Stevorte Capital OÜ hagi Bikeep OÜ vastu äriruumi üürilepingu erakorralise ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks
Tsiviilasja hind
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: Stevorte Capital OÜ (registrikood 11896324) Hageja lepinguline esindaja: Andreas Lunden Kostja: Bikeep OÜ (registrikood 12351012) Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaadi abi Toomas Pugri Eelistung 22.09.2025; edasi kirjalik menetlus
Menetluse liik
RESOLUTSIOON
1.Jätta hagi rahuldamata.
2.Menetluskulud jätta Stevorte Capital OÜ kanda.
3.Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast otsuse jõustumist (TsMS § 174 lg 4).
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha tähtaja viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2). Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud 24.01.2025 esitatud hagiavalduse kohaselt oli Stevorte Capital OÜ (hageja) ja Bikeep OÜ (kostja) vahel sõlmitud tähtajaline üürileping kehtivusega kuni 02.10.2028. Kostja teavitas 18.12.2024, et lõpetab erakorraliselt üürilepingu ning põhjusena märkis „Vastavalt poolte vahel sõlmitud üürilepingu punktile 15.12.2 võib Üürnik Lepingu erakorraliselt üles öelda, kui Üürnikul ei ole võimalik teostada oma majandustegevust sest Hoone või Ruumid ei vasta Üürnikust mittetuleneval põhjusel sanitaar- või tuleohutusnõuetele. Vastavalt punktile 15.12.3 kui Üürileandja ei likvideeri Ruumides esinevat puudust või avariid, mille tekkimisel puudub Üürniku süü, mõistliku aja jooksul (mitte rohkem kui 20 päeva), võib Üürnik erakorraliselt Lepingu üles öelda“. Kostja ei ole varasemalt mingeid pretensioone esitanud seoses väidetava sanitaar- või tuleohutusnõuete mittevastavusega. Samuti ei andnud kostja täiendavat tähtaega üürileandjale võimalike puuduste kõrvaldamiseks. Hageja vaidleb erakorralise ülesütlemisele vastu ning loeb, et ülesütlemine on tühine ning leping poolte vahel jätkuvalt kehtiv. Üürnik küll täitis formaalsed ülesütlemise eeldused, kuid täitmata on jäänud materiaalsed ülesütlemise eeldused. Paljasõnaline viitamine, et üüritud ruum on ohtlik inimeste tervisele tõendamata. Eeltoodust tulenevalt palus hageja tuvastada kostja Bikeep OÜ 18.12.2024 tehtud erakorralise äriruumi üürilepingu nr.230616 ülesütlemise tühisus. Kostja vastus Kostja vaidles esitatud hagiavaldusele vastu ja palus jätta see rahuldamata. Leping on erakorraliselt üles öeldud ning poolte Lepingust tulenevad õigused ja kohustused on vastavas osas lõppenud seisuga 31.12.2024. Kostjal oli õiguslik alus Lepingu ülesütlemiseks tulenevalt ventilatsioonisüsteemi mittetoimivusest. Kostja andis hagejale korduvalt täiendava tähtaja rikkumise kõrvaldamiseks, kuid tulutult.
Kuna Lepingu sõlmimise ajal ei olnud II korruse bürooruumides ventilatsiooni, leppisid pooled Lepingu eritingimuste p1.13 kohaselt kokku, et hageja paigaldab omal kulul ventilatsioonisüsteemi bürooruumidesse. 2023 suvel (tõenäoliselt 27.07.2023) paigaldas hageja kostja poolt üüritavasse ruumi ventilatsiooni ning kuni sügiseni 2024 sai kostja ruume probleemideta kasutada. Põhjus, miks vingugaaside levik ilmnes alles sügisel 2024 ja mitte varem, seisneb selles, et 24.10.2024 avati Hoone esimesel korrusel söögikoht „Il FORNO“. Söögikoha kodulehe xxx andmetel on tegemist autentse Itaalia köögiga, kus mh pakutakse itaaliapäraseid pitsasid, mida valmistatakse puuküttega ahjus. Kui söögikoht avati (ehk peale 24.10.2024) tekkis kostja poolt Hoone teisel korrusel probleem vingugaasi ja suitsuhaisu levikuga üüritavates ruumides. Nimelt kontori sundventilatsioon tõmbas iga päev teise korruse kontorisse esimese korruse söögikoha korstnast tulevat vingugaasi ja ebameeldivat suitsuhaisu (korsten on kontori ventilatsiooniagregaadiga samal tasapinnal). Selle tagajärjel muutus kostja töötajatel kontoris viibimine väljakannatamatuks ja tervist kahjustavaks, mh kurtsid mitmed töötajad peavalu üle. Tegemist oli igapäevase ja pideva probleemiga. Kontori sihtotstarbeline kasutamine oli seal leviva vingugaasi tõttu välistatud. Kostja esindaja teavitas hagejat nimetatud probleemist kohe ka telefoni teel ning täiendavalt 12.11.2024 e-kirjaga sundventilatsioonist leviva ohtliku vingugaasi probleemist, paludes see probleem hagejal viivitamatult lahendada. Hageja esindaja X teavitas seepeale suuliselt korduvalt kostja esindajat Y, et hageja tegeleb probleemiga ja üritab seda lahendada. Hageja probleemi ei lahendanud. 