RE24 Kadrioru Plaza OÜ hagi Ignis Eesti OÜ ja Trainers House Oyj vastu võlgnevuse ja viivise väljamõistmise nõudes Ignis Eesti OÜ ja Trainers House Oyj vastuhagi RE24 Kadrioru Plaza OÜ vastu tagatise tagastamise ja kahju hüvitamise nõudes 13 704,48 eurot 82 062,98 eurot
Hagihind Vastuhagi hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (vastukostja): RE24 Kadrioru Plaza OÜ (registrikood 16230239) Hageja esindaja: vandeadvokaat Anneli Aab (e-post XXX) Kostja I (vastuhageja I): Ignis Eesti OÜ (registrikood 16575228) Kostja II (vastuhageja II): Trainers House Oyj (välismaa registrikood 1564461-8) Kostjate lepinguline esindaja: Kätlin Hinnov (e-post XXX) 08.04.2025 kohtuistung, edasi kirjalikus menetluses
Menetluse liik
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada osaliselt.
2.Mõista Trainers House Oyj-lt välja põhinõue 8168,55 eurot ja viivis 1405,93 eurot RE24 Kadrioru Plaza OÜ kasuks.
3.Mõista Trainers House Oyj-lt RE24 Kadrioru Plaza OÜ kasuks välja viivis põhinõudelt (8168,55 eurolt) VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 13.07.2023 kuni põhinõude täitmiseni.
4.Jätta RE24 Kadrioru Plaza OÜ hagi Trainers House Oyj vastu rahuldamata osas, milles see ületab põhinõuet 8168,55 eurot ja sellelt arvestatavat viivist.
5.Jätta RE24 Kadrioru Plaza OÜ hagi Ignis Eesti OÜ vastu rahuldamata.
6.Hagiga seotud menetluskulud jätta 77% ulatuses Trainers House Oyj kanda ja 23% ulatuses RE24 Kadrioru Plaza OÜ kanda.
7.Mõista Trainers House Oyj-lt RE24 Kadrioru Plaza OÜ kasuks välja menetluskulu 3079,91 eurot.
8.Hagiga seotud Ignis Eesti OÜ menetluskulud jätta RE24 Kadrioru Plaza OÜ kanda.
9.Mõista RE24 Kadrioru Plaza OÜ-lt välja Ignis Eesti OÜ kasuks menetluskulu 1339,50 eurot.
10.Jätta vastuhagi rahuldamata.
11.Vastuhagiga seotud menetluskulud jätta Ignis Eesti OÜ ja Trainers House Oyj kanda solidaarselt.
12.Mõista Ignis Eesti OÜ-lt ja Trainers House Oyj-lt solidaarselt RE24 Kadrioru Plaza OÜ kasuks välja menetluskulu 3490 eurot.
13.Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb hagejal ja kostjatel tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud määras. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue
1.RE24 Kadrioru Plaza OÜ (hageja) esitas Pärnu Maakohtule 19.05.2023 maksekäsu kiirmenetluse avalduse Ignis Eesti OÜ (kostja I) ja Trainers House Oyj (kostja II) vastu 5495,46 euro väljamõistmiseks. Kostja esitas makseettepanekule 07.06.2023 vastuväite. Pärnu Maakohtu 20.06.2023 määrusega anti nõue üle Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses.
2.Hageja esitas 13.07.2023 Harju Maakohtule hagiavalduse kostjate vastu võlgnevuse ja viivise väljamõistmise nõudes.
3.Hagiavalduse asjaolude kohaselt sõlmisid hageja ja kostja II 14.06.2022 äriruumide üürilepingu, mille kohaselt hageja andis kostja II kasutusse Tallinnas, Vesivärava 50 asuvas hoones ruumi nr 303. Üürnik kohustus ruumide kasutamise eest tasuma üüri ja kanda kõrvalkulusid hageja poolt esitatavate arvete alusel. Ruume hakkas faktiliselt kasutama ja sellega seotud kulusid kandma kostja II tütarettevõte kostja I. Sellekohane kokkulepe sisaldus üürilepingu p-s 9.1. Hageja 30.09.2022 saadetud e-kirjas kinnitas kostja II, et kuigi üürilepingu osapool on kostja II, hakkab kasutama neid ruume nende tütarettevõte kostja I. Sellest järeldub, et kostjat I ja kostjat II tuleb üürilepingust tulenevate kohustuste täitmise osas vaadelda solidaarvõlgnikena.
4.Kostjate huvides ja palvel teostas hageja ruumi parandus- ja täiendustöid (kahe koosolekuruumi väljaehitamine, andmeside kaablite ja muu vajaliku elektroonika
2
paigaldamine, helikindlate klaaside, uste ja seinapaneelide paigaldus). 01.08.2022 olid ehitustööd lõpetatud ja 04.08.2022 võttis kostjate esindaja A. T. üle ruumi valduse koos juurdepääsu kaartidega (23 tk). Kostja I, mis on kostja II tütarettevõte, hakkas ruume oma äritegevuses kasutama.
5.Alates novembrist 2022. a tekkisid kostjatel esimesed viivitused üüri- ja kommunaalteenuste arvete maksmisega. 15.03.2023 ja 22.03.2023 saatis hageja kostjatele elektronkirjad, kus hoiatas, et arvete mittetasumise puhul on hagejal õigus üürileping erakorraliselt üles öelda. 22.03.2023 andis hageja kostjatele täiendava tähtaja kuni 26.03.2023 tasuda selleks ajaks esitatud, kuid tasumata arved. 23.03.2023 tasus kostja I nimetatud arved. Nimetatud arved said tasutud 24.03.2023 ehk enne antud täiendavat tähtaega. Sellelgi poolest jätkasid kostjad senist praktikat ning väljastatud arved jäid regulaarselt tasumata. Hageja saatis kostjatele korduvaid meeldetuletusi maksmata rendi ja kommunaalarvete tasumiseks. 12.04.2023 elektronkirjaga andis hageja kostjatele 14 päeva aega lepingust tulenevate kohustuste kohaseks täitmiseks, peale mida kostja I tasuski aprillikuu üüriarve 25.04.2023. See on jäänud viimaseks makseks. Hageja saatis mai lõpus tulenevalt kostjate poolsest lepingu tingimuste rikkumisest üürilepingu erakorralise ülesütlemise teate ja esitas maksekäsu kiirmenetluse avalduse, millele kostjad formaalse vastuväite esitasid. Kostjad on üüritud ruumidest välja kolinud ja ruumide valdus on hagejale tagasi läinud. Lepingu rikkumisest tulenevat erakorralist ülesütlemist kostjad vaidlustanud ei ole, s.t nad on selle omaks võtnud.
6.Ruumi parandus- ja täiendustööde eest väljastas hageja arve KP-26, millest kostjatel on tasumata 3845,55 eurot. Arve tasumise tähtaeg möödus 26.10.2022.
7.Ehkki vastavalt üürilepingule pidid kostjad tasuma igakuiselt üüri koos käibemaksuga summas 2 914,08 eurot, on kostjatel jätkuvalt üürivõlgnevus maikuu eest 2023, mille kohta on hageja väljastanud arve KP-48.
8.Kostjad ei ole tasunud üüritud ruumis kasutatud kommunaalteenuste eest perioodi eest veebruar-mai 2023, mille kohta on hageja väljastanud arved KP-45 veebruarikuu eest summas 1316,52 eurot, KP-47 märtsikuu eest summas 716,32 eurot, arve KP-50 aprillikuu eest summas 548,54 eurot ja arve KP-53 maikuu eest summas 521,14 eurot. Kokku on kostjatel võlgnevus kommunaalteenuste eest 3102,52 eurot.
9.Hageja palub kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja mõista põhivõlg 9861,15 eurot, viivis 2661,70 eurot ja viivis põhinõudelt 9862,15 eurolt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni. Kostjate vastuväited
10.Kostjad oma vastuses hageja nõuet ei tunnistanud ega hagi õigeks ei võtnud.
11.Hageja ja kostja II on tõesti 14.06.2022 sõlminud äriruumide üürilepingu, millega hageja andis kostja II kasutusse Tallinnas, Vesivärava 50 asuvas hoones esimesel korrusel paiknevad 186,8 m2 suurused ruumid.
3
12.Kostjad ei nõustu hageja käsitlusega, nagu tuleks kostjaid käsitleda solidaarvõlgnikena. Käesolevas menetluses kostjate vastu esitatud hageja nõuded tulenevad üürilepingust, mille osapool kostja I ei ole. Hageja märgib ebaõigesti, justkui üürilepingu olemusest tuleneks, et hageja ja kostja II vahel sõlmitud leping on sõlmitud kostja I huvides ning tema kasuks. Üürileping ei sisalda ei hageja ega kostja II kohustust anda asi kostja I kasutusse, nagu hageja ebaõigesti märgib. Asjaolu, et üürilepinguga on kokku lepitud, et kostja II võib ruumid anda allüürile kostjale I, ei muuda kostjat I üürilepingu osapooleks ega tekita temale kohustusi hageja ees. Ka asjaolu, et kostja II ja hageja on hiljem kokku leppinud, et arved vormistatakse kostjale I, ei muuda kostjat I üürilepingu osapooleks. Kostjat I saab käsitleda üüripinna allkasutajana. Allkasutusse andmine oli käeoleval juhul üürilepinguga kokku lepitud ja lubatud. VÕS § 288 lg 5 kohaselt kui üürnik annab kasutuse üle allkasutajale, vastutab ta allkasutaja tegevuse eest nagu enda tegevuse eest. Viidatud säte välistab käesoleval juhul kostjate solidaarvastutuse. Eeltoodut arvestades leiavad kostjad, et kostja I vastu esitatud hagi on õiguslikult perspektiivitu TsMS § 371 lg 2 p 2 mõttes ning tuleks jätta läbi vaatamata.
13.Üürileping sisaldas ka hageja ja kostja II lisakokkulepet, mille kohaselt pidi hageja üüripinnal teostama remondi ja ümberehitused arvestades üürilepingu lisaks olevat Builder & Joilie OÜ pakkumist. Kostja II pidi hüvitama tellitud tööde ja materjalide kulud üürilepingu p-s 19.2 sisalduva kokkuleppe kohaselt vastavalt kostja II poolt aktsepteeritud pakkumisele ja mahule hageja arve alusel. Hageja ei järginud remondi osas kokkulepitut ega esitanud kostjale II aktsepteerimiseks tööde ja materjalide pakkumisi, mille tulemuseks oli see, et töid teostati oluliselt suuremas mahus ja kallimalt, kui kostja II eeldas ning kui oli algselt kokku lepitud. Oktoobris 2022. a saabunud arved remonttööde eest (arved KP-21 ja KP-26) kokku summas ca 41 000 eurot olid kostjale II üllatuslikud. Esitatud mahus kostja II töid ja arveid ei aktsepteerinud ning selgitas hagejale korduvalt, et arved ei vasta poolte kokkuleppele. Nimelt esialgne pakkumine renoveerimistöödeks, mille kostja II aktsepteeris, oli summas 17 503 eurot (+ km ehk 21 003,60 eurot). Sellele lisandus täiendavalt tellitud tööde maksumus summas 9426,50 eurot (+km ehk 11 311,80 eurot). Kokku oli kostja II poolt aktsepteeritud esialgsete renoveerimistööde ning lisatellimuse käibemaksuta maksumus 26 929,5 eurot (+ km ehk 32 315,40 eurot). Aktsepteeritud mahus, summas 32 315,40 eurot (sh km) on renoveerimistööde eest hagejale tasutud. Kostjad ei olnud mistahes viisil andnud oma nõusolekut esialgu kokku lepitud renoveerimistööde mahtude ja maksumuse muutmiseks, mistõttu kõik tehtud lisakulud olid tehtud hageja enda riisikol ning nende nõudmine kostjatelt ei ole põhjendatud.
