Aktsiaseltsi Trükikoda Trükis hagi osaühingu Lamipap vastu võla nõudes
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
5662,53 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 21. veebruari 2025 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Osaühingu Lamipap apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg Menetlusosalised ja nende esindajad
Kirjalik menetlus Apellant (kostja) Osaühing Lamipap (rg-kood 10449356), lepingulised esindajad Andres Alaver ja vandeadvokaat Maksim Greinoman Vastustaja (hageja) Aktsiaselts Trükikoda Trükis (rgkood 10318329), lepinguline esindaja advokaat Kai Villman
Võtta vastu aktsiaseltsi Trükikoda Trükis osaline hagist loobumine ning lõpetada menetlus põhivõlgnevuse nõudes osas, mis ületab 2756,06 eurot.
5.Tühistada Viru Maakohtu 21. veebruari 2025 otsus osas, milles maakohus rahuldas aktsiaseltsi Trükikoda Trükis nõude osaühingu Lamipap vastu põhivõlgnevuse 7468,06
eurot, viivise 227,75 eurot ja alates 17. jaanuarist 2024 lisanduva viivise väljamõistmiseks ning luges põhivõlgnevuse 4712 euro ulatuses osaliselt tasutuks, hagist osalise loobumise tõttu lõpetada menetlus põhivõlgnevuse nõudes osas, mis ületab 2756,06 eurot. Osaühingult Lamipap välja mõistetud summa osas jätta otsus muutmata.
6.Rahuldada apellatsioonkaebus osaliselt.
7.Sõnastada kohtuotsuse resolutsioon tervikuna järgmiselt: „1. Hagist osalise loobumise tõttu lõpetada menetlus aktsiaseltsi Trükikoda Trükis nõudes osaühingu Lamipap vastu põhivõlgnevuse nõudes osas, mis ületab 2756,06 eurot.
2.Hagi rahuldada. Välja mõista osaühingult Lamipap aktsiaseltsi Trükikoda Trükis kasuks:
2.1.põhivõlgnevus 2756,6 eurot;
2.2.viivis 3020,62 eurot;
2.3.lisanduv viivis 0,1% põhivõlgnevuselt 2756,06 eurot päevas alates 22. veebruarist 2025 kuni põhivõlgnevuse tasumiseni.
3.Jätta menetluskulud osaühingu Lamipap kanda.
4.Välja mõista osaühingult Lamipap aktsiaseltsi Trükikoda Trükis kasuks menetluskulud 1980 eurot ja viivis menetluskuludelt võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses tasumata summalt alates otsuse jõustumisest kuni täitmiseni.
5.Osaühingult Lamipap tuleb tasuda hageja kasuks väljamõistetud summad aktsiaseltsi Trükikoda Trükis arvelduskontole nr EE262200221010041799 Swedbank AS-is.“
8.Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud osaühingu Lamipap kanda. Mõista osaühingult Lamipap aktsiaseltsi Trükikoda Trükis kasuks menetluskulude katteks välja 607,50 eurot. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda otsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Aktsiaselts Trükikoda Trükis (hageja) esitas hagi osaühingu Lamipap (kostja) vastu võlgnevuse nõudes. Hageja palub kostjalt enda kasuks välja mõista 25. veebruaril 2021 sõlmitud üürilepingust nr 1 tuleneva põhivõlana tasumata üür 7468,06 eurot, kuni 16. jaanuarini 2024 sissenõutavaks muutunud viivis põhivõlalt 227,75 eurot, viivis 0,1% päevas
2
põhivõlalt alates 17. jaanuarist 2024 kuni põhinõude kohase täitmiseni ning jätta menetluskulud kostja kanda. Kostja võttis hagejalt üürile kinnisasja Pargi tn 27f, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Virumaa, registriosa nr 2205008, koos selle oluliste osadega ja päraldistega, samuti vallasasjad, mis on nimetatud üürilepingu p-s 4.1. Üürileping sõlmiti tähtajalisena alates 25. veebruarist 2021 kuni 28. veebruarini 2026 ja hageja andis lepingu eseme 25. jaanuari 2021 üleandmisaktiga kostja otsesesse valdusse. Üürilepingu järgi pidi kostja maksma hagejale üüri 1965 eurot kuus, millele lisandub käibemaks. Üürilepingu p 5.2 alusel kuulus üür alates kolmandast aastast indekseerimisele tarbijahinna indeksi alusel, kuid mitte rohkem kui 5% eelmise aasta käibemaksuta üürisummast. Kostja ei ole täitnud üüri tasumise kohustust alates 1. novembrist 2023. Sissenõutavaks muutunud üür 2023. aasta novembri ja detsembri ning 2024. aasta jaanuari eest on kokku 7468,06 eurot (2475,60+2475,6+2516,86). Kostja ei ole üürisummale vastuväiteid esitanud.
