Eesistuja Kaija Piirmets, liikmed Aleksander Kondrašov ja Siret Siilbek
Otsuse tegemise aeg ja koht
30.03.2026, Tallinn
Kohtuasja number
2-22-14097
Kohtuasi
CELAREX OÜ hagi Roosi OÜ vastu kahju hüvitamiseks, alusetult saadu tagastamiseks ja viivise väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 22.11.2024 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
CELAREX OÜ 23.12.2024 apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
2580 eurot 84 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (apellant) CELAREX OÜ (registrikood 12734138), lepinguline esindaja Taavi Käärid Kostja (vastustaja) Roosi OÜ (registrikood 11937230), lepinguline esindaja vandeadvokaat Margus Mugu Kirjalik menetlus
Menetluse liik
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada CELAREX OÜ apellatsioonkaebus osaliselt.
2.Tühistada Harju Maakohtu 22.11.2024 otsus osas, millega maakohus jättis hagi rahuldamata ja jaotas menetluskulud, ning teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada hagi osaliselt, mõista Roosi OÜ-lt CELAREX OÜ kasuks välja põhivõlg 1163 eurot, kohtuotsuse tegemise aja seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 404,94 eurot ja alates 31.03.2026 kuni põhivõla (1163 eurot) täieliku tasumiseni sellelt viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras ning jätta maakohtus kantud menetluskulud 53% ulatuses CELAREX OÜ kanda ja 47% ulatuses Roosi OÜ kanda. Ülejäänud osas jätta sama otsuse resolutsioon muutmata, kuid täiendada otsuse põhjendusi.
4.2.2.kohtuotsuse tegemise aja seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 404,94 eurot;
4.2.3.alates 31.03.2026 kuni põhivõla (1163 eurot) tasumiseni sellelt viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
4.3.jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud 53% ulatuses CELAREX OÜ kanda ja 47% ulatuses Roosi OÜ kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.CELAREX OÜ (edaspidi hageja) esitas kohtule hagi Roosi OÜ (edaspidi kostja) vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks ja kulutuste hüvitamiseks. 20.05.2024 avalduses muutis hageja hagi. Hageja loobus tuvastusnõudest ja palus kostjalt hageja kasuks välja mõista ruumides esinenud hallitusega seotud kahju hüvitise 936 eurot; õigusabikulude hüvitise 160 eurot ning neilt nõuetelt viivise VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni kohustuse kohase täitmiseni; samuti mõista kostjalt hageja kasuks välja perioodil 01.09.2022 kuni üürilepingu lõppemiseni 14.01.2023 esitatud arvete alusel alusetult saadud üüritasu 1324,80 eurot; tagastamata jäetud tagatisraha 67 eurot ja sellelt viivis VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras alates haginõude suurendamise taotluse esitamisest kuni kohustuse kohase täitmiseni. Maakohus rahuldas 08.11.2022 kohtumäärusega hageja taotluse hagi muutmiseks ja menetles hagiavaldust arvestades 20.05.2024 avalduses muudetud nõudeid.
1.1.Hagiavalduse asjaolude kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 18.11.2016 mitteeluruumide kasutuslepingu nr H4/153/102016 (edaspidi ka üürileping) XXX asuvate ruumide kasutusse andmiseks. Üürilepingu p 1.3 järgi anti ruumid kasutusse tantsustuudio ruumidena. Ruumide kasutamisel tekkis probleeme, ruumides viibides tekkis tarinditele kondents ja sellest tulenevalt tekkis ruumides hallitus. 2019. a läbirääkimiste käigus teatas kostja kirjalikult, et hallitus ruumidest eemaldatakse ning ruumiõhu ventileerimiseks tehakse ventilatsiooniavasid. 24.05.2019 sõlmisid üürilepingu pooled kokkuleppe, millega muudeti üürilepingus kokkulepitud kasutustasu ja välistati kostja võimalus perioodil 01.09.2019 kuni 31.08.2022 üürilepingus sätestatud üüri hinda 2
2-22-14097 ühepoolselt muuta. 15.08.2022 viis hageja läbi biokahjustuste ekspertiisi, mille tulemusel leiti hallitusseente kolooniaid aknanurkadest ja saali laest. Ekspertiisist nähtub, et hallitusseente tekkepõhjuseks on akende suur soojusjuhtivus ja saali lae jahe betoonpind ehk ebapiisav soojustus. Ekspertiisi kohaselt on võimalik hallituse uuesti tekkimist vältida ehituslike võtetega, sh aknaümbruste nõuetekohasel soojustamisel ja tihendamisel, katuslae soojustamise ja ripplae aluses piirkonnas õhuvahetuse tagamise teel. 26.08.2022 esitas hageja kostjale nõude viia ruumid vastavusse üürilepinguga, sh tagada ruumide ohutu kasutamine ja hallituskollete tekkimise vältimiseks vajalikud ehitustööd, kuid kostja ei ole vajalikke töid teinud ja ruumide ohutut kasutamist taganud.
1.2.Lisaks nimetatud kahjule on hageja kandnud kulusid ka seoses hallituse ulatuse ja põhjuste väljaselgitamisega ja tellis sihtasutuselt Eesti Mükoloogiauuringute Keskus mükoloogilised uuringud. Hageja leiab, et ruumides esinenud hallituskolded tuli likvideerida kostjal, sh tuli kostjal selgitada välja hallituskollete ulatus ja ruumide korrashoiuga seotud asjaolud. Hageja esitas nõude hüvitada ruumides esineva hallituse eemaldamisega seotud kahju summas 686 eurot, mida suurendab 936 euroni. Kostja on kohustatud hüvitama hagejale kahjuna ka õigusabikulud 160 eurot. Hagejale on enne kohtusse pöördumist osutatud õigusteenust kokku 2 tundi hinnaga 80 eurot tund. Hageja palub mõista kostjalt hageja kasuks välja viivise eelnevatelt summadelt VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni kohustuse kohase täitmiseni.
