FINEAUTO OÜ hagi osaühingu Renewo vastu 12.04.2016 sõlmitud üürilepingu kehtivuse tuvastamiseks
Tsiviilasja hind
8852 eurot
Menetlusosalised ja 14012998) esindajad
nende Hageja: FINEAUTO OÜ (registrikood lepinguline esindaja vandeadvokaat Jana Reitsakas Kostja: osaühing Renewo (registrikood 10066322), lepingulised esindajad vandeadvokaat Ramil Pärdi ja advokaat Katrin Kose
Asja läbivaatamise viis
Kohtuistungil 17.09.2025, edasi kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Tuvastada, et FINEAUTO OÜ ja osaühing Renewo vahel 12.04.2016 sõlmitud üürileping nr xxxx ei ole lõppenud Renewo OÜ 28.02.2024 üürilepingu ülesütlemisavaldusega.
3.Tühistada Harju Maakohtu 05.03.2024 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu.
Määrata kindlaks FINEAUTO OÜ menetluskulud ja mõista osaühingult Renewo FINEAUTO OÜ kasuks välja menetluskulud summas 6874,66 eurot.
6.Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni. Edasikaebamise kord Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse
2-24-3531 avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil.
ASJAOLUD JA POOLTE SEISUKOHAD
1.FINEAUTO OÜ (hageja) esitas 03.03.2024 Harju Maakohtule hagi kostja osaühingu Renewo (kostja) vastu 12.04.2016 sõlmitud üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 12.04.2016 üürilepingu nr 201602. Üürilepingu punkti 1.1 alusel andis kostja hageja kasutusse XXX paikneva töökoja, abiruumid ja kontoriruumid.
2.1.Kuivõrd ruumid olid üürilepingu sõlmimise hetkel oluliste puudustega ja kasutuskõlbmatud, siis leppisid pooled kokku, et hageja ehitab sisuliselt need ruumid välja. Üürilepingu punktis 7.3 leppisid pooled kokku, et ehitus- ja remonditööd on hädavajalikud ruumides normaalse töökeskkonna taastamiseks ja ruumide sihipäraseks kasutamiseks. Ruumide üleandmisel kooskõlastati ka ehitus- ja remonditööd ja lepiti kokku, et hageja poolt teostatud ja kostjaga kooskõlastatud tööde maksumus tasaarveldatakse üüriga. Vastavalt toimiti mitmete aastate vältel, sh aastal 2022, kui hageja edastas kostjale 2 arvet (arved nr 1219 ja 1270), mida hakati tasaarvestama üüriga. 12.02.2024 teatas kostja, et ei aktsepteeri 2022 aastal tehtud tasaarvestust.
2.2.Kostja edastas 28.02.2024 hagejale avalduse üürilepingu ülesütlemiseks. Ülesütlemisavalduses heidab kostja hagejale ette, et tähtajaks on tasumata on kaks arvet ning tagastamata kostjapoolne ettemaks summas 5907,72 eurot, mis on hageja arvete 1219 ja 1270 kogusumma.
2.3.Hageja nõuded kostja vastu, mis tulenesid hageja arvetest nr 1219 ja 1270, tasaarvestas hageja kostja üürinõuetega, viimane tasaarvestus toimus 27.09.2022. Kostja aktsepteeris antud tasaarvestusi 1,5 aastat, ei nõudnud antud summasid tagasi ega ole nõudnud tasaarvestusperioodi jooksul sissenõutavaks muutunud üüri maksmist. Kostja nõue summas 5907,72 eurot on täiesti alusetu. Isegi kui kostjal oleks nö ettemaksu tagastamise nõue, siis see ei puutu üürilepingusse ega anna igal juhul õigust kostjale üürilepingu ülesütlemiseks.
2.4.Poolte vahel tekkis 2023 aasta sügisel konflikt ja hageja leiab, et just sellest konfliktist tulenevalt on kostja hakanud käituma pahatahtlikult.
2.5.Ülesütlemisavalduse kehtivuse juures on oluline hinnata, kas esinesid lepingu ülesütlemiseks need alused, mida kostja on 28.02.2024 ülesütlemisavalduses märkinud. Nimetatud aluseid on 3:
2.5.1.Arve nr 6-014 tasumata jätmine summas 77,56 eurot, mis on vaidlusalune ning on liiga väikeses summas, et kujutada endast alust lepingu ülesütlemiseks;
2.5.2.Arve nr 24006 tasumata jätmine summas 1028,09 eurot, mis ei ole üüri võlgnevus, vaid tagatise maksmise nõue, mille täitmata jätmine ei anna alust lepingu ülesütlemiseks;
2.5.3.Kostjale tagastamata ettemaks summas 5907,72 eurot, millist nõuet kostjal hageja vastu ei ole.
