Sellega kostja kinnitab, et ta jättis hagejale mulje, et poolte vahel muudetakse notariaalset eellepingut ja põhileping sõlmitakse. Kostja väited, et hageja kasusaamise eesmärgil pahatahtlikult ootas taganemisavalduse esitamisega, on alusetud. Hageja esitas leppetrahvi nõude mõistliku aja jooksul. Hageja ei pidanud leppetrahvi nõuet esitama igaks juhuks kohe pärast 30.04.2007. Kostja andis hagejale pidevalt lootust, et eellepingut muudetakse ja põhileping sõlmitakse. Hageja nõudis leppetrahvi kohe, kui selgus, et kostja põhilepingu sõlmimise kohustust ei täida. Kostja on taganemise kehtivust tunnistanud: kostja juhatuse liige K V edastas 29.05.2009 (hageja vastuses ekslikult 2010) hagejale e-kirja, mille lisaks oli kokkulepe, milles kostja nõustus hagejale tagastama tasutud raha ja leppetrahvi. Hagejast mittetulenevatest põhjustest jäi kokkulepe allkirjastamata ning hageja oli sunnitud pöörduma kohtusse. Nendel asjaoludel on kostja enda käitumine pahatahtlik ja hagejale alusetult menetluskulusid tekitav.
KOSTJA VASTUS
19.03.2010 kirjalikus vastuses hagile kostja hagi ei tunnista ja palub kohtul tuvastada hageja 19.05.2009 eellepingust taganemise avalduse tühisus ning lugeda, et hageja on kaotanud õiguse eellepingust taganeda selle lubamatuse tõttu VÕS § 118 lg 1 p-de 1 ja 2 järgi. Kostja kinnitab hagis esitatud faktilisi asjaolusid, et pooled sõlmisid 25.09.2006 notariaalse eellepingu tulevase kinnistu asukohaga XXX, müümiseks. Pooled leppisid kokku müügihinnas
625 000 krooni, millest kostja on saanud ettemaksuna 130 500 krooni. Pooled pidid sõlmima ostu-müügilepingu lepingueseme iseseisva katastriüksusena registreerimisel, kuid mitte hiljem kui 30.04.2007. Kostjast mittesõltuvatel põhjustel Saue vallavalitsus peatas kinnistu detailplaneeringu ja lepingus määratud kuupäevaks iseseisev katastriüksus ei tekkinud. 14.08.2006 OÜ TI vaidlustas detailplaneeringu koostamise peatamise Tallinna Halduskohtus, halduskohtu otsus jõustus 16.12.2008 Riigikohtu lahendiga asjas 3-3-1-56-08. Alates 30.04.2007 kuni 19.05.2009 ei väljendanud hageja huvi eellepingule ja ei esitanud mitte ühtegi nõuet. 19.05.2009 esitas hageja eellepingust taganemise avalduse. Taganemine ei ole toimunud mõistliku aja jooksul pärast võimalikust lepingurikkumisest teadasaamist. Hageja sai lepingurikkumisest teada 30.04.2007, kui ostu-müügilepingut ei olnud notariaalselt sõlmitud. Hageja ei andnud kostjale VÕS § 118 lg 2 järgi lepingu täitmiseks täiendavat tähtaega ega esitanud lepingu täitmise kohta ühtegi nõuet kuni 19.05.2009. Seega ei pidanud kostja eeldama, et hageja taganeb lepingust ligi kaks aastat pärast seda, kui ta sai teada taganemisõigust andvast lepingurikkumisest. See on vastuolus hea usu põhimõttega. Lepingust taganemine on täitmiseks täiendava tähtaja andmise kohustuse rikkumise tõttu tühine. Isegi juhul, kui hageja ei oleks VÕS § 118 lg 1 p 1 järgi kaotanud õigust müügilepingust taganeda, oleks taganemise õigus välistatud VÕS § 6 lg –s 2 sätestatud hea usu põhimõttest tulenevalt. Hageja käitumine on olnud vastuoluline ning vähemalt üheks taganemisõiguse teostamise eesmärgiks oli kostjale kahju tekitamine. Kuni 19.05.2009 kostja tegeles sellega, et täita eellepingu kohustused (tegeles detailplaneeringu koostamise ja kinnitamisega, esitas kohtule hagi Saue vallavalitsuse vastu jne). Kõik need toimingud olid seotud suurte kuludega kostja jaoks. Hageja vaikis 2 aastat, ootas viivisesumma suurenemist ja esitas nõude pärast mõistliku tähtaja möödumist. VÕS § 159 lg 2 kohaselt kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Hageja hakkas leppetrahvi nõudma lepingust taganemisel 19.05.2009, seega on ta viivitanud leppetrahvi nõude esitamisega kaks aastat, mida ei saa pidada mõistlikuks ja õiguslikuks. Kuna hagejal puudub õigus lepingust taganeda ligi kaks aastat pärast seda, kui ta sai teada taganemisõigust andvast lepingurikkumisest, siis tuleb tuvastada hageja 19.05.2009 tehtud eellepingust taganemise avalduse tühisus. Taganemisavalduse tühisuse tõttu ei ole hagejal alust nõuda leppetrahvi, viivist ja intressi. Kostja taotleb jätta hagi rahuldamata ja menteluskulud hageja kanda.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
1.Kohus, kuulanud ära menetlusosalised, uurinud igakülgselt ja objektiivselt asjas kogutud kirjalikke tõendeid, leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt.
