Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Hageja leiab, et ülesütlemisavaldus on vastuolus üürilepingus kokkulepituga. Lepingus lepiti kokku, et kui üks üürilepingu pool peab teist poolt lepingut rikkunuks, peab ta üürilepingut rikkunud poolele saatma kirjalikus vormis nõude üürilepingu rikkumise kõrvaldamiseks. Sellist teadet ei ole kostja hagejale saatnud. Üürileandja saatis ülesütlemisavalduse alles peale üürnikult avalduse saamist. Kostja on pahatahtlikult loonud väärkontseptsiooni, mille kohaselt üürnikul ei ole õigust üüri maksmisest keelduda ja igasugune üüri maksmisega viivitamine annab üürileandjale õiguse üürileping ilma etteteatamistähtajata üles öelda. Ülesütlemisavaldus ei vasta seaduse nõuetele, sest avalduses ei sisaldu üüritud asja viidet, üürilepingu lõppemise päeva ega ülesütlemise alust. Ülesütlemisavalduses sisalduvate vihjete tegemist nimetatud kriteeriumitele ei saa lugeda seadusest tuleneva teavitamiskohustuse nõuetekohaseks täitmiseks kostja poolt. Hageja leiab, et tema poolt üürimaksete tasumise ajutine peatamine oli õigustatud ja seaduslik, sest asja lepingujärgne kasutamine oli takistatud. Seadusest tulenevalt üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada nimetatud takistuse tõttu. Hageja oli õigustatud mitte tasuma üüri ja kõrvalkulusid perioodil alates 2008. märtsist, mil sai teada Masina 20 hoonele kasutusloa ja hagejale kauplemisloa mitteväljastamisest kuni vastavate lubade väljastamiseni. Hageja palub tuvastada Kasko Arendus OÜ 27.05.2008 üürilepingu ülesütlemisavalduse tühisust ja jätta menetluskulud kostja kanda. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Vastuväidete kohaselt hagejal puudus alus üüri maksmisest keeldumiseks. 03.07.2007 üürilepingu nr 05-2007 p-s 5.2. pooled leppisid kokku, et ruumide otsese üleandmise päeval peavad ruumid olema valmis sellisel määral, mis võimaldab ruumide täiemahulist sihtotstarbelist kastutuselevõttu üürniku poolt. Kuni ruumid ei ole seisukorras, mis võimaldavad nende täiemahulist sihtotstarbelist kasutamist üürniku poolt, on viimasel õigus keelduda üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamisest. 10.04.2008 sõlmiti lepingu lisad nr 2 ja 3, millega pooled muutsid osaliselt lepingu tingimusi. 12.10.2007 allkirjastasid pooled Masina 20 üüriruumide üleandmise-vastuvõtmise akti, kus hageja ja kostja kinnitasid, et üürnik on ruumid üle vaadanud ja kinnitab, et ruumid vastavad üürilepingule (on valmis sihtotstarbeliseks kasutamiseks) ja võtab ruumide valduse vastu alates 12.10.2007. Seega aktsepteeris hageja ruume sellisena, nagu need on (ilma kasutusloata). Avalikust Ehitisregistrist oli hagejal võimalik saada infot ehitisele kasutusloa väljastamise kohta nii enne kui peale lepingu sõlmimist. Üürilepingu ülesütlemisavalduses on kostja põhjalikult selgitanud, et Masina 20 restaureerimistööd teostati Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti poolt väljastatud loa alusel, hageja ei jätnud endale asja valduse vastuvõtmisel võimalust taganeda lepingust asja puuduste tõttu ning kasutusloaga seonduv ei olnud hagejale takistuseks üürilepingu sõlmimisel ega valduse vastuvõtmisel. Hageja oli teadlik, et renoveerimisjärgne kasutusluba taotletakse peale renoveerimise valmimist ning hageja oli renoveerimisjärgselt taotletava kasutusloa puudumisest lepingu sõlmimisel teadlik. Seega ei ole tegemist hiljem ilmnenud takistusega ning hageja poolt üürihinna alandamine on alusetu. Hageja üüri alandamise avaldus on vastuoluline: hageja teatas ruumide kasutamise takistusest 16.04.2008, kuid üüri keeldub maksmast alates 2008. märtsist. Kostja leiab, et hinna alandamine ei ole kehtiv, kuna hageja ei teatanud üürieseme puudustest viivitamatult. Alles 23.05.2008, so pool aastat peale vaidlusaluste ruumide valduse saamist, esitas hageja kostjale avalduse, milles väitis, et on õigustatud kostjale üüri mitte maksma. Ruumide vastuvõtmisel hageja ei esitanud pretensioone

ega märkusi seoses ehitise kasutusloaga. 12.10.2007 akti alla kirjutamisega kaotas hageja VÕS § 277 lg 2 alusel õiguse teostada VÕS § 278 sätestatud õigusi isegi juhul, kui üleantud ruumid oleksid olnud puudustega. Kostja leiab, et üürilepingu ülesütlemine on kehtiv. 31.05.2008 seisuga oli hageja võlgnevus kostja ees 218 735,41 krooni ja viivisvõlgnevus 6 285,54 krooni. Leping ei piiranud seadusest tulenevat kostja õigust leping üles öelda, vaid täiendas seda õigust lepingu p-s 14.3. sätestatuga. Üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, mistõttu on kohatu hageja väide, et kostja oleks pidanud hagejat lepingu rikkumisest eelnevalt teavitama. Ülesütlemisavaldus esitati vastusena hageja avaldusele Masina 20 üüripinna kohta, ülesütlemisavalduses oli ära näidatud lepingu lõppemise päev 31.05.2008 ning ülesütlemise alus, seega vastas avaldus nõuetele ning ülesütlemine on kehtiv. Olukorras, kus üürnik ei olnud tasunud ühtegi üürimakset alates lepingu sõlmimisest tähtaegselt ning ei tasunud kahe kuu jooksul üüri ja kommunaalmakseid üldse ning ühel kuul tasus osaliselt, ei saa mõlemapoolseid huve kaaludes eeldada, et üürileandja jätkaks lepingu täitmist. Kostja vastuhagi 22.10.2008 kostja Kasko Arendus OÜ esitas vastuhagi OÜ-lt Dekoor Sisustus üürivõlgnevuse ja viiviste väljamõistmiseks. Vastuhagi kohaselt 27.05.2008 edastas Kasko Arendus OÜ OÜ-le Dekoor Sisustus üürilepingu ülesütlemise avalduse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks VÕS § 313 lg 1 alusel alates 31.05.2008. Lepingu p 14.2. kohaselt võisid pooled lepingu üles öelda nii lepingus kui ka seaduses sätestatud alustel. Lepingu ülesütlemine on kehtiv. Kasko Arendus OÜ võib nõuda üüri ja kõrvalkulude tasumist lepingu alusel kuni lepingu ülesütlemiseni ja peale lepingu ülesütlemist. Lepingust kuni selle ülesütlemiseni tekkinud õigused ja kohustused jäävad kehtima. Üürilepingu kohaselt OÜ Dekoor Sisustus kohustus tasuma Kasko Arendus OÜ-le iga kuu üüri I korruse ruumide üürimisel 270 krooni/m2, 174 m2 eest kokku summas 46 980 krooni + käibemaks; üüri keldrikorruse ruumide üürimisel 230 krooni/m2, kokku 88,7 m2 eest 20 401 krooni + käibemaks, ning kõrvalkulude eest. Lepingu kohaselt võis Kasko Arendus OÜ nõuda OÜ-lt Dekoor Sisustus viivist 0,1% tasumata summast iga viivitatud kalendripäeva eest kuni võlgnevuse kustutamiseni. Lepingu 31.05.2008 ülesütlemise seisuga oli OÜ Dekoor Sisustus põhivõlgnevus Kasko Arendus OÜ ees 218 735,41 krooni ja viivisevõlg 6 285,54 krooni. VÕS § 335 sätestab, et kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena muu hulgas nõuda üürilepingus kokkulepitud üüri. Kuna OÜ Dekoor Sisustus ei ole lepingu objekti lepingu ülesütlemisele vaatamata andnud Kasko Arendus OÜ valdusesse, võib Kasko Arendus OÜ nõuda peale lepingu ülesütlemist lepingus kokkulepitud üüri ja kõrvalkulusid, samuti lepingus sätestatud viiviseid, mis olid ette nähtud viivitamisega talle tekitatud kahju hüvitisena. OÜ Dekoor Sisustus põhivõlgnevus Kasko Arendus OÜ ees vastuhagi 22.10.2008 esitamise seisuga oli 537 817,62 krooni. Lisaks sellele on OÜ Dekoor Sisustus kohustatud tasuma sissenõutavaks muutunud viiviseid summas 44 518,05 krooni. Kasko Arendus OÜ taotleb vastuhagi rahuldada ning OÜ-lt Dekoor Sisustus välja mõista põhivõlgnevus ja sissenõutavaks muutunud viivised ning alates 22.10.2008 viivised protsendina põhivõlast kuni põhivõlgnevuse tasumiseni lepingus kokkulepitud viivisemääras.

