Võlaõigus › Võõrandamislepingud

muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Kohtukulude jaotus

Apellatsiooniastmes kantud menetluskulud jätta Aida Suurkase kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Asjaolud ja menetluse käik 03.08.2007 esitasid Ly Rei ja Priit Lillemäe Harju Maakohtule hagi, milles palusid Aida Suurkaselt ja Väino Suurkaselt solidaarselt välja mõista enamtasutud ostuhinnana 100 000 krooni hageja Ly Rei kasuks ning 100 000 krooni hageja Priit Lillemäe kasuks. 17.10.2008 esitasid hagejad taotluse määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise kord, kohustades kostjaid eelnimetatud summad üle kandma Priit Lillemäe arveldusarvele nr XXXXXXXXXXXX ASis Swedbank 30 kalendripäeva jooksul arvates kohtuotsuse jõustumise päevast. 04.11.2008 avaldusega loobusid hagejad nõuetest Väino Suurkase vastu ning 20.11.2008 määrusega lõpetas kohus kostja Väino Suurkase suhtes tsiviilasjas menetluse. Kostja Aida Suurkask müüs 17.08.2004 sõlmitud notariaalse lepingu alusel hagejatele kinnistu asukohaga XXXXXXX XX, XXXXXXX XXXX, XXXXX XXXX, XXXXXXXX (registriosa nr XXXXXX) koos sellel asuvate hoonetega. Sõlmitud lepingu p 3.1.1 kohaselt kinnitas müüja, et kinnistul paiknevatel ehitistel ei ole puudusi, mida ostjad ei teaks või mida ostjad ei oleks saanud mitte märgata ülevaatuse teostamisel ja ostjad on lepingu eseme seisukorrast põhjalikult informeeritud. Hagejad märgivad, et poolteist kuud enne lepingu sõlmimist (s.o 01.07.2004) võimaldas kostja hagejatel kinnistuga tavapärasel viisil tutvuda ning teha ka fotosid. Ülevaatuse ajal oli vaadeldav elamu sisustatud raske mööbliga, kuid üldmulje elamu seisukorrast ja säilivusest oli hagejatel positiivne. 17.08.2004 vahetult pärast lepingu sõlmimist avastasid hagejad kinnistul asuvas hoones ulatuslikud seenekahjustused, millest kostja enne lepingu sõlmimist ei olnud hagejaid teavitanud. Hagejate tellimusel teostas OÜ Antivamm Ehitus (endise nimega OÜ H.M.KRISMAR) 20.08.2004 hoone vaatluse ja koostas 23.08.2004 vaatlusprotokolli, mille kohaselt oli kinnistul asuva hoone kasulikust pindalast (35 m2) majavammi poolt kahjustatud ligikaudu 40% ning hoone taastamine koguväärtust arvestades ebamajanduslik ja väga töömahukas. Hagejate hinnangul on vaatlusprotokollist tulenevalt ilmne, et niivõrd ulatuslik seenekahjustus pidi olema alguse saanud ammu enne kinnistu müügilepingu sõlmimist. Seenekahjustuse (majavammi) puhul on tegemist varjatud puudusega, mida tavapärasel visuaalsel ülevaatusel hagejate poolt enne müügilepingu sõlmimist ei olnud võimalik märgata ja millest kostja oli ilmselt teadlik.

Hagejate sooviks kinnistu müügilepingu sõlmimisel oli omandada endale eluase, mis ei vaja koheselt põhjalikke investeeringuid ja võimaldab aastaringset elamist. Müügilepingu sõlmimise hetkel ei olnud kinnistul asuv hoone kui selline kasutatav mistahes otstarbel. VÕS § 217 lg 2 p 2 kohaselt ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui see ei sobi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Käesoleval juhul oli kinnistul paiknev hoone ehitatud eluruumiks, hagejatele tutvustati seda kui eluruumi koos mööbli ja muu sisustusega. Hagejad sõlmisid lepingu eluruumi ostmiseks, kuid müügilepingu sõlmimisega taotletav eesmärk jäi saavutamata. VÕS § 218 lg 1 esimese lause kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustamise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Kuivõrd kostja poolt müüdud ese ei vastanud kvaliteedi poolest lepingutingimusele, tegid hagejad ülaltoodu põhjal 29.09.2004 avalduse kinnistu ostuhinna alandamiseks 175 000 krooni võrra. Nimetatud avaldus on kostjale edastatud. Müügilepingu hind (kinnistu ostuhind) oli 320 000 krooni. Hagejate poolt tellitud hindamisakti kohaselt moodustas hoone väärtus kinnistu väärtusest 90,4%, mis moodustab kostjale tasutud ostuhinnast 289 321 krooni. OÜ Antivamm Ehitus tõendi kohaselt oli kahjustatud 40% hoonest (mis moodustab 172 000 krooni). Kuna kostja ligi kolme aasta vältel keeldus igasugusest koostööst ja kohtuvälistest kokkulepetest, on hagejad hinna alandamisel ülaltoodud 172 000 kroonile juurde arvestanud mittemateriaalse kahju hüvitisena 28 000 krooni. Kostja vastuväited hagile Kostja hagejate nõudeid ei tunnistanud ja