Võlaõigus › Muud lepingud teenuste osutamiseks

Harju Maakohtu otsuse peale on pooltel vastavalt TsMS § 632 lõikele 1 õigus apellatsiooni korras edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättesaamisest. Otsuse peale esitatud kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

I Hageja nõue ja seisukohad

2-23-10916 iseseisvalt parima ja säästlikuma tööde teostamise viisi eesmärgiga tagada järelevalve ehitamise üle (Hagiavalduse lisa 1). Hageja osutas teenust, eelkõige tuginedes dokumentatsioonile, mille kostja tellija oli laadinud üles võrgukettale internetis (Bauhub). Kostja oli loonud Bauhub võrgukeskkonda konto, mille kaudu laeti üles poolte poolt kõik teenuse osutamise jaoks olulised dokumendid, s.h (ehitusettevõtja poolt) teostatud tööde aktid, mõõtepassid, teostusjoonised, paigaldustööde fotomaterjal, mis pidevalt uueneb jms. Teenuse osutamise (lepingu täitmise) jaoks Bauhubi loodud konto administreerimise, s.h. ligipääsude võimaldamise, õigus on üksnes kostjal.

3

2-23-10916 29.07.2023 tasus kostja hagejale arve nr 533 eest 2090.36 (s.o. 210.64 eurot vähem kui oli arve summa) eurot ja saatis e-kirja, et antud summa on tasutud kompromissina arve ja viiviste katteks. Ühtlasi teatas kostja, et ei kavatse hagejale hüvitada kahju ega maksta leppetrahvi (Hagiavalduse lisa 11 - Kostja 29.07.2023 e-kiri hagejale). Hageja märgib, et lepingu punkti 7 h kohaselt on järelevalvel ja tellijal õigus leping üles öelda üksnes panga eelneval kirjalikul nõusolekul. Sellist kirjalikku nõusolekut pank hagejale teadaolevalt väljastanud ei ole, mistõttu ei oleks lepingu ülesütlemine lubatav isegi juhul kui hageja oleks kostja ettepanekut aktsepteerinud. Kostja rikkus lepingut, piirates hagejale ligipääsu teenuse osutamiseks vajalikule materjalile. VÕS § 621 lg 1 kohaselt peab käsundisaaja käsundi täitmisel järgima käsundiandja juhiseid. Käsundiandja poolt antavate juhistena on lepingu tähenduses käsitletav kogu teenuse osutamiseks vajalik dokumentatsioon (kaetud tööde aktid, fotomaterjal jms), mis on kättesaadav võrgukettalt ja ehitustööde käigus uuenev. Seetõttu saab pidada ligipääsu võrgukettale käsundiandja poolseks juhiste andmiseks. Arvestades lepingu spetsiifilist eripära, on käsundiandja juhised ehitise dokumentatsiooni näol järelevalvele hädavajalikud lepingu täitmiseks. VÕS §-i 24 kohaselt loetakse käsunduslepingus tellija kohustuseks juhiste andmist, kuivõrd arvestades lepingu olemust ja eesmärki saab seda järelevalve käsundisaajana täita üksnes spetsiifilisi juhiseid saades, eelkõige projektdokumentatsioonile ligipääsu näol. Samasuguse põhimõtet kannab ka § 23 lg 2, mis seab kostjalt kui käsundiandjale kohustuse teha hagejaga kui käsundisaajaga koostööd, mis on hagejale vajalik oma kohustuste täitmiseks. Neil põhjuseil saab kostja poolset lepingu täitmise lõpetamist ehk hagejale käsundi täitmiseks vajalike juhiste andmata jätmist käsitleda kostja kui käsundiandja põhikohustuse rikkumisena. Hageja poolt lepingu rikkumist toime pandud ei ole, lepingut ei ole kostja kehtivalt üles öelnud ega seda ei ole üles öeldud poolte kokkuleppel, mistõttu puudus hagejal alus tähtajalise käsunduslepingu ülesütlemiseks. Kostja oma 28.06.2023 kirjas viitas muu hulgas asjaolule, justkui oleks I.O. (Keila Haldus OÜ-st hagejale teatanud lepingu lõppemisest. Hagejale ei ole esitatud ühtegi volikirja, mis võimaldaks tehnilisel konsultandil I.O.l (Keila Haldus OÜ) teha lepingu täitmise küsimuses kostja eest ja nimel avaldusi. Tõele ei vasta ka kostja väide, et tehniline konsultant on hagejat korduvalt informeerinud kostja soovist lõpetada leping. Kostja väidab oma 28.06.2023 kirjas, et asjaolu, et käsundiandja andis kompromissina võimaluse Leping poolte kokkuleppel lõpetada, mis oli eelduslikult käsundisaaja huvides ja hoidus kirjalikult kõiki etteheiteid kordamast, ei muuda käsundiandja tahteavaldust leping 4

2-23-10916 alates 15.06.2023 lõpetada, olematuks. Antud väide kinnitab, et kirjalikult ei kostja hagejale esitanud ühtegi pretensiooni. Hageja jaoks on arusaamatu, millist tahteavaldust kostja silmas peab. 14.06.2023 ekiri ei sisalda ühepoolset tahteavaldust lepingu lõpetamiseks. Kostja 28.06.2023 kiri sisaldab mitteammendavat kataloogi võimalikest hageja lepingurikkumistest, kuid seejuures ei ole viidatud ühelegi konkreetsele hageja poolt toime pandud lepingurikkumisele. Veelgi enam, puudub viide olulisele lepingurikkumisele, mis võimaldaks lepingu erakorralist ülesütlemist ilma eelneva täitmis- või parandamisnõudeta ja muude eeldusteta. Isegi, kui kostja kohtumenetluse käigus täpsustaks hageja võimalikke lepingurikkumisi, ei saaks need luua kostja 14.06.2023 kirjale teistsugust sisu, s.t. luua tahteavaldust. Muu hulgas ei vasta kostja käitumine, kus alles hageja poolse lepingu täitmisnõude järel esitatakse umbmäärane kataloog võimalikke etteheiteid, hea usu põhimõttele (VÕS § 6 lg 1; TsÜS §138). Hageja ütles lepingu erakorraliselt üles alates 24.07.2023. Vastavalt VÕS §-le 631 võib kumbki pool käsunduslepingu üles öelda, kui ilmneb, et kõiki asjaolusid arvesse võttes ja mõlema lepingupoole huvisid kaaludes ei või oodata lepingu täitmise jätkamist kuni selle lõppemiseni. Õiguskirjanduses on selgitatud, et tähtajalise käsunduslepingu puhul peab VÕS § 631 alusel ülesütlemise põhjus seisnema teise poole lepingurikkumises. Sama põhimõtet kannab ka VÕS § 196 lg 2. Käesoleval juhul on kostja asunud lepingut rikkuma olulisel määral, rikkudes oma põhikohustusi, mistõttu ei ole võimalik mõistlikult eeldada lepingu jätkumist kuni selle lõppemise ajani. Hageja poolt 21.06.2023 saadetud lepingu täitmise nõue on käsitletav muu hulgas täiendava tähtaja andmisena VÕS § 114 lg 1 mõistes. VÕS § 113 lg 1 esimese ja kolmanda lause kohaselt, arvestades lepingu punktis nr 6.2.c sätestatut, milles määrati viiviseks 0,05% päevast tasumata summalt, on hagejal õigus nõuda viivist 0,05% tasumata rahalt iga päeva eest.

Hageja väidetav vastutegevus

Hageja toob välja, et ta ei ole kordagi kostjat alavääristanud ega omal initsiatiivil kostjaga avalikult vaielnud. Veelgi enam, käsunduslepingu poolte esindajate isiklik hinnang teineteise suhtes ei saa hageja hinnangul olla aluseks lepingu ülesütlemiseks, kuivõrd lepingu esemeks oli kostja ühingu poolt hageja ühingu käest teenuse tellimine. Hageja ei võta omaks ühtegi väidet selle kohta, et ta oleks kuidagi naeruvääristanud kostja. Kuna väga paljud kütte, ventilatsioon, jahutuse, vee ja kanalisatsiooni (KVJVK) lisatööd seisid üldehituslike ja samuti kostja poolt fikseerimata otsuste taga, kuid objekti lõpetamiseks vaid 1 kuu (tol hetkel oli tähtajaks ca jaanipäev 2023, mis juuni algul muudeti juuli lõpu kuupäevaks 2023), siis objekti õigeaegseks valmimiseks pidas hageja vajalikuks 5

2-23-10916 eraldada KVJVK põhi- ja lisatööd: „/.../jätkuvalt pean õigustatuks oma seisukohta, et esmalt teen ära kõik kütte ja VK puudused /.../, mille eest (tellija) tasub kütte, VK tööde eest 100%liselt. Alles seejärel võtan töösse kütte ja VK lisatööd.“ Kirjas oleva põhjal oli hageja igati nõus teostama lisatööde kontrolli, kuid vältimaks objektil tööde ülemäärast määramatut venimist soovitas ehitajal „esitada kõik kütte ja VK lisatööd 2 kuulise tähtajaga“, mis tol hetkel oli ajalises mõttes piisav ja fikseeris lisatööde tegemise 3 eeldust: „1.) lisatöö fikseeritakse protokollis; 2.) protokolli allkirjastamine kõikide osapoolte ja eriti Tellija poolt“, 3.) lisatöö allkirjastamine Tellija poolt. – Kui kõik 3 nõuet on täidetud ja nende vahel vastuolusid ei ole, siis võtan antud lisatöö töösse.“ Tegu on elementaarse ehituskorralduslike fikseeringutega, vältimaks topelttöid, tasumata arveid ja segadust. Alates 25.05.2023 toimunud EK nr 49-st (k.a.), kostja enam hagejale EK protokollide vaheversioone läbivaatuseks ei saatnud. Hageja pöördumistele kostja poole mitmel korral kirjalikult, millele kostja ei reageerinud. Hagejale tekkis täiendav ajakulu, hoidmaks silma peal projektipangal, kuhu vaheversioon oli üles laetud ja salvestas KVJVK kommentaarid meili teel. Alates EK-st nr 50 kostja hagejale EK protokolli enam üldse ei saatnud ja lisaks kadus hagejal projektipangas Bauhub EK protokollidele ligipääs täielikult. Hageja pöördus vahetult enne EK nr 51 ehitusettevõtja poole nõudega, et vaadataks üle hageja ligipääs protokollidele. Ehitaja taastas ligipääsuseaded, mis lubasid hagejale taas ligipääsu protokollide vaatamiseks (kostjal pidi olema täieõiguslik ligipääs Bauhub projektipangale alates EK nr 48, mil kostja võttis ehitajalt protokollimise üle. Seadeid said muuta ehitaja ja kostja. EK nr 51 EK protokolli kostja hageja poolt kommenteeritud tehniliste teemade osas protokolli ei korrigeerinud, mida tõendab ka kostja meili teel 12.06.2023 saadetud vastus “S Kommentaarid on liigsed”. Seejuures kostja poolt protokollitud teemad on väga karmid, vaid 2 näidet: P.9.6 kirjas “Tellija soovib, et soojussõlmedes käiguteedele ja teenindusele ette jäävad põranda tasapinnast kuni 2,0 m kõrguseni paiknevate torustike isolatsioon katta PVC asemel 0,5 m plekiga mehaaniliseks kaitseks”. Hageja kinnitab, et antud teemat käsitleti vaid PVC-katmise osas, st plekiga katmisest ei olnud juttu. Ka ehitaja, L.R. oma 13.06.2023 saadetud meilis kirjutas: “9.6 – Koosolekul ei räägitud plekiga katmisest mitte ühtegi sõna. See punkt sellisel kujul tuleb protokollist eemaldada.“ Päev hiljem, 13.06.2023 esitas hageja teema EK nr 52 õiglaseks käsitlemiseks, vt “Siili 7a EK nr 52 teema: keldri torustikele PVC-kate”. Hageja ettekirjutus PVC-ga katmise mahu osas oli rohkem kui piisav ja ehitaja poolt PVC-ga katmise tööd tolleks hetkeks igati kvaliteetselt teostatud. Hageja rõhutab, et: 1. kostja protokollis keldri torustike plekiga katmise teemat alles peale ehitaja poolt keldri kütte ja VK torustike PVC-ga katmist. 2. kostja protokollis teema, ilma et seda oleks EK nr 51 koosolekul ühegi osapoole poolt sõnagagi mainitud. 3. Plekiga katmine ei oma suuremat funktsionaalsust kui PVC, soojustehnilises mõttes täiesti mittevajalik, st pakuks vaid silmailu. 4. Plekiga katmisega 6

