Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

15955,31 2599,44 425,41 438,83 916,79 1252,20 360,66 385,72 179,42 972,69 642,87 518,44 360,66 4746,08 103,69 105,00 894,43 75,47 37,73 5025,59

15955,31 2599,44 425,41 438,83 916,79 1252,20 360,66 385,72 358,84 972,69 642,87 518,44 360,66 4746,08 311,07 105,00 894,43 75,47 37,73 5025,59

VERONA

Nurgariiul K pöök Nurgariiul M Pesukapp kirss pilt õlivärv 27*32 Puff mala Riiul K2U riiul klaas 2 Riiul M75 kirss Riiul Regal40 pöök Seinakatte WENGE seinakell ring/bronks Sektsioon MIRABELLA Szafa Z kaksust lepp Szafa Z kaksust kõrgendus Telefoni alus puu Tool ISO must/must Tool Jupiter sinine Tool Marko Tool Nowa must

Tool SE-17

Tool Venus

Valamu FR 610-38

Valamu FR 610-38 + segisti 1 Valgusti 3 lampi

Voodi EWA valge 160x200 1 Ohupuhastaja

äratuskell ruut

öökapp EWA valge

Kontorilaud

Kontoritool Jupiter

Tool Ascona

PC komplekt

Monitor

Kalkulaator

Miniseif

XEROX PE 114e

Valgustatud reklaamisilt

Makseterminal Hypercom

Madratsite stend

439,39 260,50 486,91 32,40 162,12 741,82 166,59 505,35 570,20 932,64 55,90 2767,15 1213,07

439,39 260,50 486,91 648,00 486,35 741,82 166,59 505,35 570,20 932,64 55,90 2767,15 1213,07

218,02 279,51 279,51 531,07 838,53 698,78 2085,14 531,07 10,61 368,95 990,00 795,00 250,00 1500,00 1000,00 100,00 800,00 1900,00 6500,00 13242,00 2500,00

391,31 266,65 184,48 444,42 279,51 218,02 279,51 559,02 531,07 838,53 698,78 2085,14 531,07 10,61 368,95

391,31 266,65 184,48 444,42 279,51

lepp

990,00 795,00 250,00 1500,00 1000,00 100,00 800,00 1900,00 6500,00 13242,00 5000,00

Jätta rahuldamata hageja OÜ G nõue OÜ HH vastu kahju 6171.50 krooni, saamata jäänud tulu 39 432 krooni ja leppetrahvi 16 800 krooni nõudes. Jätta poolte menetluskulud nende endi kanda.

Kohtuotsuse peale edasikaebe kord ja tähtajad.