2.Kohus tegi kindlaks, et asjas ei ole vaidlust vaidluse lahendamisel õiguslikku tähendust omavate järgmiste faktiliste asjaolude üle: - 25.09.2006 sõlmisid hageja ja kostja notariaalselt tõestatud vormis ostu-müügi eellepingu, millega kostja kohustus müüma ja hageja kohustus 625 000 krooni eest ostma XXX kinnistu jagamise tulemusena tekkiva elamumaa sihtotstarbega 1500 m2 suuruse kinnisasja. - eellepingus kokkulepitud tähtpäevaks 30.04.2007 kinnistu ostu-müügilepingut ei vormistatud. - kostja tegi hagejale ettepaneku eellepingu muutmiseks ning 15.04.2009 saatis hagejale teate ilmuda lepingumuudatuse vormistamiseks 19.maiks 2009 notar Evi P kontorisse (kostja volitatud esindaja GK 16.02.2009 ja 15.04.2009 kirjad).
- 19.05.2009 kostja esindaja eellepingu muutmiseks notaribüroosse ei ilmunud ning samal päeval notar Evi P poolt tõestatud avaldusega hageja taganes eellepingust, milles esitas kostjale nõude tagastada eellepingu alusel tasutud 130 500 krooni ja samas summas leppetrahv. - taganemisavalduse on kostja kätte saanud, kuid ei ole ostuhinna ettemaksu tagastanud ega leppetrahvi tasunud.
3.Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas hageja lepingust taganemine on kehtiv ning kas leppetrahvi nõue on esitatud mõistliku aja jooksul. Kostja on seisukohal, et hageja on kaotanud õiguse lepingust taganeda ning nõuda leppetrahvi, sest ei ole seda teinud mõistliku aja jooksul lepingurikkumisest teadasaamisest.
4.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 8 lg 2 sätestab, et leping on lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. Kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine (VÕS § 100). Lepingust tulenevate kohustuste rikkumise puhuks nähakse seaduses ette õiguskaitsevahendid, mida kahjustatud poolel on õigus kasutada. Hageja on kasutanud VÕS § 101 lg 1 p-s 4 sätestatud õigust lepingust taganeda. VÕS § 188 lg 1 kohaselt lepingupool taganeb lepingust taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Taganemine vabastab mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Taganemine ei mõjuta lepingust enne taganemist tekkinud õiguste ja kohustuste kehtivust (VÕS § 188 lg 2). VÕS § 116 lg 1 sätestab, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Tulenevalt VÕS § 116 lg-st 2 on olulise lepingurikkumisega eelkõige tegemist, kui: 1) kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, välja arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud; 2) rikuti kohustust mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu; 3) kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu; 4) kohustuse rikkumine annab kahjustatud poolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi; 5) teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust käesoleva seaduse § -s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida. VÕS § 116 lg 4 kohaselt ei ole lubatud lepingust taganemine kohustuse täitmiseks VÕS § -s 114 nimetatud täiendavat tähtaega andmata, kui kohustust rikkunud lepingupool kannaks teise lepingupoole lepingust taganemise korral kohustuse täitmiseks või täitmise ettevalmistamiseks tehtud kulutustega võrreldes ebamõistlikult suurt kahju. Siiski võib lepingust täiendavat tähtaega andmata taganeda, kui rikuti VÕS § 116 lg 2 punktis 2 nimetatud kohustust või kui teine lepingupool teatab, et ta oma kohustust ei täida. VÕS § 118 lg 1 järgi kaotab taganemiseks õigustatud lepingupool õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama või VÕS § 114 kohaselt määratud täiendav tasumise tähtaeg on möödunud.