21.11.2024 teavitas kostja uuesti II korruse kontorisse levivast vingugaasist ja suitsust, mille probleemi tõsidus on eriti intensiivne just hommikusel perioodil ja mille tõttu ei saanud kontoris töötada (äriruume sihtotstarbeliselt kasutada). Ka peale 21.11.2024 saadetud teavitust ei olnud hageja kostjat informeerinud, millal ta puuduse kõrvaldab. 18.12.2024 saatis kostja hagejale Lepingu erakorralise ülesütlemise avalduse vastavalt Lepingule 31.12.2024 seisuga, kuna hageja ei olnud probleemiga juba üle kuu aja tegelenud ega ka öelnud kostjale, millal probleem kõrvaldatakse. 31.12.2024 teavitas kostja, et on valmis ruumid üle andma. Hageja antud kirjale vastust ei saanud. 04.04.2025 valmis diplomeeritud kütte-, ventilatsiooni- ja jahutusinsener tase 7 eksperdi KR eksperthinnang Hoone II korrusele paigaldatud ventilatsioonisüsteemi nõuetekohasuse kohta. Ekspertiisis tooduga tõendab kostja, et ventilatsioonisüsteemi rajamiseks ei ole taotletud ehitusluba ega esitatud ehitusteatist, mis tähendab, et süsteem on rajatud ilma vastava ehitusõigusliku aluseta. Teiseks ilmnes, et kontori halb õhukvaliteet on tingitud sellest, et valitsevate läänekaarte tuulte korral kanduvad hoone otsas paiknevast korstnast suitsugaasid ventilatsioonisüsteemi õhuvõttu. Ekspert kinnitas seda ka oma 25.03.2024 tehtud ülevaatuse käigus, mil tundis tugevat kirbet põlemisgaaside lõhna ka ventilatsiooniseadmest kaugemal. Kolmandaks selgus, et ventilatsioonisüsteemi lahendus ei vasta kehtivatele projekteerimisstandarditele ega heale ehitustavale. Ventilatsiooni kaudu kontoriruumi sattuvad ohtlikud ained ja ebameeldivad lõhnad põhjustavad inimestele tervisehäireid ja töövõime langust, mis ei vasta õhu puhtusele esitatavatele nõuetele. Lisaks tuvastas ekspert, et ventilatsiooni õhuvõtu asukohta on muudetud võrreldes algselt projektis kavandatuga.
3
Kohtu põhjendused
1.Kohus, analüüsinud hagiavaldust, poolte poolt esitatud tõendeid ning analüüsinud kostja vastuväiteid, leiab, et hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata.
2.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.
3.Hagiavalduse kohaselt on pooled sõlminud 16.06.2023 tähtajalise äriruumide üürilepingu, millega hageja andis aadressil Peterburi tee 49, Tallinn II korrusel asuvad äriruumid ja laoruumi kostja kasutusse (dtl 6-17). Kostja on 18.12.2024 edastanud hagejale avalduse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks (dtl 19). Hageja on menetluses palunud tuvastada nimetatud ülesütlemise tühisus.
4.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 309 lg 1 sätestab, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Tähtajatu üürilepingu võivad nii üürnik kui üürileandja käesolevas peatükis sätestatut järgides üles öelda. VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 2 ja 3 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. Üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti.
5.Kohus selgitab, et üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab esinema kaks eeldust – õiguslik alus ja ülesütlemisavalduse tegemine teisele lepingupoolele. Lepingu ülesütlemiseks tuleb § 195 lg 1 alusel teha avaldus teisele lepingupoolele. Lepingu ülesütlemisavalduse näol on seega tegemist ühepoolse tehinguga vastavalt TsÜS § 67 lg 1 teisele lausele. Oluline ei ole mitte ainult see, et lepingut ülesütlev pool vastava avalduse teeb, vaid ka see, et teine lepingupool vastava avalduse kätte saab (selles osas vt TsÜS § 69). Kostja on 18.12.2024 edastanud hagejale avalduse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks viitega VÕS §-le 317 ning üürilepingu p-dele 15.12.2, 15.12.3 ja 15.13. (dtl 19). Puudub vaidlus, et hageja on selle kätte saanud. Seega on formaalsed eeldused ülesütlemiseks käesoleval juhul täidetud.