palus jätta need rahuldamata. Kostja vastuväidete kohaselt seenekahjustust kas üldse ei esine või on kahjustus tekkinud hagejate sihiliku käitumise tagajärjel pärast müügilepingu sõlmimist, eemärgiga esitada hiljem müüjale nõue ostuhinna alandamiseks. Hagejate poolt kohtule esitatud AS Arco Vara Tallinna Büroo 23.07.2004 hindamisaktis kirjeldati müüdud kinnistul asuvat hoonet üldiselt heas seisukorras olevana ning see oli toodud välja ka hinnatava objekti positiivse väärustegurina. Hoones paiknevad ruumid paistsid hindamisaktile lisatud fotodelt tühjad. Seega oli hindamist teostanud ekspertidel vaba juurdepääs hoone erinevatele konstruktsioonidele, s.h põrandale. Hindamisakt ilmestas selgelt olukorda, et hindamise läbiviimise ajal 2004 juuli lõpus ei täheldanud hoonet uurinud spetsialistid mingisuguseid seenekahjustusi. Seega eksisteeris kostja hinnangul selge vastuolu hageja poolt kohtule esitatud OÜ Antivamm Ehitus 23.08.2004 vaatlusprotokolli ja eelnimetatud hindamisakti vahel. Vaatlusprotokollis väideti, et vamm võib olla levinud majas üle poole aasta ning et hoone kasulikust pinnast (s.o 35 m2) oli majavammist kahjustatud ligikaudu 40%. Igal juhul ei olnud kostja väidetavatest ilmnenud puudustest teadlik. Kostja leidis, et talle ei saanud käesoleval juhul ette heita hoone müümist puudustega, millest kostja oleks pidanud olema teadlik. Lähtudes VÕS § 220 lg-st 1 pidanuks hagejad teavitama avastatud puudustest koheselt või vähemalt mõistliku aja jooksul nende avastamisest. Kostja leidis, et sellise puuduse nagu seenekahjustus ilmnemisel ja avastamisel ei saa pidada mõislikuks ajaks pikemat aega kui kolm kalendripäeva. Hagejatel olid teada kõik kostja kontaktandmed, s.h telefon ja aadress. Millegagi ei olnud takistatud ka kosja kutsumine OÜ Antivamm Ehitus poolt läbiviidud ehitise ülevaatuse teostamise juurde. Esmakordselt sai kostja informatsiooni väidetavalt

avastatud seenekahjustusest 17.09.2004 hilisõhtul, kui kostja telefonile helistas võõras tundmatu meesterahvas, kes nimetas ennast Priit Lillemäe sõbraks ning avaldas, et müüdud maja on vammi täis. VÕS § 220 lg 1 kohane teavitamine toimus kostja hinnangul alles 29.09.2004 koostatud ostuhinna alandamise avaldusega, mille kostja sai kätte oktoobri keskel, s.o ligikaudu kaks kuud pärast müügilepingu sõlmimist. Arvestades VÕS § 220 lg-s 3 sätestatut, ei saa hagejad teavitamisega viivitamise tõttu väidetavale lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Kostja vaidles vastu ka hagejate väitele, et kostja oli ligi kolme aasta vältel keeldunud igasugusest koostööst ja kohtuvälistest kokkulepetest. Kostja on teinud omapoolseid ettepanekuid vaidluse kohtuväliseks lahendamiseks, s.h avaldanud soovi kinnistu müügihinnaga tagasi osta, millest hagejad keeldusid. Hinna alandamise ulatuse osas ei ole hagejad esitanud kohtule ega kostjale ühtegi arvutuse alust. Seetõttu puudub kostjal võimalus esitada omapoolseid vastavasisulisi vastuväiteid. Kostja ei nõustu AS Arco Vara Kinnisvarabüroo 25.08.2005 tinglikult hoonestamata kinnistu eksperthinnanguga, mille kohaselt oli 2004 juuli seisuga (Tallinnast ligikaudu 40 km kaugusel asuva) hoonestamata kinnistu turuväärtuseks 25 000 krooni. Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis välja Aida Suurkaselt Ly Rei kasuks 87 500 krooni ja Priit Lillemäe kasuks 87 500 krooni. Menetluskuludest jättis kohus 13% hagejate Ly Rei ja Priit Lillemäe kanda ja 87% kostja Aida Suurkase kanda. Puudus vaidlus selle üle, et poolte vahel oli 17.08.2004 sõlmitud müügileping, millega kostja müüs kummalegi hagejale 1⁄2 suuruse mõttelise osa kinnisasjast asukohaga XXXXXXXXX XXXXX XXXXXX XXXXXXX XXXXX XXXXXXX XX koos sellel asuvate hoonetega. Kummalegi hagejale müüdud mõttelise osa ostuhinnaks on müügilepingu järgi 160 000 krooni, kokku 320 000 krooni (müügilepingu p 3.2.1). Vaidlustatud ei olnud kostja poolt seda, et ostuhind on hagejate poolt vastavalt müügilepingule kostjale tasutud. Kostja (müüja) on müügilepingu p-s 3.1.1.4 kinnitanud, et müüdav kinnisasi on hoonestatud, kinnistul asub aiamaja ja kasvuhoone, müüdaval kinnisasjal, sealhulgas sellel paikneva(te)l ehitis(t)el ei ole puudusi, mida ostjad (hagejad) ei teaks või mida ostjad ei oleks saanud mitte märgata müüdud kinnisasja