Võlaõigus › Võõrandamislepingud

TsiviilasiJõustunudTartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium · 08.02.2010

Lahendi andmed

Riigi Teataja

Kohus: Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
Kohtuasja number: 2-08-50310/26
Asja liik: Tsiviilasi
Kategooria: Võlaõigus › Võõrandamislepingud
Menetlusliik: Hagimenetlus
Kuulutamise aeg: 08.02.2010
Staatus: Jõustunud
Sõnade arv: 5287

Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Seotud ettevõtted

nimistu.ee

Esma Vara AS10103770 OÜ Rending10532028(Vastustaja)

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Egon Konsand, Andra Pärsimägi, Viivi Tomson

Otsuse tegemise aeg ja koht

8. veebruar 2010 Tartu

Tsiviilasja number

2-08-50310

Tsiviilasi

AS Esma Vara hagi OÜ Rending vastu 5 428 000 krooni, intressi ja viiviste väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses

5 428 000 krooni

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 24. augusti 2009 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS Esma Vara apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

19. jaanuar 2010

Menetlusosalised ja nende

Apellant (hageja) – AS Esma Vara (registrikood 10103770), esindaja vandeadvokaat Andres Vinkel Vastustaja (kostja) - OÜ Rending (registrikood 10532028), esindaja vandeadvokaat Margo Lemetti Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu 24. augusti 2009 otsus muutmata.

esindajad

RESOLUTSIOON

Menetluskulude jaotus ringkonnakohtus

Menetluskulud ringkonnakohtus jätta AS Esma Vara kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates. Kassatsioonkaebuse Riigikohtusse võib menetlusosaline esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

Sarnased lahendid

Võlaõigus

1.AS Esma Vara esitas kohtule hagi OÜ Rending vastu 5 428 000 krooni, intressi ja viiviste väljamõistmiseks. Hagiavalduste kohaselt ostis hageja kostjalt 17.11.2006 sõlmitud notariaalse võlaõigusliku müügilepingu alusel kinnistu. Lepingu punktide 3.1 ja 5.6 kohaselt pidi kinnistule rajatama autokauplus-autoteenindussalong. Lepingu sõlmimise ajal kinnistut moodustatud ei olnud. Moodustatav kinnistu pidi võimaldama lepingu kohaselt autokeskuse rajamist täisehitusprotsendiga vähemalt 40 ning olema vaba kolmandate isikute õigustest. Lepingu punkt 3.2 kohaselt pidi kinnistu hagejale üle antama hiljemalt 01.02.2008. Maa-ala planeerimise ja kinnistute moodustamisega tegeles kostja. Lepingu sõlmimisel ei öelnud kostja, et planeering oli algatatud tema taotlusel juba 12.04.2006. Nimetatud asjaolu selgus alles suvel 2008, kui kostja teavitas hagejat kinnitatud detailplaneeringu avaldamisest Tartu Vallavalitsuse veebilehel. Vahepealsel ajal saatis kostja hagejale planeeringu lahenduse, millest nähtus, et kinnistule planeeritud tee ei olnud juurdepääsuks mitte ainult kostja kinnistule, vaid ka naaberkinnistule. Lisaks selgus, et kinnistule on olulises ulatuses planeeritud haljastust (detailplaneeringu järgi minimaalselt 5% kinnistust, tegelikkuses ligi 20%.) Varasemalt ei olnud hagejat haljastuse planeerimisest teavitatud. Tartu Põhjakeskust 2008 rajama ei hakatud. Hageja esitas 11.03.2008 kostjale notariaalselt tõestatud avalduse kinnistu müügilepingust taganemise kohta. Pakutav kinnistu ei võimalda autokeskuse rajamist, kinnistu ei ole vaba kolmandate isikute õigustest (juurdepääsutee) ning kinnistu täisehitusprotsendi 40 puhul ei ole võimalik, arvestades juurdepääsutee ja kõrghaljastuse rajamise kohustust, rajada piisaval arvul parkimiskohti. Kuigi lepingus ei ole parkla suurust käsitletud, pidi kostja kinnisvaraarendajana arvestama vähemalt ehitusstandarditest tulenevate parkimisnormidega. 04.01.2008 toimunud osapoolte kokkusaamisel teatas kostja, et ainus võimalus on hageja kinnistule servituudi seadmine juurdepääsu tagamiseks naaberkinnistule, millega hageja nõus ei olnud ning millest on kostjat teavitatud 2 nädalat enne taganemisavalduse esitamist. Hageja palub kostjalt välja mõista kinnistu müügihind 5 428 000 krooni ning intressi ja viivise. Kohtumenetluse ajal 26.02.2009 esitas hageja kostjale lepingu tühistamise avalduse, kuna hageja jaoks ilmnesid asjaolud, mida hageja käsitles kostjapoolse pettusena. Kostjale olid enne müügilepingu sõlmimist teada asjaolud, et müüdavat kinnistut hakkab läbima tee ning sellele paigutatakse kõrghaljastusega puhvertsoon. Kostja käitumine, mis väljendub tehingu tegemiseks