Apellatsioonkaebuse võib esitada 30 päeva jooksul Tallinna Ringkonnakohtule ( TsMS § 633 lg 1), alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest ( TsMS § 632 lg 1). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima, vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja arutamisega kirjalikus menetluses. Hagiavalduse asjaolud ja nõue. Kohtule 16.06.2009 esitatud hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled äriruumi üürilepingu , mille alusel hageja sai oma kasutusse üüripinna suurusega 84 m2 ärihoones aadressil XXXhinnaga 250 kr/m2 (lisandus käibemaks). Seoses üldise majanduslangusega tekkisid raskused üüri tasumisega ning 27.11.2008 saatis kostjale kirja, milles palus lõpetada leping alates 01.02.2009. Kostja lepingu lõpetamisega ei nõustunud, kuid vähendas üüri kuni 100 kr/m2 ( lisandub käibemaks) alates 01.01.2009. Hageja tegi uue kirjaliku pöördumise kostjale 17.02.2009, et puudub võimalus arveid tasuda ja palub lõpetada leping alates 01.04.2009, paludes teostada tasaarvelduse tagatiserahaga. Hageja tasus kostjale 2008 detsembri kaks arvet summas 24 667.36 krooni, 2009 jaanuaris – 20 089.06 krooni ja märtsis – 8 853.23 krooni. Võlgnevus tekkis ühe 2008 detsembri arve tasumata jätmisest ja ühe osalisest tasumisest. Ülejäänud võlgnevuse osa moodustub tasumata jäänud märtsi kuu arvetest. 20.02.2009 vastuses käsitles kostja seda erakorralise ülesütlemise avaldusena, lugedes seda vastuolus olevaks lepinguga, mis kehtib kuni 01.03.2012, lepingu p 2.11.4 toodud aluseid ei esine. Kostja ei soovinud tasaarveldust teha, viidates, et hageja võlgnevus moodustab 50 764. 48 krooni. Vastavalt lepingu eritingimuste p 1.7 hageja tasus kostjale tagatiseraha kahe kuu üüritasu suuruses (84m2 x 250 krooni x 2 + k/m =) 49 560.00 krooni. Üürileandjal oli õigus tagatiseraha realiseerida, kui hageja ei täida nõuetekohaselt oma lepingust tulenevaid või sellega seoses tekkivaid rahalisi kohustusi üürileandja ees (lepingu p. 2.8.5.2). Võlgnevus moodustas 1 204.48 krooni (= 50 764,48 – 49 560,00 krooni), millest tuli maha arvata üür aja eest, millal hageja ei saanud üüritud ruume märtsi kuus kasutada (ajavahemik 21.03.2009 kuni 31.03.2009 a.) ja võla tegelik suurus moodustab 49 247.00 krooni. 21.03.2009 sulges kostja hageja valduses olnud müügipinna, vahetas välja lukud ning muutis signalisatsiooni koode, kasutas käsipandi õigust rendipinnal olevale varale. Kostja saatis hagejale 14.04.2009 teate, et nõude suurus oli 83 229.43 krooni. Hageja luges ruumide valduse ühepoolset ülevõtmist ja käsipandi seadmist varale seadusvastaseks. Lepingu p. 2.10.11 järgi üürileandja vastustab lepingus ettenähtud kohustuste süülise mittetäitmisega üürnikule tekitatud otsese varalise kahju eest. Kostja rikkus lepingu punkti 2.5.1., mille alusel üürnikul on õigus kasutada üüripinda sihtotstarbeliselt ja üürnikul on õigus juurdepääsule äripinnale. Hageja nõudis ebaseadusliku valduse lõpetamist, juurdepääsu avamist renditud ruumidesse ja nendes oleva kauba, sisustuse ja seadmete tagastamist. Lepingu p. 2.10.13 järgi, kui üürileandja keeldub mõjuva põhjuseta üüripinna üleandmisest, on üürnikul õigus nõuda leppetrahvi kahe kuu üüritasu suurusele vastavas rahasummas ning leping erakorraliselt etteteatamata üles öelda. Ruumide valduse taastamata jätmisel hageja soovis kasutada lepingu p. 2.11.4.1.2 toodud õigust, mille alusel üürnikul on õigus leping erakorraliselt üles öelda kui üürileandjast tulenevatel põhjustel ei ole tal võimalik üüripinda kasutada ning selline olukord kestab kauem kui 30 päeva ja üürileandja ei ole vaatamata eelnevale kirjalikule pretensioonile üürniku poolt antud mõistliku aja jooksul üüripinna kasutamise takistusi või puudusi kõrvaldanud. Kostja teavitas, et teostas pandiõigust lepingust tulenevate nõuete tagamiseks ja viitas VÕS § 305. Kostja teatas, et üürivõlgnevus moodustab 127 833.43 krooni, seoses 17.02.2009 tühise ülesütlemise avalduse esitamisega ja sooviga üüripinnalt välja kolida kuulub tasumisele lepingu

järgne üür 250 kr/m2 kuus. Hageja ei vaidlusta, et osa arveid jäi tasumata, kuid võlgnevus oli kaetud tagatisrahaga. 03.03.2010 hagiavalduse täpsustuses tlk (177-179) on esile toodud, et inventuuri tulemusena hageja tuvastas, et puudu on kolm eset: diivan Alaska hinnaga 1945.39 krooni, diivan Bartoz hinnaga 2387.02 krooni ja diivan Tara hinnaga 1839.18 krooni, kokku 6 171.59 krooni (käibemaksuta). Diivanite olemasolu käsipandi seadmise ajal on tõendatud kostja poolt esitatud fotoga nr 1, 21.03. 2009, Punane tn 52. Suletud ruumidesse jäid samuti kontori laud, kontoritool Jupiter, tool Ascona, PC komplekt, monitor, kalkulaator, miniseif, koopiamasin XEROX PE 114e pangaterminal ja valgustuse välireklaami sildid, kokku väärtuses 13 835,00 krooni. Selleks, et jääda tasutud riigilõivu piiridesse hageja vähendab leppetrahvi ja kahju hüvitamise nõuet 15 197.53 krooni võrra. Hageja soovib loobuda diivani Doris nõudest (hinnaga 2 677,7 krooni), kuna inventuuri käigus ilmnes, et see oli võõrandatud hageja poolt üks päev enne käsipandi rakendamist. Hageja palub välja nõuda kostja käest vara: Kogus Ühikuhind Kokku Arvutilaud M36 kirss

346,00 346,00 Baaritool Marko hocker

290,69 581,38 Diivan Neptun 3

3069,02 3069,02 Diivan NIAGARA

3124,92 3124,92 Diivan NIAGARA VI

3432,38 3432,38 Diivan Wenetsia

4354,77 4354,77 diivanilaud metall/klaas 3 kor.