ülevaatuse teostamisel ja ostjaid on lepingu eseme seisukorrast põhjalikult informeeritud. Ostjad on lepingu p-s 3.1.2 kinnitanud, et on müüdava kinnisasja põhjalikult üle vaadanud, nad on teadlikud selle seisukorrast ning on nõus kinnisasja omandama seisundis, millises see on lepingu sõlmimise päeval. Eelnimetatud ülevaatused on ostjad sama lepingu punkti kohaselt teostanud ilma vastava ala eriteadmisi omava isiku abi kasutamata ning ostavad kinnisasja tuginedes isiklikult teostatud ülevaatusele ning müüja poolt kinnistu müügilepingus esitatud andmetele. Puudus vaidlus ka selles, et 29.09.2004 on hagejad teinud ühise avalduse müüdud kinnisasja ostuhinna alandamiseks 175 000 krooni võrra seoses kinnisasjal asuval elamul väidetavalt avastatud puudustega (ulatuslik majavammi kahjustus) ning et kostja on avalduse kätte saanud 2004 oktoobri keskel. Pooled vaidlesid selle üle, kas kostja müüjana andis hagejatele 17.08.2004 sõlmitud müügilepingu alusel üle kokkulepitud omadustega mõttelised osad kinnisasjast (s.t täitis lepingu kohaselt) või andis hagejatele üle mõttelised osad, mis ei vastanud lepingus kokkulepitud tingimustele (s.t täitis lepingu mittekohaselt). Juhul, kui kostja oli kinnistu müügilepingut rikkunud (s.t täitnud lepingu mittekohaselt), oli vaidlus ka selles, kas hagejad võisid lepingutingimustele mittevastavusele tugineda ning ilmnenud puuduste tõttu kinnisasja

ostuhinda alandada (VÕS § 112). Samuti oli kostja vaidlustanud hinnaalandamise ulatuse. Käesoleval juhul ei sisaldanud kinnistu müügileping kokkuleppeid müüdud kinnisasja kvaliteedi kohta. Samas puudus vaidlus, et lepingu eseme koosseisu kuulus elamu (aiamaja), millel väidetavalt esinenud puudustega seoses olid ostjad hiljem ostuhinda alandanud. Samuti oli kostja eeldatavalt teadlik sellest, et hagejad soovisid ostetud asja (s.h aiamaja) kasutada elamiseks. Müügileping ega kohtule esitatud muud dokumendid müüja avaldusi selle kohta, et müüdud kinnisasjal asuvat elamut ei ole võimalik sihipäraselt kasutada, ei sisaldanud. Seega pidi müüdud kinnisasjal asuv elamu olema selles elamist võimaldava tavapärase kvaliteediga. Tegemist oli kasutatud elamuga, mistõttu ei saanud eeldada selle samasugust kvaliteeti nagu uuselamu puhul. Kohtu hinnangul hagejatele müüdud kinnisasi nimetatud kvaliteedinõuetele ei vastanud. OÜ Antivamm Ehitus poolt 23.08.2004 koostatud vaatlusprotokollist (vaatlus teostatud 20.08.2004) nähtus, et kinnisasjal asuva elamu põrandatel ja seintel esines ulatuslik majavammikahjustus, hoone kasulikust pinnast (35 m2) oli kahjustatud ligikaudu 40%. Seetõttu ei olnud vaatluse teostaja hinnangu kohaselt hoone taastamine kinnistu koguväärtuse taustal majanduslikult otstarbekas. Kostja seadis kohtumenetluses vaatlusprotokollis sisalduvate järelduste usaldusväärsuse kahtluse alla. Samas kostja omalt poolt majavammi esinemist puudutavaid tõendeid ei esitanud ega taotlenud kohtult ka selliste tõendite kogumist. Kohus on teinud eelmenetluses kostjale ettepaneku taotleda täiendavalt ekspertiisi läbiviimist ning määranud selleks menetlusosalisele tähtaja. Kostja ekspertiisi läbiviimise taotlust esitanud ei ole. Kostja vastuväidetes osundatud AS Arco Vara Tallinna Büroo poolt koostatud kinnistu hindamisakt ei lükanud ümber OÜ Antivamm Ehitus vaatlusprotokollis esitatud järeldusi. AS Arco Vara Tallinna Büroo hindamisaktis kirjeldati aiamaja tõepoolest suhteliselt heas seisukorras olevana. Samas nähtub hindamisaktist, et objekti ülevaatusel ei teostatud selle ehitustehnilist ekspertiisi. Vammikahjustuse näol tegemist varjatud puudusega, mida üksnes ehitise ülevaatuse teostamisel oli eriteadmisteta isikutel ilmselt võimatu avastada. Kinnisvara hindamist teostanud eksperdid ei pruukinud omada eriteadmisi ehitustehnika valdkonnast. Vastavate eriteadmiste olemasolu ei nähtunud ka hindamisaktist. Seega oli hagejate poolt esitatud tõendite põhjal tuvastatav, et müüdud kinnisasja omadused ei vastanud VÕS § 217 lg 2 p-st 2 tulenevatele kvaliteedinõuetele, kuna kinnisasjal asuval elamul oli ilmnenud ulatuslik majavammi kahjustus. Kuivõrd kahjustus oli sisuliselt tuvastatud kolm päeva pärast kinnistu müügilepingu sõlmimist (kui OÜ Antivamm Ehitus teostas elamu ülevaatuse), võis puuduse iseloomu arvestades