Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD

Hagiavaldus ja hageja nõue

Kostja esitas hagejale 20.12.2023 tahtavalduse üürilepingu erakorraliseks üles ütlemiseks (s.o tahteavaldusel on märgitud koostamise kuupäev 18.12.2023, kuid see on esitatud 20.12.2023). Hageja sai 20.12.2023 tahteavalduse kätte 21.12.2023, kuid leiab, et see on õigustoimetu. Hageja hinnangul on kostja 20.12.2023 tahteavalduses esitatud põhjendused otsitud, meelevaldsed ja tõendamata ning ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Kostja üksnes kasutab pahatahtlikult ära Iisraeli sõja olukorda. Hageja teatas 29.12.2023 vastuses kostjale, et tahteavaldus ei oma õiguslikke tagajärgi ja üürileping jätkub, kuna ei esine mõjuvaid põhjuseid üürilepingu ülesütlemiseks VÕS § 313 lg 1 tähenduses, üürnik ei ole tuginenud sellele, et õiguslik alus tuleneks VÕS § 315-319 sätestatust. Üürilepingus pooled leppisid kokku lepingu erakorralises ülesütlemises üürileandja kohustuse rikkumise puhuks, kuid üürnik ei ole välja toonud sellele viitavaid asjaolusid. Kostja teatas juba enne 20.12.2023 tahteavalduse esitamist hageja esindajale 16.08.2023 e-kirjas, et on sunnitud üürilepingu lõpetama tulenevalt turu olukorrast, kuna neil ei ole tellimusi. Uuesti 22.10.2023 e-kirjas kostja esindaja teatas, et nad ei vaja neid ruume ja soovivad üürimise lõpetada. Poolte esindajad pidasid septembris 2023 suulisi läbirääkimisi seoses lepinguga, kuid peale varasemate võlgnevuste ajatamise muule kokkuleppele ei jõudnud. Pooled leppisid kokku 10.11.2023 kohtumise seoses üüripinna ülevaatamise ja võimaliku otsese valduse üleandmisega üürileandjale. Hageja juhatuse liige teatas 09.11.2023 kirjas mh, et üüripinna otsese valduse üleandmine/vastuvõtmine üürnikult üürileandjale on üürileandja poolne vastutulek üüripinna haldamise hõlbustamisega seoses, see ei vabasta üürnikku üüri ega kõrvalkulude tasumise kohustusest. Poolte esindajad koostasid 10.11.2023 üüripinna üleandmise otsese valduse üleandmise akti. Ülesütlemise avalduses viidatud seadmed olid omandatud järelmaksuga ja alles 28.06.2023 seisuga läks seadmete omand hagejalt kostjale üle. Hageja järeldab sellest kostja soovi saada üüripinnal asuvate seadmete omanikuks, kuid mitte täita enam üürilepingust tulenevaid kohustusi. Kostja lõpetas 2023 septembri lõpus – oktoobri alguses