2.Välja nõuda korteriomand asukohaga XXX Tallinn LK valdusest MJ valdusse.
3.Välja mõista LK hüvitis 23967 (kakskümmend kolm tuhat üheksasada kuuskümmend seitse) krooni ja 73 senti MJ kasuks.
Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud LK kanda. 1 (7)
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata kaebuse esitamise tähtaega. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
1.Hagiavalduse kohaselt omandas IJ 21.03.2007 korteriomandi asukohaga XXX Tallinn MP. Korteri omandamisel kasutas korterit BF tähtajatu üürilepingu alusel. IJ teatas 16.04.2007 BF üürilepingu üles ütlemisest ning täiendavalt 01.10.2007. IJ võõrandas korteri 09.10.2007 hagejale. Hageja oli teadlik ülesütlemisavalduse esitamisest.
2.BF on 29.05.2008 avaldanud, et ta ei kasuta korterit üürisuhte alusel, seega puudub tal õiguslik alus korteri kasutamiseks. Kostjad on tasunud küll kommunaalkulusid, kuid ei ole maksnud hagejale tasu korteri kasutamise eest, millega on kostjad alusetult rikastunud üüritasu ulatuses.
3.Hageja palub kostjatelt välja mõista korteriomandi XXX Tallinn valdus ning välja mõista kostjatelt hüvitis korteri kasutamise ees 2000 krooni kuus alates oktoobrist 2007.
4.Kohtuistungil 18.11.2009.a. selgitas hageja, et ta ei teadnud ega pidanudki teadma, et korter oli JPja BF ühisvara. Hageja ei tunnista, et MJ ja IJ oleksid 2007 aastal külastanud BF. Hageja nõuab üürihinda alates Marti Järve omanikuks saamisest. Hageja möönab, et üürihinnad on pärast 2008.a. oktoobrist langenud käesoleval hetkel võib olla üür kusagil 1000 krooni. 17.10.2007.a. on MJ esitanud avalduse üürikomisjonile ja sellega on väljendanud oma soovi korteri vabastamiseks. Kostja seisukohad
5.Kostja 15.07.2009 vastuse kohaselt kostja hagi ei tunnista. Kostja on BF, surnud märtsis 2009, pärija ja abikaasa. Vastuse kohaselt on Harju Maakohus 11.03.2009 rahuldanud BF hagi IP vastu 16.01.2001 pärimisõigusest loobumise avalduse kehtetuks tunnistamiseks. Seetõttu on tühised IPsõlmitud võõrandamislepingud ning kostja on pärimise teel BF omandanud korteri omandiõiguse
6.Kostja 02.11.2009 täiendava vastuse kohaselt oli JP abielus BF alates 1992 aastast. JP omandas 15.11.1994 Tallinna linnalt vaidlusaluse korteriomandi JP ja BF ühisvarasse.
7.JP tegi 06.03.1995 testamendi, millega pärandas kogu oma vara pojale IP. JP suri 04.09.2000. BF allkirjastas 16.01.2001 avalduse, millega loobus abikaasa sundosa pärimisest. Notar Heli Mõttus väljastas 24.01.2001 pärimisõiguse tunnistuse IP kogu korterile XXX jättes kontrollimata, kas korter oli JP ja BF ühisvara.
8.BF suri 20.03.2009 ja pärandas testamendi alusel kogu oma vara kostjale.
9.Notar Heli Mõttus taastas septembris 2009 JP pärimisasjas menetluse ja määras uueks pärimistunnistuse väljastamise kuupäevaks 17.12.2009.
10.Kostja vastuse kohaselt ei ole omandis hagejale üle läinud heauskse omandamise teel. IJ ja MP kohtusid BF kevadel 2007 ning BF avaldas neile, et tal on õiguslik alus korteri kasutamiseks 2 (7)
muuhulgas tulenevalt pärimisest ja et talle kuulub 50 % korterist ühisvarana. IJ ja MJ kohtusid BF sügisel 2007 ning BF avaldas neile, et tal on õiguslik alus korteri kasutamiseks.
11.Kohtuistungil 18.11.2009.a. selgitas kostja, et on isiklikult näidanud MJ dokumente, mis puudutasid JP ja BF’i abiellumist. I ja MJ said korteri ühisvaraks olemisest teada IP’ilt. BF näitas MP’ile samu dokumente. MP esitles MJ’t kui oma esindajat. Esimest korda palus kostjal välja kolida IJ29.02.2007.a.
KOHTU PÕHJENDUSED
12.Kohus, tutvunud kõigi asjas kogutud materjalidega, leidis, et hagi tuleb rahuldada.