5.Ostu-müügi eellepingust tulenevaks poolte põhikohustuseks oli sõlmida müügileping eellepingus sätestatud tingimustel ja tähtajaks. Kostja leiab, et lepingu sõlmimist takistas kostjast sõltumatu objektiivne asjaolu: ostu-müügilepingu sõlmimise tähtaeg oli vastavalt poolte kokkuleppele seotud kinnistu jagamisel tekkiva iseseisva katastriüksuse moodustamisega, kinnistu jagamise vormistamist takistas selleks vajaliku detailplaneeringu menetluse peatamine kohaliku omavalitsuse poolt. Seega kostja ei eita põhilepingu tähtaegselt sõlmimata jätmisega endapoolset lepingurikkumist, kuid on seisukohal, et tema lepingurikkumine on vabandatav.
6.VÕS § 103 lg 1 kohaselt võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et rikkumine ei ole vabandatav. Tulenevalt VÕS § 103 lgst 2 kohustuse rikkumine on vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu.
Vääramatu jõud on asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks. Pooled sõlmisid vaidlusaluse eellepingu 25.09.2006.a. Kostja vastusest nähtuvalt oli kinnistu jagamise detailplaneering selleks ajaks juba peatatud ning 14.08.2006 oli kostja esitanud Saue vallavalitsuse vastu kaebuse halduskohtule. Eeltoodust tulenevalt oli kostjale juba enne lepingu sõlmimist teada, et detailplaneeringu menetlemisega on probleeme ning kostja pidi lepingu sõlmimisel ette nägema, et lepingus sätestatud tähtajaks kinnistu jagamine ja eellepingus nimetatud iseseisva katastriüksuse moodustamine võib seetõttu olla takistatud. Seega ei ole detailplaneeringu menetluse venimine selline objektiivne takistus, mida kostjal ei olnud võimalik ette näha ega sellega arvestada ning mida seetõttu võiks käsitada lepingu rikkumist õigustava vääramatu jõuna. Eeltoodu alusel kohus asub seisukohale, et kostja lepingurikkumine ei ole vabandatav.
7.Ostu-müügi eellepinguga pooled võtsid kohustuse sõlmida müügileping kokkulepitud tingimustel ja tähtajal. Poolte faktilisest käitumisest pärast müügilepingu sõlmimiseks määratud tähtaja 30.04.2007 möödumist järeldub, et sisuliselt pooled korduvalt pikendasid müügilepingu sõlmimiseks määratud tähtaega: kostja seaduslik esindaja kohtuistungil kinnitas, et nii tema kui teine juhatuse liige andsid klientidele pidevalt infot detailplaneeringu menetluse käigu kohta, vastates teiste hulgas hageja korduvatele selleteemalistele telefonikõnedele. 29.11.2007 kostja saatis hagejale kirjaliku teate. Kostja seaduslik esindaja samuti möönis, et tema arusaamist mööda hageja pärast 30.04.2007 toimunud suhtlemise käigus nõustus, et müügilepingu sõlmimise tähtaeg lükkub edasi. 2009.a veebruaris ja aprillis kostja esindaja tegi hagejale ettepaneku eellepingu muutmiseks. Kostja esindaja selgituse ja eelnimetatud kostja esindaja kirjalike teadetega on ümber lükatud kostja kirjalikus vastuses esitatud väide, et hageja 30.04.2007 – 19.05.2009 ei tundnud huvi lepingu täitmise vastu, täitmiseks kostjale täiendavat tähtaega ei määranud ning et seetõttu hageja on kaotanud õiguse lepingust taganeda ja leppetrahvi nõuda. Pärast eellepingus põhilepingu sõlmimiseks määratud tähtaega on kostja kahe aasta jooksul korduvalt hagejale teatanud, et detailplaneeringu menetluse venimise tõttu lükkub põhilepingu sõlmimine edasi. Lisaks on kostja ise teinud 16.02.2009 ja 15.04.2009 hagejale ettepaneku eellepingu muutmiseks müügilepingu sõlmimise tähtaja ja krundi kommunikatsioonide rajamise tähtaegade osas, kuid enda poolt nimetatud ajal lepingumuudatuse vormistamiseks kostja notaribüroosse ei ilmunud. Kohus leiab, et nendel asjaoludel ja tulenevalt VÕS § 116 lg 4 teise lause teisest alternatiivist ei pidanud hageja enne lepingust taganemist kostjale kohustuse täitmiseks täiendavat tähtaega määrama.