töölepingu kõigi töötajatega, kes töötasid Jõhvi linnas asuval üüripinnal, seega oli kostja avalduses viidatud 09.10.2023 Hamasi rünnaku ajaks oma tegevust lõpetamas ja see ei omanud mingit seoses lepingu ülesütlemisega. Avalikult kättesaadava teabe põhjal ei toimunud kostja käibes 2024 IV kvartalis ehk peale 08.10.2023 mingeid märkimisväärseid muutusi. Hageja huviks seevastu oli saada üüripinna eest üüri, kuna üürilepingust tulu saamine oli hageja ainsaks majandustegevuseks, muud tuluallikad tal puuduvad. Samuti ülesütlemise põhjendamisel 09.10.2023 Hamasi raketirünnakule Iisraelis tuginemisel ei ole kostja alles 20.12.2023 e-kirjaga lepingu ülesütlemisel lähtunud ka mõistlikust tähtajast VÕS § 196 lg 3 järgi. Hageja hinnangul kostja 2023 majandusaasta aruandest nähtub, et 18.12.2023 erakorralise ülesütlemise teates märgitud asjaoludel puudub mistahes seos kostja 2023 majandustegevusega. Kostja 2023 kasumiaruandest nähtub, et kostja müügitulu 2022 aastal oli 8 401 936 eurot ja 2023 8 591 948 eurot ehk isegi suurem kui 2022 aastal. Kostja ei seosta oma majandustegevust Iisraeliga ega too esile ka mingeid muid põhjuseid, mis oleks mingilgi viisil põhjustanud kostja majandustegevuse langust. Kostja kohta 27.11.2024 seisuga infoportaalis www.teatmik.ee esitatud koondandmetest nähtub, et 2023 aasta IV kvartalis oli kostjal 41 töötjat, 2024 aasta I kvartalis 52 töötajat, 2024 aasta II kvartalis 49 töötajat ning 2024 aasta III kvartalis juba 64 töötajat. Ehk pärast 18.12.2023 erakorralise ülesütlemise teatise koostamist kostja töötajate arv hoopis suurenes, mis omakorda tõendab, et kostja majandustegevuses ei ole mingit tagasilangust toimunud ning kostja poolt ülesütlemise teates avaldatud asjaolud on alusetud. Hageja leiab, et nii kostja lõppseisukohaga täiendavalt esitatud tõendid kui lõplikus seisukohas sisalduvad uued vastuväited on esitatud hilinemisega. Samuti on need asjakohatud, kuna asjaolud, millal ja miks ostis kostja hagejalt seadmed, üüris äripinna ja millised olid kostja plaanid 2021 aastal, ei ole käesoleva menetluse vaidluse esemeks. Saab lugeda üldtuntuks asjaolu, et juba 1948 aastal, mil loodi Iisraeli Vabariik, on sealne riik ja rahvas sõdinud oma naabritega, kuid vaatamata sellele on kostja soovinud siduda Eesti Vabariigis asuva vara üürilepingu erakorralist ülesütlemist 3 (10)

