Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

andmed. Menetluskulud Jätta menetluskulud CKOÜ kanda. Edasikaebamise kord Määruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kätte toimetamisele järgnevast päevast.

ASJAOLUD

10.09.2009 esitas EKNKHarju Maakohtule avalduse avalikule teele juurdepääsu määramiseks. Avalduse kohaselt kuulub avaldajale alates 30.11.2005 kinnisasi asukohaga XXX Tallinn. Kinnistul asub EKNKhoone. Puudutatud isikule kuulub kinnisasi asukohaga XXX. Avaldaja kinnistult puudub iseseisev juurdepääs avalikult kasutatavale teele ning kuni avalduse esitamiseni on avaldaja kasutanud juurdepääsuks puudutatud isiku kinnistul asuvat kõvakattega teed. Avaldaja ja puudutatud isik on pidanud läbirääkimisi tee kasutamise tingimuste üle, kuid ei ole kokkuleppele jõudnud. Avaldaja on teed korras hoidnud oma vahenditega. Avaldaja arvates ei kahjusta tee kasutamine puudutatud isiku õigusi, kuivõrd puudutatud isiku kinnistul maa peale ehitada ei ole lubatud ning detailplaneeringu kohaselt on ette nähtud tee säilimine olemasolevas asukohas. Avaldaja soovib saada juurdepääsu üle puudutatud isiku kinnistu jalakäijatele ja sõidukitele. Avaldaja 27.10.2009 kirjaliku seisukoha kohaselt ei ole puudutatud isikul kehtiva detailplaneeringu kohaselt lubatud teemaale parkla rajamine. Parkla rajamine võib olla vastuolus muinsuskaitseseaduse §-ga 24 lg 1 p 4 ja 11. Käesoleval ajal avaldaja kinnistul parklat ei ole, üürileping AS-ga M on lõpetatud tee sulgemise tõttu. Juurdepääs avaldaja kinnistule on alati olnud üle vaidlusaluse tee, seega on olemas tava tee kasutamiseks. Avaldaja palub tasu määramisel arvestada asjaoluga, et avaldaja on mittetulundusühing, kes saab sissetulekut üksnes liikmete vabatahtlikest annetustest. Puudutatud isiku esitatud üürihindade ülevaade ei ole rakendatav puudutatud isiku kinnistule, sest see ei ole arvesse võtnud kehtestatud detailplaneeringut ega olemasolevat teed ning esitatud hinnavahemik on liiga suure üldistusastmega. OÜ EEkiri ei ole asjakohane tõend, sest OÜ EEei ole arvestanud asjaoluga, et puudutatud isiku kinnistule ei ole lubatud parklat rajada. Kohtuistungil 26.01.2010 selgitas avaldaja, et avaldaja on nõus kandma tee korrashoiukulutusi. Avaldaja omandas kinnistu 2005 aastal ja hakkas kasutama 2006 aastal, kogu aeg on avaldaja kasutanud vaidlusalust teed. Enne XXX kinnistu omandamist puudutatud isiku poolt kuulus kinnistu riigile ja avaldaja lootis, et linn lahendab juurdepääsuküsimuse. Puudutatud isiku seisukohad Puudutatud isiku 28.09.2009 vastuse kohaselt palub puudutatud isik jätta avaldus rahuldamata. Avaldajal võib olla võimalik rajada juurdepääs oma kinnistult XXX tänavale. 2 (7)