2.Kostja OÜ Rending hagi ei tunnistanud. Müügiesemeks olev kinnistu on vaba igasugustest kolmandate isikute õigustest. Seetõttu ei ole hagejal õigust lepingust punkt 7.2.2. alusel taganeda, sest kostja ei ole rikkunud lepingu punktist 3.4 lähtuvat kohustust. Detailplaneeringust lähtuvat juurdepääsuteed ega hüpoteetilist võimalust kinnistu koormamiseks ei saa käsitleda olukorrana, mille alusel saaks kostjat pidada lepingu punkti 3.4 rikkunuks. Selleks, et välistada müügiesemeks oleva kinnistu kasutamine naaberkinnistu omaniku poolt, on kostja XXX tee 3 kui teeniva kinnistu koormanud müügiesemeks oleva kinnistu kasuks tähtajatu servituudiga. Lepingupooled ei ole lepingus kokku leppinud parklakohtadega seotud kohustusi. Müügiese vastab lepingu punktis 3.1 sätestatud tingimustele ning kostja ei ole lepingut rikkunud. Hageja ei ole tõendanud, kui suurt parklat tal vaja läheb ning miks ei ole seda võimalik rajada müügiesemeks olevale kinnistule. Hagejal puudub õigus lepingust taganeda VÕS-is sätestatud üldalustel, sest lepingu punktis 7.2 on osapooled kokku leppinud ammendavas loetelus alustest, mille esinemisel on hagejal õigus lepingust taganeda. Hagejat ei saa pidada lepingust kehtivalt taganenuks, kuivõrd antud juhul ei esine faktilisi asjaolusid, mille alusel saaks väita, et kostja on lepingut VÕS § 116 lg 2 p 1 ja 2 tähenduses oluliselt rikkunud. Hageja ei ole andnud kostjale enne lepingust taganemise avalduse esitamist lepingu punktis 7.2 kokkulepitud 2-nädalast tähtaega kohustuse täitmiseks või väidetavate rikkumiste kõrvaldamiseks, mistõttu hageja poolt lepingust taganemine ei ole õiguspärane ka formaalsete puuduste tõttu. Kostja ei olnud enne lepingu sõlmimist teadlik, et müügiesemeks olevat kinnistut hakkab läbima tee. Kõrghaljastusega puhvertsooni olemasolu võis hageja välja lugeda hagiavalduse lisaks nr 2 olevalt eskiisilt, mille kostja edastas hagejale enne lepingu sõlmimist. Hageja väited lepingueelsetel läbirääkimistel kostja poolt teavitamiskohustuse ja mõistlikkuse põhimõtte väidetava rikkumise kohta on ainetud ja tõendamata. Lisaks on tühistamisavaldus ka aegunud, sest on esitatud 6-kuulist tähtaega eirates. Kostja ei ole TsMS § 376 lg 1 kohaselt nõus hagi muutmisega sellisel kujul nagu hageja on seda teinud.

