Otsuse tegemise aeg ja koht 25.03.2026 Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number
2-25-11543
Tsiviilasi
R. P., E. E. G. hagi K. K.-T. vastu kahju hüvitamise nõudes
Hagihind
hagi hind 3409,28 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja I: R. P. (isikukood XXX, XXX, e-post: XXX); Hageja II: E. E. G. (isikukood XXX, XXX, e-post: XXX); Hagejate lepinguline esindaja: Georg Hiiesalu (Valhalla Legal OÜ, e-post: XXX); Kostja: K. K.-T. (isikukood XXX, XXX, e-post: XXX).
Menetluse liik
Lihtmenetlus
RESOLUTSIOON
Jätta hagi rahuldamata. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud hagejate kanda. Edasikaebamise kord Kohus ei anna luba otsuse edasikaebamiseks. Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit.
Kohtuotsusele võivad pooled esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagejate nõue ja selle põhjendused
1.Hagejad palusid kostjalt välja mõista varalise kahju 3136,34 eurot või alternatiivselt otsustada kohustuse kohase ja mittekohase täitmise väärtused, määrata alandatud hind ning mõista kohase ja mittekohase täitmiste väärtuste hinnavahe kostjalt hagejate kasuks välja. Lisaks palusid hagejad kostjalt välja mõista eeltoodult viivise seadusjärgses määras alates kohtulahendi jõustumisest kuni kohustuse täitmiseni.
2.Hagejad sõlmisid 02.01.2025 kostjaga notariaalse kinnisasja müügilepingu XXX asuva korteriomandi omandamiseks koos selle oluliste osade ning päraldistega. Lepingu punktis 1.3.9 andis kostja kinnituse, et ta on hagejatele teada andnud ühistu koosolekutel vastu võetud olulistest otsustest, mis kehtivad tulevikus hagejate kui ühistu liikmete suhtes. Kostja kinnitas, et talle kui müüjale teadaolevalt puudub korteriühistul kehtiv laenukohustus. Vahetult pärast lepingu eseme valduse ülevõtmist said hagejad teada, et korteriühistul lasub kehtiv pangalaen ning seetõttu lasub hagejatel pangalaenu maksmise kohustus kuni 2031. aastani. Korteri valduse ülevõtmise hetkel oli korteriühistu laenujäägiks 21 477,73 eurot ning hagejate korteri laenukohustuse jäägiks 3136,33 eurot. Seejuures läheb remondifondist 71% laenu katteks ning 29% laenuriski katteks.
3.Laenukohustus ei olnud lepingu sõlmimise hetkel selgelt tuvastatav, kuna laenumakseid tasuti korteriühistu remondifondi kaudu ja neid ei olnud kommunaalkulude hulgas eraldi välja toodud. Hagejad olid teadlikud, et kortermajal endal lasub puudusi, sh keldrisse koguneb vesi. Kuivõrd igakuiste remondifondi maksete suuruseks oli lepingu sõlmimise hetkel 57,12 eurot, olid hagejad veendunud, et korteriühistul on vahendeid erinevate puudustega tegelemiseks. Hagiavalduse esitamise seisuga on korteriühistu tõstnud remondifondi igakuiseid makseid 96 euroni minimaalselt üheks aastaks.
4.Kostja pidi olema pangalaenust teadlik. Kostja on abielus ning lepingu esemel elas ka tema abikaasa, kes oli korteriühistu juhatuse liige alates selle asutamisest 1997. aastal. Lepingu ese pidi olema kostja valduses vähemalt 2011. aastast saadik. Hagejad ei pidanud eluliselt usutavaks, et kostja laenu olemasolust ei teadnud. 21.01.2025 pöördusid hagejad kostja poole nõudega lepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamiseks. Kostja ei olnud nõus hageja nõuet rahuldama.
5.Kostja on lepingut rikkunud ning seeläbi tekitanud hagejatele kahju. Poolte vahel on sõlmitud VÕS § 11 lg 2 ning AÕS § 119 lg 1 kohaselt kehtiv kinnisasja müügileping. Hagejad viitasid VÕS §-le 14 ja § 76 lõikele 1. Kohustus esitada ainult tõeseid andmeid teisele poolele on iseseisev kohustus. Hagejad leidsid, et ebaõigete andmete avaldamine on igal juhul kohustuse rikkumine sõltumata sellest, kas isik pidi andmeid avaldama või mitte. Tõekohustuse rikkumine
on igal juhul vastuolus hea usu põhimõttega. Ebaõigete andmete esitamise riski kannab lepingueelsetes suhetes andmete edastaja. Tõekohustuse rikkumine müügilepingus tähendab eelkõige läbirääkimistel ebaõigete andmete edastamist asja omaduste kohta.
6.Kostja kohustuseks oli esitada hagejatele pangalaenu olemasolu kohta tõeseid andmeid ning teavitada neid pangalaenu olemasolust. Korteri omandajal on äratuntav oluline huvi saada teavet selle kohta, et korteriühistul on võlg. Ka laenukohustust tuleb lugeda võlgnevuseks. Tegemist on vaieldamatult asjaoluga, mille vastu on hagejatel lepingut sõlmides äratuntav ning oluline huvi. Kostja hagejatele esitatud kinnitus ei vasta tõele. Kuivõrd kostja on esitanud tõele mittevastavaid andmeid, tuleb lugeda kostja VÕS § 100 järgi tõe- ning teavitamiskohustust rikkunuks.
7.Lepingueelse kohustuse rikkumist tuleb lugeda lepingulise kohustuse rikkumiseks, mille korral on võlausaldajal ehk hagejatel võimalik rakendada õiguskaitsevahendeid. Kohustuse rikkumist tuleb hinnata objektiivsest standardist lähtudes, st rikkumise tuvastamise tasandil jäävad kõrvale põhjused, miks rikkumine toimus. Rikkumise toimumine on kindlaks tehtud. Kahju hüvitamise nõude saab esitada kõigi võlasuhtest tulenevate kohustuste rikkumise korral, sõltumata sellest, kas kohustus tuleneb lepingust või seadusest ning kas kohustus seisneb millegi tegemises või tegemata jätmises. Teavitamiskohustuse rikkumise korral tuleb hüvitada usalduskahju.