13.Kohus tuvastas, et JP oli abielus BFga alates 1992 aastast. JP omandas 15.11.1994 Tallinna linnalt korteriomandi asukohaga XXX Tallinn JP ja BF ühisvarasse. JP egi 06.03.1995 testamendi, millega pärandas kogu oma vara pojale IP. JP suri 04.09.2000. BF allkirjastas 16.01.2001 avalduse, millega loobus abikaasa sundosa pärimise õigusest. Notar Heli Mõttus väljastas 24.01.2001 pärimisõiguse tunnistuse IP kogu korterile XXX Tallinn. IJ omandas 21.03.2007 korteriomandi XXX Tallinn MP. IJ võõrandas korteri 09.10.2007 hagejale.
14.IJ esitas BF29.02.2007.a. palve korteri vabastamiseks ning korteri üürilepingu ülesütlemise avaldused 16.04.2007 ja 01.10.2007. BF esitas Tallinna Üürikomisjonile oktoobris 2007 avalduse IJ vastu ülesütlemisavalduse tühiseks tunnistamiseks. Hageja on 17.10.2007.a. esitanud avalduse üürikomisjonile IJ asemele astumiseks.
15.BF suri 20.03.2009 ja pärandas testamendi alusel kogu oma vara kostjale. BF kasutas korterit XXX kuni oma surmani ning käesoleval ajal kasutab korterit kostja. Vaidlust ei ole selles, et ei BF ega kostja ei ole sõlminud korteri kasutamiseks üürilepingut.
16.Hageja on esitanud kohtule nõude välja mõista korteriomandi XXX Tallinn valdus ning välja mõista kostjatelt hüvitis korteri kasutamise ees 2000 krooni kuus alates oktoobrist 2007. Esmalt lahendab kohus valduse nõude (I) ja seejärel hüvitise nõude (II). I
17.Valduse nõudes vaidlevad pooled selle üle, kas hageja on saanud korteri XXX Tallinn omanikuks. Kostja väitel ei saanud hageja omandada korterit müügilepingu alusel, kuivõrd korter kuulus alates omandamisest 15.11.1994 JP ja BF ühisvarasse ning pärast JP surma 04.09.2000 kuulus BF 1⁄2 mõttelist osa korterist ning pärast BF suma 20.03.2009 kuulus kostjale 1⁄2 mõttelist osa korterist. Seetõttu ei olnud kostja väitel ei MP ega IJ õigustatud korterit käsutama ning omandit ei tekkinud ei Ivo Järvel ega hagejal. Hageja vastuväite kohaselt on hageja omandanud korteri heauskselt.
18.Seega tuleb vaidluse lahendamiseks esmalt hinnata, kas hageja võis omandada korteri 09.10.2007 heauskse omandamise teel.
19.Tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 56 lg 1 kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse. Vaidlust ei ole selles, et hageja on kantud kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna alates 16.10.2007. Vastavalt TsMS § 230 lg 1 tuleb seega kostjal tõendada kinnistusraamatusse kantud andmete ebaõigsust. Seejuures piisab vindikatsiooninõude rahuldamata jätmiseks sellest, kui kostja tõendab, et talle kuulub vähemalt osa korteriomandist. Juhul, kui korteriomand kuuluks hageja ja kostja kaasomandisse, oleks vindikatsiooninõue välistatud AÕS § 70 lg 3 kohaselt kooskõlas Riigikohtu otsusega tsiviilasjas nr 3-2-1-65-99. 3 (7)
20.Vaidlust ei ole selles, et korter kuulus alates omandamisest 15.11.1994 JP ja BF ühisvarasse. Kooskõlas perekonnaseaduse (PerS) § 19 lg 1 tuleb eeldada, et abikaasade osad ühisvaras olid võrdsed. Kooskõlas Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahendiga nr 3-2-1-116-00 ühe abikaasa surma korral ühisvara ei jagata ja seega muutub abikaasade ühisomand ühe abikaasa surma korral abikaasade kaasomandiks võrdsetes mõttelistes osades. Seega kuulus BF pärast JP surma vähemalt 1⁄2 mõttelist osa korteriomandist ning pärast BF suma 20.03.2009 kuulus kostjale 1⁄2 mõttelist osa. Seega puudus nii Igor Pordil kui ka Ivo Järvel käsutusõigus vähemalt 1⁄2 mõttelise osa korteri käsutamiseks.