Kui juurdepääsu rajada ei ole võimalik, palub puudutatud isik määrata tee kasutamise eest õiglane tasu. Puudutatud isiku kinnistut kasutavad juurdepääsuks ka XXXkinnistu ja riigi reservmaa kasutajad, kellega on sõlmitud kokkulepped tee kasutamiseks. Vaidlusaluse tee pindala moodustab 20 % kinnistu pindalast. Juurdepääsu võimaldamine piirab puudutatud isiku kinnistu kasutamisvõimalusi ja vähendab kinnistu väärtust. Mõistlikuks tasuks tee kasutamise eest on 7000 krooni kuus, millele lisandub käibemaks, kusjuures mõistlikuks turuhinnaks on 7996,50 krooni ilma käibemaksuta. Tasu määramisel tuleb arvesse võtta kinnistu ostuhinna intressi, puudutatud isik on kinnistu ostnud laenuga ja peab laenult tasuma intressi. Arvestada tuleb tasutavat maamaksu Kinnistu osa eest, mis jääks juurdepääsutee alla, kuulub tasumisele maamaks 3425 krooni kuus. Puudutatud isik tasub teealuse maa eest intresse ja maamaksu kokku 17 700 krooni kuus. Juurdepääsutee väikest osa, umbes 10 % teest, kasutab XXXkinnistu omanik. Peaaegu tervet teed kasutab ning riigi reservmaa kasutaja tervet teed kasutab avaldaja. Puudutatud isik leiab, et mõistlik oleks, et 10 % tee kasutamisega seonduvast kahjust hüvitab XXXkinnistu omanik ning ülejäänud 90 % hüvitavad kahe peale riigi reservmaa kasutaja ja avaldaja. Juurdepääsu võimaldamisel ei ole puudutatud isikul võimalik teemaad kasutada parkimisteenuse osutamiseks, millest oleks võimalik tulu saada 2500 krooni parkimiskoha eest, millest on puhastuluks 2000 krooni parkimiskoha eest. Statistiliselt on ühe parkimiskoha suuruseks, mis sisaldab vahekäike ja juurdepääsu, 25 m2. Seega saaks puudutatud isik rajada teemaale 48 parkimiskohta, millest oleks võimalik teenida ligikaudu 96000 krooni kuus. Keskmiseks üürituluks maa välja üürimisel oleks 10-25 kr m2, seega oleks võimalik teenida teemaa välja üürimisel tulu 21 000 kroon ilma käibemaksuta. Puudutatud isiku arvates tuleb arvestada asjaolu, et avaldaja on kasutanud lisaks kirikule talle kuuluvat kinnistut ka ärilisel otstarbel osutades kinnistul tasulist parkimisteenust ning võib taasalustada teenuse osutamist tulevikus. Juurdepääsu määramisel ei oma tähtsust kehtestatud detailplaneering, sest detailplaneeringust ei saa tuleneda juurdepääsu võimaldamise kohustust. Puudutatud isiku 10.11.2009 täiendavas vastuses on puudutatud isik seisukoha, et juurdepääsu puudumine on tõendamata. Juurdepääsu tingimuste seisukohalt ei oma tähtsust, kas avaldaja on mittetulundusühing või äriühing. Kohtuistungil 26.01.2010 selgitas puudutatud isik, et puudutatud isik soovib ise kanda tee korrashoiukulutused. Tee korrashoiukohustuse on enda kanda võtnud naaberparklad. Puudutatud isik selgitas, et tee kasutajad peaksid kandma teealuse maa maamaksu ja tee korrashoiukulud. Tee pindalaks on 1200 m2 ning see moodustab 20 % kinnistu pindalast. Tee korrashoiuks kulub 4-5000 krooni kuus sõltuvalt aastaajast. Juuli 2009 seisuga on hooldusettevõtte teinud pakkumise kogu krundi korrashoiuks summas 10 000 krooni kuus. Praegu on kokkulepe, et muruala hooldab linn.

KOHTU PÕHJENDUSED

Kohus, kuulanud ära avaldaja ja puudutatud isiku ning tutvunud kõigi asjas kogutud materjalidega, leidis, et avaldus kuulub rahuldamisele.

