Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Margo Klaar ja Ulvi Loonurm
Otsuse tegemise aeg ja koht
05.02.2010, Tallinn
Tsiviilasi
Ljudmila Žirihhina hagi Aili Piibori vastu 249 545,28 krooni saamiseks ja Aili Piibori vastuhagi Ljudmila Žirihhina vastu 145 033 krooni saamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses Vaidlustatud kohtulahend
Aili Piibori apellatsioonkaebuse hind 145 033 krooni Ljudmila Žirihhina apellatsioonkaebuse hind 30 000 krooni Harju Maakohtu 10.02.2009 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Ljudmila Žirihhina ja Aili Piibori apellatsioonkaebused
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Ljudmila Žirihhina (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXX X-XX XXXXX XXXXX), esindaja riigi õigusabi korras advokaat Leho Pihkva Kostja Aili Piibor (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXXXXXXXXX XX XX, XXXXX XXXXXXXX, XXXXX XXXXXXXX), esindaja advokaat Klen Laus
Resolutsioon
1.Tühistada Harju Maakohtu 10.02.2009 otsus osaliselt vastuhagi rahuldamata jätmise ja menetluskulude jaotuse osas ja teha tühistatud osas uus otsus.
2.Sõnastada otsuse resolutsioon tervikuna järgnevalt: 2.1 Rahuldada Ljudmila Žirihhina hagi Aili Piibori vastu 249 545,28 krooni saamiseks osaliselt ja välja mõista Aili Piiborilt Ljudmila Žirihhina kasuks 90 000 krooni. 2.2 Rahuldada Aili Piibori vastuhagi Ljudmila Žirihhina vastu 145 033 krooni saamiseks osaliselt ja välja mõista Ljudmila Žirihhinalt Aili Piibori kasuks 36 605 krooni. 2.3 Teha väljamõistetud summade tasaarvestus, mille tulemusena välja mõista Aili Piiborilt 53 395 (viiskümmend kolm tuhat kolmsada üheksakümmend viis) krooni
5.Kõik menetluskulud jätta poolte endi kanda. Edasikaebe kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja põhjendused
1.14.10.2002 sõlmisid hageja ja kostja lihtkirjaliku müügilepingu, millega hageja ostis kostjalt XXXXXX XXXXX X-XX asuva korteriomandi. Korteri müügihinnaks oli 135 000 krooni. Nimetatud summast on hageja kostjale tasunud 120 000 krooni järgnevalt: 30 000 krooni enne müügilepingu sõlmimist, 50 000 krooni 11.05.2004, 15 000 krooni 10.11.2004 ja 25 000 krooni 12.05.2005. 15 000 krooni müügihinnast jättis hageja tasumata, kuna peale korteri valduse saamist selgus, et korter oli elamiskõlbmatu.
2.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 kohaselt pidi tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. Kuna seaduses sätestatud vormi ei järgitud, siis on poolte vahel sõlmitud müügileping tühine. Sellest tulenevalt on kostja kohustatud hagejale 120 000 krooni tagastama. Tulenevalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 1035 lg 3 p-st 2 peab kostja tasuma alusetult saadud raha eest intressi 9895,28 krooni.
3.Kuna korter vajas kapitaalremonti ning hageja eeldas, et ta on saanud korteri omanikuks, siis tegi ta korteris remonti 136 450 krooni väärtuses. Seega on kostja tehtud kulutuste võrra rikastunud. Enne korteri kostjale tagastamist on hageja sealt ära võtnud hageja poolt paigaldatud WC poti ja köögisisustuse kogumaksumusega 16 800 krooni. Sellest tulenevalt tuleb kostjal hagejale tehtud kulutused hüvitada summas 119 650 krooni.
4.Eeltoodust tulenevalt palus hageja kostjalt välja mõista 249 545,28 krooni. Kostja vastuväited
5.Kostja hagi ei tunnistanud. Poolte vahel sõlmitud lepingut ei saa käsitleda korteriomandi müügilepinguna, vaid eellepinguna. Eelleping on vorminõuete mittejärgmise tõttu tühine.