eeldada, et see oli olemas ka müügilepingu sõlmimise ajal ja asja valduse üleandmisel (VÕS § 218 lg 1). Kostja ei tõendanud vastupidist. Järelikult oli kostja täitnud kinnistu müügilepingut mittekohaselt. Kostja vastuväidete kohaselt ei olnud hagejatel käesoleval juhul õigust asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda, kuna ostjad ei olnud teatanud asja lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul pärast lepingutingimustele mittevastavusest teadasaamist. Kostja käsitluse kohaselt said hagejad mittevastavusest teada või pidid sellest teada saama kinnistu müügilepingu sõlmimise päeval 17.08.2004. VÕS § 220 lg-st 3 tuleneb, et kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Asjas puuduvad tõendid selle kohta, et hagejad oleksid kostjat teavitanud ilmnenud mittevastavusest (vammikahjustus) enne ostuhinna alandamise avaluse esitamist 29.09.2004. Puudustest teavitamist 29.09.2004 saab kohtu hinnangul pidada mõistliku aja jooksul toimunuks, arvestades, et tegemist oli müüdud kinnisasjal esinenud varjatud puudustega, millest hagejad said teadlikuks ülalviidatud 23.08.2004 koostatud OÜ Antivamm Ehitus vaatluse protokollist. Maakohus märgib, et hagejatel tulnuks teavitada kostjat ilmnenud mittevastavusest ka enne õiguskaitsevahendi

(hinna alandamine) rakendamist, andmaks kostjale võimaluse lepingurikkumine heastada. Samas ei oleks see käesoleval juhul ilmselt tulemusi andnud, kuna kostja on nii kohtuväliselt kui ka kohtumenetluses leidnud, et on kinnistu müügilepingut kohaselt täitnud ning ei vastuta müügilepingu rikkumise eest. Maaohtu hinnangul ei saanud kostja ettepanekut müüdud kinnisasja tagasiostmiseks hinnaga, millega hagejad selle kostjalt omandasid, vaadelda VÕS § 224 p 2 kohase ettepanekuna. Kostja ettepanek ei ole olnud suunatud ilmnenud mittevastavuse kõrvaldamisele (asja parandamisele), vaid sisuliselt kinnistu müügilepingu tagasitäitmisele. Ülaltoodut arvestades leidis maakohus, et hagejad olid õigustatud tuginema müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusele ning rakendama vastavalt ka lepingu rikkumise puhuks ettenähtud õiguskaitsevahendeid, s.h alandama hinda. Maakohus leidis, et hagejate nõuete rahuldamine 200 000 krooni ulatuses ei olnud hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes õiguslikult võimalik. VÕS § 112 lg 2 esimese lause järgi toimub hinna alandamine avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Hinna alandamise kui õiguskaitsevahendi näol on seega tegemist lepingupoole õigusega õigussuhte ühepoolseks ümberkujundamiseks (kujundusõigus). Sellest omakorda tuleneb, et asja ostuhind langeb hinna alandamise avalduse tagajärjel avalduses märgitud ulatuses. Asja materjalidest nähtuvalt olid hagejad 29.09.2004 avaldusega alandanud ostuhinda 175 000 krooni võrra. Puudusid andmed, et ostuhinda oleks hagejate poolt hilisemalt täiendavalt alandatud. Seega sai kumbki hageja nõuda kostjalt maksimaalselt 87 500 krooni. VÕS § 112 lg-st 1 tuleneb, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Riigikohus on 30.11.2005 tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05 tehtud otsuse p-s 20 seonduvalt VÕS § 112 lg 1 kohaldamisega selgitanud, et hinna alandamise eesmärgiks on taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohutuste vahel. Seetõttu tuleb hinna alandamisel arvestada kohase ja mittekohase täitmise väärtuste omavahelist suhet. Eeltoodut saab väljendada valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (s.o mittekohase täitmise väärtus) * lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (s.o kohase täitmise väärtus). Tsiviilkolleegium on nimetatud seisukohta oma hilisemas praktikas ka korranud (06.11.2007 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-07 (p 10)). Lähtudes ülaltoodust, ei saanud pidada hagiavalduses esitatud arvestusi ostuhinna alandamise ulatuse osas õiguslikult põhjendatuks. Maakohtu arvates oli esitatud tõendite põhjal ilme, et ostuhinna alandamine vähemalt 175 000 krooni ulatuses oli õiguslikult põhjendatud. Lepingus kokkulepitud müügihinnaks oli asja materjalidest nähtuvalt olnud 320 000 krooni. Kinnisasja väärtuseks (turuhinnaks) ilma puudusteta võis AS Arco Vara Tallinna Büroo hindamisaktist järelduvalt lugeda müügilepingu sõlmimise ajal 260 000 krooni. Pooltel oli erimeelsus küsimuses, milliseks tuleb pidada mittekohase täitmise väärtust. Mõlemad pooled on siinjuures aluseks võtnud müüdud kinnisasja hüpoteetilise väärtuse hoonestamata kujul. Maakohus pidas taolist käsitlust põhjendatuks, kuna müüdud kinnistul asuv elamu moodustas eeldatavalt suurema osa selle väärtusest. AS Arco Vara Kinnisvarabüroo hindamisakti kohaselt olnuks asja väärtus hoonestamata kujul 2004 juulis 25 000 krooni. Osaühingu Kinnisvaraekspert Tallinn hinnangu kohaselt olnuks hoonestamata kinnisasja hinnaks 2004