3 (7)

Kohus tuvastas, et avaldajale kuulub alates 30.11.2005 kinnisasi asukohaga XXX Tallinn. Kinnistul asub EKNKhoone, mida avaldaja kasutab igapäevaselt oma põhikirjaliseks tegevuseks, sealhulgas teenistuste läbi viimiseks ja tseremooniate korraldamiseks. Avaldaja kinnistu külgneb küll XXX tänava ja Komandandi teega, kuid juurdepääsu rajamist on takistanud suur kõrguste vahe tänava ja kinnistu vahel. Avaldaja on kasutanud jalakäijate ja sõidukite juurdepääsuks ajaloolist teed, mis kulgeb üle puudutatud isikule kuuluva kinnistu XXXKaarli puiesteele. Ajaloolist teed on kasutanud ka riigi reservmaal parklat opereeriv AS M ning XXXkinnistu omanik VKOÜ, kes tasuvad tee kasutamise eest puudutatud isikule. Puudutatud isikule kuuluv kinnistu XXXon hõlmatud Vabaduse väljaku, Harjuoru ja Kaarli puiestee maa-ala detailplaneeringuga, mis on kehtestatud Tallinna Linnavolikogu otsusega 21.12.2006. Nimetatud detailplaneeringu kohaselt ei ole kinnistul lubatud ehitada maa peale, kuid võimalik on rajada maa-alune parkla ja hoone. Kinnistu katastriüksuse sihtotstarbeks on 50 % ärimaa ja 50 % transpordimaa. Avaldaja on 10.09.2009 esitanud taotluse juurdepääsu seadmiseks üle puudutatud isiku kinnistu jalakäijatele ja sõidukitele. Juurdepääsunõude aluseks on asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1. AÕS § 156 lg 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Juurdepääsu puudumise all peetakse silmas nii olukorda, kus juurdepääsu rajada ei ole võimalik, kui ka olukorda, kus juurdepääsu rajamine oleks seotud ebaproportsionaalselt suurte kulutustega. Nimetatud sätte kohaselt on õigus juurdepääsu nõuda üldjuhul nii jalakäijatele kui autodele. Eelduslikult on juurdepääs tasuline. Tasu peaks heastama juurdepääsu tee tõttu koormatud kinnisasja omaniku jaoks ära jääva või väheneva kinnisasja kasutusvõimaluse. Tasu suuruse määramisel arvesse võetavaid asjaolusid võib pidada sarnaseks asjaoludega hüvitise suuruse määramisel AÕS § 148 lg 2 teise lause järgi. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08 p 23 märkinud, et hüvitise suuruse määramisel AÕS § 148 lg 2 teise lause järgi tuleb arvestada kõiki asjaolusid ja kaaluda mõlema kinnisasja omanike huvisid, sarnaselt AÕS § 156 lg 1 järgse juurdepääsuõiguse ja selle eest tasu määramisega. /---/ Hüvitise suurus peab AÕS § 148 lg 2 teise lause järgi olema piisav selleks, et sisuliselt hüvitada kinnisasja omanikule tema omandikaotus, st üldjuhul peaks hüvitis tagama kinnisasja omanikule samasuguse seisundi, kui ta oleks saanud hoonealust maatüki osa ise kasutada. Seega tuleb hüvitise suuruse määramisel kinnisasjal asuv hooneosa sealt hüpoteetiliselt eemaldada ja hinnata, kuidas ja millise kasu saamiseks võiks kinnisasja omanik seda maad kasutada, arvestades teisi ehitisi, ehituslikke, muinsuskaitselisi jms piiranguid ning kõiki muid asjaolusid. Iseenesest ei ole välistatud võtta hüvitise suuruse määramisel lähtekohaks võimalus pakkuda kinnisasjal parkimisvõimalust autodele, kuid sel juhul tuleb arvestada, kas seal oleks üldse võimalik parkida ning kas ja millised kulud sellega kaasneksid. Hüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada ka "üleehitatud" hoone omaniku huve, mh talle hüvitise maksmisega langevat koormist, ja "üleehitatud" hoone kasutusvõimalusi ning "üleehitamise" asjaolusid. /---/ Minimaalseks hüvitiseks, mida kostja peab hoonealuse maatüki osa eest hagejale siiski maksma, on hoonealusele maatüki osale vastava maamaksu suurus.