14.Hageja heidab kostjatele ette ka mai 2023. a üüri ning veebruar kuni mai 2023. a kõrvalkulude arvete tasumata jätmist (arved KP-45, KP-47, KP-48, KP-50 ja KP-53). Seonduvalt veebruar kuni aprill 2023. a kõrvalkulude arvetega (KP-45, KP-47 ja KP-50) selgitavad kostjad järgmist. Hagejapoolne arvete esitamine oli kogu üüriperioodi vältel äärmiselt segadust tekitav. Selleks, et aru saada, milliste kõrvalkulude eest ja millises mahus arveid esitatakse, palusid kostjad hagejal esitada eraldi väljavõtted iga arve kohta. Hageja täitis kostjate nõude alles 16.05.2023. Enne seda kuupäeva ei olnud kostjad veendunud, et esitatud arved on õiged ja seetõttu neid ka ei tasutud.
15.Arve KP-45 summas 1 316,52 eurot – veebruar 2023 kõrvalkulude summa arvel 647,10 eurot (+km) ja 16.05.2023 saadetud väljavõttel 641,98 eurot (+ km), st erinevus 5,12 eurot. Lisaks 4
kajastus arvel alusetult koristusteenussummas 450 eurot, millist tegelikkuses kostjatele täismahus ei osutatud. Koristusteenuse osutamine lõpetati ilma igasuguse etteteavitamiseta alates 20.03.2023. Kuna märtsis 2023 koristati 6/10 mahus, siis oleks pidanud arvel kajastuma 0,6 * 450 eurot * 1,2 (km) = 324 eurot. Eeltoodut arvestades nõustuvad kostjad arvega KP-45 summas 770,38 + 324,00 = 1 094,38 eurot.
16.Arve KP-47 summas 716,32 eurot – 16.05.2023 saadetud väljavõttest tulenevalt olid tegelikud kulud summas 712,57 eurot. Eeltoodut arvestades nõustuvad kostjad arvega KP-47 summas 712,57 eurot.
17.Arve KP-50 summas 548,54 eurot – 16.05.2023 saadetud väljavõttest tulenevalt olid tegelikud kulud summas 546,90 eurot. Eeltoodut arvestades nõustuvad kostjad arvega KP-50 summas 546,90 eurot.
18.Seonduvalt mai 2023. a arvetega (KP-48 ja KP-53) selgitavad kostjad, et kostjad ei ole neid arveid tasunud ning peavad hageja nõuet selles osas alusetuks, kuna hageja oli üürilepingu seisuga 25.04.2023 üles öelnud. Kostjad viisid oma asjad üüripinnalt ära järgmisel päeval, s.o 26.04.2023 ega ole üüripinda peale seda kasutanud. Vaatamata sellele, et kostjate viivitus veebruar kuni aprill 2023. a kõrvalkulude arvete tasumisega oli põhjendatud ja tingitud asjaolust, et hageja ei esitanud arvete kohta palutud selgitusi, määras hageja 12.04.2023 kostjatele viimase tähtaja (26.04.2023) arvete tasumiseks. Sama kirja lõpus oli viide, et kui selleks ajaks maksed ei laeku, siis üürileping lõppeb. Arved selleks ajaks hagejale ei laekunud, kuna hageja ei olnud endiselt esitanud kostjatele palutud selgitusi. 25.04.2023 sulges hageja kostjatele juurdepääsu üüripinnale ning kostjad enam ruumidesse ei pääsenud. Kostjad olid sunnitud 26.04.2023 oma asjad minema viima ning arusaadavalt lugesid kostjad sellega üürilepingu lõppenuks. Eeltoodut arvestades ei oma hageja 25.05.2023 e-kiri, milles hageja uuesti teatab üürilepingu lõpetamisest, enam tähtsust.
19.Eeltoodut arvestades tunnistavad kostjad kõrvalkulude võlgnevust summas 2353,85 eurot. Vastuhagi
20.Kostjad esitasid 18.09.2023 Harju Maakohtule vastuhagi hageja vastu tagatise tagastamise ja kahju hüvitamise nõudes.
21.Vastuhagi asjaolude kohaselt tulenevalt üürilepingu p-st 5.1 tasus kostja II hagejale üürilepingu sõlmimisel tagatisraha summas 4856,80 eurot, milline tuli hagejal (eeldusel, et tal ei ole 1 kuu möödumisel üürilepingu lõppemisest tekkinud nõudeid üürniku vastu) kostjale II tagastada. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kostja II on hagejale üürilepingu sõlmimisel tasunud tagatisraha summas 4 856,80 eurot. Hageja on tagatisraha tasaarveldanud oma arvega
KP-26.
22.Kostjad on selgitanud, et hageja ei järginud üürilepingu sõlmimisel poolte vahel üüripinna remondi osas kokkulepitut ega esitanud kostjale II aktsepteerimiseks tööde ja materjalide pakkumisi, mille tulemuseks oli see, et töid teostati oluliselt suuremas mahus ja kallimalt, kui kostja II eeldas ning kui oli algselt kokku lepitud. Kostjad ei ole hageja arveid KP-21 ja KP26 esitatud mahus aktsepteerinud ning selgitasid hagejale korduvalt, et arved ei vasta poolte
5
kokkuleppele. Builder & Joilie OÜ 05.06.2022 esialgne pakkumine remonttööde teostamiseks oli summas 17 503 eurot (+km ehk 21 003,60 eurot). Sellele lisandus täiendavalt tellitud tööde maksumus summas 9426,50 eurot (+km ehk 11 311,80 eurot). Kokku olid kostjad aktsepteerinud esialgsete renoveerimistööde ning lisatellimuse mahus 26 929,5 eurot (+km ehk 32 315,40 eurot). Hageja aga soovis saada ligi 41 000 eurot. Aktsepteeritud mahus (summas 32 315,40 eurot (sh km)) on renoveerimistööde eest hagejale tasutud. Kostjad ei olnud mistahes viisil andnud oma nõusolekut esialgu kokku lepitud renoveerimistööde mahtude ja maksumuse muutmiseks, mistõttu kõik tehtud lisakulud olid tehtud hageja enda riisikol ning nende nõudmine kostjatelt ei ole põhjendatud. Pooled pidasid remonttöödega seonduvalt korduvalt kirjavahetust, kus kostjad muuhulgas viitasid, et kui hageja ei ole nõus arveid muutma, siis tasutakse arved selles ulatuses, mida aktsepteeriti ja põhjendatuks peeti. Seda kostjad lõpuks ka tegid. Vaatamata eeltoodule on hageja alusetult tasaarveldanud üürilepingu tagatise summas 4856,80 eurot arvega KP-26. Kostjad tasaarvestusega ei nõustu ning peavad seda alusetuks. Hageja arve KP-26 (millega tasaarvestus tehti) ei vastanud poolte kokkuleppele ning oli seetõttu osaliselt alusetu. Seega on hageja alusetult realiseerinud üürilepingu tagatiseks olnud rahasumma 4856,80 eurot. Arvestades eeltoodut ja seda, et kostja II nõustub võlgnevusega hageja ees summas 2353,85 eurot, nõuab kostja II tuginedes VÕS § 308 lg-le 3 hagejalt tagatise summas 2502,95 eurot tagastamist. Samuti nõuavad kostjad hagejalt tagatisrahalt viivist, mis vastuhagi esitamise aja seisuga on 292,85 eurot.
23.Pooled olid sõlminud üürilepingu tähtajaga 01.08.2025 (üürilepingu p 2.1). Kostjad olid eeltooduga arvestanud, mh Eestis tegevusega alustamisel hoolega kaalunud ja valinud erinevate üüripindade vahel, samuti teinud märkimisväärseid investeeringud üüripinna sisseseadmiseks.
24.Hagejal oli õigus üürileping üles öelda üürilepingu p-s 11.2 sätestatud juhtudel, mh kui üüri ja/või kõrvalkulude eest on osaliselt või täielikult tasumata 30 päeva või kui üürnik on olnud maksetega viivituses üle 10 päeva vähemalt kolmel korral ühe aasta jooksul. Hageja ei ole viidanud, millisel alusel ta täpsemalt üürilepingu lõpetas, kuid e-kirjavahetusest võib eeldada, et seda tehti, kuna hageja arvates oli kostjatel tekkinud võlgnevus.
25.Kostjad on selgitanud, et hageja on üürileandjana sisuliselt üürilepingu sõlmimisest saati erinevate tegevustega takistanud kostjate (kui üürniku) sujuvat tegevust üüripinnal ning tekitanud sellega kostjatele mitmeid lisakulusid (sh pidevalt vajaduse kaasata vaidluste lahendamisse õigusnõustajaid). Kõrvalkulude kujunemine on olnud segane ja tihti arusaamatu, seejuures ei kattunud tihti hageja poolt esmalt esitatud arvel ning hiljem järgi esitatud kuludokumentidel toodud summad, mis kõik muutis kostjad äärmiselt ettevaatlikuks ning mistõttu keelduti põhjendatult korduvalt ka kõrvalkulude eest arvete tasumisest seniks, kuni hageja esitab väljavõtted ja arusaadavad selgitused kulude sisu kohta. Võlgnevus veebruar kuni aprill 2023 kõrvalkulude eest tekkis, kuna hageja ei esitanud palutud väljavõtteid. Samas on hageja üürilepingu seisuga 25.04.2023 üles öelnud. Vaatamata sellele, et kostjate viivitus veebruar kuni aprill 2023. a kõrvalkulude arvete tasumisega oli põhjendatud ja tingitud asjaolust, et hageja ei esitanud arvete kohta palutud selgitusi, määras hageja 12.04.2023 kostjatele viimase tähtaja (26.04.2023) arvete tasumiseks. Sama kirja lõpus oli viide, et kui selleks ajaks maksed ei laeku, siis üürileping lõppeb. Selleks ajaks 6
maksed ei laekunud (kuna hageja polnud endiselt esitanud palutud selgitusi) ning 25.04.2023 sulges hageja üüripinna, pärast mida kostjad enam ruumidesse ei pääsenud. Kostja I oli sunnitud 26.04.2023 oma asjad üüripinnalt ära viima ning arusaadavalt lugesid kostjad sellega üürilepingu lõppenuks. Siiski laekusid hiljem veel ka arved mai 2023. a üüri ja kõrvalkulude eest, mida kostjad peavad alusetuks. Eeltooduga pani hageja kostjad olukorda, kus kostja II üüripinnal tegutsenud allkasutaja kostja I tegevus oli sisuliselt päevapealt katkestatud ning kostjatel tuli hakata otsima võimalusi äritegevusega jätkamiseks mujal. Üüripind oli kostjate ainuke tegevuskoht Eestis. Uue üüripinna leidmine ei ole arusaadavalt võimalik üleöö, mistõttu tuli kostjatel vastu võtta raskeid otsuseid kogu oma tegevuse osas Eestis ning see tähendas ka töötajate lahtilaskmist, tegevuse kokku tõmbamist jne.
26.Kostjad oli arvestanud pikaajalise tegevusega Eestis ning selleks hoolega kaalunud ja valinud erinevate üüripindade vahel. Samuti olid kostjad teinud üüripinna sisseseadmiseks ja sisustamiseks märkimisväärseid kulutusi. Selline tegevuse ootamatu seiskamine hageja tegevuse tulemusena mõjutas oluliselt kostja I võimekust klientide teenindamisega jätkata ja kostja I müügikäive kukkus sisuliselt päevapealt. Seda ei oleks (vähemalt sellises mahus) juhtunud, kui kostja I oleks saanud üüripinnal oma tegevust jätkata. Avalikele andmete tuginedes oli kostja I igakuine keskmine müügitulu 2023. aastal ca 23 500 eurot kuus. Kostjad on seisukohal, et hagejal tuleb kostjale I hüvitada vähemalt kolme kuu saamata jäänud tulu ehk 70 500 eurot (3 x 23 500). Kostjate hinnangul saab kolme kuud pidada mõistlikuks ajaks, mil ühel ettevõttel on selliste takistuste ilmnemisel võimalik oma tegevus ümber korraldada, uus üüripind leida jne. Kostjad on siinjuures arvestanud, et lisaks hagejale üüri maksmisele tegid kostjad ka märkimisväärseid investeeringuid üüripinna sisseseadmiseks.