1.3.Hageja esitas esialgses hagiavalduses nõude tuvastada, et üürilepingu nr H4/153/102016 p-s 4.2 nimetatud üürilepingu hinna indekseerimine ehk hinna suurenemine alates 01.09.2022 on vastuolus pooltevaheliste kokkulepetega ning üürilepingu hinda on võimalik indekseerida alles 01.09.2023, kuid mitte varem kui 01.01.2023. Arvestades, et hageja maksis alates 01.09.2022 suuremat üüritasu ja üürileping on korraliselt tähtaja saabumisega lõppenud, soovib hageja asendada tuvastusnõude alusetult tasutud summade tagastamise nõudega. Kostja tahteavalduse kohaselt on alates 01.09.2022 üüri hinna indekseerimist puudutav kokkulepe jõus ja seega septembrikuu 2022 esitatud arvel kajastatakse üürilepingu hind suurendatuna. Kostja oli hagiavalduse esitamise hetkeks esitanud selles osas arve, mis oli üürilepingus kokkulepitust 297,60 euro võrra suurem: 1200 euro asemel 1497,60 eurot. Kostja on alates 01.09.2022 esitanud üürilepingu kasutustasuga seotud arveid igakuiselt enam 1324,80 euro võrra. Hageja on kõik arved tasunud. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
2.1.Kostja vastuväidete kohaselt anti hagejale üleandmis-vastuvõtuakti kohaselt üle puudusteta (s.h hallituseta) ruumid. Varasemalt ruumides olnud üürnikul hallitusest tingitud probleemi ei tekkinud. Hallitus tekkis ruumidesse hageja üürilepingu ajal ja ekspertiisi lisa 1 kohaselt võis üürniku soovitud vaheseina paigaldus avaldada mõju ruumi sisekliimale, sealhulgas hallitusseente kolooniate tekkele, kuna polnud tagatud ruumide ventilatsioon mõlemal pool vaheseina. Asjaolu, et vaheseina paigaldamiseks oli üürileandja luba, ei muuda ära selle mõju hallituse tekkele ega tähenda, et sellest tingitud puuduse kõrvaldamise kohustus oleks kostjal. Üürnikul on kohustus mitte halvendada ruumide seisundit ja mitte kahjustada üürileandja vara, üürniku erisoovidest tulenev mõju või kahjustus 3
2-22-14097 üüriruumidele tuleb heastada üürniku poolt. Üüriruumid on valminud 1971. a selle aja normide, tavade ja ehitusvõtete kohaselt, mis ei vasta tänapäeval esitatavatele normidele, kuid ruumide kasutusse andmine ei ole üürilepingu rikkumine. Tulenevalt hoone vanusest ei vasta selle tuuletõke ega soojustusisolatsioon tänapäeva nõuetele. Samuti puudub üldine nõue, et ruumides peaks olema sundventilatsioon vms. Lepingul ei põhine hageja seisukoht, et hallituse kõrvaldamiseks peaks üürielandja tegema suuri ümberehitusi ja vastavaid kulutusi. Üürnik kõrvaldas puuduse, mida ta lepingu kohaselt pidigi tegema odavalt ja lihtsate vahenditega. Kahju hüvitise nõue 936 eurot ja 67 eurot tuleb jätta seega rahuldamata. Kuna hallituse kõrvaldamise kulu pidi lepingu järgi kandma hageja, puudub ka alus tema õigusabikulude hüvitamiseks.
2.2.Lepingu p 4.2 kohaselt oli üüri tõstmine võimalik üks kord aastas. Lepingu lisa 9 p 3 sätte sisuks on, et üüritasu tõusu ei rakendatud ajavahemikul 01.09.2019.31.08.2022. Enne seda tõusis üür 01.01.2019. Perioodil 01.09.2019.-31.08.2022 kehtis poolte vahel üüri tõusu välistav erand. Seega ei rakendatud üüri tõusu mitte iga 12 kuu möödudes eelmisest tõstmisest, vaid üüri ei tõstetud 44 kuu jooksul eelmisest tõstmisest ning suurendatud üüri oli üürileandjal õigus nõuda alates lisa 9 p 3 kehtivuse lõppemisest 01.09.2022, kuna sellel päeval kaotas kehtivuse üüri tõstmist välistav erand ning eelmisest üüri tõstmisest oli möödunud juba rohkem kui 12 kuud. Maakohtu otsus ja põhjendused
3.Harju Maakohus jättis 22.11.2024 otsusega hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Maakohus ei määranud kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurust.
3.1.Maakohus tuvastas asjas vaidlusvälistena järgmised olulised asjaolud: -
hageja ja kostja sõlmisid 18.11.2016 mitteeluruumide kasutuslepingu nr H4/153/102016 XXX asuvate ruumide kasutusse andmiseks tantsustuudio ruumidena; üleandmis-vastuvõtuaktiga anti hagejale üle puudusteta ehk hallituseta ruumid; tekkinud hallituse kõrvaldas hageja; üürileping lõppes korraliselt 14.01.2023; üüri võis tõsta üks kord 12 kuu jooksul; hageja tasus kostjale indekseeritud üüri alates 01.09.2023.