Hageja vastus kostja vastuhagile Hageja on seisukohal, et ei ole üürilepingut rikkunud, vaid on kasutanud VÕS § 296 tulenevat õiguskaitsevahendit. Puudus, kauplemisloa taotlemise võimatus, ilmnes pärast üürilepingu sõlmimist ja asja üleandmist. Hageja kontrollis enne lepingu sõlmimist kinnistusraamatust, et Masina 20 kinnistu puhul oli tegemist ärimaaga. Hageja tavapärase hoolsuse juures ei saanud eeldada, et kostja üürib ja annab üüritud ruumid üle hoones, millel puudub kasutusluba, st annab

üle asja, mis ei võimalda sihtotstarbelist kasutamist. Hagejal endal puudub võimalus kasutusluba hankida. Hageja on korduvalt nõudnud kostjalt puuduse kõrvaldamist nii enne kohtusse pöördumist, kui kohtumenetluse jooksul. Asja puudus ei piira asja sihtotstarbelist kasutamist, vaid välistab selle. Seega oli hagejal õigus keelduda üüri maksmisest, mis omakorda välistab üüri tasumata jätmise käsitlemise üürilepingu rikkumisena. Hageja on üürinud Masina 20 asuvad ruumid eesmärgiga kasutada neid kaupluseruumidena ning selleks vajab hageja kauplemisluba ning elektrit ja sideühendust. Kui kohus leiab, et kostjal on õigus teatud suuruses üürile, siis hageja leiab, et nimetatud summa ei saa olla suurem, kui 55–60 krooni/m2. Sisuliselt on hageja kasutuses mitte tavapärastele tingimustele (puudub elekter) vastavad laoruumid. Internetiportaali City24 andmete kohaselt on keskmiselt pakutavate laoruumide ruutmeetri hind 80–90 m2, kuid hageja arvates on küsitav hind alati tegelikust hinnast kõrgem. Hageja leiab, et eeltoodu alusel on keskmiseks laoruumi üürihinnaks 65–70 m2. Kuna hageja kasutuses olevates ruumides puudub elekter, siis ei saa üürihind olla suurem kui 55–60 m2. Hageja taotleb jätta vastuhagi rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Maakohtu otsuse põhjendused Kohus leidis, et hagi üürilepingu ülesütlemisavalduse tühisuse tuvastamiseks on põhjendamata ja tuleb jätta rahuldamata ning vastuhagi kuulub rahuldamisele osaliselt. Otsuse kohaselt pooled ei vaidle selle üle, et 03.07.2007 hageja OÜ Dekoor Sisustus (lepingu sõlmimise aegse ärinimega OÜ DEKORATSIOON-SISUSTUS) ja kostja Kasko Arendus OÜ sõlmisid kirjaliku üürilepingu nr 05–2007 Tallinnas, Masina 20 hoones asuvate äriruumide üürimiseks tähtajaga 10 aastat ruumide valduse üürnikule üleandmise päevast arvates. 10.04.2008 lepingu lisaga nr 3 täpsustasid pooled üüritud ruumide lepingusse märgitud suurust. 12.10.2007 üleandmise-vastuvõtmise aktiga võttis hageja üüritud ruumide valduse kostjalt üle. 23.05.2008 esitas hageja kostjale kirjaliku avalduse üüri mittemaksmisest. 28.05.2008 esitas kostja hagejale avalduse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alates 31.05.2008 VÕS § 316 lg 1 p 1 alusel seoses hageja üürivõlgnevusega. Pooled vaidlevad selle üle, kas leping on kehtivalt üles öeldud. Kohus asus seisukohale, et hageja oli enne 12.10.2007 ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti alla kirjutamist teadlik, et hoonel puudub kasutusluba. Tunnistaja, Kasko Arendus OÜ arendusjuhi S. A., ütlustest ilmneb, et kasutusloa küsimus tuli päevakorda juba enne lepingu sõlmimist peetud läbirääkimistel. Tunnistaja ütlused on kooskõlas hageja esindaja advokaat V.Toomere poolt 24.09.2007 kostjale üüriruumide üleandmisega viibimisest ja ruumide remondi käigus tekkinud ebakõladest ajendatuna saadetud ekirjaga, milles hageja esindaja muu hulgas on esitanud kostjale küsimuse, kas ja millal saab Kasko Arendus OÜ hoonele kasutusloa. Seega ei ole õige hageja väide, et ta sai kasutusloa puudumisest teada alles 2008. märtsis, kui asus uuendama oma kauplemisluba.. 12.10.2007 üleandmisevastuvõtmise aktis ei ole hageja endale jätnud õigust tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusele. Tõendamist on leidnud, et kasutusloa puudumise tõttu ruumide sihtotstarbelise kasutamise väidetavale takistusele vaatamata hageja kasutas Masina 20 asuvaid üüriruume kuni 30.05.2008 kaupluseruumidena ning teenindas nendes ruumides kliente. Tunnistajana üle kuulatud K. S. ütlustest nähtuvalt 2008. mais kauplus töötas ja tunnistajat teenindati kaupluseruumides veel 2008. mai viimastel päevadel. Tunnistaja ütlused on kooskõlas asjas kogutud kirjalike tõenditega. Kohtule esitatud hageja töötaja M. L. e-kirjavahetusest potentsiaalse kliendi K. K. nähtub samuti, et tegelikult teenindati kaupluseruumides kliente mai lõpuni. Hageja on tuginenud üüri maksmisest keeldumise avalduses asjaolule, et kasutusloa puudumise tõttu ei saanud ta Tallinna Kesklinna Valitsuselt uut kauplemisluba, mistõttu ei ole hageja saanud alates 2008. märtsist ruume üürilepingus kokkulepitud sihtotstarbel kasutada. Kuna hageja ei ole