Iisraeli riigis toimuva olukorraga ehk Iisraeli sõjaga aastal 2023. Kostja müügitulu, mis tulenes müügist Iisraeli, hoopiski suurenes 2023 aastal, mitte ei vähenenud. Kostja vastuväiteid

KOHTU PÕHJENDUSED

4 (10)

-

pooled sõlmisid 25.01.2021 tähtajalise üürilepingu, mille alusel Osaühing LAMIPAP (kostja) üüris Aktsiaseltsilt Trükikoda Trükis (hageja) kinnisasja asukohaga Pargi tn 27F, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Virumaakond koos selle oluliste osade ja päraldistega ning lepingus märgitud vallasasjad alates 25.02.2021 kuni 28.02.2026;

-

üürilepingu alusel pidi kostja tasuma hagejale arvete alusel iga kuu eest ette üüri 1965 eurot, millele lisandub käibemaks, ning mis kuulus indekseerimisele alates 01.03.2023 vastavalt tarbijahinna indeksi muutusele, kuid mitte rohkem kui 5% eelmise üheaastase perioodi käibemaksuta üürisummast;

-

kostja esitas hagejale 20.12.2023 üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, milles teatas, et lõpetab üürilepingu alates 23.12.2023, kuna tulenevalt avalduses väljatoodud asjaoludest puudub tal renditud ruumide järele vajadus ja poolte huvisid kaaludes ei saa eeldada, et kostja jätkaks lepingu täitmist;

-

hageja sai ülesütlemise avalduse kätte 21.12.2023, kuid teatas 28.12.2023 seisukohas, et ei nõustu kostja avaldusega, peab seda alusetuks ja loeb üürilepingut jätkuvalt kehtivaks;

-

kostja jättis tasumata hageja esitatud 01.11.2023 arve nr 231101-1 (2475.60 eurot), 01.12.2023 arve nr 231201-1 (2475.60 eurot) ja 01.01.2024 arve nr 240101-1 (2516.86 eurot) kogusummas 7468.06 eurot;

-

kostja on menetluse kestel tasunud hagejale käesolevas tsiviilasjas esitatud nõuete katteks 4712 eurot, millises summas kostja võlga tunnistab.