21.Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-41-06 selgitanud, et ainuüksi käsutusõiguse puudumine ei too kaasa kinnisasja üleandmiseks sõlmitud asjaõiguslepingu tühisust. Kui asjaõigusleping iseenesest kehtib, kuid selle sõlminul puudub käsutusõigus, on võimalik kinnisasja heauskne omandamine. Lähtudes TsÜS §-st 139, tuleb heausksust eeldada, st vastupidist väitev isik peab seda tõendama. Käesoleval juhul ei ole vaidlust selles, et täidetud on heauskse omandamise formaalsed eeldused, st asjaõigusleping oli kehtiv ning omandi üleminemiseks on tehtud kanne kinnistusraamatusse IJ kohta 04.04.2007. Kostja kohustuseks on tõendada, et IJ ei olnud korteriomandi kohta kande tegemiseks kandeavalduse esitamise aja 21.03.2007 seisuga heauskne. Selleks tuleb kostjal tõendada, et IJ oli teadlik IP omandiõiguse ebatäielikkusest. Teadmine IP omandiõiguse ebatäielikkusest võis ilmneda eelkõige selles, et IJ oli teadlik nendest asjaoludest, millele tugines BF omandiõigus – JP ja BF abielu kehtivus 15.11.1994 korteriomandi omandamisel ning korteriomandi omandamine müügilepingu alusel.
22.Kostja ei ole kohtule esitanud ühtegi tõendit selle kohta et IJ oleks olnud teadlik JP ja BF abielu kehtivusest 15.11.1994 korteriomandi omandamisel ning korteriomandi omandamisest müügilepingu alusel. Kostja ei ole omaks võtnud asjaolu, et IJ võis kohtuda BF 2007 aastal. Kostja on küll andnud seletuse kohtuistungil, kuid kostja isiklik seletus kohtuistungil ei ole tõendiks TsMS mõttes, kuivõrd vastavalt TsMS § 229 lg 2 on hagimenetluses tõendiks üksnes menetlusosalise vande all antud seletus. Kohus oli seisukohal, et käesoleval juhul ei esinenud alust kostja üle kuulamiseks vande all, kuivõrd hageja sellega ei nõustunud ning kohtu arvates oli võimalik vaidlust lahendada ilma kostjat vande all üle kuulamata. Viimase seisukoha kujundamisel lähtus kohus muuhulgas sellest, et kostja on enne käesoleva kohtuasja algatamist ning ka vastuses hagile käesolevas kohtuasjas tuginenud üksnes asjaolule, et BF avaldus 16.01.2001 sundosast loobumise kohta oli tühine ning on väite, et IJ ja MJ teadsid JP ja BF abielu kehtivusest 15.11.1994 korteriomandi omandamisel ning korteriomandi omandamisest müügilepingu alusel esitanud alles pärast hagile vastuse esitamise tähtaega ja pärast tõendite esitamise tähtaega, mis möödus 15.10.2009 (tl 63a) . Kuigi kostja on 02.11.2009 menetlusdokumendis viidanud sellele, et nimetatud fakti võib tõendada kostja, ei ole ta täpsustanud, mil viisil kostja seda teha võib ega esitanud taotlust kostja vande all üle kuulamiseks menetlusdokumendis. Kostja esitas taotluse kostja vande all üle kuulamiseks alles kohtuistungil 18.11.2009, mistõttu võib arvata, et kostja kasutas taotluste esitamise õigust menetluse takistamise eesmärgil ja võis soovida alusetult tõendeid produtseerida. Tulenevalt TsMS § 200 lg 2 ei luba kohus menetlusosalisel ega tema esindajal õigusi kuritarvitada, menetlust venitada ega kohut eksitusse viia. Kohus leiab, et neil asjaoludel puudus kohtul kohustus kostja vande all üle kuulamiseks omal algatusel ning kohus tegutses menetluse läbi viimisel diskretsiooni piires vastavalt TsMS § 268-1. Kohtu järeldust kinnitab ka asjaolu, et kostja seletus kohtuistungil oli üldsõnaline ning sellest ei nähtunud täpselt, milliseid dokumente ta Ivo Järvele näitas ja kas ta on neid dokumente näidanud ka MJle.
23.Toodud põhjustel asub kohus seisukohale, et kostja ei ole tõendanud asjaolu, et IJ oli 21.03.2007 teadlik JP ja BF abielu kehtivusest 15.11.1994 korteriomandi omandamisel ning korteriomandi omandamisest müügilepingu alusel. Kohus leiab, et IJ oli 21.03.2007 korterit omandades heauskne ning et omand on Ivo Järvele üle läinud heauskse omandamise teel 04.04.2007 4 (7)
omanikukande tegemisega. Kuivõrd IJ oli saanud korteri omanikuks 04.04.2007, oli IJ õigustatud korterit käsutama ning korteri omandiõigus on kehtivalt läinud üle MJle 16.10.2007. Kohus rahuldab hageja vindikatsiooninõude AÕS § 80 alusel ning mõistab korteri valduse välja kostjalt hagejale.