6.Väidetavad remonttööd lõppesid enne 2003 oktoobrit. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 151 lg-st 1 tulenev kolme aastane aegumistähtaeg lõppes hiljemalt 2006 oktoobris. Samuti on aegunud hageja nõue 30 000 krooni osas. Nimetatud summa andis hageja kostjale üle enne lepingu sõlmimist, s.o enne 14.10.2002.
2(8)
7.Hageja ei ole esitanud tõendeid, et tema poolt tehtud kulutused olid hädavajalikud. Lisaks on paljasõnalised hageja väited kostja korterisse 136 450 krooni eest materjalide paigaldamise kohta.
Vastuhagi
8.Hageja sai valduse korteri suhtes 14.10.2002. Kuni 25.02.2008 oli korter hageja ainukasutuses. Samaväärse korteri keskmine üüritasu oli 2000 krooni kuus. Kuna hageja sai nimetatud ajavahemikul korterit kasutada, hoidis ta kokku 64 kuu üüri kogusummas 128 000 krooni, mis tuleb hagejal kostjale hüvitada.
9.Vastavalt poolte vahel sõlmitud lepingule kohustus hageja alates 01.11.2002 tasuma kõik kommunaalteenuste arved (lepingus ekslikult märgitud korteri üür) ning elektri arved. Kuni 2006 oktoobrini tasus hageja arved nõuetekohaselt. Alates 2006 novembrist lõpetas hageja teenuste eest tasumise. Sellest tulenevalt on kostja tasunud hageja eest kommunaalteenuste ja elektri arveid kokku 17 033 krooni, mis tuleb hagejal kostjale hüvitada.
10.Eeltoodust tulenevalt palus Aili Piibor välja mõista Ljudmila Žirihhinalt 145 033 krooni. Ljudmila Žirihhina vastuväited vastuhagile
11.Hageja vaidles vastuhagile vastu. Kostja ei ole usaldusväärselt tõendanud korteri üüri suurust. Kuna korter oli hagejale üleandmise ajal elamiskõlbmatus seisukorras, siis ei saa eeldada, et korterit oleks olnud võimalik välja üürida. Poolte vahel sõlmitud lepingu punkti 5 kohaselt võis ostja alustada lepingu allakirjutamise päevast korteris remonti või asuda sinna elama oma äranägemise järgi ja omal kulul. Hageja valdas korterit kostja nõusoleku alusel. Alles pärast lepingu tühisuse avastamist hakkas kostja nõudma üürimakseid. Poolte vahel sõlmitud leping ei ole käsitletav üürilepinguna. Pärast kostja poolt nõude esitamist oli hageja õigustatud VÕS § 1034 lg 3 tulenevalt hoiduma korteri valduse üleandmisest, kuni talle on tagastatud tasutud müügihind. Samuti oleks kostja nõude rahuldamine vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega.
12.Kuna 14.10.2002 sõlmitud leping on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, siis ei ole kostjal õigust nõuda nimetatud lepingule tuginedes korteri kommunaalmaksete hüvitamist. Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused
13.Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis Aili Piiborilt võlgnevuse 90 000 krooni Ljudmila Žirihhina kasuks. Aili Piibori vastuhagi jättis maakohus rahuldamata. Menetluskulud, seal hulgas ka riigiõigusabi tasu, jäi 70 % ulatuses Aili Piibori kanda.