3.2.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on pooled üürilepingu p-s 6.1 kokku leppinud, et üürnik on kohustatud ruume korras hoidma ning p-s 6.2, et hageja on kohustatud remontima ruume omal kulul selliselt, et ruumid püsiksid lepingu p-s 3.2 nimetatud üleandmisevastuvõtmise aktis kirjeldatud seisundis. Üürniku poolt ruumide remontimisele tehtud kulutused ei kuulu üürileandja poolt üürnikule hüvitamisele. Kui üürnik ei täida ruumide remontimise kohustust, on üürileandjal õigus teostada ruumides vajalikud remonditööd üürniku kulul ning nõuda lisaks muule kahjule üürnikult remonditööde tegemisega seotud kulutuste hüvitamist. Üürilepingu p 11.2 järgi pidi kostja üürileandjana hoidma omal kulul mõistlikus kasutamise seisukorras hoone põhikonstruktsioonid, kütte-, elektri-, kanalisatsiooni- ja veevarustussüsteem, kommunikatsioonid ja üldkasutatavad pinnad (lk 5–22). Seega leppisid pooled üürilepingus remondikohustuse kokku VÕS §-s 276 lg-s 1 sätestatust erinevalt, mistõttu tuli ruumide lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis hoidmise kulud kanda hagejal, välja arvatud üürilepingu p-st 11.2 tulenev kostja kohustus hoida omal kulul mõistlikus 4
2-22-14097 kasutamise seisukorras hoone põhikonstruktsioonid, kütte-, elektri-, kanalisatsiooni- ja veevarustussüsteem, kommunikatsioonid ja üldkasutatavad pinnad.
3.3.VÕS § 278 p-de 1 ja 3 kohaselt kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 279 sätestatule ja nõuda üürileandjalt kahju hüvitamist. VÕS § 279 lg 1 ja 3 kohaselt kui üürileandja käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puudusest või takistusest teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või takistust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama pidi, võib üürnik lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus või takistus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral. Üürnik võib puuduse või takistuse ise kõrvaldada ja nõuda selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui üürileandja on puuduse või takistuse kõrvaldamisega viivituses või kui asja puudus või takistus piirab asja sihtotstarbelise kasutamise võimalust üksnes ebaolulisel määral.
3.4.Lepingu p 3.2 kohaselt sätestas üleandmise-vastuvõtmise akt ruumide seisukorra kirjelduse ning kinnituse, et ruumid on üle antud kasutamiseks sobivas seisukorras. Üleandmisvastuvõtuakti p 2 kohaselt anti ruumid üle värskelt renoveerituna, väga heas seisukorras, puhtalt, koristatuna, seinad värskelt värvituna ja ruumil olid uued töökorras pakettaknad (lk 7374). Järelikult oli hageja lepingust tulenevalt kohustatud remontima ruume omal kulul selliselt, et need püsiksid lepingu p-s 3.2 nimetatud üleandmise-vastuvõtmise aktis kirjeldatud seisukorras ja tema poolt ruumide remontimisel tehtud kulutused ei kuulunud kostja poolt hüvitamisele.
3.5.Hagiavalduse kohaselt on saali laest ja aknanurkadest leitud hallituse põhjuseks ebapiisav ventilatsioon, liigniiskus ja külmasillad, mille tõendamiseks on esitatud 15.08.2022 läbi viidud biokahjustuste ekspertiis nr 4993/0822 (edaspidi ekspertiisiakt). Ekspertiisiaktist nähtuvalt leiti hallitusseente kolooniaid aknanurkadest ja saali laest ning hallitusseente tekkepõhjuseks on akende suur soojusjuhtivus ja saali lae jahe betoonpind ehk ebapiisav soojustus. Akti kohaselt on hallituse uuesti tekkimist võimalik vältida ehituslike võtetega, sh aknaümbruste nõuetekohasel soojustamisel ja tihendamisel, katuslae soojustamise ja ripplae aluses piirkonnas õhuvahetuse tagamise teel. Ekspertiisiakti 30.08.2022 lisast 1 nähtuvalt võis vaheseina paigaldus avaldada mõju ruumi sisekliimale, sealhulgas hallitusseente kolooniate tekkele, juhul kui pole tagatud ruumide ventilatsioon mõlemal pool vaheseina või kui vahesein takistab õhu liikumist.
3.6.Riiklikult tunnustatud eksperdi S.T eksperthinnangust nähtuvalt on hallituse põhjuseks asjaolu, et nii laes kui ka akende ning seinte ääres on ebapiisav ventilatsioon, liigniiskus ja külmasillad ning, et tegemist on ehitustehnilise veaga, mis on kaasa toonud liigniiskuse ja seeläbi hallituse tekke.
3.7.Hageja 18.11.2016 kirjaga kostjale on tõendatud, et hageja taotles ruumis nr 229 kahe kipsplaatidest ustega vaheseina ülesehitamist omal kulul, millega kostja nõustus. Seega nähtub ekspertiisist, selle lisast 1 ja poolte kokkuleppest ehitada ruumidesse vahesein, et hallituse tekke põhjustajaks võis olla ruumidesse ehitatud vahesein, mida ruumide üürile andmisel seal ei olnud. Hageja ei ole ümber 5
2-22-14097 lükanud kostja väidet, et enne hagejale ruumide üürile andmist, vaheseinte ehitamist ja eelmise üürniku poolt ruumide kasutamist, hoones hallitust ei esinenud. Lepingu järgi oli hageja kohustatud remontima ruume omal kulul selliselt, et need püsiksid lepingu p-s 3.2 nimetatud üleandmise-vastuvõtmise aktis kirjeldatud seisundis. Hageja esile toodud puudused ei vasta lepingu p-s 11.2 sätestatule, mille järgi oli kostjal kohustus hoida omal kulul mõistlikus kasutamise seisukorras hoone põhikonstruktsioonid, kütte-, elektri-, kanalisatsiooni- ja veevarustussüsteem, kommunikatsioonid ja üldkasutatavad pinnad. Väljaspool kostja kohustust lepingu p 11.2 järgi tuli poolte kokkuleppe kohaselt kõigi tekkivate puuduste kõrvaldamise kulud kanda hagejal.