4 (7)

Käesoleval juhul on leidnud tõendamist, et avaldajal puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Avaldaja kinnistu külgneb küll XXX tänava ja Komandandi teega, kuid juurdepääsu rajamist on takistanud suur kõrguste vahe tänava ja kinnistu vahel. Tallinna Teede AS hinnapakkumisest (tl 183) nähtub, et juurdepääsutee rajamine avaldaja kinnistule maksaks 385 668 krooni. Tallinna Linnaplaneerimise ameti kirjast nähtub, et Tallinna linn on keeldunud väljastamast projekteerimistingimusi avaldaja kinnistule juurdepääsutee projekteerimiseks. Seega on juurdepääsu rajamine seotud ebaproportsionaalselt suurte kulutustega ning õiguslike takistustega, mistõttu tuleb asuda seisukohale, et avaldajal puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Asjas puudub vaidlus selles, et kui kohus juurdepääsu määrab, saab see paikneda üksnes ajaloolises asukohas, mida avaldaja on kasutanud ka varasemalt. Ajalooline tee algab puudutatud isiku kinnistu lõunapiirilt (Kaarli pst-lt) ning kulgeb mööda kinnistu idapiiri kuni kinnistu avaldaja kinnistuni (vt foto tl 18). Asjas puudub vaidlus ka selles, et juurdepääsu määramise korral on õigus juurdepääsu kasutada nii jalakäijatele kui autodele ning nimetatud seisukoht on kooskõlas ka kohtupraktikaga. Pooled vaidlevad üksnes juurdepääsu kasutamise tingimustes – kelle kanda jääb tee korrashoiu kohustus ja milline on juurdepääsu eest makstav tasu. Avaldaja on esitanud soovi korraldada ise tee korrashoid (kohtuistung 26.01.2010). Puudutatud isik peab otstarbekaks, et ta korraldab tee korrashoiu ise ning avaldaja poolt makstav tasu on selle võrra suurem. Kohus nõustub puudutatud isikuga, et kuivõrd teed kasutavad mitmed isikud (lisaks avaldajale ja puudutatud isikule veel kaks isikut), on otstarbekam korrashoiu korraldamine tee omaniku poolt. Avaldaja panus tee korrashoidu peaks kajastuma juurdepääsu eest makstavas tasus. Juurdepääsu tasu määramisel lähtub kohus järgmistest asjaoludest. Tasu määramisel on eeldatav, et juurdepääsu kasutaja panustab igal juhul juurdepääsuks kasutatava maa korrashoiule ja maamaksule. Seejuures on mõistlik nimetatud kulutused jagada tee kasutajate vahel. Asjas ei ole vaidlust selles, et ajaloolist teed kasutavad ka riigi reservmaal parklat opereeriv AS M ning XXXkinnistu omanik VKOÜ. Puudutatud isik leiab, et mõistlik oleks, et 10 % tee kasutamisega seonduvast kahjust hüvitab XXXkinnistu omanik ning ülejäänud 90 % hüvitavad kahe peale riigi reservmaa kasutaja ja avaldaja. Kohus nõustub puudutatud isikuga osaliselt, leides, et lisaks viidatud isikutele peaks 90 % kulutuste katmises osalema ka puudutatud isik, kuivõrd ka tema on õigustatud teed kasutama. Avaldaja osa kulutustest oleks seega 90 %/3= 30 %. Puudutatud isiku selgituse kohaselt on kulutused tee korrashoiule umbes 4-5000 krooni kuus. Puudutatud isik on oma hinnangus tuginenud kestvale praktikale kinnisvara majandamisel ning asjaolule, et juuli 2009 seisuga on hooldusettevõtte teinud pakkumise kogu krundi korrashoiuks summas 10 000 krooni kuus. Avaldaja selgituse kohaselt on toodud kulud põhjendamatult suured, kuid avaldaja ei ole kohtu arvates selgitanud, miks ta kulutustega ei nõustu ja millised oleksid mõistlikud kulud. Vaieldamatult kaasnevad tee hooldamisega kulutused lume koristamiseks, lehtede koristamiseks ja vajadusel tee remondiks. Kohus leiab, et mõistlikeks kulutusteks tee korrashoiuks saab pidada 4000 krooni kuus, millest avaldaja osa oleks 1200 krooni kuus. Asjas ei ole vaidlust selles, et kinnistu katastriüksuse sihtotstarbeks on 50 % ärimaa ja 50 % transpordimaa. Kohus leiab, et maamaksu tasumisel tuleb arvestada, et juurdepääsuks 5 (7)