septembris 33 000 krooni. Lähtudes viimatinimetatud hüpoteetilisest väärtusest, oleks hagejad õigustatud kinnisasja hinda alandama kokku 279 385 krooni võrra, mis moodustuks alandatud ostuhinna (40 615 krooni) lahutamisel kokkulepitud ostuhinnast (320 000 krooni). Alandatud hind kujuneks seejuures järgmise arvutuskäigu põhjal: 33 000 * 320 000 : 260 000 = 40 615, 38 krooni. Isegi kui eeldada, et hoonestamata kinnisasja väärtus oli siiski väiksem kui samal kinnisasjal koos majavammi kahjustusega elamuga, ei saanud nende väärtuste vahe olla eeldatavalt suurem kui 100 000 krooni. Seega olid hagejad õigustatud ostuhinda 175 000 krooni võrra alandama. Ülaltoodu põhjal leidis maakohus, et hagi enamtasutud ostuhinna tagastamiseks kuulus mõlema hageja suhtes rahuldamisele 87 500 krooni ulatuses. Maakohus leidis, et müüja süü (s.h teadlikkus või teadmapidamine asja puudustest) ei omanud müügilepingu rikkumise tuvastamise seisukohast tähtsust. VÕS § 103 lg-st 1 tulenevalt ei vastuta võlgnik kohustuse rikkumise eest üksnes juhul, kui rikkumine on vabandatav. Seejuures eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. Enamgi veel, tulenevalt VÕS § 105 on võlausaldajal õigus kasutada hinna alandamise õiguskaitsevahendit sõltumata sellest, kas võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest. Müügilepingus ei olnud pooled kokku leppinud poolte vastutuses erinevalt võlaõigusseaduses sätestatust. Kostja väited hagejate käitumise pahausksuse kohta olid üksnes oletuslikku laadi. Maakohus jättis hagejate taotluse kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks rahuldamata, kuna kohtu hinnangul puudusid käesoleval juhul mõjuvad põhjused lahendi täitmise korra kindlaksmääramiseks erinevalt üldisest seaduses sätestatud korrast. Apellatsioonkaebus Kostja Aida Suurkask palub tühistada maakohtu otsuse, millega rahuldati Priit Lillemäe ja Ly Rei hagi tema vastu osaliselt ja teha uus otsus, millega jätta Priit Lillemäe ja Ly Rei hagi Aida Suurkask vastu rahuldamata ning menetluskulud jätta hagejate kanda. Kaebuse esitaja leiab, et maakohtu otsus ei ole seaduslik ega põhjendatud. Maakohus on ebaõigelt tuvastanud ja hinnanud faktilisi asjaolusid ning rikkunud õigusnorme. Kaebuse esitaja ei nõustu maakohtu otsusega ja selle järeldustega osas, millised sisalduvad otsuse p-des 11, 12 ja 14. Otsuse p-s 11 toodud seisukohaga, et asjas puuduvad tõendid selle kohta, et hagejad oleksid kostjat teavitanud ilmnenud mittevastavusest (vammikahjustus) enne ostuhinna alandamise avalduse esitamist 29.09.2004, apellant nõustub. Küll aga ei pea apellant õigeks kohtu järeldust osas, milles leitakse, et 29.09.2004 esitatud avaldust ostuhinna alandamiseks saab pidada mõistliku aja jooksul toimunuks, arvestades, et tegemist oli müüdud kinnisasjal esinenud varjatud puudustega, millest hagejad said teadlikuks 23.08.2004. Kohus küll märgib, et hagejatel tulnuks teavitada kostjat ilmnenud mittevastavusest ka enne õiguskaitsevahendi (hinna alandamine) rakendamist, andmaks kostjale võimaluse lepingurikkumine heastada, kuid samas leiab, et ilmselt ei oleks see käesoleval juhul tulemusi andnud, kuna kostja on nii kohtuväliselt kui kohtumenetluses leidnud, et on kinnistu müügilepingut kohaselt täitnud ning ei vastuta müügilepingu rikkumise eest. Kaebuse esitaja kohtu järeldusega ei nõustu. Hagejatel tulnuks teavitada kostjat ilmnenud mittevastavusest ka enne hinna alandamise avalduse tegemist ning seda kohe peale kahjustuse ilmnemist. Ebaõige ja meelevaldne on kohtu järeldus osas, et kohene kostja teavitamine avastatud puudusest ei oleks ilmselt tulemusi andnud, kuna kostja on järjekindlalt väitnud, et on müügilepingu kohaselt täitnud.