2-23-10916 kaasneks ka torude kütte, VK-süsteemide kordustähistamine, mida kostja taas lisatööna ei olnuks nõus fikseerima. Kokkuvõtvalt teatab hageja, et kostja omavoliliselt lisatud teema tekitaks ehitajale tehnilises mõttes mittevajaliku, vaid silmailu tagava ca 15000...20000.euro maksumusega kulu. Kuna hoonel on madala kelder, siis kostja nõude järgi oleks tulnuks ehitajal katta ca 80% torustikest ehk ca kilomeetri jagu torusid plekiga, seejuures veel mitte 0,3 mm vaid 0,5 mm paksuse plekiga, mis tõstaks materjalikulu ja seeläbi hinda 40% võrra ja teeks ka plekitööd raskelt käsitletava materjali valiku tõttu veelgi kallimaks. Hageja ei pidanud seda siis ega pea seda jätkuvalt õigustatuks. Projektis esitatud materjalivaliku korral on ehitajal õigus nendest vahel valida ja maht lepitakse kokku osapoolt koostöös. Hageja kommenteerib kostja 10.11.2023 süüdistavaid etteheiteid järgmiselt:

7

2-23-10916

8

2-23-10916 „Siili 7a OJV venttoru puhtust testima ei hakka. /-/ Siili 7a ühegi korteri ventilatioonisüsteemi puhastamine ei ole vajalik. /-/ Juhul kui Tellija uudishimust vajab tunnistust, et kõik torutikud on ligipääsetavad, siis on näidispuhastuse teostamine Tellija poolt vabalt valitud korterile lisatöö, mille Aero Grupp on nõus teostama hinnaga 350 eurot + KM (millest 50 eurot on tehnika kohale toomise tasu)“ (10.11.2023 kostja hagivastuse lisa 4, hageja 28.04.2023 ja 04.05.2023 e-kiri ehitajale ja alltöövõtjale). Kuigi reeglina teostatakse ventilatsioonitorustiku puhtuse kontroll vaid juhul, kui ventilatsiooni toruotsad on tolmuste tööde ajal lahti jäetud või on tegu kõrgendatud hügieeninõuetega objektidega, mida kortermaja rekonstrueerimine kindlasti ei ole. Tegu on täiesti korrektse tehnilise meiliga, milles on esitatud nii torude puhtust tõestavad fotod, kirjeldatud ventilatsioonisüsteemi 100%-list puhastusvõimalust. Siiski hageja esitas kostjale ca 10 korteri ventilatsioonisüsteemi torustike fotod (kuigi kostja algne nõue oli viie juhuslikult valitud 5 korteri), kõikidelt fotodelt oli näha täiesti puhas torustik. Hageja esitas ka täpse kirjelduse, kinnitamaks, et süsteem on täies ulatusese puhastatav, vt 04.05.2023 meil „RE: Siili 7a vent puhastusluukide vajalikkus_vol2“. Sellest hoolimata kostja nõudis ventilatsioonisüsteemi näidispuhastamist. Kuna täiesti puhas ventilatsioonitorustik puhastamist ei vaja, siis hageja hinnangul oli ühe korteri põhise ventilatsioonisüsteemi näidispuhastus lisatöö. Aero Grupp on nõus teostama hinnaga 350 eurot + KM, millest 50 eurot on tehnika kohale toomise tasu. Hageja hinnangul oli esitatud hind mõistlik. „Ja juhul kui tellija soovib torustike puhastust (lisatööna), kas siis tuleks teha enne vastava näidispuhastatava korteri venttorud ekstra tolmusemaks, et oleks näha ka tulemus enne ja pärast puhastust?“ (10.11.2023 kostja hagivastuse lisa 4). Mis puudutab hageja küsimust „kas siis tuleks teha enne vastava näidispuhastatava korteri ventilatsioonitorud ekstra tolmusemaks, et oleks näha ka tulemus enne ja pärast puhastust?“ Taustainfoks, et ehituses reeglina kõik fikseeritakse fotodega „enne“ ja „pärast“ toimingut, olgu see survekatse, vea parandus jne. Kui ventilatsiooni torust tehakse foto enne näidispuhastust, olukorras kus toru on täiesti puhas ja peale näidispuhastust, mil toru on samuti täiesti puhas, siis erinevust neil fotodel ei ole ja ei saa 100% kindlusega väita, et ventilatsiooni puhastuse käigus trosshari jõudis igasse torustiku punkti. Tegu on täiesti emotsioonitu kirjeldusega teemal, et täiesti puhta ventilatsioonitorustiku korral ei ole võimalik hinnata ventsüsteemi näidipuhastuse toimingu efektiivsust. Hageja ettepanek oli teha ventilatsioonitorud seest nn tolmusemaks. Tõsi, alternatiivina võib ju puistada torustikku ka pabertükke või muid ebemeid, kuid tolmu puhastamine on harjastele kõige raskem, mistõttu see võimaldaks torupuhastamise kontrolli kõige raskemates testtingimustes. Arve nr 533 Hageja nõuab 30.06.2023 arve nr 533, summas 2301 (1917.50 + km) tasumist. Kostja tasus 29.07.2023 hagejale 2090.36 eurot, mis on 210.64 eurot vähem kui arve 533 summa. Hageja nõuab viivist arvelt nr 533, arvestusega 0,05% iga tasumisega viivitatud päeva eest. 24.07.2023, kui hageja saatis kostjale lepingu ülesütlemise teate ja arve tasumise nõude, oli 9

2-23-10916 sissenõutavaks muutunud viivis 11.51 eurot. VÕS § 88 lg 8 kohaselt, kui võlgnik peab lisaks rahalisele põhikohustusele tasuma kulutusi ja intressi, loetakse, et täitmine on toimunud esmalt kulutuste, seejärel juba sissenõutavaks muutunud intressi ning lõpuks põhikohustuse katteks. Riigikohus on leidnud, et intress VÕS § 88 lg 8 tähenduses tähendab ka viivist (viivitusintressi). Seega arvestatakse kostja tasumisest maha esmalt viivis ja seejärel põhiosa. Arve 533 summa on 2301 eurot. Viivise määraks on kokku lepitud 0,05% tasumata summalt päevas. Seega on iga päeva eest tasumisele kuuluv viivis summas 1.15 eurot. Arve nr 533 muutus sissenõutavaks 15.07.2023. Ajavahemik 15.07.2023 ja 29.07.2023 vahel on 15 päeva. Seega kuuluv 29.07.2023 tasumisele viivis 17.26 eurot. Kostja tasus 2090.36 eurot. Arve nr 533 summa on 2301 eurot, millest 2073.10 euro (kostja tasutu miinus viivis) lahutamisel alles jääv summa on 227.9 eurot. Hageja nõuab viivist. Viivisenõue on 4 päeva eest (29.07.2023 kuni 01.08.2023), summas 4.60 eurot. TsMS § 367 kohaselt nõuab hageja viivist 0,05% tasumata summalt päevas alates hagi esitamisest kuni hageja nõude kohase täitmiseni. Arve 533 on esitatud tööde eest perioodil 01.06.2023 kuni 19.06.2023. Vastavalt Järelvolver OÜ poolt esitatud juunikuu 2023 ajakasutuse tabelile, mis on arve koostamise aluseks ja sai kostjale esitatud koos arvega nr 533 (18.09.2025 hageja lõplikud seisukohad lisa 5 – 2023. juuni ajakasutus), milles on iga päeva toimingud 0,1 h täpsusega lahti kirjutatud. Arve on esitatud tüüpsete KVJVK OJV-toimingute eest: - KVJVK platsilistide puuduste kõrvaldamine; - mitmete kaetudtööde aktide (KTA) allkirjastamine ja nende OJV poolt koostatud koondtabelisse märkimine; - ventilatsiooni tuletõkkeklappide tabeli kontroll; - vastuste koostamist Kostja poolt esitatud maikuu 2023 ajakasutustabeli märkustele; - ennetav meil ventilatsiooni õhuvooluhulkade ja müra mõõtmiste teemal; - KVJVK teemade esitamine EK nr 51 käsitlemiseks, osalemine sellel koosolekul ja hiljem ehitusprotokolli täienduste esitamine ja vigadele tähelepanu juhtimine meili teel; - ventilatsiooni teostusjooniste läbivaatus; - tellija ettepaneku meili järgselt Swedbanki ja Tellija teavitamine meili teel, et Järelvolver OÜ jätkab KVJVK OJV-na. Arve nr 533 aluseks olevad toimingud: − 01.06.2023 - Basseiniruumi freshi asukoht meil tellijale - 0,3 h; KTA nr 8 teotusjoonised ja krt 35, 36, 45, 46, 47 fotode läbivaatus ja info platilisti - 1,6 h; Peale kt 28 joonise kontrolli KTA nr 8 allkirjastatud 0,1 h KTA lisamine OJV poolt hallatavasse KTA-de - 0,1 h; − 02.06.2023 - Vent platsilisti tellija teemad, sh vent TTK-de tabeli kontroll, TTK-de tähised ja TTK-de fotonõuded, KTA-de tabeli uuendus, vanad teemad võetud maha - 3,5 h; EK nr 48 protokoll allkirjastatud - 0,3 h; Tellijale vastuskiri, milles Tellija vaidleb nr 523 üle - 0,3 h. Kütte, VK platsilist: lisatud 31.05.2023 platsi teemad lisatud + võetud maha ehitaja poolt parandustööde alusel mitmed teemad - 1,5 h; 10

