A-VARAHALDUSE OSAÜHINGU hagi P.X-i vastu kaasvalduse teostamiseks ja kaaskasutuse võimaldamiseks ning kasutuseelise väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 20. novembri 2024 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
A-VARAHALDUSE OSAÜHINGU apellatsioonkaebus
Kaebuse hind ringkonnakohtus
9687,09 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja
A-VARAHALDUSE
OSAÜHING
esindajad ringkonnakohtus (registrikood 10877307), seaduslik esindaja L.C Kostja P.X (isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Siiri Schneider Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 20. novembri 2024 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
4.A-VARAHALDUSE OSAÜHINGUL tuleb välja mõistetud ringkonnakohtu menetluskuludelt tasuda P.X-ile viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused
Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.A-VARAHALDUSE OSAÜHING (hageja) esitas 08.01.2024 Harju Maakohtule P.X-i (kostja) vastu hagi, milles palus kohustada kostjat lubama hagejal teostada Tallinnas Õismäe tee 75/77/79 – 46 asuva korteriomandi kaasvaldust ja kaaskasutust ning andma see hageja kaasvaldusesse jaa kaaskasutusse 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest. Hageja palus määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise korra nii, et kostja annab hagejale üle hoone trepikojale ja väravatele ning korteriomandiga seotud ruumidele ligipääsuks vajalikud võtmed ja koodid. Samuti palus hageja kostjalt välja mõista kasutuseelise perioodi 13.06.2024-31.07.2024 eest 719,39 eurot ja alates 01.08.2024 summas 14,98 eurot päevas kuni korteriomandi hageja kaasvaldusesse ja kaaskasutusse andmiseni.
2.Hagiavalduse kohaselt on hageja Tallinnas Õismäe tee 75/77/79 – 46 asuva korteri omanik. Hageja omandas korteri avalikul enampakkumisel. Enampakkumise kuulutuses oli info, et kinnisasja koormab tasuta isiklik kasutusõigus.
3.Endiseaegse omaniku ja kostja vahel on lepingus kokku lepitud, et korteriomand jääb omaniku ja kostja kaasvaldusesse ja kaaskasutusse. Kui toimusid omanikuvahetused, ei saanud kostja sellest õigusi juurde. Omaniku õigus korterit kaasvallata ja kaaskasutada kehtib.
4.Hagejal on õigus nõuda kostjalt kasutuseelise hüvitamist aja eest, mil hageja ei ole korterit saanud kasutada. Hageja lähtub kinnisasja keskmisest üürihinnast, milleks on 9,77 eurot ruutmeetri kohta. Kuna lepingu sõlmimisel pidi kostja eeldama, et korterit hakkavad kasutama kolm inimest (kostja ja 2 korteri ühisomanikku), kasutab kostja korterit 2/3 mõttelise osa ulatuses enam kui tal õigus on. Hageja on arvestanud kasutuseelise summaks 455,86 eurot kuus ehk 14,98 eurot päevas. Hageja nõudis korteri kaasvaldusesse ja kaaskasutusse andmist 13.06.2024. Kuna kostja keeldus sellest, rikkus kostja hageja õigust kaasvaldusele ja kaaskasutusele alates 13 06.2024. Vastus hagile
2
5.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja müüs 27.05.2014 korteri TPle ja JPle, jäädes ise korterit kasutama isikliku kasutusõiguse alusel. Korteri otsene valdus oli kostjal ja jäi kostjale. Vahepealsel ajal vahetas korter mitu korda omanikku. Hageja ostis korteri enampakkumisel hinnaga 60 000 eurot, mis oli kordades turuhinnast madalam seetõttu, et korterit koormas tasuta isiklik kasutusõigus kostja kasuks. Hagejale oli see asjaolu teada.
6.Oma nõude alusena viitab hageja lepingu punktile 6.4, mille kohaselt jääb korteriomand ostja ja müüja kaasvaldusse ja kaaskasutusse. Viidatud lepingupunkt ei ole isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu punkt, vaid müügilepingu punkt. See ei oma asjaõiguslikku toimet. Hagejal ei ole õigust nõuda kaasvaldust. Samuti on põhjendamatu kasutuseelise nõue. Maakohtu otsus ja põhjendused
7.Harju Maakohus jättis 20.11.2024 otsusega hagi rahuldamata, menetluskulud hageja kanda ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulud 1830 eurot ja viivise.
8.Maakohus tuvastas, et hageja on vaidlusaluse korteriomandi omanik. Hageja omandas korteri 26.10.2023 kohtutäituri korraldatud kordusenampakkumisel (dtl 31 jj). Sama korter on alates 27.05.2014 koormatud tähtajatu tasuta isikliku kasutusõigusega kostja kasuks. 27.04.2014 lepingudokument sisaldab lepingu punktis 4 isikliku kasutusõiguse seadmise kokkulepet, lepingu punktis 5 ostueesõiguse seadmise kokkulepet ja lepingu punktis 6 korterimandi müügilepingut (dtl 86 jj). Korter on kostja ainuvalduses ega ole kunagi olnud hageja valduses.