27.Kostjad paluvad hagejalt kostjate kasuks välja mõista tagatisraha 2502,95 eurot ja sellelt sissenõutavaks viivis 292,85 eurot ja viivis alates 19.09.2023 kuni rahaliste kohustuse kohase täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Lisaks paluvad kostjad hagejalt kostjate kasuks välja mõista kahjuhüvitis 70 500 eurot ja viivis sellelt alates 19.09.2023 kuni rahaliste kohustuste kohase täitmiseni VÕS § 113 lg teises lauses sätestatud määras või alternatiivselt mõista hagejalt kostjate kasuks välja kahjuhüvitis kohtu poolt põhjendatuks peetud summas koos viivisega alates 19.09.2023 kuni rahaliste kohustuste kohase täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Hageja vastuväited vastuhagile
28.Hageja oma vastuses vastuhagis esitatud nõuet ei tunnistanud ega võtnud seda ka õigeks.
29.Kostjad ei ole tõendanud kahju tekkimist ja hageja tegevuse õigusvastasust, väidetava kahju suurust ega asjaolu, et neil oli kavatsus ja võimalus tulu saada. Tõendamata on hageja käitumise põhjuslik seos väidetavalt tekkinud kahjuga.
30.Kostjad on põhimõtteliselt segamini ajanud müügitulu (käibe) ja kasumi, arvestamata seejuures, et on tarvis teha vajalikke kulutusi kasumi teenimiseks. Ei ole eluliselt usutav ega mõeldav, et kogu müügitulu moodustaks ettevõtte majandustegevuse kasumi ning kasumi teenimiseks pole vaja teha ühtegi kulutust. Igal juhul tuleb saamata jäänud tulu kindlakstegemisel eeldatavast sissetulekust maha arvestada vajalikud kulutused sissetuleku
7
saamiseks. Maha tuleb arvata ka kogu kasu, mida kahju kannataja rikkumisest sai, kuna kahju hüvitamine ei tohi viia kannatanu rikastumiseni. Kostjad ei ole esitanud ühtegi tõendit, mis võimaldaks selliseid arvestusi teha. Müügitulu on kostjate puhul osutatud teenuste müügist saadud või saadaolev tulu. Saamata jäänud tulu on kasu, mida isik oleks võinud saada, kui talle ei oleks õigusvastaselt kahju tekitatud. Saamata jäänud tulu on ka see, kui kaotatakse võimalus saada kasu. Kostjad on seisukohal, et ainuüksi üürilepingu ennetähtaegne lõppemine põhjustas olukorra, kus neilt võeti igasugune võimalus tulu teenimiseks. Hageja sellise väitega ei nõustu. Esmalt, kostja II poolt 20.04.2023 Nasdaq Helsingi börsile väljastatud teatest nähtub, et kostja II ettevõtete grupi majandustegevuse väljavaated, sh Eestis on oluliselt vähenenud. Seega juba aprilliks 2023. a, rohkem kui kaks kuud enne üürilepingu ülesütlemist, oli kostjale II teada, et tema majandustegevus on vähenemas. Teiseks, nagu nähtub kostjate poolt vastuhagile lisatud 2023. a I ja II kvartali müügitulu arvestusest, siis näitab see müügitulu olulist languse tendentsi ning II kvartali lõpus ei olnud kostjal I enam ühtegi töötajat. Puuduvad igasugused tõendid, mis näitaksid kostjate püüdlust uue üüripinna leidmiseks majandustegevuse jätkamiseks. Vastupidi, kostjad hakkasid üüripinnalt neile kuuluvat mööblit ja seadmeid ära kolima juba aprilli 2023. a alguses ilmselt eesmärgiga majandustegevus lõpetada. Kostja I kontaktaadressiks on registris jätkuvalt üüripind Vesivärava 50, kostja II kodulehel ei nimetata enam Eestis asuvat ettevõtet ja kostjal I pole üldse avalikku veebilehte. Soovi korral ettevõtlusega jätkata olnuks tõepärane, et leitakse uus üüripind, muudetakse asukoha andmeid ning tehakse avalikult kättesaadavaks oma ettevõttega seonduv. Kostjatel ei olnud kavatsustki Eestis majandustegevusega jätkata, et sellega tulu teenida. Kavatsuse puudumisel tulu teenimiseks ei saa tekkida saamata jäänud tulu, mida saaks hagejalt välja mõista. Vastupidisel juhul rikastuksid kostjad alusetult.
31.Hageja poolt üürilepingu erakorraline ülesütlemine on kehtiv ning nagu kostjad möönavad, oli selle aluseks kostjate võlgnevus hageja ees. Hageja käitus üürilepingut üles öeldes õiguspäraselt ning vastavalt üürilepinguga kokkulepitule. Kostjad ei ole ülesütlemise kehtivust vaidlustanud. Ainuüksi asjaolu, et kostjad on vastuhagis saamata jäänud tulu nõude põhistamisel tuginenud just üürilepingu erakorralisele ülesütlemisele, kinnitab, et nad ei vaidle sellele vastu. Üürilepingu õiguspärane ülesütlemine välistab omakorda põhjusliku seose olemasolu hageja tegevuse ja kostjate väidetava saamata jäänud tulu kui tagajärje vahel.
32.Kokkuvõtvalt leiavad kostjad, et tasaarvelduse tegemine ehitustööde arvega KP-26 on lubamatu, hageja poolt üürilepingu erakorraline ülesütlemine õigusvastane ning et kostjate saamata jäänud tulu suurus peale üürilepingu väidetavalt ebaseaduslikku ülesütlemist on võrdne kuni ülesütlemiseni saadud eelneva kuue kuu keskmise müügituluga. Kostjad ei ole üürilepingu ülesütlemist vaidlustanud. Kohtuotsuse põhjendused
33.Kohus, tutvunud asja materjalidega, sh arutanud asja kohtuistungil ja uurinud kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid, leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt.
34.RE24 Kadrioru Plaza OÜ ja Trainers House Oyj sõlmisid 14.06.2022 äriruumide üürilepingu, mille p 1.1 kohaselt üürileandja annab ja üürnik võtab üürile üürileandja omandis oleval
8
kinnistul hoone esimesel korrusel asuvad ruumid, mille suurus on 186,8m2 (dtl 62-70). Nimetatu osas vaidlus puudub.
35.VÕS (võlaõigusseadus) § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).
36.Poolte vahel on vaidlus, kas kostjad on solidaarvõlgnikud VÕS § 65 lg 1 mõttes. VÕS § 65 lg 1 järgi, kui mitu isikut peavad täitma kohustuse solidaarselt (solidaarvõlgnikud), võib võlausaldaja nõuda kohustuse täielikku või osalist täitmist kõigilt võlgnikelt ühiselt või igaühelt või mõnelt neist. VÕS § 65 lg 2 kohaselt solidaarkohustus tekib, kui mitu isikut peavad täitma sama sisuga kohustuse, mille täitmist võib võlausaldaja nõuda vaid ühe korra, samuti muul seaduses sätestatud juhul või tehingu alusel. Tulenevalt VÕS § 65 lg-st 4 kui mitu isikut kohustuvad lepinguga täitma kohustuse ühiselt, siis eeldatakse, et nad on solidaarvõlgnikud.
37.Vaidlus puudub, et üürileping on sõlmitud hageja ja kostja II vahel. Hageja väidab, et kuna üüritud ruume hakkas kasutama kostja II tütarettevõte kostja I, siis tuleb kostjat I ja kostjat II üürilepingust tulenevate kohustuste täitmise osas vaadelda solidaarvõlgnikena.
38.Üürilepingu p 9.1 kohaselt üürnikul ei ole õigust anda ruume allüürile. Erandina lepivad pooled, et üürnikul on õigus anda antud ruume allüürile oma tütarettevõttele Ignis OÜ (registreerimisel). VÕS § 288 lg 1 järgi üürnik võib üürileandja nõusolekul anda asja kasutamise osaliselt või täielikult edasi kolmandale isikule (allkasutus), eelkõige anda asja allüürile. Tulenevalt VÕS § 288 lg 5 kui üürnik annab kasutuse üle allkasutajale, vastutab ta allkasutaja tegevuse eest nagu enda tegevuse eest. Vaidlus puudub, et üüritud ruume hakkas kasutama kostja I. Seega kohus tuvastab, et kostja II andis hagejalt üüritud ruumid allüürile kostjale I. Kohus nõustub kostjatega, et asjaolu, et üürilepingu p 9.1 kohaselt oli kostjal II õigus anda ruumid allüürile kostjale I, ei muuda kostjat I hageja ja kostja II vahel sõlmitud üürilepingu osapooleks ega tekita kostjale I kohustusi hageja ees. Ka asjaolu, et arved vormistati kostja I nimele, ei muuda kostjat I üürilepingu pooleks.
39.Hageja väidab 29.01.2024 seisukohas, et kuivõrd kostja II palus üürilepingust tulenevad arved adresseerida kostjale I ning vaidlust ei ole selles, et kostja I neid arveid (vähemalt osaliselt) ka tasus, on ilmne, et kostja 1 on kohustusega ühinenud (VÕS § 178 lg 1) ning seega vastutavad kostjad üürilepingust tulenevate kohustuste täitmise eest solidaarselt (VÕS § 178 lg 4). VÕS § 178 lg 1 kohaselt kohustuse võib üle võtta ka nii, et kolmas isik astub võlasuhtesse uue võlgnikuna senise võlgniku kõrvale (kohustusega ühinemine). VÕS § 178 lg 4 järgi kohustusega ühinemisel tekib solidaarvastutus. Kohus on seisukohal, et ainuüksi asjaolu, et kostjad palusid arved saata kostjale I ning kostja I tasus kostja II eest üüri- ja kommunaalkulude arveid, ei saa järeldada, et kostja I on üürilepingust tuleneva kohustusega ühinenud. Kohustusega ühinemise eelduseks on kas võlgniku ja kohustusega ühineda sooviva isiku või võlausaldaja ja kohustusega ühineda sooviva isiku vaheline kokkulepe (P. Varul jt., Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, lk 872, § 178 komm. 3.2). Hageja ei ole esile toonud ega tõendanud, et kostja I oleks väljendanud soovi hageja ja kostja II vahel sõlmitud üürilepingust tulenevate kohustega ühineda ja et poolte vahel oleks vastavasisuline kokkulepe
9
sõlmitud. VÕS § 78 lg 1 kohaselt kui võlgnik ei pea kohustust seadusest, tehingust või kohustuse olemusest tulenevalt täitma isiklikult, võib kohustuse osaliselt või täielikult täita kolmas isik. Kui kolmas isik täidab kohustuse, vabaneb võlgnik täitmise kohustusest. Seega VÕS § 78 lg 1 kohaselt võib kohustuse kostja II eest täita ka kolmas isik, käesoleval juhul kostja I, kuid seeläbi ei toimu kostja I poolt kohustusega ühinemist ega teki ka solidaarvastutust. Eeltoodust tulenevalt ei saa kohtu hinnangul hageja kostjalt I üürilepingust tulenevate kohustuste täitmist nõuda. VÕS § 288 lg 5 kohaselt vastutab kostja II, kui üürilepingu osapool kostja I tegevuse eest nagu enda tegevuse eest. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et kostja I ei ole solidaarvõlgnikuks VÕS § 65 lg 1 mõttes, mistõttu ta ei vastuta hageja ja kostja II vahel sõlmitud üürilepingust tulenevate kohustuste eest solidaarselt kostjaga II. Kohus jätab hageja hagi kostja I vastu rahuldamata.
40.Hageja on väljastanud Ignis Eesti OÜ-le arve KP-26 summas 12 385,27 eurot (dtl 73-74), millest kostjatel on tasumata 3845,55 eurot. Hageja väidab, et kostjate palvel teostas hageja ruumi parandus- ja täiendustöid (kahe koosolekuruumi väljaehitamine, andmeside kaablite ja muu vajaliku elektroonika paigaldamine, helikindlate klaaside, uste ja seinapaneelide paigaldus). 01.08.2022 olid ehitustööd lõpetatud ja 04.08.2022 võttis kostjate esindaja A. T. üle ruumi valduse koos juurdepääsu kaartidega. Kostjad väidavad, et hageja ei järginud remondi osas kokkulepitut ega esitanud kostjale II aktsepteerimiseks tööde ja materjalide pakkumisi, mille tulemusel teostati töid suuremas mahus ja kallimalt, kui kostja II eeldas ning algselt oli kokku lepitud.