üüri alandamise alusena toonud esile muid puudusi, ei analüüsi kohus asjas esitatud tõendeid selle kohta, et üürileandja ei lõpetanud kokkulepitud tähtajaks ruumide remonti või ei kõrvaldanud puudusi. Hageja registreerimistaotlus jaekaubanduse tegevusalal tegutsemiseks aadressil Masina 20, Tallinnas on jäetud rahuldamata Tallinna Kesklinna vanema 03.06.2008 korraldusega. Korraldusest nähtuvalt esitas hageja registreeringu taotluse 14.04.2008. 10.04.2008 on hageja allkirjastanud kostjaga üürilepingu lisa nr 3, milles pooled teostasid hageja kasutusse antud ruumide tegelikust suurusest tulenevalt tasaarvestuse vastavalt lepingu p-le 6.1.5. kokkuleppe sõlmimise eelse perioodi eest, kuna hageja kasutuses olevate ruumide tegelik suurus oli lepingusse märgitust väiksem. Pooled kinnitasid lepingu lisas, et neil vastastikuseid nõudeid ega pretensioone selles osas ei ole. Tulenevalt üürilepingu p-st 12.1. oli tasaarvestuse kokkuleppe sõlmimise päev 10.04.2008 ka märtsi üüri tasumise tähtpäev. Kokkuleppes ei ole viidatud, et hageja oleks esitanud kostjale pretensiooni seoses ruumide kasutamise võimatusega alates 2008. märtsist. Hageja teatas alles 23.05.2008 avalduses üüri mittemaksmisest, et alandab üüri alates 2008. märtsist. Kohus leiab, et hinna alandamise avalduse esitamist kaks kuud hiljem ei saa pidada oma õiguste heauskseks kasutamiseks. Hageja kinnitas kohtuistungil, et kuni 2008. märtsini toimus kauplemine 2007.a. väljastatud kauplemisloa alusel, mis oli väljastatud kauplemiseks teisel aadressil. Väidetavat kauplemisluba ei ole kohtule esitatud. Hageja pidas võimalikuks vaatamata hoonel kasutusloa ja hagejal kehtiva registreeringu ning kauplemisloa puudumisele 2007. novembrist kuni 2008. märtsini tegelda üüritud ruumides kaubandustegevusega, so kasutada kostjalt üüritud ruume lepingus kokkulepitud sihtotstarbel. Eeltoodu alusel on põhjendamatu hageja väide, et ruumide kasutustakistus ilmnes kasutamise kestel ning see takistus välistas ruumide sihtotstarbelise kasutamise. Kasutusloa olemasolu puudumine oli hagejale teada enne ruumide vastuvõtmist. Kasutamise takistus, mis ilmnes kasutamise jooksul, oli eelkõige hagejal registreeringu puudumine. Kohus tuvastas, et tegelikult kasutas hageja ruume kauplusena kuni 31.05.2008, millisest kuupäevast kostja lepingu üles ütles. Kohus jättis tõendina arvestamata V. U. ütlused. Tunnistaja ütlused selle kohta, et ruume 2008. märtsist enam kauplusena ei kasutatud, on kohtu hinnangul ebausaldusväärsed. Üürilepingu Tartu mnt 84a ruumide üürimiseks sõlmis hageja 09.06.2008, V. U. väitel töötas ta seal hageja ruumides alates 2008. märtsist. V. U. ütlused on ümber lükatud tunnistaja K. S. ütlustega, kes käis kaupluses ostusooviga 2008. mai lõpus. Tunnistajana üle kuulatud J. M. ütlustest ilmneb, et elekter puudub hageja ruumides alates 02.06.2008 ning peale seda on tunnistaja võimaldanud hagejale elektrit pikendusjuhtmega oma ruumidest, viimati 2008. detsembris. Kohus leiab, et tunnistajana ülekuulatud K. V. ütlused selle kohta, millised olid ruumides esinevad puudused ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamisel, ei oma asjas tähtsust, kuid. Tunnistaja ütlusi selle kohta, et kaupluse ruumides oli ka peale 2008. märtsi hageja kaup, kataloogid ja töövahendid ning alates 02.06.2008 ei ole ruumides olnud elektrit ja kui asjade võtmiseks oli valgust vaja, võeti lampide jaoks elektrit pikendusjuhtmega naaberboksist, on tõendamist leidnud ka teiste tõenditega. Kohus asus seisukohale, et hageja 12.10.2007 ruumide vastuvõtmisel oli teadlik hoonel kasutusloa puudumisest, kuid võttis ruumid siiski vastu ning kasutas neid poole aasta jooksul lepingus kokkulepitud kasutusotstarbel, mistõttu hageja on kaotanud õiguse tugineda ruumide lepingutingimustele mittevastavusele ning seega ei olnud hagejal 23.05.2008 õigust üürihinna alandamiseks.

Kohus nõustub kostja seisukohaga, et registreeringust keeldumist oleks hagejal olnud võimalik vaidlustada halduskohtus. Tänaseks on hageja majandustegevuse registris registreeritud tegutsemiskoha aadressiga Tartu mnt 84a Tallinnas. Nimetatud aadressil asub ehitisregistri andmetel kaks ehitist: muu tööstusharu tootmishoone otstarbega ehitis nimetusega „tselluloositsehh“ (ehitisregistri kood 101029185), mille on väljastatud rekonstrueerimisluba, kuid rekonstrueerimistööde järgse kasutusloa väljastamise andmed puuduvad. Teise hoonena on ehitisregistris (kood 101029184) ehitis nimetusega „tselluloositsehhide rekonstrueerimine äri- ja eluhooneks“, millele on 2006 väljastatud kasutusluba külalistemaja, restorani, büroohoone ning all- ja pealmaagaraaži kasutusotstarbega. Nimetatud hoonete ehitisregistrisse kantud kasutusotstarvete hulgas puudub samuti jaekaubandushoone kasutusotstarve, kuid see ei ole registreeringut takistanud. Eeltoodu annab kohtu arvates alust kahelda Tallinna Kesklinna vanema 03.06.2008 korralduse õiguspärasuses. Kostja on üürilepingu erakorraliselt üles öelnud põhjendusel, et hagejal on kostja ees võlgnevus ning kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huve kaaludes ei saa mõistlikult eeldada, et hageja jätkaks lepingu täitmist. Tulenevalt sellest, et hagejal ei olnud õigust hinda alandada, on hagejal kostja ees üürivõlgnevus. Kostja üürilepingu ülesütlemise avalduse kohaselt võlgnes hageja enne ülesütlemisavaldust hagejale kahe kuu üüri ja kõrvalkulusid täies ulatuses ja ühe kuu üüri osaliselt järgmiselt: 2008. märtsi eest osaliselt üüri 39 254,70 krooni ja perioodil 01.03.2008– 31.03.2008 tasumisele kuuluvad kõrvalkulud summas 8 026,30 krooni; 2008. aprilli eest kogu üüri summas 79 254 70 krooni ja kõrvalkulud aprilli eest 7 334,88 krooni; 2008. mai eest kogu üüri 79 254, 70 krooni ja kõrvalkulud mai eest ligikaudu 7 680,59 krooni. Võttes arvesse ühe kuu üüri suurust, on üüri maksmata jätmine märtsi eest summas 39 254,70 krooni üürisumma olulises osas maksmata jätmine. Samuti ei ole vaidlust selles, et hagejal oli ülesütlemisavalduse esitamise ajaks võlgnevus kolme kuu kõrvalkulude osas. Võttes arvesse, et 23.05.2008 oli hageja kostjale üüri mittemaksmise avalduses teatanud, et ei tasu üüri kuni hoonele uue kasutusloa väljastamiseni, ei pidanud kostja VÕS § 116 lg 2 p 4 alusel lepingu rikkumise kõrvaldamiseks täiendavat tähtaega määrama. Kostja määras hagejale võlgnevuse tasumiseks tähtaja 31.05.2008, kuigi ei sidunud lepingu ülesütlemist (ülesütlemisavalduses nimetatu lepingust taganemiseks) võlgnevuse tasumisega, mistõttu puudub vajadus hinnata võlgnevuse tasumiseks antud tähtaja mõistlikkust. Kohus leidis, et on täidetud VÕS § 316 lg 1 p-s 1 sätestatud üürilepingu ülesütlemise materiaalsed eeldused. Vaidlust ei ole selle üle, et kostja saatis ülesütlemisavalduse hagejale 28.05.2008 e-kirjaga ning hageja on selle kätte saanud. Hageja leiab, et avaldus ei ole esitatud lepingus kokkulepitud kirjalikus vormis ning avalduse sisu ei vasta seaduses nõutule, sest puudub viide üüriesemele, ülesütlemise alus ning lepingu lõppemise päev. Õige on hageja väide, et ülesütlemisavaldus ei ole esitatud poolte kokkulepitud vormis ning selles puudub viide üüriesemele. Kohus leiab, et hageja nimetatud puudused ei muuda ülesütlemisavaldust tühiseks ning ülesütlemise formaalsed eeldused on täidetud. Üürilepingu p 16.1., 16.3. ja 16.4. kohaselt tulnuks kirjalik ülesütlemisavaldus saata hagejale tähitud postiga või anda üle isiklikult allkirja vastu. Kostja e-posti teel saadetud ülesütlemisavaldus võimaldab selle kirjalikku taasesitamist väljatrüki näol ning avaldus sisaldab poolte nimesid. Seega vastab ülesütlemisavaldus TsÜS § 78 lg-s 3 ja §-s 79 kirjalikule tahteavaldusele esitatavatele nõuetele. Kostja esindajana on ülesütlemisavalduse esitanud A. P., hageja ei ole A. P. esindusõigust vaidlustanud. Tähtkirjaga või isiklikult allkirja vastu avalduse kättetoimetamise eesmärk on tagada võimalus kättesaamist tõendada. Käesolevas asjas ei ole hageja e-posti teel saadetud avalduse kättesaamist eitanud, vaid on ise selle hagi lisana esitanud.