8.Teavitamiskohustuse rikkumise tõttu teisele lepingupoolele tekitatud kahju, mis seisneb liiga suures ostuhinnas, on VÕS § 127 lg 2 järgi ettenähtav ja seega hüvitatav. Korteriühistu võlg mõjutab otseselt ja vahetult kõiki korteriomanikke, sest korteriühistu sellekohase otsuse alusel on korteriomanikud kohustatud tasuma laenumakseid korteriühistule, kes edastab need pangale. Asjasse ei puutu asjaolu, et laenumaksete tasumise kohustus jaguneb ühistu kõigi liikmete vahel. Oluline ei ole, et laenu arvel on parendatud elamu kui terviku seisundit, mis eeldatavasti tõstab iga korteriomandi väärtust. Sellises olukorras korteri müügi korral tuleb eeldada, et elamu kui terviku parendamine on arvestatud hagejale müüdud korteriomandi hinna sisse, st ostja peab maksma kõrgemat hinda, kuid samas jääb talle laenumaksete tasumise kohustus. Kui kostja ei oleks oma kohustust rikkunud, ei oleks hagejatele kahju tekkinud.
9.Kostja on tekitanud hagejatele kahju 3136,34 eurot. Hagejatel on alternatiivselt õigus nõuda lepingu eseme hinna alandamist VÕS § 112 alusel. Hagejad viitasid ka VÕS §-dele 223 ja
224.Lepingu ese ei vasta lepingu tingimustele, s.t korteril lasub olenemata kostja kinnitusest laenukohustus. Hagejatele on tekkinud täiendav rahaline kohustus igakuise suurenenud remondifondi osamaksete tasumise näol.
10.Kostjad on täitnud oma kohustust mittekohaselt. Kuivõrd kostja pidi selgelt olema laenust teadlik, vastutab ta puuduse eest. Puuduse kõrvaldamine ei ole võimalik ning see tingib VÕS § 223 lg 1 p 2 järgi hinna alandamise. Seega on hagejad õigustatud ostuhinna alandamist nõudma. Kostja on rikkumises süüdi. Hinna alandamine on kujundusõigus, mille läbi saab võlausaldaja ühepoolselt võlasuhet muuta. Hagejad taotlevad, et täitmiste väärtused ning hinna alandamise määra määraks kohus. Hagejad nõuavad, et kostja tagastaks neile kohtu poolt määratud kohase ja mittekohase täitmise väärtuste vahele vastava lepingu alusel enammakstud rahasumma.
11.Hagiavalduse täienduses palusid hagejad kostjalt solidaarselt hagejate kasuks välja mõista kahju hüvitise 3409,28 eurot. Vahetult pärast lepingu eseme valduse ülevõtmist said hagejad teada, et korteriühistul lasub kehtiv pangalaen ning seetõttu lasub hagejatel pangalaenu maksmise kohustus kuni 2031. aastani. Korteri valduse ülevõtmise hetkel oli korteriühistu laenujäägiks koos intressiga 23 602,40 eurot, hagejate korteri laenukohustuse jäägiks on proportsionaalselt maja ruutmeetritelt ning korteri ruutmeetritelt arvestatuna 3409,28 eurot. Seejuures läheb remondifondist 71% laenu katteks ning 29% laenuriski katteks, s.t terve
remondifondi makse kattis tegelikkuses laenu. Laenukohustus ei olnud lepingu sõlmimise hetkel selgelt tuvastatav, kuna laenumakseid tasutakse korteriühistu remondifondi kaudu ega olnud kommunaalkulude hulgas eraldi välja toodud.
12.Kostja pidi olema laenust teadlik. Kostja kohustuseks oli esitada hagejatele pangalaenu olemasolu kohta tõeseid andmeid ning teavitada neid pangalaenu olemasolust. Teavitamiskohustuse rikkumise korral tuleb hüvitada usalduskahju. Maja laenujäägi suuruseks lepingu sõlmimise hetkel oli koos intressiga 23 602,40 eurot. Majal suuruseks on 494,3 m 2, seega on ruutmeetri kohta laenujäägi suuruseks 47,749 eurot. Hagejate korteri suuruseks on 71,4 m 2, mistõttu on nende laenukohustuse jäägiks 3409,28 eurot. Kostja on tekitanud hagejatele kohustuse rikkumisega kahju 3409,28 eurot.
13.Alternatiivselt on hagejatel õigus nõuda lepingu eseme hinna alandamist. Lepingu eset ei ole võimalik viia lepingutingimustega kooskõlla. Lepingu ese oleks lepingutingimustega kooskõlas juhul, kui korteriühistul puuduks laenukohustus. Hagejatele on tekkinud täiendav rahaline kohustus igakuise suurenenud remondifondi osamaksete tasumise näol. Kuivõrd kostja pidi olema laenust teadlik, vastutab ta puuduse eest. Puuduse kõrvaldamine ei ole võimalik ning see tingib VÕS § 223 lg 1 p 2 järgi hinna alandamise. Hinna alandamise avalduse võib teha hagiavalduses. Hagejad taotlevad, et määraks hinna alandamise määraks korteril lasuva laenujäägi summa 3409,28 eurot. Hagejad nõuavad, et kostja tagastaks neile kohtu määratud kohase ja mittekohase täitmise väärtuste vahele vastava lepingu alusel enammakstud rahasumma.
14.Kostja vastuväidetega hageja ei nõustunud. Nõude alus on väga selge. Tegemist on tõekohustuse rikkumisest tuleneva usalduskahjuga. Tõele ei vasta kostja väide, et ta laenust ei teadnud ning küsimus kerkis esile alles notari juures. Maakler saatis kostja nimel juba samal päeval 31.12.2024 notarile ettepanekuid lepingu muutmiseks. Kostja pidi lepingu sisuga juba 31.12.2024 tuttav olema. Kostja oleks saanud enne tehingu toimumist laenujäägi olemasolu välja uurida.
15.Ebaõige on väide, et kostja ei teadnud laenu olemasolust. Kostja esitatud sõnumivestlusest on näha, kuidas kostja viitab konkreetsele laenule, mille jäägi kohta ta küsib. Kostja teadis, et 13 aastat tagasi oli korteriühistu võtnud renoveerimislaenu ning seda, et laenul võib olla jääk. Seega oleks kostja pidanud ta hoiduma kinnituse esitamisest. Kostja väide, et korteril ei lasu laenukohustust, jääb sisu mõttes hagejatele arusaamatuks. Võib nõustuda, et laenu võttis korteriühistu kui juriidiline isik, kuid laenu tasuvad ühistu kaudu korteriomanikud. Laen oleks pidanud olema arvestatud lõpphinna sisse ja kostja poolt tasutud, et kostja väidete tõesust jaatada.