kasutatakse üksnes transpordimaad, mille maamaks on odavam. Maa hindamise lehelt (tl 184) nähtub, et ärimaa osa aastaseks maamaksuks on 11419000* 0,015 = 171 285 krooni ja transpordimaa aastaseks maamaksuks 2283800 * 0,015 % = 34 257 krooni. Vaidlust ei ole selles, et tee pindala moodustab 20 % kinnistust, seega on teealuselt maalt tasutava maamaksu suuruseks 34 257 * 0,4 = 13702,8 krooni, millest avaldaja osa oleks 30 % ehk 4110,84 krooni aastas ehk 342,57 krooni kuus. Puudutatud isik on palunud tasu määramisel arvestada asjaolu, et Juurdepääsu võimaldamisel kaotab puudutatud isik võimaluse rajada teemaale 48 parkimiskohta, millest oleks võimalik teenida ligikaudu 96000 krooni kuus või võimaluse üürida teealune maa välja parklate rajamiseks, millega oleks võimalik teenida 23 310 krooni kuus. Kohus nõustub avaldajaga, et puudutatud isikul ei oleks võimalik teemaale parklat rajada. Jättes kõrvale tee pinnalaotuse eripärast tulenevad probleemid, nähtub Vabaduse väljaku, Harjuoru ja Kaarli puiestee maa-ala detailplaneeringust, et puudutatud isiku kinnistule ei ole lubatud maa peale ehitamine ning lubatud ei ole ehitamine olemasoleva tee asukohta. Ehitusseaduse § 22 lg 1 p 1 kohaselt on vajalik ehitusluba parkla kui rajatise ehitamiseks ning ES § 24 lg 1 kohaselt keeldub kohalik omavalitsus ehitusloa väljastamisest, kui ehitusprojekt ei vasta kehtestatud detailplaneeringule. Kuivõrd puudub alus arvata nagu oleks teemaale võimalik parkla rajada, ei kaota puudutatud isik juurdepääsu määramise korral teenimisvõimalusi parkimisteenuse osutamisest või teemaa välja üürimisest ning avaldajal puudub kohustus seda puudutatud isikule heastada. Kohus märgib, et kuigi puudutatud isik ei ole esile toonud ühtegi muud omandi kasutusvõimaluse kaotust, ei ole välistatud tasu määramine selliselt, et lisaks korrashoiu ja maamaksukuludele määratakse tasu ka negatiivsete mõjutuste talumise eest. Tee kasutamisega, eriti arvestades võimalust, et avaldaja võib taastada tasulise parkla tegevuse oma kinnistul, kaasneb sagedane liiklus, mis avaldab teatavat negatiivset mõju kinnistule ja kätkeb endas võimalikke riske. Samuti võib tee olemasolu esitada täiendavaid nõudeid puudutatud isiku kavandatavatele maaalustele ehitistele. Eeltoodut arvesse võttes ning kaaludes avaldaja ja puudutatud isiku huve, leiab kohus, et mõistlikuks tasuks juurdepääsu eest on 1700 krooni kuus. Põhjendamatu on puudutatud isiku seisukoht, et tasu määramisel tuleb arvestada kinnistu soetamiseks võetud laenu tagasimakseid. Viidatud AÕS § 156 tõlgendamise kohaselt peab tasu hüvitama üksnes omandi kasutusvõimaluste kaotuse ning laenumakseid see ei hõlma. Kohus märgib, et põhjendamatu on avaldaja seisukoht, et juurdepääsu tingimuste määramisel tuleb arvesse võtta, et avaldaja on mittetulundusühing, kes ei taotle kasumit. AÕS § 156 kohaselt juurdepääsu määramisel lähtub kohus kinnisasja kõikidest võimalikest kasutusviisidest sõltumata sellest, miks ja kuidas omanik kinnisasja hetkel kasutab. Kohus nõustub puudutatud isiku taotlusega, mille kohaselt puudutatud isiku kinnistule ehitamise ajaks ajutise juurdepääsu rajamise kulud katab täielikult avaldaja. Selle regulatsiooniga on avaldaja tingimuslikult nõustunud. Kohus leiab, et nimetatud regulatsioon on põhjendatud, kuivõrd puudutatud isik on soetanud kinnistu eesmärgiga rajada kinnistule maa-alune ehitis ja tal endal puudub otsene huvi tee säilimise vastu, siis ei ole põhjendatud ajutise tee rajamise kulude jätmine puudutatud isiku kanda.