41.Üürilepingu p 19.1 kohaselt on pooled kokku leppinud, et enne ruumide üleandmist üürileandja teostab ruumides remondi ja ümberehitusi vastavalt lisa 1 plaanile ja tööde loetelule. Üürilepingu p 19.2 järgi rentnik kohustub hüvitama üürileandjale tellitud tööde ja materjalide kulud vastavalt aktsepteeritud pakkumisele arve vastu hiljemalt 14 päeva jooksul peale lepingu allkirjastamist (pakkumus on lisatud käesoleva lepingu juurde).
42.Kostjad on esitanud kohtule Builder & Joilie OÜ pakkumise L20220601 summas 21 003,60 eurot (käibemaksuga) (dtl 169). Kostja väidab, et kostja aktsepteeris nimetatud pakkumise, sh pakkumises tehtud tööde tegemise vajaduse. Pakkumisest nähtub, et pakkumine sisaldab abitöid, vaheseinte ja ehitusvilla paigaldamist, elektritöid, seinte värvimist, vaipade paigaldamist ja materjali, ventilatsiooni, helikindlaid uksi, prügisorteerimiseks vajalikku komplekti ja köögimööblit. Lisaks märgib kostja II, et kostja II tellis täiendavaid töid summas 11 311,80 eurot (käibemaksuga). Kokku aktsepteeris kostja II renoveerimis- ja lisatöid summas 32 315,40 eurot (käibemaksuga), mis on hagejale tasutud (dtl 172). Kostja II väidab, et ta ei ole andnud nõusolekut esialgu kokkulepitud renoveerimistööde mahu ja maksumuse muutmiseks.
43.Poolte vahel on vaidlus teostatud renoveerimistööde ja nende maksumuse üle. Hageja on teostatud tööde kohta esitanud kostjale I kaks arvet: KP-21 (dtl 170-171) ja KP-26 (dtl 7374).
44.Arve nr KP-21 sisaldab elektritöid ja juhtmeid 412,50 eurot, elektrijuhtmete paigaldamist 1008 eurot, Cat6 kaablit 459 eurot ja selle paigaldamist 864 eurot, materjale 150 eurot, seinte ettevalmistamist 185 eurot, seinte paigaldamist 2880 eurot, seinte materjali 790,50 eurot,
10
metallraami 790,50 eurot, puidust raami 144,50 eurot, kivivilla 213,30 eurot, kruve 140 eurot, ventilatsiooni torusid 1212 eurot, ventilatsiooni klappi 88 eurot, decor klappi 39,60 eurot, ventilatsioonitorude paigaldamist 522 eurot, värvimistöid 2444 eurot, uksi 1400 eurot, elektritöid 790 eurot, prügisorteerimiseks vajalikku komplekti 180 eurot, materjalide transporti 350 eurot, transporti 90 eurot, mattklaasi paigaldamist koos logoga 767 eurot, vaipa ja liiste 3075 eurot ja nende paigaldamist 2460 eurot, koosolekuruumi helikindlad aknad ja nende paigaldamist 1430 eurot, serveririiulit 264 eurot, serveririiuli paneeli 137 eurot, serveririiuli pikendusjuhet 96 eurot, serveririiuli paigaldamist 75 eurot, serveririiuliga seotud kaablitöid 580 eurot, WC peeglit 88 eurot ja selle paigaldamist 75 eurot. Hindadele lisandub käibemaks 4772,08 eurot. Arve nr KP-21 summa kokku on 28 632,48 eurot.
45.Arvelt nr KP-26 nähtub, et see sisaldab köögimööbli maksumust 3349 eurot, külmikut Electrolux 299 eurot, nõudepesumasinat Electrolux 319 eurot, kraanikaussi ja segistit Franke 287,84 eurot, lisa pistikupesasid, kaitsmeid ja kilpi 903,22 eurot, 2 garderoobi kappi 1899 eurot, koosolekuruumide mattklaase ja logosid ning nende paigaldamist 334 eurot, paberkäterätikute- ja tualetipaberihoidjat, seebidosaatorit ja nende paigaldamist 235 eurot, kraanikausi, külmkapi ja nõudepesumasina paigaldamist 240 eurot, laudadele elektri paigaldamist 1365 eurot, teisi töid (telekahoidja, kaamerate, piltide jne paigaldamist) 200 eurot, transporti 150 eurot, töömaterjale 120 eurot, lauaaluseid pistikupesi 345 eurot ja teleka seinakinnitust 275 eurot. Hindadele lisandub käibemaks kogusummas 2064,21 eurot. Arve nr KP-26 summa kokku on 12 385,27 eurot.
46.Kostjad on 30.04.2025 seisukoha punktis 2.2.2 märkinud, et kostjad on aktsepteerinud järgmisi lisatöid: mattklaasid ja logod 334 eurot, lisasein köögi ja tööala vahele 3855,50 eurot, 2 garderoobikappi 1899 eurot, teleri kinnitus 275 eurot, muud paigaldustööd (pildid, alused jne) 200 eurot, elektriliste laudade installatsioon 1365 eurot, lauaalused taskud (pistikupesad) 345 eurot, serveririiul 254 eurot, serveririiuli paneel 137 eurot, serveririiuli pikendusjuhe 96 eurot, serveririiuli installatsioon 75 eurot ja serveririiuliga seonduvad kaablitööd 980 eurot. Seega aktsepteerib kostja II lisatöid kokku summas 9815,50 eurot.
47.11.12.2025 on kostjad esitanud vastuse kohtunõudele (dtl 640-649), milles on välja toonud, milliste arvetes nr KP-21 ja KP-26 välja toodud artiklite osas on vaidlus ja milliste osas mitte. Vaidlus puudub järgnevate artiklite osas: Kirjeldus Seinte ettevalmistamine Seinte paigaldamine Seinte materjal Metallraam Puidust raam Kivivill Kruvid Ventilatsiooni torud Ventilatsiooni klapp
Koosolekuruumi helikindlad klaasid ja nende paigaldamine 1430 eurot
KP-21
Serveririiul 265 eurot
KP-21
Serveririiuli paneel 137 eurot
KP-21
Serveririiuli pikendusjuhe 96 eurot
KP-21
Serveririiuli paigaldamine 75 eurot
KP-21
Serveririiuliga seotud kaablitööd 580 eurot
KP-21
Köögimööbel 3000 eurot
KP-26
2 garderoobikappi 1899 eurot
KP-26
Koosolekuruumide mattklaasid ja logod + paigaldamine 334 eurot
KP-26
Elektriliste laudade paigaldamine 1365 eurot
KP-26
Muud tööd ja paigaldamised (telekahoidja, kaamerad, pildid jne) 200 eurot
KP-26
Transport ja töömaterjalid 470 eurot
KP-26
Lauaalused pistikupesad 345 eurot
KP-26
Teleka seinakinnitus 275 eurot
KP-26
Kokku: 25 022,30
48.Poolte vahel on vaidlus arvel nr KP-21 märgitud elektritööde ja kaablite osas summas 412,50 eurot, elektrijuhtmete paigaldamise osas summas 1008 eurot, Cat6 kaabli osas summas 459 eurot, Cat6 kaabli paigaldamise osas summas 864 eurot ja materjalid 150 eurot. Kohus märgib, et kuigi kostja II on 11.12.2025 seisukohas märkinud, et ta arvestab materjalid summas 150 eurot pakkumuses töö „vaheseinad ja ehitusvilla paigaldus“ alla, on hageja 11.12.2025 seisukohas esile toonud, et tegemist on lauaaluste pistikupesade paigaldamisega seotud materjaliga. Kuivõrd kostja II vaidleb lauaaluste pistikupesade kaabeldus- ja elektritöödele vastu, asub kohus seisukohale, et kostja II vaidleb ka vastu sellele kulunud materjalidele.
49.Kostja II väidab, et ta ei ole neid töid aktsepteerinud, need puuduvad pakkumises ja nende sisu on ebaselge. Hageja väidab, et nende puhul on tegemist kostjate palvel tehtud lisatöödega, st töölaudade alla paigaldatavate pistikupesade kaabelduse ja sellega seonduvate elektritöödega. Samuti vajas kaableid TV, printerid jne. Kohtule esitatud A. T. e-kirjast (dtl 340) nähtub, et tööalade pistikupesad võib panna laudade alla ning et töölaudade alla on vaja panna 2 pistikupesa ja interneti kaabel, samuti vajab internetikaablit printer. Seega on kohtu hinnangul käesoleval juhul tõendatud, et kostja on aktsepteerinud laudade alla pistikupesade paigaldamise. Nimetatu nähtub ka kostja II esindaja 14.11.2022 ja 17.11.2022 e-kirjadest (dtl 179, 189-190). Kostja II ei vaidle sellele ka vastu. Kohus märgib, et kui kostja II soovis laudade alla pistikupesade paigaldamist, on iseenesest mõistetav, et nende paigaldamiseks 12
tuleb vedada ka kaableid ja teostada elektritöid. Arvest nr KP-26 ei nähtu, et arvel märgitud elektriliste laudade paigaldamine, mille kostja on aktsepteerinud kui lisatöö, sisaldab ka laudade alla paigaldatud pistikupesade paigaldamist. Seega on kohtu hinnangul põhjendatud arvel nr KP21 märgitud elektritööd ja kaablid summas 412,50 eurot, elektrijuhtmete paigaldamine summas 1008 eurot, Cat6 kaabel summas 459 eurot. Cat6 kaabli paigaldamine summas 864 eurot ja materjalid 150 eurot.
50.Kostja vaidleb vastu arvel nr KP-21 märgitud decor klapi (39,60 eurot) ja ventilatsioonitorude paigaldamisele (522 eurot). Kostja väidab, et nimetatud kulud puuduvad pakkumises. Hageja väidab, et tegemist on pakkumises aktsepteeritud ventilatsioonitöödega. Samuti kostjad ise rõhutasid, et ruumid peavad olema hästi ventileeritavad. Builder & Joilie OÜ pakkumises nr L20220601 (dtl 169) on tehtud ventilatsioonitöödele pakkumine summas 1300 eurot. Kostja II märgib, et nimetatud summas ta ka ventilatsioonitöid aktsepteerib. Kohtule esitatud Builder & Joilie OÜ arvest nr 22073 (dtl 346) nähtub, et üüripinnal teostatud ventilatsioonitööd on läinud pakkumuses esitatust kallimaks. Kohus on seisukohal, et kuna ventilatsioonitööd olid vajalikud ja ka kostja II poolt aktsepteeritud töödeks, siis ei saa eeldada, et hagejal tuleb ise tasuda summa, mis ületab Builder & Joilie OÜ pakkumises esitatud summat. Seega on kohtu hinnangul põhjendatud ventilatsioonitööd kogusummas 1861,60 eurot.
51.Kostja väitel aktsepteerib ta värvimistöid summas 2236 eurot, s.o pakkumises toodud summas. Kohus on seisukohal, et kuivõrd üüripinnal on värvimistöid summas 2444 eurot teostatud ning kostja II on ka värvimistööd tellinud ja aktsepteerinud, tuleb kostjal II tasuda värvimistööde eest täies mahus summas 2444 eurot.
52.Pooled vaidlevad arves KP-21 märgitud materjalide kohaletoomise ja transpordikulude osas. Kostja märgib, et pakkumine neid ei sisaldanud ja kostja ei ole neid aktsepteerinud. Hageja väidab, et materjalide kohaletoomise puhul on tegemist pakkumises aktsepteeritud tööde teostamiseks vajaliku materjali kohaletoomisega ja transpordi puhul objektil toimuvate ehitus- ja lisatöödega seotud materjalidega transpordiga. Builder & Joilie OÜ arvest nr 22073 (dtl 346) nähtub, et hagejale esitatud arve sisaldab materjalide kohaletoomist summas 350 eurot ja transporti summas 90 eurot. Kohus leiab, et kostja II poolt pakkumises aktsepteeritud tööde teostamiseks oli ilmselgelt vajalik ka materjale üüripinnale tuua ning kostja II ei ole välja toonud, et ta oleks tööde teostamisel vaielnud vastu materjalide transpordile või oleks soovinud seda ise korraldada. Seega tuleb kostjalt II hageja kasuks välja mõista ka materjalide kohaletoomise eest 350 eurot ja transpordi eest 90 eurot.