24.Kuivõrd kohus on tuvastanud, et IJ omandas korteri heauskse omandamise teel 04.04.2007, siis ei oma tähtasust, kas BF16.01.2001 avaldus sundosast loobumise kohta on kehtiv või mitte ning kohus ei hinda selle asjaoluga seotud väiteid ega tõendeid ning seetõttu on asjakohatud ka kostja esitatud tõendid (tl 65-84).
25.Kohus märgib täiendavalt, et kuna antud juhul on kostja kaotanud vähemalt 1⁄2 mõttelist osa korteriomandist IP õigustamatu käsutuse tõttu, on kostjal vastavate eelduste olemasolul võimalik esitada IP vastu lepinguväline nõue kahju hüvitamiseks või alusetult saadu välja mõistmiseks. II
26.Järgnevalt lahendab kohus hageja hüvitise nõude. Hagiavalduse kohaselt soovib hageja kostjalt korteri kasutamise eest hüvitise välja mõistmist alates hageja omanikuks saamisest kuni otsuse tegemiseni.
27.Hageja hüvitisenõuet tuleb hinnata alusetust rikastumisest tuleneva nõudena vastavalt VÕS § 1037 lg 1.
28.Vastavalt VÕS § 1037 lg 1 õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit, muud õigust või valdust käsutamise, kasutamise, äratarvitamise, ühendamise, segamise või ümbertöötamisega või muul viisil rikkunud isik (rikkuja) peab õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. Seejuures tuleb arvestada ka piirangutega, mis tulenevad VÕS §-st 1038. Vastavalt VÕS § 1038 Rikkujal, kes ei teadnud oma õigustatuse puudumisest ega pidanudki sellest teadma, ei ole käesoleva seaduse § 1037 lõigetes 1 ja 4 sätestatud kohustusi niivõrd, kuivõrd ta ei ole rikkumise teel saadu väärtuse ulatuses enam rikastunud ajal, mil ta enda vastu nõude esitamisest teada sai või teada saama pidi. VÕS § 1037 alusel nõude esitamiseks ei ole nõutav kohustatud isiku süü omandi rikkumisel, nõude esitamiseks piisab sellest, kui isik on omandit kasutanud ja selleks puudub omaniku nõusolek. Tulenevalt VÕS § 1038 ei ole nõude rahuldamiseks kohustatud isik, kes ei tea oma õigustatuse puudumisest, näiteks arvates põhjendatult, et ta on eseme omanik. Selline isik on aga kohustatud nõude rahuldama siis, kui ta saab teada tema vastu esitatavast nõudest või õigustatuse puudumisest.
29.Kui isik kaotab omandiõiguse seetõttu, et teine isik omandab eseme heauskselt, on õigustatuse puudumisest teada saamise hetkeks aeg, mil esialgne omanik sai teada või pidi teada saama kinnistusraamatusse uue omaniku sissekandmisest. Vastavalt AÕS § 55 on kinnistusraamat avalik. Kuigi ei ole põhjust eeldada, et isikud hoiavad end igapäevaselt kinnistusraamatu andmetega kursis, siis juhul, kui isik saab teada, et talle kuuluva kinnisasja suhtes on sõlmitud ostumüügileping ja kinnisasja omanikuks peab end mõni teine isik, on mõistlik eeldada, et isik kontrollib mõistliku aja jooksul kinnistusraamatu seisu. Seega peaks vana omanik uue omaniku kinnistusraamatusse kandmisest igal juhul teada saama mõistliku aja jooksul pärast seda, kui isik saab teada, et talle kuuluva kinnisasja suhtes on sõlmitud ostu-müügileping ja kinnisasja omanikuks peab end teine isik.
30.Käesoleval juhul on kohus eelnevalt tuvastanud, et hageja on saanud korteri omanikuks heauskse omandamise teel 16.10.2007 (jaotis I). Vaidlust ei ole selles, et kostja on korterit kasutanud vähemalt juba alates 16.10.2007 kuni käesoleva ajani. Vaidlust ei ole ka selles, et hageja ei ole ühelgi moel avaldanud kostjale oma nõusolekut korteri kasutamiseks. Seega tuleb kohtul vaidluse 5 (7)
lahendamiseks tuvastada, kas kostja oli teadlik õigustatuse puudumisest ehk asjaolust, et korteri omandiõigus on heauskse omandamise teel 16.10.2007 üle läinud hagejale.
