Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Asjaolud OÜ Grifes ja OÜ Hexanor Haldus sõlmisid 22.02.2007 äriruumi üürilepingu, mille alusel hageja sai oma kasutusse üüripinna suurusega 84 m2 ärihoones aadressil Punane 52 hinnaga 250 kr/m2 (lisandus käibemaks). Seoses üldise majanduslangusega tekkisid hagejal raskused üüri tasumisega ning 27.11.2008 saatis kostjale kirja, milles palus lõpetada leping alates 01.02.2009. Kostja lepingu lõpetamisega ei nõustunud, kuid vähendas üüri kuni 100 kr/m2 (lisandub käibemaks) alates 01.01.2009. Hageja tegi uue kirjaliku pöördumise kostjale 17.02.2009, et puudub võimalus arveid tasuda ja palub lõpetada leping alates 01.04.2009, paludes teostada tasaarvelduse tagatiserahaga. Hageja võlgnevus kostja ees tekkis ühe 2008 detsembri arve tasumata jätmisest ja ühe osalisest tasumisest. Ülejäänud võlgnevuse osa moodustub tasumata jäänud märtsi kuu arvetest. 20.02.2009 vastuses käsitles kostja seda erakorralise ülesütlemise avaldusena, lugedes seda vastuolus olevaks lepinguga, mis kehtib kuni 01.03.2012. Kostja ei soovinud tasaarveldust teha, viidates, et hageja võlgnevus moodustab 50 764,48 krooni. Vastavalt lepingu eritingimuste p 1.7 tasus hageja kostjale tagatiseraha kahe kuu üüritasu suuruses (84m2 x 250 krooni x 2 + k/m =) 49 560 krooni. Üürileandjal oli õigus tagatiseraha realiseerida, kui hageja ei täida nõuetekohaselt oma lepingust tulenevaid või sellega seoses tekkivaid rahalisi kohustusi üürileandja ees (lepingu p. 2.8.5.2). Eeltoodust moodustas võlgnevus 1204,48 krooni (50 764,48 – 49 560,00 krooni), millest tuli maha arvata üür aja eest, millal hageja ei saanud üüritud ruume märtsikuus kasutada (ajavahemik 21.03.2009 - 31.03.2009). 21.03.2009 sulges kostja hageja valduses olnud müügipinna, vahetas välja lukud ning muutis signalisatsiooni koode, kasutas käsipandi õigust rendipinnal olevale varale. Kostja saatis hagejale 14.04.2009 teate, et nõude suurus oli 83 229,43 krooni. Hageja luges ruumide valduse ühepoolset ülevõtmist ja käsipandi seadmist varale seadusvastaseks. Lepingu p. 2.10.11 järgi üürileandja vastustab lepingus ettenähtud kohustuste süülise mittetäitmisega üürnikule tekitatud otsese varalise kahju eest. Kostja rikkus lepingu punkti 2.5.1., mille alusel üürnikul on õigus kasutada üüripinda sihtotstarbeliselt ja üürnikul on õigus juurdepääsu äripinnale. Hageja nõudis ebaseadusliku valduse lõpetamist, juurdepääsu avamist renditud ruumidesse ja nendes oleva kauba, sisustuse ja seadmete tagastamist. Lepingu p. 2.10.13 järgi, kui üürileandja keeldub mõjuva põhjuseta üüripinna üleandmisest, on üürnikul õigus nõuda leppetrahvi kahe kuu üüritasu suurusele vastavas rahasummas ning leping erakorraliselt etteteatamata üles öelda. Ruumide valduse taastamata jätmisel soovis hageja kasutada lepingu p. 2.11.4.1.2 toodud õigust, mille alusel üürnikul on õigus leping erakorraliselt üles öelda kui üürileandjast tulenevatel põhjustel ei ole tal võimalik üüripinda kasutada ning selline olukord kestab kauem kui 30 päeva ja üürileandja ei ole vaatamata eelnevale kirjalikule pretensioonile üürniku poolt antud mõistliku aja jooksul üüripinna kasutamise takistusi või puudusi kõrvaldanud. Kostja teavitas, et teostas pandiõigust lepingust tulenevate nõuete tagamiseks ja viitas VÕS § 305. Kostja teatas, et üürivõlgnevus moodustab 127 833,43 krooni, seoses 17.02.2009 tühise ülesütlemise avalduse esitamisega ja sooviga üüripinnalt välja kolida, kuulub tasumisele lepingu järgne üür 250 kr/m2 kuus. Hageja ei vaidlusta, et osa arveid jäi tasumata, kuid võlgnevus oli kaetud tagatisrahaga. Hageja palus kostjalt välja nõuda vara kogusummas 127 793,94 krooni, inventuuri tulemusena tuvastatud puudu olevate diivanite väärtuse summas 6171,59 krooni (käibemaksuta). Lisaks palus hageja kostjalt välja mõista 56 232 krooni (saamata jäänud tulu 39 432 krooni ja leppetrahv 16 800 krooni). Hageja vähendas kahju hüvitamise nõuet 15 197,53 krooni võrra ja palus välja mõista 41 034,47 krooni.

Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Üürniku poolt lepingu erakorralise ülesütlemise alused on kokku lepitud lepingu punktides 2.11.4.1.1, oluline on ülesütlemisavalduse tegemine teisele poolele, järgides avalduse vormi (VÕS § 325 lg 1) ja sisu (lepingu p 2.11.4.2, VÕS § 325 lg 2) nõudeid. Kui ülesütlemisavaldus nimetatud andmeid ei sisalda, on lepingu erakorraline ülesütlemine tühine (lepingu p 2.11.4.2 ja VÕS § 325 lg 5). Hageja 27.11.2009 ja 17.02.2009 ülesütlemise avaldused on tühised. Kostja oli suulise kokkuleppe alusel nõus vähendama üüri 100 kr/m2 kuus (lisandub käibemaks) alates 01.01.2009, kuid eeldusel, et pikaajaline üürisuhe jääb kestma ja üürnik täidab kohaselt lepingut. Hageja lepingurikkumise tõttu, sealjuures tühine lepingu ülesütlemine ja omavolilise üüripinnalt väljakolimise tõttu, üüri alandamise kokkulepe ei kehti ja tasumisele kuulub lepingujärgne üür 250 kr/m2 kuus (lisandub käibemaks). Tagatisraha summas 49 560 krooni hageja võlgnevust ei kata. Kostja tasaarvestas tagatisraha arvelt osaliselt viivise summas 12 229 krooni. Ei ole usutav, et kostja pandiõiguse teostamise hetkel 21.03.2009 jäi hagejal saamata ca 3 kuu keskmine kasum, arvestatud perioodi eest

AÕS § 282 lg 2 kohaselt pandi seadmise kokkulepe tuleb sõlmida kirjalikult, kui panditud asja väärtus ületab viitsadat krooni. Asja materjalide kohaselt sai (tlk 46) hageja teada 21.03.2009, et juurdepääs üüripinnale on suletud, kostja on hageja pretensioonile 15.04.2010 vastanud ( tlk 48) ja teavitanud pandiõiguse teostamisest, samas ei ole ühtegi dokumenti, mis kajastaks pandiõiguse kohaldamist ega vara nimekirja, mis moodustavad pandiesemed, hagejale esitatud. Üheselt ei ole ka selge, mis ajal koostati panditud vara nimekiri. Vara nimekiri esitati kohtule kostja poolt alles kohtu ettepanekul menetluse lõpus, samas ei teadnud N. U., mil ta selle allkirjastas, samuti ei mäletanud, kas ta edastas selle hageja esindajale (tlk 209). Tunnistaja ütlusega on kinnitatud hageja esindaja väide, et pantimise kohta dokumente neile ei esitatud. Eeltoodust ei ole täidetud pandiõiguse seadmise sisulised eeldused ega koostatud seda vormikohaselt, hagejale ei ole esitatud dokumente, mis kinnitaks, et kostja rahalise nõude suurus kattuks pandiga tagatud vastutuse ulatusega. N. U. ütlustega (tlk 209) oli tõendatud, et 21.03.2009 vahetati uksesüdamikud ning asjaolu, et hagejat ei teavitatud, mil lukk tagasi vahetati. Tunnistaja ütlustega oli tõendatud, et hagejal puudus sissepääs ruumi alates 21.03.2009. Seega puudus alus VÕS § 103 lg 1 kohaselt arvestada üürisummat kogu märtsikuu ulatuses. VÕS § 307 lg 1 kohaselt kui üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia, võib üürileandja asju kinni pidada ulatuses, mis on vajalik tema nõuete tagamiseks ning üürileandja võib oma pandiõiguse teostamiseks kasutada omaabi. Samas ei ole tõendamist leidnud, et hageja kavatses vara üüripinnalt ära viia. Tunnistaja kuulis vaid koristajalt, et kauplus pannakse kinni, samuti ei tähenda teave müüjalt, et tema tööleping lõpetatakse, et ruumis olevaid asju tahetakse ära viia. Arvestades vallasvara kinnipidamise akti esitamise aega ja tunnistaja N. U. ütlusi, kes ei mäletanud täpselt, mil see koostati, ei saa pidada akti usaldusväärseks. Samas puudub vaidlus kinnipeetud esemete üle, menetluse käigus on kostja avaldanud nõusolekut vara tagastamiseks. Hageja on kohtumenetluse käigus läbi viinud inventuuri ning välja selgitanud, et puudu on kolm diivanit. Kuna nimetatud diivanid ei kuulunud panditud vara hulka, sest need asusid väljaspool üüripinda ehk koridoris ning hageja esindajal oli võimalus kontrollida nimetatud diivanite olemasolu pandiõiguse teostamise päeval, mitte alles käesoleval aastal läbiviidud inventuuri käigus, oli põhjendatud diivanite väärtuses 6171,50 krooni osas jätta rahaline nõue rahuldamata. Vaidlus puudus selles, et hageja on hagiavalduses toodud kauba omanik, samuti selle üle, et vara on kostja valduses. Seega on hagejal AÕS § 80 kohaselt õigus nõuda kostjalt kaupade väljaandmist. Kuivõrd asja sisulise arutamise käigus ei leidnud tõendamist hageja võlgnevus kostja märgitud ulatuses, kuulus hagi vara väljanõudmise osas rahuldamisele. Hageja nõue leppetrahvi 16 800 krooni saamiseks ei olnud põhjendatud. Lepingu p 2.10.13 kohaselt on hagejal õigus nõuda leppetrahvi kahe kuu üüritasu suurusele vastavas rahasummas, kui üürileandja keeldub lõplikult mõjuva põhjuseta üüripinna üleandmisest. Selles osas, et üüripind on hagejale üle antud, vaidlust ei olnud. Nimetatut kinnitab 22.02.2007 sõlmitud üüripinna üleandmise-vastuvõtmise akt (tlk 30). Üüripinna üleandmist üürnikule lepingu sõlmimisel ei saa samastada takistuse tegemisega üüripinna kasutamisel. Tõendamata oli hageja nõue saamata jäänud tulu 39 432 krooni saamiseks. Põhjendamatu on arvutada saamata jäänud müügitulu eelmise aasta edukat perioodi täielikult arvesse võttes, mil hagejal läks müük tõenäoliselt kordi paremini, samas on hageja oma hagi asjaoludes esile toonud, et müüginäitajad on langenud. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Kostja palub tühistada maakohtu otsuse osas, millega mõisteti välja OÜ-lt Hexanor Haldus OÜ Grifes valdusesse loetletud vara ning teha uus otsus, millega jätta OÜ Grifes hagi täies ulatuses rahuldamata. Jätta kõik menetluskulud OÜ Grifes kanda.