3.8.Maakohus viitas VÕS § 76 lg-tele 1 ja 4 ning leidis, et hageja ei ole tõendanud, et kostja vastutab VÕS § 278 p-de 1 ja 3 ja § 279 alusel hageja poolt ruumide kasutamise ajal ruumides tekkinud hallituse puhastamise eest, mistõttu tuleb hagejal lähtudes VÕS § 276 lg 2 ning lepingu p-st 6.2 kanda ise ruumide puhastamisega seotud kulud. Hageja 26.08.2022 kirjast kostjale nähtub, et ta esitas nõude viia ruumid vastavusse üürilepinguga, sh tagada ruumide ohutu kasutamine ja hallituskollete tekkimise vältimiseks vajalikud ehitustööd, kuid pärast kostjalt tingimusliku üürilepingu ülesütlemise teate saamist puhastas ruumid hallitusest ja jätkas ruumide kasutamist kuni üürilepingu lõppemiseni. Seega ei esinenud üüripinna kasutamist takistavat puudust, hageja ei olnud taotlenud üüri alandamist ega lepingu ennetähtaegset lõpetamist. Kuna hageja kasutas ruume alates 2016. a detsembrist kuni 2023. a jaanuarini, siis tehtud kulutus 936 eurot ruumide korrashoiule ei ole hageja remondi- ja korrashoiukohustust arvestades ebamõistlikult suur. Hagiavalduses toodud seisukoht, et hallituse kõrvaldamiseks peaks üürileandja tegema ümberehitusi ja sellega seotud kulutusi, ei põhine lepingul ning on ebamõistlik. Seega ei ole hagi ruumides esinenud hallitusega seotud kahjuhüvitise 936 euro väljamõistmiseks põhjendatud ega tõendatud ning tuleb jätta rahuldamata. Kuna kohus jätab rahuldamata hallituse kõrvaldamise kulunõude, siis tuleb jätta rahuldamata ka hageja nõue õigusabikulude kahjuhüvitise 160 eurot kostjalt väljamõistmiseks ning mõlemalt põhinõudelt kõrvalnõudena VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras esitatud viivise nõue alates hagi esitamisest kuni kohustuse kohase täitmiseni.
3.9.Üürilepingu p 4.2. sätestas, et iga 12 kuu möödumisel alates 1. jaanuarist 2018 suureneb üürilepingu hind automaatselt ilma poolte täiendavate kokkulepeteta 4% (nelja protsendipunkti) võrra eelmisel 12 kuul kehtinud üürist, või juhul kui iga 12 kuu möödumisel alates 01. jaanuarist 2018 on Eesti Statistikaameti avaldatud tarbijahinnaindeksi kasv olnud suurem kui 6% võrreldes viimati avaldatud THI-ga enne lepingu sõlmimist või enne eelmist üüri suurendamist, suurendatakse üürilepingu hinda sama protsendi punkti võrra proportsionaalselt tarbijahinnaindeksi kasvuga antud perioodil. Lepingu lisa 9 p 3 sätestab, et ajavahemikul 01.09.2019–31.08.2022 on üüri hinda puudutavas osas lepingu p
4.2.kehtetu (lk 5-18, 35-37). Poolte kirjavahetusest nähtuvalt (lk 40-43) teavitas kostja hagejat, et alates 01.09.2022 ei ole fikseeritud üüri hinna kokkulepe enam jõus. 07.09.2022 arvel kajastub uus üürilepingu hind 1797,12 eurot (käibemaksuga) (lk 24, 27-34). Hageja hinnangul on üürilepingu hinna indekseerimine võimalik alates 01.09.2023 ehk alles aasta möödumisel üürilepingu p 4.2 kehtima hakkamisest või alternatiivselt kõige varem 01.01.2023. Hageja arvates soovib kostja kasutada üürihinna indekseerimist perioodi osas, mil 6
2-22-14097 selline kokkulepe ei kehtinud. Kostja on seisukohal, et lepingu lisa 9 p 3 pikendas ajavahemikku, mil peale 01.01.2019 üüri ei tõstetud 12 kuult 44-le ning suurendatud üüri oli üürileandjal õigus nõuda alates lisa 9 p 3 kehtivuse lõppemist 01.09.2022, kuna sellel päeval kaotas kehtivuse üüri tõstmist välistav erand ning eelmisest üüri tõstmisest oli möödunud juba rohkem kui 12 kuud. Maakohus asus seisukohale, et kostja väide, et üüri tõstmist ei rakendatud 44 kuu jooksul eelmisest üüri tõstmisest, sest enne seda tõusis üür 01.01.2019 ning perioodil 01.09.2019–31.08.2022 kehtis poolte vahel üüri tõusu välistav erand, on põhjendatud. Järelikult oli üürileandjal suurendatud üüri õigus nõuda alates lisa 9 p 3 kehtivuse lõppemisest 01.09.2022. Seega ei ole põhjendatud hagi kostjalt hageja kasuks perioodil 01.09.2022 kuni üürilepingu lõppemiseni 14.01.2023 esitatud arvete alusel väidetavalt alusetult saadud üürilepingu kasutustasu väljamõistmiseks summas 1324,80 eurot ning hagi tuleb selles osas jätta rahuldamata.