14.Vaidlusalust lepingut tuleb käsitleda müügilepinguna. Kuna pooled ei ole kokku leppinud lepingu sõlmimises tulevikus, ei vasta leping VÕS § 33 lg 1 toodud eellepingu tingimustele. AÕS § 119 lg-st 1 tulenevalt peab tehing, millega kohustatakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. Vastavalt TsÜS § 83 lg-le 1 on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Seega on poolte vahel sõlmitud leping tühine. TsÜS § 85 sätestab, et tehingu ühe osa tühisus ei too kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Poolte vahel puudus vaidlus selles, et ilma kokkuleppeta korteri müügi kohta ei oleks kokkulepet korteri kasutamise ja korterimaksete tasumise kohta sõlmitud. Sellest tulenevalt on tühised ka lepingu
3(8)
punktid 5 ja 6. Lepingu punkti 5 ei saa käsitleda kasutuslepinguna, vaid tegemist on korteriomandi valduse üleandmise kokkuleppega.
15.VÕS § 1028 lg 1 alusel on hagejal õigus kostjalt nõuda üleantud raha tagastamist. Hageja pidi alusetu rikastumise nõudest teada saama makse tegemise hetkest. Hagi esitati kohtusse 08.12.2006. Seega on hageja nõue TsÜS § 151 lg-st 1 tulenevalt 30 000 krooni tagasinõudmise osas aegunud ning hagi jäi selles osas rahuldamata.
16.Hageja palus kostjalt välja mõista intressi summas 9825,28 krooni kuni 06.12.2006. Vaidlust ei olnud selles, et hageja andis kostjale korteriomandi üle 25.02.2008. Seega kooskõlas VÕS § 1034 lg 3 ja § 111 oli kostja õigustatud selle ajani raha tagastamisest keelduma ning hagejal puudus alus nõuda kostjalt arvestatud intressi tasumist.
17.Poolte vahel puudus vaidlus, et hageja lõpetas remonttööd kostja korteris enne 2003 oktoobrit. Kuivõrd hageja pidi alusetu rikastumise nõudest teada saama kostja korterile kulutuste tegemise hetkest, siis on TsÜS § 151 lg 1 järgi kulutuste hüvitamise nõue summas 119 650 krooni aegunud.
18.Eeltoodust lähtudes kuulus hagi rahuldamisele osaliselt ning kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja 90 000 krooni.
19.Maakohus jättis vastuhagi täielikult rahuldamata. VÕS § 1034 lg 3 sätestab, et kui vastastikune leping on tühine, peavad pooled nende poolt saadu välja andma või selle väärtuse hüvitama samaaegselt. Vastavalt kohaldatakse VÕS §-s 111 sätestatut. Kuna kostja ei ole hagejale tagastanud saadud 90 000 krooni, siis oli hageja õigustatud keelduma korteriomandi üleandmisest. Eeltoodu alusel ei ole kostja vastuhagi 128 000 krooni väljamõistmiseks põhjendatud. Samuti ei olnud põhjendatud kostja nõue kommunaalteenuste ja elektri eest tasutud 17 033 krooni hüvitamiseks. Kohus tuvastas, et vaidlusalune leping, muuhulgas selle lepingu punkt 6, millele kostja oma nõude rajas, on tühine. Seega ei saa kostja tugineda asjaolule, et hagejal oli lepingust tulenev kohustus tasuda ülalmärgitud teenuste eest. Asjaolule, et hagejal võiks olla lepinguväline kohustus tarbitud teenuste hüvitamiseks, ei ole kostja vastuhagis tuginenud. Aili Piibori apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
20.Aili Piibor palub tühistada maakohtu otsuse osas, millega jäeti rahuldamata vastuhagi 145 033 krooni nõudes ja saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks või kui ringkonnakohus peab võimalikuks uue otsuse tegemist, siis tühistada kohtuotsus vaidlustatud osas ning teha uus otsus, millega rahuldada tervikuna Aili Piibori vastuhagi. Samuti tühistada kohtuotsus menetluskulude jaotuse osas ning mõista Aili Piibori menetluskulud välja Ljudmila Žirihhinalt vastuhagi rahuldamise ulatuses ning jätta Ljudmila Žirihhina menetluskulud tema enda kanda hagi rahuldamata jätmise ulatuses.