2.6.Hageja on seisukohal, et ükski viidatud alustest ei võimaldanud kostjal üürilepingut üles öelda.
3.Kostja vaidleb hagile vastu. 2
2-24-3531
3.1.Kostja on seisukohal, et summas 5907,72 eurot tehtud tasaarvestus on alusetu, mistõttu oli hagejal tekkinud viidatud summas üürivõlgnevus. Kostja nõudis tasaarvestuse aluseks olevaid tšekke, mida hageja ei esitanud, mistõttu oli kostjal õigus lepingu ülesütlemisel viidatud võlgnevusele tugineda. Arve nr 24006 summas 1028,09 eurot ei olnud tagatise taastamise arve, vaid tegemist oli oma sisult üürivõlgnevusega, mistõttu oli kostja õigustatud ka sellel alusel üürilepingut üles ütlema.
3.2.21.11.2025 menetlusdokumendis täiendas kostja ülesütlemise aluseid, tuues esile, et hagejal oli ka teisi võlgnevusi kostja ees, mistõttu olid 28.02.2024 seisuga eeldused lepingu ülesütlemiseks täidetud.
PÕHJENDUSED
4.Kohus on seisukohal, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Kohus põhjendab otsust järgmiselt.
5.Hageja ja kostja vahel on äriruumi üürileping. Üürilepingu (dtl 15jj) punkti 8.2 ja 8.5 koostoimes on üürileandjal õigus leping erakorraliselt ilma etteteatamiseta üles öelda kui üürnik ei ole tasunud üüri või halduskulusid osaliselt või täielikult enam kui 10 päeva jooksul pärast maksetähtaega ja võlgnetav summa ületab vähemalt kehtivat 1 kuu üüri.
6.VÕS § 195 lg 5 ja § 188 koostoimes toimub lepingu ülesütlemine avalduse tegemisega teisele poolele. Kui taganemisavaldus ei vasta kas formaalsetele või materiaalsetele eeldustele, on taganemisavaldus tagajärjetu. Vaidlus puudub, et taganemisavaldus vastab formaalsetele eeldustele ja on hagejale saadetud ning hageja poolt 28.20.2024 kätte saadud. Seega kontrollib kohus, kas taganemisavalduses toodud alused ehk materiaalsed eeldused on täidetud. Kuigi taganemisavaldust võib hiljem täiendada, omab see hilisem täiendamine taganemise tähtaja arvutamist (RKTKo 3-2-1-43-15).
7.Esmalt kontrollib kohus, kas taganemisavalduses endas toodud kolm alust õigustasid lepingust taganemist.
7.1.Ülesütlemisavalduses tugineb kostja tasumata arvele 6-014 summas 77,56 eurot. Tegemist on halduskuluga (lumetõrje), kuid arve summa ei üle ühe kuu üüri. Seega kohus tuvastab, et ülesütlemisavalduses toodud arve nr 6-014 võlgnevus ei vasta üürilepingu punktile 8.5 ning sellel alusel ei olnud kostjal õigust üürileping üles öelda. Sel põhjusel ei vasta kohus poolte väidetele seoses sellega, kas hagejal oli kohustus lumetõrje eest tasuda.
7.2.Ülesütlemisavalduses tugineb kostja tasumata arvele nr 24006 summas 1028,09 eurot (dtl 71). Pooled vaidlevad selle üle, mis on arve tegelik sisu. Kohus tuvastab, et arvel on selgesõnaliselt kirjeldusena märgitud tagatis ning esitatud viide lepingu punktile
5.1.tagatise taastamiseks. Lepingu punkt 5.15 sätestab, et tagatise suurus on 2 kuu üüri summa käibemaksuga ja üürnik maksab tagatise üürileandjale arve alusel. Seda, et tegemist oli tagatisega, mitte üürivõlaga, kinnitab ka 29.02.2024 väljastatud arve 24007 (dtl 518), mis on kreeditarve arvele 24006. Nii on kreeditarvel toodud selgitus, et kuivõrd leping sai lõpetatud 29.02.2024 seisuga, siis puudub vajadus tagatise nõudmiseks.