3.10.Maakohus jättis TsMS § 162 lg 1 alusel menetluskulud jätta hageja kanda ja märkis, et menetluskulud tuleb määrata TsMS § 174 lg 4 järgi kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist. Apellatsioonkaebus
4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse hagi rahuldamata jätmise ja menetluskulude jaotuse osas tühistada ning teha uue otsuse, millega hagi rahuldada, või alternatiivselt saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.
4.1.Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohtu otsus vastuoluline ja ebapiisavalt põhjendatud. Hageja hinnangul on maakohtu otsus vastuoluline eelkõige ruumides tekkinud hallituse põhjuste ja selle kõrvaldamise kohustuse osas. Hageja viitab eksperdi S.T hinnangule, mille kohaselt on hallituskolooniate tekkepõhjuseks akende suur soojusjuhtivus, lae ebapiisav soojustus ning ventilatsiooni puudulikkus, mis viitavad ehitustehnilisele veale. Hageja arvates tuleneb üürilepingu p-st 11.2, et hoone põhikonstruktsioonide ja süsteemide korrashoiukohustus lasub kostjal. Hageja leiab, et maakohus on jõudnud vastuolulisele järeldusele, tunnistades küll hallituse tekkepõhjuseks ehitustehnilised puudused, kuid pidades siiski hallituse kõrvaldamise kohustust hageja kohustuseks.
4.2.Maakohus ei ole piisavalt põhjendanud oma järeldust, mille kohaselt oleks üürileandja poolt hallituse kõrvaldamiseks vajalike ümberehituste tegemine lepinguga vastuolus või ebamõistlik. Hageja hinnangul ei nähtu otsusest, millistele asjaoludele selline järeldus tugineb ega milliseid kulutusi oleks kostjal puuduste kõrvaldamiseks tulnud teha. Lisaks leiab hageja, et maakohus ei ole piisavalt põhjendanud järeldust üüri tõstmise õiguspärasuse kohta. Apellandi hinnangul ei selgu otsusest, millistel asjaoludel pidas maakohus põhjendatuks kostja väidet, et üüri ei tõstetud 44 kuu jooksul ning et üüri tõstmine alates 1. septembrist 2022 oli lepinguga kooskõlas.
4.3.Hageja väitel on maakohus tõendeid ebaõigesti hinnanud. Maakohus tugines biokahjustuste ekspertiisile, milles hinnati üksnes abstraktselt vaheseina võimalikku mõju ruumi sisekliimale, kuid ei hinnatud konkreetselt vaidlusaluseid ruume. Hageja leiab, et määrava tähtsusega oleks pidanud olema riiklikult 7
2-22-14097 tunnustatud eksperdi S.T eksperthinnang, mille kohaselt on hallitus tekkinud ehitustehnilise vea tõttu.
4.4.Hageja hinnangul kohaldas maakohus ebaõigesti ka materiaalõigust järeldades, et hallituse eemaldamiseks tehtud kulutused ei kuulu hüvitamisele, kuna hageja kasutas ruume edasi ja ei taotlenud üüri alandamist ega lepingu ennetähtaegset lõpetamist. Hageja väidab, et ta andis kostjale võimaluse puudused kõrvaldada, kuid kostja seda ei teinud, mistõttu kõrvaldas apellant hallituse ise ning tal on VÕS § 279 lg 3 alusel õigus nõuda tehtud kulutuste hüvitamist. Vastustaja seisukoht
5.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja jäi maakohtus esitatud seisukohtade juurde ning leidis, et maakohus ei ole vaidlust lahendades eksinud.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Kolleegium leiab, et hageja apellatsioonkaebus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi osaliselt rahuldada ja maakohtu otsus hagi rahuldamata jätmise osas tühistada. Ringkonnakohus saab teha asjas ise uue otsuse, millega rahuldab hagi osaliselt. Kostja vastuapellatsioonkaebus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel rahuldamata ja maakohtu määratud menetluskulude jaotus selle alusel muutmata. Maakohtu otsuse osalise tühistamise tõttu tuleb TsMS § 173 lg 3 I lause järgi muuta menetluskulude jaotust vastavalt asja lahendamise tulemusele. TsMS § 654 lg 2 2 kohaselt esitab ringkonnakohus määruse resolutsioonis kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.
7.Ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust TsMS § 651 lg 1 järgi üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Hageja vaidlustas maakohtu otsuse tervikuna.
8.Ringkonnakohus võtab TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi apellatsioonkaebuse lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud (ülal p 3.1) faktilised asjaolud, kuivõrd puuduvad kahtlused nende asjaolude tõendamise menetluse õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nende uut tuvastamist vajalikuks.
9.Kolleegium leiab, et maakohus on eksinud nii tõendite hindamisel kui ka materiaalõiguse kohaldamisel järeldades põhjendamatult, et hagejal puudub õigus nõuda hallituse kõrvaldamise kulude hüvitamist.
9.1.Poolte vahel ei ole vaidlust, et üürisuhe allus VÕS §-des 276 jj sätestatud regulatsioonile ning pooled olid lepinguga reguleerinud remondi- ja korrashoiukohustuse jaotuse. VÕS § 276 lg 1 kohaselt on üürileandja kohustatud tagama asja vastavuse lepingujärgsele kasutamisele kogu lepingu kestel. Osundatud säte on dispositiivne ning maakohus leidis küll õigesti, et pooled leppisid remondikohustuse VÕS § 276 lg 1 sätestatust erinevalt ning ruumide lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis hoidmise kulud tuleb kanda üürnikul, kuid laiendas siinsel juhul ebaõigesti üürniku remondikohustuse puudustele, mis tulenevad asja konstruktsioonist või ehitustehnilistest omadustest.