150,12 300,24 Elektri pliit

2180,18 2180,18 Esik PUMA lepp

1526,12 1526,12 Fotelik Wojtek

385,72 385,72 Kapp ECO10 pöök

547,84 547,84 Kapp KIR

1106,86 1106,86 Kapp Maksi Nurga

1665,88 1665,88 Kapp ROMA III pöök

1895,08 1895,08 Kapp TALIA wysnia/klon

2118,69 2118,69 Kapp Wenesia C grusza

1280,16 1280,16 Kappi ECO10 kõrgendus pöök

237,58 237,58 Komplekt KNIZKA

967,10 967,10 Komplekt RAMKA

1408,73 1408,73 Kummut A grusza

743,50 743,50 Kummut EWA valge

1050,96 1050,96 Kummut KIR60

475,17 475,17 Kummut KIR80 pöök

586,97 586,97 Kummut RIKO50 pöök

441,63 441,63 Kummut TALIA wysnia/klon

553,43 553,43 Kummut E pöök

884,93 884,93 Köögi komplekt ASTER

4551,67 4551,67 Köögi komplekt VERSA beez

2555,84 2555,84 Köögikomplekt KAM

VERONA

calv/patyn

15955,31 15955,31 Külmkapp

2599,44 2599,44 Laud A3 kirss

425,41 425,41 Laud Igor kastan/wenge

438,83 438,83

Laud Karino kirss Laud KL-05 pöök laud klaas A123/2 Laud LUX vaher laud met/stikls (3pl.) Laud PerlaLUX Laud ümargune+Rozanna jalg laudklaas 1580 laudklaas b25 Liug ustega kapp Lillealus 30464 Lillealus 30466 Madratsid 2tk. Monitori alus vaher n rihm RUGERO ruudut Nurgadiivan OSKAR Nurgariiul K pöök Nurgariiul M Pesukapp kirss pilt õlivärv 27*32 Puff mala Riiul K2U riiul klaas 2 Riiul M75 kirss Riiul Regal40 pöök Seinakatte WENGE seinakell ring/bronks Sektsioon MIRABELLA Szafa Z kaksust lepp Szafa Z kaksust kõrgendus Telefoni alus puu Tool ISO must/must Tool Jupiter sinine Tool Marko Tool Nowa must

Tool SE-17

Tool Venus

Valamu FR 610-38

Valamu FR 610-38 + segisti 1 Valgusti 3 lampi

Voodi EWA valge 160x200 1 Ohupuhastaja

äratuskell ruut

öökapp EWA valge

Kontorilaud

Kontoritool Jupiter

Tool Ascona

916,79 1252,20 360,66 385,72 179,42 972,69 642,87 518,44 360,66 4746,08 103,69 105,00 894,43 75,47 37,73 5025,59 439,39 260,50 486,91 32,40 162,12 741,82 166,59 505,35 570,20 932,64 55,90 2767,15 1213,07

916,79 1252,20 360,66 385,72 358,84 972,69 642,87 518,44 360,66 4746,08 311,07 105,00 894,43 75,47 37,73 5025,59 439,39 260,50 486,91 648,00 486,35 741,82 166,59 505,35 570,20 932,64 55,90 2767,15 1213,07

218,02 279,51 279,51 531,07 838,53 698,78 2085,14 531,07 10,61 368,95 990,00 795,00 250,00

391,31 266,65 184,48 444,42 279,51 218,02 279,51 559,02 531,07 838,53 698,78 2085,14 531,07 10,61 368,95

391,31 266,65 184,48 444,42 279,51

lepp

990,00 795,00 250,00

PC komplekt Monitor Kalkulaator Miniseif XEROX PE 114e Valgustatud reklaamisilt Makseterminal Hypercom Madratsite stend Kokku

1500,00 1000,00 100,00 800,00 1900,00 6500,00 13242,00 2500,00

1500,00 1000,00 100,00 800,00 1900,00 6500,00 13242,00 5000,00 127 793.94 krooni

ning puudu olevate diivanite väärtuse hüvitamiseks 6 171.59 krooni, leppetrahvi ja kahju hüvitamise katteks 41 034. 47 krooni, millest saamata jäänud tulu on 39 432 krooni ja leppetrahv 16 800 krooni.

