18.jaanaur 2010 kell 11.00, Tallinn, Kentmanni kohtumaja
Tsiviilasja number
2-08-4448
Tsiviilasi
OÜ-u D hagi Eesti Vabariigi (Kaitseministeeriumi kaudu) vastu lepingupoolte kohustuste vahekorra olulise muutumise tuvastamiseks ja 132 800 krooni nõudes ja Eesti Vabariigi vastuhagi OÜ-u D vastu võla 6 558 559,56 krooni ja viivise nõudes
Hagihind Vastuhagi hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Asja läbivaatamine
1 429 410 krooni 6 558 559,56 krooni Hageja (vastuhagi kostja) OÜ D (registrikood xxx, asukoht xxx), esindaja vandeadvokaat Andres Aavik (Aavik & Partnerid Advokaadibüroo, Tuukri 19, 10152 Tallinn) Kostja (vastuhagi hageja) Eesti Vabariik Kaitseministeeriumi kaudu (Sakala 1, 15094 Tallinn), esindaja vandeadvokaat Raiko Lipstok (Advokaadibüroo Eversheds Ots & Co, Pärnu mnt 15, 10141 Tallinn). 22.10.2009 toimunud istungil poolte nõusolekul jätkamine kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Jätta OÜ-u D hagi Eesti Vabariigi (Kaitseministeeriumi kaudu) vastu lepingupoolte kohustuste vahekorra olulise muutumise tuvastamiseks ja 132 800 krooni nõudes rahuldamata.
Rahuldada vastuhagi. Välja mõista OÜ-lt D Eesti Vabariigi (Kaitseministeeriumi kaudu) kasuks põhivõlg
558 559,56 (kuus miljonit viissada viiskümmend kaheksatuhat viissada viiskümmend üheksa krooni ja 56 senti) krooni. Välja mõista OÜ-lt D Eesti Vabariigi (Kaitseministeeriumi kaudu) kasuks viivis 2005 august kuni 2006 juuni summas 1 620 000 (üks miljon kuussada kakskümmend tuhat) krooni; viivis 2009 märts kuni 2009 detsember vähemtasutud rendisummalt seisuga 12.01.2010 summas 4 217 129,28 (neli miljonit kakssada seitseteist tuhat ükssada kakskümmend üheksa krooni ja 28 senti) krooni ja alates 13.01.2010 viivis lepingus sätestatud 0,5% tasumata summast päevas kuni viivisearvestuse aluseks oleva põhinõude suuruseni. Menetluskulude jaotus
2-08-4448 Välja mõista OÜ-lt D Eesti Vabariigi (Kaitseministeeriumi kaudu) kasuks menetluskulud täies ulatuses (100%). Hüvitatava summa kindlakstegemiseks tuleb esitada avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Juhul kui apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, võib apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses. Menetlusabi taotluse esitamine ei pikenda eelmärgitud menetlustoimingute tegemiseks ettenähtud tähtaegu. Asjaolud
1.Pooled sõlmisid 10.03.1994 rendilepingu, millega kostja andis hagejale tähtajaga 15 aastat rendile Tallinnas, Xxx maatüki ja sellel asuvad Vene Föderatsiooni relvajõududelt ülevõetud hooned ja rajatised (tl 8-13). Lepingu objekt suurusega 2,5 ha +3,5 ha anti üle üleandmisvastuvõtu aktidega 10.03.1994 ja 11.04.1994 (tl 14- 16, 51,52). Hageja nõue ja põhjendused, vastuhagi kostja /põhihagi hageja/ vastuväited vastuhagile.
2.Hageja palub tuvastada, et hagejal on alates 01.05.2007 VÕS § 97 alusel õigus nõuda 10.03.1994 sõlmitud rendilepingu muutmist nii, et kohustuse esialgne vahekord taastuks ja vastavalt 25.08.2008 hagi täiendusele palub hageja välja mõista kostjalt 132 800 krooni koos intressidega. Hageja palub jätta menetluskulud kostja kanda. Hageja tugineb oma nõudes VÕS § 97 lg 2 p 1-4, § 103, § 279 lg 3, § 296 lg 1, § 345 lg 1. Vastuhagi kostja /põhihagi hageja/ palub jätta vastuhagi täielikult rahuldamata.
3.Hageja selgitab, et vastavalt lepingu punkti 3.1.- 3.3. kohustus hageja maksma renti 5 DEM 1m2 kohta ning lisaks veel rendiobjekti kaudu ümberlaaditud ja ladustatud kaubatonnilt: 500 000 tonni 1,5 DEM/tonn ja üle 500 000 tonni -1 DEM/tonn. 05.01.1996 sõlmisid pooled rendilepingu täienduse nr 2 mille punkti 6 kohaselt kehtestati renditasuks aastatel 1996, 1997 ja 1998 1 062 500 DEM (8 500 000 krooni) aastas ja alates 1999 oli renditasuks 1 125 000 DEM (9 000 000 krooni) aastas. Pooled leppisid 05.01.1996 kokku renditasu 12 000 000 krooni ettemaksus. Poolte 12.01.1996 kokkuleppe punktiga 1 kehtestati 1995 ümberlaaditud või ladustatud kauba transiiditasuna 0,20 DEM (1,6 EEK)/tonn. Rendilepingu 25.05.1997 täiendusega nr. 2-A punkti 1 ja rendilepingu 07.08.1997 täiendusega nr 3 punkti 1 kohaselt arvati renditud vara koosseisust välja rida hooneid ja rajatisi, millised tunnistati kasutuskõlbmatuteks. 05.09.1997 rendilepingu täienduse nr 4 punkti 1 kohaselt kehtestati kohaselt, et lisaks renditasule kohustub rentnik täiendavalt maksma naftaproduktide ümberlaadimise eest, mille maht ületab aastas miljon tonni, vastavalt tariifidele: 100 001-2 000 000 tonni-1,2 krooni iga meetrilise tonni eest ja üle 2 000 000 tonni - 0,8 krooni iga meetrilise tonni eest. Sama täienduse punkti 5 kohaselt kehtib leping 26 aastat alates täienduse allakirjutamisest. 05.09.2003 kokkuleppe nr 5 punkti 1 kohaselt vähendati alates 2003 renditasu 635 593,22 krooni 20 % võrra, so. 127 118,64 krooni kuus ning punkti 3 kohaselt kehtestati alates 2003 oktoobrikuust kuni detsembrikuuni renditasuks 39 985,31 krooni ning alates 2004 renditasuks 508 474,58 krooni kuus.
4.Hageja selgitab, et vastavalt lepingu punktile 1.1. on lepingu eesmärgiks peatada Tallinnas, Kopli tn 103 asuval Vene Föderatsiooni relvajõududelt ülevõetaval territooriumil paiknevate hoonete ja rajatiste edasine lagunemine ning tagada investeeringute tegemine selle maa-ala
2-08-4448 kasutuselevõtmiseks vedelkütusebaasina, mis vastaks keskkonnakaitse nõuetele. Kooskõlas rendilepingu punkti 1.1 eesmärgiga on hageja investeerinud naftaterminali ehitusse enam kui 350 miljonit krooni ning maksnud kostjale renditasuna enam kui 100 miljonit krooni. 2007 maist alates toimus Tallinna vabastamise ausamba ümberpaigutamisega kaasnenud sündmuste („Pronksöö“) tagajärjel Vene Föderatsioonist lähtuva kauba mahtude oluline vähenemine. Kui perioodil jaanuarist-juunini 2007 läbis rendiobjektil olevaid mahuteid 191 209,909 mt naftasaadusi, siis perioodil juuli-november 2007 vaid 4 076,499 mt. Naftasaaduste transiidi ootamatu ja kordades vähenemise tõttu on hageja minetanud suurema osa oma äritulude allikast, mis on tinginud omakorda vajaduse tööjõu vähendamiseks 20% ulatuses. Hageja on teinud omalt poolt kõik ärikahjumi vähendamiseks, kuid lepingus ettenähtud rendi tasumine edaspidi kokkulepitud määras toob kaasa ainult kahjumi suurenemise. Seoses sellega tegi hageja kirjalikult 26.10.2007 ja 13.12.2007 kostjale ettepaneku lähtudes VÕS § 97 sätestatust alustada läbirääkimisi rendilepingu muutmiseks tasumisele kuuluva rendi osas seoses oluliselt muutunud tingimustega. Kostja 11.12.2007 vastuses leidis, et VÕS § 97 kohaldada ei saa, kuna transiidi vähenemist ei saa vääramatu jõuna käsitleda ja 16.01.2008 kirjas 12.5-1./7909 asus kostja seisukohale, et VÕS § 97 rakendamiseks peab olema tegemist asjaolude muutumisega ja kui hageja ei näinud ette lepingu sõlmimise ajal kaubavahetuse mahtude muutumist, kannab hageja seda majandusriski endiselt tulenevalt lepingust ja nende asjaolude muutumisele antud juhul tugineda ei saa. Hageja leiab, et tulenevalt kostja kirjadest kostja ei vaidle vastu, et statistiliste andmete põhjal on tõendamist leidnud ja on üldteada fakt, et transiidimaht on oluliselt vähenenud ning selle põhjuseks on ausamba teisaldamine ja sellega kaasnenud sündmused, mis omakorda vähendab renditud vara väärtust, mis on ettenähtud naftatransiidi teenindamiseks. Järelikult ei vaidle kostja vastu, et pärast 10.03.1994 rendilepingu sõlmimist rendilepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud on oluliselt muutunud ja sellega kaasneb lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine. Hageja kohustuste täitmise kulud on oluliselt suuremad ja kostja rendilepinguga kasutusse antud vara väärtus on oluliselt vähenenud võrreldes 1994 seisuga, millega kohustuste esialgne vahekord on muutunud oluliselt hageja kahjuks.
5.Hageja on seisukohal, et kostja loogika puhul puudub VÕS § 97 üldse mõte, kuna vääramatu jõu esinemisel lepingu pool, kelle suhtes esinevad vääramatu jõu asjaolud, võib lepingut mitte täita ilma, et ta peaks nõudma lepingu muutmist. Hageja leiab, et VÕS § 103 ja VÕS § 97 ettenähtud normid on oma sisult erinevad. VÕS § 103 kohaselt kui lepingulise võlasuhte kehtivuse ajal tekivad vääramatu jõu asjaolud, siis vabaneb võlgnik vastutusest, kuid ei pruugi vabaneda kohustuste täitmist. Erinevalt VÕS §-s 103 sätestatud objektiivsetest asjaoludest, mis toovad kaasa täitmise võimatuse, eeldab VÕS § 97 rakendamine ainult lepingu sõlmimise ajal kokku lepitud kohustuse tasakaalu olulist muutumist pooltest sõltumatutel asjaoludel. VÕS § 97 sätte eesmärk on anda õiguslik mehhanism ebaõigluse korrigeerimiseks juhul, kui lepinguliste kohustuste vahekord on oluliselt muutunud lepingu pooltest sõltumatute ja lepingu sõlmimise ajal ettenägematute asjaolude muutumise tõttu. VÕS § 8 lg 2 kohaselt on leping täitmiseks kohustuslik. See põhimõte kehtib aga eelkõige olukorras, kus lepingu sõlmimise aluseks olnud ja pooltele teadaolevad või ettenähtavad asjaolud ei muutu. Olukorras, kus lepinguliste kohustuste tasakaal poolest sõltumatute asjaolude tõttu oluliselt muutub, ei saa lepingute siduv põhimõte ilma reservatsioonideta kehtida. Seega VÕS § 97 rakendusalaks on juhud, kui lepingu täitmine on muutunud subjektiivselt võimatuks ehk siis oluliselt koormavaks või majanduslikult kahjulikumaks võrreldes aja ja tingimustega, mis kehtisid lepingu sõlmimise ajal. Hageja ei nõustu kostja väitega, et hageja ei saa kohustuste vahekorra muutumisele tugineda, arvestades lepingu pikka tähtaega ja investeeringuid, mis hageja selle kehtivusaja jooksul teinud on. Hageja leiab, et just asjaolu, et 13 aasta jooksul on hageja täitnud kohusetundlikult oma lepingust tulenevaid kohustusi nii renditasu maksmisel kui ka investeeringute tegemisel annab tunnistust sellest, et hageja sõlmides 10.03.1994 rendilepingu ei saanud mõistlikult arvata, et asjaolud võivad ootamatult temast mitteolenevatel põhjustel muutuda eelmainitud kujul. Ei saa nõustuda ka kostja väitega, et lepingust tulenevalt kannab asjaolude muutumise riski hageja, sest lepingu punkt 3.1. sätestab, et rentnik tasub lisaks kindlaksmääratud rendisummale täiendavat renditasu naftaproduktide ümberlaadimise eest. Lepingupooled on muutnud lepingu punkti 3.1. kokku 4
2-08-4448 korral, mille on tinginud just majandustingimuste muutumine. See asjaolu kinnitab, et ka käesoleval juhul ei kanna hageja asjaolude muutumise riski ei lepingust ega seadusest tulenevalt. Hageja leiab, et esinevad kõik VÕS § 97 lg 2 punktidest 1-4 ettenähtud tingimused ja hagejal on õigus nõuda 10.03.1994 sõlmitud rendilepingu muutmist nii, et poolte kohustuste esialgne vahekord taastuks. See ei ole lepingu muutmine nagu kostja aru saab, vaid esialgse olukorra taastamine.