53.Kostja II vaidleb vastu ka WC peeglile ja selle paigaldamisele ning paberkäterätikute-, tualettpaberihoidjale, seebidosaatorile ja nende paigaldamisele. Kohtule esitatud kostja II esindaja 02.12.2022 e-kirjast (dtl 173) nähtub, et pooltel oli kokkulepe vannitoa peegli ja kõigi vannitoa aksessuaaride paigaldamiseks. Kohus on seisukohal, et kuna peegel, paberkäterätikute- ja tualettpaberihoidja ning seebidosaator WC-sse paigaldati ning kostja II ei ole välja toonud, et ta vaidles vastu nende paigaldamisele nende paigaldamisel, siis tuleb ka nende maksumus kostjalt II välja mõista. Arve nr KP-21 kohaselt maksis WC peegel 88 eurot ja selle paigaldamine 75 eurot. Hageja on esitanud kohtule Andrese Klaasi AS ettemaksuarve nr 0214971 (dtl 344), mille kohaselt oli peegli maksumuseks 48,56 eurot. 13
Hageja ei ole tõendanud, et peegel ja selle paigaldamine maksid rohkem, kui Andrese Klaasi AS arves märgitu. Seega tuleb kostjalt II hageja kasuks välja mõista WC peegli maksumus 48,56 eurot (käibemaksuga). Paberkäterätikute-, tualettpaberihoidja ja seebidosaatori ja selle paigaldamise eest tuleb kostjal II hagejale tasuda 235 eurot (arve nr KP-26).
54.Hageja väidab, et esialgse hinnapakkumisega ei olnud hõlmatud köögitehnika. Kostja II on aga seisukohal, et kostja II poolt algselt aktsepteeritud pakkumus sisaldas köögimööblit ning kostjate eeldus oli, et selle kulu sees on köögimööbel koos köögitehnikaga. Kostjate hinnangul on pigem tavapärane, et köögimööbel sisaldab nö integreeritud köögitehnikat ning kui see nii ei oleks, siis oleks tulnud hagejal kostjat II sellest teavitada. Kohtule esitatud Builder & Joilie OÜ pakkumisest L20220601 (dtl 169) nähtub, et hinnapakkumine sisaldas üksnes köögimööblit. Kohus nõustub hagejaga, et sellest ei saa järeldada, et hinnapakkumine sisaldas köögimööblit koos köögitehnikaga. Samuti ei nõustu kohus kostjatega, et on tavapärane, et köögimööbel sisaldab kohe ka integreeritud köögitehnikat. Kohus on seisukohal, et kuivõrd kostja II eeldas, et köögimööbel paigaldatakse koos tehnikaga, siis ta aktsepteeris ka köögitehnika ja selle paigaldamise. Vaidlus puudub, et köögimööbel koos tehnikaga paigaldati. Seega tuleb kostjal II tasuda hagejale lisaks köögimööblile ka paigaldatud köögitehnika eest (külmik Electrolux 299 eurot, nõudepesumasin Electrolux 319 eurot, kraanikauss ja segisti Franke 287,84 eurot, kraanikausi, külmkapi ja nõudepesumasina paigaldamine 240 eurot), hindadele lisandub käibemaks.
55.Vaidlus on ka kööki paigaldatud pistikupesade osas. Hageja väidab, et täiendavate pistikute lisamine oli kostjate soov. Kostja II märgib, et ta ei aktsepteerinud mh pistikupesade kulusid, kuivõrd nende paigaldamise tingis asjaolu, et hagejapoolsed ehitustööd ja köögitellimus hilinesid. Hageja on kohtule esitanud A. T. 16.06.2022 e-kirja, millest peaks justkui nähtuma kostja II soov täiendavate pistikupesade paigaldamise kohta. Kohus on seisukohal, et nimetatud soovi antud e-kirjast ei nähtu. 16.06.2022 e-kirjas (dtl 341-342) märgib A. T., et nad soovivad üle vaadata pistikupesade arvu ja asukoha. Sellest ei tulene, et kostja II soovis täiendavate pistikupesade paigaldamist kööki. Hageja ei ole ka välja toonud, et kööki oli vajalik täiendavaid pistikupesasid paigaldada köögitehnika vms paigaldamiseks. Seega leiab kohus, et poolte vahel puudus kokkulepe kööki täiendavate pistikupesade paigaldamise osas. Mis puudutab kostjate väiteid, et täiendavate pistikupesade paigaldamise tingis asjaolu, et köögitellimus hilines, siis kostjad ei ole tõendanud, et täiendavad pistikupesad tuli paigaldada, kuna kööki ei paigaldatud tähtaegselt. Kohus nõustub küll aga kostjatega, et pooltel oli kokkulepe, mis ajaks tuli köök üüripinnale paigaldada. Nimelt üürilepingu punktis 19.1 on pooled kokku leppinud, et enne ruumide üleandmist teostab üürileandja ruumides remondi ja ümberehitused vastavalt lisa 1 olevale plaanile ja tööde loetelule. Üürilepingu punkti 2.2 kohaselt on pooled kokku leppinud, et üürileandja annab punktis 1.1 nimetatud üüripinna üürniku kasutusse hiljemalt 01.08.2022. Seega tuli punktis 19.1 kokku lepitud tööd, sh köögi paigaldamine, olema teostatud hiljemalt 01.08.2022. Eeltoodust tulenevalt ei kuulu kööki paigaldatud täiendavate pistikupesade paigaldamise kulu kostjalt II väljamõistmisele.
56.Eeltoodust tulenevalt tuleb kostjal II arve nr KP-21 alusel hagejale tasuda 23 745,96 eurot, koos käibemaksuga 28 495,15 eurot ning arve nr KP-26 alusel 9417,84 eurot, koos käibemaksuga 11 301,41 eurot. Seega tuleb kostjal II hagejale tasuda remondi ja ümberehitustööde eest kokku 39 796,56 eurot. Vaidlus puudub, et kostja II on hagejale 14
tasunud arvete nr KP-21 ja KP-26 katteks kokku 32 315,40 eurot. Seega kuulub kostjalt II hagejale remondi ja ümberehitustööde eest arvete nr KP-21 ja KP-26 alusel tasumisele 7481,16 eurot (39 796,56 - 32 315,40).
57.Vaidlus puudub, et kostja II on tasunud hagejale tagatise summas 4856,80 eurot. Hageja on 16.10.10.2023 vastuses vastuhagile märkinud, et ta on tagatisraha summas 4856,80 eurot arvestanud arve nr KP-26 katteks. Seega kuulub kostjalt II hagejale remondi ja ümberehitustööde eest arvete nr KP-21 ja KP-26 alusel väljamõistmisele 2624,36 eurot (7481,16 - 4856,80).
58.Poolte vahel on vaidlus selle üle, millal üürileping lõppes. Hageja on seisukohal, et üürileping lõppes 26.05.2023. Kostja II leiab aga, et hageja ütles üürilepingu üles 25.04.2023, kuna 25.04.2023 sulges hageja kostjatele juurdepääsu üüripinnale ja kostjad enam ruumidesse ei pääsenud.
59.Kohtule esitatud 12.04.2023 e-kirja (dtl 85, tõlge dtl 205) kohaselt on hageja saatnud kostjale II teate, milles märgib, et hagejale ei ole tähtaegselt laekunud arvete nr KP-26, KP-44 ja KP45 eest makseid. Hageja ootab arvete tasumist hiljemalt 26.04.2023. Nimetatud e-kirja lõpus on märgitud: „Maksmata jätmise korral oleme sunnitud üürilepingu üles ütlema“. Kohus on seisukohal, et nimetatud e-kirjast ei saa välja lugeda, et tegemist on üürilepingu ülesütlemise teatega. Ainuüksi e-kirja teemareal märgitu „Rental contract termination notice“ alusel ei saa sellisele seisukohale asuda – loeb e-kirja sisu. E-kirja sisust nähtub, et hageja annab kostjale II täiendava tähtaja arvete tasumiseks ja seejuures hoiatab, et kui arveid ei tasuta, siis on hageja sunnitud üürilepingu üles ütlema. Samuti on hageja saatnud kostjatele 25.04.2023 kell 16:10 e-kirja (dtl 198, tõlge dtl 203), milles teatab, et: „26. ei ole mitte arvete maksetähtaeg, vaid üürilepingu üle otsustamise tähtaeg. Kui maksate üüri- ja kõrvalkulude arved õigeaegselt, siis saame jätkata üürilepinguga“. Seega nähtub ka antud e-kirjast, et hageja on kostjale II täiendavalt selgitanud, et 26.04.2023 ei ole üürilepingu ülesütlemise kuupäev. Seega ei ole veenev, et kostjad said asuda hageja poolt 12.04.2023 ja 25.04.2023 saadetud e-kirjade alusel seisukohale, et hageja on üürilepingu 25.04.2023 üles öelnud.
60.Kostjad väidavad, et hageja sulges juurdepääsu üüripinnale 25.04.2023, mistõttu ei olnud neil võimalik enam üüripinda kasutada. Kostjad on kohtule esitanud 25.04.2023 e-kirja (dtl 199), milles kostja II esindaja teatab, et hageja on sulgenud uksed ja deaktiveerinud nende uksekaardid, mistõttu puudub neil hetkel juurdepääs üüripinnale. Hageja on esitanud kohtule uksekaartide kasutamise väljavõtte (dtl 384), millest nähtub, et 25.04.2023 kell 16:10 uksekaardiga üüripinnale sisse ei saanud. Samas nähtub, et 26.04.2023 on kostjad üüripinnale sisse saanud. Nimetatule ei vaidle kostjad ka vastu. Hageja on 08.04.2025 kohtuistungil selgitanud, et kaardid olid mingi aeg deaktiveeritud, kuna üüripinnalt viidi asju välja ning hagejal ei olnud arusaamist, kes asju välja viib, kas see on pahatahtlik tegevus vms. Hageja sulges uksekaardid turvakaalutlustel (dtl 535, protokollis ajamärge 01:34:58). Hageja on välja toonud, et 05.04.2023 nägi hageja, et kostjad viivad asju välja. 05.04.2023 saatis hageja kostjale II e-kirja (dtl 201), milles märgib, et nad märkasid, et üüripinnalt viiakse asju minema ning küsib, kas nad plaanivad välja kolida. Hageja on märkinud, et kostjalt II vastust nimetatud e-kirjale ei tulnud ning järgmine e-kiri saadeti 25.04.2023, mil paluti uksekaardid aktiveerida. Hageja väitel uksekaardid ka kohe avati. Nimetatu nähtub ka uksekaartide 15
kasutamise väljavõttest (dtl 384). Kohus nõustub kostjatega, et uksekaartide kasutamise väljavõttest ei selgu, kes üüripinnale sisenes, kuid kohtu hinnangul ei oma see ka antud asjas tähendust. Kohus leiab, et nimetatud väljavõttega on tõendatud, et üüripinnale oli alates 25.04.2023 juurdepääs olemas. Nimelt väljavõttest nähtub, et 25.04.2023 kell 16:11 on juurdepääs olemas. Seega, kuna juurdepääs oli siiski olemas ja kostjad ei ole esile toonud, et hageja oleks teinud muid takistusi üüripinna kasutamise takistamiseks, asub kohus seisukohale, et kostjal II oli üüripinnale juurdepääs olemas ja võimalus seda ka kasutada, mida ta ka 26.04.2023 tegi. Nimetatu üle vaidlus puudub. Kostja II ei ole tõendanud, et 26.04.2023 üüriesemele sissepääsemise puhul oli tegemist erikokkuleppega asjade väljakolimiseks.
61.Lisaks, hageja väidab, et kostjad kolisid üüripinnalt välja juba aprilli 2023. a alguses. Nagu eelpool tuvastatud, saatis hageja kostja II esindajale 05.04.2023 e-kirja, milles soovis teada, kas nad plaanivad välja kolida. Lisaks on hageja esitanud kohtule video (dtl 284), kust on näha, et üüripinnal enam tegevust ei toimu. Alles on vaid mööbel. Seega ei ole usutavad kostjate väited, et nad ei saanud alates 25.04.2023 üüripinda kasutada hageja tegevuse tõttu. Eeltoodust nähtub, et kostjad ei kasutanud üüripinda aktiivselt juba aprilli 2023. a alguses. Kuivõrd ei ole tõendatud, et hageja takistas kostjatel üüripinda kasutada, siis ei lõppenud üürileping 25.04.2023 üürieseme kasutamise väidetava takistamise tõttu hageja poolt.