2-23-10916 − 05.06.2023 - Vent õhuvooluhulkade ja müra mõõtmiste teemal saadetud juhendav nõuete meil - 1,2 h 43.4. 07.06.2025 - 1,1 h platsil, sõit 0,3 h, kütte, VK platsiliti uuendus - 0,2 h; EK nr 51 kvvk teemad - 1,4 h; − 07.06.2025 - 1,1 h platsil, sõit 0,3 h, kütte, VK platsiliti uuendus - 0,2 h; EK nr 51 kvvk teemad - 1,4 h. Vent teostusjooniste läbivaatus ja muud tänased teema vent platilisti meilis 1,8 h Tellijale vastused maikuu 2023 Järelvolver OÜ ajakasutustabeli osas (tulem: ajakasutus jätkuvalt on põhjendatud) kokku - 2,8 h; − 08.06.2023 - Koosolekul osalemine 1,0 h, sõit 0,4 h; − 09.06.2024 - Siili vent teostusjoonised vol2 - OK (platislistis uuendatud joonised) – 0,7h; − 11.06.2023 - Vent platsilisti uuendus Alo poolt saadetud parandusfotode põhjal - 0,5 h; − 12.06.2023 - Platsil - 1,9 h, sõit - 0,3 h, platsilist - 0,5 h Aktering nr 12 KVJVK osa 0,5 h, ehitusprotkolli täiendused 0,4 h, kütte, VK platsilisti täiendus EK nr 51 alusel 0,3 h; − 13.06.2023 - EK nr 52 teema: meil teemal PVC-katte maht - 0,7 h Kütte, VK platilisti uuendus tehtud tööde fotode põhjal - 0,4 h PVC-teemal teiste kortermajade praktika varasemalt saadetud meilile lisaks 0,2 h; − 14.06.2023 - platsil 0,9 h, sõit 0,3 h, 0,6 h platsilisti uuendus, saadetud meil, et jätkan KVJVK OJV-na 0,1 h, Tellija poolt EK protokoll nr 51 P8.5 eemaldamata punkti täpsustus - 0,3 h; − 15.06.2023 - Swedbankile ja Tellijale meili teel info, et Siili 7a jätkab KVJVK OJV töödega 0,8 h; − 19.06.2023 - Platsil 0,9 h, sõit 0,3 h, platsilistid vent 0,2 h, kütte ja VK list - 0,7 h. Leppetrahv Lepingu punktis 6.2 b seisab, et juhul kui tellija ei täida endale võetud lepingulisi kohustusi süüliselt on omanikujärelevalvel õigus nõuda tellijalt leppetrahvi tasumist kuni 0,1% Lepingu tasust päevas, iga päeva eest, mille osas on tõestatud, et tellija ei täitnud endale võetud kohustusi ning mittetäitmine ei olnud vabandatav. Käesoleval juhul pani kostja toime lepingurikkumise, mis ei seisne tasu maksmises. Kostja rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103 lg 1 ls. 2). Lepingu punkti 6.2 b alusel nõuab hageja kostjalt leppetrahvi tasumist 0,1% lepingu tasust päevas, iga päeva eest, mil kostja ei täitnud endale võetud kohustusi, mis ei seisne raha maksmises. Kohustuste täitmata jätmise alguse ajaks loeb hageja 15. juunit 2023, s.o. päeva, mil kostja lõpetas lepingu täitmise, asudes rikkuma enda lepingulist põhikohustust. Lepingutasu on lepingu punkti 5.1 kohaselt 65 eurot töötunni eest, millele lisandub käibemaks. Ehkki lepingus ei olnud kokku lepitud teenuste koguhinnas, lähtub hageja lepingu tasu arvestamisel seni lepingu alusel tasutud või sissenõutavaks muutunud summadest. Lepingu tasu kokku on seega 12 525 eurot (ilma käibemaksuta), millest arvestuslikult 0,1% on 12.525 eurot. Seega, arvestades, et hageja ütles lepingu üles alates 24.08.2023, on hagejal kostja vastu leppetrahvi nõue 39 päeva eest (15.06 – 24.08), ilma käibemaksuta summas 488.475 eurot. Koos käibemaksuga on hagejal kostja vastu leppetrahvi nõue käesoleva hetke seisuga 586.17 eurot.

Kahjunõue 11

2-23-10916

Hageja nõuab kostjalt kahju hüvitamist summas 4203.60 eurot, mis koosneb hageja poolt saamata jäänud tulust. Saamata jäänud tulu arvestuseks on hageja võtnud kuni lepingu ülesütlemiseni töö mahu vastavalt hageja poolt koostatud tööde aktidele. Eeltoodu põhjal on arvestatud prognoositav tasu, mida hageja käsundisaajana oleks saanud, kui kostja käsundiandjana ei oleks rikkunud lepingut ja leping oleks lõppenud 24.07.2023. Seni sissenõutavaks muutunud tasud on olnud veebruaris 1364, märtsis 1852, aprillis 2853, mais 4537 ja juunis kuni tellija poolt lepingu rikkumiseni summas 1917 eurot. Nimetatud summade kaalutud kuu keskmine tasu on 3503 eurot, millele lisandub käibemaks. Kokku kooskäibemaksuga on seega hagejal kostja vastu saamata jäänud tulu nõue 4203.60 eurot. Hageja on pidanud kostja poolse olulise lepingurikkumise tõttu kandma kohtueelselt kulutusi õigusabile summas 1820 eurot, arvestusega 130 eurot töötunni eest. Täpsem õigusabi sisu ja ajaarvestus on nähtav hagejale esitatud arvetest. Seega on järelevalvel tellija vastu kahju hüvitamise nõue summas vähemalt 1105 eurot.

II Kostja vastuväited

12

2-23-10916 Hageja ja kostja vahel puudub vaidlus selles, et käsundiandja ja käsundisaaja suhtlus muutus konfliktseks (vt hagi p 2.11 „kostjaga tekkinud tülis ei ole enam võimalik leida kohtuvälist lahendust“). Täpsustame, et hageja asus üha enam väljendama kostja lepingupartneritele (ehitajale, alltöövõtjatele, tehnilisele konsultandile ja teisele OJV-le), et tal puudub kostja kui käsundiandja vastu igasugune lugupidamine. Ülesütlemise alus

13

2-23-10916 — Hageja 11.05.2023 e-kiri teisele OJV-le (Inseneribüroo Telora OÜ), milles mõnitab taaskord kostjat: „Tere, A.E.! Ehituslikult olen kursis. Tänud info eest, selles vallas, et mida Tellija arvab! /-/ NB! Mingeid põranda lahtikaevamisi, enne sajuvee kordus täistäitekatset kindlasti ei ole mõistlik teostada, sest kui vesi korduskatse käigus sajuveetorus püsib, siis veelekkeid sh ka põranda all, mida Tellija allpool meilis väidab, ei esine. (Juhul kui katse käigus vesi ei püsi, alles siis vaatame edasi ja ka sel juhul ei hakka me ajaviiteks suvalistes kohtades põranda all lahtikaevamisi tegema, vaid teeme täpsustatud uuringu.) Praegu mitte midagi lahti kaevama ei hakka. /-/ Seega vastus on ei, st ei ole tegu "Telora poolt nõutud sadeveepüstikute survekatset, mis nüüd teostatud Siili 7a majas". Töid teostatakse Siili 7a majas mu poolt ette kirjutatud puudustelisti alusel. Mis toimub 7b ja 7c majas, mind hetkel suht vähe huvitab. Ps. Juhin tähelepanu, et alates 27.04 pole ma tellijalt oma ca 10 meilile äärmiselt põhjalikule meilile mitte ainsatki vastust saanud (st isegi kogemata pole Tellija "replay-to-all" vastanud).“ (10.11.2023 hagivastuse lisa 6, hageja 11.05.2023 e-kiri Inseneribüroo Telora OÜ-le). Lisaks sellele, et hageja taoliste e-kirjade näol ehitajale, alltöövõtjatele, tehnilisele konsultandile ja teisele OJV-le, on tegemist äärmiselt ebaprofessionaalse käitumisega omanikujärelevalve osutaja poolt, on hageja siin selgelt väljendanud nii käsundiandjale kui ka käsundiandja lepingupartneritele oma lugupidamatust ja ebalojaalsust käsundiandja suhtes ning valmisolekut käsundiandjale vastu töötama.

2-23-10916

2-23-10916 - hageja on kulutanud tunde arvutamaks veemõõtjate õigsust, kuivõrd keeldus ehitajalt vigaste veemõõtjate väljavahetamist nõudmast. Käsundiandja ei palunud teha arvutusi ega katsetusi, vaid palus veemõõtja välja vahetada. Käesolevaks hetkeks on selge, et veemõõtjad on vigased ja tuleb välja vahetada; - hageja ajakasutuse tabelis oli korduvalt tegevusi, mille ebavajalikkust hageja ise kinnitas, aga mida keeldus arvest maha võtmast põhjendusel, et hagejal on lubatud eksimine mingi % ulatuses. Kostja oli hageja arvete tasumisel sundseisus, kuivõrd ehitustegevus oli pooleli ja graafikust maas, mistõttu hageja jätkamine oli hädavajalik; - hageja aktsepteeris objektile sõitmise kulusid, ehkki teenuse osutamise aadress oli lepingu kohaselt objekti aadress. Sõitmise ajakulu erines arvete lõikes ning sõltus kohast, kust hageja konkreetsel juhul objektile saabus, st hageja arvetele oli lisatud ka kulud, mis ei olnud tingitud kostjast ega olnud seotud omanikujärelevalve teenuse osutamisega objektil. Eelnevast loetelust nähtub ühemõtteliselt nii hageja poolt selge ja korduv lepingu rikkumine, sh kostjale vastutöötamine, kui ka kostja usalduse kadumise põhjused. Võttes arvesse loetelus kirjeldatud hageja tegevust/tegevusetust on üheselt selge, et hageja ei ole tegutsenud käsundiandja huvides ja viimasele lojaalselt (VÕS § 620 lg 1), ega ole käsundit täitnud vajaliku hoolsusega kutseoskuste tasemel ega käsundiandja jaoks parima kasuga. Vastupidi, hageja tegevusest tekkis käsundiandjale kahju, mille ulatus ei ole veel siiani täies mahus selgunud. Hageja on selgelt ja järjepidevalt eiranud käsundiandja juhiseid ega ole teavitanud käsundiandja juhistest kõrvale kaldumise soovi ega vajadust. Arve 533

16

2-23-10916 Soovimatu käsundussuhte peale surumise vastu räägib ka asjaolu, et käsunduslepingute olulisim alustala on käsundisaaja lojaalsus, käsundiandja juhiste järgimine ning lepingu täitmine käsundiandja huvides, kuid need põhimõtted eeldavad, et käsundiandja ja käsundisaaja vahel oleks usaldus ning toimiv koostöösuhe. Ometi puudub käesoleval juhul vaidlus selles, et käsundiandja ja käsundisaaja suhtlus oli konflikte (vt hagi p 2.11 „kostjaga tekkinud tülis ei ole enam võimalik leida kohtuvälist lahendust“). Eelnevast tulenevalt on mõeldamatu, et kostja kui käsundiandja pidanuks jätkama lepingut ning tasuma omanikujärelevalve teenuse osutajale, kes käsundiandja ega tehnilise konsultandi juhiseid ei järgi ning kellega suhtlemine on muutunud nii konfliktseks, et käsundisaaja on otsustanud käsundiandjat viimase lepingupartnerite ees mõnitada ning kostjale vastu töötada. Leppetrahv

17

2-23-10916 tegelikult ühel meelel ja arusaamisel sellest, et tekkinud olukorras ei olnud konstruktiivne koostöö sisuliselt mõeldav, siis on hageja asunud just seda nõudma. Teiseks, täiesti arusaamatu on hagis toodud saamata jäänud tulu kujunemine. Hageja enda poolt välja toodud nelja tervikkuu keskmine on (1364 + 1852 + 2853 + 4537) / 4 = 2651.50 eurot. Juuni eest 1917 euro juurde arvestamisel keskmine summa väheneb veelgi. Ehk jääb arusaamatuks, kuidas jõuab hageja keskmiseni 3503 eurot. Veel enam, jääb arusaamatuks, mille alusel peab hageja üldse saamata jäänud tulu osas üldse toetub varasemate arvete tulevikku projitseerimisele (kuidas see projektsioon üldse loogiline on olukorras, kus sellisele summale saab ligilähedale vaid üks varasemast viie kuu arvest) ja just hagis toodud ajalise perioodi eest. Kolmandaks, hagis toodud saamata jäänud tulu nõude rahuldamine viiks hageja alusetu rikastumiseni. VÕS § 127 lg 5 kohaselt tuleb kahjuhüvitisest maha arvata igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema poolt säästetud kulud. Hageja ei ole väidetavast saamata jäänud tulust maha arvestanud mitte ühtki kulu ega arvestanud ka seda, et vastaval perioodil sai ta osutada teenust teistele klientidele (hageja rõhutab ise hagiavalduse punktis 5.6, et on „omanikujärelevalve tippspetsialist“). See on hageja kohustus tõendada, et ta saamata jäänud tulu on tema poolt säästetut arvestades just selline. Ehk isegi kui saamata jäänud tulu nõudest üldse rääkida saaks, siis ka sellisel juhul oleks see piiratud igal juhul kasumiga (tulud – kulud) ja veel enam – kasumierinevusega (millises ulatuses oli vaidlusalusest lepingust saadud kasum väiksem kasumist, mida hageja teenis või oleks saanud teenida vastaval perioodil muu lepingu alusel). Neljandaks, hagis toodud saamata jäänud tulu nõude rahuldamine viiks hageja alusetu rikastumiseni ka kahju topeltnõudmise tõttu. Nimelt VÕS § 161 lg 2 kohaselt, kui kahjustatud lepingupool võib nõuda lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, tuleb kahju hüvitada osas, mida leppetrahv ei katnud. Seega nõudes kostjalt leppetrahvi, oleks hageja pidanud mis tahes saamata jäänud tulu nõudest maha arvestama leppetrahvi summa. Hageja seda aga teinud ei ole, mis tähendab, et hageja nõuab sama kahju topelt: nii leppetrahvi kui saamata jäänud tuluna. Viiendaks, alternatiivselt, isegi kui mingis ulatuses kahjust saaks rääkida, siis igal juhul esinevad alused kahjuhüvitise vähendamiseks VÕS § 139 alusel. Kostja on seisukohal, et asjaolusid arvestades tuleks sellisel juhul kahjuhüvitist vähendada nullini. VÕS § 139 kohaselt, kui kahju osaliselt tekkis kahjustatud isikust tulenevatel asjaoludel või ohu tagajärjel, mille eest kahjustatud isik vastutab, vähendatakse kahjuhüvitist ulatuses, milles need asjaolud või oht soodustasid kahju tekkimist. Lõike 2 kohaselt kohaldatakse lõikes 1 sätestatut ka juhul, kui kahjustatud isik jättis kahju tekitaja tähelepanu juhtimata ebatavaliselt suurele kahju tekkimise ohule või jättis kahju tekkimise ohu tõrjumata või jättis tegemata toimingu, mis oleks tekkinud kahju vähendanud, kui kahjustatud isikult võis seda mõistlikult oodata. Hageja väidetav kahju on tema enda sõnul tingitud “tülist kostjaga” (vt hagiavalduse 18