6.Tulenevalt rendilepingu punkti 2.1.11 kohustus rentnik tegema varale omal kulul vajalikke hooldus-ja remonditöid. Nimetatud punkti teine lause selgitab, mida hõlmavad hooldus- ja remonditööd ja nimelt hoonete, rajatiste ja vastavate tehnovõrkude tehnohooldust, jooksvat remonti, territooriumi hooldust ning muid toiminguid, mis on vajalikud vara ekspluateerimise tagamiseks. Seega kohustus rentnik tegema varale vaid vajalikke hooldus- ja remonditöid selles mõttes, mis tagaksid vara kasutamise igapäevases majandustegevuses, mida tavakäsitluses nimetatakse ka jooksvaks remondiks. Lepingus puudub selline säte, et rentnik peab taastama amortiseerunud vara. Vastavalt VÕS § 345 lg 1 rentnik peab omal kulul tagama rendilepingu eseme tavapärase korrashoiu, eelkõige kõrvaldama puudused, mida saab kõrvaldada hariliku säilitamise hulka kuuluva koristamise või parandamisega, samuti tegema tavapäraseid väikseid remonte ning asendama väikese väärtusega seadmeid ja tööriistu, kui need on vanuse või kasutamise tõttu muutunud kasutuskõlbmatuks. 30.05.2005 OÜ Tehnokontrollikeskuse ekspertiis tunnistas mahuti PBC-5000 reg.nr. 03-0948-105, ehitatud 1954 kasutuskõlbmatuks. Hageja teavitas sellest 04.08.2005 kostjat ja tegi ettepaneku koheselt avariilise mahuti kasutusest välja arvata. Peale inventuuri läbiviimist novembrikuus 2005 pakkus hageja kostjale otsustada kas avariiline mahuti lammutada või remontida kapitaalremondi käigus. Arvestades ülalnimetatud ohtlikku olukorda ning peaaegu ühe aasta möödumist peale hageja esimest pöördumist kostja poole eelpoolkirjeldatud probleemiga, otsustas hageja teha omal kulul avariilise mahuti kapitaalremondi, millest teavitati ka kostjat. Kasutuskõlbmatu mahuti remont oli teostatud VÕS § 279 lg 3 vastavuses. Hageja võttis vastu kõige odavama pakkumise KXM EST OÜ-lt. Hagejal kulu mahuti vajalikuks remondiks 132 800 krooni. VÕS § 296 lg 1 järgi ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada asja puuduse või takistuse tõttu, mille eest üürnik ei vastutaja mida ta ei pea omal kulul kõrvaldama. Tulenevalt ülaltoodust oli hagejal õigus vähendada tasumisele kuuluvat rendisummal 25% võrra, kuna kasutamiskõlbmatu oli 25% renditud mahutitest (100:4=25) ning hagejal on õigus nõuda tema kulul teostatud mahuti nr. 5 kapitaalremondi kulude kompenseerimist rendileandja, so. hageja poolt. Samuti on hagejal õigus saada mahuti remontimise kulutuste kompensatsiooni, vastavalt VÕS § 279 lg 3.
7.Hageja leiab, et naftatoodete transiidi järsk ja ootamatu vähenemine võrreldes 14 aastat tagasi kehtinud olukorraga on tõendatud. Arvestades rendilepingu pikaajalisust ja kehtimist eelneva 14 aasta kestel, siis puudub kostja toodud transiidimahtude võrdlustel aastatel 1994 ja 2007 igasugune mõte. Tulenevalt kostja vastusest selgitab hageja, et ta ei ole väitnud, et hageja lepingust tulenevate kohustuste täitmise kulud on olulised suuremad võrreldes 1994 seisuga. Hageja selgitab, et ettevõtte kulud koosnevad alalistest ja muutuvad kuludest. Muutuvad kulud (tooraine, materjalid, elekter, transport jne.) suurenevad või vähenevad proportsionaalselt tootmise mahuga. Alalised kulud (rent, amortisatsioon jne.) ei sõltu tootmise mahust. Igal ettevõttel on nn. rentaabluse lävi, so. müügi selline maht, mille juures ettevõte katab ise oma alalised ja muutuvad kulud ning tegevus ei tekita kahjumit. Kuna alalised kulud (üür) ei sõltu müügimahust ja ei muutu absoluutarvestuses, siis müügimahu suurenemisel see kulu, arvestatuna ümber ühele ühikule kaubale, väheneb ja müügimahu vähenemisel omakorda suureneb. Hageja tegeleb naftasaaduste ümberpumpamisega raudteetsisternidest laevadele, kasutades seejuures kostjalt renditud mahuteid, mille tõttu ümberpumpamisele kuuluvate naftasaaduste mahtude vähenemisel suurenevad 1 tonni nafta ümberpumpamisega seonduvad alalised kulud ja ületades rentaabluse läve viib ettevõtte tegevuse kahjumisse. Hageja kinnitab kooskõlas VÕS § 97 lg 1, et pärast lepingu sõlmimist 1994 muutusid seisuga mai 2007 lepingu aluseks olnud asjaolud (naftatransiit) nii, et sellega kaasneb lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutmine, mistõttu hageja kohustuste täitmise kulud, maksmaks renti endises määras tingimustes kus naftatransiit on katastroofiliselt vähenenud,
2-08-4448 suurenevad oluliselt. Tootmiseks mõeldud vara turuväärtus sõltub vaid sellest, millist kasu võib temast saada kasutamise tulemusena, mitte ei sõltu see aga kalendri konkreetsest kuupäevast vms.
8.Hageja ei ole väitnud, et hageja kasutusse antud vara väärtus on oluliselt vähenenud võrreldes 1994 seisuga. Hagejal ei ole naftatransiidi vähenemise tingimustes rendilepingu eseme kaudu põhimõtteliselt võimalik vilja saada, mis omakorda vähendab renditud vara väärtust, mis on ettenähtud naftatransiidi teenindamiseks. Hageja ei ole kinnitanud, et rendiobjekti aastate vältel tehtud investeeringumaht on olnud enam kui 350 miljonit krooni. Seda on kinnitanud kostja. Kostjale peab olema teada, et eelmainitud summa investeeriti uute 19 kaasaegse naftatransiidi mahuti üldmahuga 100 000 kuupmeetrit koos mahutite juurde kuuluva infrastruktuuri ehitusse, mitte ei investeeritud kostjalt renditud 4 mahutisse, mis on ehitatud enam kui 50 aastat tagasi ja on täielikult amortiseerunud ning mille eest hageja on juba tasunud enam kui 100 miljonit krooni. Kostja on keeldunud investeerimast nendesse mahutitesse ja tegema kulutusi remondiks, samas nõudes hagejalt rendi maksmist ajal kui hageja ei saa neid mahuteid kasutada. Tootmiseks mõeldud vara turuväärtus sõltub vaid sellest millist kasu tema kasutamisest on võimalik saada kohas kus see vara asub ning see ei sõitu sellest, et kuskil maa ja kinnisvara hind suureneb.
9.Hageja sõlmides 10.03.1994 rendilepingu lähtus kehtivatest mõistlikest majandussuhetest, millised jätkusid 14 aasta vältel ning hageja ei saanud mõistlikult arvata, et asjaolud võivad ootamatult temast mitteolenevatel põhjustel muutuda eelmainitud kujul. Kostja poolt viidatud BGB kommentaarist peab hageja vajalikuks juhtida tähelepanu sellele, et rendimaksed ei ole lepinguvälised kulud, vaid on hageja alalisteks kuludeks vastavalt lepingule, mis seoses lepingu aluseks olnud asjaolude (naftatransiit) muutumisega muutuvad nii, et sellega kaasneb lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutmine, mistõttu hageja kohustuste täitmise kulud rendi endises suuruses maksmine naftatransiidi katastroofilise languse tingimustes suurenevad oluliselt. Hageja ei saa nõustuda kostja seisukohaga, mille kohaselt kostja vastupidiselt üldteada asjaoludele kinnitab, et käesoleval juhul naftatransiidi mahu oluline vähenemine ei ületa tavalise äririski piire. Seejuures ei seisne hageja nõue selles, et kindlaks teha, kes on vastutav kujunenud olukorra eest, vaid hageja õiguse kindlakstegemises kasutada seaduses ettenähtud õiguslikku mehhanismi ebaõigluse korrigeerimiseks olukorras, kui lepinguliste kohustuste vahekord on oluliselt muutunud lepingu pooltest sõltumatute ja lepingu sõlmimise ajal ettenägematute asjaolude muutumise tõttu.
10.Hageja selgitab, et ta oleks sõlminud lepingu samadel tingimustel ka siis, kui ta oleks teadnud asjaolude muutumisest, kuid seejuures tähtajaga kuni 01.05.2007. Asjaolu, et kõnealune leping on hagejale olnud soodne ei saa olla asjaoluks, mille tõttu hageja minetaks õiguse pärast lepingu sõlmimist muutunud lepingu aluseks olnud asjaoludel lähtudes VÕS § 97 alustel nõuda lepingu muutmist nii, et poolte kohustuste esialgne vahekord taastuks. Peale selle kostja pahatahtlikult ajab segi hageja tulu, mille hageja on saanud tänu oma enam kui 350 miljoni kroonisele investeeringule, mis investeeriti nagu eelnevalt juba märgitud 19 kaasaegse mahuti ja nende juurde kuuluva infrastruktuuri ehitusse tagamaks naftatransiidi, tuluga 4 kostjalt renditud mahuti, mis on ehitatud 50 aastat tagasi ja täielikult amortiseerunud ning mille eest hageja on maksnud renti üle 100 miljoni krooni. Võrdlemaks kostja rendi suuruse mittemuutmise nõuet renditud mahutite osas õigluse seisukohalt, tuleb asuda seisukohale, et kriitiline olukord ei ole tekkinud hageja süül ning investeeringud 19 kaasaegse mahuti ehitusse on tehtud vastavalt 10.08.1999 kostja sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingule ja selle lepingu järgi on tasu suuruseks 375 280 krooni aastas.