62.VÕS § 316 lg 1 p 1 kohaselt üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses kahel järjestikusel maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude, hoone korrashoiuja parenduskulude või nende olulise osa maksmisega. VÕS § 316 lg 3 ja 4 järgi üürileandja võib üürilepingu käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud alusel üles öelda, kui ta on andnud üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 14-päevase täiendava tähtaja, hoiatades, et antud tähtaja jooksul võlgnevuse tasumata jätmise korral ütleb ta lepingu üles. Täiendava tähtaja andmisel võib üürileandja määrata, et kui üürnik täiendava tähtaja jooksul võlgnevust ei tasu, loeb üürileandja pärast selle möödumist lepingu ülesöelduks.
63.Üürilepingu p 11.2 järgi üürileandjal on õigus leping erakorraliselt üles öelda, kui esinevad järgmised mõjuvad põhjused: üür ja/või kõrvalkulud on osaliselt või täielikult vähemalt 30 päeva maksmata või on üürnik olnud vastavate maksetega tasumisega viivituses üle 10 päeva vähemalt 3 korral 1 aasta jooksul. Juhul, kui lepingu ülesütlemise aluseks on mitmekordne maksetega viivitamine, on üürileandjal õigus öelda leping üles ka siis, kui üürnik täidab oma maksekohustused enne ülesütlemist.
64.Hageja on 15.03.2023 ja 22.03.2023 saatnud kostjatele e-kirjad (dtl 82-84), milles palus arvete nr KP-37 (maksetähtaeg 19.01.2023), nr KP-39 (maksetähtaeg 14.02.2023), nr KP-41 (maksetähtaeg 07.03.2023) ja nr KP-43 (maksetähtaeg 28.02.2023) tasumist. 22.03.2023 andis hageja kostjatele täiendava tähtaja kuni 26.03.2023 arvete tasumiseks. Nimetatud arved said tasutud 24.03.2023.
65.12.04.2023 on hageja saatnud kostjale e-kirja (dtl 85), milles on välja toodud, et arvete nr KP26, KP-44 ja KP-45 eest ei ole tasutud. Arve nr KP-26 (dtl 73) maksetähtaeg oli 26.10.2022, arve nr KP-44 maksetähtaeg oli 07.04.2023 (dtl 85) ja arve nr KP-45 (dtl 75) maksetähtaeg saabus 07.04.2023. Kostja I tasus 25.04.2023 aprillikuu üüriarve KP-44.
16
66.Eeltoodust tulenevalt nähtub, et kostja II on olnud korduvalt viivituses üüri- ja kommunaalkulude arvete tasumisega. Kostja II oli arve nr KP-37 tasumisega viivituses 63 päeva, arve nr KP-39 tasumisega 44 päeva, arvete nr KP-41 ja KP-43 tasumisega 16 päeva, arve nr KP-44 tasumisega 19 päeva ja arve nr KP-45 tasumisega 24 päeva (dtl 78). Seega on kostja II olnud üüri ja kommunaalkulude maksete tasumisega viivituses üle 30 päeva vähemalt kaks korda ja üle 10 päeva vähemalt 3 korral 1 aasta jooksul. Seega oli hagejal tulenevalt VÕS § 316 lg 1 p 1 ja üürilepingu p 11.2 õigus üürileping üles öelda. Hageja on saatnud kostjale II üürilepingu ülesütlemise hoiatuse 12.04.2023 ja üürilepingu ülesütlemise teate 25.05.2023, mille kohaselt on üürileping üles öeldud 26.05.2023 (dtl 87). Seega on kohus seisukohal, et poolte vahel 14.06.2022 sõlmitud üürileping lõppes 26.05.2023.
67.Üürilepingu punktide 4.1 ja 4.2 järgi üürnik maksab üürileandjale lepingu eseme kasutamise eest üüri järgmiselt: ruumide kasutamise eest 13eurot/m2 ühes kuus, mis teeb kokku 2428,4 eurot, millele lisandub käibemaks. Punkti 4.5 kohaselt üüri tasub üürnik üks kord kuus arvestuse aluseks oleva kuu 14. kuupäevaks. Tasumise päevaks loetakse raha laekumise päeva üürileandja arveldusarvele. Kõik ülekandega seonduvad tasud kannab makse sooritaja. Kui üürnik ei ole kuu üüri arvet kätte saanud sama kalendrikuu 10. (kümnendaks) tööpäevaks, teatab üürnik selles üürileandjale.
68.Hageja on väljastanud kostja I nimele arve nr KP-48 (dtl 77) summas 2914,08 eurot (käibemaksuga) mai 2023. a üüri eest, mis on tasumata. Kuivõrd kohus on tuvastanud, et üürileping lõppes 26.05.2023, on hagejal õigus saada üüri maikuus 2023. a 26 päeva eest (01.05-26.05.2023). Seega tuleb kostjal II tasuda mai 2023 eest üüri 2036,72 eurot (2428,40/31px26p), millele lisandub käibemaks 407,35 eurot, s.o kokku 2444,07 eurot.
69.VÕS § 292 lg 1 kohaselt lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (edaspidi kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega. Tulenevalt üürilepingu p-st 4.6 lisaks üürile on üürnik alates lepingu eseme valduse vastuvõtmise päevast igakuiselt kohustatud 14 päeva jooksul alates arve saamisest tasuma ruumide ning hoone üldkasutatavate ruumide ja kinnistu kasutamisega kaasnevate ja seonduvate kommunaal- ja haldusteenuste kuludena. Seejuures pooled täpsustavad: kõrvalkulud on kulud üürileandja või üürileandja poolt vahendatud kolmanda isiku teenustele, s.h üüripinna hoone haldus, hooldus ja kindlustus, elektrienergia, sh üldelekter (üldruumide küte ja valgustus, energia ventilatsioonile, jahutusele, pumpadele jm üüripinna hoone teenindamiseks vajalikele seadmetele), vesi, kanalisatsioon, küte ja vee soojendamine, prügivedu, üldruumide koristus (sh fassaadiakende pesu väljastpoolt), territooriumi koristus, tehnoseadmete korrashoid, avariiteenus, üldruumide valveteenus ja maamaks. Punkti 4.9 järgi üürnik tasub kõrvalkulude eest igakuiselt üürileandja poolt esitatud arvete alusel arvestuskuule järgneva kuu 15. kuupäevaks või vastava teenuse osutajale viimase poolt esitatud arve alusel ja kokkulepitud tähtajaks.
70.Hagiavalduse kohaselt on kostjal II tasumata kommunaalkulude eest perioodi eest veebruar 2023 – mai 2023, mille kohta on hageja väljastanud arved KP-45 summas 1316,52 eurot
17
(veebruari eest, dtl 75), KP-47 summas 716,32 eurot (märtsi eest, dtl 76), KP-50 summas 548,54 eurot (aprilli eest, dtl 79) ja KP-53 summas 521,14 eurot (mai eest, dtl 80).
71.Kostjad on vastuses hagile märkinud, et kostjad tunnistavad kõrvalkulude võlgnevust summas 2353,85 eurot (kostja vastuse p 3.11, dtl 166). Kostjad märgivad, et hagejapoolne arvete esitamine oli kogu üüriperioodi vältel segadust tekitav, mistõttu nad palusid hagejal esitada väljavõtted iga arve kohta. Hageja täitis antud nõude alles 16.05.2023. Kuivõrd enne seda ei olnud kostjad veendunud, et arved on õiged, siis neid ka ei tasutud. Hageja väidab, et hageja saatis alati koos kommunaalarvega ka selle aluseks oleva korteriühistu poolt hagejale esitatud arve (hageja 16.10.2023 vastuse punkt 1.11, dtl 241). Hageja on kohtule esitanud ekirjad (dtl 370-374, 576-590), millest nähtub, et hageja on saatnud kostjale II 02.11.2022, 18.11.2022 oktoobri (arve nr KP-31), 14.12.2022 novembri (arved nr KP-33, KP-34), 18.01.2023 detsembri (arve nr KP-37) ja 07.03.2023 (arve nr KP-41, KP-43) kommunaalkulude arved koos korteriühistu arvega. Hageja saatis kostjale korteriühistu arve veebruar 2023 kohta 16.05.2023 (dtl 194, 591-599). Üürilepingu p 4.9 kohaselt üürnik tasub kõrvalkulude eest igakuiselt üürileandja poolt esitatud arve alusel arvestuskuule järgneva kuu
15.kuupäevaks või vastavalt teenuse osutajale viimase poolt esitatud arve alusel ja kokkulepitud tähtajaks. Seega üürilepingust tuleneb, et kostjal II tuleb hagejale kommunaalkulude eest tasuda üürileandja poolt esitatud arvete alusel. Vaidlus puudub, et hageja on kostjale II igakuiselt üürileandja poolt koostatud kommunaalkulude arveid esitanud. Üürilepingust ei tulene, et hagejal oli kohustus kostjale II lisaks üürileandja poolt koostatud arvetele esitada ka korteriühistu poolt hagejale esitatud arved.
72.VÕS § 292 lg 2 järgi üürileandja peab üürniku nõudmisel võimaldama viimasel tutvuda kõrvalkulusid ning hoone korrashoiu- ja parenduskulusid tõendavate dokumentidega. Kohus saab poolte poolt esitatust aru, et poolte vahel oli kokkulepe, et hageja esitab kostjale II koos hageja poolt koostatud kommunaalkulude arvega ka korteriühistu poolt hagejale esitatud arve. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et hageja on kostjale II edastanud korteriühistu arved august 2022 (dtl 577), september 2022 (dtl 579), oktoober 2022 (dtl 583, 586) ja detsember 2022 (dtl 590) osas ja 16.05.2023 veebruari 2023 (dtl 593) osas. Hageja on kohtule selgitanud, et veebruaris 2023 läks hageja üle automaatsele arvete saatmise süsteemile, mis koostas ja saatis arved e-maili teel automaatselt. See on ilmselt ka põhjus, miks neil (s.o veebruar – mai 2023 edastatud arvetel) ei olnud automaatselt kaasas korteriühistu arveid.
73.Kohtule esitatud materjalidest ei nähtu, et kostja II oleks pöördunud hageja poole sooviga saada veebruar – mai 2023 kommunaalkulude aluseks olevaid korteriühistu arveid või andnud märku, et ta korteriühistu poolt esitatud arvete kostjatele esitamata jätmise tõttu kommunaalkulusid ei tasu. VÕS § 292 lg 2 sätestab, et üürileandja peab võimaldama üürnikul tutvuda kõrvalkulude aluseks olevate dokumentidega üksnes üürniku nõudmisel. Kohus leiab, et ainuüksi asjaolu, et hageja ei esitanud kohtule hageja arvete aluseks olevaid korteriühistu arveid, ei ole aluseks jätta kommunaalkulude arved täielikult tasumata või viivitada kõrvalkulude tasumisega. Kui hageja oli varasemalt esitanud kostjatele ka korteriühistu arved ja järsku lõpetas nende esitamise, oleks kostjatel endal pidanud tekkima huvi esitamata jäänud arvete vastu ning seda eriti olukorras, kus nad leidsid, et kostjate ruumide kommunaalkulude arvete tasumine sõltub hageja poolt korteriühistu arvete kostjatele
18
edastamisest koos kostjate ruumide kommunaalkulude arvega. Kostjatel oli võimalus ja õigus pöörduda hageja poole arvete saamiseks, kuid asja materjalidest ei nähtu, et kostjad oleksid seda teinud. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et korteriühistu poolt hagejale esitatud arvete edastamata jätmine ei ole kostjate poolt arvete tasumata jätmise aluseks. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et üürilepingu p 4.9 kohaselt üürnik tasub kõrvalkulude eest igakuiselt üürileandja poolt esitatud arve alusel. Seega tuli kostjal II tasuda kommunaalkulude eest hageja poolt esitatud arvete alusel.