Hageja ei taganenud lepingust punkti 7.2. rikkumise tõttu, vaid VÕS § 116 alusel lepingu olulise rikkumise tõttu. Kohus on seisukohal, et olenemata lepingu punktis 7.2. toodud loetelust oli hagejal õigus taganeda lepingust ka VÕS §-s 116 loetletud alustel. Lepingus on loetletud alused, mil hagejal oli õigus etteteatamistähtaja möödumisel lepingust igal juhul taganeda. Nendel alustel lepingust taganemisel ei ole enam vaja kaaluda, kas teine lepingupool on lepingut oluliselt rikkunud või mitte. Samas võib lepingu täimisel tekkida ka muid olulisi rikkumisi ning lepingus oleva loeteluga ei saa välistada lepingut lõpetava poole tuginemist VÕS §-s 116 sätestatud alustele. Samas tuleb anda teisele lepingupoolele mõistlik tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks VÕS § 114 lg 1 kohaselt ning alles pärast mõistliku täiendava tähtaja möödumist (VÕS § 114 lg 4) võib võlausaldaja kasutada muid õiguskaitsevahendeid, sealhulgas taganeda lepingust. Kuivõrd kostjale ei olnud antud mõistlikku täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks, siis ei olnud hagejal seadusest tulenevat õigust lepingust taganemiseks. Lepingust taganemise avaldus on tühine selle esitamiseks formaalselt õigusliku aluse puudumise tõttu. Kostja ei ole lepingu sõlmimise ajal 17.11.2006 toime pannud pettust hageja suhtes. Toimikulehel 10 oleva eskiisi kohaselt, mille hageja on tema enda poolt lisatud e-kirja järgi saanud 18.10.2006, on müügiesemeks oleva maatüki servas leppemärkide kohaselt planeeritud kõrghaljastus. Seega pidi hageja olema teadlik enne lepingu sõlmimist vähemalt kõrghaljastuse võimalusega planeeringu olemasolust ning tal oli sellest tulenevalt edaspidi võimalik uurida kõrghaljastuse edaspidist planeerimist. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et tema järelepärimistele on kostja poolt vastatud valesti. Kinnistule planeeritava kõrghaljastuse osas järelepärimisi enne lepingu sõlmimist ei ole olnud. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et tee asukoht on hiljem võrreldes tl-l 10 oleva eskiisiga muutunud. Pärast detailplaneeringu kinnitamist jäi müügiesemeks oleval kinnistul olev tee juurdepääsuteeks ainult järgmisele kinnistule ning kostja viimase omanikuna on korraldanud kinnistusraamatusse servituudi kandmise selle kohta, et juurdepääsuteed vajava kinnistu XXX tee 3 igakordne omanik ei hakka seda nõudma müügiesemeks oleva kinnistu omanikult. Ei müügilepingu sõlmimise ajal, sellest taganemise avalduse esitamise ajal ega ka praegu ei ole lepinguobjektiks olevat kinnistut koormatud kolmandate isikute õigustega müügilepingu esemeks oleva kinnistu suhtes. Kuivõrd tee asukoht ja sellega seonduvad võimalikud kohustused on ajas pidevalt hageja kasuks muutunud, võrreldes enne lepingu sõlmimist hagejale saadetud eskiisiga, siis ei saa kostjate esindajate tegevust lepingu sõlmimisel lugeda pettuseks eesmärgiga kallutada hagejat tehingut tegema. Hageja on taganemisavalduses tuginenud müügilepingu punktide 3.1. ja 3.4. väidetavale olulisele rikkumisele, leides, et tekkivat kinnistut ei ole võimalik kasutada autokauplus-autoteenindussalongi rajamiseks, sest detailplaneeringust nähtub, et kinnistule rajatakse tee, mille paiknemine ja pindala ei võimalda nimetatud lepingu esemele projekteerida autokauplus-teenindussalongi. Samuti oli eelnimetatud lepingu kohaselt müüjal kohustus mitte koormata lepingu eset kolmanda isiku õigustega, kuid detailplaneeringu kohaselt on lepingu esemele planeeritud tee rajamine, mis tähendab, et nimetatud tee kasutamise tagamiseks tuleb lepingu esemele seada servituut. Kohus oli seisukohal, et nimetatud alused lepingust taganemise kohta on lõplikud ning kohtmenetluse käigus ei saa lepingust taganemise aluseid täiendavalt lisada. Lepingust taganemise alused peavad olema taganemisavalduse esitamisel teisele lepingupoolele selged ja arusaadavad, vastasel korral ei saa teine lepingupool hinnata lepingust taganemise vastavust seadusele või lepingule ning sellest tulenevalt ka lepinguliste kohustuste omapoolse täitmise lõpetamise põhjendatust. Lisaks tuleb järjekordselt avastatud puuduse kõrvaldamiseks anda kohustatud poolele tähtaeg. Kui seda ei ole eelnevalt tehtud, siis ei saa sellel alusel ka lepingust