16.Ebaõige on kostja väide, et ta edastas pangalaenu kohta teabe koheselt hagejatele. Kostja sai laenujäägi kohta kinnituse 04.01.2025, kuid hagejatele edastas info maakleri vahendusel alles 07.01.2025. Hagejate väide, et remondifondist läheb 71% laenu katteks ning 29% laenuriski katteks ehk terve remondifondi makse kattis tegelikkuses laenu, on tõene. Tõekohustuse rikkumine on käsitletav lepingu rikkumisena ja on hüvitatav.
17.Kuna kostja teadis, et ühistul on laen, on kostja lepingus antud kinnitus ebaõige. Laenu olemasolu tõendab kostja tõekohustuse rikkumist. Ebaõige on kostja väide, et hagejad koheselt ei reageerinud, kui nad laenust teada said. Hagejad kirjutasid kostja abikaasale 17.01.2025 ehk 10 päeva hiljem, mis on mõistlik aeg.
18.Remondifondi eesmärgiks ei ole laenujäägi maksete tasumine, millele viitab asjaolu, et remondifondi makseid suurendati. Kostja sai juba 31.12.2024 teadlikuks, et lepingusse tuleb pangalaenu kohta punkt. Kui tal esinesid selle kohta kahtlused, oleks ta pidanud enne tehingus kinnituse andmist vastava asjaolu üle kontrollima. Tegelikkuses kostja teadis, et remondilaen oli
ühistul võetud. Hagejad nõustusid, et lepingu punktis 3.9 on kokkulepe, mille kohaselt lepingu ese müüakse sellises seisus nagu on. See ei mõjuta teavitamiskohustusest tulenevat nõuet. Korteriühistu ega sellel lasuv laen ei kuulu lepingu eseme hulka, seega ei ole teavitamiskohustuse rikkumine punktiga 3.9 kaetud. Samuti tuleneb lepingu punkti 3.9 sõnastusest ning olemusest, et pooled on kokku leppinud müüja vastutuse just sellise puuduste osas, mis on seotud korteri kui asja füüsilisel kujul olevate puudustega. Punkti mõte on tunnustada korteri füüsilist seisukorda ning vähendada nende osas müüja ehk kostja vastutust.
19.Samuti näeb lepingu punkt 3.9 ette, et kostja vastutuse välistamine ei kehti puuduste osas, mis on tekkinud kostja tahtliku tegevuse või raske hooletuse tagajärjel. Kuna kostja teadis laenu olemasolust, vastab tema hoolsuse määr raskele hooletusele VÕS § 104 lg 4 tähenduses.
20.15.11.2025 seisukohtades jäid hagejad varasemate väidete juurde. Kostja on lepingu punktis 1.3.8 esitanud kinnituse, et korteriühistul puudub kehtiv pangalaen. Tegelikkuses oli lepingu sõlmimise hetkel korteriühistul kehtiv pangalaen ning hagejatel on laenu osamaksete tegemise kohustus kuni 2031. aastani. Kostja kohustuseks oli teavitada hagejaid olemasolevast pangalaenust. Korteriühistul lasuv võlgnevus on lepingueseme puudus ning kostja pidi hagejaid laenust teavitama. Sellega on kostja rikkunud tõe- ja teavitamiskohustusi, seetõttu on rikkunud lepingut.
21.Asjakohane ei ole kostja viide, et lepingus on märgitud „kostjale teadaolevalt ei ole“, sest kostja vastutas varjatud puuduste eest. Laen on varjatud puudus, kuna see ei olnud lepingu sõlmimise hetkel tuvastatav, vaid oli peidetud remondifondi maksete sisse. Teiseks teadis kostja 13 aastat enne lepingu sõlmimist võetud pangalaenust, viidates selgelt laenu eesmärgile. Laenu võtmise protokollile on alla kirjutanud kostja abikaasa. Kostja abikaasa oli korteriühistu juhatuse liige ning olenemata võimalikest vastutusalade jaotustest ei saanud ta pangalaenust kuidagi mitte teadlik olla. Samuti on kostja abikaasa notariaalses lepingus oma allkirja andnud.
22.Hagejate õiguspärane ootus seisnes selles, et nad ostavad korteri, mis asub korteriühistus, millel kehtivat laenukohustust ei ole. Hüvitamisele kuuluvaks kahjuks on eelkõige kulud, mida pool tegi ebaõigele teabele tuginedes. Kui hagejad oleksid teadnud, et korteriühistul on kehtiv laenukohtustus, mida makstakse remondifondi arvelt ning seetõttu korteriühistul tegelikult puuduvad rahalised vahendid erinevate vajaminevate tööde tegemiseks, ei oleks hagejad sellise hinnaga lepingut sõlminud. Nagu hagejad on hagis viidanud, siis on ostjatel selge huvi korteriühistu laenukohustuste vastu, sest see võib mõjutada ostuhinda.
23.Hagejad pidasid kahju suuruseks nende korteri suurusega seotud laenujääki 3409,28 eurot, kuid leidsid samas, et VÕS § 127 lg 6 alusel võib kohus ise kahju suuruse kindlaks teha. Kui kohus leiab, et kahju täpset suurust ei ole võimalik kindlaks teha või kahju suurusena ei ole võimalik võtta hagejatel lasuva laenujäägi osa suurust, taotlevad hagejad, et kohus määraks oma äranägemise järgi õiglase hüvitise suuruse. Hüvitise määramisel tuleks siiski silmas pidada laenujäägi osa suurust (3409,28 eurot) ning asjaolu, et tegelikkuses vajab maja olulisi remonditöid.
24.Kui kohus leiab, et hagejatel ei ole õigust nõuda kahju hüvitamist, on neil õigus nõuda hinna alandamist. Kostja ei ole kohaselt lepingut täitnud ehk ei ole üle andnud korterit, mis asub kehtiva laenuta korteriühistus. Hinna alandamise peamine eeldus ehk mittekohane täitmine on tõendatud. Hagejad nõustusid, et neile oli igakuiste majanduskulude suurus lepingu sõlmimisel teada. Samas ei pea kahju olema tingimata diferentsihüpoteesiga mõõdetav, kuna praegusel juhul on hagejatele tekkinud tõe- ja teavitamiskohustuse rikkumisega usalduskahju. Puudub vaidlus, et korter asub vanemas majas, mis remonditöid vajab. Avastus, et terve remondifond katab varasemat pangalaenu, tekitas hagejatele kostja suhtes usalduskahju. Remondifond on
sihtotstarbeline fond, mille peamiseks eesmärgiks on tulevaste remonditööde rahastamine, mitte laenude katmine. Remondifondi maksete suurendamine iseseisvalt ei olegi kostjale etteheidetav.