27.detsembril 2023 küsis hageja e-kirjaga kostja ettepanekut võla tasumiseks, kuid kostja hagejale ei vastanud. Sissenõutavaks muutunud viivis kuni 16. jaanuarini 2024 on 227,75 eurot. Hageja nõuab viivist alates 17. jaanuarist 2024 põhivõlalt 7468,06 eurot viivismääraga 0,1% päevas kuni põhivõla tasumiseni. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas üürileping on alates 23. detsembrist 2023 lõppenud üürniku ülesütlemise tõttu. Kostja viitas üürilepingu ülesütlemise avalduses sellele, et Hamasi raketirünnaku tõttu Iisraelile 7. oktoobril 2023 ei saa ta enam müüa Jõhvi tootmisüksuses valmistatavat toodet Iisraeli turule. Hageja hinnangul on üürniku ülesütlemisavaldus tühine, sest lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ei olnud võlaõigusseaduse (VÕS) § 313 lg-s 1 nimetatud mõjuvat põhjust. Kostja püüdis juba enne nimetatud avaldust üürilepingust vabaneda. Septembris 2023 pidasid pooled üürilepingu üle läbirääkimisi, septembri lõpus või oktoobri alguses lõpetas kostja töölepingud peaaegu kõigi töötajatega. Seega vastupidiselt kostja väidetele oli selleks ajaks, kui toimus Hamasi raketirünnak Iisraelile, kostja oma tegevust juba lõpetamas ning töötajatega töölepingud lõpetanud, mistõttu ei oma raketirünnak mingit seost lepingu ülesütlemisega. Kostja 2023. aasta IV kvartali käive ei olnud märkimisväärselt väiksem 2022. aasta IV kvartali ega 2021. aasta IV kvartali käibest. 2023. a majandusaasta aruandes avaldas kostja mh, et 2023. a jätkus traditsioonilise äritegevuse mahtude stabiilne kasv ja eelmistel aastatel saavutatud turuosa kindlustamine. Lepingu ülesütlemine ei arvestaks hageja huvidega, üür on hageja ainus tuluallikas. Lepingut üles öeldes ei järginud kostja ka VÕS § 196 lg-s 3 nimetatud mõistlikku tähtaega, viidates 7. oktoobri 2023 raketirünnakule alles 20. detsembri 2023 e-kirjaga saadetud avalduses.
2.Kostja tunnistab hagi osaliselt. Kostja ütles üürilepingu alates 23. detsembrist 2023 erakorraliselt üles VÕS 313 lg 1 alusel, sest pidi Israelis toimununud terrorirünnakutest tingitud tellimuste lõppemise tõttu üüritud ruumides tootmise lõpetama. Nõue saab olla kuni 4292,04 eurot 2023 novembrikuu ja 2023 detsembrikuu 22 päeva eest. Kostja ostis hagejalt seadmed ja üüris ruumid selleks, et omandada eraldi tootmisüksus ja hakata seal tegema spetsiifilist toodet (toidupaberit) Iisraeli turule. Rünnakud Iisraelis 2023. aasta kevadel tingisid Jõhvi tootmisüksuse sulgemise, mille paratamatuks tagajärjeks oli üürilepingu erakorraline lõpetamine. Jõhvis toodeti kahte sorti toidupaberit: toitlustusasutustes kandiku põhja toiduainete alla pandavat paberit ja rasvakindlat paberit valmistoidu pakkimiseks. Sõjaolukorra tõttu Iisraelis vajadus selliste toidupaberite järele kadus, sest elanikud varjusid oma elukohtades ega käinud 3
enam väljas söömas, see asendus valmistoidu koju tellimisega. Sellega seoses suurenes vajadus valmistoidu karpide järele, mida kostja tootis Raplamaal asuvas tehases ning selle toote eksport suurenes. Seetõttu kostja käibe maht Iisraeli suunal ei muutunud, hageja on teinud majandusaasta aruandest valed järeldused. Kostja vabastas üüritud ruumid 10. novembril 2023 ehk enne üürilepingu lõpetamist. Ruumid on akti alusel hagejale üle antud ja hagejal oli võimalik neid tulu teenimiseks kasutada. Seega ei saa hageja väita, et tema ärihuve üldse ei arvestatud. Neil asjaoludel oleks äärmiselt ebaõiglane, kui kostja peaks veel aastaid üüri ja kõrvalkulusid maksma. Üürilepingu sõlmimisel ei osanud kostja tekkinud olukorda ette näha, vastasel juhul ei oleks ta lepingut sõlminud.
3.6. jaanuaril 2025 tasus kostja hagejale nõude katteks 4712 eurot (4292 eurot üüri katteks kuni 23. detsembrini 2023 ja 420 eurot poole riigilõivu katteks). Hageja luges sellega tasutuks novembri 2023 üüriarve 2475,60 eurot ja detsembri 2023 arve osaliselt – 2236,40 euro ulatuses. Sellega seoses vähendas hageja põhivõla nõuet 2756,06 euroni ning täpsustas vastavalt viivisenõuet.