8.Kohus leiab, et hageja on lepingust taganenud mõistliku aja jooksul. Kohus nõustub hagejaga, et käesolevas asjas ei ole põhjendatud arvestada taganemise mõistlikku aega eellepingus sätestatud müügilepingu sõlmimise tähtajast 30.04.2007. Taganemiseavalduses on taganemise alusena esile toodud põhjus, et kostja ei ole täitnud eellepingust tulenevat kohustust sõlmida avaldajaga lepingu eseme müügileping hiljemalt 30.04.2007 ning see kohustus on täitmata ka taganemisavalduse allakirjutamise päeva seisuga. Kohus otsuses eespool tuvastas, et kostja oma käitumisega kahe aasta jooksul jättis hagejale mulje, et põhileping kindlasti sõlmitakse, kuigi detailplaneeringu menetlemisega seotud probleemide tõttu lükkub põhilepingu (müügilepingu) sõlmimine edasi. Hageja käitus heas usus ning nõustus põhilepingu edasilükkumisega. Hageja taganes lepingust alles vahetult pärast seda, kui kostja ei ilmunud enda määratud ajal notaribüroosse, et vormistada eellepingu muudatus. Võttes lisaks arvesse, et eellepingus sätestatu kohaselt tulnuks põhileping sõlmida 7 kuu jooksul pärast eellepingu sõlmimist, kostja väidetel põhilepingu sõlmimist takistav detailplaneeringu kohtuvaidlus lõppes Riigikohtu 16.12.2008 otsusega ning hageja taganes lepingust Riigikohtu otsusest arvates 5 kuu jooksul, on taganemine kohtu hinnangul toimunud mõistliku aja jooksul.
Kohus leiab, et olukorras, kus kostja on andnud lepingu sõlmimise lubadusi kahe aasta jooksul, teeb ise ettepaneku vormistada notariaalselt eellepingu muudatus ning siis ise jätab lepingu allkirjastamata, ei ole hea usu põhimõttega kooskõlas kostja väide, et hageja on õiguse taganemiseks ja leppetrahviks kaotanud seetõttu, et ei esitanud vastavaid avaldusi 30.04.2007. Sellist tõlgendust ei saa pidada mõistlikuks, sest võimaldaks võlgnikul endal välistada tema vastu nõuete esitamist pelgalt sellega, kui pärast kohustuse täitmise tähtaega võlgnik piisavalt pika tähtaja jooksul jagab võlausaldajale täitmise lubadusi, mida ei kavatsegi täita. Täiesti põhjendamatu on kostja kohtuistungil esitatud väide, et hageja saanuks taganeda üksnes kuni 30.04.2007. Enne täitmise tähtpäeva ei olnud võimalik hagejal teada saada, et kostja kohustust rikub ning seega ei olnud tal alust enne kohustuse täitmise tähtpäeva lepingust taganeda. Lisaks on eellepingus taganemine lubatud kuni müügilepingu sõlmimiseni, seega taganemise lubatavus on seotud müügilepingu sõlmimise faktiga, mitte eellepingus sätestatud tähtajaga müügilepingu sõlmimiseks. Keelatud ei ole lepingus sätestatud tähtaegu muuta, seda on pooled käesoleval juhul ka teinud. Vaidlust ei ole, et kostja on taganemisavalduse kätte saanud. Seega on taganemise formaalsed eeldused täidetud: taganemisavaldus on kostjale kätte toimetatud ja see on toimunud mõistliku aja jooksul, arvates ajast, mil hageja sai teada, et kostja lepingut täita ei kavatse.