Üürieseme aadressi puudumine avalduses ei takistanud hagejal aru saamast, et üles öeldi Masina 20 ruumide üürileping. Seda tõendab asjaolu, et hageja on üürilepingu ülesütlemise kohtus vaidlustanud. Kohus asus kohus seisukohale, et kostja on üürilepingu kehtivalt üles öelnud ning tulenevalt VÕS § 186 p-st 7 on pooltevaheline üürisuhe lepingu ülesütlemisega lõppenud 31.05.2008. Otsuse kohaselt ülesütlemise järel vabanevad pooled oma lepinguliste kohustuste täitmisest. Lepingust kuni selle ülesütlemiseni tekkinud õigused ja kohustused jäävad kehtima (VÕS § 195 lg 2). Vastuhagis kostja taotleb hagejalt välja mõista 31.05.2008 seisuga sissenõutavaks muutunud üürivõlgnevuse 218 735,41 krooni ja viivised 6285,54 krooni. Kostja on jätnud seejuures arvestamata, et hageja poolt 06.06.2008 tasutud summa 5 216 krooni on arvestatud 05.05.2008 arve nr 280061 katteks, 29.08.2008 tasutud summa 3 604,31 krooni on arvestatud 02.06.2008 mai üüriarve nr 280076 katteks ning seega oli vastuhagi esitamise seisuga enne lepingu ülesütlemist tekkinud üürivõlgnevuse tegelik jääk 209 915,09 krooni. Hageja ei ole võlgnevuse suurust vaidlustanud, on üksnes tuginenud tema poolt õiguskaitsevahendina üüri alandamise kohaldamisele. Kohus tuvastas, et hagejal selleks õigust ei olnud. Seega tuleb üürivõlg hagejalt välja mõista, kuigi kostja taotletust väiksemas summas. Samuti taotleb kostja hagejalt välja mõista lepingus kokkulepitud määras üüri lepingu 31.05.2008 ülesütlemisest kuni 30.09.2008, kuna hageja pärast üürilepingu ülesütlemise lõppemist jätkas faktiliselt üüritud ruumide kasutamist. Vastuhagi 22.10.2008 esitamise seisuga võlgneb hageja kostjale väidetavalt kokku 537 817,62 krooni. Kostja on ekslikult arvestanud põhivõlgnevuse hulka ka sissenõutavaks muutunud viiviste tasumiseks 11.06.2008 esitatud arve nr 80080 summa 6 285,54 krooni, mida kostja on arvestanud ka sissenõutavaks muutunud viivisesummas. Sellest tulenevalt on hageja tegelik põhivõlg kostja ees vastuhagi esitamise seisuga 531 532,08 krooni. Hageja oli õigustatud Masina 20 asuvaid ruume kasutama üürilepingu alusel. Üürilepingu ülesütlemise järel kasutas hageja ruume õigusliku aluseta. Pärast lepingu ülesütlemist ei olnud kostjal enam kohustust tagada hagejale ruumide lepingus kokkulepitud otstarbel kasutamise tingimusi, sh elektrivarustust. Seetõttu ei mõjuta pärast üürilepingu lõppemist asja kasutamise jätkamise eest kahjuhüvitisena nõutava tasu suurust asjaolu, et alates 02.06.2008 puudus ruumides elekter. Samuti ei saanud pärast lepingu lõppemist hageja enam kasutada üürniku õigust üürihinna alandamisele. Eeltoodu alusel kohus rahuldas vastuhagi üürivõlgnevuse ja pärast üürilepingu lõppemist kahjuhüvitisena nõutava üürihinna tasumise nõuete osas osaliselt. Lisaks võlgnevusele taotles kostja vastuhagis vastuhagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viiviste väljamõistmist 44 518,05 krooni ja alates 23.10.2008 lepingus kokkulepitud protsendina 0,1% põhivõlast päevas iga viivitatud päeva eest kuni põhivõla tasumiseni. Kohus nõustus hageja vastuväitega, et peale üürilepingu lõppemist nõutavalt kahjuhüvitiselt ei ole alust arvestada viiviseid lepingus kokkulepitud määras, vaid kostja saab nõuda viiviseid seaduses sätestatud määras. Kohus ei nõustunud kostja seisukohaga, et lepingus sätestatud määras viiviste nõudmine on käsitatav kahjuhüvitisena ja põhjendatud. Lepingus kokkulepitud määras saab viiviseid nõuda lepingust tuleneva võlgnevuse tasumisega viivitamise eest. VÕS § 335 sätestab õiguse nõuda kahjuhüvitisena üürilepingus kokkulepitud üüri, kuid kohtu hinnangul ei tähenda see säte seda, et lepingus kõrvalnõuete (viiviste, leppetrahvi jms) kohta kokkulepitu oleks samuti kahjuhüvitise suhtes kohaldatav. Kahjuhüvitise väljamõistmise aluseks on asjaolu, et poolte vahel on lepinguline suhe lõppenud, mistõttu ei saa hüvitise maksmise kohustuse täitmisega viivitamise puhul kasutada lepingust tulenevaid sanktsioone. Eeltoodu alusel mõistis kohus hagejalt välja viivised lepingulise võlgnevuse tasumisega viivitamise eest VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras, milleks vastavalt VÕS § 94 sätetele ja Eesti Panga ametlikele teadaannetele oli perioodil 01.06.2008-30.09.2008 11% aastas. Lähtudes vastuhagile lisatud arvete ja laekumiste koondtabeli (I kd lk 184) andmetest, kohus arvestas hagejalt väljamõistetavaid viiviseid järgmiselt: lepingu 31.05.2008 ülesütlemise ajaks sissenõutavaks muutunud viivised 6 285,54 krooni; lepingust tuleneva üürivõlgnevuse 218 735,41 krooni tasumisega viivitamise eest 01.06.2008-06.06.2008 osalise tasumiseni 0,1% ehk 218,74 krooni päevas x 6 päeva = viivised 1 312,44 krooni; Põhivõla osalise tasumise (5 216,00 krooni) järel võlgnevuse jääk seisuga 06.06.2008 oli 213 519,40 krooni, mille tasumisega hageja oli viivituses alates 07.06.2008 kuni osalise tasumiseni 29.08.2008, kokku 83 päeva x 0,1% x 213 519,40 = viivised 17 722,11 krooni; Pärast 29.08.2008 osalist tasumist (3 604,31 krooni) oli võlgnevuse jääk 209 915,09 krooni, mille tasumisega hageja on viivituses alates 30.08.2008 kuni kohtuotsuse 19.05.2009 tegemiseni, kokku 264 päeva x 0,1% x 209 915,09 = viivised 5 417,58 krooni; Kokku lepingulise võlgnevuse tasumisega viivitatud aja eest otsuse tegemise ajaga on sissenõutavaks muutunud viivis summas 74 452,13 krooni. Alates 01.06.2008 tasumisele kuuluva kahjuhüvitise tasumisega on hageja kostja raamatupidamise väljavõtte kohaselt viivitanud järgmiselt: 02.07.2008 arve nr 80182 summas 81 332,67 krooni, tasumise tähtaeg 10.07.2008, osaliselt 29.08.2008 tasutud summas 760,99 krooni: perioodil 11.07.2008-29.08.2008 viivituses 81 332,67 krooni 49 päeva x viivis 0,03% ehk 24,40 krooni päevas = viivised 1 195,60 krooni; perioodil 30.08.2008-10.10.2008 viivitatud summa 80 571,68 tasumisega 41 päeva x 0,03% ehk 24,2 krooni päevas = viivised 992,20 krooni; 06.08.2008 arve nr 80095 summas 80 152,67 krooni, tasumise tähtaeg 10.08.2008, osaliselt 29.08.2008 tasutud summas 760,99 krooni: perioodil 11.08.2008-29.08.2008 viivituses summa 80 152,67 krooni 18 päeva x viivis 0,03% ehk 24,05 krooni päevas = viivised 432,90 krooni; perioodil 30.08.– 10.10.2008 viivitatud summa 79 391,68 tasumisega 41 päeva x viivis 0,03% ehk 23,82 krooni = viivised 976,62 krooni; 05.09.2008 arve nr 280107 summas 79 911,04 krooni, tasumise tähtaeg 10.09.2008, viivitatud perioodil 11.09.2008-10.10.2008 30 päeva x viivis 0,03% ehk 23,97 krooni = viivised 719,10 krooni; Alates 11.10.2008 eeltoodud arvetest ja 01.10.2008 arvest nr 113-2008 summas 81 742,59 krooni, (tasumise tähtaeg 10.10.2008), tulenev võlgnevus kokku 321 616,99 krooni. Sellest summast perioodil 11.10.2008-31.12.2008 kehtinud viivisemääraga 0,03% päevas arvestatud viivisesumma moodustab 81 päeva x 96,49 krooni = 7815,69 krooni. Perioodil 01.01.2009-19.05.2009 kehtinud viivisemääraga 9,5% aastas ehk 0,026% päevas võlgnevusest 321 616,99 krooni arvutatud viivisesumma on 139 päeva x 83,62 krooni = 11 623,24 krooni. Seega kokku 19.05.2009 seisuga on sissenõutavaks muutunud viivised summas 98 207,48 krooni, mis tuleb hagejalt kostja kasuks vastavalt TsMS §-s 367 sätestatule välja mõista summaliselt. Alates 20.05.2009 kuuluvad hagejalt välja mõista viivised protsendina põhivõlast järgmiselt: lepingulise põhivõlgnevuse (otsuse tegemise seisuga võlgnevuse jääk 209 915,09 krooni) asumisega viivitamise eest 0,1% päevas iga viivitatud päeva eest põhivõlgnevuse jäägilt kuni põhivõla täieliku tasumiseni, kahjuhüvitisena välja mõistetud võlgnevuse jäägilt (otsuse tegemise seisuga 321 616,99 krooni) VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras arvestatud viivis iga viivitatud päeva eest kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni. Apellatsioonkaebus OÜ Dekoor Sisustus palub tühistada maakohtu otsuse täies ulatuses ja teha asja maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, millega rahuldada OÜ Dekoor Sisustus hagi ja tuvastada üürilepingu ülesütlemise tühisus ja jätta rahuldamata Kasko Arendus OÜ vastuhagi OÜ-lt Dekoor