9.2.Kolleegium leiab, et poolte vahel sõlmitud üürilepingu p-e 6.2 ja 11.2 tuleb tõlgendada nii, et üürniku kanda jäävad tavapärased asja kasutamisest tulenevad 8
2-22-14097 hooldus- ja korrashoiukulud, kuid üürileandja vastutab hoone konstruktsioonist ja tehnosüsteemidest tulenevate puuduste eest.
9.3.Maakohus viitas biokahjustuste ekspertiisile nr 4993/0822 (dtl 71–76), selle lisale (dtl 77– 78) ja riiklikult tunnustatud eksperdi S.T kinnisvara korrashoiu alase eksperthinnangule, mille kohaselt olid hallituse tekkepõhjuseks ebapiisav ventilatsioon, liigniiskus ja külmasillad ning et tegemist on ehitustehnilise veaga, kuid järeldas osundatud tõenditest ja poolte kokkuleppest, et hallituse tekkepõhjuseks võis olla üürniku poolt paigaldatud vahesein. Ringkonnakohus ei nõustu, et biokahjustuste ekspertiisi lisas antud arvamuse alusel saab pidada hallituse tekkepõhjust üürniku tegevusest tulenevaks. Nii biokahjustuste ekspertiisi nr 4993/0822 tulemina kui ka S.T kinnisvara korrashoiu alases eksperthinnangus on üheselt järeldatud, et hallituse tekkimise põhjuseks on ebapiisav ventilatsioon, liigniiskus ja külmasillad ning, et tegemist on ehitustehnilise veaga. Osundatud arvamustest nähtuvad seega hallituse tekke peamised objektiivsed põhjused, mis tulenevad hoone konstruktsioonist ja tehnilisest seisundist. Biokahjustuste ekspertiisi lisas sisalduv eksperdi vastus vaheseina võimaliku mõju kohta on aga esitatud tingimuslikus vormis ja viitab üksnes hüpoteetilisele võimalusele, et vahesein võib mõjutada ruumi sisekliimat juhul, kui ventilatsioon ei ole tagatud mõlemal pool vaheseina või kui vahesein takistab õhu liikumist. Nimetatud arvamuses puudub järeldus, et konkreetsel juhul oleks vahesein põhjustanud ventilatsiooni halvenemise või olnud hallituse tekke määravaks põhjuseks.
9.4.Samuti ei ole põhjendatud maakohtu järeldus, et hageja ei ole ümber lükanud kostja väidet hallituse varasema puudumise kohta (maakohtu otsuse p 11). Toimikus sisalduvast kirjavahetusest nähtub, et kostja oli vähemalt alates 2019. aastast teadlik ruumides esinenud hallitusprobleemist ning kavandas selle kõrvaldamiseks meetmeid (üürileandja kinnitus, et alustab ruumides esineva hallituse likvideerimist ja akendele ventilatsiooniavade tegemist dtl 44). Järelikult esines hallituse ja ventilatsiooniprobleem juba enne, kuid arvestades eksperdiarvamusi võis vahesein mõjutada hallituse taasteket. Arvestades, et hageja oli vaheseina paigaldanud enne 2019. a, pidi kostja näitama, et hallituskahjustus, mille eemaldamist kostja 29.08.2022 tingimuslikus üürilepingu ennetähtaegse ülesütlemise avalduses nõuab, ei olnud sama puudus, mis oli ilmnenud juba 2019. a. Seega ei saa kolleegiumi hinnangul pidada tõendatuks, et hallitus tekkis üksnes hageja tegevuse tagajärjel.
9.5.Asja materjalidest nähtub, et hageja teavitas 26.08.2022 kostjat antud puudusest ning nõudis, et teostataks hallituskollete taastekkimise vältimiseks vajalikud ümberehitustööd (dtl 60). Arvestades, et puudus tuleneb ehitustehnilisest probleemist, ei saa üürniku nõuet pidada ebamõistlikuks. Vaidlust ei ole, et kostja puudust ei kõrvaldanud. VÕS § 279 lg 3 kohaselt võib üürnik puuduse või takistuse ise kõrvaldada ja nõuda selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui üürileandja on puuduse või takistuse kõrvaldamisega viivituses või kui asja puudus või takistus piirab asja sihtotstarbelise kasutamise võimalust üksnes ebaolulisel määral. Tegemist on imperatiivse sättega. Ringkonnakohus leiab eelneva põhjal, et hagejal oli VÕS § 279 lg 3 alusel õigus hallituskahjustus ise kõrvaldada ning nõuda selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist. Asjaolu, et hageja jätkas ruumide kasutamist ning ei taotlenud üüri alandamist ega lepingu ennetähtaegset lõpetamist, ei välista puuduse olemasolu ega kulutuste hüvitamise nõuet. Samuti on asjakohatu hinnata nõude põhjendatust selle alusel, kas tehtud 9
2-22-14097 kulutus oli arvestades üüriperioodi suur või väike. Õiguslikult omab tähtsust, kas tegemist oli vajaliku kulutusega puuduse kõrvaldamiseks, mille eest vastutab üürileandja. Arvestades, et kostja ei ole kulutuste suurusele vastuväiteid esitanud, vaid kinnitanud, et selle üle ei ole vaidlust (dtl 182, ajamärk 00:48:21) ning üürnik kõrvaldas puuduse odavalt (dtl 71), on hageja nõue 936 euro suuruse hüvitise saamiseks põhjendatud. Samuti tuleb rahuldada hageja nõue üürileandjale makstud tagatisraha tagastamiseks summas 67 eurot, kuna üürileandjal ei ole hageja vastu sellises ulatuses üürilepingust tulenevat nõuet (VÕS § 308 lg 3). Kostja ei saanud üürniku tagatisraha tagastamise nõude tasaarvestamiseks kasutada akende ja uste ümber hallituse eemaldamiseks tehtud värvi- ja puhastustööde kulutuste hüvitamise nõuet, sest tegemist ei olnud üürilepingu p 6.2 tähenduses kuluga, mida pidi kandma üürnik. Hageja on nõustunud, et paranduste tegemise kulu suurus on 67 eurot (dtl 182, ajamärge 00:50:18– 00:50:28), mida saab käsitada TsMS § 232 lg 2 antud asjaolu omaksvõtuna, kuid on menetluses läbivalt vaidlustanud oma kohustuse hüvitada nimetatud kulutused ning sellega seoses ka kostja õiguse tasaarvestada need üürilepingu lõppemisel tagatisrahaga.