6 (7)

Järgnevalt selgitab kandmiseks.

kohus

avaldaja

nõudeid

juurdepääsuõiguse

kinnistusraamatusse

Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-33-04 selgitanud, et kohtuotsuse alusel seatava kinnisomandi kitsenduse juurdepääsu kujul kinnisasjale saab kinnistusraamatu kaudu kolmandatele isikutele kehtivaks muuta vastavalt AÕS §-dele 64 lg 1 p 4 ja 140 lg 3 kinnistusraamatusse kantava märkusega. Samas on Riigikohus selgitanud, et kohus otsustab märkuse tegemise. AÕS § 63-1 lg 7 sätestab, et märkus kantakse kinnistusraamatusse seaduses sätestatud juhul. Seega võib kohus avaldaja soovil otsustada juurdepääsu ja selle tingimuste kohta kinnistusraamatusse märkuse tegemise ning märkus kantakse kinnistusraamatusse sisse kohtulahendi alusel. Avaldaja on palunud reguleerida poolte õigused ja kohustused tee kasutamise osas läbi servituudi seadmise kinnistule. AÕS § 156 alusel tekkiv juurdepääsuõigus on kinnisomandi eraõiguslik kitsendus, kuid see ei ole reaalservituut ning seda ei saa kolmandatele isikutele nähtavaks teha reaalservituudi (AÕS § 172) kandmisega kinnistusraamatusse (vt RKO nr 3-21-33-04). Seega mõistab kohus avaldaja nõuet selliselt, et avaldaja soovib juurdepääsu määramist ning juurdepääsu tingimuste kohta kinnistusraamatusse märkuse tegemist. Avaldaja nõude ebatäpsus selles osas ei ole kohtu arvates mõjutanud menetluse käiku ning avaldus on olnud piisavalt selge avaldaja soovitud materiaalõiguslike tagajärgede osas. Menetluskulud Vastavalt TsMS § 172 lg 1 hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane /---/. Menetluskulude jaotamisel arvestab kohus, et kuigi avalduse esitas avaldaja, siis põhjustas avalduse esitamise tee sulgemine puudutatud isiku poolt. Puudutatud isik on läbirääkimiste käigus esitanud põhjendamatult kõrgeid tasunõudeid (minimaalselt 7000 krooni), mis takistas mõistlikule kokkuleppele jõudmist, kuigi avaldaja pakutud tasu oleks seda võimaldanud. Seda arvesse võttes jätab kohus menetluskulud puudutatud isiku kanda.

Peeter Pällin Kohtunik

7 (7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.