taganeda. Järelikult kohtuistungi käigus lepingu täitmise puuduste lisamine ei ole õiguslikult võimalik. Kostja kohustus võõrandama hagejale kinnistu suurusega 6500 m2 sihtotstarbega ärimaa ja kinnistu täisehitusprotsendiga vähemalt 40, mille suhtes puuduvad igasugused kolmandate isikute õigused. Ükski hageja esitatud tõend ei lükka ümber asjaolu, et hagejal on võimalik jätkuvalt omandada selline kinnistu. Hageja esindaja väited selle kohta, et kogu hoonest vabaks jäänud kinnistule tuleb paigutada parkimiskohad, on ümber lükatud arhitektide R. Tamme ja K. Areda hinnanguga, mille kohaselt autokeskuse rajamise puhul on vajalik abipind ka teede, parklate ja haljastuse rajamiseks. Viidatud hinnangu kohaselt oleks 2600 m2 suuruse autokeskuse hoone puhul vajalik kinnistu suurus vähemalt 7800 m2. Hageja soovis tl-l 7 olevas e-kirjas osta minimaalselt 4000 m2 suurust kinnistut, väga heaks lahenduseks pidas ta 6000-7000 m2 suurust krunti. Kui hagejal oli võimalik paigutada kavandatav ehitis koos vajalike abipindadega 4000 m2 suurusele kinnistule, siis ei ole põhjendatud hageja etteheited kostjale, et viimane ei arvestanud hageja vajadust rohkete parkimiskohtade järgi. Eeltoodust tulenevalt ei olnud hagejal alust ka sisuliselt taganeda lepingust selle olulise rikkumise põhjendustel. Lepingu punktides 3.1. ja 3.4. ei ole kostjapoolsed kohustused sedavõrd täpselt paika pandud, et hagejal oleks alust VÕS § 116 lg 4 kohaselt lepingust taganeda tähtaega andmata. Sellises olukorras oleks hageja pidanud andma kostjale aja väidetavate puuduste kõrvaldamiseks. Teeservituudi seadmise vaidlus on sisuliselt ära langenud vastavasisulise servituudi seadmise õiguse nõudmisest loobumisega ja kostja poolt Tartu Vallavalitsuse 18.03.2009 korralduse nr 105 esitamisega, millega kehtestati kostjale kuuluvale XXX tee 3 kinnistule juurdepääsutee rajamise võimalus otse maanteelt, mitte läbi vaidlusaluse kinnistu. Kuivõrd hageja ei andnud kostjale lepinguliste kohustuste täitmiseks tähtaega enne taganemisavalduse esitamist, siis oli taganemisavaldus esitatud õigusliku aluseta. Kõik hilisemad toimingud seoses müügilepingu esemeks oleval kinnistul asuva juurdepääsuteega on tehtud tehingu kehtivuse ajal ja tehingu täitmiseks. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED APELLATSIOONIKOHTUS