9.AÕS § 227 lg 1 kohaselt isiklik kasutusõigus elamule koormab kinnisasja selliselt, et isikul, kelle kasuks see on seatud, on õigus kasutada elamiseks kinnisasjal asuvat elamut või selle osa. Tegemist on teisi välistava õigusega, st õigustatud isiku õigus välistab vastava elamu või vastava(te) elamuosa(de) kasutamise omaniku poolt (Asjaõigusseaduse kommenteeritud väljaanne, § 227 kommentaar 3.1). AÕS § 225 lg 2 kohaselt määratakse isikliku kasutusõiguse ulatus kahtluse korral vastavalt õigustatud isiku vajadustele. Käesolevas vaidluses isikliku kasutusõiguse ulatuses kahtlust ei ole. 27.05.2014 lepingu punkti 4.9 kohaselt võib kostja kasutada korterit elamiseks. Seega on isikliku kasutusõiguse ulatus kasutada korterit koduna. On ilmselge, et isikul on vääramatu põhiõigus valida, kus ja kellega isik koos elab.
10.Vastuseks hageja väitele, justkui tuleneks hageja õigus korteriomandi kasutamiseks 27.05.2014 isikliku kasutusõiguse seadmise kokkuleppe punktist 4.11, mille kohaselt müüja ei tohi laiendada oma õigusi korteriomandi kasutamisel määrani, mis ületavad kinnisasja omaniku õigusi, märkis kohus, et AÕS § 68 lg 1 järgi on omanikul õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. AÕS § 68 lg 2 kohaselt omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. Isiklik kasutusõigus annab AÕS § 225 lg 1, § 227 lg 1 ja § 214 lg 1 koostoimes kostjale õiguse asja vallata ja 3
kasutada. Kostja õigused ei ületa seega hageja kui omaniku õigusi. Hageja kui omaniku õigused on aga AÕS § 68 lg 2 kohaselt kostja õigustega piiratud.
11.Iseenesest ei ole ebaõige hageja väide, et pooled võivad lepinguga kokku leppida kasutusõiguse tingimustes, mis muudavad ühe või teise lepingupoole seadusest tulenevaid õigusi või kohustusi. Vaidlusalune 27.05.2014 leping on selgelt osadeks jagatav ning üks lepingudokument sisaldab mitut teineteisest sõltumatut lepingut. Isikliku kasutusõiguse seadmise leping sisaldub lepingudokumendi punktis 4 ja selle alapunktides. Nimetatu tuleneb ühemõtteliselt ka vastavast kinnistusraamatu kandest isikliku kasutusõiguse kohta. Lepingu punktides 4.1 kuni 4.16 ei sisaldu kokkuleppeid, millest tuleneks, et isikliku kasutusõiguse tingimuseks on kaaskasutus või kaasvaldus omanikuga.
12.Hageja tugineb oma nõudes 27.05.2014 kostja (kui antud tehingus müüja) ja TP ja JP (kui antud tehingus ostjate) vahel sõlmitud lepingu punktile 6.4, mille kohaselt korteriomand jääb ostja ja müüja kaasvaldusse ja kaaskasutusse (dtl 29). Kohus leidis, et tegemist on müügilepingu osaga, mitte isikliku kasutusõiguse seadmise kokkuleppe osaga.
13.Maakohus asus seisukohale, et tulenevalt isikliku kasutusõiguse kehtivusest, puudub hagejal seni, kuni kostja kasuks seatud isiklik kasutusõigus korteriomandit koormab, õigus korterit vallata ja kasutada. Seega puudub hagejal õigus nõuda kostja kohustamist hagejale kaasvalduse ja kaaskasutuse võimaldamiseks. Samuti puudub hagejal kasutuseelise hüvitamise nõue.
Apellatsioonkaebus
14.Maakohtu otsusele esitas apellatsioonkaebuse hageja, kes palub maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada.
15.Täitemenetluses esitati hagejale notariaalne leping, mille p 6.4 sätestas kaasvalduse- ja kasutuse. Seega määrati isikliku kasutusõiguse seadmisel selle ulatus selliselt, et korter ei ole kogu ulatuses kostja valduses. Maakohus ei viita ühelegi sättele, millest tuleneb omaniku poolt asja kasutamise keeld, kui asjale on seatud isiklik kasutusõigus. Lisaks on lepingu p 4.11 sätestatud, et kostja ei tohi laiendada oma õigusi korteriomandi kasutamisel määrani, mis ületavad kinnisasja omaniku õigusi. Hageja soovis tõendada, et kasutusõiguse aluseks olevast võlasuhtest tulenevad õigused ja kohustused anti uuele omanikule üle, kuid maakohus ei rahuldanud tunnistajate ülekuulamise taotlust.
Vastus apellatsioonkaebusele
16.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu.
4
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
17.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata (TsMS § 657 lg 1 p 1). Apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ja ei korda neid (TsMS § 654 lg 6).
18.Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt müüs kostja 27.05.2014 sõlmitud lepinguga Tallinnas Õismäe tee 75/77/79 – 46 asuva korteriomandi TPle. Sama lepinguga lepiti kokku kostja kasuks korterile isikliku kasutusõiguse seadmises. Isiklik kasutusõigus on kantud kinnistusraamatusse 03.06.2014. Hageja omandas korteri enampakkumisel ja kanti korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse 02.02.2024.
