Dokumendid, mis nimetavad selles lahendis osalenud ettevõtteid.
Harju Maakohus
Kohtunik
Liisi Vernik
Otsuse tegemise aeg ja koht
11.03.2026.a Tallinn
Tsiviilasja number
2-25-1273
Tsiviilasi
Stevorte Capital OÜ hagi Bikeep OÜ vastu äriruumi üürilepingu erakorralise ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks
Tsiviilasja hind
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: Stevorte Capital OÜ (registrikood 11896324) Hageja lepinguline esindaja: Andreas Lunden Kostja: Bikeep OÜ (registrikood 12351012) Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaadi abi Toomas Pugri Eelistung 22.09.2025; edasi kirjalik menetlus
Menetluse liik
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha tähtaja viimasel päeval kuni kella 24.00-ni ( lg 2). Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud 24.01.2025 esitatud hagiavalduse kohaselt oli Stevorte Capital OÜ (hageja) ja Bikeep OÜ (kostja) vahel sõlmitud tähtajaline üürileping kehtivusega kuni 02.10.2028. Kostja teavitas 18.12.2024, et lõpetab erakorraliselt üürilepingu ning põhjusena märkis „Vastavalt poolte vahel sõlmitud üürilepingu punktile 15.12.2 võib Üürnik Lepingu erakorraliselt üles öelda, kui Üürnikul ei ole võimalik teostada oma majandustegevust sest Hoone või Ruumid ei vasta Üürnikust mittetuleneval põhjusel sanitaar- või tuleohutusnõuetele. Vastavalt punktile 15.12.3 kui Üürileandja ei likvideeri Ruumides esinevat puudust või avariid, mille tekkimisel puudub Üürniku süü, mõistliku aja jooksul (mitte rohkem kui 20 päeva), võib Üürnik erakorraliselt Lepingu üles öelda“. Kostja ei ole varasemalt mingeid pretensioone esitanud seoses väidetava sanitaar- või tuleohutusnõuete mittevastavusega. Samuti ei andnud kostja täiendavat tähtaega üürileandjale võimalike puuduste kõrvaldamiseks. Hageja vaidleb erakorralise ülesütlemisele vastu ning loeb, et ülesütlemine on tühine ning leping poolte vahel jätkuvalt kehtiv. Üürnik küll täitis formaalsed ülesütlemise eeldused, kuid täitmata on jäänud materiaalsed ülesütlemise eeldused. Paljasõnaline viitamine, et üüritud ruum on ohtlik inimeste tervisele tõendamata. Eeltoodust tulenevalt palus hageja tuvastada kostja Bikeep OÜ 18.12.2024 tehtud erakorralise äriruumi üürilepingu nr.230616 ülesütlemise tühisus. Kostja vastus Kostja vaidles esitatud hagiavaldusele vastu ja palus jätta see rahuldamata. Leping on erakorraliselt üles öeldud ning poolte Lepingust tulenevad õigused ja kohustused on vastavas osas lõppenud seisuga 31.12.2024. Kostjal oli õiguslik alus Lepingu ülesütlemiseks tulenevalt ventilatsioonisüsteemi mittetoimivusest. Kostja andis hagejale korduvalt täiendava tähtaja rikkumise kõrvaldamiseks, kuid tulutult.