Sisustus võlgnevuse ja viiviste väljamõistmiseks ja jätta kõik menetluskulud Kasko Arendus OÜ kanda. Apellant leiab, et kohus on tsiviilasja lahendamisel kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust ja rikkunud oluliselt menetlusõiguse norme. 03.07.2007 hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu p 3.2 viimase lause kohaselt antakse ruumid üürniku kasutusse kaupluse- ja teeninduspinna pidamise sihtotstarbel. Kuigi üürileandja (kostja) esindaja kinnitas üürnikule (hagejale), et hoonel, milles üüritud ruumid asusid, on kasutusluba, selgus 2008. märtsis, et hoonel kasutusluba puudub. Seega ei ole kostja hagejale kunagi üle andnud asja, mis võimaldaks hagejal kasutada üüritud ruume vastavalt üürilepinguga kokku lepitud sihtotstarbele. Käesoleval juhul leppisid hageja ja kostja väga konkreetselt kokku, milleks üürnik ruume vajab. Üürileandja esindaja kinnitas hoone kasutusloa olemasolu ja üürnik sõlmis üürilepingu heauskselt, uskudes üürileandja kinnitust. Peale Tallinna Kesklinna Valitsuselt kauplemisloa pikendamisest keeldumist selgus, et Masina 20 hoonel kasutusluba puudub. Masina 20 hoone kasutusloa puudumine ei ole võimaldanud vaidlusalust ruumi hagejal sihtotstarbeliselt kasutada ning et mitte minna seadusega vastuollu, lõpetas hageja kauplemistegevuse üüritud ruumides. Hoonel kasutusloa puudumisest ja hagejale kauplemisloa pikendamisest keeldumisest teavitati ka kostjat, esialgu telefoni teel ja e-kirjaga. Kuna kostja ei suutnud hoonele kasutusluba mõistliku aja jooksul hankida, saatis hageja kostjale 23.05.2008 avalduse üüri maksmisest keeldumiseks kuni üürileandja on hankinud hoonele kasutusloa, mis võimaldaks hagejal omakorda taotleda kauplemisluba ja müügitegevust jätkata. Hoonel kasutusloa olemasolu kauplemisloa taotlemiseks on seadusest tulenev nõue ning kasutusloa hankimine ei ole üürniku kontrolli all. Hoone kasutusloa puudumine ei võimaldanud hagejal kasutada üüripinda sihtotstarbe kohaselt, mistõttu hageja oli sunnitud vastava tegevuse lõpetama ja kaotas sellega võimaluse ootuspärase tulu teenimiseks ning oli sunnitud kasutama VÕS § 296 sätestatud õiguskaitsevahendit, ehk üüri maksmisest keelduma. Apellant ei nõustu maakohtu seisukohaga, et ta oleks pidanud käesolevas menetluses tõendama, et ta asja üleandmisel ei teadnud ega pidanudki teadma, et asi ei vasta lepingutingimustele või kui ta küll puudusest teadis või pidi teadma, kuid reserveeris endale asja vastuvõtmisel õiguse asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Kostja tunnistaja S. A. ütlustega on tõendatud, et üürilepingu sõlmimisele eelnenud läbirääkimistel kinnitas S. A. (töötab kostja juures arendusjuhina), et hoonel on kasutusluba.. Hageja lähtus heas usus kostja vastavast kinnitusest ning ei pidanud vajalikuks kasutusloa esitamist üürilepingu sõlmimisel. Kuna kostja oli hagejale lepingueelsetel läbirääkimistel selgelt kinnitanud kasutusloa olemasolu, ei leppinud pooled üürilepingus kokku, et hoone kasutusloa puudumine ei takista üüritud ruumi lepingujärgset kasutamist. Apellant on seisukohal, et kohus on tõlgendanud vääralt seadust ja jaganud valesti tõendamiskoormist. Hageja ei pidanud tõendama, et ta ei teadnud kasutusloa puudumisest, vaid kostja oleks pidanud tõendama, et üürilepingu pooled välistasid üürilepinguga kasutusloa puudumise üüritud ruumi takistusena. Asjaolu, et kostja andis üürilepingu sõlmimisel hagejale kinnituse hoone kasutusloa olemasolu kohta, on kohus jätnud tähelepanuta. Ülaltoodud hageja argumentatsiooni toetab Riigikohtu 23.02.2006 lahendis nr 3-2-1-3-06 kujundatud selge seisukoht avalik-õiguslike nõuete mõjust üürilepingule. Nimetatud lahendi p-s 9 on Riigikohus leidnud, et alates 08.11.2002 ei saanud hageja üüritud ruume kaupluse pidamiseks enam kasutada, sest ehitisel nõutava kasutusloa puudumise tõttu ei väljastatud hagejale enam kauplemisluba. Tuginedes eeltoodud Riigikohtu lahendile oleks kostja pidanud hagejale tagama üüritud ruumide sihtotstarbelise kasutamise kogu üürilepingu kehtivuse ajal. Kui hageja kasutusloa puudumise ruumides kaupluse pidamiseks kauplemisluba taotledes avastas, teavitas hageja sellest ka kostjat. Kostja väide, et hageja teatas puudusest alles pool aastat hiljem