25.Lõplikes seisukohtades jäid hagejad oma väidete juurde. Kostja tõi välja, et renoveerimistööde laen võeti 2011. aastal tähtajaga 20 aastat. Seega on laenu tasumise tähtaeg 2031. aastal ehk 6 aastat pärast hagejate ja kostja vahelise müügilepingu sõlmimist. Seetõttu jääb hagejatele arusaamatuks, et miks andis kostja kinnituse laenu puudumise kohta.
26.Erinevalt kostjast leiavad hagejad, et laenu tagasimaksete näol ei ole tegemist remondifondi sihipärase tegevusega. Remondifondi eesmärk on koguda rahalisi vahendeid juhuks, kui hoone vajab remonti. See on tulevikus tekkivate riskide maandamine tagavara kogumise näol. 29% remondifondi maksest ei läinud fondi endasse, vaid kattis laenuriski. Jooksvate tööde tegemine ei saanud kaetud olla, kuna remondifondi maksed on kahekordistatud. Laenumaksed ei pea katkema korteriomaniku vahetumisel, kuid uued omanikud peavad olema laenust teadlikud. Seda eriti olukorras, kus selle kohta on lepingus eraldi punkt välja toodud. Remondifondi maksete suurus oligi teada, aga hagejatele ei olnud teada see, et tegelikkuses katab terve fondimakse eelnevalt võetud laenu. Kostja andis laenu kohta ebaõige kinnituse.
27.Tõele ei vasta kostja väide, et korteriomanikel ei olnud laenu tasumise kohta ülevaadet ja sellest ei saanud aru ka majandusaasta aruannete tutvustamisel. Laenukohustus konkreetse laenulepingu numbriga on eraldi tabelina välja toodud 2024, 2023, 2022 ning 2021 aasta majandusaasta aruannetes. Ülejäänud aastate osas arvates laenu võtmisest on laenukohustus selgelt välja toodud ühistu bilansis. Samuti on laenu võtmise protokollile alla kirjutanud kostja enda abikaasa, kes oli lepingu sõlmimisse kaasatud. Kostja pidi laenujäägi olemasolust teadlik olema. Kostja oleks kas pidanud laenu kohta järgi uurima või kinnituse andmisest hoiduma.
28.Tõele ei vasta kostja väide, et remondifondi maksete suurendamiseks vajadus puudus. Tegelikkuses vajasid tegemist drenaaži tööd, vundamendi kahjustused, pehkinud tugitala keldris, korstnaplekkide vahetus ja veepüstikute tööd. Maja vajab mitmeid töid, mis selgitas ka remondifondi makse ulatuslikku tõstmist. Praegused maksed ei katnud neid vajalikke töid, kuna maksed katsid täielikult eelnevat laenu.
29.Kostja nõustus, et maja vajas töid, millistest kostja enne müüki teadlik ei olnud. Sinna hulka kuulusid vihmaveetorudest vee pidev pritsimine vundamendile ja vundamendi juurest ilmselt keldrisse valgumine; üleüldine hüdroisolatsioon, et likvideerida vee valgumine keldrisse; vundamendi/keldri tuulutusavade avamine ja vundamendi parandused. Ühistu juhatus ütles, et need tööd peab ära tegema. Kostja oli teadlik, et ühistu peab täiendavaid töid tegema hakkama.
30.Hagejad palusid menetluskuludena kostjalt välja mõista 1548 eurot, millest 420 eurot on tasutud riigilõiv ja 1128 eurot kulud õigusabile. Hagejad palusid kostjalt välja mõista ka viivise menetluskuludelt seadusjärgses määras. Hagejatele osutati õigusabi 14,1 tunni ulatuses hinnaga 80 eurot tunnis ilma käibemaksuta. Kostja vastuväited
31.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja pidas ebaselgeks, milles seisneb hagejatele tekkinud varaline kahju. Hagejad on esitanud otsitud väiteid ja kahju kujunemine on kunstlikult genereeritud. Hagi on alusetu ja põhjendamata. Lepingu sõlmimisel ei teadnud kostja tõesti laenu jäägist.
32.Ebaõige on hagejate väide, et nad said laenujäägi olemasolust teadlikuks vahetult pärast korteri valduse ülevõtmist. Tegelikult said nad laenujäägist, mille tasumine oli peidetud remondifondi igakuise makse sisse teada paar päeva pärast lepingu sõlmimist. Enne notariaalse
lepingu sõlmimist laenujäägi küsimus jutuks ei olnud. Notari juures ei osanud kostja koheselt küsimusele vastata, mistõttu fikseeriti lepingus, et laenu ei ole kostjale teadaolevalt. Õigesti on hagis märgitud, et lepingu sõlmimise hetkel ei olnud laen selgelt tuvastatav ning seetõttu ei olnud see tuvastatav ka kostjale. Ostja oli sellise teadmisega nõus ja makstav igakuine remondifondi summa oli ostjatele teada.
33.Pärast notariaalse lepingu sõlmimist võttis kostja 04.01.2025 ühendust korteriühistu juhatuse liikmega ning esitas päringu laenujäägi kohta. Saadud info edastas kostja koheselt maakleri kaudu hagejatele. Valduse üleandmine toimus alles 31.01.2025. Ebaõige on ka hagejate väide, et korteril lasub laenu tagasimaksmise kohustus. Laenu on võtnud korteriühistu kui juriidiline isik. Korteriühistu oli aga laenumaksed peitnud remondifondi maksete sisse ning laenujäägi olemasolu ei olnud võimalik tuvastada ilma täiendavate toiminguteta.
34.Remondifondi maksed katsid 71% osas laenumakset ning 29% jäi jooksvate remondivajaduste katteks. Remondifond on sihtotstarbeline kogumaks, mida korteriühistu kogub oma liikmetelt hoone remonditöödeks, suuremateks hooldustöödeks või muu vara soetamiseks, millel on püsiv väärtus. Maksete suurus ja nende kasutamise eesmärgid määratletakse korteriühistu majanduskavas, mille koostab juhatus ning kinnitab üldkoosolek. Seega on remondifond seaduslik ja vältimatu tööriist hoone pikaajalise säilimise ja väärtuse hoidmise seisukohalt. Hagejate väide, et kogu remondifondi makse läks laenu katteks ei vasta tõele.