Kostja on enne kohtumenetlust ja ka kohtumenetluse kestel möönnud seenkahjustuste võimalikku avastamist ning avaldanud ka peale ostuhinna alandamise teatise saamist, et ta on nõus kinnistu selle müügihinnaga tagasi ostma, millise asjaolu vastu ei ole vaielnud ka hagejad. Kaebaja arvates just oluline seik, et juhul kui hagejad oleksid teavitanud koheselt kostjat avastatud puudustest (seenkahjustusest), millele oleks järgnenud (nagu ka hiljem) kostja poolne ettepanek kinnistu tagasi osta, siis ei oleks hagejad saanud ka tugineda asjaolule, et perioodi vältel 17.08.2004 kuni 23.09.2004 (hinnaalandamise avalduse tegemine) on nad hakanud kinnistut pidama enda koduks, kuhu on tehtud juba investeeringuid ning et tagasimüümise võimalus on sellega ära langenud. Kaebaja arvates on sellised hagejate selgitused maakohtus alusetud ja otsitud. Asja materjalidest lähtuvalt on tuvastatud, et seenkahjustus kui puudus avastati ostu-müügitehingu toimumise päeval. Selge on see, et sellise puuduse avastamisel ei tehta mõistliku suhtumise korral ostetusse täiendavaid investeeringuid ning isegi juhul kui ostjad tegidki ükskõik milliste kaalutluste alusel enne müüja informeerimist olukorrast hoonele või kinnistule tervikuna investeeringuid, tuleb seda käsitleda kui nendi enda riisikot. Seega saab asjast teha järelduse, et hagejad on selge kavatsusega jätnud avastatud puudustest kiirelt müüjat teavitamata, et vältida võimalust, et müüja likvideeriks oma vahendite arvelt tekkinud kahjustuse või et ta ei saaks hilisemalt tehingut tagasi täita. On oluline märkida, et vammi levik on äärmiselt kiire, mistõttu isegi nimetatud enam kui kuuajaline viivitus müüja informeerimisel ning vajalike meetmete mitterakendamisel (vammi tõrje) on ilmselgelt tekitanud hoonele oluliselt suuremaid kahjustusi, kui seda olnuks kohesel reageerimisel ja tegutsemisel. Seetõttu leiab kaebaja, et „mõistliku aja“ mõtte sisustamine ühes või teises situatsioonis saab olla väga erinevalt hinnatud. Antud juhul ja arvestades just vammi levimise kiirust, tuleb kaebaja arvates, erinevalt maakohtu seisukohast, 42 päevast viivitust (17.08 – 29.09.04) kahjustuste avastamisest kuni hinna alandamise avalduse esitamiseni ning tegevusetust seene edasise leviku tõkestamisel, pidada mitte mõistlikuks VÕS § 220 lg-s 1 sätestatut silmas pidades, toonitades siinkohal et vajaliku informatsiooni edastamiseks hagejate poolt kostjale ei olnud mitte mingisuguseid takistusi. Hagejate tegevust arvestades on kostjal tekkinud põhjendatud kahtlus, et hagejad sihiteadlikult venitasid avastatud puudusest teatamisega ega võtnud midagi ette kahjustuste likvideerimiseks või edasise leviku peatamiseks, vaid lasid hoone väärtusel kiirelt langeda, sooviga läbi hinna alandamise avalduse tegemise omandada kinnistu võimalikult odavalt. Otsuse p 12 sisalduva maakohtu hinnangu kohaselt ei saa kõnealust müüdud kinnisasja tagasiostu pakkumist müüja poolt vaadelda kui VÕS § 224 p 2 kohase ettepanekuna, kuna kostja ettepanek ei olnud suunatud ilmnenud mittevastavuse kõrvaldamisele (asja parandamisele), vaid sisuliselt kinnistu müügilepingu tagasitäitmisele. Kaebaja on seisukohal, et viidatud VÕS-i sätet tuleb tõlgendada laiemalt, kui selle sisustamine ainult asja parandamise kohustusega. Seadusandja mõte VÕS § 224 p 2 ja sellega haakuvate VÕS-i sätete eesmärk on see, et tekkinud olukord lahendada mõlema poole huvisid silmas pidades. Nimetatud olukord saanuks käesoleva kaasuse pinnalt lahendatud õiglaselt just lepingu kohese tagasitäitmisega, millega oleks saavutatud täpselt ja komplikatsioonideta lepingu sõlmimise eelne olukord. Kaebaja nõustub maakohtu otsuse p 14 sisalduva kohtu järeldusega, et hagiavalduses esitatud arvestusi ostuhinna alandamise ulatuse osas ei saa pidada õiguslikult põhjendatuks. Samas ei nõustu kaebaja kohtu käsitluse ja järeldustega, et ostuhinna alandamine just 175 000 krooni ulatuses on õiguslikult põhjendatud. Esiteks ei ole kaebajale arusaadav kohtu poolt tehtud arvutuslik käik valemis: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (s.o.