4
6.VÕS § 317 sätestab, et kumbki lepingupool võib eluruumi üürilepingu üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele. Erialases kirjanduses (Võlaõigusseadus II, kommenteeritud väljaanne, 2019, § 317) on rõhutatud, et „olulist ohtu inimese tervisele“ ei tule hinnata mitte formaalsete eeskirjade alusel. Üürilepingu ülesütlemise aluseks ei saa olla pelgalt normitehniline rikkumine, vaid üksnes tegelik ja sisuline oht inimese tervisele, mis muudab eluruumi kasutamise reaalselt elamiskõlbmatuks või tervist kahjustavaks. Sama põhimõtet on väljendanud ka Riigikohus, märkides lahendis nr 3-2-1-4-05, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine on lubatav juhul, kui eluruumi seisukorrast tulenev kestev objektiivne oht inimeste tervisele on olemas. Üürilepingu p-des 15.12.2 ja 15.12.3 on pooled kokku leppinud, et Üürnik võib käesoleva Lepingu erakorraliselt üles öelda ainult siis, kui Üürileandja on Lepingut oluliselt süüliselt rikkunud sh: ruumid osutuvad Üürileandjast või Üürileandja teistest üürnikest tuleneval põhjusel kasutuskõlbmatuks seal hulgas kuid mitte ainult Hoone tehnosüsteemid osutuvad mittetoimivaks või Üürnikul ei ole võimalik teostada oma majandustegevust, sest Hoone või Ruumid ei vasta Üürnikust mittetuleneval põhjusel sanitaar- või tuleohutusnõuetele; Üürileandja ei likvideeri Ruumides esinevat puudust või avariid, mille tekkimisel puudub Üürniku süü, mõistliku aja jooksul (mitte rohkem kui 20 päeva). Lepingu p 15.13 viitab lepingu ülesütlemise võimalusele, kui muu Lepingu rikkumine Üürileandja poolt on kestnud 20 (kakskümmend) päeva pärast Üürileandja kirjalikku korraldust rikkumine lõpetada.
7.Kostja on selgitanud menetluses, et ei ole tuginenud lepingu ülesütlemisel asjaolule, et ruumid olid kindlasti eluohtlikud ning on üksnes väitnud, et ruumid võisid olla eluohtlikud, kuna ventilatsioonisüsteem oli mittetoimiv ning sellest tulenevalt levis vingugaas läbi ventilatsioonisüsteemi II korruse bürooruumidesse. Kohus asub seisukohale, et käesoleval juhul on menetluses tõendamist leidnud, et hoone ventilatsioonisüsteem ei toiminud korrektselt ning selle tulemusel levis kostja kontoriruumidesse ebameeldivat kirbelõhna ja vingugaasi. Nimetatu on tõendatud 04.04.2025 koostatud diplomeeritud kütte-, ventilatsiooni- ja jahutusinsener tase 7 eksperdi KR eksperthinnanguga (dtl 123-128). Eksperthinnangus on tuvastatud, et puudulik õhukvaliteet on selgitatav asjaoluga, et läänekaarte tuulte korral (Eestis valdav tuulte suund) satuvad hoone otsas paiknevast korstnast suitsugaasid ventilatsioonisüsteemi õhuhaardesse. Samuti on ekspert järeldanud, et projekteeritud lahendus ei olnud vastavuses ventilatsioonisüsteemide projekteerimist käsitleva standardiga ega hea ehitustavaga ning olukord, kus kontori ruumi satuvad ventilatsioonisüsteemi töö tulemusel ohtlikud ained sh ebameeldivad lõhnad, mis põhjustavad ebamugavust ja häireid tervises ning töövõimes, ei vasta õhu puhtusele esitatavatele nõuetele. Kohtul puudub alust kahelda eksperdi hinnangus, arvestades ka asjaoluga, et ekspert on hinnangu kohaselt teinud objekti ülevaatuse 24.03.2025 ja 25.03.2025 ning on 25.03.2025 tehtud ülevaatuse käigus tundnud ebameeldivat kirbet põlemisgaaside lõhna ka kaugemal kui ventilatsiooniseadme asukoht.