35.Hageja väidetavat riskikatet ei ole korteriühistu tegevuses ega remondifondi kogumises ette nähtud ning seda ei kogutud. Riskikate on oma olemuselt panganduse ja finantsinstrumentidega seonduv mõiste. Remondifondi maksete suurendamine pärast tehingu toimumist 96 euroni on asjasse puutumatu, sest kostja ei ole seotud korteriühistu tegevusega.
36.Kostja koos abikaasaga soetas korteri 2011. aastal, varem ei olnud neil sellega mingit seost. Kuigi korteriühistu moodustati 1997. a, sai kostja abikaasa olla ühistu juhatuses alles alates 2011. aastast. Paljasõnaline on hagejate väide, et kostja pidi olema laenust teadlik. Pangalaenu jääk ei olnud kostjale lepingu sõlmimisel teada. Kostja abikaasa tegeles ühistu juhatuses maja tehniliste teemade probleemidega. Rahaasjadega tegeles korteriühistu juhatuse esimees, kelle poole info saamiseks kostja pöördus. Kõik ühistu otsused langetati üldkoosolekutel.
37.Tõendamata on hagejate väited, et kostja on lepingut rikkunud. Hagejad ei seo hagiavalduses loetletud seaduste sätteid faktiliste asjaoludega. Kostja ei ole kinnitanud lepingus, et korteriühistul laenu ei ole, vaid ta kinnitas, et seda ei ole temale teadaolevalt. Ebaõige on hagejate väide, et kostja lepingu rikkumine on kindlaks tehtud. Kostja ei ole hagejatele ebaõigeid andmeid avaldanud. Hagejad ei nõudnud lepingu sõlmimise edasilükkamist ega asjaolu täiendavat selgitamist. Ebaõige on väide, et kinnituse tõttu tasusid hagejad liialt suurt ostuhinda, sest kostja alandas hagejate soovil müügihinda 10 000 euro võrra.
38.Ebaõige on arusaam, et varasem maja remont on müügi hinda sisse arvestatud. Remont oli tehtud ning remondimaksed jagunesid proportsionaalselt igakuisteks makseteks, millised summad olid ostjatele teada. Varem tehtud remondist saadud hüvesid saavad korteriomanikud kasutada proportsionaalselt vastavalt elamus elatud ajale. Hagejate hinna alandamise nõue on põhjendamata.
39.Ebaõige on hagejate väide, et kostja on lepingu rikkumises süüdi ja leping tema vastutust ei piiranud. Lepingu punktis 3.9 piirati kostja kui müüja vastutust ning kostja müüjana ei vastutanud lepingu eseme varjatud puuduste eest. Kostja pidas hagejate väiteid solvavateks väärväideteks.
40.17.12.2025 seisukohas leidis kostja, et hagejate nõude suurus on meelevaldselt konstrueeritud. Hagejatele mingit kahju tekkinud ei ole. Korteriühistu oli võtnud laenu maja renoveerimistööde tegemiseks 2011. aastal. Laen oli võetud korteriühistule tähtajaga 20 aastat. Sellega otsustati katta tuleviku remonttööde vajadus ühekorraga ning tasuda ette tehtud remonttööde eest pangalaenu tagasimaksetega.
41.Tagasimaksete näol oli korteriühistu jaoks tegemist remondifondi kogumise sihipärase tegevusega. Seetõttu kirjutati igakuiste remondifondi maksete sisse laenuga ette tehtud remondi igakuine maksumus, mis moodustas 71% igakuisest maksest. Osamakse jooksvate tööde tegemiseks moodustas 29% igakuisest remondifondi maksest. Selline korraldus kehtis kogu eelnenud 13 aastase perioodi vältel ning tänu ette tehtud remondile ei olnud jooksvate tööde vajadus selle perioodi jooksul suur.
42.Kui lähtuda hagejate loogikast, peaksid laenumaksed katkema, kui korter vahetab omanikku. Kuna tööd olid juba tehtud, peaks nende hüvede eest uus omanik hakkama maksma suuremat remondifondi maksu. Tegelikult oli remondifondi tehtava makse suurus fikseeritud ja hagejatele teada. Korteri endine omanik ei tekitanud uuele omanikule mingisugust kahju laenu tagasimakse näol, vaid andis üle ettetehtud remondiga valduse, mille eest tasutakse igakuiselt kuni tehtud remondi maksumuse hüvitamiseni panga ees.
43.Korteriühistu laenu võtmisest oli möödunud 13 aastat. Korteriühistu raha- ja kogu majandamisega tegeles igapäevaselt üks ühistu juhatuse liige, kes esitas korteritele igakuised kommunaalarved. Igakuistel arvetel kajastus remondifondi makse, milles sisaldusid ka ette tehtud remondi jaoks võetud laenu tagasimaksed. Korteritel ei olnud seetõttu mingit ülevaadet, kas laen on tagasi makstud või mitte. Samal ajal oli maja tänu laenuga tehtud remondile aktsepteeritavalt heas seisukorras ning ühistul oli lisaks piisavalt vahendeid jooksva remondivajaduse katteks. Kahjuks ei olnud majandusaasta aruannete tutvustamisel rahamajandusest mingit ülevaadet.
44.Eelnevast tulenevalt ei olnud kostja otseselt teadlik laenukohustuse jäägi olemasolust, sest otsest laenu tagasimakset kusagil ei kajastunud. Kui selle asjaga igapäevaselt ei tegele, kaob see fookusest, sest kogu majandamine on nähtav igakuiste arvete kaudu. Kui selline küsimus notari juures esitati, ei osanud kostja öelda muud, kui et ta vastust ei tea. Kostja vastus rahuldas ostjaid notariaalse lepingu sõlmimisel, kuna maja olukord ning igakuised maksed olid ajalooliselt teada. Seega oli tegu igati ausa tehinguga, kus ei varjatud ei tahtlikult ega kogemata mitte midagi, vaid räägiti asjadest parima teadmise kohaselt.
45.Pärast tehingu sõlmimist küsis kostja täpse vastuse korteriühistu juhatuselt, kuid see ei muutnud ostjate jaoks midagi. Hagejate väited elulise usutavuse osas on spekulatiivsed. Ühtegi kostja rikkumist kindlaks tehtud ei ole. Remondifondi makse hilisema suurendamise eest kostja ei vastuta. Elamul ei esinenud ka mingeid vajumise probleeme.