4) asus kohus seisukohale, et pettuse tuvastamise aspektist on oluline see, mida petetu võis teada või pidi ise uurima. Arvestamata ei saa jätta võimaliku petja poolt edastatud teavet, kuna see võib mõjutada võimaliku petetu arusaama tehingu aluseks olevatest asjaoludest. Kuna tulevase tehingu üks osapool saab õigusriigis siiski arvestada teise osapoole käitumisega heas usus, siis ei saa antud juhul apellandile ette heita vastustaja poolt edastatud teabes mittekahtlemist ja iseseisvatele uuringutele mitteasumist; 5) jättis kohus pettuse kontekstis hindamata asjaolu, et müügilepingu sõlmimisel varjas vastustaja asjaolu, et planeerimismenetlus oli juba käimas; 6) jättis kohus arvestamata vaidlustamata asjaoluga, et vastustaja võlasuhtes kohustatud isikuna ei pöördunud pärast müügilepingu sõlmimist 9 kuu jooksul kordagi apellandi poole teabe edastamiseks; 7) jättis kohus hindamata apellandi tõendatud väite, et vastustaja teadis müügilepingut sõlmides, et juurdepääsutee ei tule (ei saa tulla) sinna, kuhu ta pidi tulema selle tutvustuse järgi, mille alusel apellant kinnistu ostuotsuse tegi; 8) ei ole kohus tähelepanu pööranud asjaolule, et kuni müügilepingust taganemiseni kinnitas vastustaja, et pakutavale kinnistule tuleb seada teeservituut (sama nõuab ka detailplaneering); 9) asus kohus ekslikule seisukohale, et müügilepingust taganemine on õigustamata eelkõige vastustajale puuduste kõrvaldamiseks mõistliku tähtaja andmata jätmise tõttu. VÕS § 114 lg-st 1 tulenevalt on täiendava tähtaja andmine võlgnikule kohustuse täitmiseks võlausaldaja õigus, mitte kohustus. Muu tähtaja andmine pärast 04.01.2008 koosolekut (hiljemalt septembrist 2007 oli teada, et teed ei saa mujale rajada) ei oleks olukorda muutnud. Kui taganemise järgselt mingid asjaolud muutuvad, siis taganemise õiguspärasust tuleb hinnata nendel asjaoludel, millistel taganemisavaldus tehti; 10) juhtis apellant kohtu tähelepanu hagi aluseks oleva lepingu punktile 3.1, mis muuhulgas sätestas, et pakutava kinnistu maa sihtotstarve peab olema ärimaa. Pakutud maa oli aga 14,06% ulatuses transpordimaa ja 21,5% ulatuses kõrghaljastuse all olev muu maa. Kohus pidanuks hindama, kas pakutud maa vastab tõenditest nähtuvalt kokkulepitule; 11) ei ole kohtu seisukoht seoses taganemisavalduse õigustatuse tõendamise piirangutega õige. Taganemisavalduse vormile ja sisule ei sea seadus piiranguid (VÕS § 188). Riigikohus on asunud seisukohale, et taganemissoov on tuletatav tegudest (3-2-1-31-08). Seega ei saa olla õige kohtu järeldus, et taganemist ei saa kohtumenetluse käigus põhjendada argumentidega, mida taganemisavalduses pole nimetatud; 12) on kohus jätnud selgitusteta arvestamata asjaolud, et toimiku lehel 7 olev kiri oli saadetud Tartu Lõunakeskusele sooviga osta kinnistu Lõunakeskuse juurde ning et kõnealused numbrid tulenevad asjaolust, et Lõunakeskuse juures on juba parklad olemas; 13) jättis kohus müügilepingust taganemise kontekstis sisuliselt võrdlemata kinnistu tunnused, millise suhtes pooled kokku leppisid kinnistu tunnustega, mida vastustaja apellandile võlaõigusliku müügilepingu täitmiseks pakkus; 14) eksis kohus müügilepingu lõppemise aja ja müügilepingu lõpetamise õiguspärasuse tuvastamisel arvessevõetavate asjaolude tekke määratlemisega; 15) lõpeb leping lepingupoole taganemisel lepingust taganemisavalduse kohaletoimetamisest teisele poolele (VÕS § 186 lg 5). Seega ei ole 11.03.2008 järgsed toimingud tehtud tehingu kehtivuse ajal, vaid pärast selle lõppemist;

5.OÜ Rending vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta AS Esma Vara apellatsioonkaebuse rahuldamata, Tartu Maakohtu 24. augusti 2009 kohtuotsuse muutmata ja menetluskulud täies ulatuses Esma Vara AS kanda. Vastustaja vastuväidete kohaselt: 1) on käsitlus, mille kohaselt peaks kohus esmalt tuvastama lepingu lõppemise läbi selle tühistamise ning juhul, kui see ebaõnnestub, alles seejärel hindama lepingu lõppemist läbi sellest taganemise (mis toimus umbes aasta enne lepingu tühistamist), vastuoluline, põhjendamatu ja alusetu. Apellant esitas kinnistu ostu-müügilepingust taganemiseks avalduse 11.03.2008. Lepingu tühistamise soovi väljendas apellant aga 25.02.2009 seisukohtade p-s 26. Apellandi tahteavalduste kronoloogiat arvesse võttes on kohtul antud olukorras ainuvõimalik anda esmalt hinnang lepingust taganemisele ning alles seejärel, kui selgub, et apellanti ei saa lepingust kehtivalt taganenuks pidada, on võimalik hinnata, kas apellant on lepingu õiguspäraselt tühistanud; 2) on kohus õigesti leidnud, et apellant ei ole lepingust õiguspäraselt taganenud, mistõttu kehtib leping edasi ning vastustajal ei ole kohustust lepingu alusel apellandilt saadud ostu-müügisummat koos intresside ja viivistega tagastada. Apellant on vääralt leidnud, et maakohtu käsitluse kohaselt oleks apellant pidanud üksnes VÕS § 114 alusel andma vastustajale täiendava tähtaja puuduste kõrvaldamiseks, kuivõrd kohtuotsusest tuleneb selgelt, et kohus on tuginenud ka VÕS § 116 lõikele 4 ning selle alusel põhjendatult leidnud, et lepingust taganemine ilma täiendavat tähtaega määramata ei olnud antud juhul lubatud; 3) on apellandi väide, justkui vastustaja oleks apellandile teatanud, et ta oma kohustust ei täida, ning et ka apellandi poolt kohustuste täitmiseks täiendava tähtaja andmine ei oleks positiivset tagajärge omanud, alusetu ja täielikult tõendamata, mistõttu ei olnud apellant ka VÕS § 114 lg 4 või § 116 lg 4 teise lause alusel õigustatud lepingust ilma täiendavat tähtaega andmata taganema; 4) kuivõrd maakatastri kohaselt on XXX tee 1 katastriüksuse sihtotstarbeks 100% ulatuses ärimaa ning apellant ei ole esitanud ühtegi vastupidist tõendavat dokumenti, siis on apellandi väide kinnistu sihtotstarbe mittevastavuse kohta lepingu p-s 3.1. sätestatud tingimusele alusetu ja põhjendamatu; 5) on kohus apellandi 05.09.2006. a e-kirjale viidates põhjendatult leidnud, et kui apellandil oli võimalik paigutada kavandatav ehitis koos vajalike abipindadega 4000 m2 suurusele kinnistule, siis ei ole põhjendatud apellandi etteheited vastustajale, et viimane ei arvestanud apellandi vajadust rohkete parkimiskohtade järgi; 6) on kohus õigesti märkinud, et teeservituudi seadmise vaidlus on sisuliselt ära langenud ning kõik peale õigusvastaselt teostatud lepingust taganemist vastustaja poolt tehtud toimingud seoses