2-23-10916 p 2.11) ja tõenditest nähtuvalt on hageja ise põhjustanud lepingu lõppemise ning vastutab ise väidetava kahju tekkimise eest. Veel enam, kahjust saaks üldse rääkida vaid siis, kui kostjal puudunuks võimalus väidetava saamata jäänud tulu perioodil teenida muud tulu ja ka sel juhul vaid ulatuses, milles muu töö kasumimarginaal oleks vaidlusaluse lepingu marginaalist madalam. Seda hageja aga tõendanud pole. Kuuendaks, VÕS § 140 lg 1 annab kohtule aluse kahjuhüvitist vähendada, kui kahju hüvitamine täies ulatuses oleks kohustatud isiku suhtes äärmiselt ebaõiglane või muudel põhjustel mõistlikult vastuvõtmatu. Seejuures tuleb arvestada kõiki asjaolusid, eelkõige vastutuse iseloomu ja isikutevahelisi suhteid. Praegusel juhul on tegemist olukorraga, kus hageja ei ole toiminud ei nõuetekohase hoolsusega, ei käsundiandja huvides ja veel enam, on käitunud lugupidamatult käsundiandja suhtes ja põhjustanud sellega kahju käsundiandjale ja venitanud seeläbi ehituse valmimist. Seejuures on käsundisaaja ise kinnitanud, et mõistlikul viisil suhtlemine käsundiandjaga polnud võimalik. Seetõttu oleks äärmiselt ebaõiglane ja mõistlikult vastuvõetamatu karistada kostjat veel suurema kahjuga, kui kostja hageja tegevuse tõttu nii kui nii kandnud on ja seda olukorras, kus hageja ise on kinnitanud, et normaalne koostöö usaldust eeldava käsunduslepingu alusel puudus (isegi kui hageja väidaks, et see on osaliselt tingitud mõlemast poolest). Eraldi peab kostja siiski vajalikuks lisada, et ka hageja enda viidatud Riigikohtu otsuse nr 21813432 punktis 24 on Riigikohus rõhutanud, et kohtueelsed õigusabikulud saavad olla hüvitatavad ainult juhul, kui need on vajalikud ja mõistliku suurusega. Käesoleval juhul sellised kulud vajalikud ei olnud. Esiteks oli kostja juba kompromissina tasunud hageja arved hoolimata sellest, et need olid arvestatavas osas põhjendamatud. Teiseks otsis kostja aktiivselt hagejaga mõistlikku kompromissi ning sellest eesmärgist tulenevalt hoidus ka hageja lepingurikkumiste rõhutamisest. Mõistliku kompromissi otsimisest keeldumine ja vaidluse eskaleerimine on olnud hageja enda teadlik ja tahtlik otsus. Kostjal on selleks raske leida muud mõistlikku selgitust kui see, et hageja üritas kostja olukorda ära kasutada ja kostjat survestada, et niigi kriitilises projekti olukorras saavutada oma eesmärke. Sellisena, sõltumata vaidluse lõplikust tulemusest, ei ole see olnud ei vajalik ega mõistlik ning sellega kaasnevad õigusabikulud ei saa seega olla ka kahjuna kostjalt väljamõistetavad. Täiendavalt peab kostja vajalikuks märkida, et hagiavaldusest jääb arusaamatuks, milliseid õigusabikulusid hageja üldse nõuab: hageja nõue on kohati väidetavalt 1820 eurot, kuid samas jälle 1105 eurot (hagiavalduse p 6.5.2). Veel enam, õigusabi arvetes on ka täiesti arusaamatuid kuluridasid nagu näiteks arves 17071 toodud kulurida „29.06.2023 Swedbankile päringu saatmine, s.h. kõne Swedbanki esindaja N.M.ga“. Mis asjus ja miks suhtles õigusbüroo Swedbankiga, jääb täiesti ebaselgeks. Ja seda eriti olukorras, kus Swedbank oli teadlik ja nõus lepingu lõpetamisega ning hagejat oli sellest ka informeeritud (veel enam, hageja seaduslik esindaja oli juba varem Swedbankiga vestelnud ja seega teadlik panga positsioonist).

19

2-23-10916

III Kohtu põhjendused

20

2-23-10916 14.06.2023 saatis kostja hagejale elektronkirja, millises tegi ettepaneku lõpetada leping poolte kokkuleppel alates 15.juunist 2023 (Hagiavalduse lisa 2 – Kostja 14.06.23 kiri hagejale). 15.06.2023 vastas hageja kostjale, et ei nõustu tellija ettepanekuga leping kokkuleppel lõpetada (Hagiavalduse lisa 3 – Hageja 15.06.23 kiri kostjale). 20.06.2023 peatas kostja hageja jaoks ligipääsu Bauhub keskkonda loodud kontole (Hagiavalduse lisa 4 – Kuvatõmmis Bauhubi keskkonnast). 21.06.2023 saatis hageja kostjale nõude asuda lepingut täitma (Hagiavalduse lisa 5 – Hageja 21.06.23 kiri kostjale). 28.06.2023 teatas kostja, et ei kavatse lepingut täitma asuda ja esitas hagejale hulgaliselt etteheiteid väidetavate lepingurikkumiste kohta (Hagiavalduse lisa 6 – Kostja 28.06.23 kiri hagejale). 30.06.2023 väljastas hageja kostjale arve nr 533 (Hagiavalduse lisa 7 – Hageja arve nr 533), mille suhtes esitas kostja 13.07.2023 arve muutmise nõude (Hagiavalduse lisa 8 – Kostja 13.07.2023 ekiri hagejale), millele hageja esitas 14.07.2023 omapoolse vastuse (Hagiavalduse lisa 9 – Hageja 14.07.2023 kiri kostjale). 24.07.2023 esitas hageja vastuväited kostja 28.06.2023 etteheidetele, teate lepingu ülesütlemise kohta, arve nr 533 tasumise nõude (s.h. viivis), leppetrahvi nõude, kahju hüvitamise nõude, mis seisnes saamata jäänud tulus ja kahju hüvitamise nõude, mis seisnes hageja kulutustes õigusabile (Hagiavalduse lisa 10 – Hageja 24.07.2023 teade kostjale). 29.07.2023 tasus kostja hagejale arve nr 533 eest 2090.36 eurot (s.o. 210.64 eurot vähem kui oli arve summa) ja saatis e-kirja, et antud summa on tasutud kompromissina arve ja viiviste katteks. Ühtlasi teatas kostja, et ei kavatse hagejale hüvitada kahju ega maksta leppetrahvi (Hagiavalduse lisa 11 - Kostja 29.07.2023 e-kiri hagejale).

21

2-23-10916

2-23-10916 (ei korralise ega erakorralise ülesütlemise puhul) oleks avaldatud ülesütlemise põhjus, piisav on vaid tahe leping lõpetada. Samas peab teine pool kasvõi juba hea usu põhimõttest tulenevalt saama aru, miks leping lõpetatakse. See arusaam peaks talle esmajoones nähtuma ülesütlemisavaldusest või olema arusaadav nt poolte varasemast kirjavahetusest või lepingu lõpetamise kontekstist. Üldiselt on lubatav ülesütlemine ka kaudse tahteavaldusega (RKTKo 3-2-1-149-03, p 14). Käsunduslepingu osas on sätestatud täiendav regulatsioon tähtajalise ja tähtajatu käsunduslepingu erakorraliseks ülesütlemiseks (VÕS § 631). Käsunduslepingute puhul kohaldatav VÕS § 631 on samasisuline VÕS § 196 lg-ga 1, mis sätestab üldise aluse kestuslepingu erakorraliseks ülesütlemiseks (RKTKo 2-16-13032 p 12). Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 631 järgi võib käsunduslepingu ülesütlemise aluseks olla lepingurikkumine, aga ka muu seadusest tuleneva kohustuse rikkumine või muu asjaolu, sh käsundiandja usalduse kaotus, mille tõttu ei saa oodata, et pooled täidavad lepingut edasi. Piiratud ei ole asjaolude ring, mis võivad olla VÕS § 631 alusel käsunduslepingu ülesütlemise aluseks (RKTKp 2-16-13032, p 12).

2-23-10916 lausa 17 kontaktile (kellest pooled on hageja jaoks täiesti tundmatud ja Siili 7a objekti ehitustöödega seotud ei olnud). Lisaks sellele, et kostja on hageja e-kirju kommenteerinud, mis hagejat oluliselt ei häiri, on kostja kogu hageja tehnilise meili sisu täielikult meilivahetusest eemaldanud, mis paraku ei ole olnud kostja poolt eetiline. Seega on kostja saatnud teistele, s.h mitteseotud, osapooltele edasi kostja kirju ilma tehnilise sisuta, sooviga näidata hagejat kui ebaprofessionaalset suhtlejat, kes saadab sisutuid kirju. 13.1.2.Kohtule esitatud asjaolude kohaselt fikseeris hageja 27.04.2023 koosolekul toimunut. Hageja küll viitab, et tegemist oli vastusega kostja õelale e-kirjale ning kostja on kogu hageja tehnilise meili sisu täielikult meilivahetusest eemaldanud, kuid hageja ei ole nimetatud asjaolu tõendanud. Võttes arvesse, et hageja ei esitanud kohtule kogu kirjavahetust nõustub kohus kostjaga, et 15.05.2023 e-kiri on kostjat halvustava alatooniga, kuna hageja pilkab ja alandab selles kostjat, väites et kostja „teeb lõustasid“ ega ole seetõttu väärikas („Tellija lõustade tegemist ... Ma pole veendunud, kas sama Tellija peaks midagi rääkima väärikusest.“). Eesti Keele Instituudi sõnaveebi kohaselt on „lõust“ ebameeldiv, veider, koletuslik nägu või olend (www.eki.ee). Hageja ei ole selgitanud ega tõendanud, milles seisnes kostja poolne ebameeldiva, veidra või koletusliku näo või olendi tegemine. Ka ei ole kostja sellist näo tegemist või olendiks kehastumist omaks võtnud. Kohus lahendab asja asjas kogutud tõendite põhjal ja lähtub poolte esile toodud ja tõendatud väidetest (TsMS § 230 lg 1). Kohtu hinnangul on väide „lõustade tegemine“ kostjat halvustav ja solvavalt pilkav ning väide, et „hageja pole veendunud, kas kostja puhul saab rääkida väärikusest“ on kostja väärikust alandav kuna hageja pole vaidlusaluses kirjas põhistanud, millised asjaolud annavad aluse kostja väärikus kahtlemiseks. Kohtu hinnangul on hageja majandus- ja kutsetegevuses tegutsev isik, kes vastavalt poolte vahel sõlmitud lepingule pidi kostjale omanikujärelevalve teenust osutama, millega kohtu hinnangul kaasneb ka viisakas suhtlusstiil.