31.Kohus on tuvastanud, et BF esitas Tallinna Üürikomisjonile oktoobris 2007 avalduse IJ vastu ülesütlemisavalduse tühiseks tunnistamiseks ja hageja on 17.10.2007.a. esitanud avalduse üürikomisjonile IJ asemele astumiseks. Üürikomisjoni määrusest (tl 18) nähtub, et üürikomisjoni istung toimus 11.12.2007 ning istungil osales ka kostja. Seega pidi kostja igal juhul hiljemalt istungil teada saama, et hageja on esitanud avalduse IJ asemele astumiseks seoses sellega, et omand on üle läinud hagejale. Seda teada saades pidi kostja mõistliku aja jooksul kontrollima, kas hageja on kantud kinnistusraamatusse uue omanikuna. Tavakäibes võib mõistlikuks ajaks lugeda ühte nädalat, sest selle aja jooksul peaks ka ilma vilumuseta isik suutma välja selgitada kinnistusraamatu seisu. Seega pidi kostja hiljemalt 18.12.2007 teada saama hageja sisse kandmisest kinnistusraamatusse uue omanikuna.
32.Kuivõrd kostja pidi oma õigustatuse puudumisest korteri kasutamiseks teada saama hiljemalt 18.12.2007, on hagejal õigus nõuda alusetu rikastumise alusel hüvitist alates nimetatud ajast.
33.Järgnevalt hindab kohus välja mõistetava hüvitise suurust. Riigikohus selgitas oma otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09, et VÕS § 1037 lg 1 järgi hüvitise maksemisel on alusetu rikastumise teel saaduks ja hüvitamisele kuuluvaks esemeks muu hulgas rikkumise teel saadud kasutuseelised TsÜS § 62 lg 1 järgi. Riigikohtu 20. detsembril 2005. a tsiviilasjas nr 3-2-1-136-05 tehtud otsuse p-s 26 on kolleegium leidnud, et võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse kokku sellega seotud kulusid. Esmajoones on see ilmne elamute puhul. Kinnisasja (aga ka ehitiste kui vallasasjade) kasutuseeliste arvestamisel saab aluseks võtta eeldatava üüritulu, mida omanik oleks saanud asja välja üürides, arvestades ka kulutusi, mida üürileandjana tulnuks teha.
34.Viidatud kohtupraktika alusel võib öelda, et korteri valduse rikkumise korral on rikastumise teel saaduks korteri eest rikkumise hetkel võimalikult saadav üüritulu ehk eelduslikult sarnaste korterite eest tasutav keskmine üürihind.
35.Hagiavalduse kohaselt on vaidlusaluse korteri keskmiseks üürihinnaks 2000 krooni kuus. Kohtuistungil on hageja täpsustanud, et üürihinnaks oli 2000 krooni kuus oktoobris 2008, kuid käesoleval ajal on üürhinnaks 1000 krooni kuus. Kohus leiab, et arvestades, et hageja ei ole täpsustanud, millised olid üürihinnad kuude kaupa enne ja pärast oktoobrit 2008 ning et hageja ei ole esitanud üürihindade tõendamiseks tõendeid ega andmeid, tuleb hageja väidet mõista nii, et alates oktoobrist 2007 kuni otsuse tegemiseni on üürihinnaks olnud vähemalt 1000 krooni kuus.
36.Kostja hageja väidetele üürihinna kohta vastu vaielnud ei ole ning kostja tahe vastavaid väiteid vaidlustada ei tulene ka teistest kostja avaldustest. Kostja on kohtuistungil kohtu küsimuse peale avaldanud, et tal puudub seisukoht üürihinna osas (tl 118). Seega loeb kohus kostja poolt omaks võetud väite, et üürihind on sarnaste korterite puhul vähemalt 1000 krooni kuus alates oktoobrist 2007 kuni otsuse tegemiseni.
37.Kohus mõistab välja hüvitise 1000 krooni kuus järgmiselt: 2007 aasta 13 päeva eest 419,35, 2008 a12 kuud = 12 000 krooni, 2009 a 11 kuud = 11 000 krooni ja 17 p = 548,38 krooni, kokku 23967,73 krooni.
Menetluskulud 6 (7)
38.Vastavalt TsMS § 162 lg 1 hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus tegi nii otsuse kostja kahjuks, seega jäävad menetluskulud hageja kanda.
Peeter Pällin Kohtunik
7 (7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.