MAAKOHTU LAHEND
4.Viru Maakohus rahuldas 21. veebruari 2025 otsusega hagi järgmistes nõuetes: põhivõlgnevus 7468,06 eurot, viivis 227,75 eurot ja lisanduv viivis 0,1% päevas põhivõlalt 7468,06 eurot alates 17. jaanuarist 2024 kuni põhinõude kohase täitmiseni. Maakohus luges põhivõlgnevuse osaliselt tasutuks 4712 euro ulatuses, mille kostja hagejale 6. jaanuaril 2025 tasus, ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevuse 2756,06 eurot, viivise 3020,62 eurot ja lisanduva viivise 0,1% päevas põhivõlgnevuselt 2756,06 eurot alates 22. veebruarist 2025 kuni põhivõlgnevuse tasumiseni. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda. Maakohus luges tuvastatuks järgmised asjaolud: pooled sõlmisid 25. jaanuaril 2021 tähtajalise üürilepingu, mille alusel kostja üüris hagejalt kinnisasja asukohaga Pargi tn 27F, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond, ning lepingus märgitud vallasasjad alates 25. veebruarist 2021 kuni 28. veebruarini 2026; kostja pidi tasuma hagejale arvete alusel iga kuu eest ette üüri 1965 eurot, millele lisandub käibemaks, ning mis kuulus indekseerimisele alates 1. märtsist 2023 vastavalt tarbijahinna indeksi muutusele, kuid mitte rohkem kui 5% eelmise üheaastase perioodi käibemaksuta üürisummast; kostja esitas hagejale 20. detsembril 2023 üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, milles teatas, et lõpetab üürilepingu alates 23. detsembrist 2023, kuna tulenevalt avalduses väljatoodud asjaoludest puudub tal üüritud ruumide järele vajadus ja poolte huvisid kaaludes ei saa eeldada, et kostja jätkaks lepingu täitmist; hageja sai ülesütlemise avalduse kätte 21. detsembril 2023, kuid teatas 28. detsembril 2023, et peab kostja avaldust alusetuks ja loeb üürilepingut jätkuvalt kehtivaks; kostja jättis tasumata hageja esitatud 1. novembri 2023 arve nr 231101-1 (2475,60 eurot), 1. detsembri 2023 arve nr 231201-1 (2475,60 eurot) ja 1. jaanuari 2024 arve nr 240101-1 (2516,86 eurot), kokku 7468,06 eurot; kostja on menetluse kestel tasunud hagejale praeguses tsiviilasjas esitatud nõuete katteks 4712 eurot, millises summas kostja võlga tunnistab. Maakohus jättis tähelepanuta kostja 24. jaanuari 2025 lõplikule seisukohale lisatud täiendavad tõendid tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 329 lg 1 ja 331 lg 1 alusel, s.o tõendid on esitatud hilinemisega ja kostja ei ole põhistanud hilinemiseks mõjuva põhjuse olemasolu. Samuti ei ole maakohtu hinnangul tegemist asjakohaste tõenditega. 4
Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei ole vaidlust selle üle, et pooled sõlmisid kehtivalt üürilepingu. Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab esinema kaks eeldust: õiguslik alus ja ülesütlemisavalduse tegemine teisele lepingupoolele. Avalduse esitamise ja kättesaamise üle vaidlust ei ole. Üürilepingu järgi saab selle ennetähtaegselt lõpetada ainult poolte kirjalikul kokkuleppel (p 11.2, dtl 58) ning üürnikul on õigus leping erakorraliselt üles öelda, kui üürileandja on oluliselt rikkunud lepingus kokkulepitud tingimusi, andes eelnevalt üürileandjale mõistliku tähtaja rikkumise kõrvaldamiseks ja/või lõpetamiseks (p 11.4, dtl 59). Ülesütlemisavalduses ei ole kostja tuginenud kummalegi viidatud alusele. Kostja ei tugine ka VÕS §-des 314–319 nimetatud ülesütlemise alustele, vaid viitab VÕS § 313 lg-le 1. VÕS § 313 lg 1 kohaldamisel tuleb mõjuva põhjuse esinemise üle otsustamisel hinnata mõlema lepingupoole huve ja võtta seisukoht, kas konkreetsed asjaolud on ülesütlemist sooviva lepingupoole jaoks sedavõrd olulised, et need kaaluvad üles teise lepingupoole huvi lepingu kehtimise vastu kuni selle korralise lõppemiseni. VÕS § 313 lg 1 raames tuleb ülesütlemine kõne alla vaid siis, kui tekivad mingid asjaolud, mida lepingu ülesütlemist sooviv lepingupool lepingu sõlmimisel ette ei näinud ja ette näha ei saanud. Ei ole välistatud õigus üürileping ennetähtaegselt üles öelda ka siis, kui ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest, kuid seda vaid juhul, kui tema eeltoodud huvi ületab ülekaalukalt hageja huvi üürilepingu jätkamise vastu (vt RKTKo 09.11.2010, 3-2-1-84-10, p 12). Maakohus nõustus hagejaga, et ei ole oluline, millisel eesmärgil kostja üürilepingu sõlmis. Kostja ei ole tuginenud sellele, et poolte kokkuleppel oleks üürilepingu kehtivus lisaks tähtajale seatud sõltuvusse ka kostjale samaaegselt müüdud seadmete reaalsest kasutamisest või kasutamisvõimalusest. Juba Iisraeliga lepingulisi suhteid luues pidi kostja teadma riigi ajaloolist ja poliitilist tausta ning seega arvestama võimaliku sõjalise konfliktiga seotud riskide ja nende mõjuga enda majandustegevusele. Kostja asus üüritud pinnal tegevust lõpetama enne Hamasi oktoobrikuist rünnakut. Kostjal võis ka juba enne 7. oktoobri 2023 rünnakut tootele turu kadumise tõttu esineda vajadus üüripinnal tootmise lõpetamiseks, kuid tegemist ei ole lepingu ülesütlemiseks mõjuva põhjendusega VÕS § 313 lg 1 mõttes, vaid riskiga, mida peab kostja kandma. Kostja käibes ei ole toimunud olulisi muutusi. Seevastu hagejal on kinnisasja väljaüürimine ainus majandustegevus. Maakohus järeldas, et kostjal ei olnud üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks mõjuvat põhjust VÕS § 313 lg 1 teise lause tähenduses. Kostja huvi vabaneda enne kokkulepitud tähtaja lõppemist lepinguliste kohustuste täitmisest ei kaalu üle hageja huvi lepingu jätkumise ja sellest tulenevate kohustuste täitmise vastu. Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks materiaalsete eelduste puudumise tõttu ei olnud ülesütlemisel õiguslikke tagajärgi ja leping kehtis edasi ning kostja pidi täitma lepingust tulenevaid kohustusi. Ruumide valduse üleandmine ei vabastanud teda sellest kohustusest. Maakohus rahuldas hagi kogu ulatuses, kuid võttis arvesse, et kostja tasus menetluse jooksul hagejale 4712 eurot, mille hageja luges tasutuks põhinõude katteks. Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja 1. novembri 2023 arve alusel viivise 1034,80 eurot aja eest 16. novembrist 2024 kuni 6. jaanuarini 2025; 1. detsembri 2023 arve alusel põhinõude jäägi 239,20 eurot, viivise 960,53 eurot aja eest 16. detsembrist 2024 kuni 6. jaanuarini 2025 ja lisanduva viivise 11 eurot 7. jaanuarist 2025 kuni otsuse tegemiseni 21. veebruaril 2025; 1. jaanuari 2024 arve alusel põhinõue 2516,86 eurot ja viivise 1014,29 eurot aja eest 16. jaanuarist 2024 kuni otsuse tegemiseni 21. jaanuaril 2025; viivise 0,1% põhinõudelt 2756,06 eurot päevas alates 22. veebruarist 2025 kuni põhinõude täitmiseni.