5
8.Käesoleval juhul on kohtu hinnangul ka tõendamist leidnud, et kostja on hagejat korduvalt teavitanud ventilatsioonisüsteemi puudusest. Hageja on 22.09.2025 eelistungil kinnitanud, et kostja teavitas probleemist esmakordselt majahaldurit 05.11 ning 12.11 oli kohtumine (dtl 145, 00:13:07). Seejärel on kostja 12.11.2024 hagejale teada andnud, et ventilatsiooni probleem tuleb kiiresti lahendada (dtl 118) ning peale seda veelkord 21.11.2024, et kostjal on tõsine mure I korruselt tuleva suitsuga II korruse kontorisse, mistõttu ei saa seal töötada (dtl 119).
9.Iseenesest ei ole ka hageja vaidlustanud asjaolu, et ventilatsioonisüsteem ei toiminud korrektselt. Nimetatut kinnitab ka hageja väide 22.09.2025 eelistungil, mille kohaselt hakati puudustega tegelema (dtl 145; 00:13:07). Samuti on tõendamist leidnud, et hageja hakkas detsembris 2024 ventilatsioonisüsteemi parandamisega tegelema (dtl 152-154). Samas ei tõenda üksnes hageja poolt esitatud teostatud tööde akt, et kostja poolt väljatoodud puudus oleks likvideeritud. Samuti ei ole menetluses tõendamist leidnud, et hageja oleks kostjaga ühendunud seoses probleemile lahenduse leidmisega või et ta oleks kostjat teavitanud võimalikest parandustöödest. Kuigi hageja on menetluses väitnud, et on kostjat teavitanud telefoni teel 10.12.2024 ventilatsioonisüsteemi mittevastavuse kõrvaldamisest, siis ühtegi tõendit ei ole kohtule selle kohta esitatud. Vastupidiselt on kostja esitanud kohtule kostja seadusliku esindaja (kes oli lepingu kohaselt kostja poolseks kontaktisikuks ja kelle telefoninumber on lepingus toodud) mobiiltelefoni sissetulevate kõnede väljavõtte perioodil 10.12.2024 – 25.12.2024, millest nähtub, et mitte ükski sissetulev number ei vasta lepingu preambulas viidatud hageja kontaktisiku telefoninumbrile - 537 00 867 (dtl 165-166).
10.Kohus asub seisukohale, et käesoleval juhul oli kostjal õigus leping erakorraliselt üles öelda nii lepingu p 15.12.2 ning 15.12.3 alusel. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et hageja on ise osundanud asjaolule, et ventilatsioonisüsteem tuli parandada ehk ventilatsioonisüsteem ei toiminud. Samuti on kohus tuvastanud, et kostja teavitas ventilatsioonisüsteemi puudusest hagejat juba alates 05.11.2024. Kohtule ei nähtu, et hageja oleks 25.12.2024 seisuga kostjat teavitanud, et ta tegeleb puuduste kõrvaldamisega. Samuti ei ole tõendamist leidnud, et ventilatsioonisüsteemi oleks olnud mõistliku aja jooksul parandatud. Lepingu ülesütlemise eelduseks oli mistahes puuduse kõrvaldamata jätmine 20 päeva jooksul, mis on tekkinud kostja süüst sõltumata (käesoleval juhul mittetoimiv ventilatsioonisüsteem). Lepingu p 15.12.3 järgne puuduse kõrvaldamise mõistlik tähtaeg hakkas kohtu hinnangul kulgema alates 05.11.2024, mil kostja hagejat puudusest teavitas. Järelikult pidi hageja hiljemalt 25.11.2025 puuduse kõrvaldama. Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks puudust likvideerinud. Kohtu hinnangul on ka täidetud VÕS § 317 märgitud eeldus lepingu ülesütlemiseks. Kohus peab eluliselt usutavaks, et pidev kirbe vingugaaside imbumine kontorisse läbi ventilatsiooni (arvestades, et hoone I korrusel asub söögikoht; dtl 115-117), muudab äriruumi kasutamise reaalselt kõlbmatuks ning võib mõjuda ka tervisele (nt peavalude esinemine).
11.Hageja on menetluses väitnud, et kostja kasutas ruume peale ülesütlemist edasi. Kohus asub seisukohale, et iseenesest ei oma antud asjaolu ülesütlemise tühisuse tuvastamise seisukohalt tähtsust. Asjaolu, et hageja laoruumidesse võisid jääda mõned kostja esemed, 6
ei muuda lepingu ülesütlemist tühiseks, kui see on tehtud õiguslikel alustel. Kohus peab vajalikuks märkida, et kui leping on lõppenud, kuid kostja kasutab ruume edasi, siis on hageja õigustatud iseenesest kostja vastu esitama kahju hüvitamise nõude.
12.Eeltoodust tulenevalt jätab kohus hagi rahuldamata.
13.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud. Menetluskulud
14.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Vastavalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus jätab menetluskulud hageja kanda.
15.TsMS § 174 lg 4 kohaselt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast otsuse jõustumist.