46.Lõplikes seisukohtades jäi kostja oma vastuväidete juurde. Hagist jääb selgusetuks, milles seisneb hagejatele tekitatud varaline kahju. Mingeid ebaõigeid andmeid pole esitatud ega avaldatud. Asjaolu, et majandusaasta aruannete bilansi osas oli laen tuvastatav ei anna põhjust väita, et see oli kostjale igapäevaselt teada. Muuhulgas oli ostjal kohustus tutvuda ühistu dokumentidega. Notari juures kostja deklareeris oma teadmiste seisu. Müüja tegutses heas usus oma teadmistele vastavalt. Kohtuotsuse põhjendused
47.Kohus leiab, hinnates asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti, et hagi ei kuulu rahuldamisele. Kohus ei anna käesolevas asjas luba otsuse edasikaebamiseks, kuid kohus peab vajalikuks teha käesolevas asjas otsuse erinevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 444 lõikes 1 sätestatust koos kirjeldava ja põhjendava osaga.
48.Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: 1) hagejad ostjatena ja kostja müüjana sõlmisid 02.01.2025 notariaalselt tõestatud müügilepingu, millega kostja müüs hagejatele XXX asuva korteriomandi nr XXX; 2) notariaalselt tõestatud lepingu punktis 1.3.9 kinnitas kostja, et temale teadaolevalt puudub korteriühistul kehtiv laenukohustus; 3) pärast lepingu sõlmimist teatas kostja hagejatele, et korteriühistul on kehtiv laenulepingust tulenev kohustus kuni 2031; 4) laenumakseid tasusid korteriomanikud remondifondi kaudu ning korteriühistu esitatud majandamiskulude arvetel laenumakseid eraldiseisvalt kajastatud ei olnud; 5) enne müügilepingu sõlmimist olid hagejad teadlikud igakuiste majandamiskulude, sealhulgas remondifondi tehtava makse suurusest; 6) pärast pooltevahelise müügilepingu sõlmimist on korteriühistu suurendanud igakuist remondifondi makset.
49.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja on kohustatud hüvitama hagejatele kahju tulenevalt sellest, et ta andis müügilepingus korteriühistu laenukohustuse kohta ebaõige kinnituse.
50.Hagejad leidsid, et kostja pidi olema pangalaenust teadlik, sest kostja abikaasa oli korteriühistu juhatuse liige. Kostja rikkus tõekohustust ja tekitas hagejatele usalduskahju. Kui arvestada elamu ruutmeetrite suurust, hagejate korteri ruutmeetrite suurust ja pangalaenu jäägi summat, on hagejatele tekkinud kahju 3409,28 eurot. Remondifondi maksetest läks 71% laenu katteks ja 29% laenuriski katteks, seega läks kogu remondifondi makse laenu katteks ja muuks otstarbeks remondifondi makseid ei kogutudki. Kuna kostja sai notariaalse lepingu projekti juba 31.12.2024, oleks ta saanud laenu jäägi küsimuse välja selgitada.
51.Kostja leidis, et ta ei ole ühtegi kohustust rikkunud ega ebaõigeid andmeid esitanud, sest kostja ei teadnud laenujäägi olemasolust. Laenumaksete tasumine korteriühistu arvetel ei kajastunud. Enne lepingu sõlmimist hagejad selle kohta küsimusi ei esitanud ja lepingu sõlmimisel tuli küsimus kostjale üllatusena, mistõttu märgiti lepingusse, et kohustust ei ole kostjale teadaolevalt. Hagejad ei soovinud lepingu sõlmimist edasi lükata. Majandamiskulude suurus oli hagejatele teada ning kostja ei vastuta hilisema remondifondi makse suurendamise eest. Remondifondi makse arvelt tasuti osaliselt laenu ning mingit riskikatet ei kogutud. Hagejad ei tasunud liialt suurt ostuhinda, vaid vastupidi, kostja alandas hagejate soovil korteriomandi hinda 10 000 euro võrra.
52.Kohus leiab, et hagejate kahju nõue rahuldamisele ei kuulu. Ekslik on hagejate esindaja arusaam, et müügilepingu rikkumise korral saaks ostja nõuda müüjalt mingit laadi abstraktse usalduskahju hüvitamist, mis ei pea olema seotud lepingulise kohustuse rikkumisega ning mille suurus ei sõltu sellest, kas ostjatele on tekkinud varaline diferents.
53.Kohus selgitas hagejatele 24.10.2025 pöördumises (dtl 126-127), et lepingu rikkumisest tuleneva kahju nõude rahuldamise eelduseks on muuhulgas varalise diferentsi tekkimine rikkumise tõttu ning lisaks peab rikutud kohustus kaitsma kannatanut nimelt tekkinud kahju eest. Kohus selgitas, et kahju olemasoluks peab esinema varalise olukorra võrreldav halvenemine (RK TKo 2-17-13855, p 11). Kohus selgitas ka VÕS § 127 lõiget 2 ja lõiget 4. Vaatamata kohtu selgitustele jäid hagejad varasema nõude ning selle alusena toodud asjaolude juurde.
54.Hagejad on nõude esitamiselt tuginenud muuhulgas lepingueelseid läbirääkimisi puudutavatele sätetele. VÕS § 14 lg 1 näeb iseenesest ette, et lepingueelseid läbirääkimisi pidavad või lepingu sõlmimist muul viisil ette valmistavad isikud peavad mõistlikult arvestama üksteise huvide ja õigustega. Kui isikud esitavad üksteisele lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus andmeid, peavad need olema tõesed. VÕS § 14 lg 2 kohaselt peab lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist ettevalmistav isik teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Neist asjaoludest, mille teatamist teine pool ei saa mõistlikult oodata, ei pea teatama.
55.Asjas kogutud tõenditest ei nähtu, et enne lepingu sõlmimist oleksid hagejad huvi tundud selle vastu, kas korteriühistul on laenukohustus ning kostja oleks selles osas lepingueelsetel läbirääkimistel esitanud hagejatele ebaõigeid andmeid. Seetõttu on hagejate tuginemine lepingueelsetele läbirääkimistele asjakohatu. Asjas kogutud tõenditest nähtub ja pooled ei vaidle selle üle, et kostja avaldas hagejatele kui müüjatele korteriühistu majandamiskulude arved ning kulude koosseis ja suurus oli hagejatele teada (dtl 36).