5
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
5.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 21. veebruari 2025 otsuse osalist tühistamist, hagi rahuldamata jätmist ning resolutsiooni p 2 muutmist selliselt, et lugeda hagejale 6. jaanuaril 2025 tasutud 4712 eurost põhivõla katteks 4291,04 eurot ja 420 eurot tagastada kostja kontole nr EE494204278623388102 kui alusetult enammakstu. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus ekslikult jõudnud järeldusele, et kostja üürilepingu ülesütlemise avaldus oli kehtetu, sest selleks puudub VÕS § 313 lg 1 nimetatud alus. Kostjal oli alus üürileping erakorraliselt üles öelda. Maakohus kohaldas VÕS § 313 lg-t 1 valesti ja jättis menetlusnorme rikkudes tõendid vastu võtmata, mis viis ebaõige otsuseni. Maakohus ei määranud tõendite esitamiseks tähtaega. 7. jaanuari 2025 istungil andis kohus tähtaja lõplike seisukohtade esitamiseks kuni 24. jaanuarini 2025. Kostja pidas sellest tähtajast kinni, tema seisukohtades ega tõendites polnud midagi uut ega üllatuslikku. Kostja ei nõustu, et esitas tõendid hilinenult ja et need ei ole asjakohased. Lepingu ülesütlemiseks esines asjaolu – Iisraeli sõjaline ründamine alates kevadest 2023, mida kostja ei näinud ette ega saanud ette näha, nagu on VÕS § 313 lg 1 kohaldamiseks vaja. Kostja sõlmis üürilepingu vaid selleks, et toota toidupaberit Iisraeli. Tootmine Jõhvis tuli aga lõpetada seoses tellimuste kadumisega, mille põhjuseks oli Iisraeli ründamine. Üürileping oli seotud kahe samal ajal sõlmitud seadmete müügilepinguga. Maakohus ei täitnud väljaselgitamiskohustust, järeldused Iisraeli olukorrast ei ole õiged, terrorirünnak oli seninägematu ning põhjendamatu on kostjale etteheidete tegemine Iisraelis asuva isikuga lepingu sõlmimise pärast. Maakohus kaalus poolte huve majandusnäitajate alusel, kuigi kostja sellele ei tuginenud. Kostja edukatest majandusnäitajatest tegi maakohus järelduse, et 7. oktoobri 2023 terrorirünnak kostja majandustegevusele negatiivselt ei mõjunud, kuigi see tingis Jõhvi tootmisüksuse sulgemise. On üldteada asjaolu, et sõja puhkedes liiguvad inimesed vähem väljas. Toitumistava muutumine Iisraelis on üldteada fakt. Maakohus oleks pidanud jõudma järeldusele, et kostjalt ei saanud üürilepingu täitmise jätkamist eeldada, kui sõda oli Jõhvi tootmisüksuse seisanud.
13.jaanuaril 2026 esitas kostja ringkonnakohtule taotluse menetluse lõpetamiseks TsMS § 428 lg 1 p 2 alusel, sest poolte vahel on samal alusel sama hagieseme üle jõustunud kohtulahend. Tsiviilasjades nr 2-23-137832, 2-23-137835, 2-23-137836, 2-23-137837 ja 223-137838 on poolte vahel jõustunud kohtumäärustega kinnitatud kompromissid. Kompromisside kohaselt pidi kostja tasuma hagejale kompromissimäärustes sätestatud summad. Määrused ei reguleeri, kas hagejal on veel kompromissidega hõlmamata nõuded kostja vastu. Sellepärast tuleb lähtuda VÕS § 578 lg-s 2 sätestatust, mille kohaselt ei ole hagejal kostja vastu rohkem nõudeid. Poolte nõuded on kompromissimäärustega ammendavalt lahendatud. TsMS § 670 lg 2 alusel võib menetluse lõpetamist taotleda ringkonnakohtult ka pärast kohtuotsuse tegemist. Kui ringkonnakohus jätab menetluse lõpetamise taotluse rahuldamata ja leiab, et üürilepingu ülesütlemine oli kehtetu, palub kostja arvestada VÕS § 296 lg-s 3 sätestatuga, üürnik võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Maakohus ei ole hageja nõuet viidatud sätte valguses analüüsinud. Kuivõrd hageja enda väitel on juba 2023. a augustis kostja selgitanud hagejale asendusüürniku otsimise vajadust (istungiprotokolli lk 2), siis 2023. a novembriks oli hagejal piisavalt aega leida asendusüürnik. Seega hageja enda väidete õigsust eeldades ei saa tal enam nõuet olla. Õiguse tõlgendamise kohta võib apellant TsMS § 634 lg 2 kohaselt esitada uusi väiteid ka pärast apellatsioonitähtaja möödumist. 6