Poolte vahel on vaidlus selles, kas poolte vahel sõlmitud üürileping on alates 23.12.2023 kostja poolt üles öeldud ja siit tulenevalt, kas ja millise perioodi eest on hagejal õigus nõuda üüri tasumist.

5 (10)

Käesoleval juhul ei ole kostja ülesütlemisavalduse (dtl 192-194) esitamisel tuginenud kummalegi eelviidatud lepingust tulenevale alusele. Hageja on oma 09.11.2023 vastuses (dtl 205) ka selgelt välistanud selle, et vastutulekuna kostjale lepingu eseme vastuvõtmisega hageja poolt 10.11.2023 vabaneks kostja üüri ja kõrvalkulude tasumisest. Seadusest tulenevatel alustel on üürilepingu erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige VÕS §-des 314-319 nimetatud asjaoludel, millistel juhtudel ei pea kohus erinevalt VÕS § 313 lg-s 1 sätestatud reeglist kõiki asjaolusid arvestades kaaluma mõlemapoolseid huvisid ning huvitatud isik peab tõendama, et põhjus pole mõjuv (vt nt RKTKo 04.04.2005, 3-2-1-24-05, p 23). Kostja ei tugine ja tema esitatud asjaoludest ei tulene VÕS § 314-319 nimetatud ülesütlemise aluseid. Kostja on ülesütlemisavalduse õigusliku alusena viidanud VÕS §-le 313 lg-le 1 (ekslikult viide §-le 113). VÕS § 313 lg 1 annab üürilepingu ülesütlemise iseseisva aluse, mille järgi võib kumbki pool üürilepingu erakorraliselt üles öelda ka muul olulisel põhjusel, kui põhjuse esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et lepingu ülesütlemist sooviv lepingupool lepingu täitmist jätkab. Üldjuhul peab kumbki lepingupool saama lähtuda sellest, et leping kehtib korralise lõppemiseni (s.o tähtajalise üürilepingu puhul tähtaja saabumiseni). Seega tuleb mõjuva põhjuse esinemise üle otsustamisel hinnata kahe lepingupoole huve ja võtta seisukoht, kas konkreetsed asjaolud on ülesütlemist sooviva lepingupoole jaoks sedavõrd olulised, et need kaaluvad üles teise lepingupoole huvi lepingu korralise lõppemiseni kehtivuse osas. VÕS § 313 lg 1 raames tuleb ülesütlemine kõne alla vaid siis, kui tekivad mingid asjaolud, mida lepingu ülesütlemist sooviv lepingupool lepingu sõlmimisel ette ei näinud ja ette näha ei saanud, sest kui ülesütlemist sooviv lepingupool oleks vastavaid asjaolusid teadma pidanud, kuid sellest hoolimata vastava üürilepingu sõlmis, siis välistas ta sellega vastaval alusel üürilepingu ülesütlemise võimaluse.1 Riigikohus on leidnud, et mõjuvaks põhjuseks saab olla erakorraline, s.o poolte jaoks ettenägematu asjaolu, mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine on muutunud ühe või teise poole jaoks võimatuks. Samas ei ole selle sätte alusel välistatud õigus üürileping ennetähtaegselt üles öelda ka siis, kui ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevalt lepingupoolest tulenevatest asjaoludest, kuid seda vaid juhul, kui tema eeltoodud huvi ületab ülekaalukalt hageja huvi üürilepingu jätkamise vastu (vt RKTKo 09.11.2010, 3-2-1-84-10, p 12). Osaühingu LAMIPAP ülesütlemise põhjenduste järgi oli üürileping sõlmitud vaid eesmärgiga jätkata üürilepinguga samal ajal sõlmitud seadmete müügilepingu alusel ostetud seadmetega tootmistegevust. Kostjast mitteolenevatel põhjustel tuli selle majandusüksuse/ettevõtte tegevus lõpetada, kuivõrd selles majandusüksuses valmistatud toote (rasvakindel toidupaber) peamiseks tarnekohaks olevas Iisraelis alanud sõja tõttu ei olnud toote eksport sinna enam võimalik, tootele puudus tarbija. Kõiki asjaolusid, sh sõda, mille puhkemist Osaühing LAMIPAP ei saanud ette näha, arvestades ei saa eeldada ja oleks Osaühing LAMIPAP suhtes ebaõiglane, et ta jätkaks teises maakonnas ruumide rentimist, kui tal puudub nende järele igasugune vajadus. Kohus nõustub hagejaga, et asjaolu, millisel eesmärgil kostja üürilepingud sõlmis, ei oma käesoleval juhul määravat tähendust. Kostja ei ole tuginenud sellele, et poolte kokkuleppel oleks üürilepingu kehtivus lisaks kokkulepitud tähtajale seatud sõltuvusse ka kostjale samaaegselt müüdud seadmete reaalsest kasutamisest (kasutamisvõimalusest). Kostja põhjendab ruumide rentimise vajaduse äralangemist konkreetsele tootele turu kaotamisega lepingupoole riigis sõja puhkemisega, s.o asjaoluga, mida ta ei saanud ette näha. Kohus, nõustudes siin taas hagejaga, leiab siiski, et juba Iisraeliga lepingulisi suhteid luues pidi kostja olema teadlik selle lepingupoole ajaloolisest ja poliitilisest taustast, seega arvestama ka võimaliku sõjalise konfliktiga seotud riskide ja nende mõjuga tema enda majandustegevusele. Ka konflikti eskaleerumist 07.10.2023 Hamasi rünnakuga ei saa seega pidada sedavõrd erandlikuks või ootamatuks olukorraks, millega saaks põhjendada üürilepingu erakorralist ülesütlemist. Hageja on ka välja toonud, et kostja asus Jõhvis,