21.Harju Maakohus on VÕS § 111 rakendamisega oluliselt rikkunud TsMS § 351 lg-t 1 ja 2 ning teinud poolte jaoks üllatusliku otsustuse. Käesoleval juhul ei tuginenud hageja ega kostja VÕS §-s 111 sätestatud kohustuse täitmisest keeldumise argumendile. Pooled ei ole kohustuse täitmisest keeldumise kui tahteavaldust nõudva faktilise asjaolu esinemist kordagi väitnud. Samuti ei arutanud maakohus ka kohtumenetluse käigus menetlusosalistega võimalust, et kohus võib kohaldada VÕS §
111.Maakohus on TsMS § 436 lg-s 4 sätestatut oluliselt rikkudes rajanud kohtulahendi asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud ning oluliselt rikkunud TsMS § 351 lg-id 1 ja 2, jättes asjas olulist tähtsust omavate õiguslike küsimuste osas menetlusosaliste arvamuse välja selgitamata. Menetlusnormide rikkumise tagajärjel ebaõige kohtulahendi tegemise võimalikkust on möönnud ka Riigikohus lahendis nr 3-2-1-5-07.
4(8)
22.Ühtlasi on maakohus kohaldanud VÕS § 111 vääralt. Hea usu põhimõttest tulenevalt on olukorras, kus poolte kohustused tuleb täita üheaegselt, täitmisest keeldumise täiendavaks eelduseks täitmisest keelduda sooviva poole nõude ebapiisav tagatus. Lisaks materiaalsete eelduste täitmisele peab pool kohustuse täitmisest keeldumise õiguse kasutamiseks ka sellele tuginema, st. ta peab esitama täitmisest keeldumise vastuväite – vastava tahteavalduse. Pooled ei ole kohustuse täitmisest keeldumise kui tahteavaldust nõudva faktilise asjaolu esinemisele tuginenud, kuna vastavat asjaolu ei ole kunagi esinenud.
23.Isegi kui täitmisest keeldumise eelduseks mitte lugeda vastava selge tahteavalduse tegemist, siis korteri valduse üleandmisest keeldumiseks võis teoreetiliselt tekkida alus alles siis, kui hageja nõudis kostjalt tema vastastikkuse kohustuse täitmist ning sellest keelduti, so alates hagiavalduse esitamisest. Antud juhul aga ei saanud tekkida Ljudmila Žirihhinal alust oma kohustuse täitmisest keeldumiseks, kuna Aili Piibor oli oma kohustuse müügihinna osalise tagastamise osas tasaarvestanud talle kuuluva alusetu rikastumise nõudega Ljudmila Žirihhina vastu.
24.Kostja ei ole oma nõudes tuginenud üksnes 14.10.2002 lepingu p-le 6, vaid märkis, et kuna korter oli kostja valduses ja hageja kasutas faktiliselt vaidlusaluseid kommunaalja elektriteenuseid, pidi hageja tasuma ka tarbitud teenuste eest. Lähtudes TsMS § 438 lg-st 1 ja § 436 lg-st 7 oleks maakohus pidanud otsustama, millised asjaolud on tuvastatud ning ise kvalifitseerima vastava nõude õigusliku aluse. Asjaolu, et pool ei tuginenud oma nõude õiguslikul põhjendamisel maakohtu hinnangul õigele alusele, ei saa olla esitatud nõude rahuldamata jätmise põhjuseks. Ljudmila Žirihhina seisukoht
25.Ljudmila Žirihhina vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Ljudmila Žirihhina apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
26.Ljudmila Žirihhina palub tühistada maakohtu otsuse osas, millega kohus jättis osaliselt rahuldamata Ljudmila Žirihhina nõude tühise tehingu alusel üle antud 120 000 krooni tagastamiseks ja teha tühistatud osas asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, millega mõista Aili Piiborilt Ljudmila Žirihhina kasuks välja 120 000 krooni. Muuta kohtuotsuses määratud menetluskulude jaotust ja jätta kostja menetluskulud tema enda kanda ja vabastada hageja menetluskulude riigituludesse tasumisest.