10.Hageja palub kostjalt välja mõista varalise kahjuna kohtueelsed õigusabikulud 160 eurot (dtl 84). Otsese varalise kahjuna VÕS § 128 lg 3 tähenduses on käsitatavad ka lepingu rikkumise tõttu kantud kohtueelsed õigusabikulud (RKTKo 24.11.2021, 2-1813432/108, p 24). Hageja kulude hüvitamise nõude rahuldamise esmase eeldusena peavad olema täidetud kahju hüvitamise nõude (VÕS § 115 lg 1) eeldused, eelkõige kahju olemasolu ja põhjuslik seos rikkumise ja kahju vahel (RKTKo 05.11.2018, 3-2-1-79-08, p 18). Lisaks peavad kulud olema mõistlikud, st vajalikud ja mõistliku suurusega (RKTKo 03.04.2013, 3-2-1-19-13, p 11). Hagejale on enne kohtusse pöördumist osutatud õigusteenust 2 tundi tunnitasumääraga 80 eurot/t, mis seisnes nõupidamises kliendiga, nõudekirja koostamisega ja muu materjali läbitöötamise ja analüüsiga (dtl 5). Kostja ei ole kahju suurust vaidlustanud. Kohtupraktika kohaselt on professionaalse õigusabi kasutamine kohtueelses vaidluse staadiumis üldjuhul mõistlik ning sellega seotud kulud on hüvitatavad (vt RKTKo 09.02.2011, 3-2-1-138-10, p 29). Ringkonnakohus leiab, et kohtueelsed õigusabikulud on praegusel juhul põhjendatud, kuivõrd juristi kaasamine kohtueelsetele läbirääkimistele võib aidata kaasa kokkuleppe sõlmimisele ning poolel valmistuda kohtuvaidluseks, aidates teha kohtusse nõuete esitamiseks vajalikke või vähemalt mõistlikke kohtuväliseid toiminguid. Vaidlust ei ole selles, et enne hagiga kohtusse pöördumist, pöördus hageja esindaja kaudu otse kostja poole kokkuleppe saavutamiseks ning tekkinud kulutuste hüvitamiseks. Asja materjalidest nähtuvalt on täidetud kahju hüvitamise üldised eeldused VÕS § 115 lg 1 järgi, s.o kahju olemasolu ning põhjuslik seos rikkumise ja kahju vahel.
11.Hageja on hagis esitanud viivisenõude, paludes kostjalt välja mõista viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kahju hüvitiselt 686 eurot ja 160 eurot alates hagi esitamisest (22.09.2022) kuni kohustuse kohase täitmiseni. Hageja suurendas 27.02.2023 oma nõuet tagatisraha 67 euro võrra ning palus ka sellelt mõista kostjalt välja seadusjärgses määras viivis alates haginõude suurendamise taotluse esitamisest kuni kohustuse kohase täitmiseni. Hageja suurendas 20.05.2024 teistkordselt oma nõuet ning palus välja mõista seadusjärgses määras viivise kahju hüvitiselt 936 eurot alates hagi esitamisest kuni kohustuse kohase täitmiseni. Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud arvestada viivist kahju hüvitiselt 160 eurot alates 22.09.2022, kahju hüvitiselt 686 eurot perioodil 22.09.2022– 19.05.2024, kahju hüvitiselt 936 eurot alates 20.05.2024 ning tagatisrahalt 67 eurot alates 27.02.2023, mil on hageja nõuded muutunud sissenõutavaks. Ringkonnakohus mõistab välja sissenõutavaks muutunud viivise nõude 160 eurolt alates 22.09.2022 kuni otsuse 10
2-22-14097 tegemiseni (30.03.2026) VÕS § 113 lg 1 teises lauses ette nähtud ulatuses, s.o 62,34 eurot; 686 eurolt perioodil 22.09.2022–19.05.2024 VÕS § 113 lg 1 teises lauses ette nähtud ulatuses, s.o 125,20 eurot; 936 eurolt alates 20.05.2024 kuni otsuse tegemiseni (30.03.2026) VÕS § 113 lg 1 teises lauses ette nähtud ulatuses, s.o 193,88 eurot ning 67 eurolt alates 27.02.2023 kuni otsuse tegemiseni (30.03.2026), s.o 23,52 eurot. Seega kokku mõistab ringkonnakohus kostjalt hageja kasuks välja sissenõutavaks muutunud viivise 404,94 eurot (62,34 + 125,20 + 193,88 + 23,52). Ringkonnakohus mõistab välja edasiulatuva viivise 1163 eurolt (936 + 160 + 67) alates 31.03.2026 kuni kohustuse kohase täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ette nähtud ulatuses.