56.Asjas esitatud tõenditest nähtub, et säte, mis nägi ette andmete esitamise laenukohustuse kohta, tulenes notari koostatud lepingu projektist. Hagejad esitasid kohtule kostja maakleri 31.12.2024 e-kirja, milles viimane selgitas, millised muudatusi kostja lepingu projekti soovis (dtl 104-107). Notar oli lepingu projekti saatnud kostjale samal päeval varem ning projektis (dtl 108123) oli sees punkt 1.3.9, milles müüja pidi kinnitama laenukohustuse puudumist. Eeltoodust ei saa järeldada, et küsimus sellest, kas korteriühistul on mõni laenukohustus, oleks hagejatele pakkunud lepingueelsetes läbirääkimistes huvi ning kostja oleks selles osas esitanud andmeid.
57.VÕS § 76 lg 1 sätestab, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 76 lg 2 näeb ette, et kohustuse täitmisel tuleb lähtuda hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest, võttes arvesse tavasid ja praktikat. Kohus iseenesest nõustub, et kui müüja annab müügilepingus ostjale lepingu eseme kohta mõne kinnituse, peab see vastama tõele. VÕS § 115 lg 1 järgi võib võlausaldaja juhul, kui võlgnik rikub kohustust, nõuda koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele.
58.Poolte vahel 02.01.2025 sõlmitud notariaalsest müügilepingust (dtl 14-29) nähtub, et selle esemeks oli XXX asuv korteriomand. Lepingu punktis 1.3.9 kinnitas kostja müüjana muuhulgas, et temale teadaolevalt puudub korteriühistul kehtiv laenukohustus. Kohus leiab, et kui tõlgendada eeltoodud sätet lepingupooltega sarnase mõistliku kolmanda isiku seisukohalt, saaks kostjat pidada lepingulist kohustust rikkunuks, kui kostja oli tegelikult teadlik mõnest korteriühistu täitmata laenulepingulisest kohustusest, kuid ei avaldanud seda lepingu sõlmimisel.
59.Kostja esitas kohtule sõnumite vahetuse korteriühistu juhatuse liikmega (dtl 91-93), millest nähtub, et ta küsis 04.01.2025 ehk paar päeva pärast lepingu sõlmimist, kas laen on makstud või mitte ning kas see kajastub kommunaalarvetes remondifondi makses. Korteriühistu esindaja vastas, et laen ei ole makstud ning kajastub remondifondi makses. 10.01.2025 küsis kostja täiendavalt, kui suur makse kulub remondifondist laenu tasumiseks, millele korteriühistu esindaja vastas, et kuna uued omanikud juba kirjutasid, siis ühistu selgitab neile. Eeltoodust nähtuvalt on kostja tõendanud, et talle ei olnud vaatamata hagejate etteheidetele lepingu sõlmimise ajal teada, et laenulepingust tulenev kohustus ei ole veel lõplikult täidetud ning laenumaksete tasumiseks kulub osa korteriühistu kogutud remondifondi maksetest.
60.Poolte e-kirjade vahetusest kostja maakleriga 07.01.2025 (dtl 30-31) nähtub, et kostja ei varjanud saadud teavet hagejate ees, vaid lasi maakleril hagejaid teavitada, et laenukohustus kehtib kuni 2031. aastani ning laenumaksed sisalduvad remondifondi maksetes. Hagejad said
laenukohustuse olemasolu kohta teavet kostjalt mõned päevad pärast lepingu sõlmimist ning enne korteri valduse üleandmist. Hagejad esitasid kohtule ühistu laenumaksete graafiku (dtl 3234), mille järgi tuli makseid teha kuni 06.12.2031. Korteriühistu igakuine laenumakse oli 280,99 eurot.
61.Korteriühistu juhatuse liige selgitas hagejatele vastuseks nende järelpärimisele 16.01.2025 (dtl 35), et igakuiselt kogutavatest remondifondi maksetest kulus 71% laenumaksete tasumiseks. Samas e-kirjas on ühistu juhatuse liige avaldanud, et 29% remondifondi maksest jäi „nö laenu riski katteks“. E-kirjast ei ole võimalik mõista, mida ühistu juhatuse liige seejuures on silmas pidanud. Hagejad ei ole esitanud kohtule tõendeid selle kohta, et korteriühistu oleks pidanud laenu tasumiseks tegema veel mingeid igakuiseid makseid lisaks eelviidatud 280,99 eurole. Hagejad esitasid kohtule korteriühistu 2011. a üldkoosoleku protokolli (dtl 134-135), milles otsustati teha remonditööd ja finantseerida tööd osaliselt pangalaenuga 20 aastaks. Sellest üldkoosoleku otsusest ei nähtu, et lisaks igakuisele laenumaksele peaksid korteriomanikud tasuma igakuiseid makseid mõne laenuga seotud riski kandmiseks. Kohtu hinnangul võib eeltoodust järeldada, et tegelikult kulus laenuga seotud maksete katteks 71% igakuisest remondifondi maksest ning ülejäänud raha koguti muuks otstarbeks. Kohus peab võimalikuks, et juhatuse liige pidas riski katmisena silmas seda, et kui mõni korteriühistu liige ei tasu igakuist makset, on remondifondi kogutud vahendite arvelt ühistul siiski võimalik panga ees igakuised kohustused täita.
62.Kuigi hagejate esitatud 2011. a üldkoosoleku otsuse tegemisel osales kostja abikaasa, ei saa sellest järeldada, et kostja oli müügilepingu sõlmimise ajal teadlik sellest, et laenulepinguline kohustus on endiselt täitmata. Olukorras, kus korteriühistu igakuistel arvetel see kohustus eraldi välja toodud ei olnud ning laenulepingu sõlmimisest oli möödunud enam kui 10 aastat, võis korteriomanik eeldada, et laenulepingust tulenev kohustus on täidetud. Hagejate väited selle kohta, et laenulepingu jääk oli kirjas majandusaasta aruannetes või nende bilanssides, on jäänud paljasõnaliseks. Kohus ei saa esitatud tõendite pinnalt järeldada, et kostja oleks hagejatele lepingus esitanud teadlikult valeandmeid.
63.Sõltumata eeltoodust ei kuulu hagejate nõue rahuldamisele põhjusel, et hagejatele ei ole kahju tekkinud. VÕS § 127 lg 1 näeb ette, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 127 lg 2 järgi ei kuulu kahju hüvitamisele ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. VÕS § 127 lg 3 kohaselt peab lepingust kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu.