Kostja vastuväited. Kostja hagi ei tunnista. Kostja ei vaidlusta lepingulist suhet, ega asjaolu, et 27.11.2008. a saatis hageja kostjale teatise, et soovib üürilepingu üles öelda alates 01.02.2009, millega kostja ei nõustunud, kostja esitas üüriarve alandatud üüriga 100 kr/ 1 m2 eest kuus, lisandub käibemaks, alates 01.01.2009, 17.02.2009 saatis hageja kostjale teise teatise, et soovib üürilepingu üles öelda alates 01.04.2009, 20.02.2009 kirjaga nr HH-II/7/152 saatis kostja hagejale vastuse ülesütlemisavaldusele, sellega nõustumata, 17. ja 25.03.2009. a esitas kostja hagejale meeldetuletused võlgnevuse kohta summas 50 764.48 krooni, hageja on tasunud kostjale lepingu alusel tagatisraha 2 kuu üürisummas kokku 49 560 krooni, 21.03.2009 teostas kostja üüripinnal üürileandja pandiõigust, 14.04.2009 esitas kostja hagejale meeldetuletuse võlgnevuse kohta summas 83 229.43 krooni, aprillis saatis hageja kostjale pretensiooni (kuupäevata) ebaseadusliku valduse lõpetamise, üüripinnale juurdepääsu avamise ja ruumides oleva kauba, sisustuse ja seadmete tagastamise nõudes, 15.04.2009. a kirjaga nr HH-II/7/164 vastas kostja hageja pretensioonile, esitades ka üürilepingust tuleneva võlanõude summas 127 833.43 krooni (periood nov 2008 – apr 2009), 04.05.2009 saatis hageja vastuse kostja 15.04.2009 kirjale, sisaldades lepingu ülesütlemist alates 07.05.2009, kostja ei ole hagejale panditud esemeid tagastanud. Kostja oli suulise kokkuleppe alusel nõus vähendama üüri 100 kroonile 1 m2 eest kuus, 9912 kr, lisandub käibemaks, alates 01.01.2009, kuid eeldusel, et pikaajaline üürisuhe jääb kestma ja üürnik täidab kohaselt lepingut. Hageja lepingurikkumise tõttu, sealjuures tühine lepingu ülesütlemine ja omavolilise üüripinnalt väljakolimise tõttu, üüri alandamise kokkulepe ei kehti ja tasumisele kuulub lepingujärgne üür 250 krooni 1m2 eest kuus, millele lisandub käibemaks (st 24 780 kr), alates juulikuust 2009 on käibemaks 20%, mis teeb üüritasuks 25 200 krooni kuus. Samuti lisandub igal aastal üüritõus 7% aastas (lepingu p 2.8.2). 21.03.2009 seisuga oli hageja võlgnevus kostja ees 95 368.48 krooni, viivised 7 310.53 krooni, kokku 102 679.01 krooni. Kostja ei nõustu, et hageja ei saanud üüritud ruume kasutada 21.-31. märtsil 2009, et pandiõiguse teostamise hetkel ei olnud sissenõutavaid võlgnevusi, et hageja võla tegelik suurus on 49 247 krooni, väljanõutavate esemete väärtusega kokku 104 566,23 krooni. Üürniku poolt lepingu erakorralise ülesütlemise alused on kokku lepitud lepingu punktides 2.11.4.1.1, oluline on ülesütlemisavalduse tegemine teisele poolele, järgides avalduse vormi (VÕS § 325 lg 1) ja sisu (lepingu p 2.11.4.2, VÕS § 325 lg 2) nõudeid. Kui ülesütlemisavaldus nimetatud andmeid ei

sisalda, on lepingu erakorraline ülesütlemine tühine (lepingu p 2.11.4.2 ja VÕS § 325 lg 5). Hageja 27.11.2009 ja 17.02.2009 ülesütlemised on tühised, kuna puudub üüritud asi ja alus, hageja 04.05.2009. a tehtud ülesütlemisavaldus on samuti tühine, kuna ülesütlemisavalduses puudub üüritud asi. Ülesütlemise aluseks on märgitud lepingu punkt 2.11.4.1.2. Selle aluse kohaldamise eeldused ei ole aga täidetud. Viidatud lepingu punkt annab üürnikule õiguse leping erakorraliselt üles öelda, kui üürileandjast tulenevatel põhjustel ei ole tal võimalik üüripinda sihtotstarbeliselt kasutada ning selline olukord kestab kauem kui 30 päeva ja üürileandja ei ole vaatamata eelnevale kirjalikule pretensioonile üürniku poolt antud mõistliku aja jooksul üüripinna kasutamise takistusi või puudusi kõrvaldanud. Vastavalt lepingu p-le 2.17.1 kohustus üürnik esitama üürileandja lepingutingimustest kõrvalekaldumise (nende mittenõuetekohase täitmise või täitmata jätmise) korral pretensiooni esimesel võimalusel arvates selle teadasaamisest, kuid mitte hiljem kui 14 päeva jooksul üürileandja kõrvalekaldumisest temale teatavaks saamisest arvates. Kui üürnik pretensiooni tähtaegselt ei esita, kaotab ta õiguse tugineda nimetatud kõrvalekaldumisele hiljem. Eeltoodu alusel on hageja 04.05.2009 ülesütlemisavaldus tühine. 20.07.2009 moodustab hageja võlgnevus kostja ees kokku 261 699.87 krooni, mida ei kata tagatisraha 49 560 krooni. Kostja tasaarvestas tagatisraha arvelt osaliselt viivise summas 12 229 krooni. Pooled pidasid suulisi läbirääkimisi üüri ajutiseks alandamiseks 3 kuuks, kusjuures kostja väljendas selgelt, et üürihinna alandamise 100 kroonile 1 m2 eest kuus , st 9912 krooni, ning pidid sõlmima sellekohase kirjaliku kokkuleppe, kostja esitas hagejale alates 01.01.2009 üüriarveid alandatud üüriga. Pandiga on tagatud jooksva ja sellele eelneva aasta üüri nõuded, samuti hüvitisnõuded. Pandiõiguse teostamise hetkeks 21.03.2009 oli hageja võlgnevus kostja ees 102 679, 01 krooni. Ülejäänud jooksva aasta üür aprill - detsember 2009 on 225 540 krooni, millele lisanduvad kõrvalkulud 16 648,47 krooni. Lepingu p-st 2.8.4. ja VÕS § 296 lg-st 3 tulenevalt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu. Samuti ei vabasta üüriarve mittekättesaamine üürnikku üüri maksmise kohustusest (lepingu p 2.8.3.2). Kuna kostja ole tänaseni pinnale uut või asendusüürnikku leidnud, siis moodustab hageja lepingurikkumise tõttu kostja poolt lepingu ülesütlemisel kahjuhüvitise saamata jääv üür kuni lepingu kehtivuse lõpuni (VÕS § 135 lg 2 alusel) s.t august 2009-01.03.2012 aasta 906 288.53 krooni. Sellise kahju hüvitamise nõude õigustatust on põhjendanud ka riigikohus lahendis 3-2-137-09. Kostja on seisukohal, et hagis toodud esemete väärtus on tõendamata. Hageja märgib, et lähtub esemete rahalise väärtuse kindlaks määramisel esemete sisseostuhinnast (3.1.2), kuid samal ajal ei ole ta esitanud asja materjalide juurde ostuarveid, mille alusel väärtuse kindlaks saaks määrata. Hageja väidab hagi punktis 3.2.1, et kostjapoolse käitumise tulemusena seiskus hagejal majandustegevus müügiboksis ja temal jäi saamata tulu 39 432 krooni. Ei ole usutav, et kostja pandiõiguse teostamise hetkel 21.03.2009 jäi hagejal saamata ca 3 kuu keskmine kasum, arvestatud perioodi eest 21.03. - 01.06.2009, summas 39 432 krooni. Täiesti põhjendamatu on arvutada saamata jäänud müügitulu eelmise aasta edukat perioodi täielikult arvesse võttes, mil hagejal läks müük tõenäoliselt kordi paremini. Lepingu p 2.10.13 ja 2.10.12 käsitlevad juhtumeid, mil peale lepingu sõlmimist viivitab üürileandja mõjuva põhjuseta (p 2.10.12) või keeldub lõplikult mõjuva põhjuseta (p 2.10.13) üüripinna üleandmisest üürnikule lepingus sätestatud tähtajaks, s.o hiljemalt 01.03.2007 (lepingu p 1.8). Neid olukordi aga ei esinenud, kuna üüripind anti üürnikule üle 28.02.2007.