6.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja apellatsioonimenetluse kulude kostja kanda jätmist. Hageja meelest ei ole samaaegselt võimalik mitte vaidlustada kohtuotsuse resolutsiooni p-i 2, kuid siiski taotleda kohtult selle punkti sõnastuse muutmist. Maakohus on VÕS § 313 lg-t 1 õigesti kohaldanud, kohtuotsuses sisaldub kohtu seaduslik ja põhjendatud seisukoht. Maakohus ei ole menetlusnorme rikkunud. Maakohus jättis kostja 24. jaanuaril 2025 esitatud tõendid õigesti TsMS § 329 lg 1 ja 331 lg 1 alusel tähelepanuta, sest need esitati hilinemisega ja hilinemiseks ei toodud esile mõjuvat põhjust. TsMS § 394 lg 2 p 3 ja TsMS § 329 lg 2 järgi oli kostjal oma seisukohtade ning tõendite esitamise kohustus juba hagile vastamisel ning uute asjaolude puhul vähemalt seitse päeva enne istungit. Tõendid ei ole ka asjakohased, need ei tõenda asjaolu, mis annaks aluse VÕS § 313 lg 1 kohaldamiseks. Vaidluse esemeks ei ole poolte vahel üüripinnal asunud seadmete ostmine, samuti puudub vaidlus selle üle, et kostja müüs oma tooteid Iisraeli. Kuna kostja ei palu ringkonnakohtul neid tõendeid vastu võtta, saab ta ilmselt ka ise aru, et need ei ole asjakohased. Kuna kostja asus üüritud pinnal tootmisüksuse tegevust lõpetama juba augustis 2023, ei saanud lepingu ülesütlemine olla seotud Hamasi 7. oktoobri 2023 rünnakuga. Kostja käive ei ole ka pärast nimetatud rünnakut oluliselt muutunud. Väite, et juba kevadest 2023 toimusid rünnakud Iisraelis, esitas kostja alles apellatsioonkaebuses, kohus ei saa sellega apellatsioonimenetluses TsMS § 652 lg 4 järgi arvestada. See väide on ka tõendamata ega ole asjakohane. Üürilepingu sõlmimise eesmärgil ei ole vaidluses tähendust. Pooled lepingu sõlmimise üle ei vaidle. Väide, et Iisraeli sõjalise ründamisega tõttu tuli Jõhvi tootmine lõpetada seoses tellimuste kadumisega, on tõendamata. Kostja 2023. a majandusaasta aruande andmed apellandi müügi kohta Iisraeli tõendavad vastupidist. Kostja väited Iisraeli kohta ei ole asjakohased, neil puudub vaidlusega seos. Kostja viide TsMS § 652 lg 3 p-le 1 ei ole asjakohane, sest puuduvad tõendid, mis omaks tähtsust asja õigel lahendamisel ja mille maakohus on ebaõigesti vastu võtmata või hindamata jätnud. Kostja nõuet 420 euro tagastamiseks ei saa apellatsioonimenetluses esitada ega kohus sellist nõuet ka menetleda. Kostjal tuleks tagasinõue esitada eraldi hagimenetluses. Kostja taotlus menetlus lõpetada on alusetu, kostja esitatud uued tõendid on lubamatud ja asjakohatud. Ainuüksi kompromissmääruste kuupäevadest nähtub, et tegemist ei saa olla vaidlusega sama hagieseme üle. Praeguses asjas nõuab hageja kostjalt 2023. a detsembri osalist ja 2024. a jaanuari täielikku üüri, milline nõue ei olnud kompromissimääruste ajal veel tekkinud ega sissenõutavaks muutunud. Menetluse lõpetamise taotlus tuleb jätta rahuldamata ning sellega koos esitatud tõendid vastu võtmata. Uued väited ja tõendid ei ole esitatud tähtaegselt, neil ei ole praeguses vaidluses tähtsust. 2023. aasta kompromissimäärused puudutavad varasemast ajast tekkinud üürivõla ajatamist ega oma praeguses tsiviilasjas nõutava võlgnevusega mingit seost. Määrustest ei nähtu, et kujundataks ümber tulevikus tekkivat üüritasu ja kõrvakulude tasumise kohustust. Kostja käsitlus VÕS § 578 lg-st 2 on väär. Ühe võlgnevuse perioodi kohta sõlmitud kompromiss ei saa hõlmata ega lõpetada kõiki nõuded (muu hulgas neid, mis ei ole veel tekkinud ja sissenõutavaks muutunud), kui pooled ei ole selles selgesõnaliselt kompromissis kokku leppinud. Kostja uus väide VÕS § 296 lg 3 kohaldamise kohta on TsMS § 652 lg 4 alusel lubamatu. Kostja ei ole maakohtus ega ka apellatsioonkaebuse esitamisel tõstatanud küsimust 7
asendusüürniku kohta. Hageja reklaamib üüripinda jätkuvalt, kuid seni ei ole õnnestunud uut üürnikku leida.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb menetlusnormi rikkumise tõttu TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, milles maakohus rahuldas hageja nõude kostja vastu põhivõlgnevuse 7468,06 eurot, viivise 227,75 eurot ja alates 17. jaanuarist 2024 lisanduva viivise väljamõistmiseks ning luges põhivõlgnevuse 4712 euro ulatuses osaliselt tasutuks. Hagist osalise loobumise tõttu tuleb menetlus põhivõlgnevust 2756,06 eurot ületavas osas lõpetada. Kostjalt välja mõistetud summa osas jääb maakohtu otsus muutmata. Apellatsioonimenetluse kulud jätab ringkonnakohtus kulud kostja kanda. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt. Ringkonnakohus esitab TsMS § 654 lg 22 järgi otsuse resolutsioonis kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.