2-23-10916 töö tuleb teostada. Seejärel lõpetati teema ja hageja enam keldriradiaatorite paigaldust ei pidanud nõudma. 13.2.2.Eesti Keele Instituudi sõnaveebi kohaselt on sõna „mõnitama“ tähenduseks häbistavalt, solvavalt pilkama, au ja väärikust alandama (www.eki.ee). Võttes arvesse 03.05.2023 e-kirja sisu, s.h selles antud ehitusalaseid selgitusi, ei ole kohtu hinnangul tegemist kostjat pilkava ega alandava kirjaga.

2-23-10916 täiesti puhas ja peale näidispuhastust, mil toru on samuti täiesti puhas, siis erinevust neil fotodel ei ole ja ei saa 100% kindlusega väita, et ventilatsiooni puhastuse käigus trosshari jõudis igasse torustiku punkti. Tegu on täiesti emotsioonitu kirjeldusega teemal, et täiesti puhta ventilatsioonitorustiku korral ei ole võimalik hinnata ventsüsteemi näidipuhastuse toimingu efektiivsust. Hageja ettepanek oli teha ventilatsioonitorud seest nn tolmusemaks. Tõsi, alternatiivina võib ju puistata torustikku ka pabertükke või muid ebemeid, kuid tolmu puhastamine on harjastele kõige raskem, mistõttu see võimaldaks torupuhastamise kontrolli kõige raskemates testtingimustes. 13.4.2.Kohtu hinnangul ei ole 04.05.2023 e-kiri kostjat pilkav ega alandav (mõnitav), kuna kirja sisust järeldub, et hageja soovis teada, kuidas oleks näha näidispuhastuse tulemus pärast puhastust.

2-23-10916

13.6.1.Hageja toob välja, et lisaks sellele, et kostja on hageja meili väljavõtteid emotsionaalsel tasemel kommenteerinud, on kostja kogu hageja tehnilise meili sisu täielikult meilivahetusest eemaldanud, mis hageja hinnangul ei ole olnud kostjast eetiline. Kui lugeda hageja täiemahulist meili, milles kostja poolt kärbitud tekst on esitatud rasvases trükis, siis on tegemist igati koostööalti ja tehnilise meiliga. Alles kirja lõpus on hageja juhitud kostja tähelepanu kuhjuma hakkavatele teemadele vastamata meilides. 13.6.2.Kohtu hinnangul ei ole hageja 11.05.2023 e-kiri oma sisult kostjat pilkav ega alandav (mõnitav), hageja vaid selgitab, miks ei ole survekatse põhjendatud.

2-23-10916

14.1.2.Ekspertarvamuse kohaselt on magistraaltorustike isoleerimise nõue käesoleval juhul projektis selgelt välja toodud: Soojussõlme isolatsiooni nõue on kajastatud seletuskirja punktis 1.5.3 Tabel 6 ja tabel 10. Küttesüsteemi magistraaltorustike isoleerimise nõue punktis 1.6.2.1. Eeltoodust nähtuvalt ei saa magistraaltorustiku isoleerimise puhul olla tegemist lisatööga (15.08.2025 Ekspertarvamus ehitustöödest Siili tn 7A hoones, lk 1). 14.1.3.Kohtule esitatud asjaoludest ja tõenditest järeldub, et magistraaltorustiku isoleerimise puhul ei olnud tegemist lisatööga, kuna pooled ei olnud selle käsitlemises lisatööna kokku leppinud, sest magistraaltorustiku isoleerimise töö sisaldus algses ehitusprojektis, mistõttu ei olnud korrektne, et hageja märkis selle töö lisatööks, mille eest kostja oleks pidanud täiendavalt maksma.

2-23-10916

2-23-10916 seletuskirja kohaselt oli ettenähtud paksem isolatsioon, kuid hageja selgituste kohaselt ei olnud arvestades maja vanust tehniliselt võimalik paigaldada paksemat isolatsiooni (10.11.2023 hagivastuse lisa 8 – hageja 24.04.2023 ekiri ehitajale lk 7, 10.11.2023 hagivastuse lisa 11, hageja 21.02.2023 e-kiri ehitajale). Lisaks on hageja toonud välja, et eelmine omanikujärelevalve teostaja K.M. täpsustas isolatsioone projekteerijaga ning torustikud isoleeriti joonistel näidatust paksema isolatsioonikihiga. Kohtu hinnangul puudus hagejal vajadus nõuda isolatsiooni ümbertegemist. Isolatsioonitööde maksumuseks oli 120 eurot.

2-23-10916

31

2-23-10916 15.1.2.Ekspertarvamuse kohaselt tuleb vastavalt ehitusprojektile torustikud isoleerida vastavalt vee temperatuuridele ja paigalduskeskkonda sobiva materjaliga. Ptk-s 1.3.11 on täpsustatud, et külma- ja soojavee torude lahtisel paigaldamisel isoleeritakse torustikud mineraalvillast isolatsiooniga, kusjuures nähtavale jääv isolatsioon tuleb katta PVC-kattega või plekiga vastavalt sisekujunduse lahendusele (15.08.2023 tõendi lisa 1 Siili7_küte ja ventilatsioon, lk 5). 15.1.3.Kohus ei nõustu kostjaga, et vastuolus vee ja kanalisatsiooni ehitusprojektiga keeldus hageja korduvalt ehitajalt torustiku isoleerimise ja katmise nõudmisest. Kohtule esitatud asjaoludest ei nähtu, et hageja ei nõudnud torustike katmist. Vastavalt ehitusprojektile tuli torustikud katta PVC katte või plekiga vastavalt sisekujunduse lahendusele. Kostja ei ole kohtule esitanud sisekujunduse lahendust, kust nähtuks, et torustik tuli katta plekiga, seega ei olnud hageja pakutud lahendus vastuolus ehitusprojektiga.

2-23-10916

15.2.3.Kohtule esitatud asjaolude ning tõendite kohaselt pidi väline ventilatsioonitorustik olema kaetud plekiga. Hageja on aga kostjale 14.06.2023 e-kirjas selgitanud, et algselt oli kokkulepe, et õhuvõtutorud jäävad rõdude ripplae taha, mistõttu pidas hageja plekiga katmist lisatööks. Alles EK nr 50 protokolli kohaselt otsustati, et ripplagi asendatakse torude plekiga katmisega (hageja 18.09.2025 seisukoht, lk 6). Kohtu hinnangul ei ole kostja tõendanud, et linnud nokkisid lahtistel rõdudel isolatsiooni katki.

33

2-23-10916

2-23-10916 sobiv, sh ka tellija noogutas. Torud olid antud ülevaatuse ajaks paigas, survestatud ja isoleeritud, mistõttu nende ümber tõstmise jätsin ka kuni viimase platsilist sissekandeni 19.06.2023 „Siili 7a_VK_ küte platsilist“ kirjas kui lisatöö. Hageja võrdles projekt ja välja ehitatud lahendust ja leidis, et välja ehitatud lahenduse näol tegu oli juba oluliselt parema lahendusega kui ehitusprojektijärgne. Hageja selgitab juurde, et kostja poolt anti ehitajale põhiprojekt (PP) ja ehitajale pandi kohustus koostada tööprojekt (TP). Kuna keldri ukseavad on väga madalad (mõnel kõrgust vaid 1,7 m), siis PP järgsed olmevee magistraalide asukohad nihutati ehitaja ettepanekul käiguteedelt ära kõrvalruumidesse, teema kooskõlastati kostjaga suuliselt. Seejärel ehitaja paigaldas olmeveetorud varasematest tehnosüsteemidest isegi kõrgemale. Seisuga 28.02.2023 olid keldris olmeveetorustikud paigas, survestatud ja isoleeritud ehk siis kui kostja leiab, et neid tuleks veel nihutada kõrgemale, on tegu lisatööga. NB! Antud objektil kostjal ei ole kombeks töid kirjalikult kooskõlastada, vaid ehitaja või OJV poolt korrektselt meili teel kooskõlastamiseks esitatud lahendused kinnitada suusõnaliselt, mida siis hiljem lastakse ehitajal (vahel ka lausa korduvalt) ümber teha, sest kostja väidab, et temaga midagi kooskõlastatud ei ole. Sellele probleemile on hageja juhtinud tähelepanu EK nr 45 ja EK nr 48 lisades (10.11.2025 hagivastuse lisa 24 - Ehituskoosoleku protokoll nr.48). 16.2.2.Ekspertarvamuse kohaselt on tarbeveetorustik projekteeritud lae alla, ehitusprojekti arhitektuuriosas (Anmeri OÜ 2018) on projekteeritud keldriboksid ja eeldusel, et ruumide lahenduse osas puudusid täiendavad kokkulepped, on torustiku paigaldamine lae alla ehitusprojektijärgne (15.08.2025 tõendi lisa 2 - Siili KÜ_ekspertarvamus_VK, lk 2). 16.2.3.Võttes arvesse ehitusprojekti, ei olnud kohtu hinnangul torude lae alla tõstmise puhul tegemist lisatööga. Hageja küll viitab, et kostja kinnitas lahendusi suusõnaliselt, kuid asja juurde pole esitatud tõendeid, millest nähtuks kostja nõusolek tarbeveetorustiku madalamale ehitamiseks.

35

2-23-10916 16.3.1.Hageja ei pea kriitikat põhjendatuks. Kostja kirjeldab fotode puudumist eksitavalt mitmuses, kuid puudu oli Siili 7a majaosa kokku 50 korteri fotodest vaid ühe korteri, s.o. krt 17 hülsi(!) foto. Kusjuures hülsi foto puudumine on asendatud hageja poolt selgitusega + lisatud on antud krt 17 antud laeläbiviigu kohta TT-tööde foto. Tegu on tehnilises plaanis pseudoprobleemiga. Hageja kinnitab, et paigaldatud küttetorustik, sh ka korter 17 laeläbiviigus olev, kestab küttesüsteemi torustiku tavapärase eeldatud paigalduse kohaselt 50 aastat. Hageja toob välja, et küttetorude vahelagede läbiviikudel on tuletõkkelisus äärmiselt oluline, hülsi olemasolu on täiesti teisejärguline. Seega antud ühe hülsi foto puudumine ei ole takistuseks tuletõkketööde kaetud tööde akti allkirjastamisel. Hageja on KVJVK OJV-na üle vaadanud Siili 7a kõikide korterite küttetorude tuletõkkeläbiviikude fotod. Hülss ise on tõenäoliselt olemas, sest kõik üle 100 läbiviigu on teostatud sarnaselt ja neist on fotod olemas, ainsana puudub krt 17 ühe küttetorude läbiviigu hülsi foto. Lisaks on teema KVJVK OJV kütte ja VK platsilistis fikseeritud. Hageja on KVJVK OJV-na olnud akti allkirjastades veendunud, et läbiviigud on teostatud korrektselt ja vastavad paigaldusnõuetele. 16.3.2.Ekspert toob välja, et üldjuhul vaatab omaniku järelevalve kaetud tööd üle, mis annab talle kindluse kaetud tööde akt allkirjastada. Kaetud tööde puhul peab omanikujärelevalve olema veendunud, et tehtu vastab projektile ja paigaldusnõuetele (15.08.2025 tõendi lisa 2 - Siili KÜ_ekspertarvamus_VK, lk 2). 16.3.3.Arvestades hageja põhistusi, oli kohtu hinnangul kaetud tööde akti allkirjastamine põhjendatud. Kohtule esitatud tõendite kohaselt oli puudu vaid ühe korteri hülsi foto (kokku 50 korterit). Poolte vahel puudub vaidlus, et kõikide teiste korterite küttetorude tuletõkkeläbiviikude fotod on olemas. Võttes arvesse, et kõikide teiste korterite läbiviigud on teostatud korrektselt ja vastavad paigaldusnõuetele, siis oli kohtu hinnangul hagejal põhjendatud eeldada, et ka korteris 17 on tööd teostatud korrektselt.