Kohtu põhjendused. Kohus, kuulanud ära menetlusosalised ja uurinud seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt, asub seisukohale, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele osaliselt. TsMS § 438 kohaselt otsuse tegemisel hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 230 lg 1 kohaselt kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Pooled sõlmisid äriruumi üürilepingu , mille alusel hageja sai oma kasutusse üüripinna suurusega 84 m2 ärihoones aadressil XXXhinnaga 250 kr/m2, millele lisandus käibemaks (tlk 12-28). Leping sõlmiti tähtajaliselt kuni 01.03.2012. Pooltel on vaidlus asjaolu üle, kas 21.03.2009, kui kostja teostas pandiõigust, olid olemas selleks kõik vajalikud eeldused. VÕS § 305 lg 1 alusel on kinnisasja üürileandjal üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustuse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele ka siis, kui need ei ole üürileandja valduses. Pandiga on tagatud jooksva ja sellele eelneva aasta üüri nõuded, samuti hüvitusnõuded.

Kostja vastuväide kohaselt oli 21.03.2009 seisuga, mil teostati pandiõigust, hageja võlgnevus kostja ees 95 368.48 krooni ja viivised 7 310.53 krooni, kokku 102 679.01 krooni. Pooltel on vaidlus pandiõiguse realiseerimise hetkel olnud üürivõla suuruse üle. Hageja arvestuse kohaselt tekkis võlgnevus ühe 2008 detsembri arve tasumata jätmisest ja ühe arve osalisest tasumisest, ülejäänud võlgnevuse osa moodustub tasumata jäänud märtsi kuu arvetest. Vaidlust ei ole, et hageja tasus kostjale tagatiseraha kahe kuu üüritasu suuruses, mis oli 84m2 x 250 krooni x 2 + käibemaks, kokku 49 560.00 krooni vastavalt lepingu punktile 2.8.5 ja 2.8.5.1. Üürileandjal oli õigus tagatiseraha realiseerida lepingu punkti 2.8.5.2 kohaselt, kui hageja ei täida nõuetekohaselt oma lepingust tulenevaid või sellega seoses tekkivaid rahalisi kohustusi üürileandja ees (tlk 20). Kohus nõustub hageja võlaarvestusega, et võlgnevus moodustas 1 204.48 krooni (= 50 764,48 – 49 560,00 krooni), millest tuli maha arvata üür aja eest, millal hageja ei saanud üüritud ruume märtsi kuus kasutada (ajavahemik 21.03.2009 kuni 31.03.2009 a.) ja võla tegelik suurus oli 49 247.00 krooni. 17.03.2009 on kostja saatnud hagejale meeldetuletuse (tlk 43), informeerides, et võlgnevus on viie arve alusel kokku 50 764.48 krooni arvestamata viiviseid. Kostja on vastuväites ise kinnitanud, et alates 01.01.09 esitas ta arveid alandatud hinnaga, samas ei ole ta pandiõiguse teostamise päeval esitanud hagejale ühtegi dokumenti, kus oleks võlasumma fikseeritud. Tagatisraha tagasimakse on pooled samuti kokku leppinud lepingu punktis 2.8.5.3, hageja on olemaolevat võlga tunnistanud ning pöördunud vastavasisulise teatega 17.02.2009 (tlk 39) kostja poole, et viimane kasutaks tagatissummat. Seega ei ole kohtu hinnangul tõendatud võlgnevuse summa 102 679 krooni, mille alusel kostja pandiõigust realiseeris. Kohus loeb ka tõendatuks, et pooled pidasid läbirääkimisi igakuise rendihinna määra alandamiseks ning suuliselt see kokku lepiti 100 kr/m2 . Kostja on