11.Hageja (vastuhagi kostja) leiab, et tal oli õigus rendimakseid vähendada ajavahemikul, mil hageja ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada asja puuduse tõttu ja mille eest hageja ei vastuta nii kooskõlas seadusega kui lepinguga. Tulenevalt ekspertiisiaktist on mahuti nr. 5 muutunud kasutuskõlbmatuks alates aprillist 2005, s.t. vastuhagi kostja ei saanud seda oma majandustegevuses kasutada ning järelikult vilja saada. Järelikult ei olnud vastuhagi kostjal kohustust tasuda renti vara eest, mida vastuhagi kostjal ei olnud võimalik kasutada. Riski mahuti kasutuskõlbmatuks muutumise osas amortiseerumise tagajärjel (mahuti olnud ekspluateerimises üle 50 aastat) kannab asja omanik, mitte vastuhagi kostja, ning ainult asja omanikul
2-08-4448 on õigus võtta asja suhtes vastu otsus kas see ennistada või utiliseerida. Kogu mahuti rekonstrueerimistööde eelsetes läbirääkimistes käitus vastuhagi kostja kooskõlas hea usu põhimõttega, pakkudes vastuhagi hagejale erinevaid variante tekkinud probleemi lahendamiseks ning kokkuvõttes kompromissi sõlmimiseks. Järelikult vastuhagi hageja süül oli takistatud vastuhagi kostja poolt mahuti nr. 5 kasutamine pika aja vältel ja rendilepingu punkti 3.12. kohaselt on ta selleks perioodiks vabastatud vastava renditasu osa maksmisest. 30.06.2006 teatas hageja kostjale kirjaga nr. 197/V, et hageja teostas kütusemahuti nr. 5 remondi ning alates 01.07.2006 taastab hageja renditasu maksmist täies ulatuses. Vastavalt 05.09.2003 kokkuleppele nr. 5 poolte vahel 10.03.1994 sõlmitud rendilepingule, kui avariiliste vigastuste tõttu üks viiest mahutist on muutunud kasutuskõlbmatuks, pooled leppisid kokku vähendada renditasu 20% võrra ja mahuti demontaažitööde maksumuse tasaarveldada renditasuga. Vastuhagi kostja leiab, et vastuhagi hageja kavatsus eelnevaga analoogilises situatsioonis anda rendilepingule teistsugune tõlgendus kui on kokkulepitud 5.09.2003 kokkuleppega, on pahatahtlik. Osundatud kokkuleppega oli vastuhagi kostjal õigus vähendada tasumisele kuuluvat rendisummat 25% võrra, kuna kasutamiskõlbmatu oli 25% renditud mahutitest (100:4=25) ning vastuhagi kostjal on õigus nõuda vastuhagi kostja kulul teostatud mahuti nr. 5 kapitaalremondi kulude kompenseerimist vastuhagi hageja poolt. Kostja vastuväited ja vastuhagi nõue
12.Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta selle rahuldamata. Kostja (vastuhagi hageja)palub vastuhagi rahuldada.
13.Kostja on seisukohal, et hageja on rikkunud TsMS § 363 lg 1 p-s 1 sätestatud kohustust, kuna hagi ese ehk hageja nõue on käesoleval juhul selgelt väljendamata. Hageja ei ole hagiavalduses selgitanud, kuidas rendilepingut muuta tuleks, et poolte kohustuste esialgne vahekord oleks hageja arvates taastunud.
14.Kostja leiab, et seadusandja eesmärgiks on olnud välistada VÕS § 97 kergekäeline rakendamine. Lepingu muutmist võib nõuda ainult tingimusel, et esineb üks VÕS § 97 lg-s 1 sätestatud olukordadest ning on täidetud kõik lg-s 2 loetletud neli tingimust. Kui puudub kas või üks lg-s 2 nimetatud eeldus, ei ole lepingu muutmise nõude esitamine lubatud. Kostja on seisukohal, et käesoleval juhul ei esine mitte ühtegi VÕS § 97 lg-s 1 sätestatud olukordadest, täitmata on lg-s 2 sätestatud eeldused ning tegemist pole erandliku juhtumiga, mis õigustaks hageja poolt sellise nõude esitamist.
15.Kostja on seisukohal, et hageja toodud rendiobjektil asuvaid mahuteid läbinud naftasaaduste mahu võrdlus perioodi 2007 jaanuar-juuni mahuga perioodil 2007 juuli-november, kus hageja on leidnud, et 2007 teisel poolel on maht võrreldes 2007 esimese poolega kordades langenud, on ebaoluline. Kõnealune leping allkirjastati 10.03.1994 ehk 14 aastat tagasi ja kehtib kuni 05.09.2023 ehk veel 15 aastat. VÕS § 97 rakendamiseks peaks hageja võrdlema lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolusid ja muutunud asjaolusid. Järelikult peaks hageja muuhulgas tõendama, missugune oli rendiobjektil asuvaid mahuteid läbiv naftasaaduste maht lepingu sõlmimisel ja võrdlema seda mahuteid läbiva naftasaaduste mahuga seisuga 01.05.2007. Seda ei ole hageja aga teinud. See, missuguseid kõikumisi hageja äris esineb lepingu perioodi kestel, ei oma VÕS § 97 rakendamisel tähtsust. Kui hageja ühe poolaasta majandustulemused on oluliselt kehvemad teise poolaasta majandustulemustest, siis see ei tähenda lepinguliste kohustuste vahekorra muutumist. Lepinguliste kohustuste vahekorra muutumine tuleb kindlaks teha võrreldes lepingu sõlmimise hetkel kehtivaid asjaolusid väidetavalt muutunud asjaoludega. Hageja ei ole tõendanud, et lepingu aluseks olnud asjaolud oleksid muutunud.
16.Hageja ei ole tõendanud, et hageja lepingust tulenevate kohustuste täitmise kulud on oluliselt suuremad võrreldes 1994 seisuga. Kostja juhib tähelepanu rendihinna suuruse muutumisele lepingu kehtivusaja jooksul: 10.03.1994 sõlmitud lepingu punkti 3.2. kohaselt oli renditasu suuruseks DEM 5/m2, mida punkti 3.4. kohaselt arvestati kvartaalselt ja punkti 1.2. kohaselt 2,5 ha eest, mis teeb kokku DEM 125 000 kvartalis ehk DEM 31 250 kuus ehk 250 000 krooni kuus, punkti 3.7. kohaselt sisaldas rent kõik makse + punkti 3.3. alusel renditasu
2-08-4448 ümberlaaditud ja ladustatud kaubatonni koguse pealt. 11.04.1994 täiendusega nr 1 lisandus rendiobjekti koosseisu veel 3,5 ha maatükk, mis tähendab, et renditasu arvestati 6 ha eest, mis teeb uue renditasu suuruseks DEM 300 000 kvartalis ehk DEM 75 000 kuus ehk 600 000 krooni kuus + punkti 3.3. alusel renditasu koguse pealt. 05.01.1996 täienduse punktiga 6 muudetud lepingu punkti 3.1. kohaselt kehtestati 1996, 1997 ja 1998 renditasuks DEM 1 062 500 aastas ehk ca DEM 88 542 kuus ehk ca 708 336 krooni kuus ja alates 1999 DEM 1 125 000 aastas ehk DEM 93 750 kuus ehk 750 000 krooni kuus. 05.09.1997 täienduse nr. 4 punktiga 1 lisati renditasu koosseisu veel ka täiendav renditasu naftaproduktide ümberlaadimise kaubatonni koguse pealt. 05.09.2003 kokkuleppega nr 5 kehtestati renditasu määraks alates 2004 600 000 (km-ga) krooni kuus. Seega oli ümberlaaditavate tonnide kogusest mittesõltuva igakuise renditasu suuruseks 14 aastat tagasi 600 000 krooni, mis on renditasu suuruseks ka tänasel päeval. Samal ajal on kõnealuse 14 aasta jooksul tarbijahinnaindeks kasvanud ehk Eesti krooni reaalne ostujõud vähenenud 2,56 korda. Seega saab kostja hageja poolt tasutava 508 474,58 krooni (km-ga 600 000 krooni) eest tegelikkuses täna 2,56 korda vähem, kui kostja sai selle raha eest 14 aastat tagasi. 2008 ei ole võimalik võtta maad ega ehitisi rendile 1994 hindadega. Ometi kehtib hageja suhtes 2008 sisuliselt sama renditasu, mis kehtis 1994. Kui hageja võtaks täna rendile analoogse rendiobjekti, peaks ta selle eest maksma oluliselt rohkem, kui ta teeb seda praegu 1994.a. sõlmitud lepingu alusel. Seega ei saa rääkida hageja täitmise kulude suurenemisest. Tegelikult on täitmise kulud hageja jaoks hoopis oluliselt vähenenud.
17.Kostja ei nõustu hageja väitega, et hageja kasutusse antud vara väärtus on oluliselt vähenenud võrreldes 1994 seisuga. Hageja leiab, et, kuna naftatransiidimaht on vähenenud, siis järelikult on vähenenud ka vara väärtus, mis on ette nähtud naftatransiidi teenindamiseks. Kostja märgib, et esiteks ei ole hageja võrrelnud naftatransiidimahtu lepingu sõlmimise aja seisuga, vaid on seda teinud üksnes 2007 esimese ja teise poolaasta lõikes. Teiseks, hageja väitel on hageja poolt rendiobjekti aastate vältel tehtud investeeringumaht olnud enam kui 350 miljonit krooni. Ainuüksi juba nimetatu pinnalt ei ole võimalik väita, et rendiobjektiks olevate varade väärtus on vähenenud. Kolmandaks on selge, et nii maa omandi kui ka kasutamise turuväärtus on kõnealuse 14 aasta jooksul oluliselt suurenenud. Seega ainuüksi juba maa ja ehitiste kallinemise tõttu on hageja poolt lepingu alusel saadud rendiobjekti väärtus oluliselt kasvanud, mitte vähenenud. Lisaks ei vasta tõele ka hageja väide lepingust saadava väärtuse vähenemise kohta, kuna tegelikult on rendiobjekti väärtus võrreldes lepingu sõlmimise ajaga hoopis oluliselt kasvanud.
18.Kostja leiab, et kui hüpoteetiliselt oletada, et võrreldes lepingu sõlmimise ajaga on asjaolud tõepoolest oluliselt muutunud, siis hageja sai mõistlikult arvata, et asjaolud võivad muutuda. Kuna hageja tegeles Venemaalt pärit nafta transiidiga, siis pidi hageja arvestama ka Venemaa transiidiäri eripäradega, milledeks muuhulgas on: 1) poliitiline risk – on teada, et Venemaa on korduvalt üritanud kasutada oma energiaressursse relvana naabrite vastu ning naftatransiidi riskantsust ja sõltuvust poliitilisest olukorrast on rõhutatud korduvalt. 2) majanduslik risk - naftatransiidi vähenemise üheks peamiseks sisuliseks põhjuseks on olnud Venemaa kasvav võimekus kasutada ekspordiks oma sadamaid ning trend kasutada nafta transpordiks järjest enam torujuhtmeid. Seega ei ole täielikult õige hageja väide, et transiidimahu vähenemise põhjuseks on olnud ausamba teisaldamine ja. sellega kaasnenud sündmused. Eestit läbiva Venemaa naftatransiidi kahanemises on mänginud olulist rolli ka Venemaa sadamate kiire areng, sihipärane Vene sadamate eelistamine välissadamatele ja üha rohkemate torujuhtmete kasutuselevõtt. Transiidiäris tegutsevatele isikutele pidanuks Venemaaga seotud poliitiline risk ning selle mõju transiidiärile juba ammu teada olema. Lisaks pidanuks transiidiäris tegutsevatele isikutele olema teada Venemaa soov kasutada puht majanduslikel põhjustel toorme ja kaupade ekspordiks võimalikult suures ulatuses omaenda sadamaid. Samuti pidanuks transiidiäris tegutsevatele isikutele olema teada üha rohkemate torujuhtmete ehituse ja kasutuselevõtu mõju transiidiärile. Käesoleval juhul ei saa asuda seisukohale, et Venemaalt pärit nafta transiidivoogude vähenemine on toimunud vääramatu jõu toimel. Järelikult ei saa lugeda ka VÕS § 97 lg 2 p 1 sätestatud tingimust täidetuks ehk hageja tuginemine VÕS §-le 97 on põhjendamatu.