müügilepingu esemeks oleval kinnistul asuva juurdepääsuteega on tehtud tehingu kehtivuse ajal ja tehingu täitmiseks, mida kohus on õigustatult kohtuotsuse tegemisel arvesse võtnud; 7) on kohus materiaalõigust õigesti kohaldades ja menetlusõigust rikkumata põhjendatult asunud seisukohale, et vastustaja esindajad ei ole lepingu sõlmimisel 17.11.2006 toime pannud pettust apellandi esindaja suhtes, mistõttu ei ole leping lõppenud ka läbi selle tühistamise ning vastustajal ei ole kohustust lepingu alusel apellandilt saadud ostu-müügisummat koos intresside ja viivistega tagastada; 8) ei ole kohtuotsuses pettusega seotud faktiliste asjaolude sidumata jätmine apellandi poolt viidatud materiaalõiguse normidega (TsÜS § 94 lg 2, § 95 ja § 99 lg 1 p 2) käsitletav materiaalõiguse väära kohaldamisena ega menetlusõiguse olulise rikkumisena TsMS § 631 lg 2 tähenduses; 9) on kohus otsuses õigesti välja toonud vastustaja poolt apellandile 18.10.2006 saadetud e-kirja, mille manuses oleva detailplaneeringu põhijoonise alusel sai apellant teada nii vaidlusalusest puhvertsoonist kui ka asjaolust, et detailplaneering on juba algatatud, mitte alles algatamisel, mistõttu apellandi väide, justkui vastustaja oleks eelmainitud asjaolusid tema eest pettuse eesmärgil varjanud, on alusetu ja ainetu. Seega puudub põhjus pidada vastustajat teavitamiskohustust TsÜS § 94 lg 2 kontekstis rikkunuks; 10) ei vasta tõele ega ei ole ka millegagi tõendatud apellandi väide, nagu oleks vastustaja juba lepingu sõlmimisel olnud teadlik, et lepinguobjektiks olevale kinnistule planeeritakse juurdepääsutee kõrvalkinnistule, mistõttu puudub igasugune alus väita, et vastustaja pani lepingu sõlmimisel apellandi suhtes toime pettuse. Kohus on õigesti tuvastanud, et müügilepingu sõlmimise ajal, taganemisavalduse esitamise ajal ega ka praegusel hetkel ei ole lepinguobjektiks olev kinnistu koormatud ühegi kolmanda isiku õigusega ning käesolevaks hetkeks on detailplaneeringu muudatusega välistatud kinnistul igasugune juurdepääsutee mõnele kolmandale kinnistule; 11) ei ole kohus kohtumenetluse läbiviimisel ega ka kohtuotsuse tegemisel oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme, mistõttu ei esine alust kohtuotsuse apellatsiooni korras tühistamiseks. Kuna Põhjakeskuse kinnistu sihtotstarve ei ole käesoleva vaidlusega puutumuses ja seega ei oma asjas tähtsust, siis on kohus kooskõlas TsMS § 50 lg 2 ja § 351 lg 1 otsustanud selle küsimuse käesolevast tsiviilasjast kõrvaldada. Apellandi väide, nagu oleks kohus võimaldanud apellandil tutvuda 04.08.2009 kohtuistungi protokolliga alles pärast kohtuotsust, on täielikult tõendamata, mistõttu ei saa kohut käsitleda menetlusnormide olulise rikkujana (TsMS § 55 ja § 436 lg 2). Kohus on apellandi taotluse kohtuistungi protokolli parandamiseks jätnud õigustatult rahuldamata, kuivõrd on leidnud, et apellandi taotluses antud seletused ei ole käsitletavad tõendina TsMS § 229 lg 2 tähenduses.