vastuväites omaks võtnud, et ta oli suulise kokkuleppe alusel nõus vähendama üüri 100 kroonile 1 m2 eest kuus, 9912 kr, millele lisandub käibemaks, alates 01.01.2009, kuid eeldusel, et pikaajaline üürisuhe jääb kestma ja üürnik täidab kohaselt lepingut. Kohus, leiab, et eeltoodud kokkuleppe üle iseenesest vaidlus puudub, kostja on selle alusel ka enne pandiõiguse realiseerimist üüri arvestanud ning hagejal oli õiguspärane ootus 21.03.2009 lugeda üür alandatuks. Asjaolu, et selline kokkulepe ehk tingimuslik hinna alandamine, kehtis vaid

lepinguliste kohustuste nõuetekohaselt täitmisel, et ole tõendatud. Vastavalt VÕS § -le 6 lg 1 võlausaldaja ja võlgnik peavad teineteise suhtes käituma heausu põhimõttest lähtuvalt. Kostja on kinnitanud, et tagatisrahast oli maha arvestatud 12 229 krooni ( tlk 122), siis mõistliku ja VÕS § 7 kohase käitumise korral tulnuks kostjal enne pandiõiguse realiseerimist esitada selge võlanõue ja fikseerida panditavad esemed. Omandiõiguse teostamise suhtes rakendatakse asjaõiguse vallaspandi kohta sätteid, üürileandjal oli õigus müüa asjad, millele ulatub pandiõigus, sissenõutavaks muutunud üürinõude katteks. AÕS § 281 lg 2 kohaselt käsipandi kohta sätestatud kohaldatakse vastavalt ka seaduse alusel tekkinud vallaspandiõigusele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti, § 282 lg 2 kohaselt pandi seadmise kokkulepe tuleb sõlmida kirjalikult, kui panditud asja väärtus ületas viitsada krooni. Asja materjalide kohaselt sai (tlk 46) hageja teada 21.03.2009, et juurdepääs üüripinnale on suletud, kostja on hageja pretensioonile 15.04.2010 vastanud ( tlk 48) ja teavitanud pandiõiguse teostamisest, samas ei ole ühtegi dokumenti, mis kajastaks pandiõiguse kohaldamist ega vara nimekirja, mis moodustavad pandiesemed, hagejale esitatud. Kostja vastuse kohaselt teostas ta pandiõigust hagejale kuuluva vara osas 21.03.2009 (tlk 76), ning pandiõiguse esemeks olevaid asju kinnitab fotomaterjal (tlk 116-119). Kohtu hinnangul ei ole ka üheselt selge, mis ajal koostati panditud vara nimekiri, 27.10.2009 kohtuistungil tõusetus küsimus, mis vara konkreetselt panditi (tlk 123), sest hagejale ei ole pantimise kohta ühtegi dokumenti esitatud, samuti kohtule. Nimetatud kohtuistungil tegi kohus ettepaneku esitada täiendavaid dokumente (tlk 123). Vara nimekiri esitati kohtule kostja poolt alles menetluse lõpus ja kohtu ettepanekul, samas ei teadnud N Ursini, mil ta selle allkirjastas, samuti ei mäletanud, kas edastas hageja esindajale (tlk 209). Tunnistaja ütlusega on kinnitatud hageja esindaja väide, et pantimise kohta dokumente neile ei esitatud. Kohtu hinnangul ei ole täidetud pandiõiguse seadmise sisulised eeldused ega koostatud seda vormikohaselt, hagejale ei ole esitatud dokumente, mis kinnitaks, et kostja rahalise nõude suurus kattuks pandiga tagatud vastutuse ulatusega. 10.03.2010 esitas kostja kohtule vallasvara kinnipidamise akti (tlk 190-195), nimetatud akti saamist ei kinnitanud hageja (tlk 203) pandiõiguse teostamise ajal. Aktis on viidatud põhivõlale 50 764.48 krooni ning viivistele ca 100 000 krooni. Kohus loeb tõendatuks, et hagejal oli võimalus ruumi kasutada ja sinna pääseda kuni kostja töötajad ruumi sulgesid pandiõiguse realiseerimiseks, ehk kuni 21.03.2009. IUütlustest (tlk 149) järeldab kohus, et hagejal ei olnud võimalik 2009 märtsist üüripinda kasutada, tunnistaja, töötades kõrvalruumis, käis küsimas N U , miks hageja uks on kinni, samuti sulges kostja tema firma EDOÜ ruumi, vara jäi kostja valdusesse. J S andis ütlusi selle kohta (tlk 152), et ta oli hageja töötaja kuni 21.03.2009, nimetatud päeval tööle saabudes oli uks suletud, signalisatsiooni kood vahetatud, ka 27.03.2009 ei olnud võimalik ruumi siseneda. Hiljem sai ta oma isiklikud asjad kätte kui administraator N U oma võtmega ukse avas ja signalisatsiooni maha võttis. L O ütluste kohaselt (tlk 155) pääses ta boksi kui administraator N U oma võtmega ukse avas, ning ta sai kätte talle kuuluvad isiklikud asjad. Hageja on arvestanud üürivõla kujunemisel, et tal ei olnud võimalik alates 21.03.2009 ruumi siseneda. MK andis ütlusi (tlk 205-206) olles hageja juhatuse liige selle kohta, et käis peaaegu iga päev ukse taga alates 21.03.2009, kuid sisse ei olnud võimalik pääseda.