9.Hageja taganes eellepingu punkti 9.1. alusel. Viidatud punkti järgi ostjal on kuni müügilepingu sõlmimiseni õigus eellepingust taganeda, kui müüja ei täitnud tähtaegselt käesoleva lepingu punktis 4.2. endale võetud kohustust. Punktis 4.2 sätestati müügilepingu sõlmimise tähtajad. Vaatamata korduvatele uutele tähtaegadele, mida kostja ise välja pakkus, müügilepingut sõlmitud ei ole. Samuti kostja ei ilmunud eellepingu muudatuse vormistamiseks notaribüroosse. Seega on täidetud ka lepingust taganemise materiaalõiguslikud eeldused.
10.Kohus leiab samuti, et hageja ei ole kaotanud õigust nõuda leppetrahvi. VÕS § 158 lg 1 kohaselt leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Tulenevalt VÕS § 159 lg-st 2 kahjustatud pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele poolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Eellepingu punktis 9.3. on pooled kokku leppinud, et lepingust taganemisel punktis 9.1. nimetatud alusel on müüja kohustatud ostjale tagastama ettemaksuna saadud 130 500 krooni ja tasuma ostjale leppetrahvi 130 500 krooni. Seega on leppetrahv seotud lepingust taganemisega. Hageja taganes lepingust 19.05.2009, samas avalduses hageja esitas kostjale ka leppetrahvi nõude. Kohus käesolevas otsuse tuvastas, et hageja lepingust taganemine on toimunud mõistliku aja jooksul ja on kehtiv. Olukorras, kus kostja korduvalt teatas müügilepingu sõlmimise edasilükkumisest ja samal ajal kinnitas, et põhileping probleemide lahenemisel kohe sõlmitakse ning leppetrahvi nõudeõigus on seotud lepingust taganemisega, ei saanud ega pidanud hageja (leppetrahvi nõudeõiguse kaotamise vältimiseks) esitama leppetrahvi nõuet enne eellepingust taganemist, kohe eellepingus sätestatud täitmise tähtpäeva 30.04.2007 saabumisel. Hageja on veenvalt põhistanud ja kostja kirjadega on tõendatud, et 19.05.2009 tekkis hagejal põhjendatud alus lepingust taganemiseks, kuni selle ajani olid pooled kokkuleppel müügilepingu sõlmimise tähtaja pikenemise osas. Eeltoodu alusel kohus rahuldab hageja leppetrahvi nõude.
11.29.05.2009 kostja juhatuse liige K. V saatis e-posti aadressilt XXX hagejale kokkuleppe projekti, mille kohaselt kostja tasub hagejale leppetrahvi 130 500 krooni sularahas ning tagastab 130 500 krooni ettemaksu hageja näidatud pangakontole. Kuna kokkulepe jäi vormistamata ning kostja kahel juhatuse liikmel oli ühine esindusõigus, ei ole kostja esindaja K. V e-kiri käsitatav kostja poolt leppetrahvinõude tunnistamisena. Kostjat kohtuistungil esindanud R. P seletas, et kostja ja hageja vahel toimus pärast taganemisavaldust kohtumine 2009.a. juunikuus notaribüroos, kus kostja esindaja pakkus hagejale kompromissiks ettemaksu tagastamist. Hagejaga kaasas olnud isik ärgitas hagejat seda pakkumist mitte vastu võtma. Eeltoodust
järelduvalt ei saa lugeda, et K. V ühepoolne e-kiri väljendab kostja nõustumist leppetrahvi nõudega.
12.Lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist (VÕS § 189 lg 1). Tulenevalt VÕS §189 lg 1 viimasest lausest tuleb tagastatavalt rahalt tasuda intressi raha saamisest alates. Kostja 18.05.2010 kohtuistungil võttis hagi eellepingu alusel tasutud summa tagastamise nõude osas õigeks. Eeltoodu alusel on hageja nõue eellepingu alusel ostuhinna osa 130 500 krooni tagastamiseks põhjendatud ja kohus rahuldab selle.