74.Järgnevalt hindab kohus kommunaalkulude põhjendatust.
75.Hageja on esitanud Ignis Eesti OÜ-le arve nr KP-45 (dtl 75) summas 1316,52 eurot. Arvelt nähtuvalt koosneb nimetatud arve ruumi nr 303 kommunaalkuludest summas 647,10 eurot ja koristamistasust summas 450 eurot, millele lisandub käibemaks 219,42 eurot. Kostja II on seisukohal, et arve nr KP-45 on põhjendatud summas 1094,38 eurot. Kostja II märgib, et arvel on märgitud kommunaalkulude summaks 647,10 eurot (käibemaksuta), kuid 16.05.2023 esitatud arvel on kommunaalkulude summaks 641,98 eurot (käibemaksuta). Korteriühistu arvest nr M108102839 (dtl 195) nähtub, et hagejale on esitatud kommunaalkulude arve summas 770,38 eurot (käibemaksuga). Hageja väidab, et tal tuleb avariitööde fondi tasule 18,68 eurole lisada käibemaks, kuigi korteriühistu ei ole lisanud antud summale käibemaksu. Seega kujuneb veebruar 2023 kommunaalkulude suuruseks 774,12 eurot (645,10 + km 129,02 eurot).
76.Arve nr KP-45 sisaldab ka koristamistasu summas 450 eurot (käibemaksuta). Kostjad väidavad, et neile ei ole koristamisteenust täies mahus osutatud. Kohus leiab, et kostjad ei ole välja toonud, millises mahus on neile jäetud koristamisteenus osutamata. Kostjad ei väida, et neile ei ole koristamisteenust veebruaris 2023. a üldse osutatud. Hageja on esitanud kohtule väljavõtte koristaja käes olnud uksekaardi kasutuse kohta kostja II poolt üüritud ruumidesse ligipääsuks (dtl 263-274). Nimetatud väljavõttest nähtub, et koristaja on sisenenud veebruaris äripinnale 3/3 seitse korda. Kohtule esitatud uksekaartide kasutamise väljavõttest (dtl 384502) nähtub, et äripinna 3/3 all mõistetakse äripinda 303. Seega on kohtu hinnangul tõendatud, et koristaja sisenes veebruaris 2023. a kostja II poolt üüritavale äripinnale 7 korda. Seega on kostjale II koristamisteenust osutatud. Kostjad ei ole tõendanud, et kostjatele ei ole kokkulepitud mahus koristamisteenust osutatud. Samuti ei nähtu asja materjalidest, et kostjad oleks olnud hageja poole varasemalt pöördunud murega, et koristamisteenust ei ole osutatud või seda ei ole osutatud nõuetekohaselt. Seega on tasu koristamisteenuse eest veebruaris 2023. a summas 450 eurot põhjendatud. Arvest nähtuvalt lisandub nimetatud summale käibemaks 90 eurot. Arvest nr KP-45 kuulub tasumisele seega 1314,12 eurot (774,12+540).
77.Hageja on esitanud Ignis Eesti OÜ-le arve nr KP-47 summas 716,32 eurot kommunaalteenuste eest. Kostja II on seisukohal, et arve nr KP-47 on põhjendatud summas 712,57 eurot. Kostja II märgib, et arvel on märgitud kommunaalkulude summaks 716,32 eurot, kuid 16.05.2023 esitatud arvel on kommunaalkulude summaks 712,57 eurot. Korteriühistu arvest nr M108102975 nähtub, et hagejale on esitatud kommunaalkulude arve summas 712,57 eurot (käibemaksuga). Arvelt nähtub, et avariitööde fondi tasule 18,68 eurole ei ole lisatud käibemaksu. Kuivõrd hagejal tuleb ka nimetatud summale lisada käibemaks, kujuneb märtsi 2023 kommunaalkulude summaks 716,32 eurot (596,93x20%). 19
78.Hageja on esitanud Ignis Eesti OÜ-le arve nr KP-50 summas 548,54 eurot kommunaalteenuste eest. Kostja II on seisukohal, et arve nr KP-50 on põhjendatud summas 546,90 eurot. Kostja II märgib, et arvel on märgitud kommunaalkulude summaks 548,54 eurot, kuid 16.05.2023 esitatud arvel on kommunaalkulude summaks 546,90 eurot. Korteriühistu arvest nr M108103111 nähtub, et hagejale on esitatud kommunaalkulude arve summas 546,90 eurot (käibemaksuga). Arvelt nähtub, et avariitööde fondi tasule 18,68 eurole ei ole lisatud käibemaksuga. Kuna hagejal tuleb ka nimetatud summale lisada käibemaks, kujuneb aprilli kommunaalkulude summaks 548,54 eurot (457,12x20%).
79.Hageja on esitanud Ignis Eesti OÜ-le arve nr KP-53 summas 521,14 eurot kommunaalteenuste eest. Kostjad ei ole nimetatud kommunaalkulude arvel olevat summat vaidlustanud, kuid leiavad, et neil ei tulnud mai 2023 eest kommunaalkulusid tasuda, kuna üürileping lõppes 25.04.2023. Kuivõrd kohus on tuvastanud, et üürileping lõppes 26.05.2023, tuleb kostjal II tasuda ka maikuu kommunaalkulude eest. Seega tuleb kostjal II tasuda hagejale ka arve nr KP53 summas 521,14 eurot (käibemaksuga).
80.Eeltoodust tulenevalt mõistab kohus kostjalt II hageja kasuks välja põhivõlgnevuse 8168,55 (2624,36+2444,07+774,12+540+716,32+548,54+521,14).
81.Hageja palub kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja mõista ka viivis summas 2661,70 eurot. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Üürilepingu p 14.4 järgi üürileandjal on õigus nõuda üürnikult viivist kõigi lepingu kohaselt tasumisele kuuluvate summade tasumisega viivitamise korral 0,1% viivitatud summast iga viivitatud päeva eest.
82.Eeltoodust tulenevalt tuleb kostjal II tasuda arvete tasumisega viivitamise eest viivist 1405,93 eurot (arvutamisel on kasutatud viivisekalkulaatorit): Arve nr
83.TsMS § 367 kohaselt viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Kohus mõistab kostjalt II hageja kasuks ka viivise põhinõudelt (8168,55 eurolt) VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 13.07.2023 kuni põhinõude täitmiseni.
84.Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus hagi osaliselt. Kohus mõistab kostjalt II hageja kasuks välja põhivõlgnevuse 8168,55 eurot, viivise 1405,93 eurot ja viivise põhinõudelt (8168,55 eurolt) VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 13.07.2023 kuni põhinõude täitmiseni. Kohus jätab hagi kostja II vastu rahuldamata osas, milles see ületab põhinõuet 8168,55 eurot ja sellelt arvestatavat viivist. Samuti jätab kohus rahuldamata hagi kostja I vastu (vt otsuse p 39). Vastuhagi
85.18.09.2023 esitasid kostjad vastuhagi hageja vastu tagatise tagastamise ja kahju hüvitamise nõudes.
86.Kostja II palub hagejalt kostja II kasuks välja mõista tagatisraha 2502,95 eurot. Üürilepingu p 5.1 kohaselt üürnik tasub üürileandjale lepingu sõlmimise järgselt 14 päeva jooksul tagatisraha 4856,80 eurot, millele ei lisandu käibemaksu. Üürilepingu p 5.6 I lause järgi üürileandja tagastab üürniku tagatisraha, kui tal ei ole 1 kuu möödumisel lepingu lõppemisest tekkinud üürniku vastu nõudeid.
87.Hageja on hagiavalduses märkinud, et ta on arvestanud tagatisraha 4856,80 eurot arve nr KP26 katteks. VÕS § 197 lg 1 kohaselt kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Tulenevalt VÕS § 197 lg 2 tasaarvestuse tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Kui ühe või mõlema nõude eest on juba makstud intressi, ei ulatu tasaarvestus tagasi rohkem kui viimase ajavahemiku lõpuni, mille eest intressi maksti.
88.Kuivõrd kohus on eelnevalt tuvastanud, et kostjal II on hagejale arve nr KP-26 tasumata summas 7481,16 eurot, oli hagejal õigus tasaarvestada kostja poolt tasutud tagatis 4856,80 eurot arvest nr KP-26 tuleneva võlgnevusega. Seega, kuna hageja on kostja II poolt tasutud tagatise tasaarvestanud enda nõudega, ei kuulu tagatisraha kostjale II tagastamisele. Kohus jätab tagatise tagastamise nõude rahuldamata.
89.Kostjad paluvad hagejalt kostjate kasuks välja mõista kahjuhüvitis 70 500 eurot või kohtu poolt põhjendatuks peetud summas. Kostjad on seisukohal, et hageja on tekitanud kostjatele üürilepingu lõpetamisega kahju. Kostjad leiavad, et neil on jäänud saamata vähemalt kolme kuu tulu summas 70 500 eurot. 21
90.VÕS § 128 lg 4 kohaselt saamata jäänud tulu on kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises.
91.Kohus ei nõustu kostjate seisukohaga, et hageja poolt üürilepingu ülesütlemine ei vastanud VÕS § 316 ja § 325 sätestatud nõuetele, mistõttu on hageja rikkunud üürilepingust tulenevaid kohustusi. Käesoleval juhul on kohus tuvastanud (vt otsuse punkti 66), et kostja II on olnud üüri ja kommunaalkulude maksete tasumisega viivituses üle 30 päeva vähemalt kaks korda ja üle 10 päeva vähemalt 3 korral 1 aasta jooksul, mistõttu oli hagejal tulenevalt VÕS § 316 lg 1 p 1 ja üürilepingu p 11.2 õigus üürileping üles öelda. Samuti leiab kohus, et hageja poolt üürilepingu ülesütlemine vastab VÕS § 325 sätestatud nõuetele. Hageja on saatnud kostjale II üürilepingu ülesütlemise teate 25.05.2023 e-kirja teel (dtl 87), s.o kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Seega on VÕS § 325 lg 1 sätestatud nõue täidetud.
92.VÕS § 325 lg 2 punktide 1-4 järgi üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: 1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus; 4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg.
93.25.05.2023 ülesütlemise teatest nähtub, et hageja on üles öelnud hageja ja kostja II vahel sõlmitud Kadrioru Plaza kontori nr 303 üürilepingu (allkirjastatud 14.06.2022) seoses mitmekordse maksete hilinemisega, hetkel mitmete tasumata arvetega ning kostjapoolse suhtluse puudumisega ning et üürileping lõpeb 26.05.2023. Seega on ülesütlemise teates märgitud üüritud asi, lepingu lõppemise päev ja ülesütlemise alus. Õiguskirjanduses on selgitatud, et VÕS § 325 lg 2 p 3 kohaselt tuleb ära näidata ülesütlemise alus. Iga üürilepingu ülesütlemine eeldab ülesütlemise õigusliku aluse olemasolu. Avalduses tuleb esile tuua n-ö faktoloogia ehk elulised asjaolud, miks ülesütlev pool leiab, et tal on ülesütlemise õiguslik alus tekkinud. Seega ei tule märkida mitte ülesütlemise õiguslikku alust, vaid ülesütlemise alust andvad elulised asjaolud. Ülesütlemise õigusliku aluse osas konkreetsele normile viitama ei pea, piisab vaid sellest, kui viidatakse ülesütlemise tinginud elulistele asjaoludele (Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne, § 325, komm 3.2). Seega ülesütlemise avalduses märgitud põhjus, et üürileping on üles öeldud seoses mitmekordse maksete hilinemisega, hetkel mitmete tasumata arvetega ning kostjapoolse suhtluse puudumisega, on piisav märkimaks ülesütlemise alust. Kuna poolte vahel sõlmitud üürilepingu puhul ei olnud tegemist eluruumi üürilepinguga, siis VÕS § 325 lg 2 p 4 sätestatu käesoleval juhul ei kohaldu. Eeltoodust tulenevalt on 25.05.2023 ülesütlemise avalduses täidetud VÕS § 325 sätestatud ülesütlemise avaldusele ettenähtud vorminõuded.