2-08-4448
19.Kostja leiab, et lepingust tulenevate asjaolude muutumise riski kannab hageja, kuna lepingu punkt 3.1. sätestab, et rentnik tasub lisaks kindlaksmääratud rendisummale täiendavat renditasu naftaproduktide ümberlaadimise eest. Poolte vahel on lepitud kokku üks kindel rendisumma, mida hageja rentnikuna kohustub kostja vara kasutamise eest maksma olenemata sellest, kui edukas hageja oma äritegevuses on. Lisaks on lepitud kokku veel täiendav tasu, mida kostja saab üksnes siis, kui hageja poolt ümberlaaditavate naftaproduktide kogus ületab teatud piiri. Siit saab teha järelduse, et mis puudutab igakuist fikseeritud rendisummat, siis siin kannab asjaolude muutumise riisikot selgelt hageja, kuna hageja on lepingu järgi kohustatud seda summat maksma olenemata sellest, kui edukas on hageja äri. Mis puudutab aga täiendavat tasu ümberlaaditavate naftaproduktide koguse pealt, siis siin kannab asjaolude muutumise riisikot kostja, kuna juhul, kui hagejal ei õnnestu vastavaid koguseid käidelda, siis kostja täiendavat tasu ei saa. Kostja juhib tähelepanu, et ka 05.01.1996 lepingu täiendusele nr 2, millega lisati muuhulgas lepingusse punkt 3.7., mille kohaselt - Renditasu võib kuuluda korrigeerimisele vaid osapoolte kokkuleppel. Seega, lepingus rendi fikseerimine selliselt, et see koosneb fikseeritud tasust, mis ei sõltu kaubavoo kogusest ja tasust, mille saamine ja suurus sõltub kaubavoo kogusest ning lisaks kokkulepe, et renditasu võib korrigeerida üksnes poolte kokkuleppel, osundavad koostoimes kostja arvates üheselt sellele, et VÕS § 97 lg 2 p 3 kontekstis kannab vähemalt igakuise kaubavoost mittesõltuva fikseeritud rendi tasumisel asjaolude muutumise riisikot selgelt hageja. Hageja kasutuses olev rendiobjekt võimaldab hagejal põhimõtteliselt vilja ehk tulu teenida. See, et kõnealune tulu on mistahes põhjustel väidetavalt vähenenud, on selgelt hageja äririsk, mille eest kostja ei vastuta.
20.Kostja leiab, et kui võrrelda hageja poolt kostjale makstud renti ja rendiobjekti tehtud investeeringuid ning hageja poolt rendiobjekti kasutamisest saadud tulu, siis on selge, et kõnealune rendisuhe on hagejale olnud väga kasulik. Analüüsides hageja majandusaasta aruandeid aastate 2000-2006 kohta, siis saab teha järeldused, et hageja asutati 1993 ja kuni 2000 oli hageja põhitegevusalaks naftasaaduste ümberlaadimine. Hageja äritulud 2000 majandusaastal olid 89 798 915 krooni ja puhaskasum 10 824 996 krooni. Majandusaastatel 2001-2004 on hageja põhitegevusalaks olnud põhivahendite hooldus, remont ja kasutusele andmine OÜ-le EKS mis kuulus samasse kontserni hagejaga. Seega nimetatud aastatel vastavalt kontsernisisestele kokkulepetele andis hageja kostjalt renditud vara allrendile enda kontserni kuuluvale äriühingule, kes läbi kõnealuse vara teostas seni hageja põhitegevusalaks olnud naftasaaduste ümberlaadimist. Siinkohal märgib kostja, et kõigil nimetatud aastatel moodustas hageja müügitulust 100% OÜ EKS poolt makstav põhivahendite kasutustasu. Hageja maksis 2004 kostjale renti ca 6,1 miljonit krooni (hagiavalduses ca 6,6 miljonit krooni), kuid samal ajal sai hageja OÜ EKS käest sama vara eest allrenti 23 068 305 krooni. Hageja 2005 majandusaasta tegevusaruande kohaselt oli 2005 olulisemaks sündmuseks firma ärimudeli muutus septembrikuust, mil ettevõte asus ümberlaadimisteenuseid iseseisvalt osutama ning lõpetas opereerimislepingu EKSOÜ-ga. Aastalõpu seisuga ei kuulunud hageja enam Eurodek grupile. 2005 majandusaasta aruande kohaselt õnnestus alates septembrist uuesti nafta ümberlaadimisega tegelema hakanud hagejal saavutada äritulude suuruseks 68 274 725 krooni ning puhaskasumi suuruseks kujunes 16 281 347 krooni. 2006 majandusaasta aruande kohaselt terve aasta vältel oma põhitegevusalaks oleva ümberlaadimisteenuste osutamisega tegelenud hageja äritulud kokku olid 206 313 688 krooni (sh. müügitulu 205 659 289 krooni) ning aruandeaasta puhaskasumi suuruseks oli 66 128 264 krooni. Lähtudes eeltoodust asub kostja seisukohale, et hagejal on läinud väga hästi ja kostjalt saadud rendiobjekti kasutamine on hagejale toonud suurt tulu. Eriti hästi on läinud hagejal siis, kui hageja on tegelenud ise ümberlaadimise teenuse osutamisega. Hageja suutis märkimisväärset tulu teenida ka siis, kui hageja ise ümberlaadimisega ei tegelenud, vaid all rentis kostjalt saadud rendiobjekti edasi enda kontserni ettevõttele. Arvestades kõike eeltoodut ei usu kostja, et hageja poleks lepingut antud tingimustel sõlminud, kui hageja oleks 1994 teadnud, missuguseid muutusi esineb asjaoludes aastatel 1994.-2008. Vastupidi, kostja on veendunud, et kui asetada hageja tänase teadmisega aastasse 1994, siis sõlmiks hageja lepingu samadel tingimustel uuesti, kuna kõnealuse 14 aasta jooksul on see hageja jaoks väga hea äri olnud.
21.Tulenevalt hageja vastusest märgib kostja, et Statistikaameti graafikutes ja tabelites toodu ei oma käesolevas vaidluses tähendust. Hageja ei ole avaldanud, missugune oli hageja poolt
2-08-4448 ümberpumbatavate naftasaaduste maht 1994 ning milline on see olnud alates 01.05.2007. Seetõttu on hageja selgitused mahtude vähenemise ja kulude suurenemise teemal kasutud. Kostja juba viitas, et hageja on hagiavalduses kinnitanud täitmise kulude suurenemist, mistõttu hageja väide, et hageja pole seda teinud, on vale. Kostja on jätkuvalt seisukohal, et hageja kasutuses oleva rendiobjekti turuväärtus ja selle kasutamise eest küsida võidava renditasu turuhind on võrreldes 1994 oluliselt suurenenud.
22.Tulenevalt hagiavalduse täiendusest märgib kostja, et hageja väite kostjale pooltevahelise kirjavahetuse osas on alusetud. Hageja väide, et hageja otsustas avariilise mahuti remontida alles pärast peaaegu ühe aasta möödumist hageja esimesest pöördumisest kostja poole ei ole õige. Hageja teavitas kostjat probleemidest kõnealuse mahutiga 04.08.2005. Seejärel toimus mõlemapoolne intensiivne kirjavahetus, mis päädis sellega, et kostja oma 29.03.2006 kirjas kinnitas nõustumist hageja esindaja poolt telefonitsi tehtud ettepanekuga, et hageja teostab mahuti remonttööd omal kulul selliselt, et hilisemat tasaarvestust rendiga ei toimu. Sellest järeldub 2 olulist momenti: esiteks otsustas hageja mahuti remontida vähem kui 8 kuud pärast kostja esmakordset teavitamist avariilisest mahutist. Vähem kui 8 kuu käsitlemine hageja poolt peaaegu aastana on ilmselge liialdus tegemist pole isegi kolmveerandiga aastast. Teiseks, nagu nähtub rendileandja 29.03.2006, kirjast, hageja 13.04.2006 ja 30.06.2006 kirjast, on hageja selgelt väljendanud enda seisukohta, et remondi teostamise ja sellega seonduvate kulude kandmise kohustus on hagejal. Kuna hageja oli lõpuks aru saanud, et remondi teostamise ja kulude kandmise kohustus on hagejal, siis andis kostja hageja poolt esitatud parendamise projektile ka oma kooskõlastuse. Oma hagi täienduses nõuab hageja aga just selle sama hageja poolt teostatud remondi kulude hüvitamist, mille osas hageja on ise väljendanud, et hageja teeb selle enda kulul. Seega on hageja kõigepealt lubanud teostada remondi enda kulul ja mitte küsida kostjalt seoses sellega mistahes hüvitust, mistõttu hageja on parendamiseks saanud kostjalt ka küsitud kooskõlastuse. Hiljem on hageja aga ikkagi pöördunud kostja vastu kohtusse kõnealuse remondi kulude hüvitamise nõudes. Selline hageja käitumine on selgelt vastuolus VÕS 5-st 6 tuleneva hea usu põhimõttega. Lisaks on hageja käitumine vastuolus ka rendilepinguga, kuna rendilepingu kohaselt pidi kõnealune remont või parendamine toimuma hageja poolt hageja enda kulul ning hagejal puudub rendilepingu kohaselt mistahes õigus nõuda hiljem kulude hüvitamist kostjalt
23.Hageja viide VÕS §-le 345 lg 1 ei ole asjakohane. Nii VÕS-i kui rendilepingu sõlmimise ajal kehtinud rendiseaduse kohaselt võis poolte remondikohustust leppida kokku teistmoodi, kui see oli sätestatud seaduses. Hageja väide, et mahuti remont oli teostatud vastavuses VÕS §-ga 279 lg 3 on ebaõige. Kõnealune paragrahv reguleerib üürniku poolt puuduse kõrvaldamist, mille eest ta ei vastuta ja mida ta ei pea omal kulul kõrvaldama. Käesoleval juhul on mahuti remontimine olnud hageja vastutusalas ning see on pidanud toimuma ning toimuski hageja kulul. Samal põhjusel on ebaõige ka hageja viide VÕS §-le 296 lg 1, kuna ka see paragrahv reguleerib olukorda, kus esineb puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida üürnik ei pea omal kulul kõrvaldama. Käesoleval juhul polnud tegemist sellise puudusega. Lisaks on arusaamatu, mida rentnik peab oma taotluses silmas intressinõude all. Seda ei ole hagi täiendamise avalduses üleüldse selgitatud. Igal juhul on rendileandja seisukohal, et kuna hagi täiendamise avalduses esitatud põhinõue tuleb jätta rahuldamata, siis tuleb jätta rahuldamata ka mistahes viivisenõuded.
24.Vastuhagi hageja palub vastuhagi ja vastuhagi täienduste kohaselt kostjalt välja mõista 6 558 559,56 krooni, mis koosneb: perioodil 2005 august-2006 juuni vähemtasutud rendisummast 1 620 000,20 krooni; perioodil 2009 märts-juuni vähemtasutud rendisummast 2 078 389,84 krooni; perioodil 2009 juuli-september vähemtasutud rendisummast 1 430 084,76 krooni; perioodil 2009 oktoober-detsember vähemtasutud rendisummast 1 430 084,76 krooni, viivis 1 620 000 krooni arvestatud perioodil 2005 august-2006 juuni vähemtasutud rendisummalt, viivis 2009 märts kuni 2009 detsember vähemtasutud rendisummalt, mis seisuga 12.01.2010 on 4 217 129,28 krooni ja alates kohtuotsuse tegemisest viivis lepingus sätestatud 0,5% tasumata summast päevas kuni viivise arvestuse aluseks oleva põhinõude suuruseni.