ning sellega ei ole täitnud teatamiskohustust, on asjakohatu. Hageja on seisukohal, et kostja omandis oleval hoonel kasutusloa puudumine on asjaolu, millest teatamiskohustus hagejal puudub – seda enam, et kostja oli hagejale hoone kasutusloa olemasolu lepingueelsetes läbirääkimistes kinnitanud. Tunnistaja S. A. ütlustest tuleneb, et hoone kasutusloa puudumine oli üllatuseks ka kostjale, mistõttu on üllatav kohtu järeldus, et hageja oleks pidanud kasutusloa olemasolust olema teadlik juba üürilepingu sõlmimisel. Üllatuslik on kohtu järeldus, et kuna hageja esindaja küsis ekirjas hoone kasutusloa kohta, pidi hageja teadma kasutusloa puudumisest. Kasutusloa olemasolu kinnitas hagejale kostja ja hageja lähtus heauskselt kostja vastavat kinnitusest. Kuna ka kostja enda kontor asus hageja poolt kostja survel ruumide vastuvõtmise hetkel samas hoones, ei osanud hageja kahelda kostja kinnituse ebaõigsuses – kasutusloa puudumine on sisuliselt kogu hoone kasutuselevõtu aluseks. Seega on väär kohtu järeldus, et hageja pidi olema üürilepingu sõlmimisel või üüritud ruumide vastuvõtmisel teadlik kasutusloa puudumisest ja on seega minetanud õiguse kasutada õiguskaitsevahendeid sellele puudusele tuginedes. Kohus on otsuse resolutiivosa p-s 4 märkinud, et VÕS § 278 märgitud õigusi võib üürnik vastavalt VÕS § 277 lg-le 2 teostada üksnes juhul, kui ta asja üleandmisel ei teadnud ega pidanud teadma, et asi ei vasta lepingutingimustele, või kui ta küll puudusest teadis või pidi teadma, kuid reserveeris endale asja vastuvõtmisel õiguse asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Apellant leiab, et kohus on valesti tõlgendanud materiaalõigusnormi ning jõudnud seetõttu valele järeldusele. Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaande (lk 200 § 296 selgitus 3.1) kohaselt on üüri alandamise või üüri maksmisest keeldumise eelduseks §-s 278 sätestatud puudus või takistus. VÕS § 278 lg 1 p 1 ja 4 kohaselt kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud võib üürnik nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt VÕS §-s 279 sätestatule ja alandada üüri vastavalt VÕS §-s 296 sätestatule. Puuduseks on asjaolu, mis ei võimalda üüritud asja eesmärgipärast kasutamist või kui asi ei ole keskmise kvaliteediga. Käesoleval juhul ei võimaldanud puudus (hoone kasutusloa puudumine) hagejal ruumi sihtotstarbeliselt kasutada ning vastava puuduse avastamisel hageja lõpetas ruumide kasutamise kauplusena, et mitte minna vastuollu õigusaktidega. Kuna hagejal oli varasemast kauplemiskohast kehtiv kauplemisluba ning hageja tegeles aktiivselt üüritud ruumide remondiprobleemidega, muutus Masina 20 hoone kasutusloa probleem hageja jaoks aktuaalseks pärast varasema kauplemisloa lõppemist märtsis 2008. Hageja möönab, et ta oleks saanud avastada Masina 20 hoone kasutusloa puudumise varem, kuid hageja lähtus kostja antud kinnitusest, et kasutusluba on olemas ja ei osanud kahtlustada vastava kinnituse ebaõigsust. Üürnik võib üürileandjalt nõuda puuduse kõrvaldamist ning käesoleval juhul on hageja seda koheselt peale puuduse avastamist korduvalt teinud, kuid kostja ei ole käesoleva hetkeni suutnud Masina 20 hoonele taotleda hagejale kauplemisloa väljastamise eelduseks olevat kasutusluba. Apellant ei nõustu maakohtu otsuse p-s 4 märgitud seisukohaga ja p-s 10 toodud järeldusega, et hageja oli ruumide vastuvõtmisel teadlik hoone kasutusloa puudumisest, kuid võttis ruumid siiski vastu ning kasutas neid poole aasta jooksul lepingus kokkulepitud kasutusotstarbel, mistõttu hageja kaotas õiguse tugineda ruumide lepingutingimustele mittevastavusele ning seega ei olnud hagejal 23.05.2008 õigust üürihinna alandamiseks. Nimetatud kohtu järeldus on väär ja ei ole kooskõlas Riigikohtu seisukohaga, samuti ei ole vastav järeldus kooskõlas tunnistaja S. A. ütlustega, et kostja kinnitas hagejale kasutusloa olemasolu. Selline lähenemine üürisuhetele oleks üürnikku ülemäära koormav. Kohus on otsuse p-s 7 leidnud, et hinna alandamise avalduse esitamist kaks kuud hiljem ei saa pidada oma õiguste heauskseks kasutamiseks. Kuidas kohus taolisele järeldusele jõudis, kohtuotsuses märgitud ei ole. Hageja selgitas kostjale enne hinna vähendamise taotluse esitamist vajadust kauplemisloa taotlemisel hoone kasutusloa olemasolu vajalikkust nii telefoni, kui ka ekirja teel. Milline aeg oleks hinna alandamise taotluse esitamiseks ja oma õiguste heauskseks

kasutamiseks sobiv, seda kohus otsuses märkinud ei ole. On ilme, et hageja lootis, et kostja kõrvaldab puuduse, ehk hangib kasutusloa mõistliku aja jooksul, misjärel ei oleks hageja pidanud õiguskaitsevahendeid üldse kasutama. Pigem oleks olnud hageja poolt pahausklik, kui ta oleks hinna alandamist nõudnud viivitamatult peale Tallinna Kesklinna Valitsuselt kauplemisloa väljastamisest keeldumist, ilma kostjale mõistliku tähtaja puuduse kõrvaldamiseks andmist või kostja käest kasutusloa puudumise kohta selgituse küsimist. Kohus on otsuse p-s 5 leidnud, et hageja oli enne 12.10.2007 ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti allakirjutamist teadlik, et hoonel puudub kasutusluba. Kohus on tõendeid hinnanud vasturääkivalt ja jõudnud seetõttu väärale järeldusele. Apellant oli ruumide vastuvõtmisel teadlik, et Masina 20 hoonel on olemas kasutusluba ning seda kinnitavad ka tunnistaja S. A. ütlused. Tunnistaja sõnul „oli rentnik teadlik, et hoonel on kehtiv kasutusluba“. Maakohtu otsusest jääb arusaamatuks, kuidas jõudis kohus tunnistaja S. A. ütlusi hinnates järeldusele, et üürnik oli teadlik kasutusloa puudumisest. Taoline kohtu järeldus on väär ning ei tulene asjas kogutud tõenditest. Hageja oli kostja kinnitusest tulenevalt teadlik, et hoonel on kehtiv kasutusluba. Maakohtu otsusest ei ole aru saada, kuidas jõudis kohus järeldusele, et hageja oleks pidanud 12.10.2007 üleandmise-vastuvõtmise aktis jätma endale õiguse tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusena kasutusloa puudumisele. Apellant leiab, et nimetatud kohtu seisukoht on väär. Hageja oli kostja kinnitusest tulenevalt teadlik, et hoonel on kehtiv kasutusluba. Kasutusloa puudumine tähendanuks hageja jaoks üüritud ruumide sihtotstarbel kasutamise võimatust ning sellisel juhul ei oleks hageja üürilepingut sõlminud või oleks sõlminud selle täiendavate tingimustega. Apellandile ei olnud lepingu sõlmimisel teada asjaolu, et Masina 20 hoonel ja üüritud ruumil puudub kasutusluba. Hagejal oli kahtlus kasutusloa olemasolu osas, mida tõendab hageja esindaja poolt 24.09.2007 kostjale saadetud e-kiri, milles hageja esindaja muu hulgas on esitanud kostjale küsimuse, kas ja millal saab Kasko Arendus OÜ hoonele kasutusloa. Hageja vastava kahtluse võttis maha kostja poolt antud kinnitus, et Masina 20 hoonel on kasutusluba olemas. Hageja esindaja e-kirjaga saadetud küsimusest ei saa järeldada, et hageja oli kasutusloa puudumisest teadlik. Üürilepingu p-i 3.2 viimase lause kohaselt antakse ruumid üürniku kasutusse kaupluse- ja teeninduspinna pidamise sihtotstarbel. Seega oli kostjale üürilepingu sõlmimisest alates teada, milliseks otstarbeks hageja üüritavaid ruume vajab. Hageja sõlmis lepingu heas usus ning ei osanud ette näha, et kostjal võib puududa kasutusluba, mis takistab hagejal ruumide sihtotstarbelist kasutamist. Kostja survestas hagejat üürilepingut sõlmima ja ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastama väites, et juhul kui hageja ei allkirjasta lepingut ja akti, asub kostja otsima uusi üürnikke. Hageja oli ja on huvitatud vaidlusalustest ruumidest põhjusel, et oli ruumide planeerimise ja kujundamise juures olnud maja renoveerimisest alates ning nimetatud ruumid olid ehitatud spetsiaalselt hageja vajadustest lähtudes. Samuti reklaamis hageja nimetatud ruume oma kaupluseruumidena. Asjakohatu on kostja väide, et ehitisregister on avalik register ja hagejal oli võimalus enne lepingu sõlmimist kontrollida andmeid. Hageja kontrollis lepingu sõlmimisel andmeid kinnistusraamatust ning ei pidanud ehitisregistris hoone kohta käivate andmete kontrollimist vajalikuks. Kohus ei ole lähtunud poolte võrdse kohtlemise põhimõttest, pidades usaldusväärseks tunnistaja K. S. ütlusi, kuigi nimetatud tunnistaja on kostja töötaja S. A. tuttav ning samaväärselt pidades ebausaldusväärseks tunnistaja V. U. ja K. V.ütlusi. Asja materjalides sisalduvast tunnistaja V. U. ütlustest on selgelt näha, kuidas kostja juures töötav S. A. soovis pettusega saada V. U.lt kostjale soodsat tunnistust (seletuskirja), mille kostja on esitanud kohtule ning mis lõpuks päädis V. U. tunnistajana ülekuulamisega. Kuigi hageja esitas vastuväite nimetatud seletuskirja asja materjalide