12.Kolleegium nõustub maakohtuga, et üürileandjal oli õigus suurendatud üüri nõuda alates üürilepingu lisa 9 p 3 kehtivuse lõppemisest 01.09.2022, kuid täiendab selles osas kohtuotsuse põhjendusi.
12.1.Vaidlusaluse üürilepingu p 4.2. sätestas, et iga 12 kuu möödumisel alates 01.01.2018 suureneb üüritasu („üür“) automaatselt ilma poolte täiendavate kokkulepeteta 4% võrra eelmisel 12 kuul kehtinud üürist, või juhul kui iga 12 kuu möödumisel alates 01.01.2018 on Eesti Statistikaameti avaldatud tarbijahinnaindeksi kasv olnud suurem kui 6% võrreldes viimati avaldatud THI-ga enne lepingu sõlmimist või enne eelmist üüri suurendamist, suurendatakse üürilepingu hinda sama protsendi punkti võrra proportsionaalselt tarbijahinnaindeksi kasvuga antud perioodil (dtl 14). Üürilepingu lisa 9 p 3 kohaselt on lepingu p 4.2. ajavahemikul 01.09.2019–31.08.2022 üüri hinda puudutavas osas kehtetu. Alates 01.09.2022 kehtib lepingu p 4.2. oma algses sõnastuses, nagu see oli sätestatud lepingu 08.11.2016 versioonis (dtl 57). Hageja leiab, et üüritasu suurendamine oleks olnud võimalik alles pärast uue 12-kuulise perioodi möödumist alates erandi lõppemisest. Kostja hinnangul taastus üürilepingu p-is 4.2 üüritasu automaatne suurenemine kohe pärast lisa 9 p 3 erandi kehtivuse lõppemist.
12.2.VÕS § 29 lg-te 1 ja 4 kohaselt tuleb lepingut tõlgendada eelkõige poolte tegeliku tahte järgi, kui seda ei saa kindlaks teha, siis lähtudes sellest, kuidas mõistlik isik samadel asjaoludel lepingut mõistaks. Üürilepingu p 4.2 sätestab selgelt, et üüri suurendamine toimub iga 12 kuu möödumisel automaatselt. Lepingu lisa 9 p 3 näeb ette üksnes nimetatud sätte ajutise mittekohaldamise ajavahemikul 01.09.2019–31.08.2022 sätestades, et alates 01.09.2022 kehtib p 4.2 oma algses sõnastuses. Üürilepingu p 4.2 ja lisa 9 p 3 koosmõjus tõlgendamisel saab järeldada, et lisa 9 eesmärk oli üksnes ajutiselt peatada üüri indekseerimine, mitte muuta selle toimimise loogikat või nihutada indekseerimise algushetke. Seetõttu tuleb pärast erandi lõppemist jätkata lepingu p 4.2 kohaldamist samadel tingimustel, nagu see kehtis enne erandi kehtestamist. Kuna erandi lõppemise ajaks oli eelmisest üüri suurendamisest möödunud rohkem kui 12 kuud, oli kostjal õigus kohaldada lepingu p-s 4.2 sätestatud indekseerimist alates 01.09.2022. Seega jättis maakohus hagi perioodil 01.09.2022 kuni üürilepingu lõppemiseni ehk 14.01.2023 esitatud arvete elusel alusetult saadud üüritasu 1324,80 euro väljamõistmiseks õigesti rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
13.TsMS § 173 lg 3 kohaselt tuleb ringkonnakohtul maakohtu otsuse osalisel tühistamisel muuta vastavalt menetluskulude jaotust. 11
2-22-14097
14.Kolleegium leiab, et käesoleval juhul on menetluskulud põhjendatud TsMS § 163 lg 1 II alternatiivi alusel jaotada võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Hageja esitas hagiavalduses ja selle täiendustes nõude summas 2487,80 eurot. Ringkonnakohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja 1163 eurot. Seega rahuldatakse hageja hagi ca 47% ulatuses, mistõttu on põhjendatud maakohtu menetluskulud jätta 53% ulatuses hageja kanda ning 47% ulatuses kostja kanda. TsMS ei näe ette võimalust jaotada menetluskulusid poolte vahel kaebuse rahuldamise ulatusest lähtudes. Ka sel juhul tuleb lähtuda TsMS §-st 163 (RKTKo 27.03.2017, 3-2-1-18-17, p 18). Neil kaalutlustel jaotab ringkonnakohus apellatsioonimenetluse kulud samas suhtes ning ka neist jääb 53% ulatuses hageja kanda ning 47% ulatuses kostja kanda.
15.Kuna maakohus ei määranud kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurust, ei tee seda TsMS § 174 lg 4 järgi ka ringkonnakohus. Arvestades seda, et maakohus ei määranud kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurust, ei ole apellatsioonkaebuse lahendamisel tähtsust kostjate apellatsioonkaebuse väitel selle kohta, et hageja menetluskulud on ülemäärased. Hüvitatavate menetluskulude suuruse määrab maakohus TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 järgi kindlaks mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist ning seda tehes hindab maakohus hageja menetluskulude põhjendatust ja vajalikkust.
(allkirjastatud digitaalselt)
12
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.