2-23-10916 aktis kinnitas. Ehitaja keeldub tänaseni põrandat betoonkihiga katmast, kuivõrd kaetud tööde akt (edaspidi ka KTA) on hageja poolt allkirjastatud. 16.4.1.Hageja on seisukohal, et töö põrandaaluste torustiku kontrolli osas on igati korrektne. Kostja tsiteering ei ole õige, sest kostja on lisanud topelt jutumärgid, mis muudavad lause sisu. Õige on: - Kostja küsimus “Kas põrandaalusena paigaldatud kanalisatsioonitorustik on kaetud nõutaval viisil?”, et:“ Praegu tundub, nagu ei ole.” Hageja vastus: „On paigaldatud nii korrektselt kui olud vähegi lubanud“, millele järgneb täpne kanalitorustike paigalduse fotodele tuginev kirjeldus. Olukorras, mille eelmine OJV K.M. oli päeva pealt lahkunud tervislikel põhjustel, jäid osad KTA-d jäid ilma OJV allkirjata. Kuid hoone vastuvõtmiseks on vajalik, et kõik KTA-d oleksid allkirjastatud vastava eriala kutsetunnistusega spetsilisti poolt. Hageja on vaadanud üle eelmise OJV ja ehitaja varasemad projektipangas esitatud fotod, lisaks vaatas hageja platsil teostatud tööde paigalduse, mis veel näha oli, allkirjastanud nimetatud KTA eelnevalt veendununa torutööde kvaliteedis. Antud kaetud tööde akt „KTA-nr-VK2_7A keldri põranda aluse kanali- ja sadeveetorustiku vahetus”, kuupäevaga 29.12.2022 nagu nimigi ütleb käsitleb ainult keldri põranda aluse kanali- ja sadeveetorustiku vahetust, antud vaid loa teostada betoonitöid. Antud KTA ei käsitle ise betoonitöid, sest KVJVK kutstunnistusega isiku vastutus mitte kuidagi ei saa laieneda betoonitöödele. Betoonitööde kohta koostatakse eraldi KTA sõltumata sellest, kas nendele on viidatud mõnes varasemas KVJVK ehk siis torutööde paigalduse KTA-s või mitte. Seega: mis iganes viivitus betoonitöödega on, see ei saa mitte kuidagi olla seotud antud KTA allkirjastamise (või mitte-allkirjastamisega). 16.4.2.Ekspertarvamuse kohaselt on vastavalt majandus- ja taristuministri määruse nr 80 „Omanikujärelevalve tegemise kord“ §-le 4 (3) on omanikujärelevalve tegija kohustatud ülesannete täitmisel hindama muuhulgas ka esitatud teostusjooniste vastavust nõuetele, tegelikkusele ja ehitusprojektile ja ehitise valmidusastet ning osalema ehitise või selle osa üleandmisel. Eeldusel, et kaetud tööde akt kajastab töid, mida töövõtja teinud ei ole, on sellise akti allkirjastamine vastuolus omanikujärelevalve tegemise korraga (15.08.2025 tõendi lisa 2 - Siili KÜ_ekspertarvamus_VK, lk 2). 16.4.3.Kohtule esitatud kaetud tööde akti pealkirjaks on „KTA-nr-VK-2_7A keldri põranda aluse kanali- ja sadeveetorustiku vahetus“ (10.11.2023 kostja hagivastuse lisa 17). Arvestades hageja 02.06.2023 e-kiri ehitajale (10.11.2023 hagivastuse lisa 13 - hageja 02.06.2023 e-kiri ehitajale) ning kaetud tööde akti eesmärki ning sisu, siis nõustub kohus hagejaga, et kostja viidatud tegemata töö põrandapinna taastamine betoonikihiga, ei olnud seotud vaidlusaluse kaetud tööde aktiga. Kohus möönab, et kaetud tööde aktis on ka kirjas - Põrandapinna taastamine kohta betoonikihiga ~100mm. Kaetud töö sisuks oli aga Siili 7a keldrikorrruse põranda aluse kanalisatsiooni ja sadeveetorustiku vahetus, mitte betooni tööd.

37

2-23-10916

38

2-23-10916

2-23-10916 6 veemõõtjate kõrval sahtis on kanali isol lahti – foto 26“ (10.11.2023 hagivastuse lisa 20, hageja 19.06.2023 e-kiri ehitajale). 17.3.1.Hageja ei ole nõus kostja niivõrd eksitava kirjeldusega „Hageja läks lõpuks 19.06.2023, st pärast kostja poolt lepingu ülesütlemist reaalselt objektile /.../ ning avastas vea“, nagu hageja oleks kõik 4 kuud kontoris istunud ja peale kostja ühepoolset lepingu ülesütlemiskatset täpselt 1 korra platsil käinud, see mitte kuidagi ei vasta tõele. Hageja on teostanud platsiülevaatuseid pea iganädalaselt, mida kinnitavad ka hageja alltöövõtjate kaupa saadetavad platsilistide (ventilatsiooni eraldi; kütte, VK platsilistid eraldi) sissekanded. Töö kvaliteet on olnud laitmatu kogu objektiga seotud 4 kuu vältel. Hageja ei mõista kostja probleemi, sest hageja poolt avastatud puudus „krt 6 veemõõtja kõrval sahtis kanali isol lahti“ on fikseeritud platsilisti 19.06.2023 sissekandes, vt meil „Siili 7a_VK_ küte platsilist“. 17.3.2.Kohtu hinnangul ei ole kostja vastuväide põhjendatud. Kohtule esitatud tõenditest ning asjaoludest ei nähtu, et hageja läks alles 19.06.2023 esimest korda reaalselt objektile. Samuti ei oma kohtu hinnangul tähtsust, kas hageja tuvastas vea fotolt või reaalse kontrolli käigus.

2-23-10916 (10.11.2023 hagivastuse lisa 21, hageja 19.04.2023 e-kiri ehitajale). Survevoolikute vahetamist nõuetekohaste plastiktorude vastu ei toimunud ja need ehitati kinni kipsseinte taha, st neid ei ole siiani vahetatud. 18.1.1.Hageja selgitab, et olmevee survevoolikud paigaldati juba eelmise OJV loal, sel põhjusel, et tehnošahtides on äärmiselt kitsas, mistõttu kujukindlate torude paigalduseks ruumi praktiliselt ei ole olnud. Ajaks, mil hageja objektiga liitus, nõudis kostja ehitajalt toote eemaldamist ehk kujukindla toruga asendamist 100%-liselt kõikides šahtides, sh ka selleks hetkeks juba suletud tehnošahtides, mida hageja kindlasti ei pidanud ega ka jätkuvalt ei pea mõistlikuks. Hageja kontrollis ja tõdes, et toode on olmeveesüsteemile sobiv (omades olmeveesüsteemis kasutamist lubavat DWGW ehk Drinking Water Ground Water sertifikaati; tehn.andmed kinnitavad survetaluvust 10 bar; tehn.andmed kinnitavad temperatuuritaluvust kuni +70 ̊C). Joogiveetorudena sobivad kasutada kõiki antud grupi elemendid sõltumata tihendist, st nii EPDM kui ka PEX tihenditega elemente on sobiv kasutada olmeveesüsteemis. Hageja laskis Siili 7a hooneosas kõikidele painduvatele survevoolikutele (kokku 17 tk) tagada nõuetekohase ligipääsu: mõlema otsa keermesliitele jälgimiseks ligipääs (tegu on kohustusliku nõudega, sest keermesliidete on lahtivõetav ühendus), seejuures enamusele on tagatud ka vahetatavus (soovituslik nõue, mitte aga kohustuslik nõue). 18.1.2.Ekspertarvamuse kohaselt on vastavalt ehitusprojekti seletuskirjale ettenähtud kasutada PE-XA või PPR torusid töösurvega 10 bar, temperatuuritaluvusega 0-80°C. Paigaldamise osas on täpsustatud, et konstruktsioonides ja konstruktsioonidest läbiminekul tuleb torustik paigaldada hülssi ning põranda sees olevad veetorud paigaldatakse plastikust painduvatesse kõridesse põrandküttetorustiku alla (Ehitusprojekt, lk 9, 15.08.2025 tõendi lisa 2 - Siili KÜ_ekspertarvamus_VK, lk 3). Ekspert A.P. toob välja, et torustike paigaldusviisist sõltub nende asendamise operatiivsus ja lihtsus avariiolukorras ning sageli ka võimalike kahjude ulatus. Kui torud on kaetud paigaldusega, siis kollektorsüsteemi ja hülsstoru kasutamine vähendab märgatavalt toru asendusaega. Samuti kaitseb hülss toru mehaanilise vigastuse eest karkassis/konstruktsioonis (nt kipsseina karkass). Kollektorsüsteemis on iga veevõtupunkt ühendatud kollektoriga oma ühendustoru abil („toru-torus“), ilma hargnemisteta. Torude hargnemised ja ühendused kipsseinte taga välistavad torude vahetamise avarii korral kipsseina lõhkumata (15.08.2025 Ekspertarvamus ehitustöödest Siili tn 7A hoones, lk 3). Vastavalt Euroopa standardile EN 806-2:2005 „Specification for installations inside buildings conveying water intended for human consumption - Part 2: Design“, peavad tarbeveetoru ja sellega seotud liitmikud veemõõtja vahetus läheduses olema asjakohaselt kinnitatud. Voolikühendus ei taga fikseeritust ja selle kasutamine ei vasta ehitusprojektis esitatud nõuetele. PE-XA või PPR toru asendamise voolikuga peab heaks kiitma ehitusprojekti koostaja. Voolikühendusi kasutataks üldjuhul veeseademete ühendamiseks ja nende kasutamine jaotustorustiku osana ei ole (15.08.2025 tõendi lisa 2 - Siili KÜ_ekspertarvamus_VK, lk 3). 41

2-23-10916

18.1.3.Kohtule esitatud tõendite ning ekspertarvamuse kohaselt ei olnud ehitusprojektis ettenähtud olmevee survevoolikuid. Hageja selgitas, et kujukindlate torude paigalduseks ruumi ei olnud, kuid ekspert A.P. toob välja, et PE-XA või PPR toru asendamise voolikuga peab heaks kiitma ehitusprojekti koostaja. Hageja ei ole tõendanud, et ehitusprojekti koostaja kiitis muudatuse heaks. Kohtu hinnangul on kostja vastuväide põhjendatud.

42

2-23-10916 Ekspert A.P. selgitab, et veearvesti lubatav paigaldusasend on seotud konkreetse veearvesti tüübiga, millega tuleb paigaldamisel arvestada. Horisontaalasetusega veearvestid paigaldatakse üldjuhul näidikuga ülespoole, kui tootekirjelduses ei ole lubatud muid asendeid. Kõrvalekalded paigalduses võivad põhjustada veearvesti mõõtevigu ja tavapärasest kiiremat kulumist. Veearvesti täpse ja pideva mõõtmise ning usaldusväärse näidu tagamiseks tuleb selle paigaldamisel lähtuda tootja tingimustest ja vee-ettevõtja poolt esitatud nõuetest. Juhul, kui töövõtja ei lähtu paigaldusjuhistest ning OJV ei nõua töövõtjalt veemõõtjate paigaldamist vastavalt paigaldamisjuhisele, siis ei tegutse töövõtja ja OJV neilt oodatava hoolsuse ning kooskõlas hea ehitustavaga (15.08.2025 tõendi lisa 2 - Siili KÜ_ekspertarvamus_VK, lk 4). 18.2.3.Kostja selgituste kohaselt ei teinud hageja probleemi lahendamist ehitajale ülesandeks ega kohustuseks, kuid kohtule esitatud asjaoludest ei nähtu, et kostja oleks nõudnud hagejalt veemõõtjatega seotud probleemide lahendamist. Hageja 24.04.2023 e-kirjast nähtub, et hageja on pööranud tähelepanu veemõõtjate ringitõstmise vajadusele (10.11.2023 hagivastuse lisa 8 - hageja 24.04.2023 e-kiri ehitajale, lk 17). E-kirjale lisatud fotodelt ei nähtu kohtu hinnangul, et veemõõtjad olid paigaldatud valede kalletega või valede nurkade alla. Kohtu hinnangul ei ole kostja vastuväide põhjendatud.