27.Maakohus jättis põhjendamatult arvesse võtmata hageja vastuväited aegumise kohaldamisele korteri eest tasutud esimese osamakse summas 30 000 krooni osas. TsÜS § 151 lg 1 tulenevalt on aegumistähtaja kulgemise alguse määramiseks vaja tuvastada, millal hageja sai teada või pidi teada saama sellest, et tal on alusetust rikastumisest tulenev nõue. Otsuses ei ole põhjendatud, millel rajaneb kohtu järeldus, et hageja pidi alusetu rikastumise nõudest teada saama makse tegemise hetkest. Samuti ei võimalda kostja viidatud Riigikohtu otsus nr 3-2-1-133-05 teha sellist järeldust, et hageja alusetust rikastumisest tulenev nõue muutus sissenõutavaks alates kulutuste tegemisest.
28.TsÜS § 138 lg-s 1 sätestatud hea usu põhimõttega on vastuolus kostja väited, mille kohaselt ei oma tähtsust asjaolu, et hageja kulutuste tegemisel ei teadnud, et ta ei ole saanud asja omanikuks ja teostas seetõttu kulutusi heas usus. Hageja käitumise hindamisel tuleb arvestada tema isikut ja teadmisi ning kogemusi.
29.Lepingu kehtetusest ja seega ka asjaolust, et ta on teinud kulutusi võõrale asjale, sai hageja teada, kui kostja esitas talle 20.04.2006 nõude tasuda korteri eest 500 000
5(8)
krooni, kuna kinnisvarahindade kiire kasvu tõttu ei rahuldanud kostjat enam 14.10.2002 kokku lepitud hind. Seega hakkas hageja jaoks TsÜS § 151 lg-s 1 sätestatud aegumistähtaeg kulgema 20.04.2006 kirja kättesaamisest ja hagiavaldus on kohtule esitatud enne aegumistähtaja möödumist. Aili Piibori seisukoht
30.Aili Piibor vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Menetluskulud jätta Ljudmila Žirihhina kanda.
Ringkonnakohtu seisukoht
31.Ringkonnakohus, tutvunud kirjalikus menetluses asja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, milles kohus jättis vastuhagi täielikult rahuldamata ja menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohtul on võimalik teha tühistatud osas uus otsus, milles vastuhagi tuleb osaliselt rahuldada. Seoses vastuhagi osalise rahuldamisega ja kostja poolt tasaarvestuse tegemisega, väheneb kostjalt hageja kasuks väljamõistatava summa suurus.
32.Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 kohaselt maakohtu otsust üksnes osas, mille peale on kaevatud.
33.Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: -14.02.2002 sõlmisid pooled kirjaliku lepingu kostjale kuuluva XXXXXX, XXXXX XX X-XX asuva korteriomandi müümiseks hagejale 135 000 krooni eest. Hageja võis korterisse elama asuda kohe peale lepingu sõlmimist ja kohustus tasuma kõiki kommunaalmakseid alates 01.11.2002. Müügihind tuli kostjale lõplikult tasuda hiljemalt 30.04.2003. Nimetatud leping on tühine nii võlaõigusliku müügilepinguna kui ka selle eellepinguna kohustusliku notariaalse vormi järgimata jätmise tõttu -hageja tasus müügihinnast 30 000 krooni enne lepingu sõlmimist, 50 000 krooni 11.05.2004, 15 000 krooni 10.11.2004 ja 25 000 krooni 12.05.2005, kokku 120 000 krooni, 15 000 krooni jäi maksmata -20.04.2006 saatis kostja hagejale kirja, milles teatas, et müüb korteri 500 000 krooni eest, milline summa peab olema tasutud hiljemalt 09.07 2006 ning kui hageja korterit ära ei osta, tuleb nimetatud kuupäeval korter vabastada. Ühtlasi teatas kostja, et arvestab korteri kasutamise eest iga kuu eest maha 1000 krooni - 11.08.2006 saatis kostja hagejale nõude alusetult saadud raha tagastamiseks ja teatas, et ta ei ole nõus korteri kasutamise eest tasuma vastava kokkuleppe puudumise tõttu - hageja ei tasunud korteri kommunaalmaksete eest alates november 2006 - hageja kasutas korterit kuni 25.02.2008