94.Kohus leiab, et kuivõrd kohus on tuvastanud, et hageja on kostjaga II sõlmitud üürilepingu kehtivalt üles öelnud kostjast II tuleneva asjaolu tõttu, s.o arvete korduva mittetasumise tõttu, ning hagejal oli õigus kostjaga II sõlmitud üürileping VÕS § 316 lg 1 ja üürilepingu p 11.2 alusel üles öelda, ei ole kostjatele tekkinud kahju, s.o saamata jäänud tulu hageja
22
tegevuse tõttu. Seega on käesoleval juhul täitmata VÕS § 115 sätestatud kahju hüvitamise eeldused, kuna kostjale II on tekkinud kahju tema enda tegevuse tõttu.
95.Kuivõrd kohus on tuvastanud, et käesoleval juhul ei ole kahju hüvitamise nõude eeldused täidetud, ei käsitle kohus saamata jäänud tulu ja selle suurusega seotud asjaolusid.
96.Eeltoodust tulenevalt jätab kohus vastuhagi rahuldamata.
97.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud. Menetluskulude jaotus ja hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus
98.TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 162 lg 2 esimese lause järgi pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.
99.Kuivõrd kohus jätab hagi kostja I osas rahuldamata, jätab kohus hagiga seotud kostja I menetluskulud hageja kanda. 100.Käesoleva hagi hind on 13 704,48 eurot. Kuivõrd kohus rahuldab hageja nõude osaliselt summas 10 553,29 eurot ehk hageja nõudest rahuldatakse 77%, jätab kohus hagiga seotud menetluskulud 77% ulatuses kostja II kanda ja 23% ulatuses hageja kanda. 101.Kuna vastuhagi jääb rahuldamata, jäävad vastuhagiga seotud menetluskulud kostjate kanda solidaarselt. 102.Tulenevalt TsMS § 174 lg 1 ja § 177 lg 1 p 1 määrab kohus kindlaks menetluskulude rahalise suuruse. TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 kohaselt on kohtukulud riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud. Hageja menetluskulud 103.Hageja menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja menetluskuluks riigilõiv 910 eurot ja õigusabikulu 9250 eurot. 104.TsMS § 138 lg-st 2 ning TsMS § 139 lg-st 2 lähtuvalt on täies ulatuses põhjendatud hageja menetluskuluna hagi esitamiselt tasutud riigilõiv 910 eurot. 105.Kohtuväline kulu on TsMS § 144 p 1 alusel menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 alusel mõistab kohus lepingulise esindaja kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Hageja taotleb õigusabikulude kindlaksmääramist ja väljamõistmist tunnihinnaga 200 eurot (käibemaksuta). Menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja käesolevas menetluses teinud toiminguid järgmise ajakuluga: Nr
Kuupäev
Toiming
Aeg (h) 23
24.11.2023 28.11.2023
Tsiviilasjas materjalidega tutvumine ja materjali analüüs 4 Täiendav tutvumine materjalidega, edasiste nõuete osas 1,5 seisukoha kujundamine
3.29.11.2023 Kohtumine ja nõupidamine kliendiga, menetlustaktika 1,5 väljatöötamine
23.30.01.2026 Menetluskulude nimekirja koostamine 0,5 Kokku: 46,25 106.Kohus on seisukohal, et hageja poolt välja toodud toimingute tegemise ajakulu on ülemäärane. Hagejal on 29.01.2024 seisukoha koostamisele ja eelnevalt asjas esitatud materjalidega tutvumisele kulunud kokku 20 tundi. Kohus leiab, et võttes arvesse 29.01.2024 seisukoha ja asjas esitatud materjalide mahtu ning asja keskmist keerukust, võis 29.01.2024 seisukoha koostamisele ja sellega seonduvatele toimingutele (toimingud 1-11) põhjendatult 24
kuluda 10 tundi ja eelnevalt asjas esitatud materjalidega tutvumisele 4 tundi. Menetluse kiirendamise taotluse koostamise põhjendatud ajakuluks on 0,5 tundi. Kuna 08.04.2025 istungi puhul oli tegemist eelistungiga, võis sellele valmistumiseks kuluda 1 tund ja istungil osalemisele 2,15 tundi. Võttes arvesse 30.04.2025 seisukoha sisulise osa mahtu (3 lk), on selle koostamise põhjendatud ajakulu 2 tundi (toimingud 16-17). 14.05.2025 seisukoha koostamisele võis põhjendatult aga kuluda 4 tundi (toimingud 19-21). Ülejäänud osas on hageja poolt väljatoodud toimingud kooskõlas menetluse käiguga, olid menetluses vajalikud, toimingutele märgitud ajakulu on mõistlik ning kooskõlas asja keerukusega. Seega on hageja põhjendatud ajakuluks kokku 34,9 tundi. 107.Võttes arvesse kujunenud kohtupraktikat, tuleb asuda seisukohale, et õigusteenus tunnihinnaga 200 eurot (ilma käibemaksuta) ei ületa oluliselt keskmise sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu, mistõttu tuleb seda pidada põhjendatuks ja vajalikuks. Hageja õigusabikuluks kujuneb seega 6980 eurot. 108.Kohus märgib, et kuivõrd hageja ei ole oma menetluskulude nimekirjas välja toonud eraldi ajakulu hagi ja vastuhagi menetlemisega seoses, arvestab kohus, et pool ajakulust kulus hagi menetlemisele ja poolt vastuhagi menetlemisele. 109.Seega hageja põhjendatud menetluskuluks põhihagi menetlemisega seoses on 4400 eurot (6980/2=3490 + riigilõiv 910) ja vastuhagi menetlemisega seoses 3490 eurot. Kostjate menetluskulud
110.Kostjate menetluskulude nimekirja kohaselt on kostjate menetluskuluks riigilõiv 1680 eurot ja õigusabikulu 8580 eurot.
111.TsMS § 138 lg-st 2 ning TsMS § 139 lg-st 2 lähtuvalt on täies ulatuses põhjendatud kostjate menetluskuluna vastuhagi esitamiselt tasutud riigilõiv 1680 eurot.
112.Kostjad taotlevad õigusabikulude kindlaksmääramist ja väljamõistmist tunnihinnaga 165 eurot (käibemaksuta). Menetluskulude nimekirja kohaselt on kostjad käesolevas menetluses teinud toiminguid järgmise ajakuluga: Nr
Kuupäev Toiming 15.08.2023 Kohtumäärusega tutvumine, e-kiri kliendile, esmane hagi analüüs 18.08.2023 Hagi materjalide läbi töötamine, positsiooni kujundamine, vastuse koostamine hagile 21.08.2023 Hagi ja esitatud materjalide täiendav analüüs, kokkuvõtte koostamine kliendile (inglise keeles), asjaolude
Aeg (h) 0,5 2,5 2,5
täpsustamine, tõendite kogumine, positsiooni kujundamine vastuhagi esitamise osas 22.08.2023 Pikendamise taotluse koostamine ja edastamine kohtule, 2 hagi vastuse koostamine, e-kirjavahetus kliendiga 04.09.2023 Hagi vastuse ja vastuhagi koostamine 2 25
05.09.2023 Vastuhagi koostamine, e-kiri kliendile seonduvalt 1,5 positsiooni kujundamisega ning vastuhagile lisatavate tõenditega
7.06.09.2023 Lisa nr 4 tõlkimine inglise keelest eesti keelde. Vastuhagi 3 lõpuni kirjutamine
8.11.09.2023 Hagivastuse ja vastuhagi lõplik vormistamine, 1,5 ekirjavahetus kliendiga (sh riigilõivu info). Lisa nr 10 tõlkimine inglise keelest eesti keelde
19.01.02.2024 Põhjalik tutvumine hageja 29.01.2024 seisukoha ja selle 3,5 lisadega (kokku 55 tk), positsiooni kujundamine (sh uute asjaolude ja tõendite osas), e-kiri kliendile (sh teatud osade inglise keelde tõlkimine)
20.28.02.2024 Kliendi e-kirjaga tutvumine, vastuse saatmine seoses 0,5 täiendavate tõendite kogumise ja esitamisega
113.Kohus on seisukohal, et kostjate poolt välja toodud toimingute tegemise ajakulu on ülemäärane. Kostjatel on hagile vastuse ja vastuhagi koostamisele kulunud kokku 17 tundi (toimingud 1-11). Kohus leiab, et võttes arvesse 12.09.2023 menetlusdokumendi ja asjas esitatud materjalide mahtu ning asja keskmist keerukust, võis hagile vastuse ja vastuhagi koostamisele ning sellega seonduvatele toimingutele (toimingud 1-11) põhjendatult kuluda kokku 15 tundi. Kuna 08.04.2025 istungi puhul oli tegemist eelistungiga, võis sellele valmistumiseks (toimingud 22-23) kuluda 1 tund ja istungil osalemisele 2,15 tundi. Võttes arvesse 30.04.2025 seisukoha sisulise osa mahtu (17 lk), on selle koostamise põhjendatud ajakulu 10 tundi (toimingud 25-30). Ülejäänud osas on kostjate poolt väljatoodud toimingud kooskõlas menetluse käiguga, olid menetluses vajalikud, toimingutele märgitud ajakulu on mõistlik ning kooskõlas asja keerukusega. Seega on kostjate põhjendatud ajakuluks kokku 44,65 tundi.
114.Kohus leiab, et kostjate esindaja tunnihind 165 eurot ei ole põhjendatud. Nimetatud tunnihind on põhjendatud vandeadvokaadist esindaja puhul. Seega on kohtu hinnangul juristist esindaja puhul põhjendatud tunnihinnaks 120 eurot. Kostjate õigusabikuluks kujuneb seega 5358 eurot. Kuivõrd kostjad ei ole menetluskulude nimekirjas kostja I ja II osas eraldi menetluskulude nimekirja esitanud, loeb kohus, et pool menetluskuludest on
27
kostja I õigusabikulu ja teine pool kostja II õigusabikulu. Seega on kostja I õigusabikuluks 2679 eurot ja kostja II õigusabikuluks 2679 eurot.
115.Kohus märgib lisaks, et kuivõrd kostjad ei ole oma menetluskulude nimekirjas välja toonud eraldi ajakulu hagi ja vastuhagi menetlemisega seoses, arvestab kohus, et pool ajakulust kulus hagi menetlemisele ja poolt vastuhagi menetlemisele.
116.Seega kostja I põhjendatud menetluskuluks põhihagi menetlemisega seoses on 1339,50 eurot (2679/2=1339,50) ja vastuhagi menetlemisega seoses 2179,50 eurot (2679/2=1339,50 + 840 (1680/2)) ning kostja II põhjendatud menetluskulud seoses põhihagi menetlemisega on 1339,50 eurot ja vastuhagi menetlemisega 2179,50 eurot (2679/2=1339,50 + 840 (1680/2)). Menetluskulude väljamõistmine 117.Kuivõrd kohus jättis põhihagi menetlemisega seotud menetluskulud 77% ulatuses kostja II kanda ja 23% ulatuses hageja kanda, siis kuulub kostja II poolt hagejale hüvitamisele 3388 eurot (77% 4400-st) ja hageja poolt kostjale II hüvitamisele 308,09 eurot (23% 1339,50 eurost). TsMS § 445 lg 1 teise lause kohaselt tasaarvestatakse kohtulahendi resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas. Lähtudes eeltoodust tasaarvestab kohus hageja ja kostja II vastastikused väljamõistetavad menetluskulud, mille tulemusena tuleb kostjalt II hageja kasuks välja mõista menetluskulu 3079,91 eurot (3388-308,09). 118.Kuna kohus jättis kostja I menetluskulud seoses põhihagi menetlemisega hageja kanda, kuulub hageja poolt kostjale I hüvitamisele 1339,50 eurot. 119.Kuivõrd kohus jättis vastuhagiga seotud menetluskulud kostjate kanda solidaarselt, kuulub kostjate poolt solidaarselt hagejale hüvitamisele 3490 eurot. 120.TsMS § 177 lg 4 alusel märgib kohus vastavalt hageja taotlusele, et hagejal ja kostjatel tuleb tasuda hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. /allkirjastatud digitaalselt/ Karin Mölder kohtunik
28
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.