8.Ringkonnakohus jätab läbi vaatamata kostja taotluse kohustada hagejat tagastama kostjale 420 eurot ning lugeda hagejale 6. jaanuaril 2025 tasutud 4712 eurost põhivõla katteks 4291,04 eurot. Tegemist on uue nõudega, mille kostja esitas apellatsioonimenetluses. Hagejalt raha saamiseks tulnuks kostjal esitada vastuhagi või tuleb esitada eraldi hagi. Lisaks, kui 4712 eurost lahutada 420 eurot, on tulemuseks 4292 eurot, mitte 4291,04 eurot.
9.Ringkonnakohus jätab rahuldamata kostja taotluse menetluse lõpetamiseks ning kostja esitatud uued tõendid – kompromissmäärused – asja juurde võtmata. Kostja esitas 13. jaanuaril 2026 menetluse lõpetamise taotluse, tuginedes TsMS §-le 432, mille kohaselt ei saa hageja menetluse lõpetamise korral pöörduda uuesti kohtusse hagiga sama kostja vastu vaidluses samal alusel sama hagieseme üle. Praeguses asjas on hagi esemeks 25. veebruari 2021 üürilepingust nr 1 tulenev üürinõue novembri 2023, detsembri 2023 ja jaanuari 2024 eest, hagi alusena tugineb hageja sellele, et üür on maksmata ja kostja ei öelnud üürilepingut kehtivalt üles, vaid ülesütlemisavaldus oli ülesütlemise materiaalsete eelduste puudumise tõttu toimetu. Kostja viidatud kompromissid on kinnitatud 29. septembril ja 2. oktoobril 2023. Neis määrustes ei ole nimetatud 25. veebruari 2021 üürilepingust nr 1 tulenevat üürinõuet novembri 2023, detsembri 2023 ja jaanuari 2024 eest, ka ei ole määrustes viidet, et üürileping oleks kompromissi kinnitamisega lõppenud ega üldse viidet üürilepingule. Kostja ei ole praeguses asjas varem tuginenud sellele, et üüri maksmise kohustus on ära langenud või üürileping lõppenud enne kostja ülesütlemisavaldust. Kostja viide TsMS § 670 lg-le 2 ei ole asjakohane. Kostja käitub ka vastuoluliselt, sest maakohtu menetluse ajal tasus ta üüri kuni ülesütlemisavalduseni, millist kohustust tal ei oleks pidanud tema enda kompromissidele antud tõlgenduse kohaselt olema. Samuti ei oleks olnud kostjal põhjust esitada üürilepingu ülesütlemise avaldust. Hageja viitab põhjendatult, et kompromissmäärused on tehtud enne kui praeguses asjas hagi esemeks olevad nõuded tekkisid ja sissenõutavaks muutusid. Eelnevast tulenevalt ei ole kostja menetluse lõpetamise taotluse rahuldamiseks alust, sest kompromissmäärused ei ole tehtud vaidlustes samal alusel sama hagieseme üle. Ka ei ole TsMS § 238 lg 1, § 331 lg 1 ja § 652 lg 4 kohaselt alust võtta vastu kostja esitatud uusi tõendeid, sest need on esitatud hilinemisega ja neil ei ole asja lahendamisel tähtsust.
10.Hageja on maakohtu menetluse kestel oma nõuet vähendanud. Maakohus nõude vähendamise kohta seisukohta ei võtnud, rikkudes sellega menetlusõiguse normi.
8
Hagiavalduses taotles hageja kostjalt põhivõlana 7468,06 euro väljamõistmist. 10. jaanuari 2025 kohtuistungil vähendas hageja nõuet 4712 euro võrra, millise summa kostja menetluse kestel hagejale tasus (dtl 325). Hageja luges tasutuks novembri 2023 üüriarve 2475,60 eurot ja osaliselt detsembri 2023 üüriarve 2236,40 euro ulatuses. Põhivõlg vähenes seega 2756,06 euroni ning hageja korrigeeris vastavalt ka viivisenõuet. Maakohus pidanuks selgeks tegema, kas hageja on hagist osaliselt loobunud (TsMS § 429 mõttes) või hagi osaliselt tagasi võtnud (TsMS § 424 mõttes) ja vajadusel tegema määruse menetluse osalise lõpetamise või hagi osalise läbi vaatamata jätmise kohta (RKTKo 3. märts 2014 nr 3-2-1-197-13, p 35). Apellatsioonkaebuse lahendamisel saab ringkonnakohus puuduse kõrvaldada ja nõude vähendamise kohta seisukoha võtta (RKTKm 8. mai 2017 nr 3-2-1-29-17, p 19).
12.jaanuaril 2026 vastas hageja ringkonnakohtule, et nõude vähendamisega loobus ta osaliselt hagist põhivõla 4712 euro nõudes ning põhivõla suuruseks jäi 2756,06 eurot, mis koosneb detsembri 2023 üüriarvest osaliselt ja jaanuari 2024 üüriarvest tervikuna, lisaks nõuab hageja kohtuotsuse tegemise ajaks sissenõutavaks muutunud viivist ja viivist alates kohtuotsuse tegemisest kuni kohustuse kohase täitmiseni 0,1% päevas põhivõlgnevuselt. Kostja leidis, et hagist loobumine on hageja õigus, kuid kostjalt on sel juhul alusetult liiga palju riigilõivu välja mõistetud. Ringkonnakohus võtab osalise hagist loobumise vastu ning lõpetab menetluse põhivõlgnevuse nõudes osas, mis ületab 2756,06 eurot.