13.Hageja taotleb kostjalt välja mõista intress tagastatavalt rahalt hagi esitamise seisuga sissenõutavaks muutunud osas summaliselt ja edasi protsendina tagastatavalt summalt kuni kohustuse täitmiseni. Samal viisil taotleb hageja kostjalt välja mõista ka viivised tagastatava summa ja leppetrahvi tasumisega viivitamise eest. Eelnimetatud viisil intressinõude esitamise võimalust tsiviilkohtumenetluse seadustik ette ei näe. Kohus leiab, et intressinõue on põhjendatud raha saamisest kuni lepingust taganemise avalduse tegemiseni. Kuni lepingust taganemiseni oli raha kostja valduses lepingu alusel. Hageja lepingust taganemise järel tekkis kostjal kohustus raha tagastada, kostja kaotas raha kasutamise aluse ja rikub lepingu alusel saadu tagastamise kohustust. Seega taganemisest alates kaotab intressi arvestamine õigusliku aluse ning edasi tuleb kõne alla üksnes viivise või kahju hüvitise arvestamine (tagastamiskohustuse täitmisega viivitamise eest). Seega lepingust taganemisest alates ei ole enam tegemist raha kasutamisega kostja poolt, vaid raha tagastamise kohustuse rikkumisega. Kohustuse rikkumise puhuks on ette nähtud õigus nõuda viivised. Eellepingu punkti 5.3. kohaselt tegi hageja notarile ülesandeks kanda hageja poolt notarikontol hoiustatud 130 500 krooni kolme pangapäeva jooksul üle kostjale. Seega raha kanti kostjale üle hiljemalt 28.09.2006, sellest on oma intressiarvestuses lähtunud ka hageja. VÕS § 94 lg 1 kohaselt on intressimääraks poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, kui seaduse või lepinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eeltoodu alusel kohus rahuldab hageja intressi nõude osaliselt ja mõistab intressi välja summalt 130 500 krooni perioodi 28.09.2006 – 19.05.2009 eest kokku 11 789, 27 krooni järgmiselt: 28.09.2006 – 31.12.2006 2,75 % aastas (0,008 % päevas), kokku 95 päeva eest 992 krooni; 01.01.2007 – 30.06.2007 3,5 % aastas (0,01 % päevas), kokku 181 päeva eest 2362 krooni; 01.07.2007 – 31.12.2008 4 % aastas (0,01 % päevas), kokku 550 päeva eest 7895 krooni; 01.01.2009 – 19.05.2009 1 % aastas (0,003 % päevas), kokku 138 päeva eest 540,27 krooni.
14.Hageja 19.05.2009 taganemisavalduses määras leppetrahvi tasumiseks ja ettemaksu tagastamiseks kostjale tähtaja 10 päeva arvates taganemisavalduse jõustumisest. Taganemisavaldus muutub kehtivaks (jõustub) selle kättetoimetamisest teisel lepingupoolele. Kirjalikus vastuses hagile kostja kinnitas, et hageja esitas taganemisavalduse 19.05.2009. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 135 lg-te 1 ja 2, § 136 lg 6 ja lg 9 kohaselt lõppes kostjale tasumiseks määratud 10 –päevane tähtaeg 29.05.2009 ning alates 30.05.2009 on kostja viivituses. VÕS § 101 lg 1 p 6 kohaselt annab võlausaldajale võimaluse nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 367 järgi võib viivisenõude
koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest.
15.Hageja on vaidlustanud viiviste nõudmise põhjendatuse, kuid ei ole vastu vaielnud hageja viivise arvestusele. Perioodil 30.05.2009 – 15.09.2009 on hageja arvestanud viiviseid kokku 119 päeva eest summas 6676 krooni. Sellele lisanduvad kohtuotsuse 04.06.2010 tegemise seisuga perioodi 16.09.2009 – 04.06.2010 eest sissenõutavaks muutunud viivised summas 13 624,20 krooni (261 päeva x 8 % aastas (0,02 % päevas) x 261 000 krooni). Kohus mõistab kostjalt välja sissenõutavaks muutunud viivisesumma 20 300,20 krooni ja edasi viivised protsendina võlgnevusest VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates otsuse avalikult teatavaks tegemisele järgnevast päevast kuni kohustuse täitmiseni.
16.TsMS § 173 lg 1 kohaselt kohus määrab otsuse menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Võttes arvesse, et hagi osalise rahuldamise tingis asjaolu, et kohus vähendas üksnes hageja intressinõuet ca 1413 krooni võrra, mis moodustab hageja nõudest alla 1 %, peab kohus õigeks jätta menetluskulud täies ulatuses kostja kanda. Menetlusosalisel on õigus esitada kohtule menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramise avaldus 30 päeva jooksul alates menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendi jõustumisest.
Heli Käpp Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.