25.Rendilepingu objektiks on peamiselt Tallinnas aadressil Kopli 103B asuv maa ja sellel asuvad ehitised, mis moodustavad vedelkütusebaasi. 04.08.2005 teatas vastuhagi kostja oma kirjas nr
2-08-4448 02/96 vastuhagi hagejale, et rendilepingu järgi kasutab vastuhagi kostja 4 kütusemahutit, kuid OÜ Tehnokontrollikeskus hinnangul vajab üks mahutitest kas remonti või kasutamise lõpetamist. 22.09.2005 vastas vastuhagi hageja oma kirjas nr 12.5.-1./5265, et antud küsimuses pole lõpliku seisukoha võtmine olemasolevate dokumentide pinnalt võimalik ja et olukorra selgitamiseks on vajalik inventuuri teostamine ning asjaolude täiendav selgitamine. 04.09.2005 kirjas nr 02/116 tegi vastuhagi kostja vastuhagi hagejale ettepaneku rendiobjekt vastuhagi kostjale maha müüa või seada vastuhagi kostja kasuks vastav hoonestusõigus. 15.09.2005 kirjas nr 02/19 teatas vastuhagi kostja, et on sunnitud kuni poolte vahel rendilepingusse vastavate muudatuste sisseviimiseni rendimaksed peatama. 07.10.2005 kirjas nr 12.5.-1/5265 selgitas vastuhagi hageja, et nii rendiobjekti müümisel kui ka hoonestusõiguse seadmisel tuleb lähtuda riigivaraseadusest ja teistes vastavatest õigusaktidest, mistõttu see pole vastuhagi kostja poolt pakutud viisil võimalik. Lisaks teatas vastuhagi hageja, et rendimaksete peatamine ei ole rendilepinguga kooskõlas. 09.11.2005 kirjas nr 68/V käsitles vastuhagi kostja uuesti rendiobjekti müügi ja hoonestusõiguse temaatikat. 14.12.2005 kirjas nr 12.5.-1/5265 väljendas vastuhagi hageja oma mittenõustumist vastuhagi kostja ettepanekuga rendiobjekti müümise või hoonestusõiguse seadmise osas. Ühtlasi esitas vastuhagi hageja kõnealuses kirjas vastuhagi kostjale nõude täita oma kohustus tasuda rendilepingu järgseid rendimakseid kokkulepitud suuruses. Lisaks vastuhagi hageja selgitas, et ei esine ühtegi põhjust, mis vabastaks vastuhagi kostja rendi maksmise kohustusest. Vastuhagi hageja lubas rikkumise jätkumisel nõuda vastuhagi kostjalt täies ulatuses rendilepingus kokkulepitud viiviste tasumist. 23.12.2005.a. kirjas nr 103/V teatas vastuhagi kostja, et renditasu arvestus ja maksmine vajab täpsustamist seoses vajadusega otsustada, kas avariiline mahuti demonteerida või remontida kapitaalremondi käigus. Nimetatuga seoses palus vastuhagi kostja pikendada osaliselt tasumata lepingujärgsete maksete tasumise tähtaega ja viivisenõude rakendamist kuni kõnealuse probleemi lahendamiseni. Lisaks lubas vastuhagi kostja esitada majanduslikud kaalutlused ja arvutuslikud hinnangud avariilise mahuti demonteerimise ja remondi osas. 24.01.2006 kirjas nr 45/V arvas vastuhagi kostja, et mõistlik ja kokkuvõttes kasulik oleks avariilise mahuti nr 5 remontimine, mitte lammutamine, kuna muude asjaolude kõrval tuleb arvestada ka seda, et hinna erinevus remondi ja lammutamise vahel ei ole suur. 16.02.2006 kirjas nr 12.5.-1/5265 selgitas vastuhagi hageja, et oli valmis pikendama võlgnevuse tasumise tähtaega üksnes seni, kuni vastuhagi kostja esitab endapoolse rendiarvestuse, mida vastuhagi kostja hoolimata lubadustest siiani teinud pole. 27.02.2006 kirjas nr 79/V tegi vastuhagi kostja ettepaneku, et kõnealuse mahuti nr 5 kasutusest väljasoleku aja eest vähendataks rendimakseid 25% ning ühtlasi väljendas seisukohta, et remondi eest peaks tasuma vastuhagi hageja. 29.03.2006. kirjas nr 12.5.-1/5265 teatas vastuhagi hageja, et ta ei nõustu vastuhagi kostja ettepanekuga rendimaksete vähendamise osas ja et võla mittetasumine ei ole kuidagi aktsepteeritav, kuna vastuhagi hageja seisukoha järgi on mahuti töökorras hoidmine olnud vastuhagi kostja kohustus. Seetõttu väljendas rendileandja poolehoidu vastuhagi kostja esindaja poolt telefonitsi tehtud ettepanekule, et seoses sooviga mahuti kiiresti kasutusele võtta, on vastuhagi kostja valmis teostama omal kulul vajalikud remonttööd selliselt, et hilisemat tasaarvestust rendiga ei toimuks. Ühtlasi palus vastuhagi hageja vastuhagi kostjal sellise ettepaneku püsima jäämise korral esitada rendilepingu punkti 4.2. alusel kooskõlastamiseks remonttööde projekti ja tehnilise dokumentatsiooni. 13.04.2006 kirjaga nr 126V vastuhagi kostja viitega vastuhagi hageja 29.03.2006 kirjale esitaski kooskõlastamiseks avariilise mahuti nr 5 parendamise projekti, mille vastuhagi hageja ka kooskõlastas. 30.06.2006 kirjas nr 197/V teatas vastuhagi kostja, et vastuhagi kostja on omal kulul kütusemahuti nr 5 remondi põhiosas lõpetanud, mistõttu vastuhagi kostja taastab renditasu maksmise lepingujärgses mahus. 22.08.2006 saatis vastuhagi hageja vastuhagi kostjale nõude, kus palus tasuda perioodil 2005. august-2006 juuni võrreldes rendilepingus kokkulepituga vähemmakstud rent summas 1 620 000,20 krooni. Nimetatud võlgnevus oli tekkinud kõnealuse 11 kuu jooksul vastuhagi kostja poolt ühepoolselt rendimaksete vähendamisest ca 25% võrra. Koos võlgnetavate rendimaksete tasumise nõudega esitas vastuhagi hageja vastuhagi kostjale ka viivisenõude ja viivisearvestuse. 31.08.2006 saatis vastuhagi kostja eelnimetatud nõudekirjale vastuse, kus teatas et vastuhagi kostjal oli õigus perioodi eest, mil ta mahutit kasutada ei saanud, renti vähendada, kuna mahuti remontimine oli vastuhagi hageja kohustus, kuid viimane seda ei täitnud. 24.10.2006 toimus
2-08-4448 vastuhagi hageja esindajate ja vastuhagi kostja esindaja vaheline kohtumine, kus arutati võlgnevuse tasumise võimalusi. Nimetatud kohtumisel lepiti kokku, et vastuhagi kostja esindaja arutab võla tasumise temaatikat vastuhagi kostja juhatuse liikmete ja omanikega ning annab seejärel teada vastuhagi kostja seisukoha, mida aga ei toimunud. Vastuhagi kostja ei ole võlgnevust siiani tasunud.
26.Rendilepingu punkti 2.1.10. kohaselt rentnikul on õigus ja kohustus kasutada vara heaperemehelikult ning vastavalt käesoleva Rendilepinguga ettenähtud sihtotstarbe ja korraga. Rentnik tagab renditud vara säilimise ja tema ekspluateerimise vastavalt üldkohustuslikele tuleohutus- ja keskkonnakaitse- ja muudele eeskirjadele. Juhul kui looduskeskkonnast või kolmandate isikute mõjust tulenevad faktorid ohustavad rendiobjekti. Rentnik informeerib sellest koheselt Rendileandjat ja võtab tarvitusele abinõud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks. Rentnik tagab renditud vara valve (05.01.1996 täiendus nr 2). Käesoleval juhul on tuvastatud, et avariilist mahutit nr 5 ei olnud enam võimalik ekspluateerida vastavalt kehtivatele eeskirjadele ja tema säilimine oli ohtu seatud. Järelikult oli vastuhagi kostja kohustatud omal kulul teostama mahuti vajaliku remondi, et täita rendilepingu punktist 2.1.10. tulenev kohustus mahuti nr 5 säilimise ja nõuetekohase ekspluateerimise osas.
27.Rendilepingu punkti 2.1.11. kohaselt rentnik kohustub tegema varale omal kulul vajalikke hooldus- ja remonditöid. Vajalikud hooldus- ja remonditööd hõlmavad hoonete, rajatiste ja vastavate tehnovõrkude tehnohooldust, jooksvat remonti, territooriumi hooldust ning muid toiminguid, mis on vajalikud vara ekspluateerimise tagamiseks. Vajalikest töödest informeerib Rentnik eelnevalt Rendileandjat, välja arvatud juhul kui vajalikud tööd on vajalik teostada viivitamata avarii, tööõnnetuse, tööseisaku või muu edasilükkamatu asjaolu tõttu. Hoonete, rajatiste ja tehnovõrkude ümberehitamine võib toimuda selleks kehtestatud eeskirjade nõuete alusel kooskõlastatult Rendileandjaga (05.01.1996 täiendus nr 2). Seega on rendilepingus selgelt öeldud, et vastuhagi kostja kohustuseks on omal kulul teha rendiobjektile vajalikke hooldus- ja remonditöid. Vastuhagi hageja seevastu pole rendilepingus mitte kusagil mittemingisugust remondikohustust ette nähtud. Vastuhagi kostja remondikohustuse sisuks on teha mistahes remonditöid, mis on vajalikud rendiobjekti ekspluateerimise tagamiseks. Seega avariilise mahuti remondikohustus sh parendamise/rekonstrueerimise kohustus oli rendilepingu kohaselt vastuhagi kostjal, mistõttu vastuhagi kostja poolt rendimaksete osaline tasumata jätmine mahuti töökorras mitteoleku ajal oli rendilepinguga vastuolus, mistõttu vastuhagi kostja on kohustatud võlguoldavad rendimaksed ja nendelt arvutatud viivised vastuhagi hagejale tasuma.
28.Rendilepingu punkti 2.1.6. kohaselt rentnikul on kohustus ehitada renditavale maatükile uued hooned ja rajatised, s.h. keskkonnakaitse objektid, vedelkütuse torustikud, naftaproduktidega saastatud vete puhastamise terminal, autoteed, sideliinid ja muud kütusebaasi ekspluateerimiseks vajalikud rajatised, samuti rekonstrueerida maatükil asetsevad objektid nii, et ehitatavad objektid vastaksid üldkehtivatele keskkonnakaitse nõuetele (11.03.1994 algne lepingudokument). Seega on rendilepingu sõlmimisel lepitud kokku, et vastuhagi kostja on kohustatud renditaval maatükil asetsevad objektid rekonstrueerima ning ühtlasi ehitama sinna ka uusi hooneid ja rajatisi, mis on vajalikud kütusebaasi ekspluateerimiseks. Järelikult tuleneb nimetatud punktist üheselt, et olemasolevate ehitiste rekonstrueerimise kohustus on vastuhagi kostjal, mitte vastuhagi hagejal. Kuna vastuhagi kostja on korduvalt osundanud, et mahuti nr 5 kujutab endast suurt ohtu keskkonnale ja kuna kõnealusest punktist tuleneb, et vastuhagi kostja peab maatükil asetsevad objektid selliselt rekonstrueerima, et nad vastaksid üldkehtivatele keskkonnakaitse nõuetele, siis järelikult oli ka mahuti nr 5 rekonstrueerimine just vastuhagi kostja ülesanne.
29.Rendilepingu punkti 4.1. kohaselt rentnikul on õigus teha rendiobjektile parendusi rendileandja loal. Parendused hõlmavad: a) parendused olemasolevatele hoonetele ja rajatistele; b) uute hoonete ja rajatiste ehitamine. Loa all mõistavad osapooled ehitus-või rekonstrueerimisprojekti kirjalikku kooskõlastamist (11.03-1994 algne lepingudokument). Seega, kuigi rendilepingu järgselt on parenduste tegemine vastuhagi kostja kohustus, ei tähenda see, et vastuhagi kostja võiks teha mistahes parendusi, mida vastuhagi kostja heaks arvab. Käesoleva punkti kohaselt peab parendamisele eelnema vastuhagi hageja poolne ehitus- või rekonstrueerimisprojekti kirjalik
2-08-4448 kooskõlastamine. Lisaks tuleneb kõnealusest punktist üheselt, et pooled pidasid vastuhagi kostja kohustuseks oleva parendamise all silmas muuhulgas ka rekonstrueerimistöid. Seetõttu ei vasta tõele vastuhagi kostja avaldatud seisukoht, et kuna mahuti nr 5 rekonstrueerimise näol ei olnud tegemist parendustöödega, siis polnud vastuhagi kostja selleks kohustatud.