7.3.Asjaolu, et tegemist on tagatisega, mitte üüri võlgnevusega, on kostja 17.09.2025 kohtuistungil võtnud omaks, kuivõrd avaldas, et arve 24006 on tagatisraha taastamise arve, sest kostja kattis ära võlgnevused ja nõudis tagatisraha (ajamärk 00:59:58, dtl 500). TsMS § 230 lg 2 järgi omaksvõtt on faktilise väitega tingimusteta ja selgesõnaline nõustumine kohtule adresseeritud kirjalikus avalduses või kohtuistungil, kus nõustumine protokollitakse. TsMS § 230 lg-s 3 nimetatud omaksvõtu tagasivõtmise eeldusi ei esine.
7.4.Eeltoodud põhjusel ja otsese vastuolu tõttu arvetega 24006 ja 24007 ei nõustu kohus kostjaga, et tegelikult oli arve 24006 sisu üürivõlgnevus. Kostja on menetluses 3
2-24-3531 selgesõnaliselt avaldanud, et võlgnevuse kattis kostja hageja poolt varem antud tagatise arvelt. Seega üürivõlgnevus lõppes. Veel enam, kostja seisukoht on vastuoluline. Nii väidab kostja, et poolt tagatise arve tühistamine kreeditarvega nr 24007 näitab üheselt, et tagatise taastamise nõue ei olnud üürilepingu ülesütlemise sisuline alus ja kui ülesütlemise põhjuseks olnuks tegelikult tagatise tasumata jätmine, ei oleks kostjal olnud põhjust vastav nõue hiljem täielikult tagasi võtta. Kohus kostjaga ei nõustu. Tagatise taastamise arve tühistamine näitab ühemõtteliselt, et üüri ega kõrvalkulude võlgnevust viidatud ulatuses ei olnud, vaid tegemist oli lepingu punkti 5.15 järgse tagatisega. Kui tegemist oleks olnud tasumata võlgnevusega, ei oleks see üürilepingu lõppemisega lõppenud ja kostjal puudunuks alus kreeditarve esitamiseks. Kohus tuvastab, et arve 24006 ei olnud üüri- ega kõrvalkulude võlgnevuse arve.
7.5.Seega kohus tuvastab, et ülesütlemisavalduses toodud arve 24006 võlgnevus ei vasta üürilepingu punktile 8.5 ning sellel alusel ei olnud kostjal õigust üürilepingut üles öelda. Tagatisraha taastamata jätmine summas 1028,09 eurot ei ole ka seadusjärgseks aluseks üürilepingu ülesütlemiseks, kuivõrd VÕS § 316 lg 1 p 2 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui võlgnetav tagatisraha ületab kahe kuu eest maksmisele kuuluva üüri. Tegemist ei ole nimetatud olukorraga.
7.6.Ülesütlemisavalduses tugineb kostja sellele, et hagejal on tagastamata kostjale ettemaks summas 5907,72 eurot, mis on olemuselt üürivõlg. Pooled ei vaidle, et summa 5907,72 eurot on seotud 2022 aastal hageja poolt teostatud ja üüriga tasaarvestatud töödega ning viimane tasaarvestus hageja kulude hüvitamise nõude ja kostja üürinõude osas puutuvalt summas 5907,72 eurot toimus oktoobris 2022 17.09.2025 kohtuistung, ajamärge 00:44:39 – 00:47:45, dtl 499).
7.7.Kostja tugineb sellele, et hageja teostas tasaarvestuse, kuid jättis kostjale esitamata ehitustööde ja materjalide tšekid, mida kostja kogu aeg küsis. Kohus andis kostjale võimaluse täpsustada ja tõendada, kas kostja nõudis tšekke 24.10.2022 ja 12.12.2023 vahelisel perioodil. Kostja vastavaid tõendeid ei esitanud. Kohus ei hinda käesolevas vaidluses poolte väiteid sellest, kas hagejal oli kohustus kostjale tšekke esitada või mitte, sest antud asjaolul ei ole vaidluse lahendamise seisukohalt tähtsust. Isegi kui hageja tasaarvestus summas 5907,72 eurot oleks olnud tagajärjetu, ei lõppenud sellega sellisel juhul kostja nõude üüri tasumiseks perioodil enne 24.10.2022. Kohus selgitas kostjale 17.09.2025 istungil, et kostjal tuleb selgitada, kuidas on saab perioodi 24.10.2022 kuni 28.02.2024 käsitleda mõistliku ajana, mis andis kostjale õiguse 28.02.2024 taganemisavalduses tugineda võimalikule üürivõlgnevusele, mis tekkis enne 24.10.2022.