7.2.Hageja on oma kohtukõne teesides (kohtuistung 04.08.2009, tl 181-184 p 57) lisanud kostjapoolse pettuse põhistamiseks veel asjaolu, et lepingut sõlmides lõi kostja hagejas teadlikult kujutelma, et kinnistu moodustamisele suunatud detailplaneeringu menetlust ei ole veel alustatud. Tehingu tühistamisel pettuse tõttu saab pettuse aluseid hiljem täiendada, kuid tuleb silmas pidada, et TsÜS § 99 lg 1 p 2 järgi on võimalik tehingut tühistada vaid kuue kuu jooksul arvates nendest täiendavatest pettuse alustest teadasaamisest, millele tuginetakse. Nähtuvalt asja materjalidest, pidi hageja algatatud detailplaneeringust teada saama lepingu sõlmimisel, sest kinnistu võlaõigusliku müügilepingu punkti 2.1.8 kohaselt „müüja poolt on lepingu punktis 1.1. nimetatud kinnistu jagamiseks tehtud ettepanek detailplaneeringu algatamiseks“ ning hiljemalt jaanuaris 2008 (tl 30, e-kiri) ja seetõttu ka viidatud alusel tühistamisavalduse esitamine oli esitatud seaduses sätestatud tähtaega rikkudes. Lähtudes eeltoodust on tühistamisavaldus esitatud kõigi lepingu tühistamise alustena märgitud asjaolude suhtes pärast seaduses sätestatud tähtaega, s.o pärast kuue kuu möödumist pettusest teadasaamisest. Tehingu tühistamise õigus on oma olemuselt kujundusõigus ning tühistamiseks ette nähtud tähtajad on õigustlõpetavad tähtajad. Tehingu tühistamiseks peavad olema eelkõige täidetud formaalsed tingimused (esmajoones tähtaegne avalduse esitamine) ning alles seejärel kontrollitakse materiaalsete eelduste täitmist, mis annavad aluse tehingu tühistamiseks. Kuna ei ole täidetud tühistamisavalduse formaalsed eeldused, ei ole sellisel tühistamisavaldusel õiguslikku jõudu. Kuna hageja poolt esitatud tehingu tühistamisavaldus ei vasta formaalsetele tingimustele ja sellest tulenevalt ei ole sel õiguslikku jõudu, siis puudub vajadus vastata apellandi väidetele, mis on esitatud seoses pettuse toimepanemisega kostja poolt, s.o ringkonnakohus ei kontrolli tehingu tühistamiseks materiaalsete eelduste olemasolu.

8.1.Nähtuvalt asja materjalidest, esitas apellant kinnistu võlaõiguslikust müügilepingust taganemiseks avalduse 11.03.2008 (tl 35-37). VÕS § 101 lg 1 p 4 kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja lepingust taganeda. VÕS § 116 lg 1 kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). Seega on lepingust taganemiseks üldjuhul vajalik, et lepingupool oleks lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. VÕS § 116 lg 2 loetleb näitlikult juhud, mille esinemisel saab olla tegemist olulise lepingurikkumisega ja selle p 5 kohaselt on olulise lepingurikkumisega tegemist ka siis, kui teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust VÕS §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida. Seega otsustamaks, kas hageja oli õigustatud lepingust taganema, tuleb eelkõige tuvastada see, kas kostja üldse rikkus lepingut. Alles seejärel saab kindlaks teha, kas oli tegemist olulise lepingu rikkumisega, mis ei vajanud täiendava tähtaja andmist või oli vajalik anda VÕS § 114 lg 1 kohaselt täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks. Iseenesest on VÕS § 114 dispositiivne säte, millest pooled võivad kokkuleppega kõrvale kalduda, näiteks võivad pooled kokku leppida, et lepingust on õigus taganeda ka mitteolulise rikkumise puhul ilma täiendavat tähtaega andmata, kuid antud juhul ei ole nad seda teinud. Lepingu punktis 7.2. on pooled kokku leppinud, et ostja taganemise korral tuleb anda täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks. Hageja väite kohaselt rikkus kostja kinnistu võlaõigusliku müügilepingu punkti 3.1, mille kohaselt müüja kohustus tagama, et jagamise teel moodustuvale kinnistule (müügiese) oleks võimalik püstitada autokauplus-autoteenindussalong – müügiesemeks oleva kinnistu täisehitusprotsent vähemalt nelikümmend (40), ning müügilepingu punkti 3.4, mille järgi müüja kohustus tagama, et müügiese ei oleks koormatud ühegi kolmanda isiku õigusega, välja arvatud lepingu punktis 1.1. nimetatud isiklik kasutusõigus ning kolmandate isikute õigused, millega koormamiseks on ostja andnud müüjale vastavasisulise nõusoleku.