31.Rendilepingu punkti 4.2. kohaselt konkreetsed vara parendamise projektid ja nendega kaasnev tehniline dokumentatsioon kuuluvad kooskõlastamisele rendileandjaga (05.01.1996 täiendus nr 2). 1996 täienduses nr 2 sellise sõnastuse kasutamine näitab samuti üheselt, et rendiobjekti parendamine on vastuhagi kostja kohustuseks, millega kaasneb aga kohustus parendamise projektid ja tehniline dokumentatsioon rendileandjaga kooskõlastada.
32.Rendilepingu punkti 2.2.8. kohaselt rendileandja osutab oma volituste piirides rentnikule kaasabi Rendiobjekti parendamiseks vajalike kooskõlastuste ja dokumentide hankimisel ning objekti parendamisel vajalike toimingute ettevalmistamisel (05.01.1996 täiendus nr 2). Nimetatud sättest tuleneb üheselt, et vastuhagi hageja rolliks parenduste tegemisel oli üksnes kohustus osutada vastuhagi kostjale kaasabi vajalike kooskõlastuste ja dokumentide hankimisel ning toimingute ettevalmistamisel.
33.Rendilepingu punkti 4.3. kohaselt lepingu p. 6.1. toodud tähtaegade lõppemisel parendusi varast ei eraldata. Rendilepingu lõppemisel tähtaja möödumise tõttu, samuti rendilepingu ennetähtaegsel lõpetamisel rendileandja taotlusel rentniku süül ei maksta rentnikule parenduste eest kompensatsiooni. Rendilepingu lõpetamisel osapoolte kokkuleppel lahendatakse parenduste kompenseerimine rentnikule vastavalt rendiseadusele (05.01.1996 täiendus nr 2). Nimetatud punktist nähtub, et vastuhagi hageja ja vastuhagi kostja tahe on suunatud sellele, et parendusi kohustub vastuhagi kostja tegema enda kulul ning nende eest ei maksta vastuhagi kostjale mittemingisugust kompensatsiooni, kui rendileping lõpeb tähtaja möödumisel või kui rendileping öeldakse rendileandja poolt üles vastuhagi kostja süülise teo tõttu. Nimetatud punktist saab teha järelduse, et parenduste kompenseerimine vastuhagi kostjale võib kõne alla tulla üksnes juhul, kui rendileping öeldakse üles vastuhagi kostja poolt vastuhagi hageja süülise teo tõttu.
34.Rendileandja 29.03.2006.a. kirjas (vt Lisa nr 12) kirjutas rendileandja rentnikule muuhulgas järgmist: „Lisaks kirjas toodud ettepanekutele on Teie esindaja hr O teinud telefonivestluses ettepaneku, mille kohaselt oleks D OÜ valmis tulenevalt soovist mahuti võimalikult kiiresti taas kasutusse võtta, omal kulul teostama vajalikud remonttööd selliselt, et hilisemat tasaarvestust rendiga ei toimuks. Kaitseministeerium pooldab viimast ettepanekut, kuna on olnud ka seni seisukohal, et mahuti töökorras hoidmine on olnud rendilepingu kohaselt rentniku kohustus. Vastavalt rendilepingu punktile 4.2. kuuluvad konkreetsed vara parendamise projektid ja nendega kaasnev tehniline dokumentatsioon kooskõlastamisele rendileandjaga. Seega palume vastavad projektid ja tehniline dokumentatsioon kooskõlastamiseks esitada.“ Vastuhagi kostja vastas 13.04.2006 kirjas järgmiselt: „Teie 29.03.2006 kirja alusel esitame Teile kooskõlastamiseks avariilise mahuti nr 5 parendamise projekti. Palume koheselt vastata, et saaksime alustada kiireloomuliste parendustöödega.“ Vastuhagi kostja 30.06.2006 kirjas kirjutas vastuhagi kostja muuhulgas aga järgmist: „Käesolevaga informeerime Teid, et D OÜ on omal kulul tehtud Kaitseministeeriumile kuuluvad kütusemahuti nr 5 remondi põhiosas lõpetanud. Remont teostati KXM EST OÜ poolt ja Kaitseministeeriumi nõusolekul.“ Nimetatud kirjadest tuleneb, et vähemalt pärast vastuhagi hageja 29.03.2006 kirja on vastuhagi kostja selgelt väljendanud enda seisukohta, et remondi teostamise ja sellega seonduvate kulude kandmise kohustus on vastuhagi kostjal. Vastuhagi kostja ei esitanud vastuväiteid vastuhagi 29.03.2006 kirjas toodule, mis tähendab nõusolekut väitega, et mahuti töökorras hoidmine on olnud rendilepingu kohaselt vastuhagi kostja kohustus. Ka parendamise projekti esitamisega 13.04.2006 on vastuhagi kostja üheselt väljendanud oma nõustumist vastuhagi hageja 29.03.2006 kirjas tooduga.
35.Rendilepingu punkti 3.12. kohaselt kui rentnik ei saa kasutada renditavaid ja/või ühises omandis olevaid ja/või temale kuuluvaid rajatisi, hoidlaid jne. Rendileandja süü tõttu ja force majeure tingimuste korral, mille tulemusena Rentnik ei saa täita käesolevat Lepingut, on ta selleks perioodiks vabastatud punktis 3.1 lõigus 1 ettenähtud vastava renditasu osa maksmisest
2-08-4448 (05.09.1997.a. täiendus nr 4). Vastuhagi hageja on selgitanud, et käesoleval juhul on kõnealuse mahuti remondikohustus olnud vastuhagi kostjal. Puudused mahutis tekkisid vastuhagi kostjapoolse mahuti kasutamise tõttu ning rendilepingu kohaselt oli mistahes puuduste kõrvaldamise kohustus vastuhagi kostjal. Kuna ei ole võimalik asuda seisukohale, et vastuhagi kostja ei saanud mahutit kasutada vastuhagi hageja süü tõttu, siis järelikult puudus vastuhagi kostjal mistahes õigus alandada makstavat renti.
36.Vastuhagi hageja 14.12.2005 kirjas esitas vastuhagi hageja vastuhagi kostjale nõude tasuda võlgnetavad rendimaksed, teatas viiviste nõudest ning selgitas, et ei esine mitte ühtegi põhjust, mis vabastaks rentniku rendi maksmise kohustusest. Vastuhagi kostja 23.12.2005 kirjas teatas vastuhagi kostja vastuseks eelnimetatud rendileandja kirjale, et: „Renditasu arvestus ja maksmine vajab täpsustamist seoses vajadusega otsustada, kas avariiline mahuti demonteerida või remontida kapitaalremondi käigus. Seoses eelöelduga, palume Teid pikendada osaliselt tasumata lepingujärgsete rendimaksete tasumise tähtaega ja viivisenõude rakendamist kuni kõnealuse probleemi lahendamiseni.“ Seega palus vastuhagi kostja vastuhagi hagejalt täiendavat tähtaega võlgnetavate rendimaksete tasumiseks. Seega vastuhagi kostja sisuliselt tunnistas endal kõnealuse võia osas maksekohustuse olemasolu.
37.Vastuhagi kostjapoolne rendimaksete alandamine 25% ulatuses on arusaamatu. Käesoleval juhul on vastuhagi kostja põhjendanud rendi osalist mittetasumist asjaoluga, et rendilepingu alusel on vastuhagi kostja valduses 4 kütusemahutit, milledest ühel (mahuti nr 5) tekkisid puudused, mistõttu vastuhagi kostja ei saanud seda kuni remontimiseni kasutada. Seetõttu on vastuhagi kostja vähendanud rendimakseid proportsionaalselt osaga, miile moodustab kasutusest väljalangenud mahuti kogu renditavas mahutipargis. Lähtudes eeltoodust on vastuhagi kostja ühepoolselt vähendanud rendimakseid 25% võrra kuus, mis on ühe mahuti osakaal nelja mahuti hulgas. vastuhagi kostjal puudus õigus renti alandada, kuna mahuti remondi eest vastutas vastuhagi kostja, mitte vastuhagi hageja. Vastuhagi hageja ei mõista, miks vastuhagi kostja on oma rendimakset vähendanud just 25% võrra. Juhime tähelepanu, et rendilepingu objektiks, mille eest vastuhagi kostja renti tasub, on lisaks kõnealustele mahutitele veel näiteks ka pumbamaja, veduridepoo, olmehoone, katlamaja/töökoda, pääsla, haldushoone, ladu, jm. mitmesugused seadmed ja rajatised. Vaadates, missuguse loogika alusel on vastuhagi kostja ühe mahuti rikke tõttu rendimakseid vähendanud, võib teha järelduse, et vastuhagi kostja arvates peab vastuhagi kostja renti maksma üksnes vastuhagi kostja kasutuses olevate mahutite eest. Tegelikkuses see nii muidugi pole, kuna rent sisaldab lisaks mahutitele ka tasu muu vara kasutamise eest. Seega, isegi kui vastuhagi kostjal oleks olnud õigus renti alandada, siis pole kuidagi põhjendatud rendi alandamine 25% võrra.
38.Vastuhagi kostja tuginemine 05.09.200 kokkuleppele nr 5 on alusetu. Vastuhagi kostja 31.08.2006 vastuses tugineb vastuhagi kostja korduvalt vastuskirja lisana esitatud pooltevahelisele kokkuleppele nr 5, kus 2003 toimunud ühe mahuti mahakandmisega nõustus vastuhagi hageja vähendama renditasu ning arvestama mahuti demontaažitööde kulu maha tasumisele kuuluvast rendist. Vastuhagi kostja käsitleb kõnealust kokkulepet pretsedenti loovana, mistõttu vastuhagi kostja arvates tuleks kõik edasised analoogsed olukorrad lahendada samamoodi. Vastuhagi kostja poolt kõnealusele kokkuleppele tuginemine käesolevas asjas on põhjendamatu. Kõnealuse kokkuleppe sõlmimine iseenesest juba näitab selle erandlikku iseloomu. Kui kokkuleppes toodu tuleneks rendilepingust, siis polekski vaja olnud kokkulepet sõlmida, kuna lähtuda oleks võinud ju otse rendilepingust. Kokkuleppe sõlmimine tähendaski, et vastuhagi hageja vastutuleku korras nõustus ühe konkreetse situatsiooni lahendamisega erinevalt rendilepingus sätestatust. Tegemist oli ühekordse ja erakordse teistsuguse lahendusega. Kokkuleppest endast ei tulene mitte kusagilt, et sellega oleks muudetud rendilepingu põhimõtteid püsivalt või et sellega kehtestatakse tuleviku jaoks mingisugune situatsioonide lahendamise erikord. Seega, juhul kui tulevikus tekib mingisugune probleem mõne mahutiga, siis tuleb selle remontimisel ja ka rendimaksete tasumisel lähtuda jätkuvalt rendilepingust, mitte aga kokkuleppest nr 5. Põhimõtteliselt on alati võimalik poolte mõlemapoolsel nõusolekul kalduda rendilepingus sätestatust kõrvale, kuid käesoleval juhul pole rendileandja sellist nõusolekut kordagi väljendanud.
2-08-4448 Kokkuleppe näol oli tegemist vastuhagi hageja ühekordse vastutulekuga vastuhagi kostjale, mida ei saa kuidagi pooltevahelises suhtlemises kehtivaks tavaks või toimuvaks praktikaks pidada.