N U ütlustega (tlk 209) loeb kohus tõendatuks, et 21.03.2009 vahetati uksesüdamikud ning asjaolu, et hagejat ei teavitatud, mil lukk tagasi vahetati. Seega ei võimaldatud hagejale

sissepääsu ruumi. Kohtu hinnangul puudub alus VÕS § 103 lg 1 kohaselt arvestada üürisummat kogu märtsikuu ulatuses, kuivõrd alates 21.03.2009 oli kostja tegevuse tõttu pinna kasutamine takistatud. Kostja on tuginenud ka VÕS § 307 lg-le 1, kuid tema väited, et hageja kavatses vara üüripinnalt välja viia, ei ole tõendamist leidnud. VÕS § 307 lg 1 kohaselt kui üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia, võib üürileandja asju kinni pidada ulatuses, mis on vajalik tema nõuete tagamiseks ning üürileandja võib oma pandiõiguse teostamiseks kasutada omaabi. N U andis ütlusi (tlk 209) selle kohta, et ta on Euromeka Kaubakeskuse administraator, ta sai teada, et hageja soovis üüripinnalt lahkuda ja seoses üürivõlaga 21.03.2009 teostati pandiõigust. Kohus ei loe tunnistaja ütlustega tõendatuks VÕS § 307 lg 1 märgitud aluseid, sest tunnistaja kuulis vaid koristajalt, et kauplus pannakse kinni, samuti ei tähenda teave müüjalt, et tema lõpetatakse tööleping, et ruumis olevaid asju tahetakse ära viia. Riigikohus on lahendis 3-2-1-8-08 märkinud, et VÕS § 307 lg 1 kohaldamisel peavad olema teatud eeldused. Nimetatud sätte kohaselt võib üürileandja üüritud ruumis olevaid ja üürileandja pandiõigusega koormatud vallasasju võtta oma valdusse üksnes juhul, kui üürnik tahab ruumis leiduvaid asju ära viia. Sellisteks juhtudeks saab pidada eelkõige olukordi, mil üürnik on üritanud asju üürileandja pandiõiguse teostamise vältimiseks ruumist ära viia. Selgitas, et lisaks tuleneb VÕS § 307 lg-st 1, et üürileandja võib üüritud ruumis olevaid asju oma valdusse võtta üksnes ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks. Üürileandja pandiõigusega on VÕS § 305 lg 1 teise lause kohaselt tagatud üürilepingust tulenevad jooksva ja sellele eelneva aasta üürinõuded, samuti hüvitisnõuded. Üürileandja võib VÕS § 307 lg-s 1 nimetatud õigust kasutada üksnes selliste nõuete tagamiseks, mis on asjade valdusse võtmisel muutunud sissenõutavaks, v.a võimalikud edasised kulud asjade hoidmiseks, säilitamiseks ja müügiks. Lisaks tuleneb VÕS § 307 lg-st 1, et üürileandja valdusse võetavate asjade väärtust tuleb hinnata asjade kinnipidamise (üürileandja valdusse võtmise) aja seisuga. Kohus ei loe, arvestades vallasvara kinnipidamise akti esitamise aega ja tunnistaja N. Ursini ütlusi, kes ei mäletanud täpselt, mil see koostati, akti usaldusväärseks. Samas puudub vaidlus kinnipeetud esemete üle, menetluse käigus on kostja avaldanud nõusolekut vara tagastamiseks. Hageja on kohtumenetluse käigus läbi viinud inventuuri ning välja selgitanud, et puudu on kolm diivanit nimetusega Alaska, Bartoos ja Tara. Kostja on 22.04.2010 toimunud kohtuistungil selgitanud, et nimetatud diivanid asusid hoopiski üüripinnast väljaspool nö koridoris ja nende kohta info puudub. Kohus loeb tõendatuks, et nimetatud diivanid ei kuulunud panditud vara hulka fotoga (tlk 116), hageja on ise nimetatud tõendile viidanud, kuid fotolt nähtub, et vaidlusalused diivanid asusid väljaspool üüripinda ehk koridoris. Seega oli hageja esindajal võimalus kontrollida nimetatud diivanite olemasolu pandiõiguse teostamise päeval, mitte alles käesoleval aastal läbiviidud inventuuri käigus. Seega tuleb jätta diivanite väärtuses 6171.50 krooni osas rahaline nõue rahuldamata Vaidlust ei ole, et hageja on hagiavalduses toodud kauba omanik, samuti selle üle, et vara on kostja valduses, siis on hagejal AÕS § 80 kohaselt õigus nõuda kostjalt kaupade väljaandmist. Kostja võib AÕS § - le 83 lg 1 tuginedes keelduda kaupade väljaandmisest ulatuses, mille suhtes tal on õigus valdamiseks, st pandiõigus VÕS 307 lg 1 ulatuses. Kuivõrd asja sisulise arutamise käigus ei leidnud võlgnevus kostja märgitud ulatuses tõendamist, tuleb hagi vara väljanõudmise osas rahuldada. Hageja on soovinud vara väljaandmist, välja arvatud kolm diivanit nimetusega Alaska, Bartoos ja Tara, milliste osas on esitatud hüvitisnõue.