19.AÕS § 227 lg 1 sätestab, et isiklik kasutusõigus elamule koormab kinnisasja selliselt, et isikul, kelle kasuks see on seatud, on õigus kasutada elamiseks kinnisasjal asuvat elamut või selle osa. Maakohus leidis põhjendatult, et tegemist on teisi välistava õigusega, st isiklik kasutusõigus eluruumile välistab vastava eluruumi kasutamise omaniku poolt.
20.Siiski tuleneb Riigikohtu 18.10.2017 otsusest tsiviilasjas 2-14-61664 (p 23), et kinnisasja omanikul võib olla õigus asja vallata, sõltumata isikliku kasutusõiguse seadmisest, tulenevalt isikliku kasutusõiguse kui asjaõiguse kindlaksmääratud sisust, muust kokkuleppest või AÕS § 225 lg-s 2 sätestatust.
21.Käesoleval juhul on kinnistusraamatusse kantud kostja kasuks isiklik kasutusõigus vastavalt 27.05.2014 lepingu p-le 4. Lepingu p-s 4 ei ole sätestatud omaniku kaasvaldust. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega, et omaniku kaasvaldus ei tulene ka lepingu p-st 4.11. Seega ei tulene asjaõiguse sisust hagejale õigust korteriomandit vallata. Hageja on tuginenud 27.05.2014 lepingu p-le 6.4, mille kohaselt jääb korteriomand ostja ja müüja kaasvaldusse ja kaaskasutusse. Tegemist ei ole isikliku kasutusõiguse asjaõigusliku sisuga, vaid korteriomandi müügilepingu osaks oleva ostja ja müüja vahelise võlaõigusliku kokkuleppega.
22.Poolte vahel ei ole ka võlaõiguslikku kokkulepet korteriomandi kaasvalduse kohta. Nagu eelnevalt märgitud, on 27.05.2014 lepingu p 6.4 korteriomandi müügilepingu osa, mille pooleks hageja ei ole. Sellest ei tulene hagejale õigusi.
23.Mis puudutab hageja väidet, et kasutusõiguse aluseks olevast võlasuhtest tulenevad õigused ja kohustused kanti üle uuele omanikule, siis ringkonnakohus märgib, et isikliku kasutusõiguse aluseks olevas võlasuhtes ei ole lepitud kokku kaasvalduses ja kaaskasutuses. Lisaks eeldaks võlaõiguslike õiguste ja kohustuste ülekandmine ka kostja nõusolekut, mida väidetud ei ole.
24.Hagejal ei ole õigust korteriomandit kaaskasutada ka AÕS § 225 lg-st 2 tulenevalt. AÕS § 225 lg 2 sätestab, et isikliku kasutusõiguse ulatus määratakse kahtluse korral vastavalt 5
õigustatud isiku vajadustele. Antud juhul ei ole kahtlusi isikliku kasutusõiguse ulatuses. Isiklik kasutusõigus on seatud korteriomandile, mis on kostja eluruumiks. Lepingu p 4.9 järgi võib kostja korteriomandit vallata ja kasutada elamiseks. Sellest tulenevalt ulatub kostja isiklik kasutusõigus kogu korteriomandile.
25.Ülaltoodust tulenevalt puudub hagejal õiguslik alus nõuda kostjalt korteriomandi kaasvaldust ja kaaskasutust, samuti kasutuseelise hüvitamist. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
26.Arvestades, et maakohus jättis põhjendatult hagi rahuldamata, siis puudub alus muuta menetluskulude jaotust maakohtus. Hageja ei ole apellatsioonkaebuses vaidlustanud temalt kostja kasuks väljamõistetud menetluskulude rahalise suuruse põhjendatust, st ta ei ole tuginenud sellele, et maakohus on temalt kostja kasuks väljamõistetud menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramisel rikkunud TsMS § 175 lg 1 sätestatut. Seega puudub alus muuta maakohtu otsust ka menetluskulude kindlaksmääramise osas.
27.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad ka ringkonnakohtus kantud menetluskulud hageja kanda (TsMS § 171 lg 1). TsMS § 175 lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.
28.Kostja palus hagejalt välja mõista menetluskulud 793,38 eurot ja viivise. Menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja esindajal kulunud apellatsioonkaebusega tutvumisele ja sellele vastuse koostamisele kokku 4 tundi ning menetluskulude nimekirja koostamisele 20 minutit. Esindaja tunnitasu määr on 150 eurot, millele lisandub käibemaks. Kostja ei ole käibemaksukohustuslane.
29.Arvestades menetlusdokumentide sisu ja mahtu, on kolleegiumi hinnangul kostja esindaja ajakulu eelmärgitud toimingute tegemisele vajalik ja põhjendatud. Samuti on põhjendatud tunnitasu suurus. Seega tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista menetluskulud 793,38 eurot ja viivis.
(allkirjastatud digitaalselt)
6
7
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.