K.Paal. Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura, 2019, § 313, p 3.4.

6 (10)

s.o vaidlusalusel üüripinnal asuvat tootmisüksust, tegelikkuses likvideerima juba varasemalt, teatades juba augustis 2023 (dtl 195) hagejale soovist leping erakorraliselt lõpetada turu vähenemise tõttu ja hakates alates septembrist 2023 lõpetama siin töötavate töötajate töölepinguid. Seega ülesütlemise põhjusena väljatoodud Hamasi rünnaku Iisraelile ja selle võimalike mõjude avaldumise ajaks oli kostja juba asunud oma tegevust rendipinnal lõpetama ning relvarünnak ja selle mõju kostja tootmistegevusele ei saanud seega olla lepingu ülesütlemise põhjuseks. Hageja on kostjale ka varasemalt teatanud, et ei nõustu lepingu erakorralise ülesütlemisega (dtl 197, 205). Kohus möönab, et kostjal võis tootele turu kadumise tõttu (ka juba enne 07.10.2023 rünnakut) esineda vajadus rendipinnal tootmise lõpetamiseks, kuid tegemist ei ole lepingu ülesütlemise mõjuva põhjendusega VÕS § 313 lg 1 mõttes, vaid riskiga, mida peab kostja kandma. Poolte huve kaaludes nähtub kohtule esitatud tõenditest ka, et Osaühingu LAMIPAP käibes ei ole pärast Hamasi rünnakut 07.10.2023 toimunud olulisi muutuseid – 2023 III kvartali käive oli 3 115 034.59 eurot (töötajaid 43) ja 2023 IV kvartali käive 2 839 837.38 eurot (töötajaid 41), muutus on seega väiksem kui 10% (dtl 237). Kostja 2023 majandusaasta tegevusaruandest ei nähtu viidet Iisraeli sündmuste mõjule kostja majandustegevusele, aruandes esitatud selgituse järgi 2023 aastal jätkus traditsioonilise äritegevuse mahtude stabiilne kasv (dtl 285). Majandusaasta aruande kasumiaruande (dtl 287, 298) põhjal on 2023 aasta müügitulu (sh Iisraeli) suurenenud võrreldes 2022 aastaga, kostja töötajate arv on pärast lepingu erakorralise ülesütlemisavalduse esitamist suurenenud 2023 IV kvartalis 41 töötajalt 2024 I kvartalis 52 töötajani (dtl 306). Kostja on jätkuvalt toimiv ja käibega äriühing. Seevastu hageja on välja toonud, et üürilepingu alusel kostjalt üüri- ja kõrvakulude tasumise nõudmine on hageja ainus majandustegevus, hageja müügikäive tuleneb 99% ulatuses Osaühingule LAMIPAP esitatud arvetest (hageja kontoväljavõte, dtl 244; käibedeklaratsioonid, dtl 245-268) Hagejal puuduvad muud tuluallikad, kui üürilepingu alusel kostjalt üüri ja kõrvakulude tasu nõudmine. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et kostjal ei olnud üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks mõjuvat põhjust VÕS § 313 lg 1 teise lause tähenduses. Kostja huvi vabaneda enne kokkulepitud tähtaja saabumist lepinguliste kohustuste täitmisest ei kaalu üle hageja huvi lepingu jätkumise ja sellest tulenevate kohustuste täitmise vastu. Kohus selgitab täiendavalt, et üürileandjale ei tulene ka hea usu põhimõttest kohustust nõustuda üürilepingu ennetähtaegse lõpetamisega olukorras, kus lepingust või seadusest tulenevad eeldused selleks ei ole täidetud (sh ei esine mõjuvat põhjust VÕS § 313 lg 1 järgi).

4) lisandub viivis põhinõudelt 2756.06 eurot alates 22.02.2025 viivisemääras 0,1% päevas kuni põhinõude täitmiseni.

täpsusega iga üksiku õigusabitoimingu põhjendatust ja vajalikkust eraldi. Õigusabikulu suurus peab tervikuna vastama tsiviilasja olemusele, keerukusele ja mahule, sh menetlustoimingute hulgale. Lähtudes Riigikohtu praktikast tuleb lisaks esindamisele kulunud aja põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisele hinnata ka ühe tööühiku (s.o tunnitasu) põhjendatust ja vajalikkust (RKTKo 13.11.2013, 3-2-1-115-13, p 25). Riigikohtu senises praktikas on mh põhjendatuks ja vajalikuks peetud tunnitasu kuni 153 eurot ilma käibemaksuta (RKTKm 13.11.2013, 3-2-1-115-14, p 14) ja kuni 170 eurot käibemaksuta (RKTKm 27.02.2017, 3-2-1-159-16, p 24). Samuti on Riigikohus pidanud põhjendatuks tunnitasu kuni 200 eurot ilma käibemaksuta asja puhul, mille Riigikohus hindas keskmisest mõnevõrra keerukamaks ja mahukamaks (RKTKm 03.04.2019, 2 16-3785, p 31.4.). Kohus leiab, et tunnitasu 120 eurot (käibemaksuta) jääb keskmise tunnitasu piiridesse ning vastab asja keerukusele ja mahule. Eeltoodust tulenevalt määrab kohus hageja menetluskulude suuruseks 1980 eurot, mis tuleb kostjalt koos lisanduva viivisega hageja kasuks välja mõista.

/allkirjastatud digitaalselt/ Angelina Abol kohtunik Tartu Ringkonnakohtu 30.01.2026 kohtuotsuse

RESOLUTSIOON:

RESOLUTSIOON:

10 (10)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.