2-23-10916 ei ole (loogiliselt võttes polnud isegi võimalik olnud takistada, sest kostjapoolt pole hagejale eelmise OJV K.M. aegset teemast infot edastatudki, seda ei suuliselt, ega kirjalikult). Hageja jagab teema kaheks: 1.) Hageja poolt sai kostjale antud valik, kas soojustada keldri lagi või paigaldada soojustuse ära jätmise korral projekteerija poolt ette nähtud keldriradiaatorid. Üks neist kahest meetmest oli igal juhul vajalik, tagamaks korter 1 põrandapinna Kredex nõuetekohane temperatuur. Jah, siin läks hageja kostjaga vastuollu, kuid hageja on lähtunud varem mainitud seisukohast: majaelanikud ei pea kannatama kehva sisekliima taset, ka mitte juhul kui kostja ei tee vahel kõige paremaid otsuseid. Hageja seisukohta toetas ka objekti tehniline konsultant I.O. oma vastuskirjas „Keldri küttekehad ja krt 1 sisekliima. I.O. vastus“. Hiljem objekti tehniline konsultant I.O. ka tuvastas, et kostja soovil keldrilae soojustuse ära jätmine rahaliste vahendite kokkuhoidmise eesmärgil ei ole Kredex-ga kooskõlastatud ja see tuleb teostada. Seejärel läks teema maha ja hageja enam keldriradiaatorite paigaldust ei pidanud nõudma; 2.) Korter 1 radiaatorite projekteerija poolt tehtud soojusväljastuse arvutusviga on täiesti eraldi teema. Kostja poolt hagejale antud infot, seda ei suuliselt, ega kirjalikult edastatud ei ole. Kostja väide, et vaid korter 1 küttekehade õige soojusväljastuse tagamisel oleks korter 1 kütteperioodil tagatud nii ruumi operatiivne temperatuur (st piirete pinnatemperatuuride keskmise ja ruumiõhu vahepealne temperatuur) kui ka vajalik minimaalne põrandatemperatuur, ilma keldrilae soojustamiseta ja korter 1 all asuvate keldriradiaatorite paigaldamiseta, ei vasta tõele. 18.3.2.Kohtule esitatud kirjavahetusest nähtub, et varasemalt omaniku järelevalvet teostanud K.M.le on projektijuht pakkunud välja lahenduse korteri 1 soojustamiseks (10.11.2023 hagivastuse lisa 23, K.M. 23.12.2022 ekiri). Hageja 24.04.2023 ja 03.05.2023 ekirjades on hageja pakkunud omapoolseid lahendusi seoses korteri 1 soojustamisega (10.11.2023 hagivastuse lisa 3 - hageja 03.05.2023 e-kiri kostjale ja ehitajale ja lisa 8 hageja 24.04.2023 ekiri ehitajale, lk 24). Kohtule esitatud tõenditest ei nähtu, et kostja oleks hagejat teavitanud, et soojustus tuleb lahendada samamoodi nagu korteris nr 36. Kohtu hinnangul ei ole kostja tõendanud, et hageja vaidlustas korduvalt varasema OJV otsust asendada radiaatorid korteris 1. Hageja on saatnud 03.05.2023 järgneva sisuga e-kirja: „Et siis kui järgmisel kütteperioodil krt 1 pererahval on külm (magamistubade ja sanruumi alune osa jäävad hetkel külma keldri kohale) ja see kiri Siili 7 KÜ üldkoosolekul ette loetakse, siis õige varsti peaks see Krt 1 sisekliima meeldivalt soojaks muutma. (Siili 7 KÜ-l ka lihtsam, ei pea projekteerijalt 2.k radiaatorite suuremaks dimensioneerimist nõudma, sest viimati Siili 7 KÜ arvetes oli projekteerija eksinud radiaatori soojusväljastuse arvutamisel).“ Kohus nõustub kostjaga, et 03.05.2023 saadetud e-kiri on ebaprofessionaalses stiilis (10.11.2023 hagivastuse lisa 3 hageja 03.05.2023 e-kiri kostjale ja ehitajale).

2-23-10916 Ehituskoosoleku protokoll nr.48). Mõõtjate väljavahetamise asemel vastas hageja oma 24.04.2023 e-kirjas ehitajale, et: „Uute veemõõtjate deklaratsioonis kirjas, et mõõtetäpsus on tagatud“ /-/ 17.03.2023 meili lisas Bmeters veemõttjate vastavausdeklaratsioon dokument nimega „DICCONF-GSD-EST.pdf“ ja sellest direktiivile vastavuse väljavõte.“ (10.11.2023 hagivastuse lisa 8 - hageja 24.04.2023 e-kiri ehitajale). Lisatud deklaratsioon aga ei sisaldanud infot korteritesse tegelikult paigaldatud mudelite kohta. Hageja märkis lisaks 02.06.2023 e-kirjas ehitajale järgmiselt: „EK nr 48 protokollist P.45 kohaselt „Tellija soovib, et kontrollitaks krt 45 ja 6 soojavee mõõtjaid“ – SSa analüüs tehtud 3 meilis: 10. mai 2023 kell 14:32; 12.05.22023 kl 11:00 ja 12.05.2023 kl 14:51, antud analüüsi põhjal on anomaalia lihtsalt selgitatav ja veemõõtjad seetõttu kontrolli ei vaja. Seega kui Tellija soovib krt 6 veemõõtjaid taadelda ja eeldab, et seda teeb ehitaja, siis on tegu lisatööga, mille hind lepitakse kokku eraldi.“ (10.11.2023 hagivastuse lisa 13 - hageja 02.06.2023 ekiri ehitajale). Kostja on korduvalt avaldanud, et ei soovi tarbimise analüüse vaid veemõõtja vahetust, mille kohta sisaldub info 22.05.2023 ehituskoosoleku protokollis (10.11.2023 hagivastuse lisa 24 - Ehituskoosoleku protokoll nr.48, lk 11, punkt 43) „SS 2. küsimus: Kas tellija soovib veemõõtjate näitude analüüsi? Tellija vastus: veemõõtjate näitude analüüsi ei soovi, soovime, et kontrollitaks krt 45 ja 6 soojavee mõõtjad. Lepiti kokku, et kui veemõõtjad ei ole kontrollimisel töökorras, siis tasub ehitaja kõik uute mõõtjate ostu, vahetuse ja kontrollimisega seotud kulud. Juhul kui on korras, tasub kulud Tellija.“ Vaatamata kostja korduvatele selgitustele korraldas hageja 19.06.2023 pärast lepingu lõpetamise teate saamist ikkagi omavoliliselt korteris 6 videosse salvestatud katse plastpudelit kuuma veega täites ja kommenteerides katse tulemusi oma kirjas (10.11.2023 hagivastuse lisa 20 - hageja 19.06.2023 e-kiri ehitajale). 18.4.1.Hageja selgitab, et veemõõtjate korrektset toimivust kinnitab hageja poolt koostatud analüüs veetarbimise osas. Veetarbe kohta on esitatud lausa kolm tehnilist meili, millest juba esimene on tehnilises mõttes täielikult piisav ja ammendav: - “20230510_Siili 7a krt 45 veetarbimine_vol1.msg” “20230512_Siili 7a krt 45 veetarbimine_vol2.msg“ - “20230512_Siili 7a krt 45 veetarbimine_vol3.msg”. Kostja kahtlustab, et korterite veemõõtjate näidud on veaga, sest muutunud on külma vee (KV) ja sooja vee (SV) tarbimise suhe. Tellija märgitud nn veetarbimise anomaalia, mis on tekkinud peale olmeveetorustiku reki, on lihtsalt selgitatav sellega, et KV isoleeritud torustikus on külm vesi külmem (talvel ca +8 ̊C juures) kui varasemalt ilma isolatsioonita KV torusikus (pikemalt seistes ilma isoleerimata torus tõuseb KV temperatuur ca toatemperatuurini ca +20 ̊C) ja sel põhjusel SV tarve suureneb. Paraku elanike tarbimisharjumused jäävad samaks (nt duši all käies soovitakse jätkuvalt segistist saada sama temperatuuriga vett kui varem), seega siis SV osakaal ongi suurenenud võrreldes varasemaga. Seetõttu veemõõtjate näidud ei valeta ja veemõõtjad välja vahetamist ei vaja. Hageja ei pidanud õigeks kostja nõudmist ehitajalt veemõõtjate taatlemist/ asendamist ca 10 korteris ehitaja kulul. Hageja püüdis tekitada kompromissi, et veemõõtjad taadelda, kui näidud on õiged, tasub taatluse eest kostaja, aga kui näidud on valed, siis ehitaja, selle ettepanekuga kostja nõus ei olnud. Krt 47 peremees A.S., kes töötab halduserialal, pidas oma 11.05.2023 saadetud vastuskirjas analüüsi loogiliseks ega nõudnud enam oma korteri veemõõtjate taatlemist ega vahetamist vajalikuks: „Jutt tundub loogiline ja ise selle peale 45

2-23-10916 ei tulnud. Ehk siis külm vesi on ca 2x jahedam kui oli enne renoveerimist. Seda on loomulikult tunda ning iseenesest olen rahul, et meil on lõpuks külm vesi. Ilmselt kompenseerin nn "liiga" külma vett soojaga rohkem, et harjumuspärane temperatuur saavutada.“ Krt 6 kohta hageja koostöös ehitajaga teostas KV ja SV veemõõtjate näitude täpsuse kontrolli nn käepäraste vahenditega, mis ühelegi osapoolele lisakulutusi ei põhjustanud ja mida on kirjeldatud „Siili 7a_VK, küte platsilist“ 19.06.2023 sissekandes. Krt 6 veemõõtjatel mõõtevigu ei tuvastatud. Uute veemõõtjate deklaratsioonis on kirjas, et veemõõtjate mõõtetäpsus on tagatud. Taatluskleepsud lisatakse kasutuses olnud veemõõtjate taatlemisel. Tootmise sertifitseerimine, lõpptoote kontroll ja katsetamine toimub vastavalt EL direktiivi 2014/32/EU moodulile D ehk siis toode on taadeldud tehase poolt enne müüki panekut. Taatlemise kleepsud lisatakse taatlemise läbinud veemõõtjatele (peaveemõõtjatel 2 aastase ja korterite veemõõtjatel ca 5 aastase intervalliga peale paigaldust). Kui uutel veemõõtjatel oleks taatlemise kleebised, siis tekitaksid need vaid segadust, sest jääks mulje, et on paigaldatud kasutatud, kuigi toimivad veemõõtjad. Hageja kinnitab, et Siili 7a hoones on paigaldatud uued ja igati korrektselt toimivad veemõõtjad. 18.4.2.Kostja toob välja, et soovis veemõõtjate vahetamist, kuna veemõõtjatel ei olnud taatlemismärgiseid, kuid nimetatud asjaolu ei nähtu protokollist nr 48 (10.11.2023 hagivastuse lisa 24 - Ehituskoosoleku protokoll nr 48, lk 11, p 43), mistõttu ei ole kohtu hinnangul kostja väide seoses taatlemisega asjakohane. Kostja selgitab, et on korduvalt avaldanud, et ei soovi tarbimise analüüse vaid veemõõtja vahetust. Kohtu hinnangul ei olnud veemõõtjate vahetamine põhjendatud. Hageja teostas koostöös ehitajaga külma ja sooja vee veemõõtjate näitude täpsuse kontrolli nn käepäraste vahenditega, mis ühelegi osapoolele lisakulutusi ei põhjustanud. Kontrolli tulemusel tuvastati, et näidud on õiged ja veemõõtjad välja vahetamist ei vaja. Kohtu hinnangul on usutav hageja selgitus, et külmavee isoleeritud torustikus on külm vesi külmem (talvel ca +8 ̊C juures) kui varasemalt ilma isolatsioonita külmavee torusikus (pikemalt seistes ilma isoleerimata torus tõuseb külmavee temperatuur ca toatemperatuurini ca +20 ̊C) ja sel põhjusel soojavee tarve suureneb.