Hageja seisukoha kohaselt rikkus kostja lepingu punkti 3.1. sellega, et detailplaneeringu kohaselt pidi rajatama kinnistule tee ning tee olemasolu ei võimalda lepingu esemele püstitada autokauplus-autoteenindussalongi. Seda, et müügilepingu esemeks olev kinnistu vastab lepingu punktis 3.1. sätestatule, tõendavad kinnitatud detailplaneering ja maakatastri andmed, mille kohaselt XXX tee 1 katastriüksuse suuruseks on 6501 m2 , see paikneb lepingu lisaks oleval plaanil viirutatud alal, otstarbeks on ärimaa ja täisehitusprotsent on 40. Selles osas, et kinnistu täisehitusprotsent on 40, poolte vahel vaidlust ei ole. Samuti ei ole vaidlust selles osas, et kinnistu asend ja suurus vastavad iseenesest lepingu punktis 3.1. kokkulepitule. Hageja väitel ei ole kinnistu sihtotstarbeks 100% ulatuses ärimaa, kuid ta ei ole oma väite kohta tõendeid esitanud. Ringkonnakohus leiab, et kuivõrd maakatastri andmete kohaselt on XXX tee 1 katastriüksuse sihtotstarbeks 100% ulatuses ärimaa ning hageja ei ole esitanud ühtegi vastupidist tõendavat dokumenti, siis on ta väide kinnistu sihtotstarbe mittevastavuse kohta lepingu p-s 3.1. sätestatud tingimusele alusetu. Kostja on asjas esitanud tema poolt tellitud XXX tee 1 autokeskuse eskiisiprojekti (tl 163) ning Tartu Vallavalitsuse vallaarhitekti 23.07.2009 kirja (tl 177), mis tõendavad seda, et vaidlusalusele kinnistule on võimalik püstitada autokauplus-autoteenindussalong. Hageja on esitanud selle tõendamiseks, et kinnistule ei ole võimalik püstitada autokauplusautoteenindussalongi, ARS Projekt hinnangu (tl 104-110) ning AS Nord Projekt kirjad (tl 147, 167). Hageja ja kostja poolt esitatud tõendid on koostatud pärast hageja poolt taganemisavalduse esitamist. Ringkonnakohus leiab, et hageja poolt esitatud tõendid ei lükka ümber kostja väidet, et kinnistule on võimalik püstitada autokauplus-teenindussalong. Hageja poolt esitatud tõendite kohaselt on põhiliseks probleemiks parkimiskohtade vähesus. Kostja poolt esitatud eskiisiprojekti kohaselt on võimalikke parkimiskohti 81, mis peaks rahuldama vajaduse. Asjakohane on ka maakohtu poolt märgitu, mille kohaselt on hageja ise oma 05.09.2006 e-kirjas (tl 7) leidnud, et kavandatav ehitis koos vajalike abipindadega on võimalik paigutada ka 4000 m2 suurusele kinnistule ning seetõttu ei ole põhjendatud tema etteheited kostjale, et viimane ei ole arvestanud hageja vajadust rohkete parkimiskohtade järgi. Ebaõige on apellandi väide, et viidatud e-kiri oli saadetud Tartu Lõunakeskusele sooviga omandada kinnistu Lõunakeskuse juurde ning Lõunakeskuse juures on parklad olemas. Kirjast endast tuleneb, et hageja soov oli rajada autokeskus kas Lõunakeskuse või rajatava Põhjakeskuse juurde. Lõunakeskuse parklad on projekteeritud teenindama Lõunakeskust ning hageja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et ta oleks saanud kasutada Lõunakeskuse parklaid juhul, kui ta oleks rajanud autokeskuse Lõunakeskusesse.