39.Kuna vastuhagi kostjal ei olnud õigust renti alandada, siis peab vastuhagi kostja perioodil 2005 august - 2006 juuni vähemmakstud rendi rendileandjale tasuma. Kõnealusel perioodil oli poolte vahel kokkulepitud rendi suuruseks koos käibemaksuga 600 000 krooni kuus. Seega nimetatud 11 kuu jooksul oleks vastuhagi kostja pidanud renti tasuma kokku 6 600 000 krooni, kuid selle asemel tasus hoopis 4 979 999,80 krooni. Seega on vastuhagi kostja kõnealusel perioodil tasunud renti 1 620 000,20 krooni vähem kui oleks pidanud, mis on peaaegu 25% rendilepingujärgsest nimetatud perioodi rendimaksest.
40.03.03.2009.a. saatis vastuhagi kostja vastuhagi hagejale kirja nr 45/V, milles palus vastuhagi hagejal rendimaksete tasumine peatada või rendisummat oluliselt vähendada, mida põhjendas järgmiselt: „Seoses raske majandusliku olukorraga äritegevuses ei kata D OÜ tulud kulusid. Panga kontojääk seisuga 03.03.200 on vaid 3 604 377 krooni. D OÜ igakuised garanteeritud tulud alates 01.01.200 moodustavad kaks-kolm miljonit krooni, samas kui igakuised kulud on viis-kuus miljonit krooni. Arvestades eelpoolmainitut ei oie D OÜ-l võimalik tasuda renditasu summas 600 000 krooni kuus. 03.03.2009 kohtudokumendis märkis vastuhagi kostja veel täiendavalt, et endises mahus üüri tasumise jätkamine viib vastuhagi kostja maksejõuetuse ja pankrotini. 17.03.2009 saatis vastuhagi kostja vastuhagi hagejale uue kirja nr 55/V, kus selgitas, et: „Lähtudes ülaltoodust ja eesmärgil vältida meie ettevõtte maksejõuetust ja pankrotti, oleme sunnitud rendimakseid vähendama 19 580 kroonini kuus alates 01.03.2009". 19.03.2009. vastas vastuhagi hageja oma kirjaga nr 12.5-1/1071 03.03.2009 kirjale, et vastuhagi hageja ei nõustu rendimaksete tasumise peatamise ega rendisumma vähendamise ettepanekuga ning nõudis rendimaksete jätkamist poolte vahel kokkulepitud suuruses. Hoolimata vastuhagi hageja selgest seisukohast, et vastuhagi kostjal puudub mistahes õiguslik alus tasumisele kuuluvat rendimakset alandada, maksis vastuhagi kostja 2009 märtsi ja aprilli eest kummaski kuus renti 37 500 krooni. Seetõttu saatis vastuhagi hageja vastuhagi kostjale 11.05.2009 uue kirja nr 12.5-1/1071, milles palus rendilepingu rikkumine lõpetada ning märtsi ja aprilli eest kokku võlgnetav 1 125 000 krooni tasuda hiljemalt 18.05.2009. Vastuhagi kostja ei ole nimetatud nõudmist täitnud. 2009 märtsi, aprilli, mai ja juuni eest on vastuhagi kostja rendivõlgnevus kokku 2 078 389,84 krooni. 2009 juuli, augusti ja septembri eest on vastuhagi kostja võlgnevus kokku 1 430 084,76 krooni ning 2009 oktoobri, novembri ja detsembri eest kokku 1 430 084,76 krooni.
41.Rendilepingu punkti 3.4. kohaselt rendi mittetähtaegsel tasumisel arvestatakse viivitatud summalt viivist 0,5% päevas. Vastuhagi hageja teatas juba oma 07.10.2005 kirjas, et juhul kui vastuhagi kostja kavatseb rikkuda rendimaksete tasumise kohustust, siis kasutab vastuhagi hageja õiguskaitsevahendina viivistenõuet arvestusega 0,5% päevas kuni vastuhagi kostja lepinguliste kohustuste kohase täitmiseni. Oma 22.08.2006 nõudekirjas selgitas vastuhagi hageja, et seisuga 31.07.2006 on viivisenõude suuruseks 2 025 236 krooni. Samas teatas vastuhagi hageja, et on valmis alustama läbirääkimisi tasumisele kuuluvate viiviste suuruse vähendamise osas juhul, kui vastuhagi kostja tasub põhivõlgnevuse hiljemalt 29.08.2006. Vastuhagi kostja ei ole võlgnevust tasunud. Vastuhagi hageja on arvestanud viiviseid 7 233 536,64 krooni, kuid vähendab nõutavat viivisesummat 1 620 000 kroonini, millele lisandub viivisenõue, mis koosneb perioodil 2009 märts kuni detsember vähemtasutud rendisummalt arvestatud viivistest järgmiselt: kuni otsuse tegemiseni kindla summana arvestusega lepingus sätestatud 0,5% tasumata summalt päevas, mis samas ei ületaks viivisearvestuse aluseks olevat põhinõuet. pärast otsuse tegemist edasi lepingus sätestatud 0,5% tasumata summast päevas kuni viivisearvestuse aluseks oleva põhinõude suuruseni ja seda juhul, kui otsuse tegemise kuupäeval ei ületa kogunenud viivised viivisearvestuse aluseks olevat põhinõuet.
Kohtu põhjendused
2-08-4448
42.Kohus, ära kuulanud poolte esindajad, tutvunud kohtule esitatud kirjalike materjalidega ning hinnanud tõendeid kogumis, leiab, et hagi ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata, vastuhagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Kohus selgitab, et kohtu põhjendustes on hageja all mõeldud ka vastuhagis kostjat ja kostja all vastuhagi hagejat.
43.Vastavalt TsMS § 230 lg-le 1 kumbki pool peab tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 5 lg 1 ja § 436 lg 2 kohaselt lahendab kohus tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud. Vastavalt VÕSRS § 12 lg-le 1 enne 1. juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele kohaldatakse alates
1.juulist 2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut.
44.VÕS § 97 lg 1 sätestab, et kui pärast lepingu sõlmimist muutuvad lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ja sellega kaasneb lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe lepingupoole kohustuste täitmise kulud suurenevad oluliselt või teiselt lepingupoolelt lepinguga saadava väärtus väheneb oluliselt, võib kahjustatud lepingupool nõuda teiselt lepingupoolelt lepingu muutmist poolte kohustuste esialgse vahekorra taastamiseks. Eeltoodu paragrahvi kohaldamise eelduseks muudatus lepinguliste kohustuste vahekorras, mis võib väljenduda täitmise kulude olulises suurenemises või lepingust saadava olulises vähenemises. Seega tuleb tuvastada, et lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud on muutunud ja sellega on kaasnenud kohustuste vahekorra oluline muutumine ehk kadunud on lepingupoolte kohustuste vaheline tasakaal, millega arvestati lepingu sõlmimise ajal. Muudatus peab olema selline, et olemasolevatel tingimustel lepingu täitmise jätkamine tooks kahjustatud poole jaoks kaasa äärmiselt ebamõistlikud tagajärjed. VÕS § 97 lg 2 kohaselt võib lepingu muutmist käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud asjaoludel nõuda, kui: 1) kahjustatud lepingupool ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud võivad muutuda ja 2) kahjustatud lepingupool ei saanud asjaolude muutumist mõjutada ja 3) asjaolude muutumise riisikot ei kanna seadusest või lepingust tulenevalt kahjustatud lepingupool ja 4) kahjustatud lepingupool ei oleks asjaolude muutumisest teades lepingut sõlminud või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel. Kohus on seisukohal, et lepinguliste kohustuste vahekorra muutumine tuleb kindlaks teha võrreldes lepingu sõlmimise hetkel kehtivaid asjaolusid väidetavalt muutunud asjaoludega seega asjaolusid 10.03.1994 ja asjaolusid mai 2007 võrreldes. Hageja arvates lepingu vahekord on oluliselt muutunud pärast maid 2007 kuna vähenes naftatransiit ja vähenesid tema äritulud. Kohus leiab, et hageja ühe poolaasta majandustulemuste vähenemine teise poolaasta majandustulemustega ja kasumi vähenemine ei tähenda lepinguliste kohustuste vahekorra muutumist kostjaga. Kostja on rendileandja mitte hageja äriühingu majandustegevuse korraldaja, mistõttu äriühingu kasumi vähenemine ei ole samastatav rendilepingu kohustuste vahekorra muutumisega. Kostja kui rendileandja kohustus on vastavalt sõlmitud lepingu punktile 2.2.1 vara hageja ainukasutusse andmine ja punktidele 2.2.4-2.2.7 tunnistada rentniku (hageja) eelisõigust vara võõrandamisel. Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud, et lepingu aluseks olnud asjaolud oleksid muutunud. Hageja väited nagu oleks hageja poolt suurenenud täitmise kulud on jäänud paljasõnaliseks. Vastavalt kostja esitatule, millega kohus nõustub, on täitmise kulud hageja jaoks hoopis vähenenud võttes arvesse rendi suuruse muutumatust ja tarbijahinna indeksi tõusu (vaata otsuse punkti 16). Hageja soov saada tasuda renti 1994 aasta seisuga ei ole millegagi põhjendatud. Kohus juhib tähelepanu, et sarnase sisuga objekti rentimisel hagi esitamise seisuga ilmselgelt 1994 aasta renditasuga ei ole võimalik. Hageja väide lepingust saadava väärtuse vähenemise kohta ei ole tõendamist leidnud. Kohus nõustub kostja seisukohaga, et naftatransiidimahu vähenemine ei too kaasa hageja kasutusse antud vara väärtuse vähenemise, kuna tegelikult on rendiobjekti väärtus võrreldes lepingu sõlmimise ajaga (1994) hoopis oluliselt kasvanud ainuüksi maa osas, mida hageja saab kasutada 6 ha suurusel alal. Vara väärtuse kõikumine perioodil 2005- 2008 ei tõenda, et vara väärtus oleks alanenud lepingu sõlmimise seisuga võrreldes. Rendiobjekti kasumlikkust kinnitab ka selle allrendile
2-08-4448 andmine 2004 aastal, mille eest sai hageja ligi 4 korda rohkem renti kui ta kostjale renti maksis. Kohus juhib tähelepanu, et vara väärtust saab võrrelda 1994 aasta seisuga mil leping sõlmiti ja seisuga mil väidetav lepingu aluseks asjaolu muutus, kuna hageja soovib 10.03.1994 sõlmitud lepingu tingimuste taastamist. Kohus nõustub kostja väitega, et hagejale on rendisuhe olnud kasulik võttes arvesse hageja majandusaasta aruandeid pikema aja vältel (vaata kostja analüüs otsuse punktis 20). Kohus asub seisukohale, et hageja majandustegevuse sh naftasaaduste transiidi vähenemine ei ole käsitletav vääramatu jõuna ega ole tingitud kostja tegevusest. Eeltoodu välistab VÕS § 97 lg 1 kohaldamise eelmises lauses nimetatud põhjusel. Kohus on seda meelt, et sõlmitud lepingud on täitmiseks sõltumata lepingupoole asukoha riigist ja poliitilised erimeelsused riikide vahel ei tohiks mõjutada juriidilisi isikuid oma lepinguliste kohustuste täitmisel. Uute lepingute sõlmimisel on esmane lepingupoolte vaba tahe ja selle puudumist ühelt poolt ei saa kuidagi kostja süüks lugeda. See, et hageja oma majandustegevuse sidus idaturuga on hageja valik, seega transiidi vähenemine on hageja enda äririsk. Tuginedes eeltoodule leiab kohus, et hageja ei ole kohtule esitanud tõendeid selle kohta, et lepingu aluseks olnud asjaolud oleksid muutunud ja olemasolevatel tingimustel lepingu täitmise jätkamine tooks hageja jaoks kaasa äärmiselt ebamõistlikke tagajärgi. Kohus juhib hageja tähelepanu asjaolule, et kui hageja leiab, et kohustuste vahekord on muutunud ulatuses, et ta saab kahju, siis on hageja õigustatud lepingu lõpetama. Tuginedes eeltoodule leiab kohus, et hageja nõue tuvastada lepingupoolte vahekorra oluline muutumine ei ole põhjendatud ja ei kuulu rahuldamisele.