mittekohase täitmise väärtus) x lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (s.o. kohase täitmise väärtus). Ilmselgelt ja mitte millegagi on haakuv kohtu seisukoht, et lepingu eseme väärtuseks (mittekohase täitmise väärtuseks) on 33 000 krooni. Selline hind on hinnanguliselt küll antud tinglikult hoonestamata kinnistu osale, kuid mitte kinnistule tervikuna, s.h. sellel paiknevale hoonele koos seenkahjustusega 40%-i ulatuses. Lihtsa matemaatilise tehingu tulemina saame hoone säilivuseks 60% ehk siis ümberarvutatult rahalise väärtusega (320 000 -33 000 ) x 60% = 172 200 krooni. Teiseks osundab kaebaja, et kostja ei ole menetluse käigus üldse nõustunud hageja poolt maakohtule esitatud H.M.Krismar OÜ 23.08.2004 vaatlusprotokolliga, milles väidetakse, et vamm võib olla levinud majas üle poole aasta ning et hoone kasulikust pinnast, so. 35 m2, on majavammist kahjustatud ligikaudu 40% ning selle taastamine kinnistu koguväärtuse taustal on ebamajanduslik ja väga töömahukas. Tähtsust omab asjaolu, et kostjat ei teavitatud üldse planeeritavast objekti ülevaatusest nimetatud ettevõtte poolt ehkki selleks puudusid hagejatel igasugused takistused. Seega võeti kostjalt ära võimalus veenduda väidetavate seenkahjustuste olemasolus ja ulatuses, samuti võimalus anda asja kohta endapoolseid selgitusi ning vajadusel likvideerida oma vahendite arvelt kahjustus. Viidatud H.M.Krismar hinnangule räägib vastu ka hageja enda poolt tellitud ja kohtule esitatud AS ARCO Vara 23.07.2004 eksperthinnang, mille p-s 3 sisaldub ekspertide järeldus, et objekti hindamise hetkel on hinnanguliselt aiamaja heas seisukorras. Ülaltoodud põhjusel peab kostja H.M.Krismar vaatlusprotokolli üldse kohtukõlbmatuks tõendiks, mille alusel puudub võimalus teha kindlaks seenkahjustuse olemasolu ja ulatust, milline olnud aluseks hagejale ja ka maakohtule alandatud ostu-müügihinna määramisel. Asjaolu, miks kostja loobus maakohtus täiendava ekspertiisi läbiviimise võimalusest on täiesti objektiivselt ja menetlusökonoomika põhimõtteid arvestades põhjendatav sellega, et 2008. aastal, s.o. 4 aastat hiljem, oleks olnud ilmselgelt võimatu ekspertidel tagantjärele anda hinnangut selle kohta, kas üldse ja millises ulatuses olid kõnealusel hoonel seenkahjustused 2004 augustis. Seega ei saa pidada kohtu etteheidet kostjale ekspertiisist loobumise kohta, kui loobumist ühe tõendi esitamises võimalusest. Kostja näeb ka hagejate pahatahtlikkust asja kohtumenetlusse andmisega venitamisel (vahetult enne 3-aastase hagi aegumise tähtaja saabumist), mille tagajärjel on sisuliselt muutunud võimatuks tuvastada võimalikku seenkahjustuse olemasolu ja selle ulatust ostumüügitehingu toimumise ajal. Vastus apellatsioonkaebusele Hagejad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata ning kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, ära kuulanud pooled ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et kaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 järgi tuleb maakohtu otsus jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Kuna kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja järgib neid, siis tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 kolleegium ei korda maakohtu otsuse põhjendusi. VÕS § 220 lg 1 sätestab, et ostja peab teatama müüjale asja mittevastavusest lepingutingimustele mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai asja lepingutingimustele mittevastavusest teada. Vaidlust ei ole, et esmakordselt on müüjat kirjalikult teavitatud müüdud kinnistul paikneva hoone puudustest hinna alandamise avaldusega 29.09.2004, mille

kostja sai kätte oktoobri keskel. Hagejad on selgitanud, et nad ei saanud kostjaga ühendust, kuna kostja oli vahetanud elukohta ja telefon ei vastanud. Kostja seda eitanud ei ole. Elukoha vahetusele viitab ka see, et kostja müügilepingus märgitud elukoht ja praegune elukoht on erinevad. VÕS § 220 lg 3 sätestab, et kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada ostuhinda või nõuda, et müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu. Kolleegium leiab, et hagejate poolt elamu puudustest teatamata jätmine enne hinna alandamist on mõistlikult vabandatav, kuna hagejatel ei olnud teada kostja uus elukoht. Samuti on kolleegiumi arvates õige ja asjaoludega kooskõlas maakohtu põhjendus, mille