2-23-10916 kuulkraan avaneb 90 ̊ asemel ca 85 ̊, siis veevool on tagatud ca 99% ulatuses, samuti olmevee surve ei vähene ehk tegu on vaid visuaalse probleemiga. Samas kuulkraani peamine ülesanne sulgeda veevoolu toimib täielikult. Teema oli kirjas ja kuulkraan oli määratud välja vahetamisele. 18.5.2.Kohtu hinnangul ei ole kostja esiletoodust võimalik järeldada, et hageja takistas tehniliselt olulise töö teostamist. Hageja möönab, et kasutas valet terminit, kuid see ei takistanud kuulkraani välja vahetamist. Kostja esitatud tõenditest ei nähtu, et probleem jäi lahendamata.

2-23-10916 tegeletud. Kostja vastuse lisas 26 olev tööde kirjeldus “Siili 7A korter 47 vaegtööd” võib tähendada sisuliselt, mis iganes tööd. Seal ei ole kirjas „olmekanalisatsiooni torustiku vastukalde korrigeerimine“. Ja seda ei saagi olla kirjas selliselt, sest videouuringu kohaselt on üheselt tuvastatav, et krt 47 köögi äravoolutorul vastu kallet ei esine. 18.6.2.Kohus nõustub hagejaga, et sõna „vaegtöö“ ehitustööde päevikus, ei tähenda, et tegemist oli just korteri 47 olmekanalisatsiooni torustiku vastukalde korrigeerimisega. Kohus on seisukohal, et kostja ei ole tõendanud, et tegemist oli ehitustehnilise veaga toru kalletes ning ehitaja parandas vea uue alltöövõtjaga. Kohtu hinnangul ei tõenda nimetatud asjaolu ka korteri nr 47 omaniku e-kiri, mis sisaldab vaid viiteid spetsialistide arvamustele (10.11.2023 hagivastuse lisa 25 korter 47 omaniku 30.07.2023 e-kiri).

2-23-10916 tuli ehitajal sajuveepüstikule teostada täistäite korduskatse. Hageja töö on olnud korrektne, selleks sajuvee täistäitekatseid tehaksegi, et võimalikud lekked leitakse ehituse ajal, mitte ei tegeletaks nendega garantiiperioodil. Statistiliselt iga kolmas katse ebaõnnestub (kas survet tagav katsepall lendab eest ära sajuveekaevus, mõni keeviselement on praak või mõni ots on jäänud lahti jms). Siili 7 kortermaja asub endise Härjapea jõe sängi alal. Pinnase äravool on probleem, kuid tehniliselt pole hagejal oskusi ega võimeid liiva äravoolu vältida. Seega hageja tegi, mis oskas: lasi ehitajal kanali puhastusotsa fikseerida korrektselt ümara kinnitusklambriga nn küna serva külge. Kirjas olev „küna“, mis tähistab betoonistnišši põrandas, on võetud kostja enda kõnepruugist ja kasutatud kui kõigile osapooltele üheselt arusaadavat märksõna. Hageja poolt allkirjastatud KTA-i näol on tegu jätkuvalt ainult torutööde KTA-ga, mis annavad loa üldehituslike tööde teostamiseks (nt betoneerimiseks/ kiviparketiga katmiseks jne) ehk siis ei ole tegu üldehituse töö KTA-ga, mis kinnitaks üldehitustööde valmimist või kvaliteeti. 18.7.2.Kohtule esitatud tõendite kohaselt on hageja tegelenud vaidlusaluse kaevikuga sh pinnase äravoolu küsimusega (10.11.2023 hagivastuse lisa 8 hageja 24.04.2023 e-kiri ehitajale, lk 23). Kostja küll viitab, et tegelikult teostati tööd alles 10.05.2023, kuid ehitustööde päeviku kohaselt taastati kiviparkett, mis ei ole seotud torutöödega (10.11.2023 hagivastuse lisa 28 ehitustoodepaevik-nr-277). Eelneva alusel ei ole põhjendatud kostja väide, et hageja ei kontrollinud 7A1 keldris kaeviku täitmist.

49

2-23-10916

50

2-23-10916 Aga seetõttu puudub antud infovahetus ka kostjal, sest vastasel juhul oleks siin viide hageja tekstile, aga seda viidet ei ole.

51

2-23-10916 20.2.2.Ekspertarvamuse kohaselt on see pigem koostöö puudumise küsimus (15.08.2025 tõendi lisa 2 - Siili KÜ_ekspertarvamus_VK, lk 6). 20.2.3.Kohtule esitatud asjaoludest nähtub, et kostja soovis kastmiskraanide paigaldamist varem kui hagejal plaanis. Võttes arvesse, et objekti lõpetamiseks oli aega paar kuud, pidas hageja maikuus kastmiskraanide paigaldamist lisatööks, mis tehakse viimases järjekorras. Kuigi kohtule esitatud tõenditest ei nähtu, kuidas oli taimede kastmises kokkulepitud ning kas kastmise eelduseks oli kastmiskraanide paigaldamine, siis oleks kohtu hinnangul olnud ikkagi kostja parimates huvides kraanide varasem paigutamine, kuna see oleks lihtsustanud taimede kastmist. Üldteada on asjaolu, et Eestis on kastmishooaeg kevadest sügiseni. Kohus nõustub ekspertarvamusega, mille kohaselt viitab tõstatatud probleem koostöö puudumisele.

2-23-10916 Käsundiandja ei palunud teha arvutusi ega katsetusi, vaid palus veemõõtja välja vahetada. Käesolevaks hetkeks on selge, et veemõõtjad on vigased ja tuleb välja vahetada. 22.1.1.Hageja selgitab, et teostas korteri 47 veenäitude põhjal analüüsi ja korteri 6 veenäitude kontrollkatse, mis ei toonud osapooltele lisakulutusi. Veenäitude analüüsi soovisid hagejalt nii korter 47 kui kostja, hiljem kostja eitas analüüsi tulemusi kui ka analüüsi koostamise soovi. Hageja uuris kostjalt nõupidamisel, kui suur on veenäitude erinevus ehk siis Siili 7a erinevus kogu külma vee tarbimise veemõõtjate näitude summa (KV mõõtjate + SV valmistamiseks mineva KV kogus, mis mõõdetakse soojussõlmes) erinevus peaveemõõtja igakuisest näidust. Kostja ei osanud öelda, kirjalikult tagasisidet pole samuti andnud ja loomulikult pole kostja seda küsimust ka protokollinud. Kostja ei ole selgitanud, mille alusel peaks olema selge, et veemõõtjad on vigased. 22.1.2.Kohtu hinnangul on tõendamata kostja väide, et käesolevaks hetkeks on selge, et veemõõtjad on vigased ja tuleb välja vahetada. Kohus on kohtuotsuse punktis 18.4. tuvastanud, et veemõõtjate vahetamine ei olnud vajalik. Kohtu hinnangul on veemõõtjate kontrollimisele kulunud aeg põhjendatud.

2-23-10916 aadress, kus tööd toimuvad. Sõidukulude kompenseerimine ei ole lepingujärgne kulu. Põhjendamatu ja maha võtta“.“ Hageja vastus: „Sõit objektile on otsene objekti ajakulu ja osa seda siis kõikidel objektidel, mitte ainult Siilis (Siilisse kontorist tulles üks ots 0,2 h, kodus otse tulles 0,1 h) ja ka lepingus ei ole väidetud vastupidist.“ Kuna sel päeval tuli hageja objektile kodust, siis hoiti 0,1 h aega kokku, sest kontorist tulles ja minnes kontorisse oleks ajakulu olnud 0,4 h ühe objektil käigu kohta. Kodust kontorisse ja tagasi ei ole töösõit. Kontorist objektile ja objektilt tagasi kontorisse on töösõit. 22.3.2.Kostja vastuväite kohaselt nõudis hageja kõikide arvete puhul objektile sõitmise kulusid, mis kostja hinnangul ei ole seotud omanikujärelevalve teenuse osutamisega. Kohtule esitatud asjaoludest nähtub vaid üks kostja vastuväide sõidukuludele, mille võrra palub kostja arvet vähendada. Omanikujärelevalve leping sõlmiti 09.03.2023, kuid vastuväide sõidukulude osas esitati alles juuli kuus. Lepingus ei ole pooled eraldi leppinud kokku sõidukulude hüvitamises, kuid kohtu hinnangul on tegemist praktikaga, mis on poolte vahelises suhetes tekkinud (VÕS § 25 lg 1). Eelneva alusel ei saa kohtu hinnangul lugeda hageja sõidukulu põhjendamatuks ajakuluks.

2-23-10916 vastuvõtmist, mistõttu jäi kostjale mulje, et hageja ignoreeris viidatud vigade parandamist (kohtuotsuse punkt 17.1.2). Kastmiskraanide paigaldamata jätmisega ei käitunud hageja kostja jaoks parima kasuga (kohtuotsuse punkt 20.2.2).

55

2-23-10916 lepingut üles öelda sooviv pool jätkaks käsunduslepingu täitmist kuni ülesütlemistähtaja või lepingu tähtaja möödumiseni või käsundi täitmiseni. Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 631 järgi võib käsunduslepingu ülesütlemise aluseks olla lepingurikkumine, aga ka muu seadusest tuleneva kohustuse rikkumine või muu asjaolu, sh käsundiandja usalduse kaotus, mille tõttu ei saa oodata, et pooled täidavad lepingut edasi. Piiratud ei ole asjaolude ring, mis võivad olla VÕS § 631 alusel käsunduslepingu ülesütlemise aluseks (RKTKp 2-16-13032, p 12). Kohtu hinnangul on ülesütlemise põhjuseks asjaolud, mis kuhjusid paari kuu jooksul, mistõttu kaotas kostja usalduse hageja vastu. Kohtu hinnangul on 09.03.2023 sõlmitud lepingu ülesütlemise materiaalsed eeldused VÕS § 631 alusel täidetud.

II

2-23-10916 kirjalikul nõusolekul (Hagiavalduse lisa 1 - leping). Kostja on seisukohal, et nimetatud punkt on lisatud lepingusse panga, mitte omanikujärelevalve huvide kaitseks, mistõttu ei saa hageja sellise nõusoleku vorminõude rikkumisele käesolevas vaidluses tugineda. Hageja poolt 24.07.2023 esitatud ülesütlemise avaldusele ei ole samuti lisatud panga kirjalikku nõusolekut (hagiavalduse lisa 10 - Hageja 24.07.2023 teade kostjale). 19.06.2023 saatis kostja pangale e-kirja erakorralise ülesütlemise põhjuste kohta (Kosta 10.11.2023 hagivastuse lisa 10 - kostja 19.06.2023 e-kiri Swedbank AS). Kohus on seisukohal, et kumbki lepingupool ei pidanud ülesütlemisavalduse esitamisel vajalikuks panga kirjalikku nõusolekut. Kohtule esitatud asjaolude kohaselt võttis kostja uue ehitusjärelevalve ning kumbki pool ei ole toonud välja, et pangal oli lepingu ülesütlemise osas vastuväiteid. Kohtu hinnangul ei olnud panga eelnev kirjalik nõusolek lepingu ülesütlemise eelduseks.

III

2-23-10916 kui kostja oleks soovinud selliste toimingute tegemist ning andnud selleks käsundi, ei ole need toimingud vähemalgi määral hagis tõendatud.

2-23-10916

IV Menetluskulude jaotus

V Menetluskulude kindlaksmääramine

59

2-23-10916 Kohus leiab, et kuna hageja on vaielnud vastu kõikidele kostja vastuväidetele ning on suur tõenäosus, et hageja võib käesoleva kohtuotsuse edasi kaevata, siis on menetlusökonoomia põhimõttest lähtuvalt mõistlik menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrata alles pärast menetlust lõpetava lahendi jõustumist. Eeltoodust tulenevalt kuulub kohaldamisele TsMS § 174 lg 4 ja § 177 lg 2, mis sätestavad, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest.

/digitaalselt allkirjastatud/ Merike Varusk kohtunik

60

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.