Kuna Lepingu sõlmimise ajal ei olnud II korruse bürooruumides ventilatsiooni, leppisid pooled Lepingu eritingimuste p1.13 kohaselt kokku, et hageja paigaldab omal kulul ventilatsioonisüsteemi bürooruumidesse. 2023 suvel (tõenäoliselt 27.07.2023) paigaldas hageja kostja poolt üüritavasse ruumi ventilatsiooni ning kuni sügiseni 2024 sai kostja ruume probleemideta kasutada. Põhjus, miks vingugaaside levik ilmnes alles sügisel 2024 ja mitte varem, seisneb selles, et 24.10.2024 avati Hoone esimesel korrusel söögikoht „Il FORNO“. Söögikoha kodulehe xxx andmetel on tegemist autentse Itaalia köögiga, kus mh pakutakse itaaliapäraseid pitsasid, mida valmistatakse puuküttega ahjus. Kui söögikoht avati (ehk peale 24.10.2024) tekkis kostja poolt Hoone teisel korrusel probleem vingugaasi ja suitsuhaisu levikuga üüritavates ruumides. Nimelt kontori sundventilatsioon tõmbas iga päev teise korruse kontorisse esimese korruse söögikoha korstnast tulevat vingugaasi ja ebameeldivat suitsuhaisu (korsten on kontori ventilatsiooniagregaadiga samal tasapinnal). Selle tagajärjel muutus kostja töötajatel kontoris viibimine väljakannatamatuks ja tervist kahjustavaks, mh kurtsid mitmed töötajad peavalu üle. Tegemist oli igapäevase ja pideva probleemiga. Kontori sihtotstarbeline kasutamine oli seal leviva vingugaasi tõttu välistatud. Kostja esindaja teavitas hagejat nimetatud probleemist kohe ka telefoni teel ning täiendavalt 12.11.2024 e-kirjaga sundventilatsioonist leviva ohtliku vingugaasi probleemist, paludes see probleem hagejal viivitamatult lahendada. Hageja esindaja X teavitas seepeale suuliselt korduvalt kostja esindajat Y, et hageja tegeleb probleemiga ja üritab seda lahendada. Hageja probleemi ei lahendanud. 21.11.2024 teavitas kostja uuesti II korruse kontorisse levivast vingugaasist ja suitsust, mille probleemi tõsidus on eriti intensiivne just hommikusel perioodil ja mille tõttu ei saanud kontoris töötada (äriruume sihtotstarbeliselt kasutada). Ka peale 21.11.2024 saadetud teavitust ei olnud hageja kostjat informeerinud, millal ta puuduse kõrvaldab. 18.12.2024 saatis kostja hagejale Lepingu erakorralise ülesütlemise avalduse vastavalt Lepingule 31.12.2024 seisuga, kuna hageja ei olnud probleemiga juba üle kuu aja tegelenud ega ka öelnud kostjale, millal probleem kõrvaldatakse. 31.12.2024 teavitas kostja, et on valmis ruumid üle andma. Hageja antud kirjale vastust ei saanud. 04.04.2025 valmis diplomeeritud kütte-, ventilatsiooni- ja jahutusinsener tase 7 eksperdi KR eksperthinnang Hoone II korrusele paigaldatud ventilatsioonisüsteemi nõuetekohasuse kohta. Ekspertiisis tooduga tõendab kostja, et ventilatsioonisüsteemi rajamiseks ei ole taotletud ehitusluba ega esitatud ehitusteatist, mis tähendab, et süsteem on rajatud ilma vastava ehitusõigusliku aluseta. Teiseks ilmnes, et kontori halb õhukvaliteet on tingitud sellest, et valitsevate läänekaarte tuulte korral kanduvad hoone otsas paiknevast korstnast suitsugaasid ventilatsioonisüsteemi õhuvõttu. Ekspert kinnitas seda ka oma 25.03.2024 tehtud ülevaatuse käigus, mil tundis tugevat kirbet põlemisgaaside lõhna ka ventilatsiooniseadmest kaugemal. Kolmandaks selgus, et ventilatsioonisüsteemi lahendus ei vasta kehtivatele projekteerimisstandarditele ega heale ehitustavale. Ventilatsiooni kaudu kontoriruumi sattuvad ohtlikud ained ja ebameeldivad lõhnad põhjustavad inimestele tervisehäireid ja töövõime langust, mis ei vasta õhu puhtusele esitatavatele nõuetele. Lisaks tuvastas ekspert, et ventilatsiooni õhuvõtu asukohta on muudetud võrreldes algselt projektis kavandatuga.
Kohtu põhjendused
ei muuda lepingu ülesütlemist tühiseks, kui see on tehtud õiguslikel alustel. Kohus peab vajalikuks märkida, et kui leping on lõppenud, kuid kostja kasutab ruume edasi, siis on hageja õigustatud iseenesest kostja vastu esitama kahju hüvitamise nõude.
/allkirjastatud digitaalselt/ Liisi Vernik kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.