34.Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsusega osas, millega kohus jättis hageja nõude osaliselt rahuldamata aegumise tõttu. Hageja esitas tühisest tehingust tuleneva alusetu rikastumise nõude. TsÜS § 151 lg 1 tulenevalt on aegumistähtaja kulgemise alguse määramiseks vaja tuvastada, millal hageja sai teada või pidi teada saama sellest, et tal on alusetust rikastumisest tulenev nõue. Maakohus on otsuses põhjendatud, miks tuleb asuda seisukohale et hageja pidi alusetu rikastumise nõudest teada saama makse tegemise hetkest. Kuna leping on vorminõude täitmata jätmise tõttu tühine ja kehtetu algusest peale, toimus alusetu rikastumine lepingu täitmise hetkest. Seega tekib isikul tagasitäitmise nõue hetkel, kui ta tühist tehingut täitis. Sellisele seisukohale on asunud ka Riigikohtu tsiviilkolleegium tsiviilasjas nr 3-2-1-55-07. Kuna hageja andis 30 000 krooni üle kostjale enne lepingu sõlmimist 14.10.2002, aegus hageja alusetu rikastumise nõue nimetatud rahasumma osas 15.10.2005, s.o. enne hagiavalduse esitamist.
6(8)
35.Aegumise kohaldamine ei ole hea usu põhimõttega vastuolus. Hageja võis teha kulutusi heas usus, et ta saab tulevikus korteri omanikuks, kuid tal ei olnud alust pidada end korteri omanikuks 14.02.2002 sõlmitud lepingu alusel. Hageja ei ole viidanud ka ühelegi muule tõendile, mille alusel ta oleks võinud sellise järelduse teha, eriti olukorras, kus majaühistu nimekirjas oli korteri omanikuks jätkuvalt kostja ja kõik kommunaalarved tulid kostja nimele.
36.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu otsusega vastuhagi rahuldamata jätmise osas. Maakohus jättis kostja nõude saada tasu korteri kasutamise eest rahuldamata VÕS § 111 alusel põhjusel, et hagejal oli õigus keelduda korteri väljaandmisest kuni müügisumma tagastamiseni. Ringkonnakohtu arvates ei saa VÕS §111 lg-s 1 sätestatu, mille kohaselt kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab, olla kostja nõude rahuldamata jätmise aluseks. Asjaolu, et hagejal võis olla õigus keelduda korteriomandi väljaandmisest kuni müügihinna tagastamiseni, ei anna iseenesest korteri tasuta kasutamise õigust ega välista tasu nõude rahuldamist.
37.Ringkonnakohus leiab, et vastuhagis esitatud korteri kasutamisest tulenev alusetu rikastumise nõue on põhjendatud osaliselt.
38.Kostja esitas korteri kasutamisest tuleneva alusetu rikastumise nõude VÕS § 1035 lg 3 p 3 alusel, mille kohaselt peab saaja, kes teadis, et peab saadu tagastama, hüvitama saadust ka saamata jäänud tulu, mida saaja oleks korrapärase majandamise reegleid järgides võinud saada. Kostja leiab, et korterit välja üürides oleks hageja võinud saada tulu 2000 krooni kuus.
39.Ringkonnakohus leiab, et kostja nõue on põhjendatud osaliselt, ajavahemiku 10.07. 2006 kuni 25.02.2008 eest summas 1000 krooni kuus.