21.03.2009 realiseeris kostja üürileandja pandiõigust, kuna hagejal oli üürilepingust tulenev võlgnevus. Asjas on vaidlus pandiõiguse realiseerimise hetkel olnud üürivõla suuruse üle. Kostja ei nõustu maakohtu seisukohaga, et tõendatud ei ole võlgnevuse summa 102 679 krooni, mille alusel apellant pandiõigust realiseeris ja kogu panditud vara tuleb välja nõuda. Kui kohus pidas vajalikuks võla täiendavat raamatupidamislikku tõendamist kostja poolt, siis oleks ta pidanud sellele tähelepanu juhtima, mida ta aga ei teinud. TsMS § 392 lg 1 p 3 kohaselt peab kohus eelmenetluses selgitama välja menetlusosaliste faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta. TsMS § 400 lg 5 kohaselt tuleb kohtul arutada pooltega nende seletustes esitatud asjaolude võimalikku õigusliku hinnangu andmist. Vajadusel tuleb kooskõlas TsMS § 230 lg-ga 2 teha pooltele ettepanek täiendavate tõendite esitamiseks. Hageja ise on tunnistanud pandiõiguse teostamise hetke seisuga võlga summas 50 764,48 krooni, kuid leiab, et see tuli tasaarvestada tagatisrahaga summas 49 560 krooni. Kostja ei nõustunud võla tasaarvestamisega tagatisrahaga. Lepingu järgi on tagatisraha realiseerimise õigus üürileandjal (lepingu p 2.8.5.2). Kuna kostja on tagatisrahast maha arvestanud viivised summas 12 229 krooni, siis ei olnud tagatisraha täissummas ka alles, vaid moodustas 37 331 krooni (49 560 - 12 229), mistõttu on hageja tasaarvestus ka ekslik. VÕS § 200 lg 4 kohaselt ei saa tasaarvestav pool tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Eeltoodust nähtub, et hageja tasaarvestus ei ole kehtiv. Järelikult vara arestimine oli vähemalt 50 764,48 kroonise võla osas (mida võlgnik on tunnistanud) põhjendatud. Sellest tulenevalt oleks pidanud kohus vähemalt selles summas arestitud vara tagastamise nõuet mitte rahuldama. Kuigi vaidlus ruumide kasutamise takistamise või mittetakistamise üle kuulub lahendamisele üürilepingu ülesütlemise õiguspärasuse vaidluses, mis ei ole aga käesolevaks vaidluseks, on antud juhul üks pool väitnud, et takistus oli ja teine pool, et ei olnud. Kohus ei põhjenda, miks ta jättis kõik kostja ütlused arvesse võtmata ja arvestas hageja omasid, leides et takistus siiski esines. Samas ei ole hageja esitanud arvestust väidetava takistuse perioodi 20.03.2009 - 31.03.2009 üüri ja kõrvalkulude summa kohta, mida ta soovib võlast maha lahutada. Kord on see summa 3517,48 krooni, teinekord 1517,48 krooni. Summa arvestust hageja hagis näidanud ei ole. Seega on mahaarvatav summa vastuoluline ja tuvastamata, kuid kohus on tuvastamata summa alusel jõudnud seisukohale, et see summa tuleb võlast maha arvata, rikkudes sellega menetlusnorme. Kohus on jätnud tähelepanuta üürilepingu punkti 2.14.1, mille kohaselt lepingut saab muuta ainult poolte kirjalikul kokkuleppel. Kuna üüri alandamise kirjalik kokkulepe puudub, ei saanud hageja mõistlikult eeldada, et temalt lepingujärgset üüri ei võeta. Lepingu kohaselt on apellandil õigus nõuda lepingus sätestatud üüri. Väär on kohtu järeldus tunnistaja N. U. (üürileandja haldur) ütlustest, et ta ei suutnud meenutada, millal ta vara arestimise akti allkirjastas ja seetõttu ei ole akt usaldusväärne tõend. On loogiline, et haldur, kes tegeleb igapäevaselt üle 50 üürnikuga ja erinevate dokumentide vormistamisega, ei pruugi mäletada päeva pealt aastatagust asjaolu. Kuna aga kirjalik dokument (akt) pandiõiguse teostamise kohta vormistati, siis ei ole vorminõudeid rikutud nagu kohus ekslikult leiab. VÕS § 307 annab üürileandjale aluse üürniku asju kinni pidada, ruume sulgeda (või viia asju teise ruumi), kasutada omaabi, kui üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia. Kohus on jätnud arvestamata 21.03.2009 aktis fikseeritud seisu, kus kostja märgib, et hageja töötajad on kinnitanud, et enne 01.04.2009 planeerib hageja üüripinnalt lahkuda. Lahkumise kavatsust on üürnik kinnitanud ka ise oma ülesütlemisavaldustes. Seega hageja valmistas ette üüripinnalt lahkumist vaevalt aasta pärast pikaajalise lepingu sõlmimist, see oli kostjale teatavaks saanud ning tal oli võla tõttu alus asju kinni pidada ja takistamatult neid üles kirjutada, mis võis väga lühiajaliselt üürniku tööd takistada, kuid oli paratamatu.

Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata, menetluskulud jätta kostja kanda. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 13.05.2010 otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuses toodud motiividel. Kuna kolleegium nõustub täielikult maakohtu põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS §-st 654 lg 6 korrata. Apellatsioonkaebuses kordab kostja vastuses hagile toodud seisukohti. Maakohus on neile kõigile hinnangu andnud ja põhjendatult hagi osaliselt rahuldanud. Vaidlust ei ole poolte vahel sellest, et pooltevahelise suulise kokkuleppe kohaselt alandas kostja alates 01.01.2009 üüri 100-le kroonile ruutmeetri eest. Kostja esitas hagejale arveid vastavalt kokkuleppele. Kostja ei ole oma väiteid tõendanud, mille kohaselt kehtinuks kokkulepe vaid siis, kui üürnik kasutab üüritud ruume pikema aja jooksul ja kuna kostja arvates kavatses hageja lahkuda üüritud ruumidest 01.04.2009, siis tuleks tal tasuda tagantjärele ikkagi lepingujärgset üüri. Maakohus leidis õigesti, et pooltevaheline suuline kokkulepe üüri alandamise kohta alates 1.01.2009 on kehtiv ja sellest tulenevalt põhjendatult leidnud, et arvestades tasutud tagatisraha puudus kostjal üürivõlg seisuga 21.03.2009, mil kostja teostas pandiõigust hageja vara suhtes, vahetadess ukseluku ja signalisatsioonikoodi. Kostja väited selle kohta, et hagejal puudus õigus üürivõlga tasaarvestada tagatisrahaga, ei ole millegagi põhjendatud. Samuti ei ole millegagi tõendatud kostja väited viiviste kohta, mille kohaselt tuli hagejal tasuda ka viiviseid summas 12 229 krooni. Vastavaid arveid kuude lõikes, millised oleks esitatud hagejale lepingu p 2.10.3 alusel, kostja maakohtule esitanud ei ole. Seega maakohus põhjendatult ei arvestanud nimetatud summaga. Ka ringkonnakohtu istungil viitas kostja vaid 15.04.2009 hagejale esitatud tasaarvestuse avaldusele, kus on esmakordselt esile toodud viiviste nõue (t.l.89). Seega esitati viivise nõue esmakordselt peale 21.03.2009 pandiõiguse teostamist. Maakohus tuvastas asjas esitatud tõendite alusel õigesti, et 21.03.2009 pandiõiguse teostamisel ei olnud kostja poolt täidetud kõik pandiõiguse seadmise sisulised eeldused ega teostatud seda ka vormikohaselt kooskõlas VÕS §-s 307 sätestatuga. Maakohus on oma seisukohti piisavalt põhjendanud. VÕS § 307 lg 1 kohaselt kui üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia, võib üürileandja asju kinni pidada ulatuses, mis on vajalik tema nõuete tagamiseks ning üürileandja võib oma pandiõiguse teostamiseks kasutada omaabi. Maakohus leidis õigesti, et tõendamist ei ole leidnud hageja kavatsus vara üüripinnalt ära viia, st lahkuda üüripinnalt ja jätta üür tasumata. Tunnistajate ütlused seda ei kinnita. Ülaltoodu alusel ei anna ükski kaebuses toodud väide alust kaevatava otsuse muutmiseka või tühistamiseks. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud Menetluskulud tuleb jätta TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. TsMS 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Reet Allikvere

Ülle Jänes

Kaupo Paal

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.