7.8.Kostja avaldab, et nõudis tšekke 05.12.2023, 06.12.2023 ja 12.12.2023 e-kirjas ning palus 12.02.2024 e-kirjas tasuda kostja hinnangul alusetult tasaarvestatud summa 5907,72 eurot. Arvestades, et tasaarvestus toimus perioodil 31.05.2022 kuni 24.10.2022 ja kostja nõudis tšekke esmakordselt enam kui aasta hiljem 05.12.2023, asub kohus seisukohale, et kostja on käitunud vastuoluliselt. Kostjale oli alates 31.05.2022 teada, et hageja ei olnud tšekke esitanud, mistõttu juhul kui kostja pidas tasaarvestust alusetuks, pidi kostjale olema ka teada, et kostja käsitluses on tekkinud üürivõlgnevus. Seega oli 28.02.2024 seisuga igal juhul möödunud mõistlik aeg VÕS § 196 lg 3 tähenduses väidetavatest ülesütlemiseks aluseks olnud asjaoludest teadasaamisest ning kostjal ei võinud viidatud alusel 28.02.2024 üürilepingut üles öelda.
8.Kostja on menetluses pärast 17.09.2025 kohtuistungit esitanud väited sellest, et üürilepingu lõpetamise seisuga, so 28.02.2024, oli hagejal mh arvest nr 6-005 tasumata 87,99 eurot (tähtaeg oli 15.01.2024) ja arve nr 30-012 alusel oli tasumata täisulatuses üür summas 737,61 eurot (tähtaeg 01.02.2024), ei oma asja lahendamisel tähtsust, sest kostja ei tuginenud viidatud 4
2-24-3531 võlgnevustele 28.02.2024 ülesütlemisavalduses. Ühelegi viidatud alusele kostja 28.02.2024 taganemisavalduses ei tuginenud. Sügiseks 2025 on möödunud mõistlik aeg arvete 6-005 ja 30012 alusel oli tasumata jäänud summadest ehk kostja väidetud lepingurikkumisest teadasaamisest ning kostja kaotas õiguse lepingu ülesütlemiseks VÕS 196 lg 3 alusel.
9.Seega kohus tuvastab, et 28.02.2024 taganemisavaldus on tagajärjetu ning pooltevaheline üürileping kehtib. Kohus rahuldab hagi. Hagi tagamise abinõu
10.TsMS § 442 lg 5 kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused.
11.Kohus kohaldas 05.03.2024 määrusega esialgse õiguskaitse abinõusid ja määras et kohtuotsuse jõustumiseni kehtib FINEAUTO OÜ ja osaühingu Renewo vahel 12.04.2016. a sõlmitud üürileping nr xxxx ning kohustas kostjat mitte tegema hagejale takistusi üürilepingu objekti kasutamise.
12.Kuivõrd kohus rahuldab avalduse, tühistab kohus kohtumenetluse ajaks kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõud. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
13.TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus rahuldab hagi ja jätab menetluskulud kostja kanda.
14.TsMS § 174 lg 1 esimene lause sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.
15.TsMS § 138 lg 2 alusel on kohtukuluks riigilõiv. Hageja on menetluskulude nimekirja kohaselt tasunud riigilõivu kokku summas 770 eurot hagiavalduse esitamisel. Tegemist on põhjendatud menetluskuluga.
16.TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.
17.Hagejale on kohtumenetluses osutatud kokku õigusteenust 38 tunni 5 minuti ulatuses ehk 6104,66 euro ulatuses. Esindaja tunnihind on vahemikus 150-180 eurot ilma käibemaksuta. Hageja käibemaksu hüvitamist ei taotle.
18.Kostja ei ole hageja menetluskuludele vastuväiteid esitanud.
19.Kohus asub seisukohale, et esindaja tunnihind on vaidluse ulatust ja keerukust arvestades põhjendatud ja vajalik ning kooskõlas turu keskmise vandeadvokaadi tunnihinnaga. Hageja menetluskulude nimekirjas esile toodud toiminguid nii eraldi hinnates kui ka õigusteenuse mahtu kogumis hinnates, ei tuvasta kohus ülemäärast või põhjendamatut õigusabi ja menetluskulu.
20.Koos tasutud riigilõivuga on hageja põhjendatud menetluskulud 6874,66 (6104,66 + 770) eurot, mille kohus kostjalt hageja kasuks välja mõistab.
21.Kohus märgib hageja taotlusel lahendisse, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb kostjal tasuda alates otsuse jõustumisest kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses (TsMS § 177 lg 4). 5
2-24-3531
22.Menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Kui koos menetluskulude jaotusega määrati kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurus, saab hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates (TsMS § 178 lg 1). /allkirjastatud digitaalselt/ Anna Liiv kohtunik
6
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.