Hageja hagi asjaolude kohaselt on hageja

04.05.2009 kirjaga lepingu üles öelnud alates

07.05.2009, kostja leiab, et ülesütlemine ei ole kooskõlas ei lepingu ega seadusega. Kohus on seisukohal, et käesoleva vaidluse esemeks ei ole üürilepingu ülesütlemise õiguspärasuse hindamine. Kohtul puudub vastavalt TsMS § -le 439 õigus ületada nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud. Hageja on esitanud vara tagasisaamise nõude tulenevalt üürileandja pandiõiguse realiseerimisest, leppetrahvi ja saamata jäänud tulu nõude. Hageja nõue leppetrahvi 16 800 krooni nõudes ei ole põhjendatud. Lepingu p 2.10.13 (tlk 23) kohaselt on hageja õigus nõuda leppetrahvi kahe kuu üüritasu suurusele vastavas rahasummas, kui üürileandja keeldub lõplikult mõjuva põhjuseta üüripinna üleandmisest. Selles osas, et üüripind on hagejale üle antud, vaidlust ei ole, nimetatut kinnitab 22.02.2007 sõlmitud üüripinna üleandmise-vastuvõtmise akt (tlk 30). Üüripinna üleandmist üürnikule lepingu sõlmimisel ei saa samastada takistuse tegemisega üüripinna kasutamisel. Hageja nõue saamata jäänud tulu 39 432 krooni saamiseks (lk 166) ei ole tõendatud. Kohus nõustab kostja vastuväitega, et ebatõenäoline on olukord, et kostja pandiõiguse teostamise hetkel 21.03.2009 jäi hagejal saamata ca 3 kuu keskmine kasum, arvestatud perioodi eest 21.03. 01.06.2009, summas 39 432 krooni. Täiesti põhjendamatu on arvutada saamata jäänud müügitulu eelmise aasta edukat perioodi täielikult arvesse võttes, mil hagejal läks müük tõenäoliselt kordi paremini, samas on oma hagi asjaoludes esile toonud, et müüginäitajad on langenud. Hageja on taotlenud mitte arvestada üüri aja eest, kui talle ei võimaldatud sissepääsu üüripinnale. Vastavalt TsMS § 230 lg 2 esitavad tõendeid menetlusosalised, § 199 lg 1 p 3 võimaldab poolel esitada taotlusi, TsMS § 436 lg 2 rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 229 lg 1 kohaselt on tõendiks tsiviilasjas igasugune teave, mis on seaduses sätestatud protsessivormis ja mille alusel kohus seaduses sätestatud korras teeb kindlaks poolte nõudeid ja vastuväiteid põhjendavad asjaolud või nende puudumise, samuti muud asja õigeks lahendamiseks tähtsad asjaolud, lg 2 järgi on tõendiks muuhulgas tunnistaja ütlus ja dokumentaalne tõend. Menetluskulude jaotus. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, menetlusosaline võib TsMS § 174 lg 1 kohaselt nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kuivõrd hagiavaldus tuleb rahuldada osaliselt, tuleb asja menetluskulud jaotada TsMS § 163 lg 1 kohaselt ja hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus peab mõistlikuks ja poolte huve arvestavaks jätta menetluskulud poolte endi kanda. Liili Lauri kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.