juurde võtmisele, toob V. U. tunnistus selgelt välja kostja pahausksuse üürilepingu lõpetamisel ja menetluse jooksul. Apellant on seisukohal, et ta ei ole rikkunud poolte vahel 03.07.2007 sõlmitud üürilepingut, vaid on õigustatult ja proportsionaalselt kasutanud VÕS § 296 tulenevat õigust mitte maksta üüri ajavahemiku eest, mil ta ei saanud kasutada üüritud asja sihtotstarbekohaselt ja üürilepingus kokkulepitult. Kohus on otsuse p-s 11 nõustunud kostja seisukohaga, et registreeringust keeldumist oleks hagejal olnud võimalik vaidlustada halduskohtus. Samas punktis on kohus leidnud, et kostjal ei olnud takistusi selles hoones ruumide väljaüürimiseks. Kohus on jõudnud järeldusele, et asjas ei ole tõendatud, et hageja oleks enne lepingu sõlmimist või ruumide vastuvõtmist selgitanud kostjale, et vajab oma tegevuseks lubade saamiseks hoonel teatud kindla kasutusotstarbe olemasolu. Apellant leiab, et kohus on otsuses asunud kaaluma kohaliku omavalitsuse otsustuse õiguspärasust, mis ei ole maakohtu pädevuses. Arusaamatu on ka kohtu järeldus, et asjas ei ole tõendatud, et hageja oleks enne lepingu sõlmimist või ruumide vastuvõtmist selgitanud kostjale, et vajab oma tegevuseks lubade saamiseks hoonel teatud kindla kasutusotstarbe olemasolu. Kohus ei ole nimetatud asjaolu pooltega arutanud ja 03.07.2007 lepiti üürniku ja üürileandja vahel sõlmitud üürilepingu p-s 3.2 kokku, et ruumid antakse üürniku kasutusse kaupluse- ja teeninduspinna pidamise sihtotstarbel. Seega on ruumide sihtotstarve lepingus selgelt märgitud. Ka on hoone kasutusluba vajalik mitte ainult samas hoones asuvale kauplusele kauplemisloa taotlemiseks, vaid hoone kasutuselevõtuks üldiselt. Hoonele väljastatud kasutusluba kinnitab selle hoone kasutamise ohutust. Ei saa olla õige kostja loodud väärkontseptsioon, mille kohaselt võiks hoonet mingitel sihtotstarvetel kasutada ka ilma kasutusloata. Apellant on seisukohal, et üüritud ruumide sihtotstarbelise kasutamise võimaluse tagamine on üürileandja kohustus ning hagejal ei olnud alust kahelda kohaliku omavalitsuse otsustuse õiguspärasuses. Apellandil kui üürnikul puudub kohustus pidada kohaliku omavalitsusega kulukaid kohtuvaidlusi olukorras, kus kauplemisloast keeldumise aluseks on kostja tegevusetus. Kohus on leidnud otsuse p-s 12, et on täidetud VÕS § 316 lg 1 p-s 1 sätestatud üürilepingu ülesütlemise materiaalsed eeldused. Apellant kohtu seisukohaga ei nõustu. Kostja poolt hagejale edastatud ülesütlemisavaldus on vastuolus üürilepingus kokkulepituga. Vastavalt üürilepingu p-le 14.2, võib nii üürnik, kui üürileandja üürilepingu üles öelda lepingus ja seaduses toodud alustel. Vastavalt üürilepingu p-le 14.3, pool võib üürilepingu erakorraliselt üles öelda, kui teine üürilepingu pool on rikkunud lepingut ning rikkunud pool ei ole rikkumist kõrvaldanud 2 kuu jooksul pärast teiselt poolelt vastava kirjaliku teate saamist. Sellisel juhul peab ülesütlemisest ette teatama vähemalt 1 kuu arvates eelnimetatud 2-kuulise tähtaja möödumisest. Üürilepingu poolte vaheline teadete edastamise kord üürilepingu rikkumise korral lepiti kokku üürilepingu p-s 16.1 - poole iga nõue teisele poolele, mis esitatakse tulenevalt üürilepingu rikkumisest, peab olema kirjalikus vormis. Kirjaliku vormi mõiste lepiti kokku üürilepingu p-s 1.8. Üürilepinguga lepiti kokku, et kui üks üürilepingu pool peab teist poolt üürilepingut rikkunuks, peab ta üürilepingut rikkunud poolele saatma kirjalikus vormis nõude üürilepingu rikkumise kõrvaldamiseks. Üürileandja ei ole sellist teadet üürnikule esitanud. Üürileandja saatis üürnikule üürilepingu ülesütlemise avalduse alles peale üürnikult üürihinna alandamise avalduse saamist. On ilmne, et üürileandja ja üürniku vahel tekkis vaidlus üüriarvete esitamise õigustatuse üle. Üürileandja on pahausklikult loonud väärkontseptsiooni, mille kohaselt üürnikul ei olnud õigust üüri maksmisest keelduda ja igasugune üüri maksmisega viivitamine andis üürilandjale õiguse üürilepingu ilma etteteatamistähtajata üles öelda. Selline üürilepingu tõlgendamine muudab ainetuks üürilepingu p-s 14.3 kokkulepitu.

Ülesütlemisavaldus ei vasta ka seaduse nõuetele. Kostja poolt 28.05.2008 esitatud üürilepingu ülesütlemisavalduses ei sisaldu üüritud asja viidet, üürilepingu lõppemise päeva ega ülesütlemise alust. Ülesütlemisavalduses sisalduvate vihjete tegemist nimetatud kriteeriumidele ei saa lugeda nõuetekohaseks seadusest tuleneva teavitamiskohustuse täitmiseks kostja poolt. Kostja poolt 28.05.2008 esitatud ülesütlemisavaldus on tühine. Arusaamatu on maakohtu otsuse p-s 14 märgitu, kus kohus asub seisukohale, et kostja on üürilepingu kehtivalt üles öelnud ning tulenevalt VÕS § 186 p-st 7 (ilmselt on kohus silmas pidanud VÕS § 186 punkti 6) on pooltevaheline üürisuhe lepingu ülesütlemisega lõppenud 31.05.2008. Juhul kui oleks õige maakohtu järeldus, et kostjal oli õigus üürileping üles öelda, siis oleks kostja kindlasti pidanud andma hagejale täiendava tähtaja üürilepingust tulenevate kohustuste täitmiseks vastavalt üürilepingu p-le 14.3. Riigikohus on lahendites 3-2-1-146-04, 3-2-1-24-05 ja 3-2-1-20-06 asunud seisukohale, et vastavalt VÕS § 196 lg-le 2 võib kumbki lepingupool kestvuslepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist, kui lepingu erakorralise ülesütlemise mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust. Seega tuleneb nii VÕS §-st 108 kui ka sama seaduse § 196 lg-st 2, et üürilepingust tuleneva rahalise kohustuse rikkumisel võib üürileandja üürilepingu üles öelda siis, kui kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks määratud mõistlik tähtaeg lõppes tulemusteta, st üürnik jätab talle antud tähtpäevaks võla tasumata. Kostja ei ole hagejale enne üürilepingu ülesütlemist andnud tähtaega kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks, kuid kohus ei ole seda otsuse tegemisel arvesse võtnud. Kostja viited Riigikohtu lahenditele 3-2-1-21-08 ja 3-2-1-143-07 on asjakohatud. Alusetud on kostja väited, et hageja ei ole kostjale teatanud lepingutingimustele mittevastavusest. Kostja omandis oleva hoone kasutusloa puudumine ning hoone sihtotstarve on kostjale teadaolevad asjaolud. Kasutusloa olemasolu on eelduseks, et kostjal oleks üldse õigust nimetatud hoones ruume välja üürida. Hageja sai ruumide lepingutingimustele mittevastavusest teada 2008. märtsis kui asus uuendama oma 2007 väljastatud kasutusluba. Enne seda toetus hageja kostja kinnitusele, et hoonel on kasutusluba olemas. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-82-06 asunud seisukohale, et VÕS § 101 lg 2 teise lause kohaselt võib 2võlausaldaja kohustuse rikkumise korral kasutada eraldi või koos kõiki seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid, mida saab üheaegselt kasutada, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Seega võis hageja nõuda hagejalt VÕS § 278 p 1 alusel puuduse või takistuse kõrvaldamist ning samal ajal keelduda üüri maksmisest VÕS § 296 lg 1 järgi. Apellant on seisukohal, et kostja ülesütlemisteade ei vasta seaduses sätestatud nõuetele ning on tühine. Kohus on otsuse p-s 16 märkinud, et pärast lepingu ülesütlemist ei olnud kostjal enam kohustust tagada hagejale ruumide lepingus kokkulepitud otstarbel kasutamise tingimusi, sh elektrivarustust. Kohus on leidnud, et seetõttu ei mõjuta pärast üürilepingu lõppemist asja kasutamise jätkamise eest kahjuhüvitisena nõutava tasu suurust asjaolu, et alates 02.06.2008 puudus ruumides elekter. Apellant kohtu eeltoodud seisukohaga ei nõustu ning leiab, et kahju väljamõistmisel oleks kohtul tulnud igal juhul hinnata, kas oli olemas alus kahjuhüvitise vähendamiseks. Samuti ei ole kohus arvestanud, et üürilepingu lõpetamise õiguspärasuse üle peetava vaidluse ajal kehtib leping edasi ja on mõistetav, et äriruumide üürileandja tagab üüritud ruumide varustamise elektriga. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning kohtuotsus muutmata.

Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, olles ära kuuanud menetlusosaliste esindajad ning tutvunud toimiku materjalidega, leiab, et otsus kuulub tühistamisele menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu alljärgnevatel asjaoludel. Esmalt võtab kolleegium seisukoha OÜ Dekoor Sisustus hagi osas. Maakohus tuvastas tsiviilasjas alljärgnevad olulised asjaolud:

VÕS § 316 lg 1 p1 järgi ja hagi tuli rahuldada. Arvestades eeltoodut, kuulub otsus tühistamisele ning apellatsioonimenetluses on võimalik teha uus otsus. Arvestades eeltoodut, ei pea kolleegium vajalikuks hinnata toimikus olevaid teisi tõendeid hagi osas. Järgnevalt võtab kolleegium seisukoha vastuhagi osas. Vastushagis taotleb Kasko Arendus OÜ OÜ-lt Dekoor Sisustus üürivõla väljamõistmist, tuginedes üürilepingus kokkulepitud üüri suurusele, millise nõude kohus ka rahuldas. Kolleegium leiab, et otsus vastuhagi osas ei vasta TsMS § 436 lg 1 nõuetele. Kolleegium nõustub apellandiga, et vastuhagi menetlemisel tuli kohtul välja selgitada, kas üürnik sai pärast üürilepingu ülesütlemist ruume kasutada sihtotstarbeliselt ning kas on tehtud takistusi ruumide kasutamiseks elektri väljalülitamise teel. Kolleegium ei nõustu kohtuga selles, et üürilepingu ülesütlemisel ei pidanud üürileandja kindlustama üürnikku elektriga. Üürilepingu ülesütlemise õiguspärasuse üle toimus kohtumenetlus ning sel ajal ei võinud ka üürileandja takistada üüritud ruumide kasutamist. Apellatsioonimenetluses kolleegium tuvastas, et üürilepingu ülesütlemine oli tühine, seega oli OÜ Dekoor Sisustus õigustatud üüritud ruume kasutama. Kuna apellant ei saanud ruume kasutada kauplusena, kuid valdust ta ka ei vabastanud, siis tulnuks välja selgitada, milliseks otstarbeks OÜ Dekoor Sisustus ruume faktiliselt kasutas ja sai kasutada. Apellandi seisukoht on ekslik, et kuigi ruumid on tema valduses ja ta neid kasutab, ei pea ta üldse üüri maksma. Hoides ruume oma valduses, ning mitte makstes selle eest üüri, ei saa OÜ Dekoor Sisustus käitumist lugeda mõistlikuks. Vastuhagile esitatud vastusest ilmneb, et OÜ Dekoor Sisustus ei välistanud üüri tasumist, kuid suuruses, mis on kohaldatav laoruumidele. Neid vastuväiteid ei ole otsuses analüüsitud. Kui ruumide kasutamine oli takistatud, kas siis on põhjendatud täies ulatuses vastuhagi rahuldamine. Antud asjaolud on jäänud maakohtu poolt välja selgitamata ning neile hinnang andmata. Sellest omakorda aga oleneb, millises ulatuses on Kasko Arendus OÜ õigustatud üüri nõudma pärast seda, kui ruume kauplusena kasutada ei saanud. Vastuhagis on esitatud ka kahju hüvitamise nõue, kuivõrd Kasko Arendus OÜ luges üürilepingu lõppenuks, millist seisukohta kohus aktsepteeris. Kuivõrd kolleegium on teistsugusel seisukohal, siis vastuhagi menetlemisel tuleks pooltega arutada, kas kahju hüvitamise nõue esitatud alusel on võimalik või mitte. Kolleegium leiab, et apellatsioonimenetluses ei ole võimalik otsuses nimetatud asjaolusid välja selgitada, kuivõrd apellatsioonimenetluses on uute tõendite ja faktiliste asjaolude esitamine piiratud ning ei ole võimalik ka nõuet muuta. Seetõttu tuleb tsiviilasi saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Kolleegium peab vajalikuks märkida veel alljärgnevat. 23.05.2008 avalduses hageja teatas kostjale, et ta ei pea maksma üüri märtsist 2008, kuivõrd ei saanud ruume kasutada kauplusena (t.lk. 26-28). Maakohus luges tõendataks asjaolu, et hageja kasutas üüriruume faktiliselt kuni 30.05.2008 kaupluseruumidena. Õige on, et üürilepingu sõlmimisel pidi üürileandja tagama üürile antud ruumide kasutamise võimaluse vastavalt sihtotstarbelisele. Maakohus tuvastas, et üürnik avas üüritud ruumides kaupluse ning tegutses neis ruumides ka sel hetkel, kui ta keeldus mais 2008 üüri maksmisest. Hageja on 23.05.2008 avalduses tuginenud asjaolule, et ta ei saa kauplemiseluba kuivõrd hoonel puudub kasutusluba äri- ja büroohoonena kasutamiseks. Õige on, et vastavat tõendit ei ole kostja maakohtule esitanud. Kolleegium nõustub apellandiga ka selles, et üüritud ruumidele kasutusloa taotlemise kohustus oli üürileandjal. Maakohus tuvastas, et 10.04.2008 sõlmisid pooled üürilepingu lisa nr 3 ( I kd lk. 91), milles teostasid tasaarvestuse, arvestades ruumide tegelikku suurust ning selles fikseeriti, et pooltel

puuduvad vastastikkused nõuded üüri osas. Märtsikuu üüri tasumise kuupäevaks oli 10.04.2008, seega oli kokkulepitud ka märtsikuu arve suuruses. Eeltoodust tulenevalt on kohus asunud põhjendatult seisukohale, et keeldudes 23.05.2008 üüri tasumisest ka märtsikuu eest ei käitunud hageja heauskselt. Maakohus asus seisukohale, et hageja oli teadlik, et hoones toimuvad renoveerimistööd ning kasutusluba ei olnud. Kolleegium nõustub maakohtuga. See ilmneb hageja esindaja 24.09.2007 ekirjast kostjale, milles paluti teatada kas ja millal saab hoonele kasutusloa (II kd .lk 314-318). Vaatamata sellele 12.10.2007 võttis hageja ruumid oma valdusesse ja kinnitas, et need on valmis sihtotstarbeliseks kasutamiseks ning asuski neid kasutama sihtotstarbeliselt. Samas pidi hageja olema teadlik, et kaupluse avamiseks Tallinnas Masina 20 ruumides peab tal olema kohaliku omavalitsuse vastav luba, kuid hakkas seada taotlema alles 14.04.2008. Tallinna Kesklinna vanem on 03.06.2008 korralduses juhtinud hageja tähelepanu sellele, et kaubandustegevuse seaduse § 4 lg 1 p 1 kohaselt on kaupleja kohustatud looma nõuetele vastavad tingimused kauba või teenuse müügiks ning tagama nende nõuete täitmise. Üheks oluliseks nõudeks on kasutusloa olemasolu kasutusotstarbega jaekaubandustegevuseks. Eeltoodust ilmneb, et ka hageja ise rikkus kaupluse avamisel seadusest tulenevaid nõudeid, tegutsedes ruumides, millede osas ei olnud vastavat registreeringut. 23.05.2008 avaldusest nähtub, et OÜ Dekoor Sisustus nõudis Kasko Arendus OÜ-lt kui üürileandjalt kasutusloa vormistamist, et üürnik saaks ruume sihtotstarbeliselt kasutada, kuivõrd kaubandustegevuse jätkamiseks oli see vajalik. Seega tulnuks pooltel kaaluda, kas üldse on võimalik üürilepingut jätkata hoones, kus kaubandustegevus ei ole võimalik. Kui kaubandustegevus üüritud ruumides ei ole võimalik, siis tuleks pooltel asuda läbi rääkima üürilepingu lõpetamiseks või selle tingimuste muutmiseks. Vastava kokkuleppe sõlmimine on võimalik ka kohtuväliselt. Kolleegium on seisukohal, et menetluskulude jaotus tuleb otsustada tsiviilasja uuel läbivaatamisel.

Mare Merimaa

Urmas Reinola

Imbi Sidok

Otsus osaliselt tühistatud Riigikohtu 16 06 2010 otsusega nr 3-2-1-54-10

RESOLUTSIOON

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.