11.Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, nagu oleks maakohus jätnud menetlusnorme rikkudes tõendid vastu võtmata. Kostja koos lõppseisukohaga esitatud tõendid esitati hilinemisega. Samuti leidis maakohus põhjendatult, et tõendid ei ole asjakohased. TsMS § 330 lg 1 järgi tuleb tõendid esitada enne eelmenetluse lõppemist. Kohus annab TsMS § 237 lg 1 kohaselt selleks tähtaja. Kui tõendit ei ole tähtaja möödudes esitatud või tõendite kogumist taotletud, võib hiljem tõendile tugineda üksnes TsMS §-s 331 sätestatut järgides. Maakohus andis kostjale tähtaja tõendite esitamiseks 19. veebruari 2024 määruses, millega võeti hagi menetlusse. Kostja esitas koos vastusega hagiavaldusele 4. aprillil 2024 ka tõendid. Maakohus määras 10. jaanuariks 2025 kohtuistungi, mille kostja palus pidada ilma tema osavõtuta (dtl 323). Kostjat esindas sel ajal õigusteadmistega lepinguline esindaja, kes pidi teadma, et TsMS § 329 lg 2 kohaselt tuleb tõendid esitada selliselt, et need saaks teistele menetlusosalistele edastada vähemalt seitse päeva enne eelistungit, kui kohus ei ole määranud teisiti. Maakohus ei määranud teisiti. Kostja pidi ka arvestama, et kui asjas tähendust omavad asjaolud on piisavalt välja selgitatud, arutab kohus TsMS § 398 lg 2 järgi reeglina asja istungil eelistungi jätkuna ja lahendab asja sisuliselt. Kohtuistungil andis maakohus pooltele lõppseisukohtade ja menetluskulude nimekirja esitamiseks tähtaja kuni 24. jaanuarini 2025 ning määras lahendi tegemise aja. Kostja esitas täiendavad tõendid koos lõppseisukohaga 24. jaanuaril 2025. TsMS § 331 lg 1 järgi menetleb kohus pärast tähtaja möödumist esitatud tõendit üksnes juhul, kui selle menetlusse võtmine ei põhjusta kohtu arvates menetluse lahendamise viibimist või menetlusosaline põhistab, et hilinemiseks oli mõjuv põhjus. Kostja ei põhistanud avalduses, miks ta tõendit varem ei esitanud. Hageja seisukohad olid talle teada juba enne kohtuistungit. Hageja vaidles 29. jaanuaril 2025 uute tõendite vastuvõtmisele vastu, hagejale nende kohta seisukoha esitamiseks tähtaja andmine oleks venitanud menetlust, sest lahendi tegemise aeg oli juba määratud. Seega olukorras, kus kostja ei olnud nimetanud hilinemiseks mõjuvat põhjust ja tõendite vastuvõtmine oleks pikendanud menetlust, jättis maakohus täiendavad tõendid õigesti vastu võtmata. 9
12.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kostjal ei olnud üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks mõjuvat põhjust VÕS § 313 lg 1 teise lause tähenduses. VÕS § 313 lg 1 kohaldamine nõuab kohtult diskretsiooniotsuse tegemist, mille sisu saab kõrgema astme kohus kontrollida piiratult, eelkõige selles osas, kas alama astme kohus on ületanud diskretsiooni piire (RKTKo 9. november 2010 nr 3-2-1-84-10, p 10). Maakohus on nõuetekohaselt kaalunud poolte huve, ilma milleta ei saa VÕS § 313 lg 1 kohaldada (RKTKo 29. oktoober 2004 nr 3-2-1-100-04, p 13). Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu põhjendustega ega korda neid TsMS § 654 lg 6 alusel. Tähtajalise üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel peavad ülesütleva poole huvid ületama ülekaalukalt teise poole huve (RKTKo 9. november 2010 nr 3-2-1-84-10, p 12). Majanduse normaalset toimimisviisi iseloomustab tsüklilisus. Riigikohtu hinnangul võib majanduse erakordne madalseis või hüppeline hoogustumine kui selgelt eristuv anomaalia tsükliliselt kõikuvate majandusprotsesside taustal olenevalt asjaoludest olla VÕS § 313 lg 1 järgi üürilepingu ülesütlemise aluseks, seda eriti pikemaks tähtajaks sõlmitud üürilepingute puhul (RKTKo 9. november 2010 nr 3-2-1-84-10, p 11). Samas ei ole kostja praegusel juhul selliseid asjaolusid esile toonud. Tõendid kinnitavad hageja väidet, et kostja püüdis üürilepingut lõpetada juba enne Hamasi 7. oktoobri 2023 rünnakut (dtl 162, 554), mida kostja nimetab ülesütlemise põhjusena ülesütlemisavalduses. Suuremaid kokkupõrkeid Iisraeli ja Hamasi vahel on alates 2008. aastast olnud mõneaastase vahega, sh aastal 2021, mil pooled üürilepingu sõlmisid. Kostja sõlmis üürilepingu viieks aastaks ning pidi teadma pingelisest olukorrast, mis on piirkonnas valitsenud alates Iisraeli riigi loomisest 1948. aastal. Tellimuste katkemine oli kostja äririsk. Kostja majandusnäitajatele tugines hageja, maakohus on neid õigesti põhjendamisel arvesse võtnud. Iisraeli toitumistava või selle muutumine ei ole ringkonnakohtu hinnangul üldteada asjaolu.