45.Hageja soovib kostjalt mahuti remondiks tehtud kulutuste 132 800 krooni väljamõistmist. Vastavalt sõlmitud rendilepingu punkti 2.1.6. kohaselt on rentnikul kohustus ehitada renditavale maatükile uued hooned ja rajatised, s.h. keskkonnakaitse objektid, vedelkütuse torustikud, naftaproduktidega saastatud vete puhastamise terminal, autoteed, sideliinid ja muud kütusebaasi ekspluateerimiseks vajalikud rajatised, samuti rekonstrueerida maatükil asetsevad objektid nii, et ehitatavad objektid vastaksid üldkehtivatele keskkonnakaitse nõuetele. Seega on rendilepingu sõlmimisel lepitud kokku, et hageja on kohustatud renditaval maatükil asetsevad objektid rekonstrueerima ning ühtlasi ehitama sinna ka uusi hooneid ja rajatisi, mis on vajalikud kütusebaasi ekspluateerimiseks. Järelikult tuleneb nimetatud punktist üheselt, et olemasolevate ehitiste rekonstrueerimise kohustus on hagejal, mitte kostjal. Kuna hageja on korduvalt osundanud, et mahuti nr 5 kujutab endast suurt ohtu keskkonnale ja kuna kõnealusest punktist tuleneb, et hageja peab maatükil asetsevad objektid selliselt rekonstrueerima, et nad vastaksid üldkehtivatele keskkonnakaitse nõuetele, siis järelikult oli ka mahuti nr 5 rekonstrueerimine just hageja ülesanne. Eeltoodut seisukohta toetab ka rendilepingu punkt 2.1.10., mille kohaselt on rentnikul õigus ja kohustus kasutada vara heaperemehelikult ning vastavalt käesoleva rendilepinguga ettenähtud sihtotstarbe ja korraga. Rentnik tagab renditud vara säilimise ja tema ekspluateerimise vastavalt üldkohustuslikele tuleohutus- ja keskkonnakaitse- ja muudele eeskirjadele. Juhul kui looduskeskkonnast või kolmandate isikute mõjust tulenevad faktorid ohustavad rendiobjekti. Rentnik informeerib sellest koheselt rendileandjat ja võtab tarvitusele abinõud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks. Käesoleval juhul on tuvastatud, et avariilist mahutit nr 5 ei olnud enam võimalik ekspluateerida vastavalt kehtivatele eeskirjadele ja tema säilimine oli ohtu seatud. Järelikult oli hageja kohustatud omal kulul teostama mahuti vajaliku remondi, et täita rendilepingu punktist 2.1.10. tulenev kohustus mahuti nr 5 säilimise ja nõuetekohase ekspluateerimise osas. Rentniku kohustust omal kulul teostada mahuti remonti on kokku lepitud ka rendilepingu punktis 2.1.11., mille kohaselt kohustub rentnik tegema varale omal kulul vajalikke hooldus- la remonditöid. Vajalikud hooldus- ja remonditööd hõlmavad hoonete, rajatiste ja vastavate tehnovõrkude tehnohooldust, jooksvat remonti, territooriumi hooldust ning muid toiminguid, mis on vajalikud vara ekspluateerimise tagamiseks. Vajalikest töödest informeerib rentnik eelnevalt rendileandjat, välja arvatud juhul kui vajalikud tööd on vajalik teostada viivitamata avarii, tööõnnetuse, tööseisaku või muu edasilükkamatu asjaolu tõttu. Hoonete, rajatiste ja tehnovõrkude ümberehitamine võib toimuda selleks kehtestatud eeskirjade nõuete alusel kooskõlastatult
2-08-4448 rendileandjaga (05.01.1996 täiendus nr 2). Seega on rendilepingus selgelt öeldud, et hageja kohustuseks on omal kulul teha rendiobjektile vajalikke hooldus- ja remonditöid. Kostja seevastu pole rendilepingus mitte kusagil mittemingisugust remondikohustust ette nähtud. Hageja remondikohustuse sisuks on teha mistahes remonditöid, mis on vajalikud rendiobjekti ekspluateerimise tagamiseks. Seega vastavalt rendilepingu punktidele 2.1.6., 2.1.10., 2.1.11. mahuti remondi pidi teostama hageja. Kohus leiab, et poolte vahelise kirjavahetusega, mis on kohtule esitatud on tõendamist leidnud, et vaidlusaluse mahuti remondikulud jäid hageja kanda hageja enda kinnitusel. Eeltoodut kinnitab hageja 30.06.2006 kiri kostjale, milles ta kirjutas muuhulgas aga järgmist: „Käesolevaga informeerime Teid, et D OÜ on omal kulul tehtud Kaitseministeeriumile kuuluvad kütusemahuti nr 5 remondi põhiosas lõpetanud. Remont teostati KXM EST OÜ poolt ja Kaitseministeeriumi nõusolekul.“ Nimetatud kirjadest tuleneb, et vähemalt pärast kostja 29.03.2006 kirja on hageja selgelt väljendanud enda seisukohta, et remondi teostamise ja sellega seonduvate kulude kandmise kohustus on hagejal. Tuginedes eeltoodule asub kohus seisukohale, et hageja nõue mahuti remondiks tehtud kulutuste 132 800 krooni väljamõistmiseks ei ole põhjendatud ja ei kuulu rahuldamisele. Vastuhagi 46.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 339 järgi rendilepinguga kohustub üks isik (rendileandja) andma teisele isikule (rentnik) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Rentnik on kohustatud maksma selle eest tasu (renti). VÕS § 8 lg 2 kohaselt on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. Vastavalt VÕS § 76 lg 1 tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 101 lg 1 p 1 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist.
47.05.01.1996 lepingu täiendus nr 2 punkt 6 muudab rendilepingu punkti 3.1, milles on lahti kirjutatud millest koosneb rent. Eeltoodud punkti kohaselt renditasu sisaldab tasu renditud hoonele, ehitiste, hoidlate, kommunikatsioonide ja nendega kaasnevate varaliste ja mittevaraliste õiguste jms eest ja tasu ümberlaaditud või ladustatud naftaproduktide transiidi eest, kasutades nii renditud kui ka rentniku poolt ehitatud ehitis, hoidlaid jms. Vaidlust ei ole selles, et poolte vahel oli sõlmitud kokkulepped, milles fikseeriti rendi suurus ja millega lepiti kokku renditasu ettemaksud perioodi 01.01.1996 – 31.12.1998 eest. Vaidlust ei ole ka selles, et 05.09.2003 kokkuleppega nr 5 vähendati renditasu 3 kuuks demontaažitööde maksumuse 261 400 krooni võrra ja alates 2003 renditasu 635 593,22 krooni 20 % võrra, so. 127 118,64 krooni kuus ning punkti 3 kohaselt kehtestati alates 2003 oktoobrikuust kuni detsembrikuuni renditasuks 39 985,31 krooni ning alates 2004 renditasuks 508 474,58 krooni kuus. Vastavalt 07.08.1997 täiendusele nr 3 on renditaval objektil kasutuskõlbmatud hooned, mis on bilansist kustutatud seisuga dets 1996 jäetud välja sõlmitud lepingu lisast 1 ja 2 . Samas täienduses on fikseeritud, et ülejäänud osas jääb leping muutmata. Seega pooled aktsepteerisid rendi maksmist ulatuses, milles nad varasemalt olid kokku leppinud. Pooltel oli võimalus renditasus teha täiendavaid kokkuleppeid, mida nad ka tegid 05.09.1997 rendilepingu täienduses nr
4.VÕS § 296 ja § 278 koosmõjus on üüri alandamine üürniku poolt lubatav üksnes juhul, kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama. Parenduste tegemise kohustus tuleneb rendilepingu punktist 2.1,6. ja rendilepingu punktis 4 on reguleeritud parenduste tegemise kord. Punktist 4.1. tuleneb, et rentnik võib vastavaid parendusi teha üksnes juhul, kui rendileandja on seda: lubanud. Punktis 4.2. täpsustatakse, et parendamise projektid ja tehniline dokumentatsioon tuleb rendileandjaga kooskõlastada. Punktist 4.3. tuleneb aga, et parenduste tegemine toimub rentniku kulul. Hageja ei ole oma vastuses nimetatut ümber lükanud. Rendilepingu 05.01.1996 täiendus nr 2 punkti 2.1.11. kohaselt rentnik kohustub tegema varale omal kulul vajalikke hooldus- la remonditöid. Vajalikud hooldus- ja remonditööd hõlmavad
2-08-4448 hoonete, rajatiste ja vastavate tehnovõrkude tehnohooldust, jooksvat remonti, territooriumi hooldust ning muid toiminguid, mis on vajalikud vara ekspluateerimise tagamiseks. Vajalikest töödest informeerib Rentnik eelnevalt Rendileandjat, välja arvatud juhul kui vajalikud tööd on vajalik teostada viivitamata avarii, tööõnnetuse, tööseisaku või muu edasilükkamatu asjaolu tõttu. Hoonete, rajatiste ja tehnovõrkude ümberehitamine võib toimuda selleks kehtestatud eeskirjade nõuete alusel kooskõlastatult Rendileandjaga . Seega on rendilepingus selgelt öeldud, et vastuhagi kostja kohustuseks on omal kulul teha rendiobjektile vajalikke hooldus- ja remonditöid. Vastuhagi hageja seevastu pole rendilepingus mitte kusagil mittemingisugust remondikohustust ette nähtud. Vastuhagi kostja remondikohustuse sisuks on teha mistahes remonditöid, mis on vajalikud rendiobjekti ekspluateerimise tagamiseks. Seega avariilise mahuti remondikohustus sh parendamise/rekonstrueerimise kohustus oli rendilepingu kohaselt hagejal, mistõttu hageja poolt rendimaksete osaline tasumata jätmine mahuti töökorras mitteoleku ajal oli rendilepinguga vastuolus, mistõttu vastuhagi kostja on kohustatud võlguoldavad rendimaksed ja nendelt arvutatud viivised vastuhagi hagejale tasuma. Rendilepingu punkti 3.7 kohaselt renditasu võib kuuluda korrigeerimisele vaid osapoolte kirjalikul kokkuleppel. Pooled kokkulepet ei saavutanud, mistõttu ei olnud hageja õigustatud tasuma renditasu vähem. Vaidlust ei ole selles, et vastuhagi hageja esitas vastuhagi kostjale arved rendi tasumiseks, kuid viimane tasus regulaarselt vähem Tuginedes eeltoodule leiab kohus, et vastuhagi kuulub rahuldamisele ja väljamõistmisele kuulub 6 558 559,56 krooni, mis koosneb: perioodil 2005 august-2006 juuni vähemtasutud rendisummast 1 620 000,20 krooni; perioodil 2009 märts-juuni vähemtasutud rendisummast 2 078 389,84 krooni; perioodil 2009 juuli-september vähemtasutud rendisummast 1 430 084,76 krooni; perioodil 2009 oktoober-detsember vähemtasutud rendisummast 1 430 084,76 krooni.
48.Juhindudes VÕS § 113 lg 1 rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Rendilepingu punkti 3.4. kohaselt rendi mittetähtaegsel tasumisel arvestatakse viivitatud summalt viivist 0,5% päevas. Tuginedes eeltoodule leiab kohus, et hageja nõue viivise väljamõistmiseks on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele järgmiselt: 2005 august kuni 2006 juuni vähemtasutud rendisummalt summas 1 620 000 krooni; 2009 märts kuni 2009 detsember vähemtasutud rendisummalt kuni 12.01.2010 summas 4 217 129,28 krooni ja alates 13.01.2010 lepingus sätestatud 0,5% tasumata summast päevas kuni viivisearvestuse aluseks oleva põhinõude suuruseni. Menetluskulud
49.Kooskõlas TsMS §-ga 162 lg 1, 2, 3 jätab kohus kostja menetluskulud täielikult hageja kanda. Juhindudes TsMS §-st 174 on kostjal õigus esitada hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Maire Lukk Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.