64.Kohus leiab, et lepingus sisalduv müüja kinnitus pidi kaitsma hagejaid mitte mõne abstraktse usalduskahju või pettumuse eest, vaid selle eest, et igakuised majandamiskulud ei osutuks hiljem oodatust suuremaks. Kostja ei saanud ette näha lepingu sõlmimisel, et kui talle teadaolevatel andmetel antud kinnitus osutub ebaõigeks, peaks ta kahjuna hüvitama hagejatele summa, mis vastab korteri ruutmeetrite suuruse alusel arvutatud ja tulevikus tasumisele kuuluvale laenu jäägile. Kõige olulisem on aga kohtu hinnangul see, et hagejate varalises olukorras ei ole tekkinud diferentsi, mis tulenes kostjast. Pooled ei vaidle selle üle, et remondifondi makse suurenemine, mille korteriühistu otsustas pärast seda, kui hagejatele oli korteriomandi omandiõigus üle läinud, ei ole ühelgi viisil seotud kostjaga. Remondifondi makseid tuli hagejatel tasuda arvetel toodud suuruses sõltumata sellest, kas need sisaldasid osaliselt tasumisele kuuluva laenu makseid või mitte.
65.See osa igakuistest korteromaniku kulutustest, mis oli seotud vajadusega tasuda laenumakseid, ei muutunud sõltumata sellest, millal hagejad laenu jäägist teadlikeks said. Riigikohus on korduvalt selgitanud, et kahju olemasolu tuvastatakse rikkumisele eelneva ja sellele järgneva varalise olukorra võrdlemise kaudu ehk diferentsihüpoteesi abil (RK TKo 3-21100-13, p 13, 2-20-11558, p 19). Kui erinevust varalises olukorras ei eksisteeri, puudub ka kahju. Ekslik on hagejate esindaja järeldus, et varalise diferentsi puudumisest sõltumatult peaks kohus usalduskahju välja mõistma kuidagi abstraktselt või sarnaselt mittevaralisele kahjule või kohaldades VÕS § 127 lg 6. Ka viimase sätte kohaldamise eelduseks on varalise diferentsi tekkimine. VÕS § 127 lg 6 kuulub kohaldamisele siis, kui varalise kahju suurust ei ole võimalik täpselt kindlaks teha. Antud vaidluses selline keerukus puudub, sest hagejad on neile väidetava kahju suuruse välja toonud. Kahju rahuldamise välistab aga see, et laenulepingust tulenev kohustus oleks hagejatel tulnud tasuda sõltumata kostja kinnitusest ning igakuise remondifondi makse suurust sellest tulenevalt hagejate jaoks ei muutunud.
66.Asjakohatud on hagejate arutlused selle kohta, kas või milliseid remonditöid tuli teha tulevikus täiendavalt. Poolte vahel puudub sisuline vaidlus selle üle, et varasemalt võetud laenu on kasutatud elamu remontimiseks ning selle võrra on vaieldamatult suurenenud hagejatele kuuluva vara ehk korteriomandi väärtus. Hagejad ei ole tõendanud, et korteriomandi väärtus oleks sõltumata elamu olukorrast olnud oluliselt soodsam juhul, kui korteriühistul ei oleks olnud laenu kohustust. Kostja on samuti tõendanud, et alandas lepingueelsetes läbirääkimistes hagejate palvel korteriomandi hinda 10 000 euro võrra (dtl 94-96). Eeltoodut kokku võttes jätab kohus hagejate nõude rahuldamata, sest hagejad ei ole tõendanud kahju tekkimist.
67.Hagejate alternatiivne nõue ei kuulu samuti rahuldamisele. VÕS § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Hinna alandamise eelduseks on seega lepingu mittekohane täitmine, kuid kostja on lepingut kohaselt täitnud. Lisaks ei ole hagejad vaatamata kohtu menetlusse võtmise eelselt antud selgitustele esitanud hagiavalduses nõuetekohast hinna alandamise avaldust ning kohus ei saa kohase ja mittekohase täitmise väärtusi hakata kindlaks määrama hagejate asemel.
68.Ekslik on hagejate esindaja järeldus, et hinna alandamisest tuleneval alusel saab nõuda kahjuna endiselt korteri ruutmeetrite suurusele vastavat laenu jääki. Riigikohus on selgitanud (RK TKo 3-2-1-16-17, p 23, 2-17-12712, p 13), et hinna alandamisele tuginev pool peab hinna alandamise eeldusena kohase ja mittekohase täitmise väärtusi üldjuhul tõendama. See tähendab, et hinna alandamisest tuleneva raha saamise nõude esitanud hageja peab üldjuhul esitama kohtule tõendid kohase ja mittekohase täitmise väärtuse kindlakstegemiseks. Korteriomandite puhul oleks tulnud järelikult tõendada korteriomandi väidetava turuväärtuse erinevusi koos väidetava puudusega ja ilma selleta.
69.Riigikohus on ka osundanud, et hinna alandamiseks tuleb võrrelda kohase ja mittekohase täitmise väärtusi, mida tehakse valemi abi, kus alandatud hind võrdub mittekohase täitmise väärtuse ja kokku lepitud hinna korrutisega, mis on jagatud kohase täitmise väärtusega (RK TKo 3-2-1-85-13, p 11). Need eeldused oleks tulnud välja tuua kohases hinna alandamise avalduses kooskõlas VÕS § 112 lõikega 2. Kohus selgitas hagejatele hagiavalduse menetlusse võtmise eel (dtl 45-46) nende põhjendamise ja tõendamise kohustust. Kohus selgitas, mida tähendab alternatiivse nõude esitamine, kuidas toimub hinna alandamine ning mida tuleb hagejatel alternatiivse nõude esitamiseks põhjendada ja tõendada. Hagejad vaatamata kohtu selgitustele ei kõrvaldanud alternatiivse nõudega seotud puudusi. Eeltoodust tulenevalt ei kuulu hagejate nõue rahuldamisele ka alternatiivsel alusel.
70.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus tegi otsuse hagejate kahjuks, tuleb menetluskulud jätta hagejate kanda. TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kostja ei soovinud hagejatelt rahaliselt kindlaksmääratavate menetluskulude väljamõistmist, mistõttu kohus rahaliselt hüvitamisele kuuluvate kulude suurust kindlaks ei määra. /allkirjastatud digitaalselt/ Anu Uritam kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.