40.Pooled ei ole korteri hageja valdusse andmisel kokku leppinud, et hageja peaks korteri kasutamise eest midagi tasuma. Hageja asus korterisse elama tulevase omanikuna, kes pidi ise kandma kõik korteriga seotud kulud. Tasu maksmist ei lepitud eelnevalt kokku ka juhuks, kui hageja korterit ei omanda. Seega oli tegemist korteri tasuta kasutamise kokkuleppega ning hagejat ei saa lugeda selle kehtivuse ajal alusetult rikastunuks korteri tasuta kasutamise tõttu. Seetõttu ei kuulu kasutamisest tulenev tasu nõue rahuldamisele perioodi 14.10.2002 kuni 10.07.2006 eest.
41.Küll aga muutus olukord alates 20.04.2006, mil kostja teatas hagejale, et kui ta korterit ära ei osta, peab ta selle vabastama 09.07.2006. Ühtlasi teatas kostja, et soovib saada tasu 1000 krooni kuus. Seega oli hageja otsustada, kas osta korter ära ja elada selles edasi omanikuna või loobuda ostmisest ja vabastada korter. Kuna hageja loobus korteri ostmisest, teadis ta, et peab korteri kostjale tagastama ning pidi arvestama ka sellega, et kostja soovib saada korteri kasutamise eest tasu.
42.Ringkonnakohus ei pea põhjendatuks ja tõendatuks kostja väidet, et hageja on rikastunud 2000 krooni võrra kuus, kuna korrapärase majandamise reegleid järgides võinuks hageja saada korteri väljaüürimisel sellist tulu. Hageja ei üürinud korterit välja, ta kasutas seda ise elamiseks. Kostja ei ole tõendanud, et konkreetset korterit oleks olnud reaalselt võimalik 2000 krooni eest välja üürida. Pealegi määras kostja ise korteri kasutamise hinnaks 1000 krooni kuus.
43.Eeltoodu alusel peab hageja hüvitama kostjale korteri kasutamise eest järgmiselt: juuli 2006 22 päeva eest 710 krooni, august 2006 kuni jaanuar 2008 18 kuu eest 18 000 krooni ja veebruar 2008 25 päeva eest 862 krooni, seega kokku 19 572 krooni.
44.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga ka vastuhagis esitatud teise nõude rahuldamata jätmise osas. Kostja ei ole oma nõudes kommunaalteenuste tasu osas
7(8)
tuginenud üksnes 14.10.2002 lepingu p-le 6, vaid märkis, et kuna korter oli kostja valduses ja hageja kasutas faktiliselt vaidlusaluseid kommunaal- ja elektriteenuseid, pidi hageja tasuma ka tarbitud teenuste eest. TsMS § 438 lg 1 kohaselt pidi maakohus otsustama, millised asjaolud on tuvastatud ning ise kvalifitseerima vastava nõude õigusliku aluse.
45.Kostja ei ole vastu vaielnud asjaolule, et alates 2006. novembrist ta enam kommunaalmakseid ei tasunud. Samas elas ta korteris ja tarbis neid teenuseid kuni 25 veebruar 2008. Selle ajavahemiku eest tasus kostja korteriomanikuna kommunaalteenuste ja elektriarveid kokku 17 033 krooni. Kostja on arved kohtule esitanud, hageja neid vaidlustanud ei ole. Kommunaalteenuste tarbimisega ilma maksmata on hageja säästnud oma vara ja saanud seeläbi kasu. VÕS § 1035 lg 3 p 1 alusel peab saaja välja andma saadust saadud kasu. Eeltoodu alusel tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista 17 033 krooni kostja arvel tarbitud kommunaalteenuste eest.
46.Kokku kuulub kostja vastuhagi rahuldamisele summas 36 605 krooni, mis tuleb hageja nõudega 90 000 krooni tasaarvestada. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 53 395 krooni.
47.Seoses nii hagi kui vastuhagi osalise rahuldamisega jätta TsMS § 163 lg 1 alusel menetluskulud poolte endi kanda.
Gaida Kivinurm
Margo Klaar
Ulvi Loonurm
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.