13.Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et maakohus jättis vääralt kohaldamata VÕS § 296 lg 3. Kostja märgib iseenesest õigesti, et õiguse tõlgendamise kohta võib apellant TsMS § 634 lg 2 kohaselt esitada seisukohti ka pärast apellatsioonitähtaja möödumist ning et õiguse kohaldamine on kohtu ülesanne. Samas tuleb pooltel tuua kohtu ette asjaolud, mis on konkreetse normi kohaldamise eelduseks. Kohus ei pea kontrollima nõuet nendel õiguslikel alustel, mille kohta ei ole menetlusosalised nõude rahuldamiseks vajalikke asjaolusid kohtu ette toonud (vt RKTKo 4. mai 2022 nr 2-19-121704/50, p 11; RKTKo 8. detsember 2021 nr 2-18-4181/75, p 15). VÕS § 296 lg-s 3 nimetatud üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtus on faktilised asjaolud, mitte õiguslik küsimus. Üürist mahaarvamine oleks kostja vastuväide hageja nõutava summa suurusele, mida kostja ei ole senises menetluses sellisel kujul esitanud. TsMS § 436 lg 4 sätestab mh, et otsust tehes ei või kohus tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Ka Riigikohus on leidnud, et VÕS § 296 lg 3 järgsetele võimalikele mahaarvamistele peab kostja menetluses tuginema (RKTKo 30. aprill 2013 nr 3-2-1-5-13, p 32). Lisaks juhib ringkonnakohus tähelepanu, et VÕS § 296 lg 3 ei ole äriruumi üürilepingu sõlmimisel imperatiivne säte. Poolte sõlmitud üürilepingust võib tuleneda, et aja eest, mil üürnik temast oleneval põhjusel asja kasutada ei saa, tuleb üürnikul maksta lepingus kokkulepitud üüri ning et üürileandja kokkuhoitut ei tule üürist maha arvestada (vt RKTKo 18. mai 2009 nr 3-2-1-37-09, p 17). Pooled ongi üürilepingu p-s 5.10 kokku leppinud, et üüri ja muude lepingujärgsete maksete tasumise kohustust ei mõjuta asjaolu, kas üürnik faktiliselt ja kui suures ulatuses lepingu eset kasutab. 10
14.Maakohtule väljaselgitamiskohustuse täitmata jätmise etteheide on asjakohatu. TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Erinevalt hagita menetlusest ei kogu kohus hagimenetluses ise tõendeid ega selgita välja asjaolusid.
15.Ringkonnakohus märgib, et kuigi maakohus mõistis viivise välja lõpptulemusena õiges summas, on maakohtu otsuse põhjenduste p-s 10 vead kuupäevades: 1. novembri 2023 arve alusel viivis 1034,80 eurot aja eest 16. novembrist 2024 (peab olema 2023) kuni 6. jaanuarini 2025; 1. detsembri 2023 arve alusel viivis 960,53 eurot aja eest 16. detsembrist 2024 (peab olema 2023) kuni 6. jaanuarini 2025; viivis 1014,29 eurot aja eest 16. jaanuarist 2024 kuni otsuse tegemiseni 21. jaanuaril (peab olema veebruaril) 2025.
16.Maakohus jättis menetluskulud õigesti kostja kanda, sest kuigi maakohus ei täpsustanud, kas hageja nõudest loobub, vähendas hageja nõuet sellepärast, et kostja rahuldas osa sellest pärast hagi esitamist, mistõttu ei tule sellega seotud menetluskulusid TsMS § 168 lg 4 alusel jätta hageja kanda. Ülejäänud osas rahuldas maakohus hagi, mistõttu jäid ülejäänud osas menetluskulud põhjendatult kostja kanda TsMS § 162 lg 1 alusel.
17.Ringkonnakohus on seisukohal, et apellatsioonimenetluse kulud tuleb TsMS § 171 lg 1 alusel jätta kostja kanda, sest maakohtu otsuse resolutsioonis tühistatakse vaid sõnastuslik ebatäpsus, sisuliselt ringkonnakohus maakohtu otsust ei muuda – maakohus mõistis kostjalt välja õige summa.
18.Vastavalt TsMS § 174 lg-le 3 määrab ringkonnakohus kindlaks apellatsioonimenetluse kulude rahalise suuruse. Hageja palub kostjalt õigusabikulu hüvitamiseks välja mõista 607,50 eurot, lepingulise esindaja ajakulu oli 4,5 tundi, tunnihinnaga 135 eurot, millele lisandub käibemaks. Esindaja koostas vastuse apellatsioonkaebusele ja kahele kohtunõudele, vastas kostja 16. jaanuari 2026 menetlusdokumendile ja koostas menetluskulude nimekirja. Ringkonnakohtu hinnangul ei ületa tunnihind turuhinda ja kulunud aeg on põhjendatud. Ringkonnakohus määrab seega TsMS § 175 lg 1 alusel hagejale hüvitatavate menetluskulude suuruseks ringkonnakohtus 607,50 eurot ja mõistab kulu kostjalt hageja kasuks välja. Ringkonnakohus märgib, et osaliselt maakohtu minetuste ja osaliselt apellatsioonkaebuse taotluste ebaselguse tõttu on kostja tasunud apellatsioonkaebuselt riigilõivu liiga palju. Sisuliselt vaidlustas kostja vaid maakohtus temalt välja mõistetud põhivõlgnevuse osa ja sellele vastavat viivist (maakohtu otsuse resolutsiooni p 3). Kuna ka hageja osaliselt hagist loobus, tuleb ringkonnakohtus hagihinnaks lugeda 5662,53 eurot, millelt riigilõiv on 595 eurot. Hagejal on TsMS § 150 lg 1 p 2 alusel õigus taotleda enammakstud riigilõivu tagastamist. Riigilõivu tagastamiseks tuleb esitada taotlus, milles märkida pangakonto number, millele riigilõivu tagastamist soovitakse, ja kontoomaniku nimi. Riigilõivu tagastamise nõue lõpeb kahe aasta möödumisel selle aasta lõpust, millal riigilõiv tasuti, kuid mitte enne menetluse jõustunud lahendiga lõppemist TsMS § 150 lg 3 kohaselt ei tagastata menetluse lõpetamisel hagist loobumise tõttu eelnevas kohtuastmes tasutud riigilõivu.
(allkirjastatud digitaalselt)
11
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.