kohaselt, arvestades vammikahjustuse ulatust ja kostja positsiooni menetluses, kus kostja eitas lepingueseme puudusi ja ei selgitanud, kuidas ta oleks müüdud elamut parandanud, ei oleks kostjale puudustest teatamine ja talle asja parandamiseks võimaluse andmine tulemusi andnud. Õige on maakohtu järeldus, et kostja ettepanek osta kinnistu sama hinnaga tagasi ei ole VÕS § 222 lg-s 1 sätestatud müüdud asja parandamine. Kolleegium nõustub selles osas täielikult maakohtuga, kes kostja väitele on piisava põhjalikkusega vastanud. Müüdud asja parandamine võiks olla majavammi tõrjumine elamust. Kostja on küll möönnud, et müüdud elamus tuleks teha vastav tõrje ja ka apellatsioonimenetluses on ta pakkunud selle kulude katteks 50 000 krooni, millega pole hagejad nõustunud, kuna see summa ei ole piisav. VÕS § 224 p 2 järgi ei või ostja hinda alandada, kui ta keeldus õigustamatult vastu võtmast müüja ettepanekut asja parandamiseks või asendamiseks. Kolleegiumi arvates ei ole eelviidatud hinna alandamist välistava aluse olemasolu tõendatud. Kostja ei ole tõendanud, et 50 000 krooni eest on võimalik ulatuslikku seenekahjustust kõrvaldada. H.M.Krismar OÜ vaatlusprotokolli kohaselt oli müüdud ehitisest kahjustatud ca 40% ja tõrjetöö maksumus ja maht, arvestades kinnistu koguväärtust, väga töömahukas ja ebamajanduslik. Kinnistu müügihinnaks oli 320 000 krooni ja kinnistu väärtuseks koos kahjustuseta hoonega 260 000 krooni. Eeltoodud väärtusi ja H.M.Krismar OÜ arvamuses sisalduvat kõrvutades saab järeldada, et kostja poolt pakutud 50 000 krooni ilmselt ei ole piisav, et seenekahjustust likvideerida. Kaebuse väited, mille kohaselt H.M.Krismar OÜ dokument (vaatlusprotokoll) ei ole kohane tõend ja see tuleks jätta arvestamata, ei ole õiged. Kolleegiumi arvates on H.M.Krismar OÜ vaatlusprotokoll TsMS § 272 lg-s 1 sätestatud dokumentaalne tõend. Asjaolu, et kostja ei viibinud vaatluse juures ei muuda esitatud tõendit vähem usaldusväärseks. Maakohus on õigesti võrrelnud esitatud tõendit AS Arco Vara 23.07.2004 eksperthinnanguga. Õige on, et H.M.Krismar on ehitist uurinud seoses seenekahjustusega, kuid AS Arco Vara on hinnanud kinnistu väärtust, mistõttu ehitusliku osa suhtes pole ta täpsemat ülevaatust teinud. Apellant pole kasutanud talle antud võimalust taotleda kohtult seenekahjustuse ulatuse määramiseks ekspertiisi määramist. Hagejate selgituse kohaselt on hoone ka praegu kinnistul alles ja eksperdil oleks olnud võimalik seda uurida. Apellant on vaidlustanud maakohtu otsuse hinna alandamise ulatuse osas. Kolleegium leiab, et kaebuse väited ei anna alust ka selles osas maakohtu otsust tühistada. Kaebaja on väitnud, et maakohus on ebaõigesti määratlenud mittekohase täitmise väärtuse, võttes selleks hoonestamata kinnistu väärtuse 33 000 krooni. VÕS § 112 lg 1 3. lause sätestab, et kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Maakohus on mittekohase täitmise väärtuse üle otsustamisel lähtunud H.M.Krismar OÜ vaatlusprotokollist tulenevast järeldusest, et kinnistul asuvat hoonet ei ole majanduslikult otstarbekas säilitada, arvestades seenetõrjetööde kulukust ja mahukust. Seega on mittekohase täitmise väärtuseks kinnistu väärtus ilma seal paikneva

hooneta. Kostja on väitnud, et hoone väärtust tuleb arvestada, kuid samas ei ole kostja esitanud tõendeid, milline on kahjustatud ehitise väärtus ja kinnistu väärtus koos kahjustatud ehitisega. Kostja väide, mille kohaselt tuleb arvesse võtta 60 % elamu väärtusest, ei ole veenev. Nimetatud protsent näitab seenekahjustusest puutumata hoone osa, kuid see ei anna alust, et määrata säilinud elamu väärtust. Juhul, kui kostja ei nõustunud, et mittekohase täitmise väärtus on kinnistu väärtus ilma hooneteta, pidi TsMS § 230 lg 1 järgi kostja oma väidet tõendama. Kostja seda teinud ei ole. Hagi rahuldamata jätmiseks ei anna põhjust kostja kaebuse väide, et hagejad ei ole kasutanud oma tsiviilõigusi heas usus. Vaidlust ei ole, et hagi on esitatud aegumistähtaja jooksul ja see, et hagi on esitatud aegumistähtaja lõpus, ei tähenda, et hagejad oleksid toiminud pahauskselt. Kuna ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata, siis TsMS § 171 lg 1 järgi tuleb apellatsiooniastme menetluskulud jätta apellandi kanda.

Margo Klaar

Tiit Kollom

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.